万科西溪蝶园2期社区商业定位规划报告20201010年年8 8月月万科西溪蝶园未出城西繁华，已入自然西溪 业态组合及落位业态组合及落位2 商街包装方案商街包装方案3 执行方案执行方案4项目概况及定位简析项目概况及定位简析1报告目录报告目录项目概况人口支撑：人口支撑：项目总户数月2500户，一期700户（09年7月交付），二期1698户；未来入住人口约7500-10000人。商业规模：商业规模：一期商铺面积：物业经营用房528.55，二期商铺面积：配套商业2904，物业经营用房1250 ，合计4682.55，介于便利与街坊型商业级别之间按照蝶园7500的入住人口计算，人均商业面积0.6，属于较合理水平。物业形式：物业形式：以沿街住宅底商为主大部分属一层商铺，局部二层一期商铺结构较差，二期商铺结构有所改良；交通条件：交通条件：外部交通：以文一西路为交通主干道内部交通：紫霞路属于非城市主干道，以小区及周边楼盘业主通行为主.西溪湿地及周边社区的配套 现状是商业处在规划启动阶段，商业氛围还未形成，各业态初步规划向品牌化发展。整个区域的商业分布点线状分布，西溪天堂、沃尔玛购物公园、淘宝城等规划形成点式依托的城市级商业；依托文一路西路、天目山路等楼盘线状分布，以发展社区商业为主西溪板块定位：城市级商业西溪板块定位：城市级商业+ +邻里型社区商业邻里型社区商业沃沃尔尔玛玛西溪天堂西溪天堂文一西路社区配套商业天目山路社区配套商业淘淘宝宝城城项目所处板块的商业现状和未来规划区域人口及消费特征区域人口及消费特征项目商圈辐射范围常住人口基数商圈内楼盘总户数人数（按每户3人计）交付年限西溪蝶园250075002009.7西溪里150045002010.5西溪诚园230069002012西溪望庄3009002010.12西溪锦园156468/大华西溪风情1442(1-5期)43262011.4周边农居点20006000/小计小计12187121873059430594时尚、流行、美学，有质感的生活型态与消费形态时尚、流行、美学，有质感的生活型态与消费形态1、该消费群体大多数都属“三高”人群；2、由于与市中心的距离，大多数家庭都有私家车；为了享受,愿意驾车到高档区域去消费3、经常出入中高档消费场所；喜欢好的消费环境,特别是带有娱乐休闲功能的。4、看中商品品牌口碑，到服务好的地方去；5、由于工作、生活压力等，对养生、养颜、保健等消费投入较大；由于工作、生活压力等，对养生、养颜、保健等消费投入较大；总户数及人总户数及人口特征口特征周边商业现周边商业现状及规划状及规划商业面积及商业面积及物业形式物业形式交通情况交通情况以满足小区业主生活消费需求为主的内源性商业街区目前基本属于一穷二白的情况，未来规划围绕西溪湿地形成文化行政区域及社区商业配套商圈。总体可经营商业面积约4700方，以沿街一二层底铺为主。非城市主干道，以小区及周边楼盘业主通行为主西溪蝶园2500户，约7500人，属于“三高”消费人群，除基本生活配套外，对享受型商业业态也存在较高的要求项目分析小结项目分析小结项目市场化定位以满足小区业主生活消费需求为主的内源以满足小区业主生活消费需求为主的内源性商业街区性商业街区物理特征表述：物理特征表述：市场化定位？市场化定位？概念性包装？概念性包装？项目关键词环境环境产品产品业主业主自然、原生态、源文化自然、原生态、源文化万科原创、阳光、植物万科原创、阳光、植物成熟、创新、安逸成熟、创新、安逸项目市场化定位源源创创 生活生活 街区街区西溪湿地是自然之地、生命之源西溪湿地是自然之地、生命之源西溪蝶园是万科原创作品西溪蝶园是万科原创作品对于蝶园业主来讲，家是一切动力的源泉对于蝶园业主来讲，家是一切动力的源泉居住在蝶园，追求一种自然、安逸的生活居住在蝶园，追求一种自然、安逸的生活原创的商业、原创的住宅、原创的生活。原创的商业、原创的住宅、原创的生活。业态组合及落位2商街包装方案3执行方案4项目概况及定位简析1报告目录报告目录业态组合业态组合“生活业态生活业态”商业配套设施商业配套设施问卷比例（）问卷比例（）需求强度等级需求强度等级便利店、超市87强度需求菜场81药店47洗衣店44家政服务40美容美发38中度需求蛋糕32水果店27ATM机26汽车保养、洗车25修鞋、修车6弱度需求洗印中心2数据来源：社区商业模式研究数据来源：社区商业模式研究业态组合业态组合社区商业部分作为销售道具，为住宅提供居社区商业部分作为销售道具，为住宅提供居住价值支撑住价值支撑源业态源业态咖啡茶馆口腔诊所女子美容SPA男子美容书屋音像彩扩“源源创业态创业态”创业态创业态软装花艺艺术画廊琴行手工艺品DIY(陶艺、沙画、巧克力)早教中心(天才宝贝、智高玩具)功能业态分区紫紫 霞霞 街街生活街区生活街区源源创街区创街区源源创街区创街区生生活活街街区区会会所所一期西侧(9号楼商业)业态业态建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积便利店便利店81.4981.4971.0571.05象王洗衣象王洗衣96.696.684.284.2十全十全十美十美便利店便利店象王象王洗衣洗衣房修仓房修仓库库( (社区用社区用房房) )生活生活体验体验馆馆( (社社区用区用房房) )营销营销办公区办公区一期东侧(8号楼)ATMATM业态业态建筑面积建筑面积套内建筑面积套内建筑面积ATMATM56.3156.3147.6347.63药店药店197.81197.8193.6393.63蛋糕蛋糕洗衣洗衣93.6393.6379.1579.15蛋蛋糕糕店店物管物管用房用房药店药店水果水果店店二期1#楼商铺物业管理用房物业管理用房一层一层二层二层咖咖啡啡咖啡咖啡茶馆茶馆茶馆茶馆“创创”业态精品店业态精品店基本基本生活生活配套配套物业物业管理管理用房用房由于二期由于二期1#1#楼商铺在前期全部用做售楼部，建议率先引进咖啡类业态，与售楼楼商铺在前期全部用做售楼部，建议率先引进咖啡类业态，与售楼部结合，为业主和准客户提供休憩场所；部结合，为业主和准客户提供休憩场所；其他业态待售楼部撤场之后，再进行引导性招商，实现业态规划其他业态待售楼部撤场之后，再进行引导性招商，实现业态规划二期2#楼商铺会所会所一层一层二层二层足浴足浴早教早教中心中心口口腔腔软装软装花艺花艺口口腔腔足足浴浴早教早教中心中心软装软装花艺花艺精精品品店店精精品品店店精精品品店店精精品品店店会所会所会所内会所内部架设部架设楼梯楼梯儿童游乐儿童游乐区区瑜伽区瑜伽区会所区域的儿童游乐区和瑜伽区建议招商现行，在楼盘销售阶段作为销售道具；会所区域的儿童游乐区和瑜伽区建议招商现行，在楼盘销售阶段作为销售道具；其他业态在后期商铺销售之后，进行引导性招商。其他业态在后期商铺销售之后，进行引导性招商。二期3#楼商铺书屋书屋3030女子美容女子美容SPASPA音像音像3030彩扩彩扩3030书屋书屋3030音像音像3030彩扩彩扩3030男子美容男子美容精品业态店精品业态店目标业态目标业态需求面积需求面积最短租期最短租期代表商家代表商家便利店80-1005快客、可的、喜士多、城市超市洗衣店60-803大佳、阿尔莎、象王洗衣、伊尔萨洗衣、卡柏洗衣药店60-805润驰、尽心、海王，武林、胡庆余堂ATM20-505国有四大银行、招行、广发、浦发西点店60-1005丹比、欧香、元祖、面包新语、浮力森林、克丽丝汀儿童游乐区120-1505玩具反斗城、智高玩具瑜伽健身100-1203宝丽姿 、舒适堡、静园咖啡150-2005两岸、迪欧、蓝山美容店200-2505佐登妮丝、自然美、克丽缇娜、思研丽足浴150-2003佳优子、姗娜娜、足道茶馆150-2003心源、径山、和茶馆早教中心150-2003天才宝贝、新爱婴、全能宝贝宠物店60-803宠物情缘花艺店40-603唯尚、良友、天堂鸟、原野家纺软装店80-1503豪胜特、水星家纺音像店60-803海天、博雅、碟海书店60-803满艇芳、晓枫彩扩店60-803柯达、富士业态组合业态组合一期一期生活生活街区街区二期二期销售销售道具道具其他其他规划规划业态业态业态生存分析业态生存分析业态常住人口要求（户）便利店700-1000蛋糕店3500-4000水果店800-1200洗衣店1800-2000（季节性）药店1800-2000（人口年龄结构有关）银行-中介10万产权面积餐饮4000-5000（中餐为例）美容1300-1500（小区品质有关）美发1000-1300咖啡-1 1、项目、项目的远景？的远景？2 2、前期的开店投、前期的开店投入成本？入成本？3 3、非适商、非适商期的营运期的营运风险？风险？商家会关心三个问题商家会关心三个问题数据来源：赢商数据来源：赢商商家库商家库业态组合及落位2商街包装方案3执行方案4项目概况及定位简析1报告目录报告目录商业环境氛围的打造商业环境氛围的打造环境效果：除了物业硬件条件外,建议增加能渲染商业氛围的夜景灯光照明、霓虹灯、商业小品、休憩区坐椅等。导示系统：商业街区的店招、側招、灯箱、看版、门牌号码、导示水牌、导视系统、禁止提示等。导视系统应设置在醒目位置，对消费人群起显著的指示作用。商业营销系统：道旗、宣庆旗、招帖、公告栏、宣传册等。公共设施：公共卫生间、垃圾箱、垃圾站等。绿化：树冠不应遮蔽住店招和入口，以免影响商铺的可视性和人流动线。即然是蝶园即然是蝶园源创生活街区，那么商业环境氛围的打造也源创生活街区，那么商业环境氛围的打造也要体现相关的元素：自然、原创、生活、商业要体现相关的元素：自然、原创、生活、商业商街精神堡垒参考商街座椅参考路路旗旗参参考考店店侧侧招招参参考考店侧招、路旗参考商业小品参考灯光实景意向图商街灯光参考导视系统商街园艺参考