前前 言言 前言(Forewords)孙子曰：以正合、以奇胜。在激烈的市场竞争中，如何做出漂亮的 “规范动作”和“自选动作”，在楼市群雄中脱颖而出？ 我司乐意贡献我们的智慧。以下是我们的思考以下是我们的思考: : 目录第二部分：项目概况解析项目概况解析Part II Project Overview第一部分：市场环境分析市场环境分析Part I - Market Environment Analysis第三部分：项目定位及核心竞争力构成项目定位及核心竞争力构成 Part III Project Positioning and Formation of Core Competitiveness第四部分：视觉表现视觉表现 Part IV, Visual Presentations第五部分：产品策略产品策略 Part V Product Strategy第六部分：整合推广整合推广 Part VI Integrated Marketing and Promotion 第七部分：执行团队执行团队 Part VII Executive Team 市场环境分析 第一部分： 市场环境分析市场环境分析Part I - Market Environment Analysis 1 1、宏观经济走势宏观经济走势 Macro-Economic Trend 经济状况关键词：经济状况关键词： 10.9% 偏快（过热）资本过剩 人民币升值 升息 房地产市场关键词：房地产市场关键词： 泡沫 国六条 2732元/平方米 26名 走势：走势：国家加紧对宏观经济的微调；房地产市场更趋紧张与理性；重庆市场相对 平稳健康，有慢步上升的成长空间 宏观经济走势 2 2、本区域市场现状、本区域市场现状 Market Conditions in This Area 区域工业经济发达，人均收入稳步上升 城市建设有欠账，面貌较为落后 房地产市场不发达，不能满足本区域人民住房升级之需 商业尤其落后，本区域购买力被观音桥、沙坪坝商业圈强力吸纳 本区域市场现状3 3、直接竞争项目简析、直接竞争项目简析Brief Analysis of Direct Competition鸿程鸿程 山水家园（三期）山水家园（三期）位置：石门公园旁体量：60000平方米工程进度：外装施工销售价格：均价每平米3100元 直接竞争项目简析东方港湾（三期）东方港湾（三期）位置：石门大桥北桥头体量：500000平方米工程进度：封顶销售价格：均价每平米3400元 直接竞争项目简析 北滨路、观音桥、北滨路周边楼盘的影响：北滨路、观音桥、北滨路周边楼盘的影响： 沙坪坝：沙坪坝：目标客群以本区为主，产品结构自成一体 观音桥：观音桥：商业快速发展、对三北辐射力强，产品结构倾向中、高端 北滨路：北滨路：以滨江住宅和休闲商业为主，目标客群面向主城区 周边楼盘的影响 小结小结 Part ISummary 本区域市场环境较为乐观、本项目有机 会和实力成为大石坝房地产的翘楚之作 小结 项目概况解析 第二部分： 项目概况解析项目概况解析 Part II Project Overview1 1、项目整体概况、项目整体概况 Project Overall Summary位置：大石坝正街140号规划用地面积：34亩总建筑面积：15.4万平方米商业面积：1.8万平方米住宅：由5栋3032层的高层组成 项目整体概况 较落后的市场现状和较有力的需求支撑构筑起本区位的后发优势 处于大石坝最核心的黄金位置，地段优势不容置疑 19路公交线交汇于此，大量人流在此集散，形成巨大财流 石门公园与市民广场是本项目绿色、休闲领地，在主城区中殊为难得 产品设计基本合理，有效切合当前市场项目SWOT分析（1） 2 2、项目、项目SWOTSWOT分析（分析（1 1）Project SWOT Analysis (1) 优势（优势（StrengthStrength）：）： 劣势（劣势（WeaknessWeakness）：）： 本地消费的心理有待形成，商业打造应紧贴本区域特征 地块为条形，商业人气不易聚集、住宅不易打造良好的居家氛围 商住分离有一定困难，容易彼此产生干扰 地形较为复杂，施工组织有一定难度项目SWOT分析（1） 3 3、项目、项目SWOTSWOT分析（分析（2 2）Project SWOT Analysis (2) 机会（机会（OpportunityOpportunity）：）： 项目SWOT分析（2） 区域经济发达，人均购买力强，住宅产品和商业产品有较强 的升级需求 住宅市场处于不饱和状态，购买力等待释放 商业规模、业态等较为落后，本区域呼唤领袖项目的出现 威胁（威胁（ThreatsThreats）：）：宏观环境趋紧，土地、规划、金融、税收等政策愈发严厉 观音桥、沙坪坝两个磁极对本地购买力的强力吸纳项目SWOT分析（2） 小结小结 Part II Summary 日炙雨淋门外事，我自风流坐闲庭。 炊烟独起香四溢，熙来攘往乐盈盈。 小结 项目定位及核心竞争力构成 第三部分： 项目定位及核心竞争力构成项目定位及核心竞争力构成 Part III Project Positioning and Formation of Core Competitiveness 总体定位总体定位 Overall Positioning 号楼-时尚商务公寓 -号楼-高层景观公寓 商业街-集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的幸福高地 总体定位 号楼号楼-时尚商务公寓时尚商务公寓 定位理由：定位理由： 最好的地段决定最好的价值。号楼有条件也有义务成为 本区域最高档次的标志性楼盘； 周边企业众多、专业市场活跃、医、学、金融、购物等配 套齐备、市场现状存在商务公寓的生存空间； 政府规划的市民广场为号楼提供了高品质环境空间； 与-号楼定位的差异化处理有利于吸纳投资者，实现 不错的投资回报率 定位现由 反向论证：反向论证： 写字楼的否定-市场空间被观音桥和沙坪坝吸纳， 本地需求不能支持；较高的品质投入会 带来较大的风险隐患；纯居家公寓的否定-地段绝佳、景观绝佳、作为纯 住宅不能支撑较高的销售价位；本地存在一 定量的办公、商务需求； 反向论证 -号楼号楼-高层景观公寓高层景观公寓 定位理由：定位理由： 地势较高、旁邻石门公园，景观质素高； 地段位置相对1号楼较次之，其品质不能支 撑商务办公需求，应定位于纯粹居家； 定位现由 商业街商业街-集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的幸福高地集休闲、餐饮、娱乐、购物为一体的幸福高地 定位理由：定位理由： 大石坝地区第一个集中式商业街区，地区商业领袖； 从黄金口岸向纵深分布，从一楼到二、三楼，各种商业业态的 分布较广，涵盖了休闲、餐饮、娱乐、购物等 从消费力和产品特质考量，商业街的经营层次应为中档，紧贴 本地收入水平和消费特征 定位现由目标客户群定位目标客户群定位 Positioning of Target Customer Group 1、马斯洛需求五层次理论 Maslows Five Levels Hierarchy of Needs 目标客户群定位生理需要 Physiological Needs安全需要 Safety needs社交需求 Social Needs尊重需求 Esteem Needs自我实现 Self-Actualization Needs 2 2、目标客户群描述目标客户群描述 Description of Target Customers 号楼目标客户群描述： 收入结构 家庭结构 年龄结构 分布区域 职业特征 目标客户群描述 号楼目标客户群描述号楼目标客户群描述：在大石坝地区有业务往来的中小企业主，事业成长中；投资客，希望投资地段好的物业以期较高的投资回报； 收入较高的白领一族或小康之家； 有区域情结的较高收入者； 相当部分客户是二次置业者 思想活跃、是圈子中有影响的主流人物 目标客户群描述收入结构：家庭月收入在3000元以上；家庭结构：单身、两口（丁克）之家；年龄结构：2540岁之间；地域分布：本地区、沙坪坝、江北、外地（市外）； 目标客户群描述 -号楼目标客户群描述号楼目标客户群描述: :本地区传统居住者，对本地有深厚情结；大多从事传统职业，生活水平相对小康； 目标客户群描述收入结构：家庭月收入在2000元4000之间；家庭结构：两口之家、三口之家为主；年龄结构：2855岁之间；地域分布：本地区、江北、及周边拆迁后持币待购者； 目标客户群描述 3 3、锁定目标，精确吸引、锁定目标，精确吸引 Focus on the Target for Precised Attraction 客户在哪？-市场研究市场研究 购买动机？-产品策略产品策略 如何吸引？-推广策略推广策略 目标客户群定位 价格定位价格定位 Price Positioning 价格定位的前提分析价格定位的前提分析 Pre-conditions of Price Positioning 地段的唯一性：地段的唯一性： 地段是价格最坚实的基础，亦是本项目定价信心的基本来源地段是价格最坚实的基础，亦是本项目定价信心的基本来源 产品的稀缺性：产品的稀缺性： 无论是商住公寓还是商业街在本地区均有很大空间，需求空间决定无论是商住公寓还是商业街在本地区均有很大空间，需求空间决定 价值空间价值空间 周边项目的类比：周边项目的类比： 目前在售的两个楼盘与本项目可比性不强目前在售的两个楼盘与本项目可比性不强 价格定位均价预估均价预估 Estimate of Average Price号楼：套内面积号楼：套内面积3600390036003900元元/M2/M2号楼：套内面积号楼：套内面积3200-35003200-3500元元/M2/M2商业一层：商业一层：1200012000元元/M2/M2商业二层及三层：商业二层及三层：5000-60005000-6000元元/M2/M2 均价预估价格策略价格策略 Price Strategy各部分面市的先后顺序：各部分面市的先后顺序：-号楼号楼-号楼号楼商业品质发布商业品质发布-高调公布售价高调公布售价-开盘：适当低开开盘：适当低开-渐次走高渐次走高 价格策略 形象定位形象定位 Image Positioning形象定位1.(1) 元佳园家 Scenic Residence(2) 大 石 门 Grand stone gate(3) 石门公元 Stone gate era(4) 四季花乡 Four season village案名提议案名提议案名提议 Project Name Suggestions楼盘LOGO为精神、内涵、气质的形象化具体表现，传达给受众第一直观认识。基于定位语 “大石坝石门公园景观高层”以及LOGO创意最高原则： 力求以最简之图、形，传达最丰富之内涵对本案LOGO作表现思考案名及LOGO表现案名及LOGO表现园家：公园的家、园满（园 梦）的家恰巧与开 发商名称谐音。利于品 牌树立与传播。LOGO以绿叶与飞鸟经图形变 异，创意构成，寓意和 谐共生易于辩识与 记忆。案名以灵动的行书写就，轻 松、舒适，遐意色彩以绿色：生态、生命、生 机勃勃橙色：活 力、活泼、充满希望案名及LOGO表现大石门：大为气度、大视野， 江北仅次观音桥的商 业副中心。关健记忆 点：大石坝石门公 园LOGO以绿色的大旗与地平线经 图形变异，创意构成, 寓意生态与大发展，易 于辩识与记忆案名以灵动的行草写就，奔 放、大气，写意色彩以绿色：生态、生命、生 机勃勃橙色：活 力、活泼、充满希望案名及LOGO表现公元：新纪元、新时代与 公园同音。易于记忆 利于产品品牌树立与传 播。LOGO以上旋的绿叶与羽毛经图 形变异，创意构成，寓 意生态、新的契机及开 始案名以工整的创意体写就，清 爽、严谨色彩以绿色：生态、生命、生 机勃勃橙色：活 力、活泼、充满希望案名及LOGO表现花乡：花之原乡、化之芳香极富诗情画意与生态的联想，利于品牌树立与传播。LOGO以绿叶与阳光经图形变异，创意构成，寓意生态与自然易于辩识与记忆。案名以灵动的行书写就，轻松、流畅，遐意色彩以绿色：生态、生命、生机勃勃橙色：活力、活泼、充满希望 总体形象定位 总体形象定位高上生活高上生活 绿畔家园绿畔家园 项目核心竞争力构成项目核心竞争力构成项目核心竞争力构成 Establishment of Core Competitiveness 钻石地段，历久弥珍，本地区无出其右的标志性项目钻石地段，历久弥珍，本地区无出其右的标志性项目 石门公司、市民广场、高上景观构筑独特外在价值石门公司、市民广场、高上景观构筑独特外在价值 户型产品高度印合目标市场，为快销打下良好基础户型产品高度印合目标市场，为快销打下良好基础 首个集中式商业街，强力吸纳购买力首个集中式商业街，强力吸纳购买力视觉表现 第四部分： 视觉表现视觉表现 Part IV, Visual Presentations平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现 产品策略 第五部分： 产品策略产品策略 Part V Product Strategy建筑风格 建筑风格建筑风格: : 后现代主义风格，外形沉稳、挺拔、线条分明、与城市色调和天际线协调 号楼墙面用氟碳漆，大量通透玻璃联系内外空间，楼顶处理应别具匠心 住宅与裙楼在色彩和线条的处理自然协调功能划分 功能划分功能划分: : 号楼：商务公寓商务公寓 -号楼：纯居公寓纯居公寓 裙楼：商业街商业街 号楼裙楼或较低楼层打造经济型酒店（如锦酒之星） 裙楼朝公园的“吊脚楼”打造成景观休闲平台 将石门公园予以改造翻新，和市民广场连为一体, 打造为业主特属绿色专区 时尚宽敞的大堂，现代主义风格，号楼尤其突出 号楼顶上两层设置“极景会所”，设休闲、餐饮、娱乐内容，业主享受VIP优惠物业管理 物业管理物业管理: 取消不吉利楼层 引入较知名物管企业为顾问或执行单位（如戴德梁行、大正物管等） 商务中心：对住宅和商业业主进行商务服务、代租代售、各类有偿 无偿服务等 整合推广 第六部分： 整合推广整合推广 Part VI Integrated Marketing and Promotion 营销靓点 营销靓点营销靓点: : 项目销售应攻势凌厉，各期组织本着短、平、快的原则迅速去化 计划分三期面市：计划分三期面市：一期为-号楼、二期为号楼、三期为商 业街。各期之间合理连接，互相呼应 住宅部分的营销方向高度锁定大石坝本地目标客群，商业部分的 营销方向面向全市 推广靓点 推广靓点推广靓点: : 产品说明会等大型活动在长安剧院举行，用电影放PPT和三维 片，效果震撼，影响极佳 户外媒体：户外媒体：大石坝干道周边看板、本地“面的”包装 与旁边实验小学配合，“安亲班安亲班”计划，帮晚归家长看护小孩， 亲情营销 售房部设置原则：售房部设置原则：到达方便、周边群众知晓度高、外形亮 丽、面积250-300平米左右。建议设在车站附近，或在市 民广场上修建 倾力打造二合一公园（石门公园和市民广场） 并配以背景音乐、各类小品、休闲健身器材等 对装修装饰提供菜单服务（定制服务） 推广靓点 整合推广 第七部分： 执行团队执行团队 Part VII Executive Team 执行团队 项目督导：吴喜村吴喜村 项目执行总监：郑开鹏郑开鹏 项目经理：罗军罗军 其他人员：若干 注：相关人员简历请参阅磐基企业简介及企业网站（WWW.AP6666.COM）磐基精英团队，强力打造大石坝标杆级项目为开发商奉献地产精彩华章！为开发商奉献地产精彩华章！ 合作模式 合作模式合作模式全程独家策划营销代理（可包括广告设计） 取费：取费：已销售合同金额的1.3%，已实现招商（租赁） 面积的一个月租金，广告设计为月费2万元 祝项目圆满成功! 谢谢谢谢! !Thanks!