潮白河潮白河孔雀城项目孔雀城项目市场定位报告市场定位报告2008年年8月月第一篇第一篇 本项目核心价值挖掘本项目核心价值挖掘从三个孔雀城项目对比分析，探求潮白从三个孔雀城项目对比分析，探求潮白河孔雀城的核心特性。河孔雀城的核心特性。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析固安县固安县固安县固安县安平镇安平镇安平镇安平镇潮白新城潮白新城潮白新城潮白新城香河县香河县北京北京北京北京1、大区位价值：潮白河孔雀城处于北京、大区位价值：潮白河孔雀城处于北京“正东正东”区位，地段价值较高。区位，地段价值较高。项目永定河大运河潮白河潮白河区位正南东南正东正东在三个项目中，本项目所在东部区在三个项目中，本项目所在东部区域人群的购房款占收入比重最高域人群的购房款占收入比重最高p北京东部人口多为有稳定收入的人群，收入用于购房比率最高p北京东南部发展加工业，收入用于持续投入生产的比重较高，置业比率较低p北京南部发展物流、零售业，收入用于生意流通比重较大，置业比率较小青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析固安县固安县固安县固安县安平镇安平镇安平镇安平镇潮白新城潮白新城潮白新城潮白新城香河县香河县北京北京北京北京2、绝对距离：潮白河孔雀城距北京市内、绝对距离：潮白河孔雀城距北京市内30公里，绝对距离近。公里，绝对距离近。项目永定河大运河潮白河潮白河距离39公里43公里30公里公里30303030公里公里公里公里43434343公里公里公里公里39393939公里公里公里公里青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析3、自驾车条件：交通可达性一般，距离高速出口相对较远，途中成熟度较差。、自驾车条件：交通可达性一般，距离高速出口相对较远，途中成熟度较差。项目永定河大运河潮白河潮白河自驾车高速直达高速高速村庄高速村庄武兴路友谊大桥本项目首开区路线1路线2路线3本项目p路线1：102国道向南一段乡路p路线2：经过友谊大桥沿河堤路和渠进入项目p路线3：经过友谊大桥直行走新路目前走路线目前走路线3至项目，新修道路至项目，新修道路但周边环境一般，未能体现出本但周边环境一般，未能体现出本项目的最大临潮白河资源。项目的最大临潮白河资源。路线路线2沿河堤路通往本项目是能沿河堤路通往本项目是能最大化体现项目的水景价值，是最大化体现项目的水景价值，是更佳选择。更佳选择。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析4、公共交通系统：公交系统不完善，到达性弱。、公共交通系统：公交系统不完善，到达性弱。项目永定河大运河潮白河潮白河公交1趟1趟2趟趟线路一 京哈燕郊现状县、乡级公路项目 可乘坐930至燕郊再打车至本项目线路二 京通通州城区武兴路友谊大桥项目 可乘坐北京游乐园-大厂的938或地铁八通线至土桥站，转坐小巴车 线路三 京沈漷县武兴路友谊大桥项目；线路 自驾车路线 公交路线青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目潮白河潮白河“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析5、自然资源：本项目紧靠、自然资源：本项目紧靠“河、渠河、渠”，景观资源在全北京也属上乘。，景观资源在全北京也属上乘。项目永定河大运河潮白河潮白河自然资源较好一般最好最好青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析6、区域现状配套：潮白新城尚处整体规划阶段，区域成熟尚需时日。、区域现状配套：潮白新城尚处整体规划阶段，区域成熟尚需时日。在三个项目中，潮白河孔雀城的各项配套均无，而产业和休闲配套大运河孔雀城占在三个项目中，潮白河孔雀城的各项配套均无，而产业和休闲配套大运河孔雀城占优，市政配套固安孔雀城占优。优，市政配套固安孔雀城占优。项目永定河大运河潮白河潮白河产业配套产业园香河家具城无无生活配套无无无无休闲配套无酒店、会展、度假无无市政配套县城学校、医院无无无青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析7、产业支撑力度：本项目是潮白新城第一个开发居住项目，产业带动将滞后。、产业支撑力度：本项目是潮白新城第一个开发居住项目，产业带动将滞后。大厂现代服务业基地的产业定位是：大厂现代服务业基地的产业定位是：现代服务业民生产业现代服务业民生产业产业拟重点发展的细分产业现代服务业ITO/BPO文化创意产业教育培训、休闲旅游、现代物流民生产业食品饮料制造及批发五金家电制造及批发文体用品制造及批发家居装饰制造及批发纺织服装制造及批发项目永定河大运河潮白河潮白河城市化进程相对快慢慢慢青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“孔雀城孔雀城”项目对比分析项目对比分析项目项目永定河永定河大运河大运河潮白河潮白河区位正南东南正东正东绝对距离39公里43公里30公里公里自驾车高速直达高速直达高速距高速出口相对较远，距高速出口相对较远，现状环境一般现状环境一般公交系统少少少自然资源较好一般最好最好市政配套县城学校、医院县城学校、医院无无无城市化进程相对快相对快慢慢慢青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势核心优势1：北京正东北京正东大区位价值突出！大区位价值突出！但同时也面临最大的劣势最大的劣势：河北大厂河北大厂区域认知度低！区域认知度低！对策1、交通条件的短期内改善，尤其的针对、交通条件的短期内改善，尤其的针对自驾车通达性的改善；自驾车通达性的改善；2、河堤路的建设让客户能直观感受到、河堤路的建设让客户能直观感受到临潮白河的景观优势。临潮白河的景观优势。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性相比永定河孔雀城项目，本项目核心优势核心优势2：潮白河、群英渠潮白河、群英渠稀缺的水资源！稀缺的水资源！北京一向缺水，所以：放大放大q做足做足“水水”的文章，将水价值的文章，将水价值最大化，提升宗地价值；最大化，提升宗地价值；q首开区更要做到景观先行，塑首开区更要做到景观先行，塑造亲水别墅形象。造亲水别墅形象。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目潮白新城“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性从所处区域城市化发展水平来判断项目属性，相比永定河孔雀城项目，本项目同样是郊区化居住属性明显！郊区化居住属性明显！我们可以看到对大厂潮白新城的城市功能规划是：未来将与北京东部组团式的通州未来将与北京东部组团式的通州新城和燕郊的规模相均衡。新城和燕郊的规模相均衡。p大厂位于京津的过渡带p距离北京更近，距离北京市中心40公里p距离CBD核心30公里p大厂距离北京东南两大居住板块通州和亦庄分别为15公里和20公里青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目n大厂与燕郊类比大厂与燕郊类比大厂比燕郊滞后发展大厂比燕郊滞后发展5-8年的时间，并年的时间，并且交通等客观属性不及燕郊，燕郊前且交通等客观属性不及燕郊，燕郊前期也是以低密度住宅为主。期也是以低密度住宅为主。燕郊大厂与京距离40公里40公里市政交通102国道快速路公共交通公交930地铁8通线倒小巴区域配套成熟不成熟住宅发展5年0.5年区域认知度较高极低p同样与北京一河之隔，同样的距离，同样位于北京东部，同享潮白河资源p经过5年的发展，燕郊的房地产市场经历了被漠视到认知到追捧的阶段“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性本项目所在潮白新城区域成长属性判断本项目所在潮白新城区域成长属性判断青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目n燕郊发展历程梳理燕郊发展历程梳理郊区化生活方式的倡导“大北京”区域发展基础设施建设完善性价比吸引完善公交配套政策限制北京产业外迁区域发展加速近郊外省市边缘区近郊外省市边缘区域域大北京郊区化生态大北京郊区化生态居住区居住区北京卧城北京卧城工业区配套居住区工业区配套居住区低密度别墅产品低密度别墅产品 （和安花园一期）公寓公寓（上上城）高密度别墅产品高密度别墅产品（和安花园三期达观别墅）普通住宅普通住宅（紫竹园）q燕郊10年逐步打造北京新城，区域配套日益成熟，且潜力很大，因本区域不具备类似动力因素，因此本项目应利用其成熟度带来的“引流效应”q燕郊别墅类产品从“二到一”、中产回归等趋势对本项目具有很强参考性q相对可快速的过渡到1.5居甚至第一居所北京新城北京新城第一居所第一居所满足当地需求高端产品满足高端客高端产品满足高端客户需求户需求中端产品，客源泛化中端产品，客源泛化“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性本项目所在潮白新城区域成长属性判断本项目所在潮白新城区域成长属性判断青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目发展郊区化居住功能发展郊区化居住功能向功能完备的产业区向功能完备的产业区方向迈进方向迈进道路交通改善道路交通改善区域认知度提高区域认知度提高产业的逐渐发展产业的逐渐发展区域配套逐步完善区域配套逐步完善潮白新区发展方向潮白新区发展方向潮白新区条件潮白新区条件5-10年年10-15年年时间时间“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性本项目所在潮白新城区域成长属性判断本项目所在潮白新城区域成长属性判断京沈高速京沈高速京哈公路京哈公路潮白河潮白河通州通州大厂大厂燕郊燕郊夏垫夏垫西集西集青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目郊区化、低密度特征郊区化、低密度特征城市化特征显现，向新市镇迈进城市化特征显现，向新市镇迈进发展郊区化居住发展郊区化居住产业区功能完备产业区功能完备方向迈进方向迈进潮白新区潮白新区5-10年年10-15年年本项目各发展阶段判断本项目各发展阶段判断本项目本项目“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”项目特性项目特性相比永定河孔雀城项目，本项目入市时间入市时间：市场风险大，不确定因素更多市场风险大，不确定因素更多！q谨慎性价比、抗风险能力谨慎性价比、抗风险能力q“孔雀城孔雀城”已取得的成功经验已取得的成功经验项目入市时间市场环境永定河孔雀城2005-2007年波峰北京房地产市场大幅上升阶段大运河孔雀城2007-2008年调整阶段下行线，政策年潮白河孔雀城2009年中下旬后奥运时期，不确定青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“潮白河潮白河孔雀城孔雀城”定位方向：定位方向：需借鉴需借鉴“孔雀城模式孔雀城模式”中的：中的：q“别墅生活、别墅生活、小镇小镇魅力魅力”，而不是新市镇；，而不是新市镇；q坚持坚持“低密度低密度”；q坚定不移的坚定不移的“大北京大北京”；q抓住抓住“主动郊区化主动郊区化的的首次别墅置业者首次别墅置业者”；q把握把握“高性价比高性价比”。同时做到同时做到“升级升级”：q“水水”资源的最大化挖掘；资源的最大化挖掘；q系统的系统的“小镇规划理念小镇规划理念”，提供完备的配套。，提供完备的配套。第二篇第二篇 本项目市场空间探寻本项目市场空间探寻青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目竞争市场研究本项目竞争市场研究本项目以竞争点、线、面三部分对供应市场情况进行了分析本项目以竞争点、线、面三部分对供应市场情况进行了分析点：燕郊点：燕郊线：通州一线线：通州一线面：东南面：东南1小小时交通圈时交通圈本项目青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目星河皓月星河皓月纳丹堡纳丹堡美林湾美林湾纳丹堡纳丹堡威毕欧溪谷威毕欧溪谷夏威夷北岸夏威夷北岸东方夏威夷东方夏威夷潮白人家潮白人家达观别达观别墅墅华堂高尔夫别华堂高尔夫别墅墅天洋城天洋城上上城上上城上京壹世界上京壹世界美丽乡村美丽乡村别墅项目别墅项目普通住宅项目普通住宅项目点点燕郊市场分析燕郊市场分析项目分布情况项目分布情况燕郊的低密度项目主要分布在潮白河沿岸，与本项目共享一条潮白河燕郊的低密度项目主要分布在潮白河沿岸，与本项目共享一条潮白河青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目项目名称项目名称占地（万平方米）占地（万平方米）建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）容积率 存量面积（万平方米）存量面积（万平方米）夏威夷北岸夏威夷北岸10.5373.535威毕欧溪谷威毕欧溪谷3.411.33.39纳丹堡纳丹堡33.3902.750美林湾美林湾2550220天洋城天洋城421603.8120上上城上上城1204003.313.5星河皓月星河皓月40.9922.230上京壹世界上京壹世界34.81002.9120潮白人家潮白人家371002.795合计合计344.91040.32-4492.5普通住宅市场分析普通住宅市场分析供给量供给量p燕郊普通住宅市场目前主要大盘项目的市场存量接近500万平米p存量土地300万平米p容积率在2-4之间竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析燕郊的普通住宅项目呈现高密度形态，供应量巨大，市场竞争激烈燕郊的普通住宅项目呈现高密度形态，供应量巨大，市场竞争激烈青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目普通住宅市场分析普通住宅市场分析主力户型分析主力户型分析p燕郊普通住宅市场主力户型为两居，面积在80-90平方米，其次为5070平方米的一居，面积在100平方米以上的大户型较少p普通住宅主力户型总价在40万元左右项目名称项目名称总户数总户数主力户型（平方米）主力户型（平方米）夏威夷北岸夏威夷北岸340080-90威毕欧溪谷威毕欧溪谷109580-90纳丹堡纳丹堡900080-90美林湾美林湾400050-80天洋城天洋城一期350070-85上上城上上城4期5500套50-90星河皓月星河皓月3期4000套80-100上京壹世界上京壹世界60-80潮白人家潮白人家一期2400套50-90竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析燕郊的普通住宅供应项目以低总价的中小户型为主燕郊的普通住宅供应项目以低总价的中小户型为主青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目普宅市场普宅市场客群分析客群分析竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析燕郊的普宅市场的购房升级客群成为本项目客群的可能燕郊的普宅市场的购房升级客群成为本项目客群的可能性较小，较难成为本项目的目标客户性较小，较难成为本项目的目标客户客群类型性质市场敏感度需求户型特点升级需求1在北京工作买不起房婚龄期的年轻人刚性需求极强50-90CBD小白领，过渡房进入北京购房2外地打工家庭刚性需求极强80-120打算长期居住进入北京购房3半投资半养老的工薪阶层半刚性需求较强90-120养老居住郊区低密度住宅5投机客非刚性需求极强50-90进出快，在市场不好的情况下急于出货投资市区项目青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目普通住宅普通住宅销售及价格变化分析销售及价格变化分析p燕郊普宅市场2005年到2007年价格飞跃增长，2007年燕郊区域的房价每平米在6000元左右p2008年，价格回落到目前的5300元/平方米左右p销售量较2007年下降了70%，竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析项目名称项目名称月均销售月均销售套数套数主力户型总主力户型总价价( (万元万元) )销售均价销售均价（元（元/ /平方米）平方米）夏威夷北岸夏威夷北岸3040.8-465100威毕欧溪谷威毕欧溪谷3045.6-51.35700纳丹堡纳丹堡4046-51.85750美林湾美林湾4027-43.25400天洋城天洋城3032.8-404680上上城上上城10021.5-38.74300星河皓月星河皓月3042.4-535300上京壹世界上京壹世界27.6-36.8预计4600潮白人家潮白人家3026-46.85200燕郊受到观望大势的影响较为严重，相比较北京的普宅项目价量齐缩的燕郊受到观望大势的影响较为严重，相比较北京的普宅项目价量齐缩的程度更重，说明远郊的普宅项目抗风险能力较弱程度更重，说明远郊的普宅项目抗风险能力较弱青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p燕郊在售别墅项目4个p市场存量约14万平方米p据知情人士透露，燕郊近几年不批低密度土地项目名称项目名称占地（万平方米）占地（万平方米）建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米） 市场存量（万平方米）市场存量（万平方米）东方夏威夷5423.92华堂高尔夫庄园100（包括高尔夫球场）5.953美丽乡村5385和安花园 达观别墅56.621.54合计2645914竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析别墅市场别墅市场供应量供应量燕郊别墅的供应量和数都较少，近几年的潜在供应很少。燕郊别墅的供应量和数都较少，近几年的潜在供应很少。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p燕郊别墅主力均价在1-2万元之间项目名称项目名称物业类型物业类型售价（元售价（元/ /平方米）平方米）东方夏威夷独栋独栋：20000华堂高尔夫庄园独栋 16000-20000美丽乡村独栋 9000达观别墅独栋 12000均价独栋14000别墅市场别墅市场价格价格燕郊别墅价格较高，独栋别墅均价燕郊别墅价格较高，独栋别墅均价15000元元/平米，联排平米，联排14000元元/平米平米项目名称项目名称物业类型物业类型售价（元售价（元/ /平方米）平方米）东方夏威夷联排联排 14000竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢p目前市场存量不足200套项目名称项目名称开盘时间开盘时间套数套数剩余剩余月均销售月均销售东方夏威夷2004.12独栋：186 联排：60独栋：20 联排：35华堂高尔夫庄园2005.8131205美丽乡村2006.472301.5达观别墅2001.76171005合计183竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析别墅市场别墅市场销售分析销售分析燕郊别墅销售燕郊别墅销售“双慢双慢”慢节奏开发、慢节奏销售，别墅市场慢节奏开发、慢节奏销售，别墅市场的客户认知度较低的客户认知度较低青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p燕郊区域的别墅开发时间较早，销售速度较慢p目前市场存量不足200套项目名称项目名称客户客户东方夏威夷常在CBD区域工作生活CEO、私企老板、机关事业单位领导等华堂高尔夫庄园香港、台湾及国外的商人（开发商客户资源）美丽乡村通州的生意人，对生活精致度要求不高又渴望别墅生活达观别墅机关单位退休养老、投资竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析别墅市场别墅市场客户分析客户分析燕郊别墅的实际成交客户以京东北部工作、通州以及外籍人燕郊别墅的实际成交客户以京东北部工作、通州以及外籍人士为主士为主青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目竞争区域分析竞争区域分析燕郊市场分析燕郊市场分析小结小结普通住宅高密度。普通住宅高密度。由于燕郊的交通优势，经过5年区域推广，公共交通的改善、配套逐步成熟,认知度提高，区域已经从中低密度第二居所转型到高密度第一居所为主，近年中低密度土地停批别墅供应少，且高总价。别墅供应少，且高总价。目前的别墅供应均是以前的盘的后期，以独栋为主，单价在1-2万之间，总价超过300万/套。低密度、经济型、类别墅市场空间较大。低密度、经济型、类别墅市场空间较大。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目珠江奥古斯塔城邦珠江奥古斯塔城邦阳光华尔兹阳光华尔兹北美佳苑北美佳苑尚东庭尚东庭 龙湖龙湖花盛香醍花盛香醍金隅金隅七零九零七零九零运河明珠家园运河明珠家园武夷水岸花城武夷水岸花城新通国际花园新通国际花园阿尔法社区阿尔法社区世纪星城三期世纪星城三期财富东方财富东方富新园富新园DBC加州小镇加州小镇项目分布情况项目分布情况通州一线供应分析通州一线供应分析通州别墅项目主要分布在通州的边缘地区，主要供应中高密度住宅为主通州别墅项目主要分布在通州的边缘地区，主要供应中高密度住宅为主青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目项目名称项目名称占地占地建筑面积建筑面积容积率容积率金隅七零九零8.6182.09 新通国际花园9.421.72.31 武夷水岸花城5.58.11.47 运河明珠家园5.6122.14 财富东方3.5102.86 世纪星城三期7.5152.00 阿尔法社区14.6221.5 DBC加州小镇10181.80 富新园1.352.21.63 合计66.05127p通州区普宅供应面积达到127万平方米p通州区普宅项目容积率一般在1.5-2.5之间p该区项目的体量一般在10-20万平方米，通州一线供应分析通州一线供应分析普宅市场普宅市场供应量供应量通州普宅供应量较大，项目多为中小型规模为主，大盘项目较少通州普宅供应量较大，项目多为中小型规模为主，大盘项目较少青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p通州区普通住宅项目均价一般在7500-9500元/平方米，仅有世纪星城突破11000元/平方米p该区主力户型面积主要为80-100平方米，总价多在60-85万，大户型在100万以上通州一线供应分析通州一线供应分析普宅市场普宅市场总价分析总价分析通州普宅主力户型总价较高，已经超过百万元通州普宅主力户型总价较高，已经超过百万元项目名称项目名称均价（元均价（元/ /平米）平米）主力户型（平方米）主力户型（平方米）主力总价（万元）主力总价（万元）金隅七零九零770080-9061.6-69.3新通国际花园860085-9073.1-77.4武夷水岸花城760085-10064.6-76运河明珠家园990090-11089-109财富东方700080-10056-78世纪星城三期1100090-10099-110阿尔法社区850085-9072-76.5DBC加州小镇830090-10074.7-83富新园930060-9055.8-83.7合计7000-1100080-10056-110青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目楼盘名称楼盘名称户数户数占地占地( (万平方米万平方米) )建筑面积（万平方米）建筑面积（万平方米）龙湖龙湖花盛香醍花盛香醍 9.814.3珠江珠江奥古斯塔城邦奥古斯塔城邦133100尚东庭尚东庭 5861312.8阳光华尔兹阳光华尔兹4008035北美佳苑北美佳苑22215.410合计合计1208251172p通州区域别墅总供应量为172万平米p除了珠江奥古斯塔城邦为大盘以外，其它项目为中小型项目通州一线供应分析通州一线供应分析别墅市场分析别墅市场分析供应量供应量通州别墅项目不多，总体供应量较少，仅有珠江一个大盘，已为中后期开发通州别墅项目不多，总体供应量较少，仅有珠江一个大盘，已为中后期开发青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型容积率容积率龙湖龙湖花盛香醍花盛香醍 7层半至8层半的别邸和叠拼1.46 珠江珠江奥古斯塔城邦奥古斯塔城邦联排、叠拼0.75 尚东庭尚东庭 联排 叠拼0.98 阳光华尔兹阳光华尔兹独栋、联排、双拼、并联别墅0.44 北美佳苑北美佳苑双拼.叠拼.联排0.65 p通州区别墅市场物业类型多样，包括独栋、联排、双拼、叠拼、并联、别邸p通州别墅容积率大多在0.5-1之间，龙湖花盛香醍容积率接近1.5通州一线供应市场分析通州一线供应市场分析别墅市场分析别墅市场分析产品分析产品分析通州类别墅容积率在通州类别墅容积率在0.5-1之间，产品类型较为丰富，唯独没有合院产品之间，产品类型较为丰富，唯独没有合院产品青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型价格价格 （元）（元）主力总价（万元）主力总价（万元）龙湖龙湖花盛香醍花盛香醍 7层半至8层半的别邸和叠拼13500216-365珠江珠江奥古斯塔城邦奥古斯塔城邦联排、叠拼13000390-416尚东庭尚东庭 联排 叠拼14000291-350阳光华尔兹阳光华尔兹独栋、联排、双拼、并联别墅12000-16000480-800北美佳苑北美佳苑双拼.叠拼.联排14000420-850均价均价13000p通州的别墅价格在12000-17000元/平方米通州别墅通州别墅价格价格通州别墅的均价在通州别墅的均价在1.3万元之间，总价在万元之间，总价在220-800万元之间万元之间通州一线供应分析通州一线供应分析青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目竞争区域分析竞争区域分析通州一线市场分析通州一线市场分析小结小结高性价比的类别墅产品优势明显。高性价比的类别墅产品优势明显。通州普宅供应量减少，大盘更少，主力总价较高，突破百万元。通州类别墅产品多样化，唯独没有合院产品通州类别墅产品多样化，唯独没有合院产品通州别墅市场单价总价均较高，单价均在通州别墅市场单价总价均较高，单价均在1.2万元以上，联排别墅总价万元以上，联排别墅总价多在多在400-800万之间，即使叠拼产品总价也超过万之间，即使叠拼产品总价也超过200万。万。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目 交通导向辐射状高速公路沿线 同心圈层大兴燕郊0.50.5小时交通圈小时交通圈1.01.0小时交通圈小时交通圈廊坊京哈京沈京津塘京开固安0.5-10.5-1小小时时之之间间交交通通圈圈：通州、燕郊、大兴1 1小时交通圈：小时交通圈：廊坊、固安本项目本项目扇面扇面东南部交通圈别墅供应市场分析东南部交通圈别墅供应市场分析交通圈交通圈本项目与顺义燕郊大兴同属于本项目与顺义燕郊大兴同属于0.5小时和小时和1.0小时之间的交通圈层，具有良好小时之间的交通圈层，具有良好的发展潜力的发展潜力通州青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目1357通州1.美一栋2.珠江国际城3.尚东庭4.龙湖花盛香醍5.运乔嘉园6.阳光华尔兹7.盛通绿色家园8.北美佳苑1617181920大兴15.辰翰府16.果岭假日17.中央公馆18.亲亲我家19.翡翠城20.独墅逸致2分布情况分布情况948615扇面扇面东南部交通圈别墅供应市场分析东南部交通圈别墅供应市场分析扇面上与项目所处同一圈层的别墅供应密度较小，扇面上与项目所处同一圈层的别墅供应密度较小，1小时圈外供应密度大小时圈外供应密度大141固安21.孔雀城101112燕郊9.达观别墅10.华堂高尔夫11.美丽乡村12.东方夏威夷廊坊13.挪威的森林14.大运河孔雀城13青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目板块板块项目名称项目名称单价（元单价（元/ /平方米）平方米）总价区间（万元）总价区间（万元）大兴果岭假日10000200-530独墅逸帜8800200-230大厂挪威的森林预计8000200-350固安孔雀城7000-9000250-350香河大运河孔雀城7000-9000200-300均价8500200-300价格分析价格分析独栋独栋p扇面上排除燕郊的独栋类产品单价在8000元16000元/平方米之间p总价在200-500万和700-1000万两个价格区间扇面上其他区域独栋别墅均价扇面上其他区域独栋别墅均价8500元元/平米，平均套总价为平米，平均套总价为200-500万元万元扇面扇面东南部交通圈别墅供应市场分析东南部交通圈别墅供应市场分析青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目所属区域项目名称单价（元/平方米）总价区间（万元）大兴亲亲我家8000220-280翡翠城8500200-210固安永定河孔雀城5500336-450大厂挪威的森林预计6500150-280香河大运河孔雀城5000150-250均价6500p联排产品的单价在0.9-1.5万元/平方米之间p联排产品总价在200-300-400万元之间联排产品的单价在联排产品的单价在6500元元/平米，总价在平米，总价在200-400万元之间万元之间价格分析价格分析联排联排扇面扇面东南部交通圈别墅供应市场分析东南部交通圈别墅供应市场分析青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目小结小结一般以独栋、联排和叠拼产品为主。一般以独栋、联排和叠拼产品为主。东南部经济型第二居所别墅总价都在东南部经济型第二居所别墅总价都在200万元万元/套以上。套以上。扇面上大兴的别墅价格最低。扇面上大兴的别墅价格最低。扇面扇面东南部交通圈别墅供应市场分析东南部交通圈别墅供应市场分析总价在总价在100-200万的高性价比的中低密度类别墅产品有万的高性价比的中低密度类别墅产品有较大的市场空间较大的市场空间青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目结论结论q从多维度的市场分析后，发现从多维度的市场分析后，发现“低密度产品低密度产品”仍然是市场稀缺的仍然是市场稀缺的，而百万平米的低密度社区更是不可多得；而百万平米的低密度社区更是不可多得；q套总价在套总价在100-200万之间的别墅产品竞争优势明显万之间的别墅产品竞争优势明显，目前该价格区，目前该价格区间以孔雀城操作的间以孔雀城操作的2个项目为主个项目为主联排别墅主力总价集中在400-800万/套叠拼别墅主力总价集中在180-300万/套本项目市场空间探测本项目市场空间探测建议潮白河建议潮白河孔雀城坚持孔雀城坚持“孔雀城高性价比低密度小镇孔雀城高性价比低密度小镇”的市场印象的市场印象第三篇第三篇 本项目市场定本项目市场定位位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目综合分析本项目综合分析 规模大规模大相应的配套需求相应的配套需求销售周期长销售周期长风险分散风险分散物业功能复合物业功能复合档次划分档次划分客群放大客群放大大盘大盘大盘大盘：本项目占地面积：本项目占地面积120公顷，地上建筑面积公顷，地上建筑面积120万平方米万平方米销售压力大销售压力大区域发展区域发展青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目区位区位区位区位：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱：认可度不高，目前不成熟，受外部影响弱内部造势内部造势外部借势外部借势内部营造内部营造向潮白河靠拢向潮白河靠拢本项目综合分析本项目综合分析 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目交通交通交通交通：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够：目前条件一般，偏向第二居所，但支持力度不够建议修河堤路建议修河堤路潮白河、群英渠潮白河、群英渠潮白河、群英渠潮白河、群英渠：水环境较好，有利于环境营造：水环境较好，有利于环境营造对对水景的充分利用水景的充分利用本项目综合分析本项目综合分析 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目市场市场市场市场：整体利好，目前低密度市场总体稀缺：整体利好，目前低密度市场总体稀缺先期推联排先期推联排/合院产品合院产品类别墅有一定市场空白类别墅有一定市场空白作为长线开发准备作为长线开发准备本项目综合分析本项目综合分析 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目地块地块地块地块：内部价值不均：内部价值不均联排联排/合院先期入市合院先期入市控制总价控制总价拉高卖中拉高卖中档次划分档次划分现金流：现金流：现金流：现金流：稳定回收，风险控稳定回收，风险控制，先期的回款要求制，先期的回款要求物业组合物业组合本项目综合分析本项目综合分析 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目规模大规模大规模大规模大：容积率低：容积率低区位区位区位区位：大区位价值高，但目前不成熟：大区位价值高，但目前不成熟交通交通交通交通：目前一般，偏向第二居所：目前一般，偏向第二居所水系水系水系水系：水环境好：水环境好市场市场市场市场：整体利好，经济型类别墅有一定：整体利好，经济型类别墅有一定市场空白市场空白地块地块地块地块：内部价值不均：内部价值不均现金流：现金流：现金流：现金流：稳定回收，风险控制，先期的稳定回收，风险控制，先期的回款要求回款要求配套需求配套需求客群放大客群放大长线考虑长线考虑造势造势内部造势内部造势“先修路先修路”靠向中央靠向中央档次划分档次划分拉高卖中拉高卖中低密先行低密先行景观先行景观先行复合性，整复合性，整体高档体高档区域增值区域增值成熟的郊区化成熟的郊区化生活生活联排联排/合院先合院先行行本项目综合分析本项目综合分析 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“新中产家庭新中产家庭”的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活的实现亲情梦想的成熟水乡小镇生活亲情别墅亲情别墅水乡小镇水乡小镇本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“新中产家庭新中产家庭”描述：描述：p企事业单位高级管理人员企事业单位高级管理人员：年龄：年龄30-40岁，受过高等教育，工作繁忙，北京有岁，受过高等教育，工作繁忙，北京有一套房，孩子还小，接父母过来照顾孩子，一套房，孩子还小，接父母过来照顾孩子，渴望家庭团聚、亲情温暖；渴望家庭团聚、亲情温暖；p外地在京的生意人外地在京的生意人：年龄：年龄25-50岁，一般文化程度较低，创业起步阶段条件艰岁，一般文化程度较低，创业起步阶段条件艰苦，与家人孩子分离，充分体会挫折和孤独，生意做大后接家人孩子来京生活，苦，与家人孩子分离，充分体会挫折和孤独，生意做大后接家人孩子来京生活，由于体会生意场上现实的残酷和人与人赤裸裸的关系由于体会生意场上现实的残酷和人与人赤裸裸的关系 ，极度渴望亲情温暖；极度渴望亲情温暖；p北京高干子女北京高干子女：年龄：年龄28-35岁，在国外不但抛弃了自己年轻时一贯骄傲和玩世岁，在国外不但抛弃了自己年轻时一贯骄傲和玩世不恭，也体会到漂泊的空虚和温暖的家庭的难能可贵，留洋归来，步入婚姻，不恭，也体会到漂泊的空虚和温暖的家庭的难能可贵，留洋归来，步入婚姻，渴望与父母孩子相守，享受天伦渴望与父母孩子相守，享受天伦p北京企事业单位退休老干部北京企事业单位退休老干部：年龄：年龄55-65岁，为国家贡献了一辈子的青春，把岁，为国家贡献了一辈子的青春，把儿女培养成才，成家立业，找个接近自然有生活方便的地方养老吧，但是不能儿女培养成才，成家立业，找个接近自然有生活方便的地方养老吧，但是不能离北京太远，离北京太远，有时候还要看看孙子呢有时候还要看看孙子呢p创意行业艺术人员创意行业艺术人员：年龄：年龄25-50岁，自然景观好的地方能带给创作的冲动和灵岁，自然景观好的地方能带给创作的冲动和灵感感p。本项目市场定位本项目市场定位 极度渴望亲情温暖的人群极度渴望亲情温暖的人群青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目营造亲情氛围营造亲情氛围缺什么？缺什么？软件上：软件上：缺乏成熟的郊区化高品质生活方式硬件上：缺乏硬件上：缺乏儿童相关的：教育，娱乐健康相关的：医疗，保健生活配套： 超市，商店休闲娱乐： 营造高尚而成熟的郊区化生活方式营造高尚而成熟的郊区化生活方式居住交往休闲消费居住本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“镇镇”的核的核心心小镇高档物业配比物业配比价格门槛价格门槛专属化要求专属化要求复合功能复合功能亲情别墅亲情别墅水乡小镇水乡小镇本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目“小镇小镇”开发理念开发理念“小镇开发原则小镇开发原则”：以可持续发展的原则：以可持续发展的原则 ，从城市的角度出发、动，从城市的角度出发、动态的看待整个项目的规划发展态的看待整个项目的规划发展小城镇居住要素小城镇居住要素复合复合复合复合1、复合有机功能，各功能之间能、复合有机功能，各功能之间能够互相促进，提供盈利所需要的客够互相促进，提供盈利所需要的客户群户群居住居住娱乐娱乐酒店酒店服务服务会议会议商业商业停车停车餐饮餐饮其他其他本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目小镇居住要素小镇居住要素人的尺度人的尺度人的尺度人的尺度2、步行距离，、步行距离，10分钟原则即各种物分钟原则即各种物业功能应有机组合，步行十分钟可以业功能应有机组合，步行十分钟可以到达（半径到达（半径500米）米）“小镇小镇”开发理念开发理念本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目小镇居住要素小镇居住要素交往交往交往交往3、居住邻里，设施多样便利、居住邻里，设施多样便利提倡住提倡住户相互间的沟通，重塑邻里关系，户相互间的沟通，重塑邻里关系，满足现代人情感交流的需要满足现代人情感交流的需要邻里居住概念邻里居住概念“小镇小镇”开发理念开发理念本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目小镇居住要素小镇居住要素个性化、可识个性化、可识个性化、可识个性化、可识别性别性别性别性4、社区标志与社区中心，为居住者提、社区标志与社区中心，为居住者提供有丰富的识别性的建筑空间组织与功供有丰富的识别性的建筑空间组织与功能设置，营造有很强心理认知度的社区能设置，营造有很强心理认知度的社区环境环境“小镇小镇”开发理念开发理念本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目小镇居住要素小镇居住要素与自然融合，郊区化与自然融合，郊区化与自然融合，郊区化与自然融合，郊区化5、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便、以贴近自然的山水环境为居住的重要元素，在享受便利的配套服务前提下能够同时享受自然利的配套服务前提下能够同时享受自然“小镇小镇”开发理念开发理念本项目市场定位本项目市场定位 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目适度升级的低密度居住社区适度升级的低密度居住社区多元化产品组合多元化产品组合产品定位：产品定位：项目整体定位项目整体定位产品定位产品定位产品规划理念公建公建健康产业健康产业 休闲类休闲类 教育类教育类 会所、私人俱乐部会所、私人俱乐部公建不仅是配套，而且是项目最具竞争力与吸引力的组成部分景观景观内湖景观营造内湖景观营造 水系环绕水系环绕 林荫大道林荫大道细节细节南加州风格南加州风格 标志性建筑标志性建筑水价值的最大化本项目核心优势生态生态雨水、中水回收系统雨水、中水回收系统 太阳能引入太阳能引入节能、环保项目的可持续发展细节体现品质核心产品，提高抗风险能力青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目开发模式建议本项目开发模式建议1、本项目所在潮白新城，产业部分尚未建设，产业带动存在一定滞后性，、本项目所在潮白新城，产业部分尚未建设，产业带动存在一定滞后性，产业人口短期增长缓慢产业人口短期增长缓慢2、本项目是潮白新城中第一个开发的住宅项目、本项目是潮白新城中第一个开发的住宅项目3、大厂县城人口相对有限、大厂县城人口相对有限4、潮白新城交通通达性较好、潮白新城交通通达性较好5、但公共交通系统、区域配套尚不成熟、但公共交通系统、区域配套尚不成熟因此，可以判断本项目因此，可以判断本项目“城市化城市化”进程较慢，尚无明显提速利好，进程较慢，尚无明显提速利好，本项目将在一段时间内保持典型的本项目将在一段时间内保持典型的“郊区化郊区化”属性。属性。前期前期发展判断发展判断青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目q“郊区化郊区化”几乎等同于几乎等同于“低密度低密度”伟业对大量购买伟业对大量购买“第二居所第二居所” 的成交客户的购房偏好研究显示，他们在接受更的成交客户的购房偏好研究显示，他们在接受更多交通成本的同时，更喜欢亲近自然，对有多交通成本的同时，更喜欢亲近自然，对有“天天”有有“地地”的别墅类产品喜好尤的别墅类产品喜好尤佳。佳。q“小高层小高层”竞争压力大竞争压力大从前篇对区域竞争格局的分析中显示，燕郊和通州高层住宅供应量很多，本项目从前篇对区域竞争格局的分析中显示，燕郊和通州高层住宅供应量很多，本项目若以同类产品对抗，则不免混入若以同类产品对抗，则不免混入“价格战价格战”中；中；同时本项目所在区域，现阶段同时本项目所在区域，现阶段“配套配套”和和“交通交通”均弱于燕郊，竞争处于劣势。均弱于燕郊，竞争处于劣势。因此，不建议本项目在前期引入因此，不建议本项目在前期引入“小高层小高层/高层高层”产品，建议以供应相产品，建议以供应相对较少、且品类高端的具有鲜明低密度特征的低层住宅产品为主。对较少、且品类高端的具有鲜明低密度特征的低层住宅产品为主。前期前期引入小高层的风险引入小高层的风险本项目开发模式建议本项目开发模式建议青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目用地指标用地指标总占地：总占地：1782.26亩亩FAR=1地块编号地块面积（亩）地块性质小计（亩）1168.25一般农田471.972171.33一般农田3132.08一般农田4172.36基本农田401.465229.1基本农田6111.05工矿工地（砖厂） 111.057797.19田各庄村庄797.19合计1781.36青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目群英渠群英渠潮白河潮白河沿河区沿河区中心区中心区首开区首开区外围区外围区外围区外围区外围区外围区沿河区沿河区：容积率0.6-0.7意向产品形式：合院/联排别墅中心区：容积率1.0意向产品形式：叠拼、洋房等中密度产品首开区：容积率0.7意向产品形式：合院、联排观湖区观湖区 观湖区：容积率0.6意向产品形式：独栋、双拼、和合院外围区：容积率1.8意向产品形式：9-12层小高层物业配比：中低密度产品多样化组合物业配比：中低密度产品多样化组合物业配比：物业配比：类别墅：叠拼类别墅：叠拼/洋房：洋房： 小高层小高层3：5：2项目整体定位项目整体定位产品定位产品定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目联排合院叠拼洋房小高物业分布图物业分布图项目整体定位项目整体定位产品定位产品定位以低密度以低密度类别墅产品为主类别墅产品为主青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目q从南向北、从东向西开发从南向北、从东向西开发q先开发中等价值用地，后开发景观价值更优的土地，预留先开发中等价值用地，后开发景观价值更优的土地，预留产品提升，价格提升空间产品提升，价格提升空间q低中低中高的过程低中低中高的过程1.开发高性价比低密度产品树立项目档次开发高性价比低密度产品树立项目档次2.开发中密度产品控制总价的同时实现现金流要求开发中密度产品控制总价的同时实现现金流要求3.开发湖景低密度类别墅产品，塑造高品质开发湖景低密度类别墅产品，塑造高品质4.景观别墅区景观别墅区5.逐步向中高密度成长逐步向中高密度成长q景观先做景观先做q配套商业先行，尤其休闲配套前期完善配套商业先行，尤其休闲配套前期完善本项目分期及开发策略本项目分期及开发策略本项目开发模式建议本项目开发模式建议青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目分期及开发策略本项目分期及开发策略本项目开发模式建议本项目开发模式建议期期期期期期期期期期期期期期分期产品类型占地面积（亩）建筑面积（万）容积率期联排合院171.337.980.7期叠拼172.3611.51.0期叠拼洋房168.2512.321.1期联排叠拼小高290170.9期联排合院36014.40.6期洋房340251.1期小高279.4281.5总计1781116.51第四篇第四篇 本项目产品规划理念本项目产品规划理念青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目项目整体定位项目整体定位规划概念规划概念生态健康生态健康 “亲水亲水”社区，社区，全新全新 “小镇小镇”人居模式人居模式青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目健康亲水主题：健康亲水主题：溪水漂流嬉戏让儿童快乐成长溪水漂流嬉戏让儿童快乐成长生态湖、慢跑道让老人舒缓身心生态湖、慢跑道让老人舒缓身心运动休闲主题会所让年轻人挥洒汗水运动休闲主题会所让年轻人挥洒汗水本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准潮白河水潮白河水湖水湖水小镇中水小镇中水循环系统循环系统渠水渠水溪水溪水青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目健康亲水主题健康亲水主题本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准外界自然水外界自然水潮白河潮白河群英渠群英渠内部景观水内部景观水中心湖中心湖溪流溪流水池水池水主题水主题系列系列青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目外界自然水外界自然水潮白河潮白河本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准潮白河潮白河群英渠群英渠潮白河资源潮白河资源l 眺望观河景眺望观河景l 改善调节小环境气候，改善调节小环境气候，适宜居住适宜居住l 河堤路可建为林荫慢跑河堤路可建为林荫慢跑道道l河岸亲水木栈道，拉近人与河岸亲水木栈道，拉近人与水的距离水的距离青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目外界自然水外界自然水潮白河潮白河本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准潮白河潮白河群英渠群英渠河岸景观河岸景观青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准潮白河潮白河群英渠群英渠河堤路河堤路现状杨树林现状杨树林外界自然水外界自然水潮白河潮白河青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准潮白河潮白河群英渠群英渠公园化景观处理公园化景观处理l 地块南边界，植地块南边界，植被茂密被茂密l 与小区内部景观与小区内部景观结合考虑，将水景结合考虑，将水景引入小区引入小区l 将渠水纳入中水将渠水纳入中水处理系统处理系统外界自然水外界自然水群英渠群英渠群英渠资源群英渠资源青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水中心湖中心湖中心湖中心湖l 利用原有地形，在地块东利用原有地形，在地块东北部的砖厂水洼建湖区，作北部的砖厂水洼建湖区，作为小区重要的核心景观区为小区重要的核心景观区l 湖岸设置成自然驳岸形式，湖岸设置成自然驳岸形式，利于居民亲水玩水利于居民亲水玩水l 结合湖水设计高差变化的微结合湖水设计高差变化的微地形景观地形景观l 结合湖水建设小镇中心，是居结合湖水建设小镇中心，是居民娱乐交流的场所民娱乐交流的场所中心湖中心湖青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水中心湖中心湖中心湖中心湖利用绿植，动物等元素利用绿植，动物等元素“活化活化”湖景，注湖景，注重打造湖岛相互映衬重打造湖岛相互映衬青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水溪流溪流溪流溪流l 水系通过中心湖景区引水系通过中心湖景区引出，流经各个组团，并形出，流经各个组团，并形成水节点，是各个组团的成水节点，是各个组团的主要景观区主要景观区l主体水系保证其为活水，主体水系保证其为活水，在南端入口广场处于项目在南端入口广场处于项目外的群英渠相连，保证水外的群英渠相连，保证水的流动的流动青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水溪流溪流注重人的参与，为儿童提供嬉水的溪流注重人的参与，为儿童提供嬉水的溪流青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水溪流溪流注重溪流细节的处理，利用高差形成叠水注重溪流细节的处理，利用高差形成叠水青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水景观节点景观节点“水水”节节点点l 在各个不同的组团内形在各个不同的组团内形成成4 4个小体量的水池个小体量的水池l 水池结合植物作为个组水池结合植物作为个组团的次级景观中心团的次级景观中心l 水池以多种形式出现，水池以多种形式出现，有结合小品布置，有结合有结合小品布置，有结合景观植物布置的景观植物布置的青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准入口处的水景结合入口小广场设置入口处的水景结合入口小广场设置内部景观水内部景观水景观节点景观节点青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准结合景观设置，注重植物的选择，营造亲水的环境结合景观设置，注重植物的选择，营造亲水的环境内部景观水内部景观水景观节点景观节点青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准内部景观水内部景观水景观节点景观节点青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准生态环保主题可持续发展：生态环保主题可持续发展：雨水收集系统，中水系统科技节水、雨水收集系统，中水系统科技节水、环保环保太阳能节能太阳能节能青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题雨水、中水收集系统雨水、中水收集系统为项目注入科技环保理念，为项目注入科技环保理念，考虑项目的可持续发展，考虑项目的可持续发展，在一级开发阶段预设中在一级开发阶段预设中水系统水系统中水处理系统中水处理系统可囊括可囊括中水灌溉中水灌溉中水活水中水活水中水入户中水入户泳池中水回用泳池中水回用。本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题中水活水系统中水活水系统中水处理系统将潮白河水、灌溉渠水和自来水排污水处理成中水进行社区的引入中水处理系统将潮白河水、灌溉渠水和自来水排污水处理成中水进行社区的引入水系流动用水，体现了项目水乡小镇的环保亲水理念，节约社区打造水景成本水系流动用水，体现了项目水乡小镇的环保亲水理念，节约社区打造水景成本又便于物业后期维护又便于物业后期维护本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题中水灌溉系统中水灌溉系统活水水系循环的中水可以通过管道进行社区的园林灌溉用水，既体现了项目环保活水水系循环的中水可以通过管道进行社区的园林灌溉用水，既体现了项目环保理念，又节约了物业后期维护的成本理念，又节约了物业后期维护的成本本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题中水入户系统中水入户系统中水和自来水水管道入户，中水入户系统可以提供小镇中水和自来水水管道入户，中水入户系统可以提供小镇居民日常生活（拖地、浇花、洗衣等）用水，中水低居民日常生活（拖地、浇花、洗衣等）用水，中水低于自来水的价格，为小镇居民节省生活用水开支，也于自来水的价格，为小镇居民节省生活用水开支，也成为物业的一项盈利收入来源成为物业的一项盈利收入来源本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题太阳能路灯太阳能路灯本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目环保主题环保主题建材环保化建材环保化外墙保温外墙保温节能节能坡屋顶处理坡屋顶处理本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准双层玻璃保温双层玻璃保温青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套设置原则：配套设置原则：围绕中心湖景区形成镇中心，沿湖布置餐饮商业围绕中心湖景区形成镇中心，沿湖布置餐饮商业在在4个水节点处设置小型邻里中心或会所、售楼处个水节点处设置小型邻里中心或会所、售楼处沿绿轴北端临近湖附近布置小型商业沿绿轴北端临近湖附近布置小型商业青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套分布图配套分布图配套设施配套设施配套设施配套设施 镇中心镇中心 邻里中心邻里中心 商业商业 会所会所共计面积：共计面积：34万平米万平米青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套完善化配套完善化首期主题会所首期主题会所主题会所主题会所- -标志性建筑标志性建筑结合入口小广场设计主题性会所青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准休闲运动主题室内游泳馆健身中心配套完善化配套完善化首期主题会所首期主题会所青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套完善化配套完善化小镇中心小镇中心镇中心小广场主题商业配套结合湖景设置镇中心，作为居民的交往空间，体现小区的文化与精神；青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套完善化配套完善化私人会所私人会所高端私人会所水疗SPA会所私人会所青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准配套完善化配套完善化主题商业街主题商业街主题商业步行街主题商业步行街商业街，沿绿色景观轴布置独立的小型商业，服务于社区居民的生活配套需求；青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目建筑风格艺术化：建筑风格艺术化：南加州风格南加州风格本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准南加州风格南加州风格建筑建筑入户门拱型门廊台阶铁艺灯吊钟 青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准南加州风格南加州风格建筑建筑特色窗马蹄形木构件对称分隔青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准南加州风格南加州风格庭院庭院青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目产品多元化：产品多元化：湖岸别墅湖岸别墅湖景别墅湖景别墅园景别墅园景别墅庭院别墅庭院别墅院落别墅院落别墅叠院别墅叠院别墅情景洋房情景洋房观河高层观河高层本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目居住舒适化：居住舒适化：亲水亲水采光采光通风通风趣味趣味花园花园本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目生活科技化：生活科技化：智能安防系统智能安防系统宽带入户宽带入户数字电视网络数字电视网络本项目小镇开发本项目小镇开发8大标准大标准质量标准化：质量标准化：精心、精致、精确精心、精致、精确青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目本项目将成为：本项目将成为：水岸小镇水岸小镇健康小镇健康小镇休闲小镇休闲小镇生态小镇生态小镇温暖的亲情温暖的亲情水乡小镇水乡小镇第五篇第五篇 首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目首开区首开区产品类型定位产品类型定位容积率控制：容积率控制：0.6-0.7， 产品以联排、合院为主。产品以联排、合院为主。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目潮白河潮白河q首开区占地：首开区占地：175亩，约亩，约11.7万平米万平米q容积率容积率0.7q建筑面积：建筑面积：8.17万平米，约万平米，约330套套q产品形式：联排、合院产品形式：联排、合院q主力户型：主力户型：1.联排：联排：180-220平米平米2.合院：合院：220-250平米平米首开区定位首开区定位户型面积户型面积现状杨树林联排合院样板展示区联排与合院的建筑面积比为联排与合院的建筑面积比为3 3：7 7青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目p燕郊的别墅容积率较低，在0.5左右p燕郊的别墅以独栋产品为主，小部分联排产品p主力面积在300-600平米之间项目名称项目名称物业类型物业类型容积率容积率 面积范围（平方米）面积范围（平方米）东方夏威夷独栋、联排0.44 独栋：500-800 联排：224-300华堂高尔夫庄园独栋 0.06440-600美丽乡村独栋 0.15 200-500达观别墅独栋 0.38 300-600燕郊别墅市场燕郊别墅市场燕郊别墅市场以独栋产品占燕郊别墅市场以独栋产品占80%，户型面积大多在，户型面积大多在300-600平米之间平米之间首开区首开区户型面积定位依据户型面积定位依据青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型主力户型（平方米）主力户型（平方米） 龙湖龙湖花盛香醍花盛香醍 7层半至8层半的别邸和叠拼160-270珠江珠江奥古斯塔城邦奥古斯塔城邦联排、叠拼300-320尚东庭尚东庭 联排 叠拼208-250阳光华尔兹阳光华尔兹独栋、联排、双拼、并联别墅400-500北美佳苑北美佳苑双拼.叠拼.联排300-500p通州区别墅市场物业类型多样，包括独栋、联排、双拼、叠拼、并联、别邸p通州别墅容积率大多在0.5-1之间，龙湖花盛香醍容积率接近1.5p主力户型面积在200-500平米之间通州别墅市场通州别墅市场通州别墅产品类型较为丰富，但没有合院产品，主力户型面积在通州别墅产品类型较为丰富，但没有合院产品，主力户型面积在200-500平米之间平米之间首开区首开区户型面积定位依据户型面积定位依据青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目板块板块项目名称项目名称面积区间（平方米）面积区间（平方米）大兴果岭假日200-530独墅逸帜228-260燕郊达观别墅300-600美丽乡村300-500华堂高尔夫庄园440-600东方夏威夷500-800大厂挪威的森林300-400固安永定河孔雀城300-400香河大运河孔雀城330-350 东南扇面别墅市场东南扇面别墅市场独栋独栋p独栋主力面积集中在250-400平米之间p部分豪华型最大面积在600-800平方米左右独栋别墅主力户型在独栋别墅主力户型在250-400平米之间，豪华型面积在平米之间，豪华型面积在600-800之间之间首开区首开区户型面积定位依据户型面积定位依据青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目所属区域项目名称面积区间（平方米）通州美壹栋290-300尚东庭185-238珠江国际城300-310北美佳苑250-330大兴中央公馆260-400亲亲我家220-280翡翠城200-210燕郊东方夏威夷224-300大厂挪威的森林200-350东南扇面别墅市场东南扇面别墅市场联排联排p联排产品主力面积区间在200-300平方米p最大面积为400平方米联排产品主力户型面积在联排产品主力户型面积在200-400之间之间首开区首开区价格定位依据价格定位依据青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目首开区定位首开区定位户型面积定位依据户型面积定位依据合院：合院：220-250平米平米前期销售任务艰巨前期销售任务艰巨必须打败同类对手，吸引大量有效客户必须打败同类对手，吸引大量有效客户q燕郊：独栋燕郊：独栋500800平米，无合院平米，无合院q通州：独栋通州：独栋250-500平米，无合院平米，无合院q东南扇面：独栋东南扇面：独栋250-600平米平米市场空白：市场空白：合院是市场空白点合院是市场空白点市市场场销销售售定位依据定位依据合院合院青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目首开区定位首开区定位户型面积户型面积联排：联排：180-220平米平米前期销售任务艰巨前期销售任务艰巨必须打败同类对手，吸引大量有效客户必须打败同类对手，吸引大量有效客户q燕郊竞争点：联排面积燕郊竞争点：联排面积220-300平米之间平米之间q通州一线：联排面积在通州一线：联排面积在200-300平米之间平米之间q东南扇面：联排面积在东南扇面：联排面积在200-400平米之间平米之间市场空白：市场空白：200平米以下联排平米以下联排市市场场销销售售定位依据定位依据联排联排青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目潮白河潮白河q预计销售时间：预计销售时间：2009年下半年年下半年q单价水平：单价水平：1.联排：联排：6500元元/平米平米2.合院：合院：7500元元/平米平米q主力总价水平：主力总价水平：1.联排：联排：110-130万万/套套2.合院：合院：160-190万万/套套首开区定位首开区定位价格水平价格水平现状杨树林联排合院样板展示区联排与合院的建筑面积比为联排与合院的建筑面积比为3 3：7 7青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目首开区定位首开区定位景观景观 现有杨树林，建议保留，加以现有杨树林，建议保留，加以改造利用，建成首开区的原生态改造利用，建成首开区的原生态景观。景观。 入口广场，结合水景布置，入口广场，结合水景布置，给居民一种归属感，同时也是给居民一种归属感，同时也是小区高品质形象的展现和标志。小区高品质形象的展现和标志。 从入口广场向小从入口广场向小区内部延伸的林荫区内部延伸的林荫大道是小区内的主大道是小区内的主要景观轴线。要景观轴线。青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目目标客户来源目标客户来源内引：北京城区客群为主力；内引：北京城区客群为主力；外拉：天津、河北以及本案周外拉：天津、河北以及本案周边区域客群为补充；边区域客群为补充；大北京：在营销层面以大北京大北京：在营销层面以大北京作为项目的市场背景。作为项目的市场背景。“内引内引”、“外拉外拉”、“大北京大北京”首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目重要客群重要客群辅助客群辅助客群核心客群核心客群目标客群核心特征目标客群核心特征30-45岁之间，在京奋斗多年，事业小有成就，有房有车，非成熟别墅买家。向往别墅的低密生活，追求别墅的生活感受。追求稀缺资源占有，看重环境与居住品质。注重交通便利性。父母仍在外地，购买本项目，将父母接过来，作为1.5居所。比较重视家庭。核心客群主要特征房地产投资的活跃者；CBD年轻白领菁英，低密度生活的追随者；目光敏锐的房地产从业人士；中等收入的私营业主。重要客群主要特征区域地缘性客户首次别墅体验者辅助客群主要特征首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目客群范畴客群范畴相对集中，绝对分散相对集中，绝对分散客户来源区域相对集中于京东，但其比例将很难超过客户来源区域相对集中于京东，但其比例将很难超过40%，更多的客群将来自更为广，更多的客群将来自更为广泛的北京其他城区；泛的北京其他城区；客户从事行业将无突出的聚集特点，相对集中于金融、地产、创意类行业以及机关和客户从事行业将无突出的聚集特点，相对集中于金融、地产、创意类行业以及机关和企事业单位等；企事业单位等；首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目 私营企业主或企业中、高级管理层私营企业主或企业中、高级管理层 企业、机构企业、机构 地产业内人士地产业内人士 创意类产业从业者创意类产业从业者 金融领域高层、商界名流金融领域高层、商界名流客群范畴客群范畴 机关、事业单位机关、事业单位 文化、文艺界自由职业者文化、文艺界自由职业者青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目一般职员一般职员中层管中层管理人员理人员高级管理人员企业主/董事/股东客户在企业中的客户在企业中的职位特征职位特征将呈现出显著的将呈现出显著的“类纺锤状类纺锤状”分布分布，将很难形成金字塔状的，将很难形成金字塔状的职位状况集中分布，各类职位客群所占据的比例相对均衡，以企业中高层管理人员和小型企业主（或职位状况集中分布，各类职位客群所占据的比例相对均衡，以企业中高层管理人员和小型企业主（或股东、董事等）为主。此特征在首开区中将体现得更为突出。股东、董事等）为主。此特征在首开区中将体现得更为突出。客群范畴客群范畴青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目q首开区建设原则：以销售为主导，首开区突出呈现项目的主题元素首开区建设原则：以销售为主导，首开区突出呈现项目的主题元素1.亲水景观营造亲水景观营造2.河堤路修建河堤路修建3.售楼处售楼处/会所先期建设会所先期建设4.低密度产品，联排低密度产品，联排/合院先入市合院先入市5.环保科技引入，展示环保科技引入，展示6.样板组团展示样板组团展示首开区定位首开区定位首开区建设及营销建议首开区建设及营销建议青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目通州区政府规划的商业园壁富路温榆广场首都机场二号线新国展李天路中央别墅区中央别墅区项目规划用地4000亩，在京城内堪称绝无仅有的大盘。社区内萦绕有温榆河的老河湾/自然资源得天独厚。格拉斯小镇位于通州区 机场高速苇沟出口东南6公里；首开区定位首开区定位案例分享格拉斯小镇案例分享格拉斯小镇青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目一期一期楼王区楼王区二期二期三三 期期四四期期五五 期期六期六期小镇小镇中心中心温温榆榆河河项目占地面积项目占地面积4000亩，容积率亩，容积率0.6，总建筑，总建筑面积逾面积逾160万平米；分六期开发，规划建筑万平米；分六期开发，规划建筑形式包括独栋（一期）、联排、合院、叠拼、形式包括独栋（一期）、联排、合院、叠拼、花园洋房以及部分高层产品组成等；并规划花园洋房以及部分高层产品组成等；并规划有占地面积约有占地面积约3万平米，总建筑面积逾万平米，总建筑面积逾2.4万万平米的小镇中心，业态包括会所、商业街、平米的小镇中心，业态包括会所、商业街、图书馆、礼堂、剧院等。图书馆、礼堂、剧院等。中央别墅东岸、温榆河畔、重新掌控机场、中央别墅东岸、温榆河畔、重新掌控机场、CBD、使馆区、使馆区 /6公里专属林荫道，公里专属林荫道，3公里私藏公里私藏老河湾老河湾/3万平米小镇中心、全方位的欧洲上层万平米小镇中心、全方位的欧洲上层欢宴欢宴 /世界顶级学校世界顶级学校英国哈罗公学入驻英国哈罗公学入驻案例分享格拉斯小镇案例分享格拉斯小镇青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目案例分享格拉斯小镇实景及示意图片案例分享格拉斯小镇实景及示意图片首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目一期一期小镇小镇中心中心二期二期三期三期道路原貌道路原貌老河湾原貌老河湾原貌治理后的老河湾治理后的老河湾修缮后的道路修缮后的道路案例分享格拉斯小镇开发策略案例分享格拉斯小镇开发策略在一期销售之前，开发商鲁能集团先期完成了道路（河堤路）在一期销售之前，开发商鲁能集团先期完成了道路（河堤路）的拓宽，将原有乡村道路改造为双向二车道柏油路，解决了出的拓宽，将原有乡村道路改造为双向二车道柏油路，解决了出行问题；并对老河湾进行改造，使其成为一期的重要景观依托。行问题；并对老河湾进行改造，使其成为一期的重要景观依托。首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目一期一期小镇小镇中心中心二期二期三期三期在一期销售开发的同时，完成了小镇配套的重要组成部分在一期销售开发的同时，完成了小镇配套的重要组成部分小镇中心的规划建设，目前小镇中心拥小镇中心的规划建设，目前小镇中心拥有会所、剧院、商业步行街等大量配套设施，已基本能够满足一期居民的正常生活需要。此外，小镇有会所、剧院、商业步行街等大量配套设施，已基本能够满足一期居民的正常生活需要。此外，小镇还成功引入世界著名贵族学校哈罗公学（还成功引入世界著名贵族学校哈罗公学（Harrow School ）（英国著名贵族学院，拥有自小学至大学）（英国著名贵族学院，拥有自小学至大学预科的全模式教育，著名诗人拜伦、英国前首相丘吉尔、印度前总理尼赫鲁等均出自该校）。预科的全模式教育，著名诗人拜伦、英国前首相丘吉尔、印度前总理尼赫鲁等均出自该校）。小镇中心地块原貌小镇中心地块原貌小镇中心小镇中心哈罗公学哈罗公学案例分享格拉斯小镇开发策略案例分享格拉斯小镇开发策略首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目一期由一期由84栋独栋别墅组成，主力户型约栋独栋别墅组成，主力户型约400-700平米，并有面积约平米，并有面积约900平米、总价约平米、总价约5000万的万的“楼王楼王”9栋；栋；07年年4月开盘销售，起价月开盘销售，起价8000元元/，最高价约，最高价约18000元元/，一期实际成交约，一期实际成交约13000元元/；目；目前除楼王区外已基本售罄。前除楼王区外已基本售罄。二期预计二期预计08年年10月开盘，售价约月开盘，售价约20000元元/。楼王区楼王区首开区定位首开区定位案例分享格拉斯小镇一期产品案例分享格拉斯小镇一期产品青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目首开区定位首开区定位格拉斯小镇开发策略的借鉴意义n配套先行：在项目开发前期完成道路、景观等基础配套的建设和改造；n营造大盘氛围：项目一期开发的同时即部分完成了小镇的主中心的建设，并引入著名教育机构，满足基本配套的同时向市场传递大盘操作的信心；青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目销售动线销售动线1-1-外部至首开区外部至首开区销售动线销售动线动线包装建议动线包装建议1、沿武兴路距友谊大桥5公里范围内竖立项目交通指引牌及行程距离标识；2、在友谊大桥至首开区动线两侧设立道旗，展示项目形象；首开区营销建议首开区营销建议武兴路友谊大桥首开区首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目销售动线销售动线2-售楼处至样板展示区售楼处至样板展示区动线包装建议动线包装建议1、道路东侧利用项目形象或项目卖点展示的围挡进行包装，规避了施工影响；、配置4-6组电瓶车承载客户往返；、在临近河渠的灯杆上设立道旗，展示项目形象。销售动线销售动线首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目售楼处选址建议及功能划分售楼处选址建议及功能划分示范区选址建议示范区选址建议首开区示范区n位 置：亲水，临群英渠位置；n选择因素：改造后的群英渠水景具有良好的生态景观，能给第一时间给客户传达项目的卖点，给客户留下较为深刻的印象；n建议在进入首开区及示范区的交通动线设置上放大“水”及生态的因素，以使得客户能够第一时间体验到本案独特的自然景观资源。首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目售楼处功能划分售楼处功能划分售楼处选择因素：售楼处选择因素：p 接待区与办公区划分开来，p 使接待现场拥有一个良好的客户接待环境；功能划分：功能划分：p 一层作为项目形象展示及客户接待区；p 二层作为项目工作人员办公区；销售人员工作空间销售人员工作空间售楼处选址建议及功能划分售楼处选址建议及功能划分客户接待及展示客户接待及展示首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间（联排）样板间（合院）样板间（联排）样板间（合院）样板示范区选址建议样板示范区选址建议错落有致的样板区组合配合售楼处形成“景观+展示区+样板间+售楼处”的有机组合售楼处示范区（未来的小镇副中心）首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板示范区包装建议样板示范区包装建议示范区组团环境建议示范区组团环境建议室外交流休息区室外交流休息区展示区组团围展示区组团围挡挡展示区内喷泉展示区内喷泉内部道路内部道路建议一：采用展示项目形象的围挡对示范区进行围合，避免示范区受到施工的影响，用绿植来配合小环境景观的营造建议二：组团内设立休息区、小品，营造社区未来成熟景象，让客户在走出样板间后能将对项目的感受得到逐步的延展；首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目示范区内部园林景观示意示范区内部园林景观示意首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目示范区安保及服务示意示范区安保及服务示意示范区安保及服务示意示范区安保及服务示意首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间外立面示意样板间外立面示意样板间外立面示意样板间外立面示意首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间外立面示意样板间外立面示意样板间外立面示意样板间外立面示意首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间风格建议样板间风格建议样板间样板间-东南亚风格东南亚风格示范区包装建议示范区包装建议以原藤、原木的色调为主，大多为褐色等深色以原藤、原木的色调为主，大多为褐色等深色系，在视觉感受上有泥土的质朴。系，在视觉感受上有泥土的质朴。首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间样板间-欧式古典风格欧式古典风格样板间风格建议样板间风格建议示范区包装建议示范区包装建议曲线趣味、非对称法则、色彩曲线趣味、非对称法则、色彩柔和艳丽、崇尚自然柔和艳丽、崇尚自然首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间样板间-北美风格北美风格样板间风格建议样板间风格建议示范区包装建议示范区包装建议大气沉稳、以真皮、实木为主要元素大气沉稳、以真皮、实木为主要元素首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目样板间样板间-现代风格现代风格样板间风格建议样板间风格建议示范区包装建议示范区包装建议造型简洁明快、实用大方，讲究材料造型简洁明快、实用大方，讲究材料自身的质地和色彩的配置效果。自身的质地和色彩的配置效果。 首开区营销建议首开区营销建议首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目核心营销策略核心营销策略实：销售组织与销售模式（多点布局、资源联动、华夏会、实：销售组织与销售模式（多点布局、资源联动、华夏会、孔雀城产品展示中心等）多位一体孔雀城产品展示中心等）多位一体虚：舆论造势、活动造势，提升区域认知度和项目价值虚：舆论造势、活动造势，提升区域认知度和项目价值虚实结合+紧迫性销售紧迫性销售：以首开区的销售回款为营销工作的重心，实紧迫性销售：以首开区的销售回款为营销工作的重心，实现快速销售、快速回款现快速销售、快速回款首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目n新闻炒作先行新闻炒作先行：以“大北京城市发展论坛”的形式抛出“潮白河孔雀城大北京”的概念，对区域进行重新解读，解决区域认可度较低的问题，占据概念的制高点。n硬性广告随后跟进硬性广告随后跟进：使目标受众在了解概念后的第一时间获得“潮白河孔雀城”项目信息，并同时作为项目公关活动的告知载体。n公关活动作为高潮部分公关活动作为高潮部分：“潮白河孔雀城”首开区启动仪式，利用跨越时空的操作手法尽显项目的恢弘气魄和历史意义。n卖场推广做延伸卖场推广做延伸：作为面世推广延伸，直接和下一阶段的工作任务相连接。n“孔雀城孔雀城”专著直投殿后专著直投殿后：为“孔雀城”著书立说后，阐释孔雀城所倡导的“亲情”及“新城镇运动”理念，作为大众传播的一个有益的补充。传播组合传播组合首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目有影响力的卖场、顶级写字楼目标客群流量大周边辐射范围的客群有一定购买力或周围有较大规模商圈及商务区周边有其他楼盘展位，容易形成区域效应考虑项目的投入与产出及相应成本 多点布局：外展场（市内售楼处）多点布局：外展场（市内售楼处）销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目选择卖场客流较大的出入通道，拉拢人气、积累客户 周围有其他竞品楼盘，尤其是高档项目布置风格符合本案产品调性，并能体现出本案优势和卖点现场气氛要在外展场充分表现出来有一定优惠活动辅助多点布局：外展场（市内售楼处）多点布局：外展场（市内售楼处）销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目在外展场加开看房班车设立初期要辅以优惠活动造势，增加销售话题洽谈区设立茶点服务多点布局：外展场（市内售楼处）多点布局：外展场（市内售楼处）销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目多点布局：直销团队多点布局：直销团队成立专门直销团队，针对特定区域特定场所（如超市、商场、4S店和写字楼聚集区等）进行展示，进行客户积累，并与现场销售团队配合进行销售销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目多点布局：大客户拓展团队多点布局：大客户拓展团队成立大客户拓展团队，针对政府机关、行业协会以及其他企事业单位等进行拓展。销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目多点布局：全员营销多点布局：全员营销n充分发挥伟业顾问强大的资源优势，通过特定激励机制调动伟业员工及资源客户积极性，实现全员销售；n充分挖掘伟业目前代理销售的中高端公寓类项目，如华侨城、美利山、公园1872、万科金色城品等的客户资源，通过特定激励机制使得这些项目的销售人员为本案所用。销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目孔雀城产品展示中心孔雀城产品展示中心n在北京中心城区选取面积约500-1000平米的接待场所，设立孔雀城产品展示中心；n分区包括企业品牌与企业文化展示区，企业发展历史及未来前景展望区、孔雀城产品展示区等；n孔雀城产品展示区放置永定河孔雀城、大运河孔雀城和潮白河孔雀城销售沙盘及相关物料；n由专人负责讲解及接待，作为客户积累的方式之一，展示中心不进行销售。销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目n孔雀城系列产品集中展示与销售，永定河孔雀城、大运河孔雀城和潮白河孔雀城三个项目集中展示、集体联动，形成集群效应，分别以不同的产品形成有机组合，实现三个项目的集群营销和产品互补，同时扩大孔雀城品牌的影响力。n同一阶段三个孔雀城分别推出不同类型的产品，形成产品组合，使得客户在展示中心能够有多种选择，避免客户的不必要流失。n孔雀城产品品牌及企业文化的展示，提高企业品牌及产品品牌的知名度，给市场以大开发商、大盘感觉，促进企业品牌的升级和产品品牌的升级。孔雀城产品展示中心孔雀城产品展示中心销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目华夏会华夏会销售组织与销售模式销售组织与销售模式首开区定位首开区定位n彰显集团实力彰显集团实力n华夏幸福基业集团内部资源联动华夏幸福基业集团内部资源联动n促进孔雀城产品的销售促进孔雀城产品的销售客户在集团内部其他产业消费形成一定积分，积分客户在集团内部其他产业消费形成一定积分，积分可以在消费集团内其他产业时用，享受相应优惠；可以在消费集团内其他产业时用，享受相应优惠；客户在购买孔雀城产品形成积分，积分可以在集团客户在购买孔雀城产品形成积分，积分可以在集团内部产业（如金海温泉度假村等）消费；内部产业（如金海温泉度假村等）消费；形成华夏幸福基业集团内部资源的联动及共赢；形成华夏幸福基业集团内部资源的联动及共赢；青岛万科青岛万科四方大山项目四方大山项目以上是伟业顾问对“潮白河孔雀城”项目的市场定位产品定位工作汇报请提出宝贵意见谢谢！