思想树 THINKING TREE产品分析产品分析竞争对手竞争对手目标客户目标客户产品推广产品推广广告表现广告表现本案本案我们的思考我们的思考产品系统论产品系统论Products市场分析论市场分析论Analysis精致生活论精致生活论Livelihood 生活营销论生活营销论Marketing 【 产品系统论产品系统论 】PRODUCTS项目认知 COGNITIVE PROJECTS总用地面积9995.37总建筑面积18748.45 其中住宅建筑面积16864.11 商业及配套建筑面积1125.15 架空层面积（绿化）634.90 建筑密度24.82%容积率1.80绿地率35%总户数144车位非机动车车位数量285机动车车位数量86（约1.7：1）产品认知 PRODUCT KNOWLEDGE位置位置1、 2号楼号楼3号楼号楼层数层数10跃11层16跃17层梯位梯位一梯两户一梯两户公摊公摊8-10%11%房型说明房型说明113-117三房两厅（平层）190-197四房三厅（跃层）113-114三房两厅（平层）191-192四房三厅（跃层）房型户数房型户数48户6户84户6户主力户型主力户型三房两厅：三房两厅：132户（约占总户型数的户（约占总户型数的92%）总户数总户数144户1号楼号楼2号楼号楼3号楼号楼卫生间卫生间阳台阳台卧室卧室厨房厨房卫生间卫生间南北通透东南朝向前后大阳台只计算一半面积赠送落地飘窗明厨明卫充裕的采光面书房书房餐厅餐厅主卧主卧客厅客厅赠送落地飘窗产品分析 PRODUCT ANALYSIS【 1、2号楼号楼 】E户型：户型：销售面积：113.9平米赠送面积：约12.5平米公摊：9.4平米产品分析 PRODUCT ANALYSIS客厅客厅卧室卧室卧室卧室卫生间卫生间卫生间卫生间阳台阳台阳台阳台厨房厨房宽敞客厅宽景露台落地飘窗卧室卧室卧室卧室卫生间卫生间卫生间卫生间露台露台露台露台大露台计算一半面积二楼挑空二楼挑空二楼客厅二楼客厅挑高客厅气派舒适二层小会客厅人性化设计【 1、2号楼号楼 】A（A）户型：户型：销售面积：190.49平米赠送面积：约38.6平米（赠送挑空：约20平米）公摊：18.8平米产品分析 PRODUCT ANALYSIS【 3号楼号楼 】H户型：户型：销售面积：113.19平米赠送面积：约9.6平米公摊：12.88平米厨房厨房客厅客厅卧室卧室卧室卧室餐厅餐厅卧室卧室入户花园设计提高房型品质全观景电梯尽显档次卫生间卫生间卫生间卫生间厨房厨房阳台阳台阳阳台台卧室赠送落地飘窗面积明卫明厨入户花园入户花园观景观景电梯电梯产品分析 PRODUCT ANALYSIS【 3号楼号楼 】C（C）户型：户型：销售面积：192.7平米赠送面积：约36.8平米（赠送挑空：约22.3平米）公摊：26平米露台露台露台露台卧室卧室卧室卧室二楼挑空二楼挑空卫生间卫生间卫生间卫生间客厅挑高，采光极佳露台、阳台均算一半面积观景观景电梯电梯客厅客厅阳台阳台阳阳台台卧室卧室卧室卧室餐厅餐厅卫生间卫生间入户花园入户花园两次卧均赠送飘窗面积空间宽敞，客厅面宽大厨房厨房观景观景电梯电梯本案户型优势归纳 SUMMED UP THE ADVANTAGES1.板式建筑，大面宽，短进深2.一梯两户，南北通透，低公摊3.额外赠送使用面积（入户花园、落地飘窗）4.自然分区，动线合理，明厨明卫5.3号楼全观景电梯【 市场分析论市场分析论 】MARKET区域认知 REGIONAL AWARENESS漳州市区地段价值排行榜：漳州市区地段价值排行榜：【 一类地段 】：中心板块、江滨板块【 二类地段 】：城北、城东板块【 三类地段 】：城西板块随着漳华路打通，盘活了漳华路以北土地存量，城北片区规划呼之欲出，地段价值必将提升。以香榭花都、福海阳光等多个百亩大盘开发为起点，将逐步引导城北区域在居住和商配方面的成熟完善。我们认为，【 2009年城北片区将会是一个开发高峰期 】，将成为漳州城市腹地，未来生活新城，与城东形成竞争。城北板块（老城区）城北板块（老城区） 1.以经济型住宅为主，属于老城区，消费力较弱；2.偏离城市东移发展轴线，市场接受度不高，属改造型城区，但有城市价值。城东板块（新区）城东板块（新区）1.重点建设的新城板块，居住价值逐渐被认可；2.属规模型大盘开发区域；3.以中高档物业开发为主。江滨板块江滨板块 1.该区域是漳州唯一拥有全江景的板块，但价值并未得到最大化挖掘；2.九龙江南岸将是未来开发的重点区域。中心板块（商业中心）中心板块（商业中心） 1.中心城区的商业价值、土地稀缺性及高额迁拆成本促使该片区将继续以提供高档商住物业为主；2.旧城改造将是未来该片区主要开发模式，受拆迁进度影响大；3.沃尔玛的进驻，极大程度提升了该城区东部板块的商业价值；4.闽南小商品批发市场、新城大市场、丹霞路摩托车一条街奠定了中心城区东南板块的商业地位。城西板块城西板块 1.以经济适用房和安置房为主，因拥有临江资源，目前有中档临江住宅出现；2.西部金峰商住区规划为未来漳州城市主要居住用地分布区之一；3.青岛啤酒、万利达等企业进驻，会对区域发展有所提升。【 附表一附表一 】区域楼盘分布认知 THE DISTRIBUTION OF COGNITIVE城北区，当前在售或新推楼盘间隔距离较为集中，基本在2公里范围之内，共计有约16个在售楼盘，这意味着区域市场【 客源争夺 】会比较激烈。锦绣一方【 附表二附表二 】资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部本案核心区域内当前在售楼盘近况统计本案核心区域内当前在售楼盘近况统计 REAL ESTATE STATISTICS楼盘名称楼盘名称楼盘体量楼盘体量总套数总套数销售率销售率剩余体量剩余体量近期销售量近期销售量绿佳园绿佳园21695平米 29240%13017平米1套福海阳光福海阳光205832平米1484未销售205832平米未销售东方钻石城东方钻石城53464平米558 95%2673平米5套丹霞名城丹霞名城149202平米800未销售149202平米未销售万象星城万象星城63908平米51295%3195平米11套厦商香榭花都厦商香榭花都182031平米1786 未销售182031平米未销售合计合计676132平米平米5432580009万平米万平米板块去化：板块去化：8-10套套/ /月月资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部【 附表三附表三 】本案核心区域内在售楼盘优劣分析本案核心区域内在售楼盘优劣分析 ANALYSIS OF THE PROS AND CONS楼盘名称楼盘名称地段地段配套配套地块地块外观外观户型户型景观景观开发商开发商实力实力社区社区人文人文工程工程进度进度绿佳园绿佳园福海阳光福海阳光东方钻石城东方钻石城丹霞名城丹霞名城万象星城万象星城厦商香榭花都厦商香榭花都 天隆名府天隆名府资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部【 附表四附表四 】本案核心区域竞争个案对比分析分值归纳本案核心区域竞争个案对比分析分值归纳 INTO SCORESINTO SCORES考量因子考量因子地段地段环境环境交通交通交房交房标准标准设计设计景观景观规模规模档次档次品牌品牌推广推广平台平台合计合计绿佳园绿佳园879766667870福海阳光福海阳光997667886672东方钻石城东方钻石城989877778878丹霞名城丹霞名城998768978778香榭花都香榭花都776899999881万象星城万象星城989788888780天隆名府天隆名府888789777776归纳：就上述项目开发过程中的因子对比分析，我们认为本案在区域市场的竞争力相对较弱。归纳：就上述项目开发过程中的因子对比分析，我们认为本案在区域市场的竞争力相对较弱。本案项目核心竞争力提炼 PROJECT CORE COMPETENCE3、泰式皇家园林景观，精致的异域风情社区4、后现代新古典主义建筑品质5、社区邻里服务中心6、浓郁的城市居住氛围和完善的商业配套1、一梯两户，纯板式观景电梯小高层2、南北通透、低公摊依据当前中央政府出台的政策不难看出，稳定国家经济是其根本；同时，还利市场，适当减轻消费者的还贷压力，触动消费是其希望拉动内需的潜在思想。但房地产进入末位优胜劣汰阶段则是肯定的。我们可以预见到的特征：1、2009年，应该是进入地产调整的第一年，也是市场最为严峻的一年，【 产品性价比 】必将成 为发展商吸引中端客源市场的不二法则；2、土地收购合作开发将会成为市场开发主基调，对于产品品质的提升应该有一定的益处，【 产 品价值论 】会更加突显；3、今年年底应该是资金较为紧张的地产开发商抛售套现的时间段和企业发展策略调整的一年，现 在就已经有所显现，所以年后则应该会是一个在【 价格平稳过渡中略有回升的销售局面 】；4、作为政府，特别是地方政府不会坐视地产行业的持续滑坡，因为这关系到整个房地产上下游产 业链的产出，所以媒体的正面报道和消费引导应该是必然的主旋律，【 重新树立市场信心和 降低消费者对价格继续观望的心理预期，推动市场逐步正常化 】。我们对当前政策导向的分析 POLICY ANALYSIS漳州目前楼盘总量漳州目前楼盘总量564万，其中已售面积约万，其中已售面积约323万，未售面积约占总量万，未售面积约占总量42% %，市场余量约市场余量约在在241万万我们对当前漳州市场余量的分析 MARKET ANALYSIS OF THE RESIDUAL地区地区在售项目在售项目（排除保障性住房）（排除保障性住房）总套数总套数可售套数可售套数芗城区芗城区663643713756龙文区龙文区20146886182序号序号项目名称项目名称许可套数许可套数( (套套) )销售率销售率1鑫荣花苑D地块33049.09%2鑫荣花苑一期B地块53476.78%3君临天下116614.92%4龙江明珠175565.47%5东卫楼15217.11%6延安广场雅苑10647.71%7华元小区71178.34%8龙江富城30149.17%9悦景豪庭14081.28%10天利仁和-天籁苑12016%11延安广场明苑126572.49%12香格里拉-观园160280.27%13鑫荣嘉园203660.46%14荣昌花园荣昌广场79741.66%15龙门天下18679.57%16永鸿三江城88624.04%17港华新区29222.60%18钱隆首府107957.65%19信隆花园55829.21%20新元茗苑59551.76%21荣昌东方广场65958.42%序号序号项目名称项目名称许可套数许可套数( (套套) )销售率销售率22江滨花园47676.68%23锦绣一方177567.15%24荣昌花园荷韵华庭60492.38%25夏商阳光雅苑116797.77%26鑫荣小区49084.49%27福家园42784.78%28毅达阳光310868.56%29益民花园10619.99%30惠民花园101860.81%31金源大厦36779.02%32金冠花园27796.75%33景山小区14075.05%34华港豪庭21462.15%35金河广场35894.41%36荣昌花园晨晖大厦37780.37%37桂溪名都24289.67%38丽都花园111140.23%39江景花园6154.10%40丹霞华庭27891.37%41武夷名仕园20090%42大同家园49383.57%【 附表五附表五】序号序号项目名称项目名称许可套数许可套数( (套套) )销售率销售率43荣昌花园荣泽苑44161.90%44南昌花园38383.29%45江滨花园154533.53%46明欣福园36981.03%47新元城市花园45931.81%48东方明珠花园134573.31%49悦华4190.24%50温泉佳苑43083.95%51九龙城96164.41%52永亨世家12690.48%53同辉嘉园49274.59%54悦港花园99051.01%55甘棠宫小区9593.68%56天下广场C区60950.90%57厦浦小区24994.78%58清华园29066.21%59锦绣大厦8175.31%60桂溪花园57077.72%61新城苑北区7764.77%62建元南花园53546.54%63志诚广场3869.33%64新城花园2750%序号序号项目名称项目名称许可套数许可套数( (套套) )销售率销售率65悦华星座64250.93%66毅达新城四期115167.94%67金峰富城58132.19%68鑫荣花苑一期C地51043.92%69毅达莘园66782.91%70丽园广场104188.28%71新城佳园70271.23%72东港花园51255.27%73甘棠宫小区6864.71%74荔枝园小区1563.21%75高信花园44981.07%76天下广场B区422.38%77华府豪景60599.67%78福星公寓42499.06%79外滩明珠花园3186.92%80永大星城8240%81天利仁和商务中心40%82福海阳光3000%83长福小区2340%84延安广场华苑3920%85常山华丰小区北区5129.41%86蓝天花园90%【 附表六附表六 】我们对漳州未来市场预期的分析 ANALYSIS OF THE EXPECTED漳州漳州2009年市中心建设用地分布图年市中心建设用地分布图（除经济保障性住房）（除经济保障性住房）2009预计新推出体量：约合预计新推出体量：约合66.54万平米万平米本案本案编号编号09-0309-0409-0509-0609-0709-0809-1109-12名称名称江滨路原毛纺厂地块大学西路以北金峰大卖场以北漳华路103龙师附小以东北环城路13号路东侧地块面积地块面积5.00 7.80 10.00 7.35 1.80 1.82 6.00 2.30 容积率容积率2.53.03.02.82.62.83.03.0建筑面积建筑面积7.6815.2119.513.382.932.962.442.44资料来源：漳州房地产管理局官方网站资料来源：漳州房地产管理局官方网站【 附表七附表七 】我们对本案核心区域商业开发总量的了解 BUSINESS UNDERSTANDING1.预计本案区域集中式商业业态会有2个，即万象星城和君悦豪苑，（ 总计约总计约1万平米万平米 ）；）；2.预计本案区域沿街底层总开发面积在（ 1.5万平米左右，不万平米左右，不包含本案包含本案7000平米底商平米底商 ）。）。腾飞路南区腾飞路南区腾飞路北区腾飞路北区【 附表八附表八 】楼盘名称楼盘名称商业面积商业面积单体面积单体面积商业形态商业形态当前余量当前余量香榭花都香榭花都600060-180/间沿街底商6000未售万象星城万象星城7881店铺：40-139/间商场：5349/间商场、底商店铺：售罄商场：5349君悦豪苑君悦豪苑1.4万未定1.4万绿佳园绿佳园无无无无东方钻石城东方钻石城67319-58/间环小区底商36阳光雅苑阳光雅苑428920-74/间底层商铺售罄合计合计3284325385资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部【 附表九附表九 】资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部楼盘名称楼盘名称售价售价店面特征店面特征目前租金目前租金夏商夏商. .香榭花都香榭花都6000-7000元/6米（与本案类似）20-30元/ /月万象星城万象星城12000-13000/6米（与本案类似）50-60元/ /月东方钻石城东方钻石城7500-9000/4.8米30-40元/ /月阳光雅苑阳光雅苑7000-8000/5.2米35-40元/ /月区域市场价格认知 COGNITIVE PRICES板块板块均价均价江滨板块4200元/平米中心板块4300元/平米城东板块4000元/平米城北板块城北板块3800元元/ /平米平米城西板块 3400元/平米本案所处城北板块价格处于漳州楼市中间位置本案所处城北板块价格处于漳州楼市中间位置资料来源：合美市场部资料来源：合美市场部【 附表十附表十 】本案核心区域内在售楼盘近期销售概况汇总本案核心区域内在售楼盘近期销售概况汇总 SALES OVERVIEW SUMMARY可比项目可比项目绿佳园绿佳园东方钻石城东方钻石城香榭花都香榭花都万象星城万象星城主打卖点小户型欧式主题广场临近人民公园周边配套齐全40%超高绿化率1+2户型灵活组合毗邻人民广场的综合性物业目前均价起价：3700元/平米均价：4050元/平米起价：3700元/平米均价：4200元/平米起价：3600元/平米均价：4300元/平米起价：3748元/平米均价：4200元/平米主打房型60-80平米小户型65-85平米小二房95-115平米小三房60-119平米二房三房三房：135平米四房：152-229平米4200元/平米4400元/平米4400元/平米4200元/平米销售情况已销售35%已销售80%已销售80%已销售90%本案价格模拟推导 PRICE SIMULATION价格推导价格推导成本计算成本计算楼面地价1200元/合计：3100元/建安成本1400元/（小高层）财务费用500元/假设利润率为（每平米假设利润率为（每平米20%）销售底价销售底价开发成本3100元/合计：合计：3720元元/ /销售利润620元/与城北区域当前市场平均价4000元/平米对比，还有【 近300元的利润活动空间 】。案例案例户型户型H（H）面积113.19均价3720元/总价421067元元首付额度30%首付131067元元贷款额29万元万元本案主力户型单套总价及首付模拟测算 TOTAL SIMULATION本案主力户型月还款额度测算 REPAYMENT AMOUNT29万商业贷款万商业贷款（根据中国银行当前最新的贷款利率测算）10年期年期15年期年期20年期年期等额均还等额本金等额均还等额本金等额均还等额本金3081元/月3634元/月2299元/月2829元/月1920元/月2426元/月29万公积金组合贷款万公积金组合贷款（根据中国银行当前最新的贷款利率测算）10年期年期15年期年期20年期年期等额均还等额本金等额均还等额本金等额均还等额本金3002元/月3499元/月2215元/月2694元/月1831元/月2291元/月以月供能力确立本案目标消费圈层 CUSTOMER BASE LOCATION客户收入结构（客户收入结构（ 以银行规定：月供以银行规定：月供 1.5 = = 月薪月薪 ）10年期年期15年期年期20年期年期4503-5248元/月3322-4041元/月2746-3436元/月相对应的目标消费圈层特征描述相对应的目标消费圈层特征描述l 周边店铺小老板l 当地企业高管l 在外经商漳州籍群体l 当地公务员l 漳州企事业单位中层l 八县两市企事业单位l 基层公务员l 在外高收入务工者l 当地教职员工通过对区域市场统计分析了解客户来源 CUSTOMER BASE LOCATION从2007年年末-2008年年初对漳州楼市的数据分析，漳州周边的县城是该时段漳州楼市的主要购房群体之一，占到了购房总量的48%。【 但主要是以来自云霄、平和、长泰和漳浦等经济较好的城镇 】，其次是在外工作打工的漳州籍返乡置业群体。本案产品所对应的客群描述 CUSTOMER BASE LOCATION户型户型特征特征113-117三房两厅（平层）三房两厅（平层）113-114三房两厅（平层）三房两厅（平层）190-197190-197四房三厅（跃层）四房三厅（跃层）191-192四房三厅（跃层）四房三厅（跃层）对应对应客群客群1.漳州市区内有置换意向的换房群体；2.收入较为稳定的漳州郊县企事业单位中层管理人员及文教系统教职员工；3.看好漳州的周边县城投资理财型家庭。1.漳州企事业单位高管、当地公务员、在外高收入务工者、在外经商漳州籍群体。客群客群特征特征生活稳定，希望享受到更多优质生活和便捷配套服务。具有三代同堂的家庭居住观念，同时希望改善原有生活品质。目标消费圈层购买行为和心理分析 ANALYSIS OF CONSUMER PSYCHOLOGY置业类型置业类型：以自住客源为主，一小部分属于家庭投资理财型置业。职业类型职业类型：中等收入阶层、企业管理层、在外漳州籍商人。消费特征消费特征：1. 看重地理位置（漳州向往厦门置业，乡镇向往到漳州置业）；2. 倾向安全系数较高的规模型开发社区；3. 跟风，接受群体效应和口碑传播。【 精致生活论精致生活论 】LIVELIHOOD上层建筑，上优生活上层建筑，上优生活项目定位 PROJECT LOCATION我们诉求的是：我们诉求的是：生活生活（Lifestely）我们诉求的是：我们诉求的是：产品产品（Products）项目案名 PROJECT NAME推广主题 THE PROMOTION OF THE THEME360 生活美学生活美学家家泰泰 式式 皇皇 家家 园园 林林 景景 观观 社社 区区天隆天隆 名邸名邸一期一期【 精致生活样板区精致生活样板区 】推广主线 THE PROMOTION OF THE MAIN LINE【 精致生活样板区精致生活样板区- -概念诠释概念诠释 】大堂空间大堂空间Hall space公共部位公共部位Public sites情景样板情景样板Model scenarios大堂空间：大堂空间：现代的建筑应该具有空间性和互动性，作为本项目公寓入口大堂的处理应该将空间的思想与个性充分的表现出来。大面积玻璃窗的运用能够很好的将室外的风景引入，座椅与植物的设置给人一种清雅时尚之感。公共空间：公共空间：公共空间也可以称之为社区服务空间，是一个体现楼盘品质的细节表现，因此装修风格和建筑细节及装饰点缀的重要性不容忽视，对于一个物业的升值起到非常重要的直观性。情景样板房：情景样板房：样板房的意义在于通过软装，最大化体现户型优势。对于当前销售而言，样板房的作用力胜过任何空洞的解说，是促使客户第一时间产生消费冲动的原动力。1 1、品质思考：、品质思考：关于“360 生活美学家”的精致生活畅想7 7、服务思考：、服务思考：物业服务，社区业主的身份象征和产品竞争力8 8、二期畅想：、二期畅想：精致生活放大版，同样的品质，一样的享受4 4、生活思考：、生活思考：样板生活+城市主题商业=365天的上优生活2 2、建筑思考：、建筑思考：后现代新古典主义风格赋予项目的建筑质感5 5、空间思考：、空间思考：20%灵动创意空间，提升产品超值性价比3 3、景观思考：、景观思考：“泰式园林社区”赋予项目的居住品质感6 6、身份思考：、身份思考：家，有时是身份的代名词，家庭也需要交际365天的精致生活享受物业服务，企业软实力二期总规预演一期精致样板生活特区上层建筑纯板式南北通透低公摊 主题园林社区精装大堂、电梯厅天隆名邸楼书【 360 生活美学家 】上优生活上优生活（Lifestely）上层建筑上层建筑（Products）+诉求方向和设计表现：建筑风格、社区景观、户型设计、商业配套.【 上层建筑上层建筑 】诉求方向和设计表现：我们的生活方式，生活质量和生活指数.【 上优生活上优生活 】【 生活营销论生活营销论 】MARKETING我们所认知的销售节点划分 NODE SALES DIVISION结构封顶时间结构封顶时间2009.82009.8月之前月之前预期交房时间预期交房时间2010.32010.3月之前月之前营销中心营销中心 + + 园林实景样板园林实景样板 + + 情景样板房情景样板房阶段划分阶段划分项目正式动工项目正式动工计划开盘节点计划开盘节点2008.11.32008.11.32009.52009.5月月具备条件具备条件【 数据来源：依据甲方提供 】营销策略 MARKETING STRATEGY【 短线思考短线思考 】基于保证项目正常去化的销售目标考虑基于保证项目正常去化的销售目标考虑【 长线思考长线思考 】基于企业稳健发展的持续均衡策略考虑基于企业稳健发展的持续均衡策略考虑+【 短线思考短线思考 】+1、就近原则：主要针对本案核心区域就近原则：主要针对本案核心区域 内有置业或置换意向的潜在客源内有置业或置换意向的潜在客源2、城区策略：主要针对收入较为稳定城区策略：主要针对收入较为稳定 的漳州郊县企事业单位意向客源的漳州郊县企事业单位意向客源借助核心区域二手中介平台，放大与市场一线的接触面，提前进行放量摸底，发掘客户。（联合推广）（联合推广）有的放矢地创造和打造项目与目标消费群体市场之间的互动平台，为本案销售制造机会点。（事件营销（事件营销/团购营销）团购营销）【 长线思考长线思考 】天隆出品天隆出品【 精致生活样板区精致生活样板区 】大堂亲切电梯厅细致公共部位情调情景样板房温馨局部景观带精致品质诉求品质诉求 + + 样板展示策略样板展示策略塑造回家般的亲切感，第一时间争取好感放大产品优势，争取产品价值最大化我们对于本案销售时机的创造和把握考虑 SALES TO GRASP THE OPPORTUNITY户口策略（城乡入籍 + 孩童就读第二实验小学）+城乡企业团购策略对于本案对于本案“销售时机销售时机”的把握，我们的思考如下：的把握，我们的思考如下：1、随着以稳定市场经济为主导的政策出台，必将逐步引导市场价格趋于明朗化；而一旦价格预期 明朗，消费市场的刚性需求和置换需求必将会逐步释放，需求也将随之形成规模。2、因此，我们认为营销中心落成后的第一个工作目标，就是利用市场观望阶段的低迷气氛，通过 【 策略推广和活动引导 】在最短时间内，放大和提高项目知名度，拦截蓄纳意向客户，加深 “市场记忆”。当然，产品品质是根本。【 SP活动活动 = = 服务服务+ +促销促销 】社区文化类社区文化类Community culture产品展示类产品展示类Samples show资源嫁接类资源嫁接类Resources graft社区文化类：社区文化类：1.1.天隆地产客户共享服务平台天隆地产客户共享服务平台2.2.第一届天隆社区文化节第一届天隆社区文化节3.3.天隆地产健康宝宝亲子活动天隆地产健康宝宝亲子活动产品展示类：产品展示类：1.精致生活样板区正式公开活动精致生活样板区正式公开活动2.VIP客户产品推荐说明会客户产品推荐说明会资源嫁接类：资源嫁接类：1.与乡镇企业互动，组织产品推荐会与乡镇企业互动，组织产品推荐会2.组织企业团购看房接送服务组织企业团购看房接送服务3.全员皆兵，员工推荐奖励计划全员皆兵，员工推荐奖励计划【 推广通路推广通路 = 形象形象+ +展示展示 】媒体类媒体类Media广告类广告类Advertisement 展示类展示类To display 广告类：广告类：1.1.户外高炮户外高炮2.2.楼体广告楼体广告3.3.户外看板户外看板媒体类：媒体类：1.漳州日报漳州日报2.电视广告电视广告3.软新闻报道软新闻报道展示类：展示类：1.项目手册项目手册2.户型手册户型手册3.DM宣传单宣传单4.项目网站项目网站本案商业应该是一个：充分结合区域状况，以有效满足本案社区业主“生活”为目标的开放型社区商业体。在业态定位上，我们认为应充分考虑从本案社区业主对生活居住需求的层次分类，满足以下几个方面的需求为主： 满足基本社区服务功能为主的基本配套需求； 满足社区业主对健康便利的生活方式需求； 满足业主对社区归属感和外在体面的满意度。我们对于本案一期商业定位的思考 BUSINESS LOCATION天隆名邸天隆名邸社区共享服务会所社区共享服务会所Community Club【 商业策略商业策略 】【 Point one 】建议由物业管理公司以返利形建议由物业管理公司以返利形式统一进行招租管理，以确保式统一进行招租管理，以确保商铺客户最低利益为基准。商铺客户最低利益为基准。 【 Point two 】避免典型的散客自营情况下的避免典型的散客自营情况下的散乱差现象出现，而影响到本散乱差现象出现，而影响到本案二期项目的形象和销售。案二期项目的形象和销售。【 附表十一附表十一 】一期商业业态划分和面积需求建议一期商业业态划分和面积需求建议配套配套特色餐饮300平米/家（2家）提供家庭聚会和散客餐饮休闲店（书屋、影碟专卖）80平米/家（1家）提供书籍出售阅读宠物商店100平米/家（1家）提供代管护理等面包烘烤作坊50平米/家（1家）专业干洗店100平米/家（1家）除洗衣外，提供特色服装裁剪服务美容美发100平米/家（1家）专业美发店生活便利店100平米/家（1家）提供日常生活品银行ATM自动柜员机20平米/家（1家）生活配套服务中心400平米/家（1家）提供专业家政服务推广节奏 THE PROMOTION OF RHYTHM2009.1正式公开正式公开蓄水预热蓄水预热2009.2-4开盘强销开盘强销2009.5现场营销中心正式开放阶段划分阶段划分具备条件具备条件社区样板（局部园林、大堂、电梯厅、公共部位） + 情景样板房正式公开营销策略营销策略市场摸底（为年后正式推广作准备）市场摸底（为年后正式推广作准备）营销目标营销目标目标：目标：10进进1VIP增值卡发售 + 企业团购优惠计划VIP卡增值升级优惠奖励计划目标：目标：3进进1营销费用预算 MARKETING BUDGET单项编号单项编号预算范围预算范围百分比百分比百分比预算百分比预算1媒体宣传（户外广告、项目网站、CF、杂志、NP、DM等）50%50万左右2销售道具（生活手册、项目导报、房型手册等）5%5万左右3SP推广促销活动（DM直投、场地布置等）30%30万左右4现场展示（售楼现场形象包装）10%10万左右5不可预见费用5%5万左右合计合计100%约约107万元万元附加说明：附加说明：鉴于营销费用预算是由总销售金额换算得出，假设本案按照前面我们所推算的3800元/平米单价计算，本案二期总销售面积约18748.45平米，即总销售金额约合71，244，110元，按总营销费用1.5%估算，得出本案营销推广总费用约为本案营销推广总费用约为107万元万元（不包括售楼处建设费用）。