青州市住宅市场调研青州市住宅市场调研 策划服务：中览地产二0一四年三月本年度土地市场概况第一部分土地市场Market analysis2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况出让结果出让结果序号项目名称地址面积（）容积率（）建筑面积成交价格（万元）合同签订时间开发公司1热电厂西侧安置区尧王山路以南、电热厂以西126231.518934.5971.9712013-1-7青州市城市建设投资开发有限公司2苏桥经济适用住房项目云门山街道苏桥社区131311.519696.502013-1-8青州九华置业有限公司3旭景园益都街办钟家庄村，海军路与二中西街交叉口东南侧。116031.315083.91746.25152013-1-9山东华业地产开发有限公司4双喜家具原厂区开发项目驼山路以西，西至西店村地，南至同济花园小区及青州市联谊集团公司，北至西店中街481551.4674178672.71552013-1-16青州市惠金置业有限公司5九龙峪开发项目弥河镇赵疃村西北侧，大涧头村西侧376141.141375.43385.262013-2-26青州市新亚房地产开发有限公司弥河镇赵疃村西北侧，大涧头村西侧521891.157407.94697.012013-2-26青州市新亚房地产开发有限公司6雍和府稷山路北侧，华阳钢铁厂西侧655391.491754.69830.852013-2-26山东中晨房地产开发有限公司7青云紫府红箭路东侧，青云紫府小区西侧8443.861.512665.791266.5792013-2-26山东中晨房地产开发有限公司8国泰家园二期经济开发区王桑路口以北昭德北路以东220821.839747.61987.382013-3-21青州市国泰置业有限公司出让结果出让结果9尧王城东至海军路，西至仰天山路，南至规划道路及石家庄村地，北至青州尧王制药有限公司509391.366220.77640.852013-3-28山东齐王置业有限公司10南至青州尧王制药有限公司，北至规划道路，东至西店村地，西至石家庄村地331751.343127.54976.252013-3-2811东至海军路，西至仰天山路，南侧、北侧均为青州尧王制药有限公司566121.373595.68491.82013-4-1612北至旗城路，西至仰天山路，东侧、南侧均为青州尧王制药有限公司608051.379046.59120.752013-4-2213南至旗城路，东侧、西侧均为青州尧王制药有限公司450441.358557.26756.62013-4-2714新世纪花园北至裕丰小区和青州市技术监督局，南到市供电公司职工活动中心，西至草场街，东到海岱中路（原青州中路）400161.5600247202.882013-4-18青州市鑫源置业有限公司15银领国际青州国医堂综合商务区东北侧166673500011250.0252013-5-9青州国医堂商业投资置业有限公司16山工苑海岱南路与顺兴路交叉口西南侧，南侧、西侧为新亚房地产82331.613172.81234.952013-5-16青州市新亚房地产开发有限公司17圣安置业-中泰名园海岱路西侧，明祖山山路北侧186061.833490.82790.92013-5-21青州市圣安置业有限公司2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况出让结果出让结果18中晨地产-雍和府（四）海岱北路东侧，规划稷山路南侧385181.453925.25777.72013-6-8山东中晨房地产开发有限公司19中晨地产-雍和府（五）海岱路西侧，明祖山山路北侧64991.49098.6974.852013-6-820中晨地产-雍和府（六）海岱北路东侧，规划稷山路北侧511501.4716107672.52013-6-821国泰置业-东夏富贵园东夏镇王小村，迎宾大道南侧，东临王小村生产路173431.526014.51179.3242013-6-13青州市国泰置业有限公司22奥普电子公共租赁住房项目(一)青州经济开发区益王府北路以东，荣利街以北，四周均为李家官庄村地47671.36197.1357.5252013-6-9山东奥普电子科技股份有限公司23奥普电子公共租赁住房项目（二）青州经济开发区益王府北路以东，荣利街以北，四周均为李家官庄村地32931.34280.9246.9752013-6-1024蓝天苑（一）海岱南路与前寺路交叉口西南侧266261.129288.61597.562013-6-21青州市宏源公有资产经营有限公司25蓝天苑（二）云门山南路与前寺路交叉口东北侧，南侧与1305095相邻364071.140047.72730.5252013-6-21青州市宏源公有资产经营有限公司2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况出让结果出让结果26蓝天苑（三）云门山南路与前寺路交叉口东北侧359151.139506.52693.6252013-6-21青州市宏源公有资产经营有限公司27梨园小镇范公亭路以南，朝阳街以北，衡王府路以东，玲珑山路以西190731.426702.22574.8552013-6-21青州市宏源公有资产经营有限公司28旭景园海军路东侧，旗城学校西侧266661.334665.83999.92013-6-24山东华业地产开发有限公司29凌云居综合商务中心北部，仙客来路以东，海岱路东二街以北333343.1103335.42500.052013-6-24山东华业地产开发有限公司30中所安置区衡王府路与铎楼庙西街交叉口东南侧117891.416504.61213.08812013-8-2青州市城市建设投资开发有限公司31国泰家园三期经济开发区王桑路口以北昭德北路以东143341.825801.21613.052013-9-16青州市国泰置业有限公司32云门山颐景苑文化产业园内，西至云门山南路，东至规划政法街，南至卢郭路，北至规划顺兴路174051.526107.54078.452013-9-27平红军33雍和府安置区稷山路北侧，西侧、北侧均为山东中晨房地产开发有限公司“雍和府”小区地块。290971.440735.82240.472013-10-31山东中晨房地产开发有限公司34南普通安置区仰天山路与齐王路交叉口西南侧200631.734107.1782.462013-10-31青州市城市建设投资开发有限公司35西店棚改区仰天山路与齐王路交叉口西南侧187211.629953.61441.522013-11-27青州市城市建设投资开发有限公司2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况出让结果出让结果2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况36圣和雅居园小区青州经济开发区益能街以南，益王府北路东侧250831.640132.82822.232013-12-17潍坊北大科技园建设开发有限公司青州经济开发区分公司37城建投-八里沟王府街道西阎村、辛店子村388961.246675.21750.322013-12-17青州市城市建设投资开发有限公司336941.240432.81516.23112761.213531.2507.42487251.2584702192.63575491.269058.82589.71670691.280482.83018.11（不完全统计）截至2014年1月5日的成交结果显示：2013年以来，青州共成交土地面积: 1294768.86 : 1294768.86 （合计（合计1941.181941.18亩）；亩）；折合建筑面积积: : 1807985.19 1807985.19 ；平均容积率为:1.41.4；土地总成交价格： 140094.0991140094.0991万元；万元；平均土地成交价格： 1082 1082元元/ / ；平均楼面地价： 774.8774.8元元/ / 。 其中其中7 7月份没有土地出让，月份没有土地出让，8 8月仅出让住宅土地月仅出让住宅土地1 1宗宗,9,9月份出让月份出让1 1宗，宗，1010月份月份2 2宗，宗，1111月份月份1 1宗。宗。出让结果出让结果小小 结结2013年年-2014年年1月月5号青州土地成交情况号青州土地成交情况青州住宅市场项目第二部分项目分布青州住宅项目分布图尾期项目中期项目初期项目 新三中东部片区项目分布图龙苑个案如何表现第三部分典型个案调研Market analysis东部板块典型个案东部板块典型个案展诚世纪星城、平章府、世纪鸿基花苑、佳华香墅、海天文华苑、海天辰韵、大益华府、凌云居、丛亿龙苑多层多层/小高层小高层展城展城世纪星世纪星城城物业简介u开 发 商：青州展城房地产开发有限公司u项目位置：海岱路与粮市街交汇处西南角u建筑面积：14.5万（含地下）u占地面积： 66667（ 100亩）u物业类别：13栋6+1多层住宅、5栋9+1小高层住宅和沿街商铺、户型面积以98-140为主。u容 积 率：1.59 u主题推广语：以心筑家，品位生活u销售电话：0536-6136788 市场指标uu目前均价：小高层：目前均价：小高层：3800-39003800-3900元元/ /多层：多层：43004300元元/ / 车库均价车库均价8-128-12万，车位万，车位6.56.5万万-8-8万。万。uu优惠措施：贷款优惠措施：贷款9999折，全款折，全款9797折折 。 总房款优惠总房款优惠总房款优惠总房款优惠3000300030003000元元元元/ / / /套套套套uu开盘时间：开盘时间：20122012年年6 6月底开盘，多层月底开盘，多层9 9月月1616日开盘日开盘. . uu销售动态：多层销售动态：多层9#9#、10#10#、14#14#、15#15#、16#16#、17#617#6栋多栋多层层20132013年年8 8月月3131日开盘。均价日开盘。均价4300-44004300-4400元元/ / 开始推售商铺，均价约开始推售商铺，均价约开始推售商铺，均价约开始推售商铺，均价约8000800080008000元元元元/ / / /。项目分析u项目优势：项目优势：项目位置优越；项目以多层为主，辅以9层小高层，接受程度高；人车分流，绿化率高，社区档次高；准现房发售。u项目劣势：项目劣势：外来开发商，知名度不高；典型个案调研典型个案调研物业简介u开 发 商：青州华业地产开发有限公司u项目位置：范公亭东路新拟建公检法办公大楼以北u建筑面积：31万（西）共60余万u占地面积：245亩（西区）共400余亩u物业类别：多层、小高层、高层住宅、商超、写字楼。主力户型面积80-140。u容 积 率：1.9 市场指标uu目前均价：多层约目前均价：多层约4400-46004400-4600元元/ / 高层约高层约3800-42003800-4200元元/ / 车位车位6.56.5万元万元/ /个个 多层车库3800元/。u开盘时间：2008年u销售情况：多层以现房形式销售，销售速度较快，余多层以现房形式销售，销售速度较快，余房以房以1 1层和层和4 4层为主；高层销售一般层为主；高层销售一般。u优惠政策：高层差价高层差价100100元元 。业主子女入托金翅膀金马幼儿园只需交200元保育费。u窗户为铝合金窗项目分析u项目优势：项目优势：大规模社区，配套相对完善；地处东部城区，位置较佳，升值潜力大；社区较成熟，口碑好；中小户型设计。u项目劣势：项目劣势：价格较高；楼座兵营式排布，无明显特色；典型个案调研典型个案调研多层多层/高层高层平章府平章府物业简介u开 发 商：青州世纪鸿基投资置业有限公司 u项目位置：青州市昭德路与东二街交汇处 u占地面积：约65亩u物业类别：小高层和高层住宅u容 积 率：2.5 u项目概况： 现代简约风格，目前推售E2#楼（17+1F）、E6#楼（17+1F）、E5#楼（11+1F） 市场指标uu目前均价：约目前均价：约3600-38003600-3800元元/ /（优惠后）（优惠后） 车位车位7.87.8万万/ /个；储藏室个；储藏室24002400元元/ /。uu优惠措施：优惠措施：优惠优惠优惠优惠150150150150元元元元/ / / /，部分楼座再减，部分楼座再减，部分楼座再减，部分楼座再减1 1 1 1万万万万( ( ( (还可以优惠还可以优惠还可以优惠还可以优惠) ) ) ) 每天每天每天每天1 1 1 1套特价房，套特价房，套特价房，套特价房，3059305930593059元元元元/ / / /起。起。起。起。 u开盘时间：2011年9月11日u销售情况：2012年底交房。u销售动态： 11 11月份起部分房源开始执行：赠送月份起部分房源开始执行：赠送5050年物业费巨额惠；年物业费巨额惠；项目分析u项目优势：项目优势：地段好；纯剪力墙结构，工程质量好；优惠后价格较低。户型两山带270外飘窗。u项目劣势：项目劣势：户型面积偏大，部分结构有缺陷；不能办理按揭贷款，客户群体小；时间太长，工程进度慢，项目形象和客户口碑较差。客户口碑较差。典型个案调研典型个案调研高层高层世纪鸿基花苑世纪鸿基花苑1#7#3#高层高层/联排联排佳华香墅佳华香墅物业简介u开 发 商：青州佳华置业有限公司u项目位置：青州市益王府路与青州南路东二街交叉处 u物业类别：别墅、5栋18层高层u户型面积：高层90-130 联排别墅在200-300。市场指标uu目前均价：高层：起价目前均价：高层：起价32003200元元/ /。均价：均价：均价：均价：3700-3700-3700-3700-3900390039003900元元元元/ / / /。联排别墅均价联排别墅均价70007000元元/ /，186186万万/ /套起价，套起价，现余现余200200万万-256-256万万/ /套。车位、储藏室价格未定。套。车位、储藏室价格未定。 多层多层多层多层4200420042004200元元元元/ / / /。u开盘时间：两栋高层5月份开盘；4400元/u销售情况：目前低层房源销售进度较快，剩余房源多以10层以上为主。u优惠措施：定房减定房减2000020000元。元。项目分析u项目优势：项目优势：位处东部核心区，升值潜力大；西班牙风情社区，风格独特；东部稀缺别墅社区。u项目劣势：项目劣势：高层接受程度稍差；典型个案调研典型个案调研物业简介u开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 u项目位置：益王府南路与凤凰山东路交界处西北角。 u建筑面积：32608平方米 u占地面积： 80410 u物业类别：4栋小高层，写字楼、宾馆等。u户型面积：68-143u销售热线：3299915市场指标uu目前均价：约目前均价：约3800-39003800-3900元元/ /， 储藏室：面积：10-30含公摊，价格2800元/，有产权； 车 位：8.5万元/个，有产权u开盘时间：2011年，交房时间：2013年下半年u销售动态销售动态：1）凭单页到售楼处享受2000元优惠；2）“老带新”均可获赠1000元； 项目分析u项目优势：项目优势：周边有海岱小学，教育资源优异；青建公司为本地开发公司，口碑较好；地处东部城区，位置好，升值潜力大；中小户型设计，总价低；自身配套建设大型商超，购物方便。准现房发售。u项目劣势：项目劣势：中小户型结构不够合理；典型个案调研典型个案调研小高层小高层海天文华苑海天文华苑物业简介项目分析u项目优势：项目优势：紧邻文化中心，泰华城，位置优越；青建为本地开发公司，口碑较好；目前工程已经封顶，进度快；价格较低，性价比高。u项目劣势：项目劣势：高层建筑，市场接受程度仍然相对较低。典型个案调研典型个案调研高层高层海天辰韵海天辰韵u开 发 商：青州市青建房屋建设综合开发有限公司 u项目位置：昭德路与范公亭路交界处西南角。 u物业类别：15栋，17层高层、公建等。u工程进度：开工5栋高层8#9#11#12#13#已封顶。u占地面积：79415u建筑面积：222362 u容积率：2.8u户型：90-110两室，127-145三室。uu目前均价：约目前均价：约3800-39003800-3900元元/ /； 标价约标价约4000-41004000-4100元元/ / u开盘时间：2013年8月4日。开盘前排号至80左右，扣除空号当天解筹率按照70%算约为销售40-50套。u优惠措施：1、1010月份开始做月份开始做“低首付低首付”：首付：首付5 5万，其余首付万，其余首付20132013年底缴清。年底缴清。；2、总房款优惠20000元。市场指标物业简介项目分析u项目优势：项目优势：紧邻规划新市中心，位置优越；华业为本地较大开发公司，口碑较好；价格低，性价比超高。u项目劣势：项目劣势：高层建筑，市场接受程度仍然相对较低；工程进度较慢，交房时间晚；户型90,140，较为单一。典型个案调研典型个案调研高层高层凌云居凌云居u开 发 商：山东华业地产开发有限公司 u项目位置：仙客来路与瓜市路交叉口东30米 。 u物业类别：1818栋栋18-3018-30层的高层，户型层的高层，户型90-14090-140为主为主。u占地面积：33334（首期出让面积）u建筑面积：103335.4 （首期建筑面积）u容积率：3.1u户型：90-140高层。uu目前均价：标价约目前均价：标价约31003100元元/ /；起价；起价28152815元元/ /u开盘时间：2013年6月份u优惠措施：9折u销售动态：销售动态： 1）工商、办事中心等单位团购，均价2600元/； 2）销售南面三排12栋；市场指标8#物业简介u开 发 商：青州泰华城房地产开发经营有限公司u项目位置：范公亭路与昭德路东南侧。 u建筑面积：120万平方米 u物业类别：住宅、酒店、写字楼、商业广场、商业街u户型面积：80-130（一期大益华府）u销售热线：3895666市场指标u目前均价：高层3700-3800元/m 多层4400-4500元/m 小高层约3900-4000元/u开盘时间：2013年1月20日。35#，4.23开盘，最高优惠8000元。共推出103套，当日成交约60-70套。 8#、33#楼7.13开盘。 32#、18#年9月8日开盘。 商铺11月16开盘。u销售动态：销售动态： 1）元旦左右多层元旦左右多层19#19#、1111层小高层层小高层11#11#楼开盘；楼开盘；u活动：认筹客户送200元油卡； 住宅交住宅交50005000顶顶1500015000，打，打9999折。折。项目分析u项目优势：项目优势：城市综合体，规模、配套优势明显；泰华城实力雄厚，口碑较好；地处东部城区，位置好，升值潜力大；地暖采用地源热泵，分户记暖，循环系统，节能环保。可视系统代替传统门铃，可视对讲，外立面真实漆。 u项目劣势：项目劣势：期房，交房时间晚；高层认可程度相对较低。典型个案调研典型个案调研综合体综合体泰华城泰华城大益华府（一期）大益华府（一期）物业简介u开 发 商：山东丛亿置业有限公司u项目位置：范公亭路与昭德路西北侧。 u建筑面积：约40万平方米 u物业类别：高层住宅、沿街商业u户型面积：106-160u销售热线：35155666/777市场指标u目前均价：标价4100元/，实价约3900元/。u开盘时间：2013年11月16日。当日成交约60套左右u销售动态：销售动态： 1）106106户型去化较快，户型去化较快，120120以上户型去化缓慢；以上户型去化缓慢；u活动：购房客户可以抽宝马； 买房即送Iphone5S（土豪金） 项目分析u项目优势：项目优势：ARTDECO风格独特，建筑有特点；地处东部城区，位置好，升值潜力大；品质较高，价格低，性价比很高；u项目劣势：项目劣势：户型面积偏大；期房，交房时间晚；高层认可程度相对较低。典型个案调研典型个案调研高层高层丛亿龙苑丛亿龙苑南部板块典型个案南部板块典型个案云门山花园东苑、四季花城、云门世泰园、御星宸苑物业简介u开 发 商：青州市泰丰房地产综合开发有限公司 u项目位置：云门山南路云门山花园对面u物业类别：多层、小高层住宅u占地面积：17.174万 建筑面积：25.5万u容积率：1.49 绿地率：35%以上u项目概况：43栋5+1多层，8栋11+1小高层，27间商铺u户型区间：以80-140中小户型为主。u推广主题：一个生态、和谐、艺术的山水名宅 市场指标uu目前均价：约为目前均价：约为3800-40003800-4000元元/ /； 储藏室（半地下）储藏室（半地下）28002800元元/ /， 车位车位7.57.5万元万元/ /个。个。uu销售动态：销售动态：二期定房优惠二期定房优惠二期定房优惠二期定房优惠150150150150元元元元/ / / /（90909090交交交交20202020万，万，万，万，130130130130的交的交的交的交30303030万。）万。）万。）万。） 项目分析u项目优势：项目优势：临近云门山风景区，环境好；多层为稀缺产品；户型设计合理，且配比中小户型居多；云门山花园已经入住，社区成熟。u项目劣势：项目劣势：周边生活配套不够齐全；规划设计无亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研典型个案调研多层多层/小高层小高层云门山花园东苑云门山花园东苑物业简介u开 发 商：青州市山河房地产开发有限公司 u项目位置：青州市云门山南路（云门山花园东苑南邻） u物业类别：8栋6层电梯洋房，8栋联排别墅（3层）480u占地面积：36996 建筑面积：约40000u容积率：1.1 u推广主题：现代中式，古风新雅 u定位语：云门山东麓-领秀官邸-庭院别墅 u电话：0536-3507999 3786988 市场指标uu目前均价：目前均价：目前均价：目前均价：标价标价50005000元元/ /左右，优惠后价格约左右，优惠后价格约4500-46004500-46004500-46004500-4600元元元元/ / / /。1 1、2 2层复式带院标价层复式带院标价65006500元元/ /，优惠后约优惠后约60006000元元/ /（220-270220-270。）。） uu优惠：优惠：优惠：优惠：定房总房款再减定房总房款再减2000020000元。元。 一次性付款，一次性付款，9696折；折； 按揭贷款，按揭贷款，9898折折 uu开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：20132013年年6 6月份。月份。项目分析u项目优势：项目优势：多层洋房和联排别墅全部带电梯；全部采用框架剪力墙结构；门窗：断桥隔热彩铝门窗；电梯多层的一二层为跃层带小院，三四层为平层，五六层为跃层u项目劣势：项目劣势：周边生活配套不够齐全；规划设计无亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研典型个案调研电梯多层、联排电梯多层、联排四季花城四季花城物业简介u开 发 商：青州亿海诚房地产开发有限公司 u项目位置：青州市云门山南路6369号 u物业类别：多层花园洋房u占地面积：27652 建筑面积：62878u容积率：1.295 u推广主题：云门山下，世泰人家 u定位语：云门山下，高档生态园洋房 u电话：3850088市场指标uu目前均价：目前均价：127127127127户型：约户型：约户型：约户型：约4600-47004600-47004600-47004600-4700元元元元/ / / /； 98 98 98 98户型：约户型：约户型：约户型：约4400-45004400-45004400-45004400-4500元元元元/ / / /。 储藏室储藏室25002500元元/ /，车库，车库10-1210-12万。万。uu开盘时间：开盘时间：20132013年年6 6月份月份uu优惠政策：优惠政策：1 1）一次性）一次性9595折，贷款折，贷款9797折；折；2 2）1 1 1 1层交层交层交层交30303030万优惠万优惠万优惠万优惠2 2 2 2万，其余楼层交定金万，其余楼层交定金万，其余楼层交定金万，其余楼层交定金1000100010001000即优即优即优即优惠惠惠惠18000180001800018000元；元；元；元；3 3 3 3）定房抽奖，一等奖：冰箱，二等奖：洗衣机，）定房抽奖，一等奖：冰箱，二等奖：洗衣机，）定房抽奖，一等奖：冰箱，二等奖：洗衣机，）定房抽奖，一等奖：冰箱，二等奖：洗衣机，三等奖：折扣券（三等奖：折扣券（三等奖：折扣券（三等奖：折扣券（300300300300、500500500500） 项目分析u项目优势：项目优势：多层低密度产品，居住舒适度高；欧式风格，建筑特色明显；u项目劣势：项目劣势：周边生活配套不够齐全；社区规模小，社区配套不全；规划设计无明显亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研典型个案调研花园洋房花园洋房云门世泰园云门世泰园物业简介u开 发 商：山东华业地产开发有限公司 u项目位置：将军山庄北侧，云门山花园小区南侧 u物业类别：多层住宅、花园洋房、平层大宅、联排、双拼 u占地面积：10万 建筑面积：13万u容积率：0.9 u推广主题：尊贵大宅尊贵大宅 自然天成自然天成 u电话：0536-61316770536-6131677 市场指标uu目前均价：目前均价： 别墅均价：别墅均价：80008000元元/ / 140-160 140-160平层户型均价约平层户型均价约5800-60005800-6000元元/ /uu优惠政策：优惠政策：定房享受定房享受9898折。折。uu项目动态：项目动态： 销售情况不佳。项目分析u项目优势：项目优势：1、环境较好，居住舒适度高；2、低密度高端社区，以别墅、洋房等高端物业类型为主；3、华业地产本地开发商，实力强，口碑较好；u项目劣势：项目劣势：1、周边生活配套不够齐全；2、期房；3、单价过高，性价比低。 典型个案调研典型个案调研别墅、花园洋房别墅、花园洋房御星宸苑御星宸苑北部板块典型个案北部板块典型个案大福地、雅居园、富盈嘉园、颐德花园、荣兴国际城物业简介u开 发 商：青州筑金置业有限公司 u项目位置：青州市益王府北路与益都东路交汇处u物业类别：高层住宅、沿街商业u项目概况：项目由9栋18层高层组成；u户型定位:90-108两室两厅，115-125三室两厅u建筑风格：现代简约u推广主题：尚品生活，人居典范市场指标uu目前均价：目前均价：在售1#楼和3#楼 1#楼均价约3400元/，3#楼均价约3500元/ 商铺约8000元/。u开盘时间：未定时间：未定uu优惠措施：优惠措施：1 1）交）交2 2万，优惠万，优惠1200012000元；元；uu销售动态：销售动态：销售动态：销售动态：一个月以后交首付，不签合同，约一个月以后交首付，不签合同，约20142014年年7 7月份办贷款。月份办贷款。项目分析u项目优势：项目优势：中小户型为主，符合市场需求；价格惠后约3300元/，性价比高；区域项目少，竞争力度小。u项目劣势：项目劣势：高层市场接受程度低；户型结构较差；交房时间晚。典型个案调研典型个案调研高层高层锦绣乾城锦绣乾城1#2#3#4#5#6#7#8#9#物业简介u开 发 商：山东国程置业有限公司 u项目位置：青州市开发区益王府北路北口u占地面积：1000亩，建筑面积：108万u物业类别：多层、小高层、高层住宅、商业、公寓等u项目概况：预计总投资27亿元。该项目分两期开发，一期开发用地423亩，规划建筑面积43万平方米；二期开发用地577亩，规划建筑面积65万平方米。建成后以高尚住宅为主体，同时呈现商业步行广场、大型购物超市、酒店式公寓、商务办公写字楼、商务快捷酒店、幼儿园、小学等多种业态形式。建筑风格：现代简约u推广主题：用福定义的百年豪宅市场指标uu目前均价：目前均价：优惠后约3400元/，一层带院3500元/； 车库（地下3500元/）储藏室：2800元/u开盘时间：时间：20112011年年1111月月5 5号开盘号开盘uu优惠措施：优惠措施：1 1）清盘特惠起价）清盘特惠起价30003000元元/ /；2 2 2 2）低首付（首付）低首付（首付）低首付（首付）低首付（首付20%20%20%20%，开发商垫付，开发商垫付，开发商垫付，开发商垫付10%10%10%10%，2 2 2 2年内还清）年内还清）年内还清）年内还清）uu销售动态：销售动态：销售动态：销售动态：1 1）一期将近）一期将近100100栋多层，现售栋多层，现售1414栋栋2）七夕节相亲活动；3 3）每周业主和周边孩子的免费音乐培训活动。）每周业主和周边孩子的免费音乐培训活动。项目分析u项目优势：项目优势：体量大，社区配套齐全；多层产品为主；户型设计合理，且配比中小户型居多；价格较低，性价比高。地源热泵系统，夏天免费使用，冬天收费。现房发售。u项目劣势：项目劣势：位置太偏远；典型个案调研典型个案调研多层多层/高层高层国程大福地国程大福地物业简介u开 发 商：北大科技园建设开发有限公司 u项目位置：青州市益王府北路（老王母宫镇政府南）u占地面积：15.53万，建筑面积：193536u物业类别：多层、沿街商业等u容积率：1.2u绿化率：40%u推广主题：理想乐居，温馨家园u户型：86、96两居、110、123三室两厅一卫 127、140三室两厅两卫u六大科技配套六大科技配套：太阳能路灯、地源热泵、中水处理、双层中空塑钢窗、新型保温材料、雨水收集系统。市场指标uu目前均价：目前均价：优惠后约优惠后约3100-33003100-3300元元/ / 车库（地上）车库（地上）29002900元元/ /。u交房时间：2012年底交房。u销售情况：一期同时开工18栋，目前对外预售12栋，大部分为一层带小院，五层送阁楼。销售进度缓慢，各个楼层销售进度缓慢，各个楼层房源都还有。房源都还有。u优惠情况：1）买房送卧室，买房送车（抽奖 3%中奖率） 。2）赠送装修基金；3 3）低首付，首付）低首付，首付2 2万起。万起。4 4）买房）买房9 9折优惠。折优惠。项目分析u项目优势：项目优势：社区规模大；多层产品为主；户型设计合理，且配比中小户型居多；绿化率高，低密度社区，舒适性高；现房发售。u项目劣势：项目劣势：位置太偏远，生活配套欠缺；楼座兵营式排列，无特色；社区配套不足。典型个案调研典型个案调研多层多层圣和圣和雅居园雅居园物业简介u开 发 商：青州华业地产开发有限公司 u项目位置：309国道与工业北路交叉口北300米路东 u建筑面积：42.8万，占地面积435亩u物业类别：5+1多层、11+1小高层住宅、沿街商业u容 积 率：1.4 u项目概况：西一、二期已经如期交房，西三期：多层6月20日完工月底交房。 市场指标uu目前均价：目前均价：目前均价：目前均价：3400-36003400-36003400-36003400-3600元元元元/ / / /；（优惠后）；（优惠后）；（优惠后）；（优惠后） 车库车库25002500元元/ / u开盘时间：2009年u优惠措施：五户以上组团95折优惠，一次性付款还有优惠 u塑钢窗项目分析u项目优势：项目优势：临近工业路和309国道，交通便利；社区成熟，口碑佳；户型结构和比例合理，符合市场需求；价格相对较低，性价比高。u项目劣势：项目劣势：目前生活配套较少；社区档次不高。典型个案调研典型个案调研多层多层/小高层小高层富盈嘉园富盈嘉园高层高层/洋房洋房荣兴国际城荣兴国际城物业简介u开 发 商：山东荣兴置业有限公司u项目位置：益王府北路与309国道交界处西北u建筑面积：70000万u物业类别：9栋复式花园洋房、3栋17F高层住宅、3栋商铺u户型面积60-150，一室一厅到四室两厅。市场指标uu目前均价：高层均价目前均价：高层均价3300-34003300-3400元元/ /u开盘时间：2010年u销售情况：房源充足，销售情况不好，剩余150以上大户型居多，一次性付款97折优惠。u中空玻璃塑钢窗。项目分析u项目优势：项目优势：紧邻益王府路和309国道，交通便利；复式花园洋房物业类型稀缺；u项目劣势：项目劣势：目前生活配套匮乏，居住不便利；噪音污染较为严重；高层市场接受程度较差，销售难度较大。典型个案调研典型个案调研中心板块典型个案中心板块典型个案中央华府、颐锦园、范公亭文苑、东方御园、新世纪花园、国际花园小高层小高层/高层高层中央华府中央华府物业简介u开 发 商：青州市恒昌置业有限公司 u项目位置：范公亭路以北、朝阳街以南、石坊路以东、冠街以西u建筑面积：25万，占地面积150亩u物业类别：小高层和高层住宅u容 积 率：2.5 u项目概况： 22栋11层、3栋19层板式住宅，户型以120以上大户型为主。建筑风格：新古典主义风格。u主题推广语：上层建筑.中央奢享城市场指标u目前均价：约5500元/。层差50-100元/。车位8.3万-8.9万（不能贷款）u开盘时间：2009年u优惠措施：一次性一次性9.79.7折折 ，按揭付款，按揭付款9.99.9折折 u项目动态：目前余房已经较少，面积130-140u塑钢窗项目分析u项目优势：10000欧式风情园林与中央泳池，景观好；五星级豪华会所涵盖商业、休闲、娱乐多种功能，品质高；市中心位置，地段好；形象包装到位，品牌力强；一期已经交房，口碑好。u项目劣势：高层住宅，认可度依旧不如多层；户型偏大，总价过高；价格高，客户群体相对较小。典型个案调研典型个案调研15#26#16#物业简介u开 发 商：山东恒亿置业有限公司 u项目位置：范公亭路与驼山路交界处向东100米 u物业类别：多层住宅u项目概况：社区由普通5+1多层、6层电梯多层组成。部分产品为一层带小院，实现了产品的差异化。u建筑面积：9.9万u推广主题：君顶皇城市场指标uu目前均价：目前均价：多层：多层：多层：多层：5200-54005200-54005200-54005200-5400元元元元/ / / / 高层：高层：6 6楼以下楼以下4500-48004500-4800元元/ /， 6 6楼以上楼以上5200-61005200-6100元元/ /。 车位车位9 9万万/ /个个-9.2-9.2万万/ /个个 车库车库47004700元元/ / 20 20-50-50左右左右 （可贷款） 储藏室必选，28-29，4100元/uu销售动态：销售动态：1 1、2 2期同时销售。面积从期同时销售。面积从111111170170。 目前房源所余不多，基本处于尾期。目前房源所余不多，基本处于尾期。u优惠措施：一次性100元/，按揭50元/u开盘时间：2011年项目分析u项目优势：项目优势：项目位置较好，各项生活配套齐全；多层产品接受度高。交通便利；u项目劣势：项目劣势：价格太高；现场销售执行力太差；典型个案调研典型个案调研多层多层范公亭文苑范公亭文苑19#18#2#多层洋房多层洋房/小高层小高层东方御园东方御园物业简介u开 发 商：山东东方置业有限公司 u项目位置：南临南阳河东临古街西靠衡王府 u建筑面积：45378 ，占地面积约60亩u物业类别：多层洋房和小高层住宅u容 积 率：1.2 u项目概况： 23栋5+1多层洋房、2栋19层板式住宅，户型以80-140中小户型为主。建筑风格：现代中式。u主题推广语：东方有大美市场指标uu目前均价：目前均价：多层约多层约多层约多层约5500550055005500元元元元/ / / /，小高层约，小高层约，小高层约，小高层约5000500050005000元元元元/ / / / 一层带院约一层带院约68006800元元/ / 储藏室：储藏室：19981998元元/ /（3-83-8，含公摊，有产权）；，含公摊，有产权）； 车车 位：位：8.58.5万元万元/ /个，个，12.4812.48，有产权。，有产权。u开盘时间：2012年5月6日u销售情况：多层销售率已经达到90%以上，目前所余多为顶层。u优惠措施：一次性付款一次性付款9797折，按揭贷款折，按揭贷款9999折折 项目分析u项目优势：项目优势：项目位置好，周边生活配套齐全；多层洋房，市场接受程度高；中小户型设计，降低了总价；纯正现代中式风格，市场接受程度相对较高；盛世东方项目及开发公司口碑较好。准现房发售。u项目劣势：项目劣势：价格估计偏高；户型配比偏小，损失部分高端客户；典型个案调研典型个案调研多层多层/高层洋房高层洋房颐锦园颐锦园典型个案调研典型个案调研物业简介u开 发 商：青州恒大置业有限公司 u项目位置：衡王府路盛世华庭小区对面 u建筑面积： 45300，占地面积约2.5万 u物业类别：多层洋房和高层住宅u容 积 率：1.79 u项目概况： 1#、2#、3#为13-14层高层住宅，4#、5#为多层电梯洋房。u建筑风格：现代中式。市场指标uu目前均价：目前均价：多层价格多层价格多层价格多层价格5000-55005000-55005000-55005000-5500元元元元/ / / /， 高层约高层约4700-48004700-4800元元/ /。 地下车位：地下车位：8-108-10万万/ /个个u开盘时间：2013年8月u户型结构： 1#楼：-1层：140，1层：160，2-10层：165 11-12,13-14为复式305。 2#楼：120-125；3#楼：80-1004#楼：130-140 5#楼：1层：120-130，2-6层：110-120。u销售动态：销售动态：1 1）按揭打）按揭打9999折；折；项目分析u项目优势：项目优势：项目位置好，周边生活配套齐全；户型结构丰富、多样；涵盖多层和高层住宅，客户包容性强。u项目劣势：项目劣势：高层中小户型设计不合理；中小户型配比偏小；单价、总价高，客户群小。物业简介u开 发 商：青州联升置业有限公司 u项目位置：尧王山西路与石坊路交界处u建筑面积：12万，占地面积： 3.8万 u物业类别：高层住宅、商业u容 积 率：3.15 u项目概况：由8栋19层的高层住宅和2.8万平方米的商业活动中心组成。市场指标uu目前均价：约目前均价：约4100-43004100-4300元元/ /；价格区间；价格区间38003800元元/ /-5100-5100元元/ / 。u开盘时间：2012年5月份u销售动态：1-8号楼在售，其中其中1 1、2 2、7 7、8 8是期是期房，面积：房，面积：46-11646-116 。3、4、5、6是现房。十七层的小高层。 剩余主要是14-19楼。主推主推5050左左右一室一厅、右一室一厅、7575两室、两室、110110、120120、130130三室三室u优惠措施：8989折折优惠。 尾期项目分析u项目优势：项目优势：位置好，地段优；生活和各种配套设施齐全；准现房销售；u项目劣势：项目劣势：高层认可度相对多层差；户型设计偏大；临街噪音污染问题突出；典型个案调研典型个案调研高层高层联升富贵苑联升富贵苑物业简介u开 发 商：青州市鑫源置业有限公司 u项目位置：青州市海岱路工会北邻 u建筑面积：58458，占地面积： 40016 u物业类别：电梯多层（4F、5F、6F）、沿街商业u容 积 率：1.46 u项目概况：由14栋4F、5F、6F的电梯多层住宅和沿街商业组成。市场指标uu目前均价：对外输出约目前均价：对外输出约4600-47004600-4700元元/ / 。 一层带院约6000-6200元/u开盘时间：对外输出约2013年底u销售动态：目前认购中，交20万元定房u优惠措施：优惠措施：交交1010万元定房，打万元定房，打9999折折 交交2020万元定房，打万元定房，打9898折；折； 项目分析u项目优势：项目优势：靠近市中心、项目位置好，周边生活配套齐全；多层洋房，市场接受程度高；中小户型设计，降低总价 ；u项目劣势：项目劣势：定价偏高，性价比低；期房，交房时间太晚；开发公司首次开发，实力和口碑有限。 典型个案调研典型个案调研多层多层新世纪花园新世纪花园物业简介u开 发 商：上海三一地产 u项目位置：海岱路北段（原老汽车站） u物业类别：电梯多层、小高层u项目概况：17栋6层的电梯多层和4栋高层组成。市场指标uu目前均价：具体未定目前均价：具体未定 。近期开盘，对挖输出起起价价4200-43004200-4300元元/ /u开盘时间：对外输出约2013年10月份u销售动态：目前认购中，交5万抵5.5万，交10万抵11万。u优惠措施：1) 交首付-10000元，交20万减15000元，一次性付款减30000元；2)推出婚房概念，合计最高优惠可达700元/。3 3）买房送装修，最高达）买房送装修，最高达4000040000元元 项目分析u项目优势：项目优势：区位优势较为明显，周边生活配套齐全；电梯多层，市场接受程度高；中小户型设计，低总价 ；地上车库。u项目劣势：项目劣势：定价太高，性价比低；期房，交房时间太晚外地开发公司，实力和口碑有限。 典型个案调研典型个案调研多层多层三一三一/国际花园国际花园西部板块典型个案西部板块典型个案书香门第、旭景园、花都文苑、文华佳苑物业简介u开 发 商：青州市惠金置业有限公司 u项目位置：驼山中路金天地超市西（原双喜家具） u建筑面积：约8万 u物业类别：普通多层、电梯多层 u项目概况：14层栋多层及部分沿街商铺u主题推广语：青州首席文脉私属领地。 市场指标uu目前均价：约目前均价：约4500450045004500元元元元/ / / /。uu开盘时间：开盘时间：开盘时间：开盘时间：2013201320132013年年年年12121212月月月月22222222号号号号uu销售动态：销售状况较好，去化率销售动态：销售状况较好，去化率70%70%以上。以上。u优惠措施：售楼处开放抽奖：空调、IPAD。u项目优势：项目优势：教育资源丰富；紧邻金天地，购物便捷；低密度社区，多层为主，符合市场需求；88、106、125中小户型设计，总价低。u项目劣势：项目劣势：社区规模小； 地块不规则；价格较高，性价比较差。项目分析典型个案调研典型个案调研电梯多层电梯多层书香门第书香门第多层多层/别墅别墅旭景园旭景园典型个案调研典型个案调研物业简介u开 发 商：青州华业房地产开发有限公司 u项目位置：东至驼山路，西临海军路（二中对过） u建筑面积：约30万 u物业类别：多层、别墅、洋房、底商 u主题推广语：天赋王者，高度领航。 市场指标uu目前均价：约目前均价：约目前均价：约目前均价：约4400-46004400-46004400-46004400-4600元元元元/ / / /；（1F1F：4400,2F4400,2F：47004700；3F3F：48004800；4F4F：45004500；5F:5100, 5F:5100, 阁楼赠送，高度阁楼赠送，高度1.8m-4.2m1.8m-4.2m） 地下车库3800元/；u开盘时间：2011年7月u优惠措施：暂无无u2014年6月份交房.u塑钢窗u项目优势：项目优势：紧邻二中，教育资源丰富；紧邻尧王湖，景观环境优异；低密度社区，多层为主，符合市场需求；准现房发售 。u项目劣势：项目劣势：社区规划档次相对较低，产品无亮点。 项目分析小高层小高层花都文苑花都文苑典型个案调研典型个案调研物业简介u开 发 商：青州晋源房地产开发有限公司 u项目位置：驼山路与齐王路交界处西北角 u建筑面积：约27万 u物业类别：多层、小高层 u项目概况：6层多层和11层小高层及部分17层高层共计17栋。u主题推广语：二中旁，浓荫下，书香世家。 市场指标uu目前均价：目前均价：4000-42004000-42004000-42004000-4200元元元元/ / / /。 车位：车位：车位：车位：6.56.56.56.5万万万万/ / / /个个个个（最近可能上涨至（最近可能上涨至1010万万/ /个）个）uu销售动态：销售动态：小高层，市场认可程度低，销售情况一般。u优惠措施：1）内部员工可优惠30元/；2 2）目前团购中，最少）目前团购中，最少200200元元/ /（8.98.98.98.9号左右截止）号左右截止）号左右截止）号左右截止）3 3 3 3）双）双）双）双11111111活动，可优惠活动，可优惠活动，可优惠活动，可优惠300-400300-400300-400300-400元元元元/ / / /uu交房时间：交房时间：20132013年底交房年底交房u项目优势：项目优势：紧邻二中，教育资源丰富；紧邻尧王湖，景观环境优异；低密度社区，多层为主，符合市场需求。 u项目劣势：项目劣势：社区规划档次相对较低，产品无亮点。 口碑差。项目分析小高层小高层文华佳苑文华佳苑物业简介u开 发 商：青州北联置业有限公司 u项目位置：驼山路与前营子大街交叉口东北角 u物业类别：高层、小高层u总建筑面积：90000u户型面积：高层100-140市场指标uu目前均价：目前均价：4600-47004600-4700元元/ /u销售情况：1# 2# 3# 7# 8# 9#1# 2# 3# 7# 8# 9#小高层小高层1111层、层、5# 6#5# 6#高层高层1717层。车位层。车位7.67.6万万/ /个（个（5.4m5.4m长长 2.4m 2.4m宽）宽）-97.6-97.6万万/ /个（个（5.4m5.4m长长 3m 3m宽）宽） 在售有在售有70-7570-75两室、两室、130-140130-140三室三室优惠政策：一次性9.6折，按揭9.9折u塑钢窗项目分析u项目优势：项目优势：地理位置优越；周边生活配套、教育配套成熟；景观资源优异。u项目劣势：项目劣势：价格过高；小高层、高层接受程度稍差；典型个案调研典型个案调研市场现状第四部分青州市场特点Market analysis整体特征：整体特征： 1 1）综述：综述：进入12月以来，整体市场销售下滑态势较为明显。12月份天气寒冷，是传统的销售淡季，再者经过今年大半年的热销，市场的有效需求大量释放，形成周期性的销售低谷期。各项目客户到访量大幅下滑，成交量也大受影响。 2 2）价格趋势）价格趋势：12月份住宅市场各主要楼盘价格走势较为平稳，优惠措施较以往变化不大，但暖场活动增多。从目前来看，青州东部开发集中，多层价格普遍在4000-4600元/，高层价格普遍在3500-4000元/，但是由此导致的竞争过于激烈，各项目去化较为缓慢。 随着东部项目集中放量，竞争加剧。一直以来不是热点的西部片区项目异军突起，价格上涨趋势明显（如西部热点项目书香门第12月份开盘，价格达到了4500元/左右）。主要是因为西部且教育资源集中，但开发量较小，有效供给不足导致。但2014年会有多个项目集中入市，缓解目前西部片区项目较少的现状。 12月份青州住宅土地市场依然比较冷淡，连续6个月成交量低下。土地市场连续多达半年的冷淡在近几年的青州市场是非常少见的。分析原因主要有以下几点： NO1、去年以及前年土地集中放量后形成的有效供应逐渐进入市场，导致目前市场存量较大，各开发商以去化存量房源为主，暂时无力拿新地块； NO2、 经济形势下行，信贷等政策形势和市场走势的不明朗，投资拿地后销售周期拉长，开发风险增大； NO3、优质地块资源的缺失，也导致开发商拿地热情不高。从土地市场来看从土地市场来看青投、樱花小镇樱花大道组团以鲜花名字命名一 玫瑰园客群：年轻一族户型：80平方米-90平方米二 百合园客群：中年客群户型:106平方米到110平方米,小套三房型 户型展示