VankeShanghai|Page1开发内容优质写字楼市场VankeShanghai|Page21上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page3优质写字楼市场优质写字楼市场n由于缺乏甲级写字楼的官方定义，世邦魏理仕根据其全球房地产行业经验，设定了下表中甲级写字楼标准，标准依据了世邦魏理仕在中国以及在上海租售写字楼的经验；n如果下表要求中70%被满足，则我们认定其为甲级写字楼，而如果90%被满足，则我们认定其为超甲级写字楼；n而品质稍逊于甲级但仍可算优质范畴，则我们认定为乙级办公楼；注：甲级写字楼的标准会随最终用户的期望变化而有所改变。并且随着经济的进一步发展，最终用户将进一步成熟并且持续寻找那些能满足他们更高要求的写字楼。一段时间后，随着更高标准写字楼的入市，整体市场的平均标准会提高；因此，甲级写字楼的标准也会随之逐渐提高。这也意味着原来被列入甲级写字楼的行列的物业可能会随着时间的推进及客户要求的提高导致评级的下落； 1上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布定义定义VankeShanghai|Page4地理位置位于上海中心城区，离商务商业区较近交通条件方便的公共交通，临近机场、港口或商务金融区开发商背景在中国主要城市，曾经有数年开发甲级写字楼经验的开发商外立面设计现代的设计，有成为区域地标的潜力 由高质量的玻璃幕墙造成，进口大理石/花岗岩物业管理24小时办公室通道集中物业管理系统24小时中央空调系统停车设施足够的地上及地下停车主力租户世界财富500强公司和跨国公司比例较高建筑设计豪华的大堂设计，墙和地板由大理石/花岗岩装饰写字楼总建筑面积超过30,000 平方米得房率超过75% 结构层高超过3.75米，净高超过2.65米辅助设施中央空调，供暖和排风系统至少每平方米30VA的电力负荷并配备后备电源自动火警装置 足够的高速客梯和货梯电脑管理系统支持的彩色电视及24小时的安保系统数据来源：世邦魏理仕1上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布定义定义优质写字楼市场优质写字楼市场VankeShanghai|Page5优质写字楼市场优质写字楼市场1上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布定义定义核心区域核心区域次级区域次级区域商务园区商务园区不同于一些其他的国际区域商务城市，上海没有一个清晰、明确的聚集众多办公楼的核心商务区没有一个清晰、明确的聚集众多办公楼的核心商务区(CBD); 过去的20年开发中，上海没有一个明确的区域核心商务区规划，办公楼的发展形成了多区域集中态势，主要以静安、卢湾、黄浦、徐汇及陆家嘴为主；以南北高架及延安路高级散点分布；随着上海经济快速发展，越来越多的写字楼开发出现在非传统次级商务区非传统次级商务区，如虹桥(长宁)、闸北、北外滩、竹园区域；同时，周边稍远区域的商务园区凭借其成本优势商务园区凭借其成本优势，开始吸引大型制造、电子企业总部型办公；(张江、金桥、紫竹、漕河泾等)核心区域租金：高于次级区域43%高于商务园区162%次级区域租金：高于商务园区84%VankeShanghai|Page61上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布分布分布南京西路陆家嘴淮海中路徐家汇人民广场虹桥竹园北外滩12345679987654321闸北8曹家渡10肇家滨路111110南外滩1212甲级写字楼主要集中于中心区，乙级向外发展，围绕在甲级写字楼周边；甲级写字楼分布在中心区主要由于交通便利（主要依托轨道交通）以及商业配套成熟。优质写字楼市场优质写字楼市场VankeShanghai|Page71上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布分布分布陆家嘴为甲级超过乙级写字楼规模的唯一区域，2009年二季度甲乙级写字楼存量之比为2.06:1，主要由于陆家嘴的CBD定位聚集了金融等高端服务业，同时也是新建写字楼最集中的区域；目前在进一步向东(陆家嘴二期)及东南(竹园)外扩；其他各区域乙级大于甲级写字楼规模，其中长宁区乙级写字楼较密集，主要以外贸及日韩企业为主；优质写字楼市场优质写字楼市场数据截止2009年二季度数据来源：世邦魏理仕甲级乙级陆家嘴陆家嘴: : 1,724,5101,724,510平米平米卢湾区卢湾区: : 695,307S695,307S平米平米徐汇区徐汇区: : 890,757890,757平米平米静安区静安区: : 977,050977,050平米平米主要各区甲乙级写字楼分布比例主要各区甲乙级写字楼分布比例黄浦区黄浦区: : 1,101,6121,101,612平米平米长宁区长宁区: : 1,185,000 1,185,000 平米平米VankeShanghai|Page81上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布分布分布优质写字楼市场优质写字楼市场黄浦区黄浦区静安区静安区卢湾区湾区徐徐汇区区陆家嘴家嘴长宁宁甲甲级写字楼写字楼总量量（平方米）（平方米）385,099464,782290,253358,6421,161,87565,000乙乙级写字楼写字楼总量量(平方米平方米)716,513512,268405,054532,115562,6351,120,888空置率空置率(甲甲级)9.5%14.6%7.7%6.8%27%30%空置率空置率(乙乙级)11.3%9.7%9.6%14.9%10.6%8.6%主要行主要行业类型型贸易顾问航运化工制造业贸易金融服装顾问制造业贸易顾问制造业IT及计算机贸易制造业金融贸易顾问贸易制造业物流上海各区域办公楼市场发展较为均衡，依托于传统核心的区位及高质量的办公楼物业静安和卢湾是各类跨国知名企业及大型国内公司的集中区域；黄浦区域人口密度较高，开发较早物业档次稍低，因此整体略差于静安卢湾两区；依靠政府的规划及相应政策的扶持，浦江对岸的浦东陆家嘴成为快速崛起的银行、金融行业选址的重要区位；徐家汇办公楼市场始从于大规模的商业发展成熟；而长宁虹桥区域大量日、韩外籍人士的居住及毗邻虹桥机场，发展成上海重要的乙级写字楼市场；VankeShanghai|Page91上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page102上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析近期成交分析近期成交分析优质写字楼市场优质写字楼市场按行业按行业根据上海市场现有需求分析根据上海市场现有需求分析根据对近期市场上的根据对近期市场上的250250个主要成交案例等分析，我们发现：个主要成交案例等分析，我们发现：30% 的成交为企业搬迁，市场活跃度一般；企业的搬迁主要归企业的搬迁主要归结于降低经营成本或扩租为主；而新成立的企业目前则多以金结于降低经营成本或扩租为主；而新成立的企业目前则多以金融、咨询企业为主；融、咨询企业为主；陆家嘴及静安成为成交最为活跃的两个区域，分别占比达23% 及21 ；主要由于区域内优质写字楼供应较多、金融咨询企业集中；金融及咨询行业成交占总成交量的46%以上，除此之外制造业(17%)及电子(12%)成为成交较多的几个行业；金融及咨询行业以新成立或续约为主；成交区域分布成交区域分布VankeShanghai|Page11优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析近期成交分析近期成交分析公司名称行业成交类型项目名称区域面积AppleIT搬迁东海广场静安2,900TetraPak制造业续组中信泰富广场静安2,000CarlyleGroup金融续组恒隆广场静安1,300中国石油中国石油工业续组震旦大厦陆家嘴1,127宁波银行宁波银行银行新租震旦大厦陆家嘴3,700AllBrightLawOffices律师扩租花旗银行大厦陆家嘴1,300AXAInsurance保险新租未来资产大厦陆家嘴3,000ChangDongInvestment昌东投资昌东投资金融新租金茂大厦陆家嘴900Mazars会计新租时代金融中心陆家嘴2,352青岛物流青岛物流物流新租东亚银行大厦陆家嘴1,800AIU保险新租长泰国际金融大厦竹园5,000Chlitina化妆品扩租世纪商贸广场徐汇1,800近期较大成交案例近期较大成交案例VankeShanghai|Page122上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析整栋出售情况整栋出售情况优质写字楼市场优质写字楼市场近近3年办公楼物业收购趋势介绍年办公楼物业收购趋势介绍2006-2007年由于人民币升值预期，及中国的快速发展，跨国金融集团、及投资基金是办公楼整栋市场的核心力量；收购的物业主要以入住率高，发展相对成熟的物业；然而进入2008年后，随着西方经济的危机，不少外资基金投资更趋谨慎之外，部分基金开始出售手中所持物业；同时，随着国内REITs的渐行渐进，国内新兴投资资本及基金(如中信、陆家嘴集团等)开始更为活跃的介入；对于办公楼的整体收购市场，投资商更倾向有稳定回报的成熟物业项目，项目较多集中在淮海路、人民广场、陆家嘴等核心商务区；VankeShanghai|Page13优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析整栋出售情况整栋出售情况交易时间项目名称区域买方价格（万人民币）建筑面积（平方米）收购单价（人民币）开业时间20062006大宁国际广场大宁社区花旗集团51,53738,19413,4942008证大五道口办公楼世纪公园长荣集团51,11626,18719,5202007裕景国际北外滩对岸达力控股. 72,34830,18823,9662006海洋大厦人民广场腾飞集团140,55758,00024,2342002城建国际中心竹园商贸渣打银行19,5227,61425,6392006东海广场南京西路摩根仕丹利192,71969,00027,9301995合生国际大厦陆家嘴Pacific Delta234,26160,00039,0442008未来资产大厦陆家嘴未来资产241,13357,85541,6792008新茂大厦淮海中路SEB Fund195,21832,22060,589200620072007福海大厦四川北路雷曼兄弟42,12156,8597,4082008高腾大厦淮海中路SEB&太平星109,50050,21121,8082006嘉华中心淮海中路Max Orient Holdings45,99019,10824,0682005永新广场人民广场CSI&天安中国75,97829,02726,1751996中区广场人民广场财富控股105,92340,27726,2991998港博大厦人民广场美林房地产70,19024,88228,2092004海泰大厦四川北路中信泰富46,72016,00029,2002007IFC中心陆家嘴汇丰银行254,53653,00048,0262009虹桥上海城虹桥财富控股517,27890,00057,4752007临近浦东陆家嘴区域项目成交数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page14优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析整栋出售情况整栋出售情况项目名称区域买方价格（万人民币）建筑面积（平方米）收购单价（人民币）开业时间2008年及2009年上半年北岸长风E栋普陀中信资本54,00027,32019,0002008浦项大厦竹园商贸陆家嘴集团176,00068,22125,8001999东海广场静安SOHO中国245,00071,67134,0002008上海港国际客运中心/5号楼北外滩中国海运(集团)65,77415,66341,9932009浦江双辉(中信船厂)陆家嘴中国农业银行3,770,00085,07344,3512010世纪商贸广场淮海中路AsiaPacificLand443,80098,30045,1472004中融碧玉蓝天陆家嘴上海农商行104,80021,08449,0002008东亚银行大厦 陆家嘴东亚银行N.A10,98157,0002009上海港国际客运中心/3号楼北外滩国投亚华 98,94016,60059,5002009注：东亚银行收购：一层、二层商铺以及21-28层、37-38层共10层写字楼面积及冠名权 上海农村商业银行收购：商铺及10层写字楼及冠名权陆家嘴及浦东区分析陆家嘴及浦东区分析目前陆家嘴及周边区域整栋写字楼市场成交较低迷，由于区域供应量大，考虑到未来租金有下降趋势；部分在售项目有价无市（浦项大厦、浦发大厦去年出售发布以来，乏人问津；）；浦项大厦低于原报价折价40%成交；整栋出售价格低于周边住宅价格；更多整栋、大面积收购来自企业自用及冠名需求（东亚银行、汇丰银行、农商行）；临近浦东陆家嘴区域项目成交数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page15优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量甲级写字楼整体供应量未来三年将进入新一轮的新增供应放量期，上海的甲级写字楼市场竞争将十分激烈未来三年将进入新一轮的新增供应放量期，上海的甲级写字楼市场竞争将十分激烈至2009年二季度，上海市甲级办公楼共2,769,000平方米；供应的第一个小高峰出现在2005年，该年度供应达到424,796平方米，供应的项目包括都市总部大楼、港汇双塔、嘉华中心等等，分布于全市各个区域；由于金融危机，许多开发商试图放慢工期，以期待经济全面复苏，因此2010-2012年，上海写字楼市场面临集中的供应期，到到2012年末，可预见供应量达到年末，可预见供应量达到2,268,000平方米，对于整个市场是极大和持平方米，对于整个市场是极大和持续的考验，其中陆家嘴区域将供应续的考验，其中陆家嘴区域将供应84万平米占总供应量的万平米占总供应量的38%数据来源：世邦魏理仕第一波集中供应期，高潮出现在2005年第二波集中供应期，超过200万平方米的新增供应VankeShanghai|Page16优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量甲级写字楼整体供应量2009Q42012具体上市项目具体上市项目项目名称项目名称区位区位办公楼建筑面积办公楼建筑面积(平米平米)竣工时间竣工时间21世纪大厦陆家嘴50,0002009上海国际金融中心（南塔）陆家嘴82,0002009恒汇国际大厦其他33,0892009黄金置地大厦陆家嘴73,2252009陆家嘴金融中心大厦陆家嘴41,4002009保利广场陆家嘴40,0002010平安保险大厦陆家嘴85,0002010恒基南京东路155项目静安36,6122010华敏帝豪大厦静安100,0002010会德丰广场静安106,6092010中信广场其他94,0002010浦东嘉里中心其他93,0002010上海国际金融中心（北塔）陆家嘴129,1002010数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page17优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲级写字楼整体供应量甲级写字楼整体供应量2009Q42012具体上市项目具体上市项目项目名称项目名称区位区位办公楼建筑面积办公楼建筑面积(平米平米)竣工时间竣工时间中信船厂一期陆家嘴200,0002011新鸿基襄阳路项目2号楼徐汇61,9022011招商局项目陆家嘴65,0002011嘉里中心二期静安80,0002012东方金融广场竹园110,0002011协和城二期静安76,0002011太平金融大厦静安80,0002011长宁区C4地块长宁100,0002011恒基南京西路项目静安58,3062011南京西路1788号项目静安75,0002011中信泰富四川路项目B地块其他40,7552012新鸿基襄阳路项目1号楼徐汇57,8032012企业天地二期卢湾60,0002012虹桥上海城五期长宁47,5662012虹桥上海城四期长宁100,0002012企业天地二期卢湾50,0002012和记黄埔新闸路项目静安42,5002012数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page182上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析乙级写字楼整体供应量乙级写字楼整体供应量优质写字楼市场优质写字楼市场乙级写字楼市场新增供应呈逐步缩减趋势，未来新增供应量小幅上升，但增速低于甲级写字楼乙级写字楼市场新增供应呈逐步缩减趋势，未来新增供应量小幅上升，但增速低于甲级写字楼截至2009年二季度，上海市乙级写字楼共计4,971,114平方米，高于甲级写字楼；相对甲级写字楼，乙级写字楼总体规模增速较缓，导致乙级写字楼与甲级写字楼的规模比例从2001年的5.4:1降低到2009年的1.75:1，而到2012年预计则仅为1:1；乙级写字楼的供应高峰期出现在1996-1999年，四年供应达2,576,466平方米，而2001年后，乙级写字楼近年来并未出现明显的供应高峰，从2009-2012年，由于商务功能进一步由市中心向外围发展，乙级写字楼的供应有所上升。商务办公向外扩散数据来源：世邦魏理仕竹园、北外滩及长宁次中心区域集中供应VankeShanghai|Page19优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析乙级写字楼整体供应量乙级写字楼整体供应量2009Q42012具体上市项目具体上市项目项目名项目名区域区域办公建筑面积办公建筑面积(平米平米)竣工时间竣工时间钻石大厦竹园35,7112009上海国际航运中心北外滩35,0002009陆家嘴信息中心大厦陆家嘴5,0002009长城大厦其他70,0002009紫竹大厦其他30,0002009葛洲坝总部大厦竹园60,9902009申闻大厦黄浦18,0002009宝矿国际广场闸北95,8852009万宝国际广场长宁30,8582010证大喜马拉雅中心世纪公园10,0002010宏嘉大厦其他35,4892010金昌大厦黄浦30,0002010洛克外滩源黄浦35,0002010盛大国际中心其他78,3002010瑞金二路418号项目卢湾45,8502010中山广场三期长宁82,8782010瑞证大厦其他44,0002011东方海外项目长宁40,0002012长江实业普陀区项目普陀400,0002012虹桥上海城三期长宁43,0002012数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page202上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲乙级写字楼未来供应分布甲乙级写字楼未来供应分布未来陆家嘴区域甲级写字楼供应将达未来陆家嘴区域甲级写字楼供应将达1,765,725平方米平方米,占全市未来供应占全市未来供应39%。乙级写字楼分布较均匀，主要集中在普陀真如副乙级写字楼分布较均匀，主要集中在普陀真如副中心、长宁、陆家嘴及竹园；中心、长宁、陆家嘴及竹园；未来甲级写字楼供应仍然主要集中在传统的CBD以及其他中心区域，尤以陆家嘴区域为主；未来乙级写字楼供应明显分布在新兴区域，传统CBD的供应乙级写字楼有限。上海优质写字楼市场已开始由城市传统中心向周围扩散，未来甲乙写字楼供应量巨大(到2015年，已知项目就超过6,000,000平米)。优质写字楼市场优质写字楼市场VankeShanghai|Page210200,000400,000600,000800,0001,000,000(平方米)0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%年度供应吸纳空置率年度供应212,000 176,700 191,555 424,796 272,223 54,046 736,657 65,902 279,714 684,321 826,208 478,624吸纳150,866 114,401 283,524 380,258 264,172 147,224 272,505 1,03635,331 167,539 384,855 586,482空置率13.6%17.4%7.1%8.0%7.2%2.3%15.5%17.6%18.3%20.3%24.6%25.4%20022003200420052006200720082009Q22009(F) 2010(F) 2011(F) 2012(F)优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲级写字楼供应、吸纳与空置甲级写字楼供应、吸纳与空置近五年来上海甲级写字楼保持供求平衡的稳定发展，空置率不断下降，受大量新增供应及经济危机带近五年来上海甲级写字楼保持供求平衡的稳定发展，空置率不断下降，受大量新增供应及经济危机带来的需求疲软影响，未来三年将供大于需，空置率将大幅上升来的需求疲软影响，未来三年将供大于需，空置率将大幅上升2003年以后，随着非典危机解除，上海金融中心地位的进一步确立和WTO的逐步开放，新一轮的需求在2004年逐渐形成，而同时更多国际品质的写字楼开始在市场上出现；上海甲级写字楼市场由于需求的强劲，市场空置率持续下降，在2007年达到2.3%，2008年-2009年上半年，由于新增供应的集中出现，同时受到经济危机影响，空置率迅速上升达15%；并且之后23年仍将有持续供应，预计后市空置率有所上升，预计后市空置率有所上升，2012年达年达25%左右；左右；(注：空置率为根据经验判断预测)快速发展期，需求稳定增长，年均吸纳量约25万平方米由于2004年以来的需求稳定增长，导致大量新增供在未来几年出现，受金融危机影响，预计市场吸纳能力大幅下降，到2012年复苏上海市甲级写字楼供应、吸纳及空置率变化上海市甲级写字楼供应、吸纳及空置率变化金融危机，造成企业避免或延迟对办公楼需求VankeShanghai|Page22上海市乙级写字楼供应、吸纳及空置率变化上海市乙级写字楼供应、吸纳及空置率变化-100,000200,000300,000400,000500,000600,000(元/平方米*日)0.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%年度供应吸纳空置率年度供应128,500 95,000 354,919 176,740382,013 101,784 145,150184,319 350,586348,375 44,000 483,000吸纳332,913 199,469 282,255 212,407 35,034152,843-4,46395,887219,519 222,311 117,485 337,716空置率11.7%8.0%6.9%4.0%5.7%3.7%5.5%11.7%13.4%14.8%13.4%14.7%20022003200420052006200720082009Q22009(F) 2010(F) 2011(F) 2012(F)优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析乙乙级写字楼供应、吸纳与空置级写字楼供应、吸纳与空置上海乙级写字楼近两年供应量较低，到上海乙级写字楼近两年供应量较低，到2008年底空置率在年底空置率在5%；随着供应增加及经济危机，；随着供应增加及经济危机，2009年年上半年空置率迅速上升至于上半年空置率迅速上升至于11.7%；经过1997年的金融危机后，2001年后，乙级办公楼出现了强劲的吸纳，空置率从19%的高度逐年下降；随着上海各类现代服务业的不断聚集，包括企业的后台支援部门，对于租金相对较低的办公物业的需求不断增加，乙级写字楼的空置率从2005年开始一直保持在5%左右的低位；考虑到未来乙级办公楼有限的供应但会遭受到甲级写字楼的替代品竞争，因此整个乙级写字楼的空乙级写字楼的空置率在未来会有限地有所上升，至置率在未来会有限地有所上升，至2012年达到年达到14%左右左右。乙级写字楼快速发展期乙级写字楼未来新增供应量逐年下降，受金融危机影响，部分甲级写字楼租户转向乙级写字楼，预计乙级写字楼空置率只有小幅上升VankeShanghai|Page23优质写字楼市场优质写字楼市场2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析甲、乙级写字楼租金甲、乙级写字楼租金2002年以来，甲乙级写字楼租金处于上涨期，年以来，甲乙级写字楼租金处于上涨期，2008年中期达到最高点，从年中期达到最高点，从2008年下半年开始，受金融年下半年开始，受金融危机和供应放量影响，租金开始进入下跌通道危机和供应放量影响，租金开始进入下跌通道2004年开始，由强劲需求推动，其租金从8元/平米/天左右开始上涨；进入了一轮快速上涨区段后，2007年，甲级办公楼平均租金达到11.35元/平方米，而从2008年下半年开始，转入下跌趋势；乙级写字楼市场从2000年开始，其租金从3.68元/平方米开始逐渐进入缓慢上升区段，由于乙级写字楼主要的租赁者为内资或日韩资企业，因此对于租金较为敏感而涨幅较为缓慢，而2004年同样加速上涨，但总体涨幅不如甲级办公楼，预计在2009年开始的下跌趋势中，跌幅也将小于甲级写字楼；VankeShanghai|Page242上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析销售价格走势销售价格走势优质写字楼市场优质写字楼市场注：以上售价统计为每年选取的50个项目样本平均是散售价格；2009年上半年，上海写字楼平均售价为30,223元/平米，相较2008年增长2.3；2005年2009年上半年折合复合增长率13.5%；由于销售型写字楼一般物业品质，质量较低，因此由于销售型写字楼一般物业品质，质量较低，因此销售价格明显低于整栋或大面积出售写字楼价格；销售价格明显低于整栋或大面积出售写字楼价格；近年来，优质物业受投资客青睐，但甲级写字楼开发商多以长线持有获取稳定回报为目的，同时为保证品质及管理，还是主要以整栋出售为主；而散售写字楼品质由于后期管理的难度，会明显降低而散售写字楼品质由于后期管理的难度，会明显降低项目品质项目品质，因此通常优质写字楼不会采取散售策略；优质写字楼购买企业中：部分企业会选择购买独栋、环境、位置较好的写字楼，作为其总部基地；另有企业则通过购买优质写字楼部分楼层，以取得大楼的冠名权；而为快速回笼现金，出售部分办公楼层于投资客，也成为一些开发商的选择；VankeShanghai|Page252上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析销售价格走势销售价格走势优质写字楼市场优质写字楼市场项目项目区域区域成交时间成交时间成交套数成交套数平均套面积平均套面积(平米平米)成交均价成交均价(人民币人民币/平米平米)天安中心大厦人民广场20059151.0621,000天安中心大厦人民广场20051277.7730,600天安中心大厦人民广场200510162.8438,800天安中心大厦人民广场20064181.2338,800中融碧玉蓝天大厦浦东陆家嘴200721,993.4262,000中融碧玉蓝天大厦浦东陆家嘴200753164.7745,063中融碧玉蓝天大厦浦东陆家嘴200832,00069,000东亚银行大厦陆家嘴2009110,98157,000甲级写字楼处于较高的租金回报预期和保证项目品质的考虑，几乎全部采取只租不售的策略，只有极少极少数的项目出售部分或者全部的数的项目出售部分或者全部的物业物业；天安中心大厦在2005和2006年分别出售了数量有限的面积，平均成交价格为人民币32,165/平米；中融碧玉蓝天大厦在2007出售了相当部分的面积，平均成交价格为人民币52,658/平米;20082009年主要仍以待售中融碧玉蓝天及东亚银行为主；资料来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page262上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析未来趋势预测未来趋势预测优质写字楼市场优质写字楼市场未来短期内影响市场的因素主要有：未来短期内影响市场的因素主要有：世界经济的不确定性；国际银行及金融机构对写字楼市场需求下降；更多的租户开始考虑选择新兴发展区域及降低办公品质以期望能够缩减成本、减少开支，同时对未来市场报以“静观其变”的态度；相对目前低迷的需求，大量新项目的陆续上市将打乱现有的价格体系，新项目的业主将采取更激进的策略以快速降低空置率；非传统商务区域的逐渐成熟以及配套设施的逐步完善将降低搬迁企业的成本，为其带来更多的便利；对于制造业租户，更多开始考虑整合市区办公区域，在临近科技园、工业园区建立总部办公；或将后台业务外迁；长期政策导向：长期政策导向：国务院通过了加快上海发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心国务院通过了加快上海发展现代服务业和先进制造业、建设国际金融中心和国际航运中心的意见；上海规划在的意见；上海规划在2020年称为国际金融中心和国际航运中心；年称为国际金融中心和国际航运中心；市场期待将有陆续的金融、航运相关新政策出台来达到此目标，从而促进上海写字楼市场，市场期待将有陆续的金融、航运相关新政策出台来达到此目标，从而促进上海写字楼市场，尤其是陆家嘴区域市场；尤其是陆家嘴区域市场；VankeShanghai|Page272上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析小结小结写字楼市场写字楼市场全市全市甲级甲级乙级乙级供应（平方米）目前（至2009年上半年）2,769,6514,971,114未来（至2012年）5,038,5186,197,105空置率目前（至2009年上半年）17.6%11.7%未来（至2012年）25.4%14.7租金（元/平方米/天）目前（至2009年上半年）9.395.79未来（至2012年）7.975.37甲级甲级甲级写字楼集中在传统CBD地区但有向外扩散的趋势，未来三年供应量巨大使上海整个甲级写字楼规模扩大近一倍。未来三年集中大规模供应，甲级写字楼空置率将上升至25%左右，租金将下降至7.97元/平方米/天(平均增长率为-4.3%)。乙级乙级乙级写字楼未来三年供应量保持稳定，依旧保持与前三年供应量相当的水平。但受市场整体波动影响，及甲级写字楼租金下降带来的竞争，乙级写字楼空置率也将比目前上升，租金会比目前小幅下降。数据来源：世邦魏理仕优质写字楼市场优质写字楼市场VankeShanghai|Page281上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page29优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域陆家嘴区域竹园竹园目前浦东写字楼供应主要集中在陆家嘴及竹园区域，陆家嘴以金融相关产业为核心；而竹园承接陆家嘴外溢需求得以快速发展；本项目本项目VankeShanghai|Page30优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析2002年，中央明确“上海建设国际金融中心是国家战略”；根据上海市的整体规划，上海国际金融中心区主要在小陆家嘴地区浦东区域写字楼市场开始崛起；2007年，根据WTO规定，中国开始允许外资银行进入中国市场，外资银行金融机构纷纷选择上海作为其注册地，这为陆家嘴区域进一步快速发展带来了契机；伴随着浦东新区交通基础设施大力推进、改造，以世纪大道、张扬路为核心的竹园区域近两年开始逐渐形成规模，主要接受来自陆家嘴及张江各类行业的需求；汇丰大厦汇丰银行大楼-上海国金中心浦项大厦世纪大都会VankeShanghai|Page31优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域陆家嘴区域陆家嘴金融区兴建于90年代中期，政府通过税收优惠、政策吸引各类金融企业建立办事处；进入2000年，伴随中国经济高速增长及进一步开发，银行及金融服务行业迅猛发展，同时国内外企业加速扩张，目前已有大量国内外银行及金融机构入驻区域超甲、甲级及乙级写字楼；平安保险大厦平安保险大厦保利广场保利广场21世纪大厦世纪大厦上海中心上海中心国际金融中心国际金融中心万向集团大厦万向集团大厦陆家嘴金融中心大厦陆家嘴金融中心大厦太平金融大厦太平金融大厦长江实业项目长江实业项目GoldLandmark招商局项目招商局项目中信船厂项目中信船厂项目陆家嘴区域未来供应陆家嘴区域未来供应VankeShanghai|Page32数据来源：世邦魏理仕优质写字楼市场优质写字楼市场以金融为核心，快速崛起的办公集聚区以金融为核心，快速崛起的办公集聚区由陆家嘴区域建设较晚，物业档次、质量普遍较高，据CBRE统计到2009年上半年，陆家嘴区域甲乙级写字楼占全市总量42%及11.3%；甲级写字楼比重高；随着金融危机的蔓延、区域供应量的突增及周边其他区域的竞争，陆家嘴区域写字楼市场吸纳面临较大冲击，空置率不断走高；3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域陆家嘴区域VankeShanghai|Page33优质写字楼市场优质写字楼市场租金基本同步全市平均水平，甲乙租金差缩小租金基本同步全市平均水平，甲乙租金差缩小数据来源：世邦魏理仕2009年上半年，甲乙写字楼之间租金差低于全市平均水平。2008年，区域甲级租金降幅高于整体市场，主要由于金融危机对区域金融企业影响较大，同时区域市场供应量大；由于陆家嘴区域乙级写字楼品质相对全市较高，因此租金稍高于整体水平11%3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域陆家嘴区域VankeShanghai|Page34优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域陆家嘴区域陆家嘴区域近期成交变化陆家嘴区域近期成交变化公司名称公司名称行业行业成交类型成交类型项目名称项目名称区域区域面积面积宁波银行宁波银行银行新租震旦大厦陆家嘴3,700青岛物流青岛物流物流新租东亚银行大厦陆家嘴1,800渤海银行渤海银行银行新租时代金融中心陆家嘴4,990Jaguar汽车新租东亚银行大厦陆家嘴2,000中国神华中国神华工业新租时代金融中心陆家嘴1,950AXAInsurance保险新租未来资产大厦陆家嘴3,000ChangDongInvestment昌东投资昌东投资金融新租金茂大厦陆家嘴9002008年下半年开始，随着金融危机对中国影响开始逐步显现，同时陆家嘴区域集中供应，原先专注于金融行业租户的业主开始考虑吸引不同行业的产业的租户；同时部分租户开始考虑减少办公面积，面对市场开始转租自用面积；租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活跃；降租：降租：东亚银行自购买高宝金融中心10层写字楼自用后，已决定转租21-23层写字楼；Linklaters转租其位于未来资产大厦，整层内2个单元约500平米；VankeShanghai|Page35优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴主要租户构成陆家嘴主要租户构成通过对以下4个代表成熟项目分析，陆家嘴区域主要租户以金融及咨询陆家嘴区域主要租户以金融及咨询（律所、投资、商务咨询）行业行业为主为主，此外大型日美等外资大型日美等外资500强强，IT、制造企业也将业务部分设立于此，且租赁面积较大如（Toshiba,三星、拜耳、富士通等）；乙级写字楼相比甲级写字楼单个租户租赁面积相对较小，行业分布相较甲级写字楼更分散；花旗集团大厦（甲级）花旗集团大厦（甲级）汇亚大厦汇亚大厦 （甲级）（甲级）中保大厦（乙级）中保大厦（乙级）招商局大厦招商局大厦 （乙级）（乙级）VankeShanghai|Page36优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析陆家嘴区域未来供应陆家嘴区域未来供应2009年下半年2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上迅速扩容；陆家嘴区域作为受金融危机最直接的区域，加之大量的供应上市，我们预测市场仍需23年的吸纳使其完全复苏；更长远看，近期国务院通过了更长远看，近期国务院通过了2020年将上海建成国际金融航运中心的规划；如有进一步的相关政年将上海建成国际金融航运中心的规划；如有进一步的相关政策产业扶持将对办公楼市场产生积极影响，尤其是陆家嘴区域；策产业扶持将对办公楼市场产生积极影响，尤其是陆家嘴区域；未来供应集中在高品质甲级写字楼未来供应集中在高品质甲级写字楼平方米VankeShanghai|Page37优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园区域竹园区域竹园位于陆家嘴东南面，该区域的写字楼物业呈低、中端向高端发展的梯度表现；从上世纪90年代建成的一百彬彬大厦、汤臣金融中心到2006年及以后供应的城建国际中心、长泰国际金融大厦等，楼盘自身的软、硬件配套更加完善，智能化水平不断提高；伴随着陆家嘴区域租金的不断高起，部分企业开始考虑将其后备或支持部分迁入此区域；同时来自张江区域的部分IT/制造企业有一定需求；随着世纪大道交通的不断完善，近3年快速发展成新兴办公集聚区；便捷的交通促进了区域的快速发展，更多的甲级写字楼进入竹园区域；东方金融广场东方金融广场世纪大都会世纪大都会瑞证大厦瑞证大厦盛大国际金融中心盛大国际金融中心葛洲坝大厦葛洲坝大厦钻石大厦钻石大厦竹园竹园A-2竹园竹园A-1竹园竹园A-3竹园区域未来竹园区域未来供应供应VankeShanghai|Page38优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园区域竹园区域数据来源：世邦魏理仕得意于浦东2000年后小陆家嘴板块写字楼的供不应求及临近张江高科园，竹园商贸区写字楼市场近年来发展迅速，逐渐成为小陆家嘴区域写字楼市场的有益补充；到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米；随着供应量的增大及不可遇见的经济危机，竹园区域的甲乙写字楼的空置率从2007年的2.2%和0.4%上升到16.2%及5.1%；VankeShanghai|Page393浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园区域竹园区域优质写字楼市场优质写字楼市场数据来源：世邦魏理仕相比陆家嘴区域，有一定租金优势；相比陆家嘴区域，有一定租金优势；2009年上半年，甲乙写字楼之间租金均低于全市平均水平。虽然竹园目前的租金价格也在不断上涨，但是相对于陆家嘴地区而言，仍有一定竞争优势；甲乙写字楼租金分别低于陆家嘴区域30%及26%；随着竹园区域交通枢纽的建成(四条轨道交通换乘枢纽区域)，竹园商贸区将日趋成熟；VankeShanghai|Page40优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园区域竹园区域竹园区域近期成交变化竹园区域近期成交变化公司名称公司名称行业行业成交类型成交类型项目名称项目名称区域区域面积面积Brady制造业新租中建大厦竹园2,300AIU金融保险新租长泰金融中心竹园5,000FosterWheeler咨询续租浦项广场竹园3,000中信证券中信证券金融搬迁中建大厦竹园5,000深圳发展银行深圳发展银行金融续租华润时代广场竹园2,515Sias制造新租长泰金融中心竹园990Unisiti电子搬迁中建大厦竹园1,300目前，意向租户中，金融类企业及电子信息产业对竹园较感兴趣；轨道交通的日益完善及规划，使竹园区域进一步得到市场及租户的认可，市场活跃度提升；租金的下调及国外企业受金融危机影响等因素，国内金融机构、银行更趋活跃；VankeShanghai|Page41优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园主要租户构成竹园主要租户构成通过对以下4个代表成熟项目分析，竹园区域主要租户以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；受益于陆家嘴金融区快速发展，同时得益于期货交易所、钻石交易所位于竹园及中国金融期货交易所、中国金融期货交易所、证券登记结算公司、上海证交所相继拿地证券登记结算公司、上海证交所相继拿地，较多金融期货相关公司、规模较小的国内金融企业均在竹园租赁办公楼，租赁面积上相对陆家嘴区域要小,面积在200300平米为主；如(中银期货、南华期货、东海证券等)另一方面，随着竹园基础设施交通的不断完善，临近海关及张江园区，部分航运相关产业及张江电子、制造企业考虑企业形象，开始迁入竹园；（如：易趣、3COM等）浦项大厦浦项大厦城建国际中心城建国际中心长泰金融中心长泰金融中心VankeShanghai|Page42优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析竹园区域未来供应竹园区域未来供应未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右，作为与陆家嘴区域的联动平台同样有较大的需求压力；大型综合项目世纪大都会（和记黄埔项目）将于2013年建成竣工；得益于世纪大道轨道交通枢纽(2、4、6、9号线4线交汇)的建设，及区域商业(96广场、世纪大都会等)配套的不断完善，进一步使竹园成为又一商务集聚区；交通配套加速区域发展交通配套加速区域发展数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page43优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析区域写字楼销售区域写字楼销售项目名称销售面积成交时间单价其他花旗集团大厦6-9层,28-35层2005年40,000花旗银行购买8层获冠名权，另有民营企业家以及香港的投资者整层半层购买上海证券大厦4000平米部分2005年10月22,280分拆小面积出售城建国际大厦20-23层2006年10月27,000渣打银行购买陆家嘴开发大厦1518层2007年11月39,000渣打银行购买，获得项目冠名权中融碧玉蓝天大厦整栋散卖2007年起售52,000分拆小面积出售，效果不佳，近期开始考虑租赁未来资产大厦整栋2008年41,679未来资产基金整栋收购IFC中心20层2008年48,000汇丰银行购买，获得项目冠名权东亚银行大厦10层及底层商铺2009年57,000东亚银行购买10层及商铺，获项目冠名权浦项大厦整栋2009年25,800陆家嘴集团整栋收购考虑到开发商建设办公项目主要以长线投资、持有或部分自用为目的，同时为方便管理运营，目前浦东区域高品质写字楼基本以出租为主；陆家嘴区域成交主要以整栋或大面积购买为主，尤以银行取得冠名权为主；如：花旗、渣打、汇丰及东亚银行；随着中国市场REITs渐行渐进，预计未来市场将出现更多的大型投资商对于成熟物业的整栋收购；VankeShanghai|Page44优质写字楼市场优质写字楼市场3浦东优质浦东优质写字楼市场分析写字楼市场分析小结小结陆家嘴区域陆家嘴区域竹园区域竹园区域陆家嘴区域陆家嘴区域以金融行业为主导，受惠于政府政策导向，是上海发展最快的商务区；甲级写字楼集中，甲乙级写字楼占全市总量42%及11.3%；属于典型商务集中区；租户主要以金融及金融及咨询咨询（律所、投资、商务咨询）行业为主行业为主，由于金融危机的影响对国内银行影响较小，目前更多的国内金融、投资企业开始进驻陆家嘴区域；2009年下半年2011年，有10栋甲级写字楼陆续上市，总供应面积超过84万平米；每年至少有25万平米，供应上进一步迅速扩容；竹园区域竹园区域伴随着陆家嘴区域发展及成熟，凭借相对的租金优势，竹园作为陆家嘴区域的补充迅速崛起；租户主要以以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主以中小金融、咨询、航运物流及电子行业为主；到2009年上半年，竹园区域甲乙写字楼总供应量达669,375平米，仅占全市8.7%得益于世纪大道轨道交通枢纽，未来三年竹园区域甲乙写字楼供应量在40万平米左右；甲级乙级租金9.395.797.195.12空置率27.0%10.6%16.2%5.1%数据来源：世邦魏理仕陆家嘴区域陆家嘴区域竹园区域竹园区域VankeShanghai|Page451上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page46北外滩商务区北外滩商务区陆家嘴陆家嘴竹竹园园p区域界定区域界定u本项目位于浦东大道，从区位条件上来看，属于小陆家嘴的东延伸区域。u为了更好的了解本项目所处区域写字楼市场的情况，我们将区域写字楼市场的研究范围界定为浦东大道沿线，从浦东南路至杨浦大桥之间约4.2公里范围内主要的写字楼物业。优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page4712456791110121415本项目周边办公物业主要沿浦东大道两侧分布本项目周边办公物业主要沿浦东大道两侧分布1、中国船舶大厦2、中国工商银行上海分行3、金穗大厦4、永华大厦5、良丰大厦6、裕景国际商务广场7、国际航运金融大厦8、建工大厦89、航科大厦10、华辰金融大厦11、巨洋大厦12、惠扬大厦13、中国石化大厦14、阳光大厦15、龙珠大厦13163优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场分布分布VankeShanghai|Page48区域办公物业发展历史区域办公物业发展历史u本区域内办公楼主要可分为三个发展阶段第一阶段第一阶段u主要集中在1996-1999年竣工，如中国船舶大厦、金穗大厦、建工大厦等，u受政府引导性政策影响，此阶段的写字楼开发商以金融和航运两大产业相关大型企业为主，均带有一定单位自用性质第二阶段第二阶段u主要集中在2004-2006年竣工，如裕景国际商务广场、航科大厦、华辰金融大厦等，u该阶段上海写字楼市场已经开始初步成熟，部分产品品质得到一定提升，但市场仍然参差不齐，部分品质较低项目以散售为主第三阶段第三阶段u主要集中在2009-2012年竣工，如中信船厂项目、保利广场等，u该阶段上海写字楼市场已经进入成熟期，主要由于陆家嘴金融区的进一步发展和外扩产生外溢需求，此阶段产品品质已经得到大幅提升，绝大部分项目以单一产权租赁形式为主，优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page49u区域内办公楼根据业主和产权等要素判断，主要分为三大类u根据本项目的性质及条件，判定主要研究对象为经营性及泛经营性优质写字楼区域办公氛围及特征区域办公氛围及特征自建自用楼宇出售型商住楼经营性写字楼部分自建自用，部分对外经营楼宇u产品品质较差，产权分散，单位面积较小且管理维护难度大，租户质量较低u产品品质较好，供需内部消化，不参与公开市场竞争，对公开市场的影响较低，仅造成少量产业关联性影响u产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一，管理维护良好，过渡式产品，产业关联性影响力大u产品品质较好，参与公开市场竞争，产权单一或部分分散，管理维护良好，产品成熟，能充分显示市场实际供需状况优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page50u根据世邦魏理仕对写字楼的判断标准，去除自用型办公楼等各种非标准办公楼之后，本区域内目前并无标准甲级写字楼，现有的写字楼主要可以分为以下三类uA类：乙级标准写字楼，质量较好的写字楼u裕景国际商务中心u中国船舶大厦u永华大厦u国际航运金融大厦u华辰金融大厦u巨洋大厦uB类：品质中等的写字楼u金穗大厦u建工大厦u航科大厦u惠扬大厦uC类：品质较差的写字楼、主要用途为办公的商住楼等u良丰大厦u阳光大厦u龙珠大厦区域写字楼项目区域写字楼项目u本项目主要相关市场研究对象u定义A、B类项目为本项目所定义的优质写字楼研究对象优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page51u区域内现有的优质写字楼项目历史供应主要集中在两个时期u第一阶段：1996至1999年，此阶段主要以政策引导的国有企业或相关外资机构为主要投资者，兼有自用和出租功能，此阶段的产品品质一般，标志性项目如国际航运金融大厦等u第二阶段：2004年至2006年，受到2006年地铁4号线开通的利好影响，大量项目进入市场，此阶段产品品质得到一定提升，标志性项目包括裕景国际商务中心等u未来新一批供应将集中在2009-2012年，主要供应来自于陆家嘴金融贸易区二期等项目，集中在紧邻小陆家嘴东侧的区域，目前产品已基本确定，部分项目已接近竣工，可预见产品品质将大幅提升区域优质写字楼项目历史供应及趋势区域优质写字楼项目历史供应及趋势第一阶段：起步期第一阶段：起步期第二阶段：提升期第二阶段：提升期第三阶段：成熟期第三阶段：成熟期优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page52u区域内高档写字楼目前租金水平在5.0-6.5元/平方米天左右，而中低档写字楼由于品质参差不齐，租金仅在2.0-4.0元/平方米天之间u区域内高档写字楼租金变化趋势基本与整体市场一致，在1996-1999年遭遇金融危机及政策变化的时段内大幅下跌，跌幅均达到50%以上u2006-2007受地铁4号线建成利好影响，区域内各档次优质写字楼租金均出现20%左右的涨幅区域优质写字楼经营现状区域优质写字楼经营现状租金租金金融危机影响地铁建成利好优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page53u2001年以来，区域内高档写字楼大部分空置水平在10%以内，2007-2008年降低至5%以内，2008年下半年受金融危机影响，空置率开始攀升，目前部分项目空置率达到20%左右u2001年至2007年中低档写字楼整体空置率在25%左右，2008年来逐渐攀升至超过30%区域优质写字楼经营现状区域优质写字楼经营现状空置率空置率金融危机影响金融危机影响优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page54优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场区域优质写字楼近期销售情况区域优质写字楼近期销售情况北外滩陆家嘴竹园中信广场30/F200平米29,000元/平方米2008年10月宝矿大厦18/F400平米36,000元/平方米2008年12月证大宽域8/F77平米 26,500元/平方米2009年5月证大宽域 17/F96平米 30,000元/平方米2009年5月东旅大厦6/F75平米 25,000元/平方米2008年4月东旅大厦3/F74平米25,000元/平方米2008年4月证大立方 22/F229平米33,900元/平方米2009年4月证大立方 17/F200平米30,500元/平方米2007年9月VankeShanghai|Page55区域优质写字楼市场租户特征区域优质写字楼市场租户特征金融金融区域办公区域办公需求主要需求主要来源来源航运航运贸易贸易u区域内办公需求主要来自于航运、贸易、金融三大产业u由于其产业特征，金融相关需求主要集中在源深路以西靠近陆家嘴区域，航运和贸易则相对分散金融产业办公需求u主要来自小陆家嘴区域的需求外溢u此类客户租金承受能力高，对产品品质要求也较高贸易产业办公需求u本区域在城市整体区位条件上较好，同时受传统航运及港口产业辐射u处于租金成本洼地，吸引了大量租金承受能力较低但对产品品质要求不高的贸易办事机构型客户航运产业办公需求u本区域具有较好的航运及港口相关产业基础u此类客户租金承受能力较高，面积要求较大优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page56区域优质写字楼市场租户特征区域优质写字楼市场租户特征金融产业金融产业u区域内主要金融产业租户来源主要包括一些中小型金融企业，以及大型金融企业的后台部门或业务分支机构，如：u招商银行上海分行总部位于陆家嘴金融贸易区招商局大厦，但多家后台服务们位于本区域内u如招商银行信用卡中心租用了本区域内建工大厦、航科大厦等多处物业作为后台职能部门办公地点，总面积超过5,000平方米航科大厦建工大厦招商局大厦2km金融机构总部周边产业及后台职能部选址要求及租户特征位于金融区核心区域的高品质写字楼租金承受能力较高需求面积中等，但要求集中位于金融区核心区域附近的优质写字楼租金承受能力一般需求面积较大，不要求集中优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page57区域优质写字楼市场租户特征区域优质写字楼市场租户特征航运、贸易产业航运、贸易产业u区域内主要航运、贸易产业租户主要来源于区域的产业聚集u区域紧邻黄浦江，临江面航运码头及仓储产业发达，并有较长历史的产业聚集u区域内聚集了多家大型航运相关企业（如印尼三林集团、中船集团、上海港务集团等），形成成熟的上下游产业链配套，逐渐发展成为相关中小型企业选择办公区域的重要考虑因素储运中心老船厂中国船舶大厦国际航运金融大厦北外滩航运/港口产业聚集区航运码头航运码头u三林集团：u自建写字楼国际航运金融大厦，其中航运、贸易相关租户占50%以上u中船集团：u自建写字楼中国船舶大厦，其中航运、贸易相关租户占60%以上优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page58区域优质写字楼市场租户区域优质写字楼市场租户特征特征项目名称建筑品质产权形式主要租赁面积主要租户类别典型租户和租赁面积中国船舶大厦A类单一产权500-1,000银行、大型外资等天安保险：2,000平米金穗大厦B类单一产权150-400平方米半层或整层绝大部分为金融相关企业，中小型企业较多农业银行、上海电气：1,000平米永华大厦A类单一产权150-500平方米多为外地企业办事机构港资、国外企业比例较大厦门国际银行：500平方米养乐多：250平方米恒天投资管理：200平方米裕景国际商务广场西座A类单一产权150-600平方米整层或多个整层金融、贸易企业为主，企业规模较大Praxair：6,500平方米三层北电：2,100平方米整层海华永泰律师事务所：730平方米东座A类分割产权150-600平方米金融类中小型企业为主某基金公司：603平方米国际航运金融大厦A类单一产权200-400平方米左右整层或半层航运相关大型企业制造业企业贸易职能金融相关企业海丰航运集团：2,000平方米整层西门子：2,800平方米整层融昌资产管理：600平方米建工大厦B类单一产权500平方米左右建工相关上下游企业为主，以及部分金融企业后台部门招商银行信用卡中心：3个整层5,400平方米航科大厦B类未知150-980平方米航空相关上下游企业金融、贸易企业招商银行某后台部门：980平方米整层华辰金融大厦A类分割产权100-200平方米整层政府/企业/机构办事处大型企业区域运营机构中国网通：2,300平方米2个整层浙江商会：1,000平方米整层巨洋大厦A类分割产权200-600平方米以船运、贸易及相关制造产业为主中远船务：1,500平米中航商用飞机：1,000平米惠扬大厦B类分割产权150-400平方米租户构成杂乱某小型贸易机构：150平方米优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page59产品特征产品特征建成建成日期日期物业构成物业构成办公楼办公楼建筑面积建筑面积（平方米）（平方米）办公楼办公楼层层目前租金目前租金（元（元/平方平方米米天）天）标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）单位面积单位面积（平方米）（平方米）租售形式租售形式中国船舶大厦1996纯写字楼50,0001-25F6.62,500200-500单一产权出租金穗大厦1997纯写字楼约45,0001-30F4约1,500150-500单一产权出租永华大厦1996纯写字楼35,6651-28F4.5890-1,100900-2,080单一产权出租裕景国际商务广场西座2006写字楼、酒店、商业30,1887-20F6.12,156130-600单一产权出租东座200614,4597-30F4.5603150左右分割产权出售国际航运金融大厦1999写字楼、酒店、配套商业约80,0001-28F5.21,688-2,80485-3,000单一产权出租建工大厦1997写字楼、商业49245(部分自用)5-27F2.81,823自由分割单一产权出租航科大厦2006253305-24F2.5-3.01,000未知华辰金融大厦2006写字楼、公寓、商业240001-25F4.5-5.0890-1,060100-1,000自由分割部分分割产权出售巨洋大厦2006280004.0-4.51,167109-191分割产权出售惠扬大厦2004住宅、写字楼约42,0001-24FN/A1,750N/A分割产权出售优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page60优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场未来供应产品特点未来供应产品特点序号项目名称效果图项目总规模物业构成/用地构成物业发展处置方式1中信船厂瑞明项目411,031写字楼、星级酒店、会所甲级写字楼291,410万平米持有经营星级酒店110,411平方米持有经营会所9,210平方米持有经营2中信船厂瑞博项目290,000商业、金融业用地，商务办公用地尚未确定详细物业配比N/A3中信船厂中船项目292,560商业、金融业用地，商务办公用地,居住用地，文化娱乐用地尚未确定详细物业配比N/A4保利广场100,520甲级写字楼73,822平方米持有经营高档滨江独栋办公楼26,698平方米出售商业17,000平方米持有经营资料来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page61未来发展趋势未来发展趋势u从单一的写字楼物业朝向商务综合体方向发展。u更加注重各物业之间的协调发展，保证整体定位的一致性。u专业开发商进入，品质将得到进一步提升u未来开发的写字楼产品将更加注重物业形象的设计。u楼宇设计突破传统方正的格局，在保证使用率的基础上增加了一些时尚的线条，突出个性。u产品开始出现多样化，除传统超高层写字楼外，出现多层低密度高档写字楼u未来项目产权集中度将逐渐上升，与之相关的产品的管理维护难度减小，租户品质也将得到提升。u小面积散售式产品由于市场形象较低将进一步减少，低密度型中等面积独立出售产品开始出现u随着区域商务综合体项目的增加，区域商务客群也朝向多元化方向发展。u随着陆家嘴金融区向外拓展，区域内金融、咨询等现代服务业租户比例将逐渐上升优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page62小结小结市场供应市场供应市场需求市场需求发展趋势发展趋势u市场处于发展期，历史供应不稳定。u区域内未来五年内优质写字楼供应量将大幅上升，但已经消化部分(中信船厂项目农业银行整购)。u区域内现有写字楼产品品质较低，未来供应项目品质提升。u随着高品质写字楼的开发，陆家嘴区域优质企业开始向本区域外扩转移，需求开始逐渐升级，中高写字楼租金差距减小；u近期受金融危机影响，区域内写字楼租金及出租率呈现双降u区域内商务氛围将逐渐得到改善，促进优质写字楼物业的发展。u产业升级发展使区域内原有产业带来的客户群体存在部分外迁及扩租需求，同时受区域辐射金融、航运企业进一步增加；u产品品质不断上升，甲级物业将收到优质客户的追捧。未来项目上市存在一定机遇未来项目上市存在一定机遇陆家嘴外扩升级，区域高端供应量增大陆家嘴外扩升级，区域高端供应量增大区域需求从低端写字楼向高端转移；区域需求从低端写字楼向高端转移；同时周边外溢需求进入；同时周边外溢需求进入；优质写字楼市场优质写字楼市场4区域写字楼市场区域写字楼市场VankeShanghai|Page631上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page64竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼细分市场一：销售产品竞争市场竞争市场细分市场二：租赁产品细分市场三：边租带售产品了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应趋势了解区域内销售产品的历史供需，以及未来供应趋势了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度了解区域内销售产品的售价、产品特征、买家构成、销售率、销售速度了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率了解区域内较有竞争性的可比租赁项目的租金、产品特征、入住率了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度了解区域内较有竞争性的可比边租带售型项目的租金、售价、买家构成、销售率、销售速度找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略找出市场空白点，制定本项目差异化竞争策略达达成成目目标标5研究思路研究思路VankeShanghai|Page65竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼竞争市场部分竞争市场部分将根据泛陆家嘴区域的现有供应特征，结合发展商的运营策略选择不同，把竞争市场划分成3类：1.销售类产品销售类产品：开发商一开始就准备散售，快速回笼资金，一般为国内开发商或者中小型开发商，代表案例：证大立方。由于销售周期的压力，这部分产品往往会进行小面积的分割。2.租赁类产品租赁类产品：开发商希望保持产权完整，一方面保持项目品质，一方面在未来合适的时候整栋出售，手续和交易费用相对较小。港资企业比较偏向于这一方式，代表项目，和记黄埔的世纪商贸大厦。这部分产品一般面向承租能力较好承租面积较大的大型公司。3.边租带售型产品边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天5研究思路研究思路VankeShanghai|Page665写字楼写字楼销售产品销售产品区域内销售型写字楼每年供应量稳定性较差，2005年峰值期年供应量达到超过250,000平方米，而去年全年仅新增5,000多平方米的供应2006年至2008年期间，由于供应量较小，区域内销售型写字楼消化速度均大于新增供应速度，为去库存化市场，整体市场库存量逐渐下降2009年由于新增供应开始逐渐放量，但消化量持续低迷，将导致市场存量进一步上升，预计未来3年内周边多个项目新增供应的持续增加，市场存在库存进一步扩大的风险2005年以来，区域内销售型写字楼累积供应达到约50万平方米，累积去化量约为56.2%竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page67竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品区域内销售型写字楼价格变化趋势与租金变化趋势相同，在2007年达到峰值后，开始逐渐回落2008年以来，区域内销售型写字楼成交面积也开始大幅度下跌，2008年及2009年前8个月成交面积分别仅为10,045平方米和5,432平方米，仅为2007年的7%，区域内的写字楼更多的向纯租赁型转变VankeShanghai|Page68竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品区域内销售型写字楼分布在陆家嘴、世纪公园及源深三大板块，以2005年至今的统计数据分析，三大板块总成交面积基本相同其中2005年主要成交面积为源深板块的裕景国际商务广场，超过30,000平方米2006年主要成交面积为世纪公园板块的金隆大厦，约24,000平方米2007年主要为陆家嘴的德加置地大厦、鄂尔多斯国际大厦、源深的巨洋大厦、世纪公园的证大立方大厦等；VankeShanghai|Page69建筑面积48,000平方米标准层面积1,500-2,000平方米总层数21层层高错层设计，可设置跃层标准承重300-400kg/平方米以上得房率75%空调系统VRV系统面积分割150-250平方米/套电梯客用，1部/5,000平方米，总共8部左右，分高低2区货梯2部车位建筑面积150平方米配1个车位地下车位240个左右主要指标主要指标竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例证大立方大厦证大立方大厦VankeShanghai|Page70销售情况：销售情况：销售速度：截至2009年上半年，已售办公面积达32,142平米，销售率超95%以上，共出售135套，平均客户需求面积在238平方米左右；2007年就已基本销售90%（目前仅剩等层4套房源）；价格走势：2006年10月19号开盘，当月成交均价为15,800元/平米。目前售价在26,000元/平米左右。竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例证大立方大厦证大立方大厦数据来源：世邦魏理仕VankeShanghai|Page71项目位置浦东新区联洋C4地块，长柳路58号建筑面积48,000平米每层面积1,500-2,000平米层数共21层：12层为商业；3层为中小型会议室，办公室4至18层以跃层式办公为主；可根据客户需要选择不同的单元组合以满足要求。19至21层为层高5米的高级办公层跃层设计，有3.6-7.2米的净层高空间项目特色：项目特色：个性的户型设计、灵活的布局结构，全天候的办公服务，立体的绿化景观。生态上：建筑与景观相结合；立体绿化，改善室内环境品质；把景观引入室内；自然通风采光；VRV独立空调系统。复式上：空间丰富，既有3.6米层高又有7.2米层高；拥有上下两层空间，可根据功能分区；上下两层各有单独的出入口，流线互不干扰；“Z”型获得更大视野。目前存在问题，挑高的地方，上下两层的面积一样，如果为目前存在问题，挑高的地方，上下两层的面积一样，如果为300平方米的产品，上下两层的面平方米的产品，上下两层的面积为积为150：150，使用的时候存在不方便，如大型会议室等。在此基础上进行升级，可以将，使用的时候存在不方便，如大型会议室等。在此基础上进行升级，可以将300平方米的面积变为上：下平方米的面积变为上：下=100：200，增加平层使用面积，而楼上更加适合老板办公，和小型，增加平层使用面积，而楼上更加适合老板办公，和小型会议等。会议等。竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例证大立方大厦证大立方大厦VankeShanghai|Page72+ += =+ += =+ += =oror通过弹性组合产生灵活多变的空间，满足不同规模和多种类型的租户的多样化需求通过弹性组合产生灵活多变的空间，满足不同规模和多种类型的租户的多样化需求弹性组合示意弹性组合示意竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例证大立方大厦证大立方大厦VankeShanghai|Page73一二层平面部分挑空示意一二层平面部分挑空示意生态景观建议：生态景观建议：引入水的元素，在大楼入口处设置雕塑、喷泉等景观在3楼与4楼之间增加瀑布平台在一楼大堂引入绿色元素竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例证大立方大厦证大立方大厦VankeShanghai|Page74竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场分A、B塔楼，总建筑面积约为125,500平方米；其中：1-5层裙房为高档商务休闲中心；B塔楼7-30层定位于中型企业总部大楼，整层面积约为603平方米；A塔楼7-22层规划为大型跨国机构地区总部，整层面积约为2,156平方米；A塔楼25-40层为国际五星级服务式酒店目前商业正在招商，写字楼整体入住率在目前商业正在招商，写字楼整体入住率在90%以上，以上，酒店已经投入运营酒店已经投入运营A塔楼塔楼B塔楼塔楼裙楼裙楼VankeShanghai|Page755写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场A塔楼塔楼为出租型产品，单层面积约2156平方米左右，产权为裕景集团相关企业自己持有，对外出租，目前出租率约95%以上裕景国际商务广场裕景国际商务广场B塔楼塔楼为出售型产品，单层面积约603平方米，单位面积约133-164平方米，目前出租率在90%左右A塔楼标准层平面图塔楼标准层平面图B塔楼标准层平面图塔楼标准层平面图竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page76竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场A塔楼塔楼为单一产权租赁型产品，租户及租金均较为稳定，近三年来平均租金稳定在6.0-6.3元/平方米/天左右，基本长期处于满租状态裕景国际商务广场裕景国际商务广场B塔楼塔楼由于其产权分散，租金相对A座低约25%左右，目前平均租金约为4.5元/平方米/天，出租率与A座相比略低，目前为90%左右裕景国际商务广场裕景国际商务广场A座租金变化趋势座租金变化趋势VankeShanghai|Page775写字楼写字楼销售产品销售产品案例案例裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场裕景国际商务广场B塔楼塔楼为2005年7月开始散售，至2006年10月基本售罄，月均消化速度在1,000平方米左右在15个月的销售期内，散售价格有一定幅度的上涨，排除楼层差异因素后涨幅约在15-20%左右项目整体平均售价约为21,056元/平方米竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page78竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例选取：通取：通过对具有一定相似性具有一定相似性项目分析，目分析，发现产品特征；品特征；世世纪商商贸广广场：传统商务区延伸区域（南京西路商圈）、周边高档住宅小区（汇贤居）；保利广保利广场：距离轨道交通有一定距离（15-20分钟）、距离黄浦江较近；陆家嘴延伸区域；保利广场保利广场VankeShanghai|Page79项目名称项目名称TheCenter世纪商贸广场物业类别物业类别写字楼位置位置长乐路989号/常熟路建筑面积建筑面积总建筑面积约8.9万平方米开发商开发商上海新汇房产开发有限公司投资商投资商和记黄埔、长江实业总层数总层数40层，楼层净高3米平均每层面积平均每层面积约2,200平方米入住时间入住时间2004年8月成熟商务区的顶级写字楼物业成熟商务区的顶级写字楼物业竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)VankeShanghai|Page80地理位置及交通地理位置及交通世纪商贸居上海商业地段徐汇区常熟路/长乐路毗邻多间五星级酒店如希尔顿、波特曼、锦沧文华；甲级写字楼及大型购物商场如恒隆广场；多国领事馆如英国、德国等；距地铁一号和二号线步行仅10-15分钟，未来还将有7号线建成，亦紧邻上海交通动脉-延安路高架，前往虹桥和浦东机场分别只需20分钟和35分钟竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)汇贤居汇贤居VankeShanghai|Page81建筑形态及户型组合建筑形态及户型组合合作设计机构合作设计机构建筑设计：建筑设计：泰瑞尔园林设计：园林设计：澳洲怡境室内设计：室内设计：利是百顺建筑形态建筑形态世纪商贸广场标准层楼面面积达2,200平方米地上40层，地下2层无柱式设计超宽敞楼层空间，4.4米标准层高，米标准层高，3米净高米净高环回360度玻璃幕墙及特高落地玻璃得房率：约约72%户型划分户型划分划分单位面积1002300平米不等竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)VankeShanghai|Page82物业管理及配套设施设备物业管理及配套设施设备电电梯：梯：18部进口高级客梯，分成四个区域；2部货梯通讯系统：通讯系统：预留光纤网络，配备高科技通讯设备，专设架空地板组合，架空高度达500毫米，可随时铺设和改动光纤，电话线等，间隔设计更加灵活空调系统：空调系统：采用500毫米高架地台并配备先进的四管式空调地台送风系统，每层配备直接数控式温控器自行调节温度，确保空气清度、温度及湿度大到最合适的状态车位：车位：世纪商贸广场办公楼设有300多个地面及地下车位（其中263个在地下，38个在地面），1500元/辆/月24小时智能保安系统小时智能保安系统物业管理公司：物业管理公司：和记黄浦物业管理公司管管理理费：费：33.00元/平米/月竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)VankeShanghai|Page83世纪商贸中心的主要租户类型包括：世纪商贸中心的主要租户类型包括：咨询服务公司：咨询服务公司：安永会计师事务所德国百达律师事务所杰威弗商业咨询外事机构外事机构: :新西兰驻上海总领事馆意大利驻上海总领事馆新西兰驻上海总领事馆中国意大利商会意大利对外贸易委员会上海代表处广告公司：广告公司：上海奥美智威汤逊中乔银行金融：银行金融：麦格理银行香港中信资本市场有限公司融建投资集团国泰财险高盛其他：其他：日本三菱化学育碧电脑迪爱生投资雅诗兰黛租户构成情况租户构成情况竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)VankeShanghai|Page84竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)租金及空置率：租金及空置率：虽然一定程度受到金融危机影响，但项目依然保持较好出租率；整栋出售情况：整栋出售情况：项目名称区域买方价格（万人民币）建筑面积（平方米）收购单价开业时间世纪商贸广场淮海中路AsiaPacificLandLimited443,80098,30045,1472004项目原为世纪商贸广场和记黄埔及长江实业共同持有，后转交和记港陆；经营4年成熟后高溢价出售；2008年世纪商贸广场以44.38亿元成交，这项买卖已经创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。VankeShanghai|Page85研究结论研究结论基础条件基础条件n处于城市中心区，传统的城市中心商务区之一，拥有较好的地段价值n交通方便，地铁1、2号线站点均在十分钟步行距离之内，高架快速路也近在咫尺n周边酒店配套知名度高产品产品n无柱式设计n4.4米层高，3米净高，设置500毫米高的架空地板空间n先进的通讯设备和空调系统入驻企业入驻企业n以咨询服务企业、领事馆等外事机构为主n租户比较高端，大部分为行业内知名品牌世纪商贸广场成功关键因素是较好的地段加上高品质的产品。对本项目的借鉴当甲级写字楼市场竞争激烈时，应该注重提升产品品质，并尽量避免同质化竞争。竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例世纪商贸广场世纪商贸广场(TheCenter)VankeShanghai|Page865写字楼写字楼租赁产品租赁产品案例案例保利广场保利广场竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼保利广场保利广场上海保利广场占地面积27,301，总建筑面积100,520，共有五栋单体建筑。北侧为四栋高档滨江独栋办公楼，其中A栋9层，建筑面积为8,546.7；B栋7层，建筑面积为6,610.9；C栋5层，建筑面积为4,929.5；D栋7层，建筑面积为6,610.9。南侧E栋为22层/30层构成的双塔甲级写字楼，高度为140.8米，建筑面积为73,821.7，其中塔楼一、二层与地下一层为商业物业，面积约17,000，地下二层和地下三层为车库。滨江独栋办公楼遵循高层高、外呼吸式玻璃幕墙、局部跃层和屋顶花园的设计理念，E栋塔楼办公空间高、可自由分割并有跃层观光会议厅。VankeShanghai|Page875写字楼写字楼租赁产品租赁产品竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼案例案例保利广场保利广场项目信息项目信息开发商开发商保利集团竣工日期竣工日期2009年底场地面积场地面积27,301楼层数楼层数30办公楼总建筑面积（平方米）办公楼总建筑面积（平方米）40,000总办公楼层数总办公楼层数28标准楼层数标准楼层数28交易楼层数交易楼层数0设备楼层数设备楼层数1楼宇总高度楼宇总高度142.8m地下楼层数地下楼层数3CarparkingSpaces停车区域停车区域车位数量车位数量435个Typicalfloorconfiguration标准楼层结构标准楼层结构标准层建筑面积（平方米）标准层建筑面积（平方米）1,619每个楼层的竖井数量每个楼层的竖井数量Electrical电力2Telecom通信1Tenant租户走廊宽度（米）走廊宽度（米）2.0mVankeShanghai|Page885写字楼写字楼租赁产品租赁产品竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼案例案例保利广场保利广场标准楼层标准楼层天花板天花板矿棉板楼层楼层架空地板结构楼层载重结构楼层载重-标准楼层标准楼层2KN/sqm电力电力电力来源电力来源Dualsource分配分配标准楼层标准楼层80kw照明级别照明级别办公办公500lux电梯服务区电梯服务区客梯数量客梯数量8电梯商标电梯商标蒂森克虏伯电梯分区数量电梯分区数量2区间电梯区间电梯低区低区4高区高区4服务电梯服务电梯2区间电梯速度区间电梯速度低区低区3m/s高区高区5m/s服务电梯服务电梯2.5m/s通信系统通信系统总电话线总电话线4500对电话线（平方米电话线（平方米/标准楼层线路）标准楼层线路）160对/层VankeShanghai|Page895写字楼写字楼租赁产品租赁产品竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼四栋总部办公写字楼在售：四栋总部办公写字楼在售：90,000元元/平米，整栋平米，整栋标准写字楼目前先期预租中：报价在标准写字楼目前先期预租中：报价在5.5元元/平方米平方米/天，高区在天，高区在7-8元元/平方米平方米/天天案例案例保利广场保利广场VankeShanghai|Page90竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式边租带售型产品：边租带售型产品：开发商考虑回笼部分资金回笼部分资金，但是对于回收周期的要求不高，同时希望获得较高的销售价格，所以在租赁的同时，也进行销售。这类项目往往不会为了销售而进行小面积分割，而是等待有实力的整层或半层买家整层或半层买家。代表开发商：陆家嘴区域的一些中小型开发商，代表物业：中融碧玉蓝天；VankeShanghai|Page91竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式区域内大面积(1,000平米以上)及整栋成交量在2009年达到最高值，主要由于多家金融商业银行对新落成的写字楼进行冠名及整栋购买所致；大面积成交大面积成交主要集中在陆家嘴区域；以金融企业、银行为主要购买群体，以获得物业冠名权，提以金融企业、银行为主要购买群体，以获得物业冠名权，提升企业形象；升企业形象；2008年由于整体市场疲软，金融银行作为危机的中心，整栋大面积交易显著减少，仅中融碧玉蓝天有部分成交；VankeShanghai|Page925写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式案例案例中融碧玉蓝天中融碧玉蓝天项目地址项目地址：银城中路8号项目用地面积项目用地面积：8,975平米总建筑面积总建筑面积：101,293平米项目组合项目组合：办公楼5-43层，商业裙房1-4层标准层面积标准层面积:每层1,900平方米建筑面积租金报价租金报价:每天每平方米人民币7.35元物业管理费物业管理费:每月每平方米人民币32元车位车位:350个车位得房率得房率:70%吊顶净高吊顶净高:3米大楼竣工日期大楼竣工日期:2008年6月交房状况交房状况:标准天花系统喷淋头，烟感器，照明装置、空调出风口乳胶漆墙面玻璃前门水泥地开发商开发商:中融集团交通交通:近地铁2号线陆家嘴站近延安路隧道竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page935写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式案例案例中融碧玉蓝天中融碧玉蓝天项目先期出售受阻，转而边租待售模式项目先期出售受阻，转而边租待售模式；中融碧玉蓝天于2007年8月开始对外预售，报价达70,000元/平米；2008年9月，随着市场持续疲软，销售状况不佳，开发商决定将此楼投向租赁市场，最小租赁面积500平米，报价10元/平米/天；近期，上海农村商业银行收购中融碧玉蓝天商铺及10层写字楼及冠名权使项目最终基本脱手，单价49,000元/平米；目前市场租金在7.35元/平米/天；项目名面积总价单价(元/平米)成交日期楼层中融碧玉蓝天 1,997123,809,66062,0004/13/200729中融碧玉蓝天 42720,495,04048,0008/3/200712中融碧玉蓝天 1,987135,087,44068,0003/12/2008高区中融碧玉蓝天 2189,995,04445,9508/3/20078中融碧玉蓝天 1,980118,774,80060,00011/21/200736中融碧玉蓝天 2179,894,88545,5008/3/200711中融碧玉蓝天 2139,178,78043,0008/3/200712注：2007年销售至今，平均售价为5,7000元/平米；（农村商业银行购入面积尚未记入）竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page945写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式案例案例花旗集团大厦花旗集团大厦标准层面积标准层面积:每层2,600平方米建筑面积租金报价租金报价:每天每平方米人民币13.00元物业管理费物业管理费:每月每平方米人民币33.91元车位车位:410个车位，每个车位每月人民币1,500元得房率得房率:65%吊顶净高吊顶净高:2.75米大楼竣工日期大楼竣工日期:2005年3月交房状况交房状况:标准天花系统喷淋头，烟感器，照明装置、空调出风口乳胶漆墙面玻璃前门水泥地开发商开发商:上海巴鼎房地产发展有限公司物业管理公司物业管理公司:国际著名物管公司主要客户主要客户:花旗集团，拜耳集团等交通交通:近地铁2号线陆家嘴站近延安路隧道租户构成租户构成竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page95项目名面积总价单价(元/平米)成交日期楼层花旗集团大厦1,37656,961,35641,3835/27/20051-2层01室花旗集团大厦2,664103,202,53638,7345/20/20056层花旗集团大厦1,33251,832,09438,9006/27/2005701-702花旗集团大厦1,33251,260,29238,4867/14/2005703-704花旗集团大厦1,33251,832,09438,9008/8/2005801-802花旗集团大厦1,33251,811,86738,9005/17/2005803-804花旗集团大厦1,33257,346,14743,0386/27/2005901-902花旗集团大厦1,33256,221,38742,2106/30/2005903-904花旗集团大厦虽有部分分拆出售，但运营状况仍然较好；花旗集团大厦在除花旗集团整体购买8层写字楼并获冠名权外，在竣工之后同时向部分投资客分割出售；客户群主要是东南亚和台湾地区的个人和企业客户；但出让均以半层或整层出售，分割面积较大，避免业主过多；由于出售情况好于预期，加之开发商对租赁市场长期看好，开发商改为自营剩余楼层；5写字楼写字楼租售结合模式租售结合模式案例案例花旗集团大厦花旗集团大厦竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼VankeShanghai|Page96竞争市场分析竞争市场分析写字楼写字楼5写字楼写字楼总结总结租赁产品租赁产品销售产品销售产品连租带售产品连租带售产品产品特征产品特征以高品质甲级写字楼为主品质一般、产权分割面积较小品质较高类似租赁产品；通过特定大客户的引入，大楼冠名权出让，销售物业面积分割较大(半层以上)主要以开发商减轻资金压力、回笼部分现金为目的；面积需求特点面积需求特点高层以大面积租户为主低区合理分割满足中小面积需求基本以中小面积需求为主(100-300平米)租金租金租赁产品租金销售产品租金入住率入住率一般项目竣工后23年稳定由于面积分割原因，无法吸引大面积租户，入住率较不稳定客户构成客户构成客户构成更多是由于区位影响所导致：如陆家嘴(金融)、北外滩(航运)；VankeShanghai|Page971上海优质写字楼定义及分布上海优质写字楼定义及分布2上海优质写字楼市场分析上海优质写字楼市场分析3陆家嘴区域写字楼市场分析陆家嘴区域写字楼市场分析4项目周边区域写字楼市场分析项目周边区域写字楼市场分析5写字楼竞争市场分析写字楼竞争市场分析6需求特征分析需求特征分析VankeShanghai|Page98写字楼租户写字楼租户研究方法研究方法研究目的：我们以优质写字楼的最终用户的个体作为研究对象，深度了解，他们目前的办公空间的产品特征，以及他们理想中的办公空间的形态和要求，从而为本项目的写字楼部分提供支撑；同时我们还希望了解他们对本项目发展优质写字楼物业的看法，由此决定的未来对现有办公空间进行调整的需求；研究形式：调研形式：此次深访采用一对一访谈形式样本选取：样本数量20个，全部来自于浦东区域采集地点采集地点样本数量样本数量国际航运金融大厦2华辰金融大厦2汇丰大厦2金茂大厦2巨洋大厦2浦项商务大厦1裕景国际商务广场2证大立方2证大五道口广场1新金桥大厦2金桥银东大厦2合计20写字楼租户写字楼租户VankeShanghai|Page99写字楼租户需求研究写字楼租户需求研究租户基本情况研究租户基本情况研究写字楼物业期望写字楼物业期望对本项目写字楼发展对本项目写字楼发展的看法及消费意愿的看法及消费意愿办公场所办公场所物业类型物业类型可承受租金可承受租金/ /售价售价期望租户组合期望租户组合目前写字楼使用情况目前写字楼使用情况入住意愿入住意愿配套设施配套设施未来写字楼市场看法未来写字楼市场看法写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户研究方法研究方法VankeShanghai|Page1008个国内公司样本8个国际公司样本4个上海本地公司样本公司来源公司来源目前办公面积目前办公面积行业行业公司性质公司性质8个公司样本租赁面积为200-300平米5个为300600平米5个为1,0002,000平米1个为6,000平米左右1个为15,000平米左右8个公司样本为母公司4个为大区分公司7个为分公司1个为代表处4个公司样本为金融业2个为航运行业4个为专业服务业4个为制造业2个为IT业2个为贸易行业2个为其它行业写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户样本特征样本特征VankeShanghai|Page101写字楼租户写字楼租户目前使用状况目前使用状况在选址考虑因素中，受访公司表示最为关键的因素包括产业聚集度、区域成熟度、交通条件、租金成本、物业品质等因素；在考虑因素中，绝大部分的受访公司表示区域与产业等的外部因素仍然是他们决定选址的主要考虑因素，约占60，而对产品力的考虑只有40左右；选址选址配套设施配套设施目前办公物业评目前办公物业评价价和选址因素中的特征较为相似的，受访租户对目前入驻物业较为满意的大多是外部因素，如：区域形象、交通便利，商业配套佳等；较为不满意的多为项目内部因素，如：电梯等候时间、绿化等；受访公司目前的租赁的物业都是区域市场上优质的写字楼物业；受访公司在选址的时候，最主要的考虑因素除区位因素外，有明显的产业和行业聚集倾向，对产品力的考虑相对较小；受访公司表示对于目前所在写字楼设施较为不满的方面主要集中在绿化、电梯等候时间、以及周边环境，本项目在定位是应该加以利用，突出比较优势受访公司表示，目前所在楼宇电梯等待时间平均为2分钟；目前所在的高层写字楼基本都实现了分区受访公司表示，目前使用物业的车位以地下停车位为主，月租费大部分为800-1500元/个/月；大部分受访公司表示，目前所在楼宇的平均物业管理费在28元/平米/月左右对写字楼的内部配套，绝大多数受访租户表示基本满意租赁租赁/ /购买购买17个受访公司现为租赁，租金水平分级较为明显，陆家嘴核心区域为10-14元/平米/天，金桥区域为2.2-2.4元/平米/天，其它区域为4.5-6元/平米/天3个受访公司现为购买，平均购买成本为30000元/平米；两家2007年购买的表示，到目前分别上涨了20%和40，一家2009年初购买的表示上涨了20写字楼租户写字楼租户VankeShanghai|Page102几乎所有受访公司表示近期无搬迁的打算搬迁搬迁/ /扩租需求扩租需求搬迁原因搬迁原因区域选择区域选择区域选择原因区域选择原因绝大多数受访公司表示搬迁的原因是，公司的业务范围和业务量的扩大，带来的扩租需要，以及公司实力增强以后，选取更加优质的写字楼楼宇；少部分公司表示，考虑未来购买写字楼物业，从而入驻自有物业绝大多数的受访公司认为，产业和行业聚集度，靠近客户，仍然是他们选择办公物业的主要考虑因素由于大部分公司在进行写字楼选址时已综合考虑各方面的因素，对现有物业比较满意，且租约尚未到期，因此搬迁的可能性较少；受访公司认为业务拓展、提升形象、选择更为优质的写字楼是他们搬迁的最可能的原因。绝大多数的受访公司表示，如果未来有搬迁需要，主要考虑的区域仍然是浦东区域现租赁的办公物业所在地带办公办公场所场所写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page1034个受访公司表示偏向于楼宇高区16个受访公司表示偏向于楼宇中区和中高区没有一家公司偏向于楼宇的低区几乎所有受访公司表示希望是具有现代感的玻璃幕墙20家受访公司都认为朝南最好，但也并不十分在意，主要看重的是能够采光、有一定的景观绝大多数的受访公司表示期望的优质写字楼楼宇的建筑形态是30层以上的高层楼宇；几乎所有的受访公司都表示，未来期望入驻的是真正国际标准的甲级写字楼，只有2家公司考虑LOFT产品；建筑形态建筑形态楼层楼层外立面外立面朝向朝向普遍希望能够入驻标准甲级写字楼；普遍倾向于玻璃幕墙的外立面和现代的建筑风格；对绿化，尤其是绿化植物具有强烈的需求欲望物业物业偏好偏好20个受访公司在景观方面并没有明确要求，但希望有江景、视野开阔大部分受访公司希望有绿化植物；所有受访公司认为环保节能概念炒作大于实际，但愿意为具有实质性内容的环保节能建筑支付5%-10%的租金溢价景观绿化景观绿化写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page104所有受访公司表示，希望未来的办公空间是可以自由分割的；绝大部分的受访公司期望的办公空间的净层高为2.8平米以上所有的受访公司对这一要素无特殊要求，认为只要达到建筑规范即可；除银行外，大部分的受访公司对这一要素没有特殊的要求；但是以成熟市场的经验，一般的地板承重为500kg/平米，而靠近核心桶内圈，一般为800kg/平米，以供企业放置较重的服务器等设备；大部分的受访公司期望标准层面积在1500-2,000平米左右；标准层面积标准层面积楼板承重楼板承重电容量电容量层高层高受访公司对于优质写字楼的硬件指标最为敏感的依次是净层高、标准层面积和分割方式；对楼板承重、电容量及电话线路无特殊要求。硬件硬件设施设施偏好偏好分割方式分割方式所有的受访公司对这一要素无特殊要求；电话线路电话线路写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page105对于停车位，受访公司表示可以承受1000-1500元的月租金20个受访公司表示期望中的写字楼物业需要配置中央空调20个受访租户表示在高峰期等待电梯时间不应该超过2分钟受访公司给出了期望中的电梯品牌，基本以三菱、日立、Otis为主电梯电梯空调空调停车位停车位对于写字楼产品的内部设施的要求不高，只有对于空调系统有较为统一的要求；内部商业配套方面，对于员工餐厅/咖啡厅、ATM要求较高，本项目有酒店、商业等物业综合性强，因此可以很好的满足对于停车位的租金承受能力较强，可以适当高配停车位，以增强写字楼物业的竞争力内部内部配套配套设施设施偏好偏好ATM机与咖啡厅是受访公司认为最必不可少的配套设施其次是员工餐厅公共会议室有40%左右的受访公司认为最好有对会所、美容美发等认为可有可无只有3家公司明确提出了需要有公共的展示空间内部商业配套内部商业配套写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page106受访公司的平均办公面积要求与现有租赁面积差别不大，但普遍比现有租赁面积有所增加，有一定的扩租需求受访公司的平均租金要求在8元/平米/天左右水平金融业和大型公司的租金承受能力较强，普遍在10元/平米/天以上水平2个受访公司表示期望的租期为1-2年，短期租约15个受访公司表示期望的租期为25年，中短期租约3个受访公司表示期望的租期在5年以上，中长期租约只有1家受访公司表示倾向于购买17个受访公司表示倾向于租赁2个受访公司表示都可以租赁租赁/ /购买购买租期租期租金租金受访公司表现出了在未来倾向于租赁的趋势；大多数租户都希望签订2年以上的中短期较为灵活的租约；租赁租赁偏好偏好租赁租赁/购买面积购买面积写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page107大部分受访公司明确表示商务往来有高星级酒店住宿需求50%的受访样本，期望是国际品牌的物业管理公司；50%个受访样本认为只要是服务好就行了，公司品牌不重；主要希望获得改善的物业服务包括：安保、清洁和维护等。16个受访样本表示可以承受的物业管理费在30元/平米/月以上所有的受访公司都圈选了问卷表中列举的所有配套设施，包括：酒店、餐饮、大卖场、便利店等；周边配套周边配套酒店设施酒店设施管理公司管理公司管理费用管理费用对周边设施配套有较多要求，认为越完善越好；根据之前对现有物业的评价，市场对更好更标准化的物业服务的要求还是较为强烈的，尤其是安保等，也愿意承受较高的物业服务费；周边周边配套配套偏好偏好物业物业管理管理写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户未来期望未来期望VankeShanghai|Page1084个受访公司样本对入驻本项目表示了明确的不太可能这4个受访者不考虑入驻的原因是认为离陆家嘴核心区有些远，不成熟16个受访公司明确表示会考虑有兴趣入驻本项目16个受访者认为有兴趣的原因是本项目区位不错，交通便利入住意愿入住意愿可接受租金可接受租金租户期望租户期望12个受访样本对预期租金给出了意见，平均的预期租金为8元/平米/天，而其中两家公司表示可接受10元/平米/天的租金15家受访样本表示希望和品牌知名度较高的企业或者一些外资企业在一起办公，以提高自己的形象；5家受访样本表示希望，能够和同行业或者自己的客户在一起办公；16/20的受访企业明确表示了对本项目的入驻兴趣大中型公司期望与同行业的公司在一起办公；而中小型公司期望与世界500强等国际知名企业在一起办公，以提升企业形象对装修的要求十分统一，希望是进行了基本装修的物业，即架空地板+吊顶+墙面涂料装修期望装修期望20家受访样本表示希望入驻的办公物业是进行了普通装修的，即架空地板+吊顶+墙面涂料；写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户对本项目看法对本项目看法VankeShanghai|Page109写字楼租户写字楼租户对未来写字楼市场对未来写字楼市场/整体经济环境走势的看法整体经济环境走势的看法20个受访样本认为未来上海的写字楼市场前景较好，主要原因认为是上海的金融与航运中心地位对国际和国内公司有着强大的吸引作用，并且金融危机的影响在逐渐减弱，需求会慢慢回升未来走势未来走势行业影响行业影响20个受访样本认为，自身受到了金融风暴影响2家公司认为影响较大18家公司认为经营正在恢复中几乎所有公司都对未来的发展持乐观看法写字楼租户写字楼租户VankeShanghai|Page110访谈结果访谈结果借鉴启示借鉴启示l受访公司在选址的时候，最主要的考虑因素，仍然以区域成熟度、产业聚集度、交通和周边配套为主；l由于受访样本选址办公物业时已综合考虑各方面因素且租约未到期，因此搬迁的可能性较少；l受访公司表现出了在未来倾向于租赁的一致看法l受访公司表现出了对绿化的强烈需求l受访公司普遍希望入驻国际标准甲级写字楼l90%的受访样本会考虑入驻本项目，认为有发展潜力l几乎受访样本预期上海优质写字楼市场具有发展的空间l本项目具备较好的区位和交通条件有发展写字楼的机会l本项目应该主要面向以租赁物业为主的外资和国内公司l本项目发展写字楼应以标准甲级写字楼为主要考虑方向l本项目写字楼产品在绿化上应突出亮点，增加产品的竞争力本项目发展的写字楼的整体市场前景中长期依然较为乐观写字楼租户写字楼租户写字楼租户写字楼租户小结小结VankeShanghai|Page111市场形势市场形势1、短期调整长期向好、短期调整长期向好，办公楼市场短期内（2-3年）面临较大的供过于求的压力，但中长期（5-8年）市场需求充足办公楼在中长期市场环境仍有可行性；2、区域竞争压力小，、区域竞争压力小，项目所在区域缺乏有竞争力的优质办公项目；（陆家嘴目前的甲级写字楼租金报价平均为9.3元/平米/天，约27%的空置率，而在竹园区域的成熟项目的平均租金报价为7.35元/平米/天，4.6%的空置率）需求特征需求特征1、受访公司普遍希望入驻国际标准甲级写字楼2、90%的受访企业会考虑入驻本项目，认为有发展潜力3、上海优质写字楼市场具有发展的空间发展机会发展机会有潜力成为陆家嘴次级聚集区有潜力成为陆家嘴次级聚集区，小陆家嘴的需求外溢和区域产业结构调整将进一步改善本项目所在区域的租户质量，并提升租金水平；写字楼市场小结写字楼市场小结