企业投资项目基本建设程序办理流程讲座周连江 主讲内容 一、什么是项目立项二、产业政策三、项目核准、备案的划分及权限四、项目核准的程序五、土地一级开发一、什么是项目立项 根据国务院关于投资体制改革的决定，按照“谁投资、谁决策、谁受益、谁承担风险”的原则，落实企业投资自主权，对企业不使用政府投资建设的项目，一律不再实行审批制，区别情况实行核准制或备案制，也就是我们现在所说的项目立项。政府投资项目立项目前执行审批制。 立项前的工作一般称为项目前期，立项是项目办理基本建设程序的第一步，没有立项的项目不能取得房地产权属证件。 立项属于行政许可，行政相对方针对特定的事项向行政主体提出申请，是行政主体实施行政许可行为的前提条件。无申请则无许可。二、产业政策 产业政策主要作用是促进产业结构调整。项目立项会根据产业政策对项目给予一定的优惠政策，例如进口设备免税。同时会根据产业政策划分项目立项的方式和权限。 产业政策区分内资和外资，内资执行产业结构调整指导目录（2005年本），外资执行外商投资产业指导目录（2007年修订）。 产业结构调整指导目录（2005年本）2005年12月发布实施，分为鼓励、限制和淘汰类，对于未列入的则属于允许类。鼓励类项目基本在区县投资主管部门就可以办理立项手续，同时可以享受进口设备免征进口关税和进口环节增值税的优惠政策。 由于国家发改委正在修订产业结构调整指导目录，新版的产业结构调整指导目录可能于近期发布。新修订的产业政策将进一步加强钢铁、水泥、平板玻璃项目审批管理,不再核准和支持单纯新建、扩建产能的钢铁项目。 外商投资产业指导目录（2007年修订）分为鼓励、限制、禁止三类，对于未列入目录的项目则属于允许列。对于外商投资属于鼓励类的项目，同样享受免征进口设备关税和进口环节增值税的优惠政策。鼓励外商投资产业目录一、农、林、牧、渔业6. 橡胶、剑麻、咖啡种植7. 中药材种植、养殖（限于合资、合作） 禁止外商投资产业目录十、文化、体育和娱乐业 1. 新闻机构 2. 图书、报纸、期刊的出版、总发行和进口业务 3. 音像制品和电子出版物的出版、制作和进口业务 6. 电影制作公司、发行公司、院线公司 9. 高尔夫球场的建设、经营 10. 博彩业（含赌博类跑马场）11. 色情业三、项目核准、备案的划分及权限（一）内资项目 内资企业投资项目具体项目实行核准制或备案制的划分依据是北京市企业投资项目管理目录（2005年本）（以下简称管理目录）。 管理目录中所列的禁止类企业投资项目，以及其他国家法律法规和国务院专门规定禁止投资的项目，各级投资主管部门均不予核准或备案。 管理目录中所列的核准类企业投资项目实行核准制管理，核准权限在管理目录内有说明，依据是国家发改委第40号令及北京市政府核准的投资项目目录细则。涉及跨区县的项目，由市政府投资主管部门核准。 管理目录以外、不使用政府性资金的国内企业投资建设项目，实行备案制管理，由项目所在地区(县)投资主管部门办理备案。（二）外资项目 对于外商投资项目一律实行核准制，发改委是外商投资项目的核准机关，外商以中外合资、中外合作、外商独资、外商购并境内企业（股权或资产）、外商投资企业增资等各种方式吸收外商投资项目都需要核准。香港特别行政区、澳门特别行政区和台湾地区的投资者投资的项目按照外商投资项目进行管理。 核准权限依据外商投资产业指导目录（2007年修订），总投资5000万美元以下的鼓励类、允许类外商投资项目，由区县投资主管部门核准，其中：3000万美元以上的核准项目，要向市投资主管部门报送项目信息；总投资5000万美元以下的全部限制类项目，总投资5000万美元及以上至1亿美元以下的鼓励类、允许类项目，由市发改委核准；总投资1亿美元以上的鼓励类、允许类项目和总投资5000万美元以上的限制类项目，由国家发改委核准。 有关境外投资项目的核准，因区县没有权限，我们平时也基本不接触此类项目，这里也不再细说。下面列举一些我们经常遇到的，属于区县发改委核准或备案权限范围内的项目（内资）：1总建筑面积10万平方米以下的普通住宅建设项目、总建筑面积5万平方米以下的会展设施、各远郊区县5万平方米以下的商业设施。 2在规划物流基地、物流中心范围内的总建筑面积5万平方米以下的仓储物流项目。 3在国家及市级各类工业开发区（产业基地）、乡镇产业基地（工业用地）内由区县政府实施的工业用地土地一级开发项目及市政基础设施项目。4区县政府组织实施的经济适用房、廉租房集中建设项目。 5总投资1亿元以下的区县属文化、教育、卫生、体育、养老院、老年公寓、殡葬设施、广播电影电视、电子政务等公共事业建设项目。 7电压等级110千伏以下电网主体项目，以及区县内可独立实施的电网辅助项目（包括220至10千伏和低压各电压等级）的新建、改扩建。8区县属热力管网、地热采暖设施、水源热泵采暖设施。同时，我们也会经常有一些项目区县没有核准权限，必须要到市级以上部门核准的。1燃煤供热设施。2党政机关、事业单位、国有独资或国有控股企业的办公楼、培训中心、疗养院项目。3高级公寓、酒店、度假村、写字楼、别墅（含规划一类住宅）等高档房地产项目。（以独栋别墅、联体别墅及低层连排式住宅（即townhouse）为主体的低层低密度住宅，也称一类住宅）4各类汽车交易市场、汽车配件市场项目。四、区发改委项目立项办理流程（一）核准制流程 办理项目核准所需要提供的材料：由具备相应工程咨询资质的机构编制的项目申请报告一式三份。其中，由市级以上部门核准的项目，项目申请报告应由具备甲级工程咨询的机构编制。城市规划行政主管部门出具的城市规划意见、国土资源行政主管部门出具的项目用地预审意见、环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见、发改委出具的节能审查意见、项目单位营业执照复印件、机构组织代码复印件、依法必须进行招标的项目，提交招标基本情况表。 外资项目在此基础上还需提供，还需要提供中外投资各方的企业注册证（营业执照）、开户银行出具的资金信用证明、投资意向书、增资、购并项目的公司董事会决议、商务登记证及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、损益表和现金流量表）、银行出具的融资意向书（如需贷款），新成立企业需要提供工商行政管理部门的名称预登记文件。以上材料如果是外文文件需要翻译成中文。 核准事项变更 已经核准的项目，如核准事项发生重大变更，项目单位应及时以书面形式向原项目核准机关报告，视情况出具书面确认调整意见或要求重新办理核准手续。项目发生重大变更的情形包括：建设地点发生变更；主要建设内容、主要工艺或者建设性质发生变化；建筑面积变动额超过核准面积10%或1000平方米；投资主体发生变更。 外资项目如果股权发生变化或者总投资额超过原核准投资额20%同样需要申请变更。（二）备案制流程 建设项目的备案相对比较简单。办理立项备案时，项目单位需提前办理节能审查意见，根据项目情况填写北京市企业投资项目备案申请表，提供企业营业执照复印件、组织机构代码复印件。备案机关受理后3个工作日内做出书面决定，出具项目备案通知书或不予备案通知书。项目单位依据项目备案通知书，办理规划、土地、环保等各项后续手续。（三）招投标核准和节能审查1、招投标核准（1）招标方案的核准由发改委负责。各级政府投资项目和实行核准制管理的企业投资项目应当将招标方案报发改委核准。 全部使用国有资金投资或者国有资金投资占控股或者主导地位的项目，应当依法公开招标。（2）核准招标方案的标准。 招标方案分为建设项目勘察、设计、施工、监理以及重要设备、材料等方面的采购细项。若单项合同估算金额符合下列标准，可以核准不招标： 勘察单项合同估算金额在50万元以下的； 设计单项合同估算金额在20万元以下的； 施工单项合同估算金额在100万元以下的； 监理单项合同估算金额在10万元以下的； 备案制管理的项目不需要进行招标方案的核准。2、节能审查 项目单位必须在项目立项前办理节能审查，未办理节能审查的项目，一律不予审批、核准或备案。按项目建设标准，节能审查分为节能评估审查和节能登记。需编制节能专篇，进行节能评估审查的项目包括： 建筑面积在2万平方米以上（含）的公共建筑项目； 建筑面积在20万平方米以上（含）的居住建筑项目； 其它年耗能2000吨标准煤以上（含）的项目。 五、土地一级开发（一）土地一级开发概念 土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟 地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。 土地管理法明确规定：城市市区的土地属国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地，自留山，属农民集体所有。 三通一平：水通、电通、路通、平整土地。五通一平：通水、通电、通路、通讯、通气、平整土地。七通一平：通水、通电、通讯、通路、通邮、通燃气、通热力以及场地平整。（二）土地一级开发权限和流程 土地一级开发根据用地性质不同有着不同的权限和程序。由区县政府实施的工业用地土地一级开发项目，立项权限目前已经下放到区县发改委，流程与项目核准程序类似，区别就是规划部门需要出具规划条件，项目单位需要提供区政府针对土地一级开发的授权委托书。 其他性质土地一级开发权限仍在市级部门，北京市土地一级开发及经营性项目用地招拍挂出让流程如下图。汇报结束，谢谢！平泉县帮你办办公室0314-6080811基本建设程序建设程序 是对基本建设项目从酝酿、规划到建成投产所经历的整个过程中的各项工作开展先后顺序的规定。它反映工程建设各个阶段之间的内在联系，是从事建设工作的各有关部门和人员都必须遵守的原则。 我国工程基本建设主要程序主要有以下几个阶段 1、项目建议书阶段；、项目建议书阶段；2、可行性研究报告阶段；、可行性研究报告阶段；3、初步设计文件阶段；、初步设计文件阶段；4、施工图设计阶段；、施工图设计阶段；5、建设准备阶段；、建设准备阶段；6、建设实施阶段；、建设实施阶段；7、竣工验收阶段；、竣工验收阶段；8、后评价阶段：、后评价阶段：这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节。1、项目建议书阶段、项目建议书阶段编制项目建议书，对建设项目的必要性和可行性进行初步研究，提出拟建项目的轮廓设想。2、可行性研究报告阶段、可行性研究报告阶段 开展可行性研究和编制设计任务书。具体论证和评价项目在技术和经济上是否可行，并对不同方案进行分析比较；可行性研究报告作为设计任务书（也称计划任务书）的附件。设计任务书对是否上这个项目，采取什么方案，选择什么建设地点，作出决策 3、初步设计文件阶段、初步设计文件阶段 从技术和经济上对拟建工程作出详尽规划。大中型项目一般采用两段设计，即初步设计与施工图设计。技术复杂的项目，可增加技术设计，按三个阶段进行。 4、施工图设计阶段、施工图设计阶段 在初步设计的基础上，进行详细的施工图设计，施工图完成后要经审图中心审核合格后方可用于施工。即送请有条件的工程咨询机构评估,经认可，报计划部门，经过综合平衡，列入年度基本建设计划。 5、建设准备阶段、建设准备阶段 包括征地拆迁，搞好“三通一平”（通水、通电、通道路、平整土地），落实施工力量，组织物资订货和供应，以及其他各项准备工作。 6、建设实施阶段、建设实施阶段 组织施工。准备工作就绪后，提出开工报告，经过批准，即开工兴建;遵循施工程序,按照设计要求和施工技术验收规范，进行施工安装。7、竣工验收阶段、竣工验收阶段 按照规定的标准和程序，对竣工工程进按照规定的标准和程序，对竣工工程进行验收，编造行验收，编造竣工验收报告竣工验收报告和竣工决算，和竣工决算，并办理固定资产交付生产使用的手续。并办理固定资产交付生产使用的手续。小型建设项目，建设程序可以简化。小型建设项目，建设程序可以简化。 8、后评价阶段、后评价阶段 项目完工后对整个项目的造价、工期、质量、安全等指标进行分析评价或与类似项目进行对比 这几个大的阶段中每一阶段都包含着许多环节 一、项目建议书阶段（立项）一、项目建议书阶段（立项）该阶段分为以下几个环节：（一）编制项目建议书。（二）办理项目选址规划意见书 （三）办理建设用地规划许可证和工 程规划许可证 （四）办理土地使用审批手续 （一）编制项目建议书 1、建设项目提出的必要性和依据；2、拟建规模、建设方案；3、建设的主要内容；4、建设地点的初步设想情况、资源情况、 建设条件、协作关系等的初步分析；5、投资估算和资金筹措及还贷方案；6、项目进度安排。7、经济效益和社会效益的估计。8、环境影响的初步评价。环境影响的初步评价 （一）xx 市建设项目环境影响评价文件审批申请表（原件2 份）； （二）环境影响登记表或由有资质的单位编制的环境影响报告表或环境影响报告书（原件2 份，附电子文档）； （三）评估机构关于环境影响报告书或环境影响报告表的技术评估报告（原件1 份，建设项目填报环境影响登记表的，申请人不提供技术评估报告）。（二）办理项目选址规划意见书 （一）通过招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，无并联审批项目的报送材料： 1、书面申请 （原件1 份）； 2、国有土地使用权出让合同（复印件1 份，需核对原件）； 3、1：500 现状地形图（原件2 份，附电子文档）。 （二）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，建设工程选址意见书的审批，申请人需向规划部门提交下列申请材料：1、书面申请（原件1 份）； 2、土地权属证明（复印件 1 份，限在自有土地权属范围内申请建设的工程项目）； 3、1：500 现状地形图 （原件2 份，附电子文档）； 4、项目建议书批复文件或书面意见（原件 1 份，限政府投资项目。书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）； 5、相关协议（原件1 份，限联建的建设项目）； 6、开发办批文及相关协议（原件1 份，限转让的建设项目）； 7、开发资质证书（复印件1 份）。 （三）非招标拍卖挂牌方式取得国有土地使用权的建设项目，建设工程选址意见书的审批，申请人需向协办部门提交下列申请材料： 1、消防安全审查（限经批准的规划中未明确的易燃易爆建设项目） （1）建筑工程消防设计申报表（原件1 份）； （2）1:500 现状地形图（原件1 份，火工生产及储存项目，还需提交反映周边2000 米范围现状的1：2000 地形图1 份） 2、地质灾害危险性评估审查（限经批准的规划中未作场地地质灾害评估的区域内的建设项目和已作区域性评估中属地质灾害易发区的建设项目） 地质灾害危险性评估报告内容一般包括：工程建设可能诱发、加剧地质灾害的可能性；工程建设本身可能遭受地质灾害危害的危险性；工程建设适宜性结论；采取防治措施的建议。 （1）地质灾害危险性评估报告（原件1 份）； （2）地质灾害危险性评估登记申请表或报告备案登记表（原件1 份）。 3、建设用地预审（限需新征集体土地的建设项目） （1）建设项目用地预审表（原件1 份）； （2）建设项目用地预审申请报告（原件 1 份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）； （3）项目建议书批复文件或书面意见（1份，限政府投资项目。书面意见仅用于投资行政主管部门同意合并审批项目建议书与项目可行性研究报告的建设项目）； （4）标注有项目拟用地范围的1：1 万乡镇土地利用总体规划图（1 份，建设项目跨乡镇的，申请人应分别在建设项目所涉及各乡镇 1：1 万土地利用总体规划图上标注拟用地范围。都市区范围内各区国土资源部门应无偿向申请人提供 1：1 万乡镇土地利用总体规划图底图供申请人复印）。 4、国家安全审查（限位于市委、市政府、部队副军级以上机关、重要军事设施和要害部门周边500 米范围内的下列建设项目： 外国政府驻本地机构；外商投资的建设项目包括外商独资、中外合资两种情况） （1）涉及国家安全事项的建设项目申报表（规划选址）（原件1 份）； （2）1：2000 地形图 （原件 1 份， 能反映建设项目及其周边500 米内现状）。（三）办理建设用地规划许可证和工程规划许可证 1.申请建设用地规划许可证的一般程序是(1)凡在城市规划区内进行建设需要用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请; (2)城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限; (3)城市规划行政主管部门根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见; (4)城市规划行政主管部门根据城市规划的要求，向用地单位提供规划设计条件; (5)审核用地单位提供的规划设计总图，核发建设用地规划许可证。 2.申请建设工程规划许可证的一般程序(1)凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位和个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请; (2)城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求; (3)城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案; (4)城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。 3.建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门负责核发;县人民政府所在地的镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门负责核发。 （四）办理土地使用审批手续 （一）建设项目用地预审申请表（原件1 份）； （二）建设项目用地预审申请报告（原件1 份，内容包括建设项目基本情况、选址情况、拟用地总规模和拟用地类型，项目需使用土地利用总体规划确定的城市建设用地范围外的农用地的，还应包括补充耕地初步方案）； （三）属政府投资项目的，需提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告（1 份，项目建议书与项目可行性研究报告合并审批的，只提供项目可行性研究报告文本）； （四）、区县（自治县、市）国土资源管理部门对建设项目用地的初审意见（1 份，项目跨区的，应提供项目所涉及的各区县自治县、市国土资源管理部门的初审意见）； （五）、1：500 现状地形图（2 份） 地勘。根据可研报告审批意见委托或通过招标或比选方式选择有资质的地勘单位进行地勘；初步设计工作阶段初步设计工作阶段 设计过程一般划分为两个阶段，即初步设计和施工图设计 工程设计单位分为甲、乙、丙三级，低等级的设计单位不得越级承担工程项目的设计任务 设计必须有充分的基础资料，基础资料要准确；设计所采用的各种数据和技术条件要正确可靠；设计所采用的设备、材料和所要求的施工条件要切合实际；设计文件的深度要符合建设和生产的要求。消防建审资料消防建审资料1、 平面图纸，加盖装修单位设计资质章； 2、建设工程消防设计备案表 3、 工商营业执照或工商核准名称复印件； 4、 设计资质证明文件； 5、 申请单位的授权委托书和受委托人的身份证复印件 6、审核申报表 建筑工程消防验收意见书复印件（ 初步设计方案审定 初步设计文本完成后，应报规划管理部门审查，并报原可研审批部门审查批准。初步设计文件经批准后，总平面布置、主要工艺过程、主要设备、建筑面积、建筑结构、总概算等不得随意修改、变更。经过批准的初步设计，是设计部门进行施工图设计的重要依据 四、施工图设计阶段四、施工图设计阶段（一）施工图设计。通过招标、比选等方式择优选择设计单位进行施工图设计。施工图设计的主要内容是根据批准的初步设计，绘制出正确、完整和尽可能详尽的建筑安装图纸。其设计深度应满足、设备材料的安排和非标设备的制作；建筑工程施工要求等 （二）施工图设计文件的审查备案。施工图文件完成后，应将施工图报市审图中心进行设计审查，经审核合格后报行业主管部门备案。（三）编制施工图预算。聘请有预算资质的单位编制施工图预算。五、施工建设准备阶段五、施工建设准备阶段（一）编制项目投资计划书 （二）建设工程项目报建备案 （三）建设工程项目招标 建设工程项目招标 业主自行招标或通过比选等竞争性方式择优选择招标代理机构；通过招标或比选等方式择优选定设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位和设备供货单位，签订设计合同、勘察合同、施工合同、监理合同和设备供货合同。招 标1、发布招标公告 2、编制招标文件 3、发售招标文件 4、开标 5、评标、定标6、中标候选人公示7、中标通知 8、签订合同9、中标备案 六、建设实施阶段六、建设实施阶段（一）开工前准备 （二）办理工程质量监督手续 （三）办理施工许可证（四）报批开工 七、竣工验收阶段七、竣工验收阶段1、竣工验收的范围和标准 2、申报竣工验收的准备工作竣工验收依据 3、竣工验收程序4、竣工验收的组织 如有不妥 请多指正！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 3:17:42 AM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、他乡生白发，旧国见青山。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/172024/9/1717 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 3:17:42 AM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/172024/9/1717 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 3:17:42 AM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/172024/9/1717 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/17MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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