美利山美利山0909年年2 2月营销工作沟通月营销工作沟通2009.2.142009.2.14目录目录1、近期市场状况、近期市场状况2、09年推盘时间节点计划年推盘时间节点计划3、09年营销费用计划年营销费用计划4、09年户外布点计划年户外布点计划5、2月营销工作重点月营销工作重点6、其他、其他供应量供应量20092009年年1 1月重庆市商品房市场有月重庆市商品房市场有1212个项目推出新的商品房个项目推出新的商品房36083608套套；入市套内面积为入市套内面积为24.98224.982万平方米万平方米（建筑面积（建筑面积29.81329.813万方）。万方）。其中：江北区以其中：江北区以7.1027.102万方的体量上升至供应首位；万方的体量上升至供应首位； 渝北区以渝北区以6.8676.867万方位居第二；万方位居第二； 巴南区以巴南区以6.8636.863万方排列第三，万方排列第三， 渝中区、北碚区无新增。渝中区、北碚区无新增。成交量成交量20092009年年1 1月重庆市商品房总成交月重庆市商品房总成交97539753套套商品房，商品房，成交套内面积成交套内面积69.20269.202万平方米万平方米( (建筑面积建筑面积84.35684.356万平方米万平方米) )，环比上月下降，环比上月下降33.15%33.15%，同比，同比0808年年1 1月下降月下降32.89%32.89%；总成交金额为总成交金额为33.1933.19亿元，套内成交均价为亿元，套内成交均价为4796.104796.10元元/ /平方米。平方米。根据1月份供应量和成交量的情况判断：1月份虽然较2008年12月份成交情况有所下降，但市场回暖迹象明显，实际成交量远大于新推供应量，对2008年存量房有一定的消耗。主要原因在于春节长假期间，返乡置业客群增加，加之重庆房价与沿海城市房价之间的巨大差距和近期愈演愈烈的价格战，都对购房者起到了促动作用，观望情绪降低，成交量有所回升。但也绝非市场全面飘红，滞销楼盘比例仍然较多，低价策略成为了快销的首要因素。基基础信息信息开盘日期2009-1-21现成交均价4300元/占地面积28936绿化率35%总建筑面积151080容积率4.62总户数1148户停车位460开发商重庆鲁能开发(集团)有限公司在售本期在售本期户型配比型配比房型套数比例面积段（）两房4441%79.42-79.53三房6559%93.9-107.85项目目简介介能星城总占地2000亩，总建筑面积320万平方米，住宅容积率3.5，商业容积率5.5，项目共分13个街区，预计常住人口约7万5千余人。距解放碑约4公里，近邻解放碑和观音桥两大商圈，地跨渝北、江北、北部新区三区，属于CBD的重要辐射区域。内镶150亩原生月隐湖，紧邻2000亩的龙头寺公园，近达重庆北站交通枢纽。核心板块，占地约185亩，建筑面积约41万方近期近期动态 20092009年年1 1月月2323日加推日加推1010街区街区5 5号楼号楼2 2单元，面积区间为单元，面积区间为79.42-107.8579.42-107.85的两房和三房，的两房和三房，一月共计销售约一月共计销售约300300套。套。鲁能新城鲁能新城基基础信息信息开盘日期2009-1-10现成交均价4800元/占地面积150000绿化率38.80%总建筑面积660000容积率3.49总户数4610停车位约3500开发商长安集团长安地产项目目简介介长安锦绣城，地处重庆最具居住价值城区的新牌坊，总建筑面积66万平米，项目以创造良好的人居环境为出发点，密切结合地形，力求打造成为大重庆高品位新古典居住特色小区。建筑上，欧洲古典风格建筑，立面典雅时尚，结构舒适宜居；景观上，归真的景观开发，选用美国大地园景风格，注重景观与人的交流，人与自然共同亲密互动；户型上，29-167平米户型区间，尽享入户花园贴心设计，私属空间见证人生璀璨；6米挑高入户门厅，气度不凡，尊崇体验赶超星级宾馆。近期近期动态20092009年年1 1月月1010日日长安安锦绣城加推城加推1717、1818号楼，共号楼，共206206套房源，面套房源，面积区区间为35.07-35.07-139.44139.44，户型型为单配套、一房、两房、三房和四房。配套、一房、两房、三房和四房。1 1月共月共计销售售约230230套。套。长安锦绣成长安锦绣成和泓南山道和泓南山道基础信息基础信息最近开盘日期2008.12.20现成交均价4143占地面积9.44万绿化率30%总建筑面积50万容积率4.45总户数4000余户物管费1.2元/开发商重庆佑山房地产开发有限公司 物业类型高层优惠措施98/99折；一房每套优惠4000元，两房每套优惠5000元；现场摇奖活动，每套最高优惠3000元 销售近况销售近况该项目近期推出该项目近期推出4 4号楼，号楼，33F33F高层，共高层，共263263套。均为套。均为46-6046-60平方米小户型，部分户型平方米小户型，部分户型有可变空间。由于户型面积小，总价低，开盘销售情况较好，一月销售有可变空间。由于户型面积小，总价低，开盘销售情况较好，一月销售127127套。套。万友万友七季城七季城基础信息基础信息最近开盘日期2008.10.18现成交均价高层4432小高层4510占地面积23.16万绿化率30%总建筑面积45万容积率2.79总户数一期1688户物管费1.2元/开发商重庆康恒置业有限公司 物业类型小高层、高层优惠措施两房优惠3.6万，三房优惠6万；老带新，老业主享受1000元物管费优惠，新业主享受1000元房款优惠销售近况销售近况项目项目1 1月份共成交月份共成交8080套，整体销售均价套，整体销售均价43854385元元/ /平方米。平方米。从以上5个典型案例中可以看出，市场回暖迹象主要集中表现在低价策略明显、优惠幅度较大的项目上。北面以鲁能新城、长安锦绣成为代表，南面以和泓南山道、万有七季城为代表，即时也价格一贯坚挺的渝中也出现了3550/的售价，让消费者看到了实实在在的优惠，进而带动了1月份整体市场表现。结论：结论：基基础信息信息开盘日期2007-10现均价报价7985元/占地面积55000绿化率21.40%总建筑面积392000容积率6.55总户数1524停车位955销售情况开发商重庆富力城房地产开发有限公司 在售本期在售本期户型配比型配比房型套数比例面积段（）一房17411.42%32.88-46.45两房31220.47%57.22-70.6三房75849.74%72.35-117.62四房28018.37%118.11-138.68项目目简介介富力海洋广场位于江北区洋河路11号，原海洋公园的位置。项目总占地5.5万方，总建筑面积39.2万方。项目由7栋高层住宅、1栋五星级酒店、1栋甲级写字楼和一个近10万平米的大型集中购物中心所组成。近期近期动态富力海洋广场目前在售精装房源面积区间为富力海洋广场目前在售精装房源面积区间为32.88-138.6832.88-138.68，现场销售起价为，现场销售起价为79857985元元/ /，均价为，均价为85008500元元/ /，一月共网签，一月共网签3 3套，实际成交数量套，实际成交数量0 0套。套。富力海洋广场富力海洋广场基基础信息信息开盘日期2008-9-20现均价报价5300元/占地面积162500绿化率56%总建筑面积650000容积率4总户数停车位3006户开发商重庆康德实业集团有限公司项目目简介介康德国会山位于重庆南坪辅仁路，北临辅仁中学，西临辅仁路，东临四海路，遥望南山。至南坪步行街约500米、至江南体育馆约600米、至南滨路约800米。轻轨站、南坪交通换乘中心就在项目附近。康德国会山总建筑面积65万平方米。项目集住宅、学校、酒店、公园、街市为一体，是重庆市首家以美式风情为主题的大型复合地产项目。建筑采用新古典主义风格，简洁、现代感强，是低密度、高绿化率的高档复合社区。产品打造方面邀请了著名设计团队，建筑规划设计由曾设计“北城天街”的香港华城完成。近期近期动态目前康德国会山销售目前康德国会山销售B2B2、B3B3、B4B4栋，面积为栋，面积为52-9052-90，户型主要为两房和三房，现场，户型主要为两房和三房，现场报价为报价为53005300元元/ /，实际成交均价为，实际成交均价为51055105元元/ /，1 1月春节期间共网签月春节期间共网签6161套，实际成交套，实际成交套数约为套数约为3030套。同套。同20082008年四季度的整体表现相比，成交数量下降了约年四季度的整体表现相比，成交数量下降了约5050。康德国会山康德国会山基基础信息信息开盘日期2008-12-28现均价报价4988元/占地面积45328.16绿化率30%总建筑面积172247容积率3.8总户数1600户停车位500开发商中冶置业重庆有限责任公司在售本期在售本期户型配比型配比房型套数比例面积段（）单配157%32.25-41.3一房10.4%51.12两房8541%65.42-71.46三房10551.6%95.41-116.62项目目简介介项目位于重庆经济技术开发区（南坪）新南湖社区（市租营运中心旁，麦德龙超市斜对面）。该区域属于重庆一个新兴的高尚居住片区。项目三面临城市道路，北侧临白鹤路，与麦德龙超市隔路相望；东侧临幅宽26米的城市干道。项目净用地约60亩，容积率3.8，建筑密度32.9%，绿地率30%。规划总建筑面积约17万平方米，建设内容包括住宅、沿街商业和配套建筑。项目采取“点式板式”的建筑布局形式。近期近期动态目前中冶林荫大道在售目前中冶林荫大道在售2 2、3 3、5 5、6 6、7 7、8 8、1212号楼，面积区间为号楼，面积区间为36-11036-110，户型为，户型为单配、一房、两房、三房和跃层，销售现场报价单配、一房、两房、三房和跃层，销售现场报价49884988元元/ /，网签均价为，网签均价为47584758元元/ /，1 1月共网签月共网签3838套，实际成交数量约套，实际成交数量约1010套。套。中冶林荫大道中冶林荫大道旺销并非普遍现象，也绝非长久现象。绝佳的地段也很难引起消费者的关注，富力海洋广场已连续两个月无成交，产品卖点固然重要，但在房地产市场的冬天里，价格才是王道。结论：结论： 竞争项目竞争项绿地翠谷十里蓝山奥山橡树澜湾网签套数50134成交均价5415元/7895 /8503 /8457 /来访数量约为56组约为3组约为5组约为4组实际成交套数0010春节期间的别墅市场相对低迷，无论是现场来访数量还是成交数量都较平时有所降低，主要原因在于春节长假，各销售中心开始上班时间都在1月30日之后，而客户也多选择春节长假出行或访友聚会，尤其是作为高端消费的别墅客层，通常会选择较为休闲的渡假方式，更不会选择在此期间置业。基基础础信息开盘日期2006-4-28均价报价6400元/占地面积520000绿化率40%总建筑面积480000容积率0.64总户数3000停车位507物业类型联排别墅开发商重庆绿地东原房地产开发有限公司优惠情况98/99面积段（）246-530项目近况目近况春节推出春节推出4949套联排别墅，端头套联排别墅，端头307.72-468.61307.72-468.61平方米（平方米（2020套），中间套），中间243.07-449.7243.07-449.7平平方米（方米（2929套），没有做推盘宣传及活动，目前成交套），没有做推盘宣传及活动，目前成交4 4套。套。绿地翠谷绿地翠谷基基础信息信息开盘日期2008-10现均价报价双拼7800元/端头6800元/中间5800元/占地面积273726绿化率40%总建筑面积210000容积率0.76总户数1000余户停车位-开发商蓝光地产物业类型双拼、联排别墅、洋房优惠措施-面积段（）一期联排别墅：200400项目近况目近况预计预计2 2月底加推，加推约月底加推，加推约4040套双拼及联排别墅，双拼面积套双拼及联排别墅，双拼面积358.67358.67平方米，联排平方米，联排264.33264.33平方米。平方米。蓝光十里蓝山蓝光十里蓝山基基础信息信息开盘日期2008均价报价8000元/平方米占地面积120000万绿化率-总建筑面积1800亩容积率-总户数-停车位-开发商重庆奥林匹克花园置业有限公司物业类型联排别墅优惠措施-面积段（）180-350平方米项目近况目近况项目处于低调销售中，目前无加推信息。项目处于低调销售中，目前无加推信息。奥山奥山08年经济适用房计划供应量（万）08年经济适用房核批土地（亩）08年经济适用房实际供应量（万）08年普通住宅供应量（万）08年商业用房供应量（万）08年经济适用房占普通住房供应量之比例17541192.461691.15217.4445.4709年经济适用房计划供应量（万）09年经济适用房计划核批土地（亩）09年经济适用房预计供应量（万）09年普通住宅预计供应量（万）09年商业用房预计供应量（万）09年经济适用房占普通住房供应量之比例242.5954912819502506.570809重庆保障性用房供应量政策放宽，政府加大力度推动经济适用房的开发建设，保障城市低收入者的居住要求，这一举措对低迷的房地产市场无疑的雪上加霜。09年经济适用房计划供应量较08年增长了67万方，增幅达38，而09年经济适用房占普通住房供应量的比例也由08年的5.47增加到6.57，可见2009年商品房销售压力将是有增无减，价格持续走低也是各开发商必须面对的现实。结论：结论：销售房源销售房源放号时间放号时间开盘时间开盘时间交房时间交房时间工程要求工程要求营销要求营销要求A8A112月21日2月28日2009年12月2月16日前取得预售许可；2月底前，全面完成现场包装；B1B64月12日4月19日2010年4月15日前取得预售许可；3月31日前，实现样板区开放；B7-B10、B14、A125月30日6月5日2010年5月15日前取得预售许可A13、B15、B22、C159月26日2010年2月16日前取得预售许可备注：样板区（A13、B15、B22、C15）可根据前三批次房源销售情况，再行确定具体的推盘时间。2 2月月2121日日A8A8A11A11放号放号促销运作促销运作自然持续自然持续持续炒作持续炒作2 2月月2828日日A8A8A11A11开盘开盘4 4月月1919日日B1-B1-B6B6开盘开盘6 6月月5 5日日B7-B10、B14、A12开盘开盘项目炒作项目炒作A A、B B户型卖点户型卖点炒作炒作9 9月月2626日样板区认购日样板区认购4 4月月1212日日B1B1B6B6放号放号B户型卖点炒作户型卖点炒作5 5月月3030日日B7-B10B7-B10、B14B14、A12A12放号放号 2009年营销推广主要围绕一期A组团剩余房源进行，重点推广时段集中在上半年的26月及下半年的910月。上半年的销售成败直接关系到全年任务。因此，当前的营销推广工作重点围绕A8A8A11A11、B1-B6.B1-B6. B7-B10B7-B10、B14B14、A12A12开盘来进行。A8A8A11A11强销强销2 2月月3 3月月A8A8A11A11持销持销4 4月月6 6月月B1-B6B1-B6强销强销6 6月月7 7月月B7-B10、B14、A12强销强销8 8月月B7-B10、B14、A12持销9 9月月1010月月样板区强销样板区强销1111月月1212月月前前5 5批次批次在售房源促销在售房源促销A8A11强销起至时间2月14日3月10日工作目标完成70销售任务营销节点2月15日正式放价2月21日启动申购VIP选房顺序卡2月28日认购推广工作1.2月20日现有户外全新更换2.2月28日前销售中心、清水样板间包装全面完成3.2月底启动电台、网络、报媒推广4.系列新闻全程跟踪5.启动“老带新”活动推广道具1.折页2.分套CAD户型图3.景观示范区参观卡4.堡坎设计方案展板5.清水样板间整理完成6.沙盘模型调整完成产品卖点1.原生景观价值连城，古树资源2.高台地，开阔视野，拒绝对视3.挑高阳光私家会所，绝对双首层4.双车位B1B6强销起至时间4月12日5月12日工作目标完成80销售任务营销节点4月19日启动申购VIP选房顺序卡4月20日参加春交会5月3日开盘推广工作1.4月18日现有户外全新更换2.4月底启动电台、网络、报媒推广3.系列新闻全程跟踪4.利用客户会资源，小众传播5.样板区全面开放6.春交会重拳出击推广道具1.折页2.户型图册3.分套CAD户型图4.B1B6VIP选房顺序卡产品卖点1.B户型全新亮相2.相伴叠谷流溪3.尺度升级，舒适升级B7-B10、B14、A12强销起至时间5月30日6月30日工作目标完成70销售任务营销节点5月30日启动申购VIP选房顺序卡6月5日开盘推广工作1.5月20日户外全新更换2.5月下旬启动电台、网络、报媒推广3.系列新闻全程跟踪4.小众渠道联谊活动持续开展推广道具分套CAD户型图展板产品卖点1、纯正高地别墅2、A、B户型组合出击样板区内部认购起至时间9月26日工作目标完成60销售任务营销节点9月26日内部认购推广工作1.9月初户外全新更换2.9月初启动电台、网络、报媒推广3.系列新闻全程跟踪4.小众渠道布点推广道具1.楼书2.分套CAD户型图3.堡坎设计方案展板4.工法样板间整理完成5.B、C户型模型完成产品卖点1.全实景呈现2.私家水系资源3.一览叠谷流溪4.原山深处5.四拼联排，开阔尺度6.户型配比多样根据根据20082008年美利山一期整体推广费用年美利山一期整体推广费用中所确定的金额中所确定的金额17321732万元，扣除万元，扣除20082008年已经使用的推广费用年已经使用的推广费用804.28804.28万元，一期实际剩余万元，一期实际剩余推广费用约为推广费用约为927927万元。按照万元。按照20092009年推盘体量与一期总剩余体量之比年推盘体量与一期总剩余体量之比计算，计算，20092009年理论营销费用约为年理论营销费用约为400400万元，同时结合目前市场低迷、万元，同时结合目前市场低迷、媒体普遍看涨、媒体普遍看涨、20092009年全新组团面市等实际情况，我们调整了媒体年全新组团面市等实际情况，我们调整了媒体策略，加大了户外、电台及网络的费用比例，保证媒介组合拳的最策略，加大了户外、电台及网络的费用比例，保证媒介组合拳的最佳效果，现实际预算费用为佳效果，现实际预算费用为729729万元。万元。34872947%14%7%8%11%8%5%20092009年月度分项营销费用预算详见文本年月度分项营销费用预算详见文本户外渠道：户外渠道： 根据公司对2008年营销推广媒体效果评估的研究分析得出，户外渠道的来访来电达到了45以上，2009年在整体房地产市场较冷，竞争极为激烈的重庆别墅市场。要有效建立美利山的市场知名度和话语权。并为了保障美利山全年持续推广及销售的延续性；户外媒体尤为重要，而且性价比相对其他渠道也较高。机场机场高速黄花园大桥四公里各要塞布点建议投放位置投放时间1.美利山项目现场户外2008年3月-2009年3月2.金开大道棕榈泉门口处户外2008年5月-2009年5月3.新牌坊户外2008年5月-2009年5月4.石马河立交桥户外2008年7月-2009年7月5.江北观音桥环道户外2008年6月-2009年6月6.南岸南环户外2008年5月-2009年5月7.石桥铺转盘处户外2008年8月-2009年8月1、美利山项目现场户外T型牌 （已占领）效果： 位于本项目现场附近，配合项目形象宣传及导示功能； 本户外立在经开大道旁边，对于经开区过往客户具有拦截/昭示效果； 本户外为本企业自己申请，费用支付仅为场地费用，费用有效控制。2、金开大道棕榈泉门口处户外T型牌 （已占领）效果：本户外立在金开大道道路中间，位于棕榈泉门口，对北部新区的”富人区”客群有效拦截； 本户外视野面宽阔，视觉冲击性较强，易吸引经开大道过往车辆。3、新牌坊户外T型牌 （已占领）效果：本户外位于机场高速路，有效对机场人群进行定点定向辐射； 对新牌坊龙湖富人区进行定向传播/客户拦截；是机场精准传播的一个核心点，具 有品牌影响力效果。 4、石马河立交桥户外T型牌（已占领）效果：本户外位于外环，有效地对于沙平坝区/江北区过往客户进行宣传，达到外区域高端客户拦截效果。5、江北观音桥环道户外（已占领）效果：本户外位于城市分区组团中心，过往车流量大，易对三北区域富人群区 域定向辐射； 本户外视野面宽阔，视觉冲击性较强。6、南岸南环户外（已占领）效果：锁定南岸区的高端客户定点定向拦截与昭示，扩大对外区域客户拦截。7、石桥铺转盘处户外T型牌（已占领）效果：本户外位于高新区、沙平坝区、九龙坡区组团中心，过往车流量大，对西区高端客户有效拦截； 西区传播精准传播的核心点，具有品牌影响力效果。08年年户外投放安排及外投放安排及费用用执行情况行情况投放位置广告发投放期08年费用发生情况08年费用预算1.美利山项目现场户外2008年3月-2009年3月6万元 335万元2.金开大道棕榈泉门口处户外2008年5月-2009年5月36万3.新牌坊户外2008年5月-2009年5月72万4.石马河立交桥户外2008年7月-2009年7月25万5.江北观音桥环道户外2008年6月-2009年6月58万6.南岸南环户外2008年5月-2009年5月18万7.石桥铺转盘处户外2008年8月-2009年8月52万合计247万元比例约70.98%小结：按照项目小结：按照项目08年年5-12月户外投放费用预算月户外投放费用预算355万元，实际发生了万元，实际发生了247万万元，比例约元，比例约73.7%，尚有，尚有88万元节余万元节余 。投放位置投放时间 广告投放目的 费用预算备注1、美利山现场户外 09年2月至12月（7月到期，续约）1、配合项目形象宣传及导示功能；2、对于经开区过往客户具有拦截/昭示 本户外为自己申请，费用约6万元贯穿项目09年营销/推广2、金开大道棕榈泉门口处户外09年2月至12月（6月到期，续约）1、有效对北部新区的”富人区”客群有效拦截 年执行费用36万元/年，发布6个月约18万元贯穿项目09年营销/推广3、新牌坊户外09年2月至12月（4月到期，续约）1、有效对机场人群进行定点定向辐射；2、是机场精准传播的一个核心点，具有品牌影响力效果。年执行费用72万元/年，发布6个月约36万元贯穿项目09年营销/推广4、石马河立交户外09年2月至8月（8月到期，不再续约）1、有效地对于沙平坝区/江北区过往客户进行宣传，达到外区域高端客户拦截效果。 本费用已列入08年费用预算中，不列支目前从沙平坝过来车辆方向，该点位视线遮挡，点位相对较差，建议本点位不再保留5.观音桥环道户外09年2月至12月（6月到期，续约）1、对三北区域富人群定向区域辐射；2、针对机场人群进行定点定向辐射；年执行费用58万元/年，发布6个月约29万元贯穿项目09年下半年营销/推广6、南岸南环户外09年2月至5月（5月到期，不再续约）1、锁定南岸区的高端客户定点定向拦截与昭示，扩大对外区域客户拦截 本费用已列入08年费用预算中，不列支由于南岸区域新增布点，建议本点位不再保留7、石桥铺转盘户外09年2月至12月（8月到期，续约） 1、西区传播精准传播的核心点，对西区高 端客户有效拦截；2、扩大品牌影响力。年执行费用52万元/年，发布4个月约17万元贯穿项目09年营销/推广投放位置投放时间 广告投放目的 费用预算 备 注8、机场内滚动灯箱09年5月至7月 月发布费用约25万元/10幅，发布6个月约150万元。本户外5月到期，暂以6个月短期发布，如效果明显则继续发布9、黄花园桥头北桥头户外T型牌2009年8月至12月本户外为渝中北城区域（嘉陵江以北地区）重要的驿口，车流量大，能有效的对渝中、江北、南岸区等客户进行区域昭示与拦截效果年发布费用约80万元/年发布，发布4个月约26万元 本户外8月广告到期，故配合项目市房秋交会宣传及推广10、南坪工贸大厦大型户外2009年3月至10月1、能有效的对南岸、渝中、江北等客户进行昭示与拦截效果；2、在客户拦截上除能覆盖南坪区域客户外，也能有效拦截蓝光十里南山及庆隆南山高尔夫的客户3、每年2次房展会以及其它行业展会均在本区会展中心组织，有集中性、扩大宣传效果；年发布费用约100万元/1年，发布8个月约66万元。该户外为长期发布，贯穿项目09年整体营销/推广。11、南滨路T型牌09年3月至5月 1、定向对重庆主城区高端客群达到集中昭示/拦截效果2、 本区域高端客户进行长期昭示/拦截客户效果 本区域较好的户外资源比较匮乏，发布档期无法满足需要，目前在资源查询中由于南岸区有10号户外布点（发布期3-10月），故本户外为短期发布，配合3-5月营销/推广。20092009年户外选择核心策略：年户外选择核心策略：查漏补缺，精准传播长江以北长江以北1、机场内滚动灯箱（准备占领）效果：机场内广告位布点是本项目推广重要的一个点，由于2008年其发布档 期已满故未能给予实施，09年5月其广告到期，务必在09年能拿下机场内广告位资源。其中，机场内到达厅的数码灯箱效果最为显著；本户外能达到对进出机场高端客户的定向宣传/拦截、项目品牌形象传播效果。 2、黄花园桥头户外T型牌（准备占领）效果：本户外为渝中北城区域（嘉陵江以北地区）重要的驿口，车流量大，能有效的对渝中、江北、南岸区等客户进行区域昭示与拦截效果。 长江以南长江以南1、南坪工贸大厦大型户外（准备占领）效果：本户外位于长江以南区域/渝中/北区一个重要的驿口，车流量大，能有效的对南岸、渝中、江北等客户进行昭示与拦截效果；在客户拦截上除能覆盖南坪区域客户外，也能有效拦截竞争对手蓝光十里南山及庆隆南山高尔夫的客户。 每年2次房展会以及其它行业展会均在本区域会展中心组织，有集中性、扩大宣传效果；本户外视线宽阔、视觉冲击性大、广告效果佳。2、南滨路户外（准备占领）效果：南滨路是重庆高端消费区，来此消费客户多来自重庆各区，在此户外布点可定向对重庆市范围高端客群达到集中昭示/拦截效果。 南滨路的物业以高端产品为主，购房客户多为高端客户，本户外可同时对本区域高端客户进行长期昭示/拦截客户效果。3、四公里立交T型牌（准备占领）效果：本户外位于南岸四公里主十字路口旁，车流量集中，能覆盖南环进出口、南坪到四公里入口、及海峡路过往的车辆及客群。 在客户拦截上除能覆盖南坪区域客户外，也能有效拦截竞争对手蓝光十里南山及庆隆南山高尔夫的客户。 机场机场高速布点图示意滚动灯箱滚动灯箱出发A指廊出发B指廊办票大厅安检安检候机区候机区到达A指廊到达B指廊到达夹层到达夹层套装组合尺寸（WH）单套点位数套装数量刊例价（RMB/月）国内出发11.2m1.7m5幅/套6180,000国内出发21.2m1.7m5幅/套6180,000国内到达11.2m1.7m5幅/套6180,000国内到达21.2m1.7m5幅/套6180,000媒体位于重庆机场出发连廊区域及到达连廊区域，实现对机场人群全覆盖。本据点重点推荐一2009年6月1号起开始投放，价格25万/月（5个灯箱，10个画面，每个灯箱两幅画面）。可投放时间：2009年5月20号可发布。广告位说明：本广告位分布于机场内部候机厅和达到厅，位置优势明显，且能够准确打击项目有效客户群； 建议：投放半年以上机场内广告位费用本据点重点推荐二灯箱柱体灯箱柱体本广告位位于到达厅廊道处，可达到对出机场高端客户的定向宣传、拦截、有效传播项目品牌形象的效果。 2009年3月1号起开始投放，价格120万/年，建议投放6个月。 计划投放时间：2009年3月-8月。 预计费用：60万/半年黄花园桥头布点图示意本据点重点推荐一此广告位2009年7月可投放 广告位说明：本广告位位于黄花园大桥北桥头，扼守机场高速及东环鲁能入口出，地理优势明显，是从机场到渝中区最快速的干道，能够有效覆盖高端人群，且该路段效果最佳的广告位只有两块，另外一块为蓝光十里南山，本广告的占领将达到拦截和精准投放的两重效果。 建议：由于该广告位到期时间为09年7月，所以考虑该位签约1年，可作为项目长期占有的资源。本据点重点推荐：可投放时间：可投放时间：20092009年年3 3月月 广告位说明：本广告位位于南坪工贸大厦，进出南坪的要道，除了能覆盖南坪区域客户外，也能有效拦截竞争对手蓝光十里南山及庆隆南山高尔夫的客户；对一年两届的房交会也能有效的覆盖，效果明显，但从费用方面考虑，本广告价格过高，全年费用超过100万。 建议：由于该广告位可投放时间为09年3月，考虑到费用问题，考虑该位签约半年年，可作为项目阶段广告及项目形象的宣传。本据点重点推荐： 广告位说明：本广告位位于南坪四公里转盘，作为三面体，有效的看面能够覆盖南环进出口、南坪到四公里入口、及海峡路进出口，除了能覆盖南坪区域客户外，也能有效拦截竞争对手蓝光十里南山及庆隆南山高尔夫的客户；效果明显。 建议：由于该广告位目前就可投放，考虑到费用问题，考虑该位签约3-5月短期发布，可作为项目阶段广告及项目形象的宣传。其他参考位置此广告位2009年3月可投放机场高速-黄花园大桥沿线：黄花园大桥沿线：此广告位2009年2月底可投放新牌坊红旗河沟沿线：此广告位2009年2月底可投放黄花园大桥五里店沿线：此广告位2009年2月可投放机场内-机场高速-黄花园大桥沿线：此广告位2009年2月底-3月初可投放南坪长江大桥至四公里区域户外资源：此广告位2009年3月可投放南坪长江大桥至四公里区域户外资源：此广告位2009年2月底可投放南坪长江大桥至四公里区域户外资源：此广告位2009年2月底可投放南坪长江大桥至四公里区域户外资源：此广告位2009年2月底可投放 完成了新一轮的户外布点后，我们的工作重心将转化到户外推广策略上来，2009年美利山的户外策略应围绕“实景体验，别墅气场”来展开，将纸媒体的作用转嫁到户外之上。线上策略以户外、电台、网络形象建立为主，报媒、短信平台为辅，继续沿用新闻及宣传物料等手段，线下将加强销售团队的培训，增强团队协作能力。 因此领域提出，2月推广工作的重点主要围绕户外更换、现场包装及物料补充等手段来展开。目的美利山热度延续，展开媒介组合继续吸引高端市场消费群； 蓄势待发，为二批次加推储备力量；2月营销工作总述：目前出街的户外画面2月户外更换稿件建议在版面设计上将案名及强制信息独立排版，起到一目了然的视觉效果。主题推广语与二批次加推房源的核心卖点相切合。建议形象案名可采取此种方案，尽早实施；销售中心门楣、柱体可用金布进行装修，烘托现场销售氛围；吧台处可增加实物酒水的摆设，体现真实感和品质感；室内增设帷幔等软性包装花球及花束的点缀作用可在吧台或休息区的位置增设三角钢琴窗帘、线链及草编装饰物的运用工地外围墙画面更换工地外围墙画面更换与工程设计相关的问题p 私家花园及公共绿化带中，是否需要预留中央空调外机位置？预留后，是否会破坏整体景观效果；p 带有集中车库的户型，负一层入户门的材质作何考虑：销售中心右侧平台旁的垃圾建议希望尽快清理；建议景观示范区的背景音乐可以开启，营造现场氛围；山顶观光车停靠处的右边坡地上有建筑垃圾，建议及时清理；景观小桥处有变质污水，时间过长会出现臭味，建议尽快清理；在没有样板间的前提下，客户以参观示范区清水房为主，建议尽快完成示范 区地面的找平及清洁工作；与景观示范区相关的问题与小区规划相关的问题小区内具体的健身设施是否可以明确，具体位置在什么地方也请尽快明确，设施游泳池是室外还是恒温？小区入口处的主车行道旁堡坎墙面如何装饰？用什么材料装饰？与小区物管相关的问题n社区内公共停车位的收费标准如何制定；n建议将样板区工地的围墙门长期关闭，目前存在部分客户由此自由进出工地现场的情况；n建议景观入口处保安严格把守，客户必须由置业顾问带领或持参观卡，方能进入景观示范区，避免客户流失；与营销推广相关的问题l 希望本周内能全面进入一批次房源的签约工作，以此保证二 批次房源在本月内顺利实现销售；l 广宣物料急需加印折页及摄影集所剩数量都十分有限，建议在楼书设计完成之前，避免断档空隙，暂不考虑调整摄影集内容，折页内容及形式可做新一轮考虑，2月15日之前确定稿件。l签约道具如激光打印机、明源系统软件等作为长期必需品，希望考虑配备销售人员专用设备。二批次销售计划放价时间：2009.22009.2月月2121日日办卡时间：办卡时间：2009.22009.2月月2121日日认购时间：2009.22009.2月月2828日日认购方式：2月21日28日期间，销售人员根据前期房源落位情况及客户预约登记情况，电话邀请客户前往销售中心，获取户型图及价格预算表，2月21日正式启动二批次房源VIP选房顺序卡申购活动，2月28日正式认购（以客户现场签订认购协议及缴纳认购金为准）。本次加推不作对外广宣及现场公示。二批次房源加推的销售前提销售手续销售物料工程配合2月21日前，取得甲方签字确认的A8A11及样板区四栋房屋的一房一价方案；2月25日前，取得A8A11及样板区4栋房屋的预售许可证；2月21日前，取得甲方签字确认的A8A11及样板区四栋房屋的分套户型图；堡坎及挡墙设计方案以画框或展板的形式，摆放在销售现场，供客户参观及置业顾问讲解；2月22日前，完成折页及摄影集加印；2月21日前，根据最新的总规平面图，完成一期沙盘模型中路网及建筑的局部调整；2月21日前，提供一套内部完工、整洁清爽、具备参观条件的A型样板房，供客户参观；2月28日前，完成工法样板间的装修工作；考察参考考察参考立面石材铺帖方式立面石材铺帖方式以同色涂料类的材料将石材之间的缝隙上色立面与屋面色彩的搭配立面与屋面色彩的搭配暖色调的立面搭暖色调的立面搭配冷灰色的屋面配冷灰色的屋面柱的质感与色彩柱的质感与色彩深色喷砂质感，深色喷砂质感，彰显稳重、品质。彰显稳重、品质。堡坎的处理堡坎的处理植物的掩映，分级处理缓解视觉压力，植物的掩映，分级处理缓解视觉压力，石材、雕刻增加艺术感。石材、雕刻增加艺术感。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