房地产开发与经营课件榆林创业投资公司学习课件2021/9/181第1章概述教学目标学习本章后，你应该能够：1理解房地产的含义、性质和特征；2了解房地产业的构成，房地产业在国民经济中的地位和作用；3了解房地产开发与经营的基本概念，掌握房地产开发与经营的区别与联系。2021/9/1821.1房地产的相关概念1.1.1房地产的概念对于房地产的概念，应该从两个方面来理解：房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项法律权利。1.1.2房地产的特性房地产包括土地和建筑物，其中土地是大自然的产物，是永存的；建筑物为人工建造，它定着在土地上。因此，房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产的特性主要有以下十个：1.不可移动性（又称位置固定性）2.独一无二性3.寿命长久性4.供给有限性5.用途多样性6.相互影响性7.易受限制性8.价值量大9.流动性差10.保值增值性2021/9/1831.1.3房地产的分类1土地的分类（1）按土地的开发程度，土地可分为：过生地。生地。熟地。（2）按是否具有建筑用途，土地可分为：建筑用地：非建筑用地。（3）按是否与城市经济紧密相连，土地可分为农村土地和城市土地。根据我国城市用地分类与规划建设用地标准，城市用地分为：居住用地；公共设施用地；工业用地；仓储用地；对外交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地；绿地；特殊用地。2房屋的分类（1）按建筑结构的不同，房屋可分为：钢结构房屋；钢筋混凝土结构房屋；砖混结构房屋；砖木结构房屋；其他结构房屋等5类。（2）按功能用途的不同，房屋可分为：住宅；工业厂房和仓库；商场和商业店铺用房；办公用房；宾馆饭店；文体、娱乐设施；政府和公用设施用房；多功能建筑（即综合楼）等8类。（3）按价格的构成不同，房屋可分为商品房、微利房、福利房、成本价房和优惠价房等，这是我国特有的分类方法。（4）按所有权的归属不同，房屋可分为公房和私房。2021/9/1841.2房地产业1.2.1房地产业的基本概念房地产业是进行房地产投资、开发、经营，管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业与建筑业既有区别又有联系。房地产行业包括如下子行业：1.房地产投资开发业2.房地产咨询业3.房地产价格评估业4房地产经纪业5.物业管理业2021/9/1851.2.2房地产业在国民经济中的地位房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门，具有十分重要的地位。1房地产业是国民经济中的一个特殊产业部门。2房地产业是国民经济的基础性产业。3房地产业是国民经济的先导产业。4房地产业是国民经济的支柱产业。5房地产业是保护和优化生态环境的一项重要环保产业。6房地产业是我国第三产业起飞的启动点。1.2.3房地产业在国民经济中的作用1有利于提高城市的产业聚集效益。2有利于带动经济结构的优化。3有利于推进我国的城市化进程。4有利于健全和完善社会主义市场体系。2021/9/1861.3房地产开发与经营1.3.1房地产开发的概念、任务和分类房地产开发，是指按照城市建设总体规划和社会经济发展的要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。1房地产开发的类型（1）按开发的规模和复杂程度来划分，房地产开发可以划分为单项开发、小区开发、成片集中开发（后两类开发也称综合开发）（2）按开发的地域划分，房地产开发可以划分为新城区开发和旧城区开发（一般也称为旧城改造或再开发）（3）按开发的阶段划分，房地产开发可以划分为土地开发和房屋建设2021/9/1871.3.2房地产经营房地产经营，从广义上讲，就是指一切通过从事房地产领域的经济活动获得经济效益的行为。从狭义上讲，则只是指房屋经营和城市土地经营这两种房地产领域的经营行为。1房屋经营2城市土地经营3城市房地产综合开发经营1.3.3房地产开发与经营的关系房地产开发与房地产经营这两个概念是房地产行业运行过程中被广泛运用的两个基本概念，它们既相互联系又有一定的区别。关于房地产开发与房地产经营，有两种看法：一种是从广义的角度来看，另一种是从狭义的角度来看。从广义的角度来看，特别是站在市场经济的角度来看，房地产开发和房地产经营在本质上是相同的。2021/9/188如果从狭义的角度来看，房地产开发与房地产经营有着如下重大的差别。1房地产开发和房地产经营在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同。2房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动的主体并不完全相同。3房地产开发和房地产经营这两种房地产经济活动对主体的资格要求不一样。4房地产开发与房地产经营所指向的行为对象是不同的。5随着房地产市场的完善，房地产开发与房地产经营的作用就会发生根本性的变化。2021/9/189第2章房地产市场及其运行规律教学目标通过本章的学习：了解房地产市场的特性与功能、房地产供给与需求的关系；掌握房地产市场运行的规律和运行过程；了解政府对房地产市场的宏观调控政策。2021/9/18102.1房地产市场概述2.1.1市场的一般概念市场是社会分工和商品交换的必然产物，它是一种以商品交换为内容的经济联系形式。由于市场的基本经济内容是商品供求和商品买卖，因此市场的形成必须具备下列3个基本条件：其一是存在着可供交换的产品(包括有形的实物产品和可供出售的无形产品)，这是市场的客体；其二是存在欲出售产品的卖主和具有购买力、购买欲望的买主，这是市场的主体；其三是具有买卖双方都能够接受的交易价格及其条件。只有满足以上3个基本条件，商品的交换才能成为现实，市场也才具有实际意义。2021/9/18112.1.2房地产市场的含义房地产市场是开展房地产活动的场所，是社会统一大市场中的一个重要组成部分。房地产市场有狭义和广义之分。从狭义上来说，房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域，换句话来说是指以房地产作为对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指房地产买卖双方以房地产作为交易对象在某个特定的地理区域内于某一待定的时间段内达成所有交易的总和，即进行交易所发生的经济关系的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。2.1.3房地产市场的分类1按地域来划分2按房地产类型、档次来划分3按土地和房地产层次来划分2021/9/18122.2房地产市场的特性与功能2.2.1房地产市场的特性通过对房地产市场特性的分析，就可以回答市场是如何有效地通过改变价格来调整房地产的供需变化这个问题。房地产市场的特性主要表现在以下几个方面。1房地产市场是房地产权益的交易市场2房地产市场是地区性市场3需要专业人员提供服务4易于出现市场的不均衡和垄断5供给具有稀缺性，而需求具有较大的弹性2021/9/18132.2.2房地产市场的功能在任何市场上，某种商品的价格反映了当时的市场供需状况。但市场不仅自身会发生变化，还可以通过价格信号来指导买卖双方的行为。简言之，价格机制是通过市场发挥作用的。关于房地产市场的功能，可以归纳为以下几个方面。1配置存量房地产资源和利益2显示房地产市场需求的变化3指导供给以适应需求的变化4能指导政府科学地制订土地供给计划5引导需求适应供给条件的变化2021/9/18142.3房地产市场的需求与供给2.3.1房地产市场的需求1房地产需求及影响因素2房地产商品的需求的特征房地产商品的需求形态多种多样，但总的来看有一定的规律性和发展趋势，主要表现为以下的特征。(1)必要性(2)多样性(3)发展性(层次性)(4)可诱导性(5)相对理性(6)可替代性2021/9/18152.3.2房地产市场的供给1房地产市场的供给及其影响因素2房地产市场供给的特征(1)短期供给特征。短期之内，房地产商品的供给无法一下子大量增加，这是由于在受到需要符合城市规划和政府有关政策措施限制的条件下，改变土地用途、建筑整修或重新开发，都需要相当长的时间。(2)长期供给特征。由于长期时间内，开发商能够在符合城市规划和有关政策的前提下，通过改变原有土地的用途，以及开发新的土地等方法来增加市场供给，因此房地产的价格变化相对短期而言要平缓得多。2021/9/18162.4房地产市场运行的一般规律2.4.1房地产使用市场与房地产投资市场1房地产使用市场2房地产投资市场3房地产使用市场和资产市场之间的联系和均衡状态2.4.2房地产市场运行过程的分析1经济增长和房地产使用需求2长期利率与房地产投资的需求3短期信贷、开发成本和新增供应2.4.3房地产市场的周期循环2021/9/18172.5政府对房地产市场的宏观调控2.5.1建立房地产市场政策的原则政府政策应具有的共同特征是：公平、效率、连续、系统、协调、前瞻性和引导性。由于房地产特殊的空间固定性、价值昂贵性和使用耐久性，对其发展政策的建立也应具有相应的特殊原则。1目标的确定性2政策的连续性与协调性3政策的针对性和导向性4政策的公平性和效率2.5.2房地产市场调控的原则1统一领导、相互协调的原则2多种调控手段相结合的原则3管而不死，活而有序的原则2021/9/18182.5.3房地产市场调控的内容1房地产市场的宏观调控1)土地供应政策和地价政策2)金融政策3)住房政策4)城市规划5)税收政策6)租金和价格控制2房地产投资规模的调控3房地产开发结构的调控4房地产开发布局的调控5房地产开发行为和房地产投资品的调控2.5.4房地产市场的宏观调控手段1计划手段2经济手段3行政手段4法制手段2021/9/1819第3章房地产开发的程序教学目标通过本章的学习：了解房地产开发的基本程序；熟悉投资分析、前期准备、建设与租售服务等阶段的主要工作任务与要求，从而对房地产的开发的整个过程有一个总体认识和把握。2021/9/18203.1房地产开发程序概述随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。然而，不论开发活动变得多么复杂，开发商变得多么能干，房地产开发专业服务队伍发展得多么完善，房地产开发过程都必须遵循基本的步骤。一般说来，这个程序分为4个阶段：投资分析阶段、前期准备阶段、建设阶段与租售服务阶段。2021/9/18213.2房地产开发投资机会选择与风险分析3.2.1房地产投资的种类房地产投资可分为直接投资与间接投资两种，其中房地产直接投资是指直接与房地产产品相关的投资，它包含房地产开发投资与房地产置业投资两种形式，房地产间接投资是指不直接与房地产产品发生关系的投资。主要有投资房地产企业股票或债券、投资房地产投资信托基金、购买住房抵押贷款支持证券等形式。它们具体的关系如图所示2021/9/18223.2.2房地产开发投资机会选择房地产投资机会选择，也就是通常所说的项目可行性研究，是指房地产开发投资过程中，把握机会、机遇的过程。房地产投资机会选择，主要包括投资机会寻找、筛选与决策分析3个步骤。3.2.3房地产开发投资风险分析1房地产投资风险的基本概念从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。2房地产投资风险预测与控制分析1)风险预测的方法(1)财务报表法。(2)问询法。(3)索赔记录统计法。(4)环境分析法。2021/9/18232)房地产投资风险的规避与控制(1)通过项目投资组合及多种经营分散风险。(2)通过加强资产管理来控制风险。(3)通过合理改变经营形式转移风险。(4)通过市场调查实行正确的决策来控制风险。此外，有一部分可保风险，可通过商业保险等方式转移。2021/9/18243.3房地产开发前期工作房地产开发前期工作包括：获取土地使用权；项目规划设计与许可；建设工程招标；开工申请与审批等环节的工作，以上部分的具体内容将在第4章与第6章讲述。2021/9/18253.4建设阶段3.4.1质量控制质量控制是指项目管理机构以设计文件、工程合同、国家标准、施工规范等为目标对开发项目所进行的监督与管理活动。1质量控制的任务质量控制的任务主要是在施工过程中及时发现施工工艺规程是否满足设计要求和合同规定，对所选用的材料和设备进行质量评价、对整个施工过程中的工程质量进行评估，将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并作出评判。2质量控制的手段1)“旁站”监督2)测量3)指令文件4)利用质量控制工作程序5)支付控制2021/9/18263.4.2进度控制1影响进度的因素由于房地产项目具有资金庞大、业务复杂、建设周期长、涉及相关单位多等特点，造成影响进度的因素很多，如人的因素，技术因素，材料设备与构配件因素，天文、地理与气象自然因素，政治、经济、文化等社会因素，还有其他不确定的因素等。2进度控制的方法1)关键线路法2)计划评审技术3)管理技术3进度控制的措施1)组织措施2)技术措施3)合同措施4)经济措施5)信息管理措施2021/9/18273.4.3成本控制1成本控制的主要工作除项目投资决策、设计和工程发包阶段的成本控制外，项目施工阶段的工程成本控制主要包括如下几个方面的工作。1)编制成本计划，确定成本控制的目标2)审查施工组织设计和施工方案3)控制工程款的动态结算4)控制工程变更2成本超支的原因与处理措施在房地产项目成本控制的过程中，经过对比分析，发现某一方面已经出现成本超支，或是预计到最终将会出现成本超支，则应将该部分成本超支问题单独提出，作进一步的原因分析。然后再在分析的基础上分清责任，提出成本控制的相应措施。2021/9/18283.4.4合同管理1房地产开发项目的主要合同1)开发商的主要合同关系开发商为了顺利地组织实施其所承担的开发项目，需要在开发过程中签署一系列的合同。这些合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发合同与房地产转让合同等。2)承包商的主要合同关系承包商的主要合同包括：工程承包合同、分包合同、供应(采购)合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。2开发项目合同管理项目合同管理通常包括两个阶段：合同策划及管理阶段、合同分析与控制阶段。3.4.5开发项目信息管理在房地产开发过程中，无论项目组织、计划，还是管理、控制、协调都离不开信息，可以说信息是经营管理活动的基础。2021/9/18293.4.6竣工验收1竣工验收的依据2竣工验收的工作程序开发项目竣工验收的工作程序一般分为单体验收、综合验收以及验收备案3个阶段。1)单体验收2)综合验收3)验收备案3.5租售阶段租售阶段的工作这部分内容见第8章房地产市场营销。2021/9/1830第4章房地产开发用地的获取教学目标通过本章的学习:了解建设用地使用权的概念、集体土地征收与城市房屋拆迁的内涵；熟悉房地产开发项目建设用地使用权取得的主要方式、集体土地征收与城市房屋拆迁补偿。2021/9/18314.1土地使用权的获取4.1.1土地所有权和土地使用权1土地所有权土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的占有、使用、收益和处置的权利，它是土地所有制的法律体现。土地所有权包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权4项权能。2土地使用权土地使用权是指土地使用者依法取得的在法律规定的范围内对土地享有的占有、使用、收益和在特定的条件下依法处分的权利，它是土地使用制度在法律上的表现，也是我国地权制度的重要组成部分。4.1.2土地使用权的取得方式2021/9/18324.1.3土地使用权出让1土地使用权出让的概念土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。(1)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期限内没有所有权，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益和处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动。(2)出让的土地使用权是有一定年限的土地使用权。(3)土地使用权出让是有偿的，受让人必须支付“出让金”。(4)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与使用单位之间关于权利和义务的经济关系，因此具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。2土地使用权出让的范围1)主体范围(1)土地使用权出让的主体必须是国家，其他任何单位和个人不得出让土地使用权。(2)土地使用权出让对象是中华人民共和国境内的公司、企业以及其他组织和个人。2)客体范围(1)土地使用权出让的客体必须是国有土地，集体土地不经征收不得出让。(2)地下埋藏物不属于出让范围，它归国家所有。2021/9/18333土地使用权的出让年限根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例的规定，不同用途的国有土地，其土地使用权的最高出让年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。4国有土地使用权出让的方式根据相关规定，国有土地使用权出让，即土地一级市场，一般有4种交易方式：协议、招标、拍卖及挂牌。其中后三者是通过市场公开交易的方式来出让土地使用权。4.1.4土地使用权划拨1划拨土地使用权的概念土地使用权划拨是指经县级以上人民政府批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该土地交付给其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。2021/9/1834划拨土地使用权具有以下特点。(1)通过划拨方式取得的土地使用权时，除了法律、法规另有规定外，没有使用期限的限制。(2)通过划拨方式取得土地使用权时，虽然土地使用者要缴纳补偿、安置等费用，但不必向国家支付地租性质的费用。(3)通过划拨方式取得土地使用权时，必须经县级以上人民政府核准，并按法定的程序办理手续后才能取得划拨土地使用权。(4)通过划拨方式取得的土地用途，未经批准，不得改变。(5)土地使用权人在行使权利时，若遇社会公共利益需要，有义务服从人民政府收回土地使用权的决定。(6)依照行政划拨方式取得的土地使用权，一般不得进行转让，但经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准，并符合下列条件时，可依法进行转让：土地使用者为公司、企业及其他经济组织和个人；领取了国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；依照城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例中的规定签订土地使用权出让合同，并向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。2021/9/18352划拨土地使用权的范围中华人民共和国土地管理法第54条对划拨土地使用权适用的范围作了明确的规定。(1)国家机关用地和军事用地。(2)城市基础设施用地和公益事业用地。(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。(4)法律、行政法规规定的其他用地。通过划拨方式取得土地使用权，是国家为了支持和照顾某些公益性事业和特殊行业的发展，而对其建设项目用地采用的特殊的供地方式。4.1.5土地使用权转让1土地使用权转让的概念土地使用权转让，是指通过出让方式获得国家土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或者其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让具有以下特征。(1)土地使用权的转让必须以出让合同规定的期限和条件投资、开发、利用土地为前提。(2)土地使用权转移时，土地使用权出让合同和登记文件所载明的权利、义务随之转移。(3)土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。(4)土地使用权转让时，其地上建筑物和其他附着物的所有权随之转让。2021/9/18362土地使用权转让的条件土地使用权转让是土地使用权在不同使用者之间的流动，是土地市场最活跃的二级市场。为规范市场行为，土地使用权转让应具备以下条件。(1)转让土地使用权的公民、法人，必须是土地合法的使用权享有人，必须持有土地使用权的法律文书，即国有土地使用权证，其权利在国家土地管理部门应有具体的登记。(2)接受转让的公民、法人，必须是我国法律允许的能够享有国有土地使用权的单位或个人，即受让者应符合受让的条件。(3)使用权人必须对土地进行一定开发之后才能转让其权利，即我国法律禁止进行“炒地皮”式的转让。3土地使用权转让的形式1)土地使用权出售2)土地使用权交换3)土地使用权赠与2021/9/18374.2房地产开发用地的征用拆迁4.2.1集体土地征收1土地征收的内涵土地征收是国家为了社会公共利益的需要，将集体所有土地转变为国有土地的强制手段。2土地征收的原则与批准权限1)土地征收的原则(1)珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则。(2)保证国家建设用地的原则。(3)妥善安置被征地单位和农民的原则。(4)有偿使用土地的原则。(5)依法征地的原则。2)土地征收批准权限土地管理法第45条规定，“征收下列土地的，由国务院批准：基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地超过70公顷的。”征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。2021/9/18383土地征收的工作程序根据土地管理法实施条例和建设用地审查报批管理办法，土地征收一般按照下列工作程序办理。1)申请用地2)受理申请并审查有关文件3)审批用地4)征地实施5)签发用地证书4征收集体土地补偿的范围和标准4.2.2城市房屋拆迁1房屋拆迁的概念房屋拆迁是指建设单位或个人(即拆迁人)根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，在取得拆迁许可证后，依照有关法规拆除城市规划区范围内国有土地上的房屋及附属物，并对被拆除房屋的所有人和使用人进行补偿和安置的活动。2021/9/18392房屋拆迁的工作程序1)拆迁许可阶段拆迁许可阶段的工作主要有拆迁申请、拆迁审批、拆迁公告等环节2)拆迁协议阶段3)实施拆迁阶段3拆迁补偿方式及安置1)拆迁补偿方式根据城市房屋拆迁管理条例的规定，拆迁人应当对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿方式有两种：房屋产权调换、货币补偿。2)拆迁安置4拆迁争议的处理2021/9/1840第5章房地产开发项目可行性研究教学目标通过本章的学习:熟悉房地产开发项目投资估算及项目方案的财务评价指标，能独立地进行房地产项目可行性分析并撰写可行性研究报告。2021/9/18415.1可行性研究概述5.1.1可行性研究的概念和目的1可行性研究的概念可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对各种可能拟定的建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。2可行性研究的目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化、程序化，减少或避免投资决策的失误，提高建设项目的经济、社会和环境效益。5.1.2可行性研究的特点1前期性2综合性3不确定性4预测性5.1.3可行性研究的作用1作为项目投资决策的依据2021/9/18422作为筹集建设资金的依据3作为开发商与有关各部门签订协议、合同的依据4作为编制下阶段规划设计的依据5作为环保部门审查建设项目对环境影响的依据5.1.4可行性研究的工作阶段和具体步骤1可行性研究的工作阶段1)投资机会研究2)初步可行性研究3)详细可行性研究4)项目的评估和决策2可行性研究的具体步骤1)接受委托2)调查研究3)方案选择和优化4)财务评价和国民经济评价5)编制可行性研究报告2021/9/18435.1.5可行性研究的内容一般房地产开发项目可行性研究的内容主要包括以下几个方面。1项目概况2开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定3市场分析和建设规模的确定4规划设计方案选择5资源供给条件分析6环境影响评价7项目开发组织机构情理费用的研究8开发建设计划的编制9项目经济及社会效益分析10结论及建议2021/9/18445.2房地产市场调查与研究5.2.1房地产市场调查的概念与作用1房地产市场调查的概念房地产市场调查是运用科学的方法，有目的、有计划地收集、整理和分析与房地产企业有关的各种情报、信息和资料，为房地产企业决策提供依据的信息管理活动。2房地产市场调查的作用5.2.2房地产市场调查的类型与内容1房地产市场调查的类型1)探索性调查2)描述性调查3)因果性调查4)反馈性调查5)预测性调查2房地产市场调查的内容1)市场环境调查2)市场专题调查2021/9/18455.2.3房地产市场调查的程序与方法1房地产市场调查的程序1)确定调查目标2)初步分析3)调查设计4)现场调查5)资料整理、统计和分析6)撰写和提交调查报告2房地产市场调查的方法房地产市场调查方法很多，较常见的有以下几种。1)询问调查法2)观察调查法3)试验调查法4)统计分析法5.2.4房地产市场研究的概念及其必要性1房地产经营者的决策依赖于房地产市场研究2房地产产品的销售要求进行房地产市场研究3市场研究与经营管理4市场研究与制定价格策略5.2.5房地产市场研究方法市场研究方法有定量分析法和定性分析法两种。2021/9/18465.3房地产开发项目的投资估算与收入估算5.3.1房地产开发项目的投资估算房地产开发项目投资估算的范围，包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。1土地费用估算开发项目土地费用是指为取得开发项目用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。2前期工程费前期工程费主要包括开发项目的可行性研究费、工程勘察费、城市规划设计费、工程设计费、环境影响咨询评估费、交通影响咨询评估费、建设工程规划许可证执照费以及“三通一平”等土地开发工程费。3房屋开发费4管理费5财务费用6销售费用7开发期税费8其他费用9不可预见费2021/9/18475.3.2房地产开发项目的收入估算根据有关规定，房地产项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、租金收入、土地转让收入(以上统称租售收入)、配套设施销售收入和自营收入几个部分。1租售收入2自营收入3配套设施销售收入4土地出租收入5房地产开发项目收入的扣减房地产开发项目在销售和交易阶段要发生一些税费，这些费用不参与投资与成本费用构成，只是作为销售收入的扣减。这些税费主要包括以下两大部分。1)与房地产转让有关的税费(1)营业税。(2)城市建设维护费。(3)教育费及附加。(4)教育专项基金。(5)防洪工程维护费。(6)交易管理费。(7)交易印花税。2)土地增值税3)企业所得税2021/9/18485.4房地产开发项目的财务评价5.4.1房地产开发项目财务评价的内涵房地产开发项目财务评价是在房地产市场调查与预测、项目策划、投资估算、收入估算和资金筹措等基础资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产开发项目的财务盈利能力、清偿能力和资金平衡等情况进行分析。5.4.2房地产开发项目财务评价的基本报表财务评价使用的基本报表有现金流量表、损益表、资金来源和运用表、资产负债表。2021/9/18495.4.3房地产开发项目的财务评价指标1房地产开发项目财务盈利能力的评价指标盈利能力指标是用来考察项目盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。1)静态指标静态指标是在不考虑资金、时间、价值因素影响的情况下，直接通过现金流量计算出来的经济评价指标，这些指标计算简便，通常在概略评价时采用。(1)成本利润率。(2)投资利润率。(3)资本金利润率。(4)资本金净利润率。(5)静态投资回收期。2021/9/18502)动态指标动态指标是考虑了资金时间价值因素的影响，对发生在不同时间的效益、费用计算资金的时间价值，将现金流量进行等值化处理后计算评价指标。动态评价指标，能比较全面地反映投资方案整个计算期的经济效果，适用于详细可行性研究阶段的经济评价和计算期较长的投资项目。(1)财务净现值。(2)财务内部收益率(FIRR)。(3)动态投资回收期。2房地产开发项目财务清偿能力的评价指标清偿能力指标是指考察项目计算期内偿债能力的指标。除了投资者重视项目的偿债能力外，为项目提供融资的金融机构，更加重视项目偿债能力的评价结果。1)借款偿还期2)利息备付率3)偿债备付率2021/9/18515.5房地产开发项目可行性研究报告的撰写5.5.1房地产开发项目可行性研究报告的基本构成一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。5.5.2房地产开发项目可行性研究报告正文的写作要点正文部分是可行性研究报告的核心，一般包括以下内容。1项目总说明2项目概况3市场调查与预测分析4规划设计方案及建设条件5建设方式及进度安排6项目投资估算及收入估算1)项目投资估算2)项目收入估算7项目资金筹措计划8项目经济效益评价9不确定性分析10可行性研究的结论2021/9/1852第6章房地产开发的前期准备教学目标通过本章的学习:了解房地产开发项目规划设计方案评价的特点和评价指标体系；掌握常用评价方法；了解房地产开发项目报建的含义和建设工程规划许可证的作用；掌握开发项目报建的流程以及报建送审应提交的资料；了解房地产开发项目招投标概念与作用、活动原则和招标方式；掌握施工招投标中有关申请招标的条件、招投标的程序以及招标文件的主要内容等。2021/9/18536.1房地产开发资金筹措6.1.1房地产开发资金筹措的目的房地产开发资金筹措的目的在于以下几方面。1实现项目投资开发目标和企业发展目标2偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构6.1.2房地产开发资金筹措的原则房地产开发资金的有效筹集，应保证房地产开发资金投入与回收在时间上和数量上的协调平衡，从而保证资金循环运动和房地产开发项目建设的顺利进行。资金筹措过程中应遵循以下几点原则。1时机适当原则2安全性原则3经济性原则4可行性原则6.1.3房地产开发资金筹措方式具体来讲，房地产开发资金的来源主要有：自有资金、银行贷款、社会集资、利用外资、预售款等。2021/9/18546.2房地产开发项目规划设计方案的评价6.2.1房地产开发项目规划设计的基本原则1符合城市总体布局，完善城市结构2丰富和创造最佳的城市空间环境3房地产开发项目规划设计应满足的其他要求(1)使用要求。(2)卫生要求。(3)经济要求。(4)安全要求。(5)施工要求。(6)美观要求。(7)以人为本。2021/9/18556.2.2房地产开发项目规划设计方案评价的特点1评价主体的多元性房地产开发项目规划设计方案，评价主体除房地产开发企业本身外，还涉及到使用者(城市居民)、管理者(城市规划管理部门)、设计者和施工者。不同的评价主体，对方案的评价角度是不一样的，因而会出现不同的评价结果。1)使用者2)城市规划管理部门3)设计者和施工者2评价目标的多样性3评价结论的不确定性1)评价者的主观性2)项目未来情况的不确定性6.2.3房地产开发规划设计方案评价的主要技术经济指标1居住区规划指标住宅区规划指标通常分为规划综合技术经济指标和用地指标两大类(包括用地平衡表)。1)用地平衡表2)居住区用地平衡控制指标3)城市居住区规划设计综合技术经济指标2021/9/18562居住区规划技术指标的计算(1)居住区总用地(百米(hm)：包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。(2)居民每人占地(平方米/人)：包括人均居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化用地。(3)居住区总建筑面积(平方米)：包括居住建筑面积、公共建筑面积。(4)总户数(户)、总人口(人)、平均每户人口(人/户)。(5)平均每户居住面积(平方米)。(6)居住建筑密度(%)：指住宅建筑对居住用地的覆盖率。(7)居住面积密度(平方米/百米)。(8)容积率(居住建筑面积密度)(平方米/百米)。(9)人口毛密度(人/百米)：指居住总人口和总用地之比。(10)人口净密度(人/百米)：指居住总人口与居住建筑用地面积之比。(11)绿化覆盖率：绿化覆盖率指在建设用地范围内全部绿化种植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率(%)。(12)人均公共绿地面积：人均公共绿地面积指住宅区内平均每人拥有的公共绿地面积。(13)平均层数：指住宅总面积与住宅基底总面积之比。(14)高层住宅比例(%)：一般7层以上为高层住宅，即高层住宅占总建筑面积的比例。(15)住宅间距(米)。(16)居住区总造价(元)。(17)平均造价(元/平方米)。(18)建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间的时间。居住区规划设计都必须进行技术经济分析来衡量方案的优劣及优选方案，通过上述经济指标可以进行居住区用地分析、技术经济分析及综合造价3个主要方面的比较和优化。2021/9/18576.2.4房地产开发项目规划设计方案评价方法对房地产开发项目规划设计方案的评价的主要方法有特尔菲专家咨询法、层次分析法等。2021/9/18586.3房地产开发项目报建管理6.3.1房地产开发项目报建程序房地产开发项目报建管理是指在原规划设计方案的基础上，房地产开发企业委托原规划设计单位提出各单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位、对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线做更深入的设计，使其达到施工要求，并提交有关部门审批的过程。用于报建的建筑设计方案经城市规划、消防、抗震办、人防、环卫、供水、供电等管理部门审查通过后，可以进一步编制项目的施工图和有关技术文件，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。房地产开发企业在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，通过设计、招投标等方式，委托规划设计院编制设计方案(两个或者两个以上)。方案确定以后，房地产开发商持项目规划设计方案、规划设计方报审表、规划设计书及其他相关资料，再向城市规划行政主管部门提出规划设计方案审批申请。城市规划行政主管部门接到申请后应在规定的期限内组织有关单位审查规划设计方案并提出修改和调整意见。对于大型项目，城市规划主管部门需要组织消防、人防、环卫等部门共同审查，建设单位根据审查意见，对规划设计方案进行修改、调整。2021/9/1859送审设计方案时，房地产开发企业应报送下列图纸、文件和资料：填报建设工程设计方案送审单；总平面设计图两张；选址批复及规划设计要求送审的其他文件、图纸；单体建筑物的平面图、剖面图、立面图两套。图纸应标明建筑尺寸，平面图应写明设计指标。如果属于设计招标工程，应加送设计单位中标通知书复印件。方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计(对高层建筑)，并将初步设计报城市规划管理部门，由城市规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行会审。初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计，并将施工图报城市规划管理部门。城市规划管理部门组织消防、人防、环卫等部门共同审查。房地产开发公司根据审查意见，对规划设计方案进行修改、调整，再次报城市规划行政主管部门审批。审批通过后由城市规划行政主管部门签发规划设计方案审批通知单。房地产开发公司持该通知单到其他指定的有关部门签署意见，如到自来水公司、市政公司、电力公司、煤气公司等部门进行项目施工建设可行性签字。送审施工图设计时，建设单位应报送下列图纸、文件：填报建筑工程执照申请单；总平面设计图两张；房地产企业基地地形图3张；建筑施工图两套；结构施工图一套；建筑工程设计批准文件；按建筑工程方案审批意见书要求需报送环保、卫生、消防、人防等部门意见书。2021/9/1860房地产开发公司得到有关部门的签署意见后，向城市规划管理部门提交会签单，并领取建设工程规划许可证。建筑工程规划许可证包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建筑工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。房地产开发企业取得城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，便可办理开工手续。至此，房地产开发将进入建设实施阶段。6.3.2房地产开发项目规划设计的审批内容及程序城市规划法的城市规划实施内容中，对建设项目的审批程序作出了明确规定，即实行选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证制度，也就是常说的“一书两证”制度。这是房地产开发前期工作的重要内容之一。1选址意见书1)选址意见书的含义2)选址意见书的内容(1)建设项目的基本情况。(2)建设项目选址的依据。2021/9/18612建设用地规划许可证制度1)建设用地规划许可证的含义2)建设用地规划许可证的审批建设用地的审批程序分为以下步骤。(1)现场踏勘。(2)征求意见。(3)提供设计条件。(4)审查总平面图及用地面积。(5)核发建设用地规划许可证。3建设工程规划许可证制度1)建设工程规划许可证的含义2)建设工程规划许可证的审批(1)建设工程规划许可证申请。(2)初步审查。(3)核发规划设计要点意见书。(4)方案审查。(5)核发建设工程规划许可证2021/9/18626.4房地产开发项目招标投标6.4.1房地产开发项目招标投标的基本概念招标是通过事先公布条件和要求，众多投标人按照同等条件进行竞争，招标人按照规定程序和标准选择订约方的过程。投标是投标人按照招标文件的要求并在规定的时间内提交投标文件的活动。招标投标是市场经济条件下进行大宗货物的买卖、工程建设项目的发包与承包以及服务项目的采购与提供时，所采用的一种交易方式。6.4.2房地产开发项目招标投标的作用与原则1房地产开发项目招标投标的作用1)有利于房地产市场的法制化和规范化2)使开发项目工程造价更趋合理3)有效控制房地产开发投资4)有助于保证工程质量和缩短工期2房地产开发项目招标投标原则房地产开发项目招标投标活动应遵循的原则：公开、公平、公正和诚实守信。1)公开原则2)公平原则3)公正原则4)诚实信用原则2021/9/18636.4.3房地产开发项目招标要求房地产项目的开发建设应当按照建设管理程序进行。为了保证房地产项目的建设符合国家及地方的要求，以及能使招标工作顺利进行，不同标的的招标均需满足相应的条件。1前期准备应满足的要求(1)建设工程已批准立项。(2)向建设行政主管部门履行了报建手续，并取得批准。(3)建设资金能满足建设工程的要求，符合规定的资金到位率。(4)建设用地已依法取得，并领取了建设工程规划许可证。(5)技术资料能满足招标投标的要求。(6)法律、法规、规章规定的其他条件。2对招标人招标能力的要求(1)有与招标工作相适应的经济、法律咨询和技术管理人员。(2)有组织编制招标文件的能力。(3)有审查投标单位资质的能力。(4)有组织开标、评标、定标的能力。3招标代理机构的资质条件招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。招标代理机构应当具备下列条件。(1)有从事招标代理业务的营业场所和相应资金。(2)有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量。(3)有可以作为评标委员会成员人选的技术、经济方面的专家库。2021/9/18646.4.4房地产开发项目招标方式1公开招标2邀请招标3公开招标和邀请招标的主要区别(1)发布信息的方式不同。(2)选择的范围不同。(3)竞争的范围不同。(4)公开的程度不同。(5)时间和费用不同。6.4.5房地产项目招标程序按照招标人与投标人参与程度，可将招标过程粗略划分为招标准备阶段、资格预审阶段、招标投标阶段和决标成交阶段。1招标准备招标准备阶段的工作由招标人单独完成，投标人不参与。主要工作包括以下几个方面。1)选择招标方式(1)根据工程特点和招标人的管理能力确定发包范围。(2)依据工程建设总进度计划确定开发项目建设过程的招标次数和每次招标的工作内容。(3)按每次招标前准备工作的完成情况，选择合同的计价方式。(4)依据工程项目的特点、招标前的完成情况、合同类型等因素的影响程度，最终确定招标方式。2021/9/18652)办理招标备案3)编制招标有关文件4)编制招标工程标底5)确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函2对投标人进行资格预审1)资格预审的程序(1)编制资格预审文件。(2)刊登资格预审公告。(3)出售资格预审文件。(4)对资格预审文件的答疑。(5)报送资格预审文件。(6)资格预审文件澄清。(7)资格预审文件评审。(8)向参加者通知评审结果。2)资格预审的主要审查内容(1)财务状况。(2)施工经验与过去履约情况。(3)人员情况。(4)施工设备。3招标阶段的主要工作内容1)招标文件的发售2)现场考察3)解答投标人的质疑4决标成交阶段的主要工作内容1)开标2)评标3)定标2021/9/1866第7章房地产金融与项目融资教学目标通过本章的学习:了解房地产资本市场的形成和构成；了解房地产金融风险的分类及风险规避；掌握房地产项目融资的方式和方案分析。2021/9/18677.1房地产资本市场7.1.1房地产市场与资本市场房地产市场和资本市场之间的关系是随着房地产市场的发展、房地产价值的提高而逐渐演变的。在房地产价值较低的时候，进行房地产投资或房地产消费时所需的资金量较小，房地产投资者(开发商和业主)自己就可以提供开发和购买房地产所需的全部资金，几乎没有融资需求。7.1.2房地产企业权益融资与债务融资1权益融资权益融资，实践中又称为主权性融资，是指融资者以出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。2债务融资债务融资就是通过举债的方式融资，是房地产开发融资的一种主要方式。2021/9/18687.1.3房地产开发贷款与土地储备贷款1房地产开发贷款房地产开发贷款是指为了满足开发项目开发建设资金的需要，房地产开发企业以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款。(1)依据贷款的用途，房地产开发贷款有以下几种类型。土地购置贷款。土地开发贷款。房地产开发项目建设贷款。(2)按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型。住房开发贷款。商业用房开发贷款。土地开发贷款。房地产开发企业流动资金贷款。2土地储备贷款1)土地收购储备2)土地储备贷款2021/9/18697.1.4房地产抵押贷款房地产抵押贷款，是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保、获得贷款的行为。1个人住房抵押贷款个人住房抵押贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买各类住房的抵押贷款。个人住房抵押贷款包括政策性(住房公积金)住房抵押贷款、商业性住房抵押贷款和个人住房组合贷款3种类型。2商用房地产抵押贷款3在建工程抵押贷款7.1.5房地产抵押贷款二级市场1房地产抵押贷款二级市场房地产抵押贷款二级市场是指买卖抵押房地产债权的市场。2房地产抵押贷款二级市场的功能(1)满足贷款银行的发展需要。(2)满足债券投资者的投资需求。(3)房地产抵押贷款二级市场的发展促进房地产市场的发展。2021/9/18703抵押贷款二级市场发展的条件1)成熟的房地产市场2)成熟的抵押贷款一级市场3)成熟的证券市场7.1.6房地产投资信托基金1房地产投资信托基金的含义从国际范围看，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。2我国房地产投资信托基金发展的意义(1)引入房地产投资信托基金有利于完善中国房地产金融构架，从而促进整个房地产市场的快速发展。(2)引入房地产投资信托基金有助于分散与降低系统性风险，提高房地产投资的安全性。(3)引入房地产投资信托基金有助于疏通房地产资金循环的梗阻，促进房地产业的良性发展。2021/9/18713房地产投资信托基金的分类(1)按投资业务不同，可将REITs分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs3类。(2)按照组织形态分类，可将REITs主要分为公司型REITs和契约型REITs两类。(3)按照投资人能否赎回分类，可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两类。4房地产投资信托基金的特征(1)高现金回报。(2)有效分散投资风险。(3)能够便捷地交易，流动性好。(4)可以抵御通货膨胀。2021/9/18727.2房地产金融风险7.2.1风险与房地产金融风险的含义1风险风险是指事物发展的不确定性及其导致的改变。这种不确定性发生之后往往对事物的发展造成一定程度的改变，当改变更加有利于事物的正常发展时，事物的受益者就会获得更多的收益，也叫风险收益；当改变不利于事物的正常发展时，事物的受益者就承担了更多的损益，也叫风险损益。2房地产金融风险房地产金融风险是指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策、管理及客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉面临的不确定性风险。房地产金融风险不仅包括单项业务、单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。2021/9/18731系统风险1)政策风险2)市场风险3)利率风险4)信用风险5)通货膨胀风险6)法律风险2个别风险1)操作风险2)抵押物估价风险3)贷款保证风险4)流动性风险5)房地产企业自身运营活动中的不确定性给房地产金融市场带来的风险(1)经营风险。(2)财务风险。(3)完工风险。7.2.3房地产金融风险规避1充分发挥政府宏观调控和政策引导职能2拓宽房地产融资渠道，积极推动房地产贷款证券化3完善房地产金融的法律环境4提高专业人员素质，从而提高认识，加强贷款管理5建立个人及房地产企业信用制度，健全信息传递机制2021/9/18747.3房地产项目融资7.3.1房地产项目融资的含义与意义1房地产项目融资的含义房地产项目融资是整个社会融资系统中的一个重要组成部分，是房地产投资者为确保投资项目的顺利进行而进行的融通资金的活动。其实质是充分发挥房地产的财产功能，以项目的资产、预期收益或权益作担保为房地产投资融通资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。2房地产项目融资的意义房地产业是资金密集型行业，其运作过程需要大量的资金。项目融资对于房地产投资者进行投资、获得利润具有重要的意义。次之，对金融机构而言，房地产开发商和投资者，是金融机构最大的客户群之一，所以房地产项目融资对金融机构的运作亦有着重要意义。2021/9/18757.3.2项目融资的分类及其与传统的企业融资的区别1项目融资的分类1)无追索权项目融资2)有限追索权项目融资2项目融资与传统的企业融资的区别企业融资，是指一个企业利用本身的资信能力对外进行的融资，其与项目融资有着以下几方面的不同。1)贷款对象不同2)还款来源不同3)追索性质不同4)筹资渠道不同7.3.3房地产项目融资方案1项目融资的资金结构和信用担保结构1)项目融资的资金结构2)项目的信用担保结构2项目融资资金筹措资本金作为项目投资者对其所投资项目提供的资金，是获得债务资金的基础。房地产开发项目投资在估算出所需要的资金数量后，根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低，选定项目融资的渠道及数量。房地产项目融资的渠道主要包括自有资金、信贷资金、发行项目债券、预售或预租收入、其他机构或个人的资金等。2021/9/18761)资本金筹措(1)当既有项目法人是上市公司时，可以通过增发新股，为特定的房地产开发投资项目筹措资本金。房地产股票是房地产上市公司发给股东的所有权凭证，股票持有者作为股东承担公司的有限责任，同时享受相应的权利，承担相应的义务。(2)以资金或土地使用权作价入股的合作开发模式，也是项目筹措资本金、分散资本金筹措压力的有效方式。2)债务融资债务资金是项目投资中除资本金外，需要从金融市场中借入的资金。债务资金筹措的主要渠道有信贷融资和债券融资。(1)信贷融资。(2)发行项目债券融资。企业债券泛指各种所有制形式的企业，为了特定的目的所发行的债务凭证。债券融资是指项目法人以自身的财务状况和信用条件为基础，通过发行企业债券筹集资金，用于项目建设的融资方式。发行价格。债券融资的优缺点。3)项目预售或预租收入4)其他融资方式(1)房地产“售后回租保理”的融资方式。(2)BOT项目融资方式。2021/9/18777.3.4项目融资方案分析在初步确定项目的资金筹措方式和资金来源后，接下来的工作就是进行融资方案分析，通过对不同方案的比较分析，选择出较优的融资方案。方案的比较分析一般从以下几方面进行。1资金来源的可靠性2融资成本的经济性3融资结构的合理性4融资风险可控性2021/9/1878第8章房地产市场营销教学目标通过本章的学习:理解房地产市场营销的含义、性质和特征；了解房地产价格的构成，在具体定价目标下选用适当的定价方法和策略；了解房地产销售渠道的内涵、结构和功能，选择房地产直接销售和间接销售的形式，分析销售渠道管理的内容；理解房地产促销的含义和作用，了解房地产组合策略的内容和制定的影响因素，解释房地产促销4种策略的异同和组合方法。2021/9/18798.1房地产市场营销概述8.1.1房地产市场营销的概念市场营销包含了两种含义：一是指企业的具体活动或行为，就是平常所说的“市场营销活动”；另一种是指以企业的市场营销活动为研究对象的一门科学，称之为“市场学”、“市场营销学”。当前比较流行的有两种表述。(1)美国市场营销学会所下的最新定义：市场营销作为一种计划及执行活动，其过程包括对一个产品，一项服务或一种思想的开发制作、定价、促销和流通等活动，其目的是经由交换及交易的过程达到满足组织或个人的需求目标。(2)“现代营销学之父”，著名的美国营销专家菲利普科特勒教授在营销学导论所下的最新定义：市场营销是个人和群体通过创造并同他人交换产品和价值满足需求和欲望的一种社会管理过程。2021/9/1880房地产市场营销是市场营销的一个重要分支。所谓房地产市场营销是通过房地产市场交换满足现实的或潜在的房地产需求的综合性的经营销售活动过程。从这个概念中可以看出有以下几层含义。(1)房地产市场营销的目的是满足消费者对房地产商品和服务的需求。(2)成为市场营销目的的需求，既包括现实需求也包括潜在需求。(3)房地产市场营销的手段是开展综合性的营销活动即整体营销。8.1.2房地产市场营销的基本特征房地产销售是房地产市场营销活动的有机组成部分，是房地产市场营销计划的具体实施和运用，具有如下特征。1复杂性2区域性3风险性4严密性5差异性2021/9/18818.2房地产产品策略与价格策略8.2.1房地产产品策略房地产产品策略是营销组合策略中最重要的策略。在房地产市场营销活动中，企业满足顾客重要是通过开发不同用途的房地产产品来实现的。1房地产产品的概念现代市场营销理论认为，房地产整体产品可分为3个层次。(1)核心产品。(2)有形产品。(3)延伸产品。房地产产品整体概念的3个层次，十分清晰地体现了一切以顾客为中心的现代营销观念。衡量一个产品的价值，是由顾客决定的，而不是由开发商决定的。因此，开发商必须更多地关注顾客而不是产品，努力为顾客创造价值。2房地产产品生命周期及其策略房地产产品同其他商品一样具有生命周期。即一种新型的商品房类型，从开始进入市场到被市场淘汰一般可分为导入期、成长期、成熟期和衰退期4个阶段。相应地，商品房营销在不同阶段要采取不同的产品策略。(1)导入期策略。(2)成长期策略。(3)成熟期策略。(4)衰退期策略。2021/9/18828.2.2房地产价格策略在房地产销售的过程中，房地产价格是十分敏感而关键的因素。1房地产销售价格制定的方法房地产销售价格制定的方法较多，归纳起来可分为三大类：成本导向定价法、需求导向定价法和竞争导向定价法。每一种类型的定价方法中又各自包含具体的定价方法。1)成本导向定价法成本导向定价法是房地产企业以产品成本为基础，再加上一定的利润和税金来制定产品价格的一种方法。(1)成本加成定价法。(2)目标利润定价法。(3)变动成本定价法。2)需求导向定价法需求导向定价法是房地产企业以市场需求为基础，根据消费者的需求强度和对价格的心理反应的不同来制定产品价格的一种方法。与成本导向定价法相比，需求导向定价法更能灵活有效地运用价格差异，对平均成本相同的同一商品可以依据市场需求的变化来调整价格。需求导向定价法可以进一步划分为理解价值定价法、需求差别定价法和最优价格定价法。2021/9/1883(1)理解价值定价法。(2)需求差别定价法。(3)最优价格定价法。3)竞争导向定价法(1)随行就市定价法。(2)主动竞争定价法。2房地产销售价格制定的策略1)新产品定价策略是指产品在投入期的定价策略，又分为高价(撇脂定价策略)、低价(渗透定价策略)和中价(满意定价策略)3种策略。(1)撇脂定价策略。(2)渗透定价策略。(3)满意定价策略。2)折扣与让价的定价策略是指房地产企业先为其产品确定一个正式价格，然后以此为基础进行适当减让，以吸引消费者购买的定价策略。(1)折扣定价策略。(2)让价定价策略。3)差别定价策略是指房地产企业对于同类房地产，根据其面积、朝向、质量、楼层、视野等因素的不同而制定不同的价格。常用的差别定价策略有以下几种。(1)质量差价。(2)朝向差价。(3)楼层差价。(4)面积差价。(5)视野差价。(6)边间差价。4)心理定价策略是指房地产企业根据房地产消费者的购买心理特征来确定销售价格的策略，如尾数定价策略、整数定价策略、声望定价策略、习惯定价策略等。(1)尾数定价策略。(2)整数定价策略。(3)声望定价策略。(4)习惯定价策略。2021/9/18848.3房地产销售渠道策略及促销策略8.3.1房地产销售渠道1销售渠道及房地产销售渠道1)销售渠道销售渠道是位于生产者与消费者之间的中间商，按照它们在中间环节执行职能的不同，可以分为商业中间商、代理中间商和服务性中间商。商业中间商也称经销商，取得商品的所有权后再销售出去，如批发商和零售商。代理中间商则不拥有商品的所有权，只负责寻找消费者，代表生产者与消费者和其他中间商进行洽商，如经纪机构和经纪人。服务性中间商既不取得商品的所有权，也不负责洽商买卖，只在销售渠道中发挥协助营销的功能，如运输企业、仓储企业和广告公司等。这里所谓的销售渠道专指对房地产交易发挥直接推销作用(取得所有权再行销售或受托进行洽商)的商业中间商和代理中间商。2)房地产销售渠道房地产销售渠道是指将房地产产品从房地产企业向消费者转移所经过的通道，包括在这个过程中所有取得产品所有权或协助产品所有权转移的营销机构与个人。2021/9/18852房地产直接销售与间接销售1)房地产直接销售房地产直接销售是房地产企业直接面对消费者进行销售，而不通过任何中间环节的销售渠道，简称直销。房地产直接销售的主要形式有以下3种。(1)订购销售。(2)自设机构或部门销售。(3)推销员推销。2)房地产间接销售房地产间接销售是房地产企业通过房地产中间商来向消费者销售自己开发的房地产产品，而自己并不承担销售业务的销售方式。房地产间接销售的主要形式有以下两类。(1)房地产中间商或经销商。(2)房地产代理商。8.3.2房地产促销策略1房地产促销的概念1)房地产促销是指房地产营销者将房地产企业、产品及其服务的有关信息，通过人员促销和非人员促销的方式，传递给目标顾客，帮助其认识、了解并信赖本企业的产品和服务，达到扩大销售的目的。2)房地产促销的分类房地产促销有人员促销和非人员促销两种方式：其中，人员促销即人员推销，非人员推销则包括广告、公共关系和销售促进3种方式。2021/9/18862房地产促销策略房地产企业常用的4种促销策略，即广告策略、销售促进策略、公共关系策略和人员推销策略。1)房地产广告策略房地产企业在广告策略的运用中应遵循如下的决策程序。(1)制定广告目标。(2)确定广告预算。(3)进行广告设计。(4)选择广告媒体。(5)选择广告发布时间。(6)评价广告效果。2)房地产销售促进策略房地产销售促进又称营业推广，是房地产企业运用各种短期诱因，以刺激和鼓励消费者购买房地产产品和服务的促销活动。一般来讲，销售促进的实施过程包括以下5个步骤。(1)确定销售促进的目标。(2)选择销售促进的工具。(3)制定销售促进方案。(4)实施和控制销售促进方案。(5)评价销售促进的效果。3)房地产公共关系策略房地产公共关系是指房地产企业为改善与社会公众的关系，促进社会公众对本企业的认识、理解与支持，达到树立良好社会形象、促进房地产商品销售目标而进行的一系列促销活动，如开展新闻宣传、主办专题活动、借助公关广告、开展公益服务活动等。2021/9/1887房地产公共关系策略实施的步骤可归纳为以下5点。(1)调查公共关系。(2)确定公共关系目标。(3)编制公共关系计划。(4)执行与实施公共关系计划。(5)评价公共关系效果。一般从3个方面进行评价，即曝光的频率、反响和促销前后销售额和利润的比较。4)房地产人员推销策略房地产人员推销是房地产企业派出的销售人员直接与消费者接触，通过交谈来帮助和说服消费者，促成交易，扩大销售的过程。推销人员可以采取在售楼部与客户面对面直接交谈的现场推销方式，也可以采取电话询问、上门访谈的访问推销形式。一般来说，推销人员的工作程序如下。(1)寻找顾客。(2)接近前的准备。(3)接近顾客。(4)推销洽谈。(5)成交、跟进和维护。3房地产促销组合策略房地产企业通过将具有不同特点的促销方式进行整合，就形成了房地产促销组合策略。归纳起来，房地产促销组合的基本策略有3种形式，即推式策略、拉式策略和混合策略。1)推式策略2)拉式策略3)混合策略2021/9/1888第9章房地产交易管理教学目标通过本章学习:了解房地产交易的规定和程序，进而对其进行管理和监督，规范房地产交易的的程序和内容。2021/9/18899.1房地产交易管理概述9.1.1房地产交易管理的概念房地产交易是房地产交易主体之间以房地产这种特殊商品作为交易对象所从事的市场交易活动，是一种极其专业性的交易。目前我国房地产交易主要发生在城镇，城市房地产管理法对房地产交易进行了较为明确的解释，规定房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁3种形式。房地产交易管理是房地产市场管理的重要内容，是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门通过法律、行政、经济等手段，对房地产交易活动进行的组织、指导、监督等活动。9.1.2房地产交易管理的一般规定房地产交易应遵循以下的一般规定。(1)房产权和地产权一同交易。(2)权利、义务承接。(3)实行房地产价格评估。(4)实行房地产成交价格申报。(5)依法登记。2021/9/18909.1.3房地产交易管理机构及职责房地产交易管理机构的主要任务是：对房地产经营进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益；办理房地产交易登记、鉴证及权属转移手续；协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款；为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；建立定期信息发布制度，为实施政府宏观决策和正确引导市场发展服务。2021/9/18919.2房地产转让管理9.2.1房地产转让的概念城市房地产管理法规定：“将土地使用权转让与房屋所有权转移合并为一个整体，即房地产转让。”城市房地产管理法规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”转让管理规定对此概念中的其他合法方式作了进一步的细化，规定了其他合法方式，主要包括下列行为：以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的；法律、法规规定的其他情形。房地产转让的实质是房地产权属发生转移。房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让。9.2.2房地产转让的分类根据土地使用权的取得方式，房地产转让可分为出让方式取得土地使用权的转让和划拨方式取得土地使用权的转让。根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式。有偿转让主要包括房地产买卖、房地产人股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。2021/9/18929.2.3房地产转让的条件房地产转让最主要的特征是房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。城市房地产管理法及转让管理规定都明确规定了房地产转让应当符合的条件，针对不同情形下的房地产转让作出相应规定。(1)出让方式取得土地使用权时房地产转让的条件：按照出让合同约定已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成投资总额的35%以上；属于成片开发的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他建设用地条件；转让房地产市时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书。(2)划拨方式取得土地使用权时房地产转让的条件：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。2021/9/1893(3)以下房地产限制转让：机关、团体、部队、企事业单位不得购买或者变相购买城市私有房屋，若因特殊需要必须购买的，须经县以上人民政府批准；已享受国家或者企事业单位补贴廉价购买或者建造的城市私有房屋，需要出卖时只准卖给原补贴单位或者房管机关；房地产商开发经营的商品房，属于内销商品房的只准卖给境内组织或个人；属于外销商品房的，持其外销商品房销售许可证或外销批文，应当卖给境外组织或个人；房屋所有人出卖出租屋的城市私有房屋的，须在合理期限之前通知承租人，承租人有优先购买权，出租人如果未按此规定而出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该买卖双方行为无效，这就是所谓的“买卖不破租赁原则”；城市私有房屋共有人出卖共有房屋的，在同等条件下，其他共有人有优先购买权；公有旧房出售时，原住房有优先购买权，职工购买旧房居住或经营一定时期后(一般为5年)，允许其出售，但原出售单位有优先购买权。(4)以下房地产禁止转让：以出让方式取得的土地使用权不符合法定条件的，其房产不得买卖；以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时须报有批准权的人民政府审批，否则不得转让；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他方式限制房地产权利的房地产不得转让，此种房地产，因其权利转移已被司法权力强行禁止，权利人无权对之进行处分，故不能转让；依法收回土地使用权的房地产不得转让，根据房地一体的原则，房产所有权的合法基础在于拥有合法的土地使用权，土地使用权被国家收回后，房产所有权一般也随土地收归国有，故原权利人已经无权转让房地产；共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让；权属有争议的房地产不得转让。权属未确定时，真正的权利人并未确定，若擅自予以转让，有可能损害真正的权利人的利益；未经依法登记领取权属证书的房地产不得转让，房地产属于典型的不动产，权属证书是权利人享有权利的合法证明，未经依法登记领取权属证书的房地产，无法确定其合法的权利人，故禁止转让；除了依照人民法院判决外，在城市改造规划实施范围内，在国家征用土地范围内的城市房屋，禁止转让，但禁止期限不得超过一年；法律、行政法规规定禁止转让的其他情形；如2004年国务院颁布的宗教事务条例规定：“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。”2021/9/18949.2.4房地产转让的程序房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。转让管理规定对房地产转让的程序作了如下规定。(1)房地产转让当事人签订书面转让合同。(2)房地产转让当事人应当在转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复。7日内未答复的，视为同意处理。(4)房地产管理部门核实成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。城市房地产转让管理规定规定：“房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。”(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。房地产转让，当事人应当按照合同约定和法律的规定缴纳有关税费。房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。(6)房地产管理部门办理过户手续，核发房地产权属证书。9.2.5以出让方式取得土地使用权的房地产转让城市房地产管理法规定：“以出让方式取得土地使用权的，出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。”出让合同体现着出让方(国家)与受让方(用地者)双方的意志，一经生效即具有法律效力，受让方转让其权利，不影响出让合同的继续履行。因此，城市房地产管理法规定：“房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。”2021/9/1895以出让方式取得土地使用权的，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。出让合同中约定的土地用途，体现着国家土地规划控制方面的公法意图。基于社会公共利益的考虑必须在整个出让期限内得以实施，不得随意变更。若变更应依法履行相应手续。因此，城市房地产管理法规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”9.2.6以划拨方式取得土地使用权的房地产转让划拨土地使用权人权利内容不充分，其对土地仅有占有权、使用权和部分收益权，而无处分权，也无完全的收益权。实施房地产转让时，应依法获取国有土地所有者代表同意并与之分享土地收益。因此，城市房地产管理法规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。9.2.7已购公有住房和经济适用房上市的相关规定经济适用房的土地使用权靠划拨供给，已购公有住房的土地使用权，绝大部分也是划拨供给的，原先的政策对这两类住房有较严格的限制性规定。1999年4月，建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限令的取消。为鼓励住房消费，国家对已购公有住房和经济适用住房从营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益以及上市条件等方面均给予了减免优惠政策。各地又在此基础上出台了一些地方优惠政策，并对交易手续费进行了减免，大大活跃了存量房市场。2021/9/18969.3房屋租赁管理9.3.1房屋租赁的概念城市房地产管理法规定：“房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”租赁管理方法对此作了进一步解释：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行管理。9.3.2房屋租赁的基本原则1房屋所有权和使用权分离的原则2双方权利义务相一致的原则3合理确定房屋租金的原则9.3.3房屋租赁的条件公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：未依法取得房屋所有权证的；司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违章建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。2021/9/18979.3.4房屋租赁合同1房屋租赁合同的概念及内容2房屋租赁合同的建立和终止1)租赁契约的建立2)租赁合同的终止3.房屋租赁合同登记备案房屋租赁合同登记备案是城市房地产管理法规定的一项重要内容。实行房屋租赁合同登记备案一方面可以防止非法出租房屋，促进社会稳定；另一方面也可以有效防止国家税费流失。1)申请2)审查3)核发房屋租赁证9.3.5房屋租金房屋租金是承租人为取得一定期限内房屋的使用权而付给房屋所有权人的经济补偿。恩格斯分析房租时指出：“房屋租金的构成包括：地租；建筑资本的利息，包括承造人的利润在内；修缮费和保险费；随着房屋逐渐破旧无用的程度，以每年分期付款方式支付的建筑资本补偿费和保险费(折旧费)包括利润在内。”我国一般认为房租包括房屋生产和流通过程中的全部费用和赢利，具体构成包折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、经营利润和地租8项因素。2021/9/18989.3.6房屋转租房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。租赁管理办法规定：“承租人经出租人同意，可以依法将承租房屋转租。出租人可以从转租中获得收益。”承租人在租赁期限内，若转租所承租的房屋，在符合法律规定的前提下，还必须征得房屋出租人的同意，在房屋出租人同意的条件下，房屋承租人可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。房屋转租，应当订立转租合同，转租合同除符合房屋租赁合同的有关部门规定外，还必须由出租人在合同上签署同意意见，或有原出租人同意转租的书面证明。转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租合同生效后，转租人享有并承担新的合同规定的出租人的权利与义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方协商一致的除外。转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止。2021/9/18999.4房地产抵押管理9.4.1房地产抵押的概念房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖、折价的价款优先受偿。9.4.2房地产作为抵押物的条件房地产抵押的抵押物由于土地使用权取得方式的不同，因此对抵押物要求也不同。城市房地产管理法规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”上述规定说明房地产抵押中作为抵押物的条件包括以下两个方面。一是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可将房地产作为统一的抵押物同时设定抵押权；二是以单纯的土地使用权抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定着物时，以取得的土地使用权设定抵押权。这类设定抵押的前提条件是土地必须是以出让方式取得的。城市房地产抵押管理办法明确规定下列房地产不得设定抵押权：权属争议的房地产；用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的其他房地产。2021/9/181009.4.3房地产抵押的一般规定(1)房地产抵押时，抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。(2)以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。担保法规定：“乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。”(3)以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额为限。(4)以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有制企业职工(代表)大会通过，并报其上级主管机关备案。(5)以中外合资企业、合作经营企业和外商独资企业的房地产抵押的，必须经董事会通过，但企业章程另有约定的除外。(6)以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押的，必须经董事会或者股东大会通过，但企业章程另有约定的除外。2021/9/18101(7)有经营期限的企业以其所有的房地产抵押的，其设定的抵押期限不应当超过该企业的经营期限。(8)以自有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。(9)以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意。(10)预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产的转让条件并取得商品房预售许可证。(11)以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知债权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。(12)企、事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或代管人应当继续履行原抵押合同。(13)订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容。9.4.4抵押合同房地产抵押合同是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的协议。房地产抵押是担保债权债务履行的手段，是债权债务合同的从合同，债权债务的主合同无效，抵押合同也自然无效。房地产抵押是一种标的物很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须签订书面抵押合同。2021/9/18102房地产抵押合同一般应载明下列内容：抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；主债权的种类、数额；抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及坐落、房地产权利证书编号；抵押房地产的价值；抵押房地产的坐落管理人、占用管理方式、占用管理责任以及以外损毁、灭失的责任；抵押期限；抵押权灭失的条件；违约责任；争议解决的方式；抵押合同订立的时间与地点；双方约定的其他事项。抵押物须保险的，当事人应在合同中约定，并在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人。抵押权人需在房地产抵押后限制抵押人出租、出借或者改变抵押物用途的，应在合同中约定。9.4.5抵押登记城市房地产管理法规定房地产抵押应当签订书面抵押合同，并办理抵押登记，担保法规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的，抵押权人不能对抗第三人，对抵押物不具有优先受偿权。城市房地产抵押管理办法规定房地产当事人应在抵押合同签订后30天内，持下列文件到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；国有土地使用证、房屋所有权证或房地产权证，共有的房屋还应提交房屋共有权证和其他共有人同意抵押的证明；登记机关认为必要的其他文件。登记机关应当对申请人的申请进行审核，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件；抵押物是否已经抵押，重点审查是否超值抵押；抵押人提供的房地产权利证明文件与权证档案记录内容是否相符，查对权证证号与印章的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在5日内核准登记并颁发他项权利证书，特殊原因的最长不得超过法定办理期限。2021/9/181039.4.6房地产抵押的效力抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的房地产的，应当通过抵押权人，并告知受让人转让的房地产已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。在抵押权人同意、抵押人转让抵押物时，转让所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。房地产抵押关系存续期间，房地产抵押人应当维护抵押房地产的安全完好，抵押权人发现抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或者提供与减少的价值相当的担保。抵押人对抵押物价值减少无过错的，抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。2021/9/181049.4.7房地产抵押的受偿抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合中华人民共和国民法通则、担保法规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。抵押合同属于经济合同，依照房地产抵押合同偿还债务是房地产抵押权人的义务。房地产抵押合同一经签订，签约双方应当严格执行，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议折价或者以抵押物拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的价款按照抵押物登记的先后顺序清偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。2021/9/18105第10章物业管理概论教学目标通过本章的学习:熟悉物业管理的基本概念、物业管理的特征及物业管理企业的基本概念；了解业主、业主大会及业主委员会，业主公约的性质；了解物业管理基本内容和环节。2021/9/1810610.1物业管理概述10.1.1物业与物业管理的基本概念1物业的含义从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。2物业管理的含义物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的定义表明：物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的；物业管理活动的依据是物业服务合同；物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。3物业管理的主要目的物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。2021/9/1810710.1.2物业管理的基本特征社会化、专业化、市场化是物业管理的3个基本特性。10.1.3物业管理企业1物业管理企业物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动、独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。2物业管理企业的设立物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。1)物业管理企业的注册登记设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。2)物业管理企业的资质管理根据物业管理条例，建设部印发了物业管理企业资质管理办法(建设部令第125号，以下简称资质管理办法)。房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质核定并取得资质证书的物业管理企业，不得从事物业管理活动。2021/9/181083物业管理企业的权利、义务物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。物业管理企业的权利：根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度；依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费；制止、处理违反物业管理制度的行为；要求委托人协助管理；选聘专业公司承担专项经营服务管理业务；法律、法规规定的其他权利。物业管理企业的义务：履行物业服务合同，提供物业管理服务；接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督；定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支账目，接受质询和审计；接受有关行政主管部门的监督管理；法律、法规规定的其他义务。2021/9/1810910.2业主、业主大会及业主委员会10.2.1业主1业主在物业管理中的地位业主指拥有物业的产权人。在物业管理中，业主又是物业管理企业所提供的物业管理服务的对象。业主是物业管理市场的需求主体。2业主的基本权利、义务业主最基本的权利就是依法享有所拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业管理企业依据物业服务合同提供相应的管理与服务的权利。具体地说，在物业管理活动中，业主享有下列权利：按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会委员，并享有被选举权；监督业主委员会的工作；监督物业管理企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；法律、法规规定的其他权利。在物业管理活动中，业主应履行下列义务：遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；按照国家有关规定缴纳专项维修资金；按时缴纳物业服务费用；法律、法规规定的其他义务。2021/9/181103物业使用人及其权利、义务物业使用人(通常简称为使用人)是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式(如签订租赁合同)而获得物业使用权，并实际使用物业的人。由于物业使用人首先与业主发生关系(如租赁关系)，物业使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的一定限制。物业使用人和业主在权利上的最大区别是物业使用人没有对物业的最终处置权，如物业的买卖。10.2.2业主大会(1)业主大会的性质。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域只能成立一个业主大会。(2)业主大会的成立。业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)的指导下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成业主大会筹备组(以下简称筹备组)，负责首次业主大会的筹备工作。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。2021/9/18111业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。(3)业主的投票权。业主在首次业主大会会议上的投票权，可以根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市确定。(4)业主大会履行下列职责：制定、修改业主公约和业主大会议事规则；选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。2021/9/1811210.2.3业主委员会(1)业主委员会的性质。业主委员会是业主大会的执行机构。(2)业主委员会的成立。业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由511名的单数业主担任。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。(3)业主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；监督业主公约的实施；业主大会赋予的其他职责。业主委员会开展活动的所需费用，经业主大会审核通过后，由全体业主分担。2021/9/1811310.2.4业主公约业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立的，规定业主物业在物业管理区域内有关物业使用、维护和管理等涉及业主共同利益事项的，对全体业主(包括物业使用人、继受人)具有普遍约束力的自律性规范，一般以书面形式订立。业主公约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守。业主公约是物业管理法律法规和政策的一种有益补充，是有效调整业主之间权利与义务关系的基础性文件，也是物业管理顺利进行的重要保证。建设单位应当在销售物业之前，应当制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。业主筹备成立业主大会的，由筹备组参照政府主管部门制定的示范文本，结合物业的实际情况对业主临时公约进行修改补充，拟定业主公约(草案)，经业主大会讨论通过生效。以后可根据实际情况对业主公约进行修订并经业主大会讨论通过后生效。业主大会、业主委员会作出的各项决定，不得与法律、法规、政策相抵触。2021/9/1811410.3物业管理的主要环节和内容10.3.1物业管理的主要环节物业管理是房地产开发的延续和完善，是一个复杂的、完整的系统工程。根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理主要有3个环节：物业管理的准备阶段、前期物业管理阶段和物业管理的日常运作阶段。1物业管理的准备阶段这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。1)物业管理的早期介入2)制定物业管理方案3)制定业主临时公约及有关制度4)选聘物业管理企业上述4个环节均由开发建设单位来主持。这4个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，建设单位对此应给予足够的重视。2021/9/181152前期物业管理阶段前期物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，包括物业的接管验收、业主入住、档案资料的建立、日常的前期物业管理服务、首次业主大会召开5个基本环节。1)物业的接管验收2)业主入住3)档案资料的建立4)日常的前期物业管理服务5)首次业主大会召开3物业管理的日常运作阶段物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节。1)日常综合服务与管理日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。2)系统的协调物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。2021/9/1811610.3.2物业管理的内容根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为居住物业管理、公共物业管理和收益性物业管理。每一种类型的物业管理，又可以进一步划分为许多更专业化的领域。例如，在收益性物业管理中，就可以进一步分为写字楼物业管理、零售商业物业管理、工业及货仓物业管理、酒店物业管理等。物业类型不同，物业管理的侧重点和工作程序也有差异。对最为复杂的收益性物业管理而言，其工作内容主要包括以下几个方面。1制定管理计划一般包括以下6个方面的内容。1)确立目标2)检查物业质量状况3)形成租金方案和出租策略4)提出预算(包括管理费)5)签订物业管理委托合同6)物业管理记录和控制2加强市场宣传以提升物业的租金3制定租金收取办法4物业的维修养护5安全保卫6协调与业主和租户的关系7组织与控制2021/9/18117