地产项目运营地产项目运营管理管理(POM(POM) )课程课程企业不再企业不再还昨天的债还昨天的债 救今天的火救今天的火 埋明天的雷埋明天的雷化繁为简量体裁衣化繁为简量体裁衣项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)1 1项目开发计划管理与实施(主讲 刘广济)2 2 讨论 3 3主要内容主要内容项目运营管理体系与管控(主讲 马德斌)1 1项目运营管理体系项目运营管理体系三令六会三级项目开发计划(三级)各专业网络图计划（一级）项目关键节点(12个)(二级)项目主项计划策划和设计网络图计划工程网络图计划营销网络图计划项目开工前主项计划项目开工后主项计划六会：启动会、实施会、开工会、开盘会、入伙会、后评估会三令：筹备令、开发令、开工令计划与六会的关系六会与三令的关系六会与三令的关系图开发令下达项目开工会议(指引)项目启动会议(指引)“三级计划”体系项目开发关键节点1、项目开发计划管理：事前沟通/提醒(项目开发事项、计划编制、会稿等 上报开发节点(项目关键节点、二个主项计划) 会议审批 月度追踪、统计、支援 考核。2、项目运营会议管理：会前准备充分 会中检视彻底、会议决议清晰 会后落实到位。3、用技术管理人：项目运营管理IT平台(待建)。项目策划评审阶段附：项目开发关键节点(12个)规划及建筑方案内审主体结构封顶开盘“示范区”完工开放方案外部报审批复施工图内部审图工程量清单编制工程开工(含总包签约)竣工备案内部验收与内部交接交楼入住项目计划管理的框架策划阶段投资收益计划会议组织管控维护阶段营销阶段施工阶段设计阶段经营计划关键节点主项节点专项计划部门月度计划里程碑会议(含成果管理)启动会实施会开工会开盘会入伙会总结会运营管理会议公司运营管理月会项目管理月会部门月会项目运营组织、组织绩效考核房地产企业的集团管控以前两种模式为主关键节点操作型(总部与区域的分工)运营管控型(总部与区域的分工)标杆客户的主要管控“决策点”矩阵3+X3+X评审点评审点关键评关键评审点审点关键审关键审批点批点直接操直接操作点作点支持服支持服务点务点关键考关键考核点核点项目论证项目论证项目项目策划策划建筑建筑设计设计招标招标管理管理工程工程管理管理销售销售管理管理客户客户服务服务物业物业管理管理运营管理中心挑起整个集团项目运营的重担运营监控型的主要特点目标牵引目标牵引过程管理重心过程管理重心激励机制激励机制1 1、“集团战略目标集团战略目标城市公司战略目标城市公司战略目标”清晰清晰2 2、城市公司有明确的投资布局意识、方向和策略、城市公司有明确的投资布局意识、方向和策略1 1、集团总部：投资收益的确定、集团总部：投资收益的确定项目利润决策项目利润决策 运营过程监控运营过程监控对运营对运营价值的监控价值的监控2 2、城市公司：项目全程运作和管理、城市公司：项目全程运作和管理对城市公司的激励兼顾长期发展需要对城市公司的激励兼顾长期发展需要项目管理常见的三种模式量化运营考核确保执行效率公司年度的项目进度考核指标量化公司年度的项目进度考核指标量化业务流程效率的量化考核业务流程效率的量化考核 集团对城市公司的项目进度年度考核的指标主要为“关键节点达成、关键节点调整率”，占公司年度平衡计分卡9%的权重。关键节点达成的考核中，“交房交房”节点控制最严，每延误节点控制最严，每延误1 1天，扣权重的天，扣权重的5%5%，且，且不保底；不保底；“取得施工许可证、示范区展示取得施工许可证、示范区展示”节点控制次之，并给予一定激励，每提前或延后一天，增减权重的5%；其它关键节点如延误10天以上，每延迟1天，扣权重的5%。 集团在城市的各项业务流程中，制定了较细致的时间效率衡量标准。例如金科集团在“地产ERP项目”实施中，对一般的审批工作流程对一般的审批工作流程设置了通用的、严格的，细化至每个审批步骤的时间限制，审核、会签设置了通用的、严格的，细化至每个审批步骤的时间限制，审核、会签的审批时限为的审批时限为1616个工作小时，最终审批步骤的时限为个工作小时，最终审批步骤的时限为2424各工作小时各工作小时。运营管理部门的职能定位经营目标-指标结构开发节点开发节点经营类经营类财务类财务类销售类销售类现金类现金类销售面积销售面积销售金额销售金额回款金额回款金额结算面积结算面积结算金额结算金额主营业务收入主营业务收入主营业务成本主营业务成本毛利率毛利率净利润净利润净利率净利率存货周转率存货周转率资产负债率资产负债率净资产利润率净资产利润率施工面积施工面积新开工面积新开工面积竣工面积竣工面积拆迁面积拆迁面积经营活动净流量经营活动净流量筹资活动净流量筹资活动净流量投资活动净流量投资活动净流量总净现金流总净现金流其中：开发成本合计其中：开发成本合计其中：新增贷款合计其中：新增贷款合计现金及银行存款年初现金及银行存款年初余额现金及银行存款余额现金及银行存款期末金额期末金额年度经营计划的编制基本步骤(参考)发展战略发展战略集团下达经营集团下达经营目标目标对比目标差距对比目标差距市场分析市场分析新项目拓展计新项目拓展计划划目标下达目标下达项目盘点项目盘点对比差距对比差距分析调整分析调整经营目标、经营目标、计划定稿计划定稿现有项目现有项目盘点盘点财务预算财务预算分析分析现有项目现有项目调整调整经营计划经营计划审批审批项目计划管理对绩效管理的支撑绩效管理的三个新观念1 1、管控工具、管控工具 共同共同目标目标 误区：绩效管理机制是领导者管理和控制员工的手段和工具。误区：绩效管理机制是领导者管理和控制员工的手段和工具。 正确：绩效管理关系到每个员工的利益，是组织员工全员的责任和需求。正确：绩效管理关系到每个员工的利益，是组织员工全员的责任和需求。2 2、量化、绝对精确、量化、绝对精确 导向明导向明确，可衡量确，可衡量 误区：用绝对科学、客观、量化的方式衡量个人绩效。误区：用绝对科学、客观、量化的方式衡量个人绩效。 正确：绩效管理是基于组织目标方向牵引的动态管理过程，过程中的沟通正确：绩效管理是基于组织目标方向牵引的动态管理过程，过程中的沟通和改进比结果的精确性更有价值和改进比结果的精确性更有价值。3 3、个人绩效、个人绩效 组织绩效组织绩效 误区：工作量、产值是衡量个人绩效的标准。误区：工作量、产值是衡量个人绩效的标准。 正确：衡量个人绩效关键看其产出对组织的价值大小，看个人对整个组织正确：衡量个人绩效关键看其产出对组织的价值大小，看个人对整个组织短期业绩和长期成长的贡献。短期业绩和长期成长的贡献。 计划管理三大难题编制难编制难调整难调整难考核难考核难现状：现状： 集团计划实际管控与计划系统的应用逐步形成了集团计划实际管控与计划系统的应用逐步形成了“两张皮两张皮” 绩效管理与计划管理对于分公司的管控形成了绩效管理与计划管理对于分公司的管控形成了“两个山头两个山头” 对于计划管控的职能明显弱化，与集团战略定位有较大差距对于计划管控的职能明显弱化，与集团战略定位有较大差距解决思路：计划与绩效联动总控总控计划计划绩效绩效评分评分项目考核项目考核部门考核部门考核员工考核员工考核城市公司作为“利润中心”分享收益的年终奖金城市公司年终奖金总额=本公司调整后的本年度净利润*计提系数(10%)*(1-风险系数)1 1、调整后的净利润、调整后的净利润2 2、风险系数：、风险系数：由风险管控中心制定风险事件评级标准和系数确定的规则3 3、发放规则：、发放规则：城市公司必须要在实现总部要求的现金净流量和账目利润指标的情 况下，才能分享收益； 每年度只发放应发年度奖金总额的80%，其余20%在结算后发放。4 4、新公司：、新公司：新成立的公司，成立未满一年内，当年如无项目结算，可在新公司全体 12月份岗位薪金总额X倍以内计提年终奖金。 如成立慢一年是，仍位实现项目开盘，此后不得按照以上计提任何奖金。内内部部利利息息考核激励非承诺非承诺性收入性收入可预见可预见收入收入基于项目提成的激励；适用于少项目，基于项目提成的激励；适用于少项目，暂不以利润和投资回报的城市型和关键点暂不以利润和投资回报的城市型和关键点操作型的母子公司操作型的母子公司基于公司利润提成的激励：适用于运营基于公司利润提成的激励：适用于运营监控型集团，或对经营层有项目利润回报监控型集团，或对经营层有项目利润回报要求的公司要求的公司基于公司利润和投资回报率提成的激励：基于公司利润和投资回报率提成的激励：适用于战略管控型集团，或对经营层有投适用于战略管控型集团，或对经营层有投资回报要求的公司资回报要求的公司年终年终奖金奖金绩效绩效工作工作固定固定工资工资常规的绩效考核常规的绩效考核( (略略) )“年终奖金”与开发节点关联基于项目提出的案例：基于项目提出的案例：“以销售收入和内部收益率为以销售收入和内部收益率为核心指标，通过过程奖励提高激励和引导效果核心指标，通过过程奖励提高激励和引导效果”项目项目进度进度奖金奖金项目项目结利结利奖金奖金奖金总量奖金总量发放方式发放方式奖金总量奖金总量方法方式方法方式预期项目销售额的预期项目销售额的5-85-8超过超过8%8%项目内部收益率以上的项目利润的项目内部收益率以上的项目利润的5-8%5-8%取得项目取得项目开工证开工证+ +0 0平平面面主体主体封顶封顶80%80%销售销售完成完成项目全项目全面结算面结算1.1.仅从仅从“投资收益投资收益”考核考核2.2.内部收益率指标计算困内部收益率指标计算困难难15%15%20%20%25%25%40%40%取得项目取得项目开工证开工证+ +0 0平平面面主体主体封顶封顶80%80%销售销售完成完成项目全项目全面结算面结算项目奖金发放思路(某关键点操作型案例)项目节点奖提取作为年终奖的来源项目节点奖提取作为年终奖的来源项目节点奖基数项目节点奖基数= =项目奖金预提总额项目奖金预提总额* *阶段提取比例阶段提取比例(X)*50%*(X)*50%*节点完成系数节点完成系数(Y)(Y)成本与计划的联动-动态资金计划项目目标成本项目目标成本项目动态成本项目动态成本项目计划编制项目计划编制项目计划调整项目计划调整合约规划合约规划工作项工作项付款计划付款计划已签合同已签合同1 1工作项工作项1 1时间变化时间变化付款计划付款计划付款计划付款计划合约规划合约规划2 2工作项工作项2 2时间变化时间变化关联工作项关联工作项触发调整通知触发调整通知项目动态现金流项目动态现金流项目销售回款预算项目销售回款预算项目收益的PDCA闭环管理项目运营项目运营动作决决策改进策改进( (影响收影响收益部分益部分基准版收益指标基准版收益指标月度月度( (季度季度) )项目项目收益回顾收益回顾项目运营动作项目运营动作( (影响收益部分影响收益部分) )A AP PD DC C项目运营管理的分工集团集团地区地区公司公司项目项目公司公司管理部门管理部门( (机构机构) )职能职能制定制度制定制度知识管理和资源共享知识管理和资源共享投资决策投资决策集团关键节点管控集团关键节点管控阶段性成果管控阶段性成果管控项目预案的审核与控制项目预案的审核与控制项目进度计划的审核与控制项目进度计划的审核与控制项目目标成本的审核与控制项目目标成本的审核与控制项目质量与阶段性成果的审项目质量与阶段性成果的审核与控制核与控制项目投资收益监控与应付项目投资收益监控与应付以计划和成果为导向，完成以计划和成果为导向，完成各自的工作各自的工作项目职责负责人、项目专员项目职责负责人、项目专员在项目接受项目负责人的领导在项目接受项目负责人的领导职能定位策略：职能定位策略：将项目经营将项目经营活动中心放在活动中心放在地区公司地区公司项目层面决项目层面决策权通过策权通过PMOPMO体体系下放到地区系下放到地区公司公司新成立公司新成立公司管控层级适当管控层级适当上升上升对所有项目对所有项目的管控要点、的管控要点、标准及方法不标准及方法不变。变。运营中心运营中心PMOPMO项目团队项目团队职能型运营管理顺畅的原因良好的团队协同文化良好的团队协同文化产品标准化程度高产品标准化程度高开发经验足，管理体系和运作流程成熟度高开发经验足，管理体系和运作流程成熟度高新公司的业务骨干有成熟的城市公司派出新公司的业务骨干有成熟的城市公司派出文化认同、熟悉产品和项目运作模式文化认同、熟悉产品和项目运作模式大多数职能型运作的房地产企业大多数职能型运作的房地产企业难以具备以上四个条件，尤其是难以具备以上四个条件，尤其是高速扩张下人力资源被稀释，难高速扩张下人力资源被稀释，难以保证以保证“文化上的协同，对产品文化上的协同，对产品和运作模式的熟悉和运作模式的熟悉”项目开发计划管理与实施(主讲 刘广济)2 2引子：从一份项目全景计划开始引子：从一份项目主项计划开始全景计划的主要特点：精细化1 1、涵盖全生命周期、涵盖全生命周期2 2、基于、基于WBS(WBS(主项计划主项计划) )工具编制工具编制3 3、精细化思维、完整罗列、精细化思维、完整罗列4 4、工程部分计划按标段分别重复构建、工程部分计划按标段分别重复构建5 5、工程部分细化到子分部项目、工程部分细化到子分部项目计划的使用场景决定了计划的构成及细化程度项目启动项目启动工作推进工作推进开会回顾开会回顾完成总结完成总结这个项目究竟什么时候该干完，能给我项目创造多少价值？我这个工作究竟在什么时候完成？会不会影响其他部门的工作这个项目的工作干的究竟怎么样？有没有风险？快点、慢点会怎么样？这个项目干完了，我们的目标达到没有？如何考核？目标下达目标下达经营计划 现金流管控内容执行承诺执行承诺承诺什么 哪个层面协同 业务的灵活性过程监控过程监控回顾什么关注哪些风险评价考核评价考核考核谁？ 什么时候考核 考核依据项目开发计划管理涉及项目计划的规划、项目开发计划管理涉及项目计划的规划、组织、实施、检查组织、实施、检查& &监控、考核等几大环节监控、考核等几大环节全景计划应该作为新华字典使用优点：优点：细分至岗位或工作小组，可满足一线的协同需要；细分至岗位或工作小组，可满足一线的协同需要；任务关联关系紧密，项目经理最理想的计划排程模拟工具；任务关联关系紧密，项目经理最理想的计划排程模拟工具；是企业日常业务工作的新华字典和工作指引工具书是企业日常业务工作的新华字典和工作指引工具书缺点：缺点：不匹配管控要求不匹配管控要求( (目标设定、上级监控、考核目标设定、上级监控、考核) )细化程度无统一标准，难以得到所有项目经理的认可。细化程度无统一标准，难以得到所有项目经理的认可。/项目经项目经理的专业能力、项目管理能力。理的专业能力、项目管理能力。实际使用中逐步明确。实际使用中逐步明确。触一发而动全身，与项目管理实操不符。触一发而动全身，与项目管理实操不符。项目全景计划用法：项目全景计划用法： 全景计划是新华字典，用于查缺补漏防止漏项，但是全景计划是新华字典，用于查缺补漏防止漏项，但是不能直接用于计划过程的不能直接用于计划过程的PDCAPDCA循环，不具有可执行性。循环，不具有可执行性。以分级计划管理作为工具实现全景计划集团领导集团领导项目经理项目经理项目职能经理项目职能经理现场工程师现场工程师生存生存关联关联关联关联集团关键集团关键节点计划节点计划项目主项项目主项计划模版计划模版项目主项项目主项计划计划专项计划专项计划模版模版专项计划专项计划楼栋施工楼栋施工计划模版计划模版楼栋施工楼栋施工计划计划部门月度工作计划部门月度工作计划个人月度工作计划个人月度工作计划四个级别计划的目标集团领导关注集团统一定义监控项目主项计划的里程碑事件项目经理负责项目全生命周期、覆盖各专业的工作计划各职能部门的协同工作项目职能负责人关注主项计划的按专业口进一步细化工程、配套、报建、设计、营销等专项岗位间、流程图的协同现场工程师负责工程类各项计划细化到单体楼栋形象进度展示：“涂灰法”集团关键节点计划集团关键节点计划项目主项计划项目主项计划专项计划专项计划楼栋施工计划楼栋施工计划1 1、关键节点管、关键节点管“经营经营”实现实现2 2、主项计划管、主项计划管“任务任务”目标目标3 3、专项计划管、专项计划管“过程过程”操作操作传统的关键节点计划关注项目的“进度”立立项项科科研研取得取得项目项目项目项目定位定位规划规划方案方案初步初步设计设计单体单体立项立项总包总包/ /开工开工监理监理预售预售条件条件封封顶顶集中集中入住入住开开盘盘结结案案项目项目获取获取项目项目策划策划方案方案设计设计施工施工图设图设计计扩初扩初开工开工项目开发项目开发与建设与建设产品产品交付交付项目销售部分企业在关键节点中加入了对“促进销售”的管理点企业在关键节点中按照“管理”需求加入关注点 1 1、取得土地、取得土地中标通知书中标通知书2 2、签订、签订土地出让合同土地出让合同 3 3、办理、办理国有土地使用证国有土地使用证 4 4、节能专篇审批、节能专篇审批 5 5、办理项目立项、办理项目立项 6 6、办理、办理建设用地规划许可证建设用地规划许可证 7 7、规划方案审批、规划方案审批 8 8、土地出让合同变更、土地出让合同变更 9 9、办理建设计划、办理建设计划 1010、办理、办理建设工程规划许可证建设工程规划许可证 1111、施工、监理单位招标、施工、监理单位招标 1212、办理、办理建筑工程施工许可证建筑工程施工许可证 1313、目标成本确定、目标成本确定 1414、产品定位、概念设计、产品定位、概念设计 1515、规划方案设计、规划方案设计 1616、施工报建图完成、施工报建图完成 1717、部品研究、部品研究 1818、全套施工图外审、全套施工图外审 1919、土方工程、土方工程 2020、主体结构施工、主体结构施工 2121、外立面装修、外立面装修 2222、景观园林工程、景观园林工程 2323、销售示范工程验收、销售示范工程验收 2424、办理、办理预售许可证预售许可证 2525、开盘、开盘 2626、办理、办理竣工备案表竣工备案表 2727、内部专项模拟验收、内部专项模拟验收 2828、集中交付、集中交付关键节点中加入了“收益控制点”关键节点分析1项目策划（一）项目策划评审通过（一）项目策划评审通过( (筹备筹备策划报告评审通过策划报告评审通过) )1 1、目前存在的主要问题、目前存在的主要问题1 1）专业工具开发尚未全部完成，造成项目策划基本等于产品策划，而不是商业专业工具开发尚未全部完成，造成项目策划基本等于产品策划，而不是商业计划的现象与问题计划的现象与问题2 2）沟通不充分，未充分进行信息、资源的整合沟通不充分，未充分进行信息、资源的整合( (集团市场策划集团市场策划/ /成本资源、投资成本资源、投资战略衔接、地区对市场的看法等战略衔接、地区对市场的看法等) )，导致评审往往出现重大修改意见或地区认可，导致评审往往出现重大修改意见或地区认可程度不高程度不高3 3）前置性不够，形成基础意见之后，由于牵涉面广、跨度大，组织会议相对困前置性不够，形成基础意见之后，由于牵涉面广、跨度大，组织会议相对困难。难。2 2、实现的目标或指导思想、实现的目标或指导思想/ /原则原则1 1）目标：百分之百实现有价值策划，并按绝对工期完成。目标：百分之百实现有价值策划，并按绝对工期完成。2 2）指导思想指导思想/ /原则：衔接投资战略，通过项目策划力挖掘并创造更大的项目价原则：衔接投资战略，通过项目策划力挖掘并创造更大的项目价值，形成项目开发完整的商业计划，并指导项目开发。值，形成项目开发完整的商业计划，并指导项目开发。关键节点分析1 项目策划(续)3 3、提高项目策划能力的具体实施方法、提高项目策划能力的具体实施方法/ /措施措施1 1）项目策划工作尽量合理前置项目策划工作尽量合理前置( (两证获取之后再做微调两证获取之后再做微调) )，并要求各相关单位按，并要求各相关单位按最新项目策划模块，各部门按时间要求各司其职地完成各附件中的准备。最新项目策划模块，各部门按时间要求各司其职地完成各附件中的准备。2 2）高度开放，听取市场及外部专家的意见，必须做高度开放，听取市场及外部专家的意见，必须做3 3各以上的开发策划的利弊各以上的开发策划的利弊分析供相关部门谈论。分析供相关部门谈论。3 3）保证策划过程在充分的调研、沟通基础上集思广益。保证策划过程在充分的调研、沟通基础上集思广益。4 4）完善决策基础资料，优化决策体系完善决策基础资料，优化决策体系( (方法方法 、时间时间15 、决策人员、决策人员 )。4 4、管理使用的相关工具、管理使用的相关工具关键节点分析2工程量清单（五）（五） 工程量清单编制工程量清单编制( (施工图内部审图通过施工图内部审图通过工程量清单编制完成工程量清单编制完成) )1 1、目前存在的主要问题、目前存在的主要问题1 1）工程量清单编制未成为法定工作节点，没有预留工作时间，上下重视不够，工程量清单编制未成为法定工作节点，没有预留工作时间，上下重视不够，基本没有专业能力进行编制。基本没有专业能力进行编制。2 2）工程量编制后，缺乏上下共识，因此很难使施工单位真正认可，导致双方差工程量编制后，缺乏上下共识，因此很难使施工单位真正认可，导致双方差距较大，有形同虚设的现象。距较大，有形同虚设的现象。3 3）招投标存在心中无数、未知成本控制的关键和重点，并未能实现成本控制目招投标存在心中无数、未知成本控制的关键和重点，并未能实现成本控制目标。标。2 2、实现的目标或指导思想、实现的目标或指导思想/ /原则原则1 1）目标：估价偏差率在目标：估价偏差率在3%3%以下，并在绝对工期内完成工作。以下，并在绝对工期内完成工作。2 2）指导思想指导思想/ /原则：工程量清单编制成为法定节点，组织专业部门给予落实到原则：工程量清单编制成为法定节点，组织专业部门给予落实到位，做到成本、工程量上下心中有数，统一认知，并落实到行动中。位，做到成本、工程量上下心中有数，统一认知，并落实到行动中。关键节点分析2 工程量清单(续)3 3、提高项目策划能力的具体实施方法、提高项目策划能力的具体实施方法/ /措施措施1 1）列入集团管控的工作重点。列入集团管控的工作重点。2 2）在设计管理中由地区和策略估价公司介入进行控制在设计管理中由地区和策略估价公司介入进行控制( (设计合同事先约定设计合同事先约定) )。3 3）重新梳理成本合约垂直管理的定义及方法，真正使地区成本合约部成为集团重新梳理成本合约垂直管理的定义及方法，真正使地区成本合约部成为集团成本合约的前店，总部成本合约管理部成为管理与支援服务中心。成本合约的前店，总部成本合约管理部成为管理与支援服务中心。4 4）实施分类管理的方法：即超大型项目三位一体由外部、地区、总部联合编制，实施分类管理的方法：即超大型项目三位一体由外部、地区、总部联合编制，总部牵头；大中型项目总部为主、地区配合；小型项目地区编制、集团审查。总部牵头；大中型项目总部为主、地区配合；小型项目地区编制、集团审查。4 4、管理使用的相关工具、管理使用的相关工具关键节点分析3开盘（八）（八） 开盘开盘( (“示范区示范区”完工完工开盘开盘) )1 1、目前存在的主要问题、目前存在的主要问题1 1）开盘前的部分条件不充分或支撑提升价值的卖点效果不突出，影响价值提升开盘前的部分条件不充分或支撑提升价值的卖点效果不突出，影响价值提升或去化。或去化。2 2）目前各部门对营销更多的是被动支持，未达到众星捧月的层次。目前各部门对营销更多的是被动支持，未达到众星捧月的层次。3 3）定价技巧不够。定价技巧不够。2 2、实现的目标或指导思想、实现的目标或指导思想/ /原则原则1 1）目标：达到预售开盘销售目标，并在绝对工期内实现开盘。目标：达到预售开盘销售目标，并在绝对工期内实现开盘。2 2）指导思想指导思想/ /原则：围绕销售，聚焦开盘，共同配合高质量完成工作，原则：围绕销售，聚焦开盘，共同配合高质量完成工作，实现销实现销售目标。售目标。关键节点分析3 开盘(续)3 3、提高项目策划能力的具体实施方法、提高项目策划能力的具体实施方法/ /措施措施1 1）实施开盘百日前动态管理原则，由地区营销部列出开盘前上游或相关部门需实施开盘百日前动态管理原则，由地区营销部列出开盘前上游或相关部门需完成或支持的事项清单及质量标准，并由明确进入倒计时的百日管理，每周检完成或支持的事项清单及质量标准，并由明确进入倒计时的百日管理，每周检查一次进度，如落后由地区总负责协调解决查一次进度，如落后由地区总负责协调解决( (集团产研部需接受总部的协调集团产研部需接受总部的协调) )。2 2）按开盘会指引，组织开好开盘会，开盘前全面检视并形成会议要求，落实会按开盘会指引，组织开好开盘会，开盘前全面检视并形成会议要求，落实会议成果文件。议成果文件。4 4、管理使用的相关工具、管理使用的相关工具关键节点怎么做(怎么管)？P PD DC CA A关键节点总结：管什么管什么如何管如何管怎么操作怎么操作管核心竞管核心竞争力争力管收益管收益管进度管进度难点分难点分析析用工具用工具找措施找措施定目标定目标P PD DC CA A龙湖主项计划案例主项计划是项目开发计划管理的主要对象，是进度基准定义：定义： 是项目开发过程中所有工作任务的是项目开发过程中所有工作任务的“目标目标”计划，它是项目计划，它是项目 关键节点计划的进一步深化和细化。涵盖项目开发的全生命周关键节点计划的进一步深化和细化。涵盖项目开发的全生命周 期，由项目开发参与各方的工作任务构成，是公司进行项目期，由项目开发参与各方的工作任务构成，是公司进行项目 开发进度开发进度“规划、组织、实施、监督、控制、考核规划、组织、实施、监督、控制、考核”的进度基准。的进度基准。构成：构成： 集团关注和控制的重点事项工作集团关注和控制的重点事项工作 城市公司或项目总经理关注的项目工作城市公司或项目总经理关注的项目工作 需要多单位协同完成的工作项需要多单位协同完成的工作项 需要进行工作质量控制的工作项需要进行工作质量控制的工作项( (成果成果) )意义：意义： 目标明确、责任明确，符合目标明确、责任明确，符合SMARTSMART原则原则 协同、工作界面、效率提升协同、工作界面、效率提升 经营支撑、知识沉淀、管理工具标准化经营支撑、知识沉淀、管理工具标准化主项计划反馈/检查的主要做法督办督办/ /检查记录：检查记录： 计划的督办、检查，有督办组织部门按照上表中的检查时间组织进计划的督办、检查，有督办组织部门按照上表中的检查时间组织进行工作检查，并形成行工作检查，并形成督办督办/ /检查记录检查记录，列明计划的执行情况，应包括但，列明计划的执行情况，应包括但不局限于一下内容：不局限于一下内容： 计划执行效果综合评估；计划执行效果综合评估； 为达到计划情况的原因分析；为达到计划情况的原因分析； 计划延迟或变更的纠正措施；计划延迟或变更的纠正措施； 计划执行和关联部门、责任人。计划执行和关联部门、责任人。反馈反馈/ /检查的目标：检查的目标： 为了收集信息，了解项目进展为了收集信息，了解项目进展更重要的是：更重要的是： 横向协调，预测风险，横向协调，预测风险， 协调资源，为项目解决问题协调资源，为项目解决问题 管好主项计划的“前置”要求是模版的合理性模版模版确定确定计划计划编制编制计划计划考核考核计划计划变更变更计划计划执行执行检查检查评价评价计划模计划模版没有版没有共识共识重监控重监控轻反馈轻反馈计划定计划定义导向义导向不清不清不准变更不准变更只准自上只准自上而下而下主项计划工作内容确定需遵循行业特点项目开发项目开发运营运营项目获取项目获取项目策划项目策划项目设计项目设计工程管理工程管理营销管理营销管理产品交付产品交付规划规划要点要点输入输入概念概念规划规划设计设计方案方案设计设计扩初扩初设计设计施工施工图设图设计计景观景观设计设计设计设计要点要点输入输入设计设计任务任务书书方案方案设计设计招标招标方案方案设计设计深化深化方案方案评审评审方案方案成本成本测算测算工程工程成本成本营销营销采购采购拓展拓展设计设计项目全价值链：项目全价值链：纵向到岗纵向到岗横向到边横向到边公司职能纵深公司职能纵深: :基于WBS分解“精细化”，先构建全景节点项目设计项目设计景观设计景观设计施工图设计施工图设计扩初设计扩初设计概念方案概念方案设计设计方案沟通方案沟通方案比选方案比选发出招标发出招标意向意向资格审查资格审查概念设计任务书概念设计任务书概念方案招标概念方案招标概念中标方案概念中标方案评审会评审会方案设计深化方案设计深化方案成本测算方案成本测算方案评审上会方案评审上会项目开发任务识别项目开发任务识别任务细化任务细化精细化精细化挑选的基本原则应该体现企业管理基本诉求企业运营企业运营管理重点管理重点关键节点关键节点管理精细化管理精细化业务难点业务难点进度瓶颈进度瓶颈多部门协同多部门协同重大费用重大费用构建主项计划最好的方法：构建主项计划最好的方法：历史项目法历史项目法建议：建议： 1 1、5-105-10个项目：个项目：“50-8050-80”个主项计个主项计划；划； 2 2、1-31-3个项目：个项目：“150150”个主项计划。个主项计划。将工作项完成标志物作为“知识财务”进行沉淀，进行“强”管理A A类：以政府部门、外部单位所签发的类：以政府部门、外部单位所签发的文件文件作为作为“阶阶段性成果段性成果”，并以此文件的签发时间作为，并以此文件的签发时间作为“确认完成确认完成时间依据时间依据”的。的。B B类：需要集团类：需要集团/ /城市公司内部审批的城市公司内部审批的阶段性成果文阶段性成果文件件，且不以现场形象进度作为节点完成标志的。上述，且不以现场形象进度作为节点完成标志的。上述阶段性成果文件包括但不限于：各类的报告、方案、阶段性成果文件包括但不限于：各类的报告、方案、会议纪要、审批表、计划、策划书等。会议纪要、审批表、计划、策划书等。C C类：以类：以现场形象进度现场形象进度作为节点完成标志，并采用作为节点完成标志，并采用节点完成情况确认单节点完成情况确认单或或开工令开工令作为阶段性成作为阶段性成果的。果的。主项计划总结是什么是什么？如何管如何管？怎么建怎么建？是项目目标任务，是进度基准，是项目目标任务，是进度基准，是管理主线，关注协同是管理主线，关注协同做好检查、反馈、协同、风险做好检查、反馈、协同、风险预测。预测。选好工作项；界定完成标志。选好工作项；界定完成标志。地产企业常见的专项计划项目现金计划项目现金计划人力资源配置人力资源配置公司年度经营目标公司年度经营目标项目发展计划项目发展计划3535年战略年战略营销推广计划营销推广计划施工进度控制计划施工进度控制计划报建计划报建计划配套工程计划配套工程计划承建商、材料进场计划承建商、材料进场计划承建商、材料分判计划承建商、材料分判计划用图、样板确认计划用图、样板确认计划出图、样板封样计划出图、样板封样计划售楼卖场计划售楼卖场计划各专业部门计划各专业部门计划需要的其它计划需要的其它计划( (如：精装修如：精装修) )一一级级计计划划二二级级计计划划三三级级计计划划各企业普通表示专各企业普通表示专项计划没有意义项计划没有意义专项计划辨析 “专项计划”是为完成某一方面、某一工作项、某一组工作项的工作内容而设定的细化工作推进计划，它主要由项目的职能负责人推进。根据目前的了解来看项目的专项计划一般有三大类： 一类是按项目职能划分的，便于项目职能负责人更好地完成本职能工作，而将主项计划当中工作项分解到职能下各小组或各岗位的计划，称为项目职能专项计划，如“设计专项计划、营销专项计划、报建专项计划、招投标专项计划、工程施工计划”等 一类是为“需要项目各职能、公司纵向、横向密切协作才能成功完成的、失败成本很高、对经营目标达成直接影响的工作项”制定的更明细的专项计划，如“开盘计划、交房计划”，主要目标是站在公司层面为实现特别重要的工作任务需要短时间内重点突破的工作任务。 一类是对风险大、难度大(受政府部门控制的、组织内部不易主控的)、或责任人能力不足的某一工作项制定的更明细的进度计划，如“施工许可证办理专项计划；预售许可办理专项计划、方案设计专项计划”。按项目职能划分的按项目职能划分的影响经营目标达成影响经营目标达成风险大难度大工作风险大难度大工作类型1：职能级的专项计划定位定位困惑困惑1 1、专项计划是主项计划的再次分解；、专项计划是主项计划的再次分解；2 2、是用于形成各专业部门工作的指导性模版；、是用于形成各专业部门工作的指导性模版；3 3、专项计划是职能线关注内容；、专项计划是职能线关注内容；1 1、专项计划细致到什么程度？与主项计划如何区分？、专项计划细致到什么程度？与主项计划如何区分？2 2、专项计划细致之后难于明确长期工作时间规划？、专项计划细致之后难于明确长期工作时间规划？3 3、专项计划的编制以部门为视角还是以协同为视角？、专项计划的编制以部门为视角还是以协同为视角？4 4、专项计划的执行主体在职能部门，公司的计划经理、专项计划的执行主体在职能部门，公司的计划经理( (专专员员) )是否关注了？是否关注了？类型2：营销专项计划举例：工程专项计划“喇叭状”的专项计划完成扩初设计审核完成扩初设计审核详规批复详规批复初步审查专家评审会初步审查专家评审会人防设计条件人防设计条件人防设计文件及图纸人防设计文件及图纸扩初方案初审及修改扩初方案初审及修改工程地址勘查报告工程地址勘查报告初步设计文件及图纸初步设计文件及图纸项目概算项目概算(2(2份份) )以关键事项为视角以关键事项为视角编制的专项计划编制的专项计划特定工作完成标特定工作完成标志主项任务完成志主项任务完成心得：心得： 1 1、以任务完成为目标、以任务完成为目标 2 2、以职能经理工作经验的宝贵沉淀、以职能经理工作经验的宝贵沉淀 3 3、实现、实现“滚动滚动”编制编制 4 4、对有现实的指导意义、对有现实的指导意义哪些任务做专项计划更合适影响经营指标达成的专项：影响经营指标达成的专项： 开盘计划（强调多部门协同）开盘计划（强调多部门协同） 交房计划（强调多部门协同）交房计划（强调多部门协同）跨层级、跨部门密切协同：跨层级、跨部门密切协同： 报批报建报批报建 示范区设计及施工计划示范区设计及施工计划部门月度计划分析项目开发直接部门月度工作计划包含于以下几个部分：项目开发直接部门月度工作计划包含于以下几个部分： 1 1）、有本部门负责的项目主项计划工作项）、有本部门负责的项目主项计划工作项( (本月内本月内) )； 2 2）、由本部门负责的专项计划工作项；）、由本部门负责的专项计划工作项； 3 3）、公司会议决议应该由本部门完成的工作；）、公司会议决议应该由本部门完成的工作； 4 4）、本部门日常其他工作项。）、本部门日常其他工作项。部门计划“承接”开发计划的原理项目开发计划项目开发计划部门月度计划部门月度计划前提前提口径口径关键节点计划关键节点计划主项计划主项计划专项计划专项计划1 1、工作项都要责、工作项都要责任人、责任部门任人、责任部门2 2、工作项都要有、工作项都要有计划开始时间计划开始时间3 3、每个工作项都、每个工作项都要有计划完成时要有计划完成时间间1 1、所有未完成工、所有未完成工作作2 2、所有计划完成、所有计划完成的工作的工作3 3、所有计划开始、所有计划开始的工作的工作计划经理的枢纽定位时间轴时间轴( (月度单位月度单位) )落实部门计划的作用将项目计划分解到各部门月度计划，将项目计划分解到各部门月度计划，确保部门目标与项目目标一致，有确保部门目标与项目目标一致，有效效支撑支撑项目开发计划落实项目开发计划落实计划经理有权无法用，或者计划经理有权无法用，或者责权不责权不对等对等的境况，缓解工作难开展的问的境况，缓解工作难开展的问题题能够及时、真实的反馈工作情况，能够及时、真实的反馈工作情况，避免避免报喜不报忧报喜不报忧。副产品：解决了。副产品：解决了部门计划难于及时收上来的问题部门计划难于及时收上来的问题对于各业务部门绩效的考评，也有对于各业务部门绩效的考评，也有了相对了相对量化量化的数据的数据承诺承诺责权责权真实真实绩效绩效四要素促进项目计划落地责权：责权：公司对计划经理授权；能力能力：对项目开发过程的全程把握，是业务性的人才审视：审视：计划经理对专业部门月度计划编制进行检查，确保各部门计划吻合项目开发计划的要求；核实：核实：计划经理在各部门完成自我评 估后，对各部门计划反馈 进行核实，确保真实反 馈 项目推进的情况。 制度制度：明确专业部门绩效考评以系统数据作为重要参考；部门自评：部门自评：月末对计划达成情况进行自我评分；计划经理评分：计划经理评分：对各业务部门涉及项目计划部分进行评分；会议总评分：会议总评分：在“计划型”运营管理会议上由经营管理团队评分为准。 自动化自动化：通过系统辅助将 应该完成工作列入各部门， 作为部门月度计划编制主要依据；协助检查：协助检查：系统辅助计划经理快速检查，防止遗漏；协助核实：协助核实：系统辅助计划经理快速核实项目计划执行反馈真实性；流程合规：流程合规：系统强制流程确保月度计划合规，并用权限保证私密性。计划计划经理经理信息信息系统系统绩效绩效考核考核计划计划机制机制数据模型总控总控计划计划个人个人月度月度绩效绩效项目项目月度月度绩效绩效部门部门月度月度绩效绩效绩效绩效评分评分部门评分方法进度分（进度分（50%50%）: :-项目计划部分：项目总项目计划部分：项目总+ +运营专员运营专员-其它工作：成果使用部门负责人其它工作：成果使用部门负责人+ +运营专员运营专员质量分（质量分（50%50%）：）：-项目计划部分：项目总；项目计划部分：项目总；-其它工作：成果使用部门负责人；其它工作：成果使用部门负责人；-工程施工质量：集团工程部打分工程施工质量：集团工程部打分部门月度计划总结 专职计划经理跟踪项目计划，并负责计划的专职计划经理跟踪项目计划，并负责计划的协同能有效促进计划运营的有效落地。协同能有效促进计划运营的有效落地。 在过程中由计划经理进行在过程中由计划经理进行“审视审视”部门计划的部门计划的编制情况，并核实编制情况，并核实“部门计划执行情况，能确保部门部门计划执行情况，能确保部门”承诺承诺“项目计划项目计划”。 构建联动的构建联动的“项目月度绩效项目月度绩效”+ +“部门月度绩部门月度绩效效”能够有效推动计划的推进。但要注意其对管理能力能够有效推动计划的推进。但要注意其对管理能力的要求。的要求。人人机制机制绩效绩效基于运营决策的需要规划会议PMOPMO预案决策会预案决策会( (拿地前拿地前) )PMOPMO项目启动会项目启动会( (取得土地取得土地1515日内日内) )阶段成果审查会阶段成果审查会( (各项目阶段：含各项目阶段：含项目总结会项目总结会) )PMOPMO关键决策会关键决策会( (根据需要根据需要) )半年总结会半年总结会(6(6月月1515日日/12/12月月1515日日) )PMOPMO月度运营会月度运营会（每月头个工（每月头个工作日）作日）项目周例会项目周例会( (每周五每周五) )1 12 23 34 45 56 67 7项目启动“锁定”项目经营目标市场定位市场定位产品定位产品定位风险显化风险显化价值挖掘价值挖掘体验区选体验区选址定位址定位成本测算成本测算一二级计一二级计划划项目成功标尺项目成功标尺( (产品成功、管理成功产品成功、管理成功) )项目启动会指引项目启动会指引1 1、启动会是通过多次会议、短时间、高强度、高效率、群策群力完成度对项目第一次、启动会是通过多次会议、短时间、高强度、高效率、群策群力完成度对项目第一次也是最重要的一次决策，实现项目高周转。也是最重要的一次决策，实现项目高周转。2 2、项目启动会的、项目启动会的“逻辑图逻辑图”投资测算投资测算按照项目运营的里程碑节点规划会议项目启动会项目启动会方案设计招标前开发令二级计划(前段)集团项目运营负责集团总裁项目开工会项目开工会总包招标之前开工令总包及主要分包地区项目运营负责集团工程副总项目入伙会项目入伙会首批入伙前45天质量评价和整改危机预案地区项目运营负责集团营销副总项目实施会项目实施会方案报审通过后向地区公司交底二级计划(后段)集团项目运营负责集团总裁项目开盘会项目开盘会首批开盘前1个月产品及示范区检视价格策略地区项目运营负责集团营销副总项目后评估项目后评估首批交房6个月内项目后评估报告集团项目运营负责集团总裁1 12 23 34 45 56 66会具体内容剖析会前准备会前准备会议议程会议议程会后跟踪会后跟踪会议牵头人对上会资料的完备性和质量把关，横向对资料会议牵头人对上会资料的完备性和质量把关，横向对资料进行意见会稿：进行意见会稿：集团主责部门准备的资料；集团主责部门准备的资料；集团关联部门准备的资料；集团关联部门准备的资料；地区公司主责部门准备的资料地区公司主责部门准备的资料强调合规性：强调合规性：会议决议的单个事项使用固化流程审批会议决议的单个事项使用固化流程审批固化会议议程：固化会议议程：阶段成果回顾与检视阶段成果回顾与检视( (反馈反馈) )投资收益检视投资收益检视下阶段工作安排及计划布置下阶段工作安排及计划布置需花钱的事项决策及费用计划需花钱的事项决策及费用计划经验总结与知识沉淀交流经验总结与知识沉淀交流管理工具标准化管理工具标准化6会管理的主要目标成果质量成果质量收益监控收益监控工作系统性工作系统性管理标准化管理标准化创造价值创造价值强化阶段性成果管理，并在此基础上推动集团知识沉淀，强化阶段性成果管理，并在此基础上推动集团知识沉淀，流程优化；流程优化；结合新的成本形势，新的销售形势，对销售额、内部考结合新的成本形势，新的销售形势，对销售额、内部考核核销货成本、总成本、毛利润、毛利率、净利润、净核核销货成本、总成本、毛利润、毛利率、净利润、净利率等盈利性关键指标的重新测算利率等盈利性关键指标的重新测算强化工作的系统性和前瞻性；强化工作的系统性和前瞻性；管理工具标准化工作的开展管理工具标准化工作的开展前置决策，为一线创造价值，贯彻前置决策，为一线创造价值，贯彻“现场、现在现场、现在”原则，原则，总部现场办公。总部现场办公。基于里程碑规划会议(10级) ，并进行决策分级项目项目立项会立项会项目分项目分期总结期总结会会定价会定价会项目项目决策会决策会产品定产品定位决策位决策会会入住前入住前准备会准备会开盘前开盘前准备会准备会规划方规划方案决策案决策会会项目经项目经营计划营计划会会概念方概念方案介绍案介绍会会总经理层总经理层产品决策产品决策委员会委员会营销决策营销决策委员会委员会事业部事业部/ /客客户关系中心户关系中心启启动动总结1：1 1、构建里程碑类决策会议，用于重要节点、构建里程碑类决策会议，用于重要节点的群体决策；的群体决策；2 2、构建日常周期性的运营会议，用于过程、构建日常周期性的运营会议，用于过程决策决策3 3、使用会议卡片实现会议决策管理的规范、使用会议卡片实现会议决策管理的规范化、工具化化、工具化关键事项关键事项把关把关决策工具化决策工具化会议决策会议决策规范化规范化决策有效决策有效分级分级总结2项目运营会议体系项目运营会议体系里程碑会议里程碑会议日常运营会议日常运营会议预预案案决决策策会会项项目目启启动动会会阶阶段段性性成成果果审审查查会会项项目目关关键键决决策策会会项项目目后后评评估估会会项项目目双双周周会会项项目目专专题题会会议议月月度度运运营营例例会会半半年年运运营营总总结结会会年年度度运运营营总总结结会会聚焦项目进程聚焦项目进程聚焦日常会议聚焦日常会议总结3立足立足企业企业现状现状和管和管理水理水平平区分区分项目项目和非和非项目项目会议会议价值价值链的链的里程里程碑决碑决策会策会议议会后会后决策决策跟踪跟踪检查检查会中会中轻汇轻汇报重报重决策决策会前会前资料资料意见意见准备准备开什么会开什么会怎么开会怎么开会高效项目决策会议体系高效项目决策会议体系从体系上解决会议低效从体系上解决会议低效从工具上提升会议效率从工具上提升会议效率合理规划会议通过会议卡片提升会议效率计划运营管理实施的困惑计划运营管理看起来很计划运营管理看起来很好，但是该如何实现呢？好，但是该如何实现呢？我们已经开始构建了，我们已经开始构建了，但是推动起来非常困难，但是推动起来非常困难，该怎么办？该怎么办？我们意见按照要求再做我们意见按照要求再做了，但是好像看不到效果了，但是好像看不到效果？实施实施目标目标团队团队管理管理诊断诊断基础基础建设建设蓝图蓝图流程流程化化蓝图蓝图勾勒勾勒宣讲宣讲传递传递问题问题收集收集优化优化梳理梳理试点试点选择选择上会上会确认确认业务业务表单表单启动启动& &准备准备执行执行& &优化优化规划规划要点1：管理诊断1 10 02 24 43 35 5框架完整性框架完整性保障有效性保障有效性模版适用性模版适用性表单易用性表单易用性流程合理性流程合理性流程完整性流程完整性组织匹配性组织匹配性找差距找差距定目标定目标附：项目管理诊断要点框架完整性框架完整性保障有效性保障有效性模版适用性模版适用性组织匹配性组织匹配性流程完整性流程完整性流程合理性流程合理性表单易用性表单易用性与计划管理的目标有密切关系，目标决定了框架的范围与计划管理的目标有密切关系，目标决定了框架的范围考查考查“企业集分权管控倾向企业集分权管控倾向”、“项目管理组织形式项目管理组织形式”、“运运营管理组织的职责、定位营管理组织的职责、定位”考查框架内流程是否完备，考查流程在集团、公司、项目三个考查框架内流程是否完备，考查流程在集团、公司、项目三个层级的完备性层级的完备性考查各流程能否以业务场景相吻合考查各流程能否以业务场景相吻合考核各流程是否配制了相应业务表单，表单是否便于使用考核各流程是否配制了相应业务表单，表单是否便于使用各级计划参考模版是否吻合公司管理的要求各级计划参考模版是否吻合公司管理的要求考查计划管理在考查计划管理在“组织、规划、实施、监控、考核组织、规划、实施、监控、考核”等方面是等方面是否有相匹配的资源和保障否有相匹配的资源和保障多层级的多层级的“调研问卷调研问卷”和和“业务访谈业务访谈”是主要手段是主要手段要点2：蓝图勾勒(常见蓝图)项目指标和计划年度考核项目指标和计划调整项目回顾与监控项目回顾与监控公司运营会议公司运营会议 项目运营会议项目运营会议 项目运营报告项目运营报告项目各专项计划项目各专项计划项目主项计划项目主项计划部门月度工作计划部门月度工作计划岗位月度计划岗位月度计划项目指标项目指标项目开发项目开发计划计划项目资金计划项目资金计划各部门年度职能计划各部门年度职能计划公司战略规划公司战略规划项目运营目标书项目运营目标书公司年度经营与管理设计公司年度经营与管理设计优化固化简化P P& &A AC CA A要点3：基础建设全景计划全景计划( (可选可选) )关键节点关键节点主项计划主项计划( (可分地区、业态可分地区、业态) )专项计划专项计划( (部分部分) )阶段性成果模版阶段性成果模版要点4：业务表单项目各级计划各种过程表单项目各级计划各种过程表单 编制编制 调整调整 审批审批 节点完成确认节点完成确认各级计划报告格式表单各级计划报告格式表单 部门向公司部门向公司( (月报月报) ) 项目向公司项目向公司( (月报月报) ) 地区向集团地区向集团( (月报、季报月报、季报) )要点5：问题收集建立针对体系的问题回馈机制建立针对体系的问题回馈机制 反馈的渠道反馈的渠道 反馈的方式反馈的方式 反馈的回复反馈的回复 定期分析反馈优化定期分析反馈优化 讨论 3 3讨论话题：讨论话题：1、如何建立项目运营体系？2、如何对项目公司进行管控？谢谢！谢谢！