保利鱼珠项目保利鱼珠项目定位报告定位报告20102010年年1010月月CATALOGCATALOG目目 录录PART 1 PART 1 ：项目定位：项目定位：项目定位：项目定位PART 2 PART 2 ：规划调整：规划调整：规划调整：规划调整PART 3 PART 3 ：分业态定位：分业态定位：分业态定位：分业态定位项目定位项目定位鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观鱼珠项目面面观大广州视角看鱼珠大广州视角看鱼珠琶洲琶洲白鹅潭白鹅潭白云新城白云新城新城新城市中市中轴线轴线南段南段珠江新城员村珠江新城员村20102020年，广州要打造国家中心城市，年，广州要打造国家中心城市，将重点打造将重点打造珠江新城珠江新城-员村、琶洲、白云新城、白鹅潭、新城市中轴线员村、琶洲、白云新城、白鹅潭、新城市中轴线南段南段等五大重点地区，等五大重点地区，积极引导总部企业进入五大城市功能区等比较优势突出的企业总部集积极引导总部企业进入五大城市功能区等比较优势突出的企业总部集聚区，推进聚区，推进空港总部集聚区，海港总部集聚区和广州（黄埔）临港商空港总部集聚区，海港总部集聚区和广州（黄埔）临港商务区务区加速发展，建成亚太地区重要的加速发展，建成亚太地区重要的总部经济基地总部经济基地具有岭南特色具有岭南特色的行政中心的行政中心 广佛之心、广州国际商业中广佛之心、广州国际商业中心、水秀花香的宜居新城心、水秀花香的宜居新城 承担金融商务、信息服务等高承担金融商务、信息服务等高端服务功能，努力建成具有国端服务功能，努力建成具有国际一流水准的际一流水准的CBD以会展博览为核心，建以会展博览为核心，建成国际会展中心成国际会展中心广州实施北优、中调、西联广州实施北优、中调、西联战略的重要节点和城市副中战略的重要节点和城市副中心，建成白云山西麓的宜居心，建成白云山西麓的宜居新城和文化、商住新区新城和文化、商住新区广州（黄埔）广州（黄埔）临港商务区临港商务区南沙保税港区南沙保税港区海港总部集聚区海港总部集聚区白云国际机场白云国际机场空港总部集聚区空港总部集聚区广州（黄埔）临港商务区，是广州建设国家中心城市的重要部署之一，是广州（黄埔）临港商务区，是广州建设国家中心城市的重要部署之一，是广州广州“东进东进”战战略的策略性节点地区略的策略性节点地区，将成为，将成为与白鹅潭相对应的东部综合门户与白鹅潭相对应的东部综合门户房地产发展视角看鱼珠房地产发展视角看鱼珠珠江新城珠江新城-天河北天河北CBD广州新城广州新城白云新城白云新城白鹅潭白鹅潭金沙洲金沙洲广州广州(黄埔黄埔)临港商务区临港商务区火车南站火车南站板块板块南沙滨海南沙滨海新城新城员村员村-琶洲琶洲泛泛CBD大学城大学城新城市中轴新城市中轴线南段线南段花都花都山前大道山前大道桂城桂城千灯湖千灯湖萝岗新城萝岗新城新塘新塘空港总部空港总部集聚区集聚区本项目是距本项目是距离珠江新城员村琶洲离珠江新城员村琶洲CBDCBD最近的板块最近的板块，优先承接城市中心化发展，优先承接城市中心化发展有条件发展成为下一个城市核心有条件发展成为下一个城市核心规划视角看项目规划视角看项目黄埔区新定位：黄埔区新定位：港城一体、港城一体、宜业宜居的现代化滨江城区宜业宜居的现代化滨江城区，近快实现从传统的工业城区向现代综合服务型城区现代综合服务型城区的转型广州（黄埔）临港商务区广州（黄埔）临港商务区功能：以功能：以港口现代物流、航港口现代物流、航运服务、商务服务运服务、商务服务为重点为重点空间布局：空间布局：“13”的空间的空间布局布局一个核心区：一个核心区：由鱼珠临港地鱼珠临港地块、护林路一带块、护林路一带构成的临港商务区核心功能区三个延伸区：三个延伸区：长洲城市游憩长洲城市游憩商业区商业区，临港商务区产业支临港商务区产业支撑区撑区（沿港口带的现代临港生产性服务业集聚区），临临港商务区服务配套区港商务区服务配套区（黄埔大沙地“回”型商圈）本项目本项目根据政府规划，本项目是根据政府规划，本项目是黄埔临港商务区的核心功能区和启动区黄埔临港商务区的核心功能区和启动区，是有，是有历史文化底蕴历史文化底蕴，以以“港口经济港口经济”和和“港口文化港口文化”为主打的港口服务聚集区为主打的港口服务聚集区广深高速广深高速南沙港快速南沙港快速华南快速华南快速京珠高速京珠高速东线东线东二环高速东二环高速广园快速广园快速本项目本项目广园快速广园快速广深高速广深高速东二环高速东二环高速环城高速环城高速东圃出口东圃出口新塘新塘珠江珠江新城新城东莞东莞深圳深圳90分钟交通圈分钟交通圈30分钟交通圈分钟交通圈10分钟交通圈分钟交通圈渔珠是广州东部门户，城际交通可达性强渔珠是广州东部门户，城际交通可达性强10分钟珠江新城，分钟珠江新城，20分钟新塘，分钟新塘，30分钟东莞，分钟东莞，90分钟深圳、香港分钟深圳、香港城际交通视角看项目城际交通视角看项目自驾车自驾车10分钟抵达珠江新城分钟抵达珠江新城：项目周边交通四通八达，主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快：项目周边交通四通八达，主干路为黄埔大道、中山大道、环城高速、广园快速组成的路网速组成的路网现状双地铁上盖，未来两条地铁线：现状双地铁上盖，未来两条地铁线：项目临地铁项目临地铁5号线三溪站、鱼珠站，步行号线三溪站、鱼珠站，步行5分钟距离；未来分钟距离；未来5年内修建鱼年内修建鱼珠珠-新塘的地铁新塘的地铁10号线号线目前仅目前仅2条公交线路条公交线路：261路（中山八路（中山八-东风路东风路-冼村冼村-员村员村-鱼珠）、鱼珠）、43路（火车东站路（火车东站-员村员村-鱼珠码头鱼珠码头-大沙地）大沙地）本项目本项目地铁地铁5号线号线三溪站三溪站地铁地铁5号线号线鱼珠站鱼珠站广园快速广园快速科韵路科韵路环城高速环城高速黄埔大道东黄埔大道东中山大道中山大道黄埔东路黄埔东路珠江新城珠江新城10分钟车程分钟车程城区交通视角看项目城区交通视角看项目5分钟地铁步行圈分钟地铁步行圈自驾车、地铁出行便利，对商业、住宅均有拉动力；但当前公交线路不发达自驾车、地铁出行便利，对商业、住宅均有拉动力；但当前公交线路不发达地铁地铁10号线号线鱼珠鱼珠-新塘新塘地块分析地块分析地块分析地块分析地块分析地块分析1、项目现状为、项目现状为鱼珠木材市场、鱼珠物流基地鱼珠木材市场、鱼珠物流基地2、地块较、地块较方正方正，呈，呈长条形长条形，有突出的，有突出的半岛部分半岛部分，私密性私密性好好，有利于规划布局，有利于规划布局3、地块、地块南向望江南向望江，临江面长约，临江面长约1600米米，是广州城区难得，是广州城区难得的的江景资源规模大盘江景资源规模大盘鱼珠木材市场鱼珠木材市场鱼珠物流基地鱼珠物流基地南向江景南向江景南向望江、南向望江、1600米江岸线、私密半岛，米江岸线、私密半岛，有打造中高端住区的资源优势有打造中高端住区的资源优势鱼珠物流基地鱼珠物流基地鱼珠木材市场鱼珠木材市场景观视线景观视线西向可远眺新中轴线、电视塔、双子塔、保利国际广场等西向可远眺新中轴线、电视塔、双子塔、保利国际广场等地标建筑地标建筑南向望长州岛，水面开阔、烟波浩淼南向望长州岛，水面开阔、烟波浩淼东南向望地块的半岛，私密性好，媲美二沙岛东南向望地块的半岛，私密性好，媲美二沙岛与滨江东、琶洲等江面相比，项目与滨江东、琶洲等江面相比，项目江景面长、江面开阔、有私密半岛江景面长、江面开阔、有私密半岛本项目本项目黄埔军校旧址黄埔军校旧址杨桃公园杨桃公园美林湖畔花园美林湖畔花园美林饰品城美林饰品城建材市场、建材市场、汽车汽车4S店店黄埔港黄埔港黄埔区府黄埔区府金碧世纪花园金碧世纪花园黄埔花园黄埔花园天源大厦天源大厦怡港花园怡港花园地块周边环境地块周边环境黄埔区府片区黄埔区府片区鱼珠片区鱼珠片区周边以周边以建材（木材）专业市场、汽车建材（木材）专业市场、汽车4S店、港口码头店、港口码头为主，生态环境一般为主，生态环境一般周边周边楼盘较少楼盘较少，最近为美林湖畔花园，最近为美林湖畔花园黄埔港码头无搬迁计划黄埔港码头无搬迁计划，受，受码头、大货车码头、大货车影响，影响，周边环境不佳周边环境不佳，对打造高档，对打造高档居住区有较大负面影响居住区有较大负面影响项目对面长洲岛有项目对面长洲岛有黄埔军校旧址黄埔军校旧址，有旅游资源但尚未成功开发，有旅游资源但尚未成功开发黄埔港黄埔港港口、码头给项目外围环境带来较大负面影响，港口、码头给项目外围环境带来较大负面影响，项目必须实现自我中心化，凭自身规模、资源优势突围项目必须实现自我中心化，凭自身规模、资源优势突围地块现状及指标地块现状及指标地块规模庞大，总建面地块规模庞大，总建面150万，属于旗舰大盘，可打造产品线丰富万，属于旗舰大盘，可打造产品线丰富涵盖住宅、写字楼、涵盖住宅、写字楼、shopping mall、公寓、酒店、商业风情街、专业市场、文化娱乐等多种业态，是、公寓、酒店、商业风情街、专业市场、文化娱乐等多种业态，是都市综合体物业都市综合体物业地块被水道和鱼珠村分裂成两块，整体性略显不足，有一定干扰地块被水道和鱼珠村分裂成两块，整体性略显不足，有一定干扰业态业态建面（万）建面（万）办公42.8酒店11.4酒店式办公32.5住宅39.5住宅中商业街2.2大型商业7.8中小型商业8.5文化娱乐3.2专业市场7.5合计合计155.4项目体量庞大、规划业态丰富，有条件从区域突围，实现自我中心化项目体量庞大、规划业态丰富，有条件从区域突围，实现自我中心化项目整体定位：项目整体定位：广州核心广州核心 旗舰级滨江半岛生活圈旗舰级滨江半岛生活圈城市核心城市核心150万方万方综合体综合体稀缺江景稀缺江景私密半岛私密半岛历史文化历史文化底蕴底蕴规划调整规划调整住宅住宅住宅住宅公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓酒店酒店Shopping mall写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼写字楼商业街商业街商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业商业裙楼裙楼地标：地标：酒店写字楼酒店写字楼专业市场及办公专业市场及办公文化娱乐文化娱乐写字楼：写字楼： 41.8万万酒店：酒店： 11.4万万公寓（酒店式办公）：公寓（酒店式办公）： 39.6万万住宅：住宅： 39.5万万 住宅底商住宅底商 2.2万万 大型商业：大型商业： 7.8万万 中小型商业裙楼：中小型商业裙楼： 7.3万万 风情商业街：风情商业街： 3.5万万文化娱乐：文化娱乐： 3.2万万 专业市场：专业市场： 7.5万万 现有已知规划现有已知规划市场经验表明，市场经验表明，各业态销售速度（现金回收能力）各业态销售速度（现金回收能力）商铺住宅公寓写字楼商铺住宅公寓写字楼商铺住宅公寓写字楼商铺住宅公寓写字楼各业态溢价能力（利润最大化能力）各业态溢价能力（利润最大化能力）商铺住宅写字楼公寓商铺住宅写字楼公寓商铺住宅写字楼公寓商铺住宅写字楼公寓当前项目规划中，销售速度慢、风险大的当前项目规划中，销售速度慢、风险大的写字楼写字楼及及裙楼高层商铺裙楼高层商铺体量较大体量较大适量缩减写字楼及裙楼高层商铺体量转化为更易变现的现金牛产品公寓产品住宅住宅住宅住宅住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅住宅公寓公寓住宅公寓住宅公寓酒店酒店Shopping mall酒店公寓酒店公寓乙级写字楼乙级写字楼商业街商业街商铺裙楼商铺裙楼商铺裙楼商铺裙楼中小商业中小商业商铺商铺裙楼裙楼地标：地标：酒店写字楼酒店写字楼专业市场及办公专业市场及办公文化娱乐文化娱乐调整后的规划调整后的规划甲级写甲级写字楼字楼乙级写字楼乙级写字楼调整后的规划调整后的规划调整前指标调整前指标类别类别业态业态建面（万）建面（万）备注备注居住类住宅39.5办公类办公41.8将其中将其中7万转做万转做50年产年产权的酒店式公寓权的酒店式公寓酒店式办公39.6全部转做住宅公寓全部转做住宅公寓商业类大型商业7.8中小型商业裙楼7.3将其中将其中2.9万转作万转作40年年产权的酒店式公寓产权的酒店式公寓风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计153.1类别类别业态业态建面（万）建面（万）居住类住宅（70年产权）39.5住宅公寓（50年产权）39.6酒店式公寓（50年产权）7酒店式公寓（40年产权）2.9办公类写字楼34.8商业类大型商业7.8中小型商业裙楼4.4风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计153.1调整后指标调整后指标分业态定位分业态定位1 住宅定位住宅定位住宅观点住宅观点1、市场经验表明，住宅既能实现溢价，又能产生现金流，、市场经验表明，住宅既能实现溢价，又能产生现金流，故本项目故本项目住宅体量保持不变住宅体量保持不变住宅体量保持不变住宅体量保持不变（39.5万）万）2、全广州来看，项目这类城市中心的资源型大盘很少，、全广州来看，项目这类城市中心的资源型大盘很少，但入市时将会与系统内江景综合体大盘琶洲湾重合，故建但入市时将会与系统内江景综合体大盘琶洲湾重合，故建议在议在产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化产品线设置上与琶洲湾形成一定差异化珠江珠江黄埔大道东（高架桥）黄埔大道东（高架桥）专业市场及办公专业市场及办公公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓公寓文化娱乐文化娱乐酒店酒店村居民楼村居民楼第一梯队第一梯队第二梯队第二梯队第二梯队第二梯队第三梯队第三梯队第一梯队产品第一梯队产品南向望江大户型（一线江景）；南向望江大户型（一线江景）；面积面积200-250，约，约220套套25000元元/以上，实际装修成本以上，实际装修成本4000元元/，精装总价，精装总价500-650万万公寓公寓第二梯队产品第二梯队产品小区中央园景单位，少数能望部分江景小区中央园景单位，少数能望部分江景;面积面积125-160，约，约1900套套20000元元/，实际装修成本，实际装修成本3000元元/，精装总价精装总价250-320万万第三梯队产品第三梯队产品北临高架桥的路边园景小户型单位北临高架桥的路边园景小户型单位;面积面积95-100，约，约750套套16000元元/，实际装修成本，实际装修成本2500元元/，精装总价精装总价150-160万万住宅产品层次划分住宅产品层次划分住宅产品层次划分住宅产品层次划分产品层次产品层次主力户主力户型型面积段面积段（）（）建面建面（）（）面积比面积比套数套数套数比套数比预期单价预期单价预期总价预期总价第一梯队产品高端住宅高端住宅 江景大宅江景大宅豪华型四房200-2505000013%222 8%2.5万以上500-650万第二梯队产品中高端住宅中高端住宅 中央园景住宅中央园景住宅舒适型四房150-16015000038%968 34%2万300-320万舒适型三房125-13512300031%946 33%2万250-270万第三梯队产品中端住宅中端住宅 路边园景住宅路边园景住宅套间小三房95-1007200018%720 25%1.6万150-160万合计合计395000395000100%2856 2856 100%2 2万万 本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制本项目以本项目以本项目以本项目以125-135125-135、150-160150-160改善性产品改善性产品改善性产品改善性产品为主，为主，为主，为主，主要面向市场主流的主要面向市场主流的主要面向市场主流的主要面向市场主流的二次刚需改善客二次刚需改善客二次刚需改善客二次刚需改善客户，可以较好户，可以较好户，可以较好户，可以较好规避市场风险规避市场风险规避市场风险规避市场风险住宅定位论证住宅定位论证住宅定位论证住宅定位论证市场视角市场视角1：黄埔区住宅市场黄埔区住宅市场来看来看01年来黄埔和十区楼市的成交及价格（万平米；元年来黄埔和十区楼市的成交及价格（万平米；元/平米）平米） 黄埔区作为广州老工业区，近3年的年成交量仅1018万万，仅占全市十区成交的2以下以下2010年第一季度黄埔区均价9334元元/，与中心六区（14568）价差5200元元/，黄埔价格洼地价格洼地效应明显黄埔区住宅主力户型集中在91-100小三房、小三房、110-130四房四房，为面向刚需客户刚需客户的紧凑型产品紧凑型产品黄埔指标盘：区府物业黄埔花园黄埔指标盘：区府物业黄埔花园20102010年年年年8 8月月月月20092009年年年年1212月月月月20092009年下半年下半年下半年下半年年年年20092009年上半年上半年上半年上半年年年年黄埔花园黄埔花园东港花园东港花园地铁五号地铁五号地铁五号地铁五号线未开通线未开通线未开通线未开通地铁五号线地铁五号线地铁五号线地铁五号线即将开通即将开通即将开通即将开通地铁五号线地铁五号线地铁五号线地铁五号线正式开通正式开通正式开通正式开通地铁效应，地铁效应，地铁效应，地铁效应，BRTBRT开通开通开通开通9000120008600850076001100012000-14000未开售性质：黄埔区府对面十年成熟楼盘，超市、交通等配套齐全在售产品：G1、G2栋中央园景单位，76两房，两房，91-100三房，三房，110小四房，小四房，130四房四房签约均价：12268元元/黄埔区以为黄埔区以为90-13090-130小三房、紧凑四房为主，最好楼盘现均价小三房、紧凑四房为主，最好楼盘现均价1300013000元元/ /，本项目在黄埔区无竞品本项目在黄埔区无竞品市场视角市场视角2：天河东部板块住宅市场天河东部板块住宅市场来看来看v江源半岛江源半岛v70-10670-106两两/ /三房三房v均签约价均签约价1.821.82万万，毛坯毛坯v翠屏领东天河翠屏领东天河v69-11369-113两房三房两房三房v均价均价1.51.5万万，装修标，装修标准准2 2000000v华景里华景里v100-146100-146三三/ /四房四房v均价均价2. 2.万万，装修标，装修标准准30003000v东方新世界东方新世界v8080-137-137两房至两房至四房四房v最后一栋签约最后一栋签约均价均价2 2万万，装修标，装修标准准30003000v骏景花园东御苑骏景花园东御苑v160-183160-183四房四房v均价均价1.81.8万万，装修，装修标准标准25250000v保利琶洲湾保利琶洲湾v135-330-600135-330-600三房至三房至五房五房v预计均价预计均价2.52.5万以上万以上，装修标准装修标准6 6000000以上以上v黄埔花园黄埔花园v76-13076-130一房至四房一房至四房v均价均价1.31.3万万，精装修，精装修本项目本项目v美林湖畔美林湖畔v75-13475-134两房两房至四房至四房v二手价二手价1.41.4万万，精装修精装修在售住宅售罄住宅未来供货天河公园天河公园板块，板块，2万万员村员村-东圃板东圃板块，块，1.8万万渔珠板块，渔珠板块，1.5万万黄埔板块，黄埔板块，1.3万万琶洲板块，琶洲板块，2万万天河东部板块新盘奇缺，天河东部板块新盘奇缺，130-180130-180舒适三房四房比较抢手，价格舒适三房四房比较抢手，价格1.5-21.5-2万元万元/ / 未来除琶洲湾外，其他个盘与本项目相比毫无竞争力未来除琶洲湾外，其他个盘与本项目相比毫无竞争力天河区供货少，区域内指标楼盘均处于尾货阶段，缺乏高产品质素的指标大盘缺乏高产品质素的指标大盘，为本项目提供市场空档期天河客户购买力强劲，区内一手个盘价格已升至15000-20000元元/以上以上区内品质楼盘主力面积段为130-180舒适三房、舒适四房舒适三房、舒适四房市场视角市场视角3：广州中心城区住宅市场广州中心城区住宅市场来看来看广州城区的大体量资源豪宅还有多少？广州城区的大体量资源豪宅还有多少？广州城区的大体量资源豪宅还有多少？广州城区的大体量资源豪宅还有多少？凯旋新世界凯旋新世界星河湾海怡半岛星河湾海怡半岛保利琶洲湾保利琶洲湾保利鱼珠项目保利鱼珠项目汇景新城汇景新城项项目目户户型面型面积积后期货量后期货量（200以上以上）均价均价凯旋新世界175/180/200/235三房4264-8万签约5014150141225/245/260/275/280/300四房280/305五房星河湾海怡半岛100两房220025000245/270/305四房480/518五房 汇景新城180三房724平层平层25000，复式，复式35000200/208/220/250四房400五房（复式）琶洲湾133三房933/170/240/270四房350/600五房合计合计4300套套城区大体量顶级资源豪宅主力面积段在城区大体量顶级资源豪宅主力面积段在200-500200-500，售价在，售价在25000-5000025000-50000元元/ /保利琶洲湾，是系统内相近区域直接竞品，保利琶洲湾，是系统内相近区域直接竞品，本项目在户型大小和产品定位上需本项目在户型大小和产品定位上需要与琶洲湾形成一定差异化要与琶洲湾形成一定差异化广州城区大体量资源豪宅主要为凯旋新世界、星河湾海怡半岛、汇景新城、琶洲湾凯旋新世界、星河湾海怡半岛、汇景新城、琶洲湾等，200以上大户型的后续货量约4300套套城区内大体量顶级资源型豪宅整体均价在25000元元/左右，其中部分豪宅更是达到左右，其中部分豪宅更是达到35000、50000的高价的高价城区内大体量顶级资源型豪宅主力面积段为200-300舒适四房、五房，舒适四房、五房，部分资源顶级产品做到500左右的左右的复式或超豪大平层复式或超豪大平层保利琶洲湾住宅的产品档次定位保利琶洲湾住宅的产品档次定位一线望江超豪户一线望江超豪户型，型，600一线望江大宅，一线望江大宅，270-330二线江景、园二线江景、园景大宅，景大宅，240-270中央园景住宅，中央园景住宅，130-170住宅户型住宅户型面积（）面积（）面积占比面积占比套数套数套数占比套数占比第一梯第一梯队队636203605.09%291.63%3304984012.46%1367.66%24027019524048.81%76843.24%第二梯第二梯队队13317213456033.64%84347.47%合计合计400000100.00%1776100.00%琶洲湾住宅：琶洲湾住宅：比肩星河湾海怡半岛、比肩星河湾海怡半岛、汇景新城的汇景新城的城市顶级豪城市顶级豪宅住区宅住区保利琶洲湾保利琶洲湾VS保利鱼珠项目竞争策略：保利鱼珠项目竞争策略：产品档次差异化，推货时间错位，避免系统内同期竞争产品档次差异化，推货时间错位，避免系统内同期竞争保利琶洲湾保利琶洲湾保利鱼珠项目保利鱼珠项目产品产品线线购买购买客群客群广州富人阶层，以及区域改善客户面向广州富人阶层价格价格主力在5001000万元主力在250320万元面积段小一些，根据地块资源情况，可考虑200250、125-135，150160、90100四个面积段636顶级豪宅270330一线江景大宅240270二线江景、园景大宅130170园景住宅主力主力面积面积段段240270125135150160中高端高端顶端中端中低端鱼珠项目：鱼珠项目：高端、中高端水高端、中高端水平平1000万/套以上5001000万/套100200万/套100万/套以下200500万/套琶洲湾项目：琶洲湾项目：高端、顶级水平高端、顶级水平保利鱼珠项目住宅定位：保利鱼珠项目住宅定位：城央江景中高端大型住区城央江景中高端大型住区主力户型论证主力户型论证主力户型论证主力户型论证观点观点观点观点: :1 1 1 1、大户型豪宅淡市滞销机会大，旺市溢价能力高，、大户型豪宅淡市滞销机会大，旺市溢价能力高，、大户型豪宅淡市滞销机会大，旺市溢价能力高，、大户型豪宅淡市滞销机会大，旺市溢价能力高，市场风险较大市场风险较大市场风险较大市场风险较大2 2 2 2、小户型住宅不管淡市还是旺市，均能实现快速、小户型住宅不管淡市还是旺市，均能实现快速、小户型住宅不管淡市还是旺市，均能实现快速、小户型住宅不管淡市还是旺市，均能实现快速销售，市场风险较小销售，市场风险较小销售，市场风险较小销售，市场风险较小论证如下：论证如下：论证如下：论证如下：主力户型论证主力户型论证主力户型论证主力户型论证对比两个时间段可知：对比两个时间段可知：180平米以下户型的成交，受大势波动的影响明显较小。从内部成交结构来看：从内部成交结构来看：无论大势好坏，160平米户型都是市场成交的分水岭。表：表：表：表：2008200820082008年年年年1-121-121-121-12月，月，月，月，2009200920092009年年年年3-20103-20103-20103-2010年年年年3 3 3 3月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布月市区（含番禺）楼盘成交面积段分布市区楼盘成交结构对比分析市区楼盘成交结构对比分析市区楼盘成交结构对比分析市区楼盘成交结构对比分析本案本案95-16095-160的产品，在市区属于首次置业和首次改善型产品，刚性需求较强的产品，在市区属于首次置业和首次改善型产品，刚性需求较强200903-201003200903-201003回顾回顾回顾回顾1 1 1 1：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现：市场低迷时城市资源型大户型豪宅表现个盘经验表明：纯大户型豪宅，遭遇市场调整时销售会有一定阻滞，有一定风险个盘经验表明：纯大户型豪宅，遭遇市场调整时销售会有一定阻滞，有一定风险楼盘楼盘位置位置户型面积户型面积开盘时间开盘时间20082008成交价格成交价格销售速度销售速度华标品峰滨江东江景250-3002008年6月24000元/平米开盘后10个月，月均销售3.73.7套套博雅首府珠江新城江景200-3802008年4月35000元/平米开盘后11个月，月均销售1.71.7套套信达阳光海岸滨江东江景200-3002008年10月24000元/平米开盘后5个月，月均销售4.64.6套套保利康桥滨江东江景210-2502007年3月20000元/平米2008年全年，月均销售2 2套套汇景新城天河北180-2202008年3月21000元/平米月均销售仅1313套，套，20082008年年8 8月宣布封盘月宣布封盘星河湾六号番禺迎宾路江景245-4702008年10月1800018000元元/ /平米平米开盘后三个月，月均销售4242套套表：表：2008年年200平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销平方以上纯大户型江景豪宅严重滞销 2008年，大户型豪宅市场一片沉寂，滨江东和珠江新城江景豪宅在较少进行线上推较少进行线上推广的情况下，月均销售都没超过广的情况下，月均销售都没超过5 5套。套。 星河湾6号，进行了大力度的推广大力度的推广，并且采取了带6000元装修标准的低价入市低价入市，也仅仅实现月均实现月均4242套的销售速度套的销售速度。汇景新城则在市场低迷时选择了封盘调整。楼盘楼盘（20092009销售额）销售额）户型面积户型面积（）（）开盘时间开盘时间总成交总成交套数套数成交单成交单价（元价（元/ /）成交总成交总价（万）价（万）月均销月均销售速度售速度备注备注星河湾海怡星河湾海怡半岛半岛（2323亿亿) )245-5172009.93982459624596490-15501142009年9月，海怡半岛开盘销售10.9亿元，3个半月400400万以上的单位共销售万以上的单位共销售280280套套玖珑湖玖珑湖( (2020亿亿) )250-7832009.42441794317943402-2760352009年4月，九龙湖开盘当天销售近10亿元，至2010年3月，400400万以上单位共销售万以上单位共销售244244套。套。汇景新城汇景新城（5858亿亿）170-4602009.121402194521945400-136014012月，龙熹山组团开盘销售8亿元,开盘至2010年3月，400400万以上单位共签约万以上单位共签约140140套。套。凯旋新世界凯旋新世界（1010亿亿）1753052010.9905014150141850-2500902010年9月12日内部认购，48万元的单价，400400万以上万以上单位共签约单位共签约9090套套2009年市场回暖，旺市下城市资源豪宅的升值空间最大，也突破历史规律与常规竞争格局，创造前所未有的成交纪录。城市不断进步，豪宅也不断被超越。城市不断进步，豪宅也不断被超越。回顾回顾回顾回顾2 2 2 2：市场热销时城市资源型大户型豪宅表现：市场热销时城市资源型大户型豪宅表现：市场热销时城市资源型大户型豪宅表现：市场热销时城市资源型大户型豪宅表现个盘经验表明：城市资源型豪宅，在旺市能够打破常规，超越和突破竞争格局个盘经验表明：城市资源型豪宅，在旺市能够打破常规，超越和突破竞争格局市场低迷时，品牌发展商在市区亮点楼盘的突破产品都在市场低迷时，品牌发展商在市区亮点楼盘的突破产品都在160160平米以下。平米以下。表：表：表：表：2008200820082008年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘年市区销售表现较好的楼盘回顾回顾回顾回顾3 3 3 3：市场低迷时市区中小户型精品楼盘表现：市场低迷时市区中小户型精品楼盘表现：市场低迷时市区中小户型精品楼盘表现：市场低迷时市区中小户型精品楼盘表现楼盘类别楼盘类别楼盘名楼盘名主力户型主力户型成交均价成交均价销售表现销售表现老城区万科老城区万科金色系列楼金色系列楼盘盘万科金色家园89-16523000元/平米2008年三盘合计成交750套；正值楼市寒冬的三月、四月份，万科金色康苑、万科金色荔苑更创先开盘即近售罄的表现。月均销售100100套套万科金色康苑85-13014000元/平米万科金色荔苑85-14013800元/平米越秀城建海越秀城建海珠两盘珠两盘可逸豪苑90-16013000元/平米2008年7月开盘，半年销售750套，月均销售125125套套翠城花园100-16012000元/平米2008年，全年销售900套，月均销售7575套套保利楼盘保利楼盘保利心语花园80-14017000元/平米2008年3月开盘，9个月销售460套，月均销售5050多套多套保利西江月120-1509000元/平米2008年9月开盘，三个月销售190套，月均销售6363套套中海楼盘中海楼盘中海花城湾93-17815000元/平米沉寂大半年，2008年11月推出新货，以低价入市，此后两个月月均签约5050套套中海璟晖华庭90-16017000元/平米2008年8月底新一期开盘，4个月销售360套，月均销售9090套套。个盘经验表明：个盘经验表明：160160以下的产品，淡市亦可旺销，抗风险能力相对较强以下的产品，淡市亦可旺销，抗风险能力相对较强旺市时，以万科为代表的品牌发展商在老城区打造市区小面积豪宅，不断突破市场旺市时，以万科为代表的品牌发展商在老城区打造市区小面积豪宅，不断突破市场单价天花板。单价天花板。楼盘类别楼盘类别楼盘名楼盘名主力户型主力户型成交均价成交均价总货量总货量销售表现销售表现万科城市万科城市小豪宅系小豪宅系列列万科华庭平层：68平米两房，复式：78-96平米三房，100-120平米四房2500026000（按建面），3000装修一期3742010年9月24日开盘推A1栋274套，成交160套，成交率6060万科金域华府76两房，101三房，147四房26250，精装修4542009年12月19日开盘，至今已成交393套，成交率8787，月均4040套套个盘经验表明：市中心个盘经验表明：市中心7575120120的小面积产品，的小面积产品，旺市以豪宅品质、小面积控制总价来实现单价突破，达到高价出货目的旺市以豪宅品质、小面积控制总价来实现单价突破，达到高价出货目的表：表：表：表：2010201020102010年市区小户型豪宅楼盘年市区小户型豪宅楼盘年市区小户型豪宅楼盘年市区小户型豪宅楼盘回顾回顾回顾回顾4 4 4 4：市场热销时市区中小户型精品楼盘表现：市场热销时市区中小户型精品楼盘表现：市场热销时市区中小户型精品楼盘表现：市场热销时市区中小户型精品楼盘表现典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：万科华庭、万科金域华庭万科华庭、万科金域华庭万科华庭、万科金域华庭万科华庭、万科金域华庭新趋势：老城区的城市小豪宅新趋势：老城区的城市小豪宅新趋势：老城区的城市小豪宅新趋势：老城区的城市小豪宅典型案例：典型案例：典型案例：典型案例：万科华庭、万科金域华庭、万科金色家园万科华庭、万科金域华庭、万科金色家园万科华庭、万科金域华庭、万科金色家园万科华庭、万科金域华庭、万科金色家园前提条件：前提条件：1、位于极少有土地供应的老城区内，、位于极少有土地供应的老城区内，2、地块规模小，自身配套少，主要依靠城市配套、地块规模小，自身配套少，主要依靠城市配套3、客户群为老城情结的人，总价承受力有一定限制、客户群为老城情结的人，总价承受力有一定限制小户型也能做豪宅！小户型也能做豪宅！打造城市小豪宅，提升产品溢打造城市小豪宅，提升产品溢价能力！价能力！小豪宅打造重点：小豪宅打造重点：1、总价控制：总价控制：单价贵，但通过控制建筑面积来控制总价，实现单价贵，但通过控制建筑面积来控制总价，实现“贵价贵价”与与“快销快销”2、产品创新：产品创新：采取空中复式、偷面积等方式，尽量降低建筑面积（当前此种做法采取空中复式、偷面积等方式，尽量降低建筑面积（当前此种做法已行不通）已行不通）3、豪华公共空间：豪华公共空间：入户门廊、入户大堂、电梯厅、停车大堂等公共空间，从空间入户门廊、入户大堂、电梯厅、停车大堂等公共空间，从空间尺度到装修标准，均按照豪宅标准打造尺度到装修标准，均按照豪宅标准打造4、外立面风格：外立面风格：在外立面等方面，通过细节提升档次（如钻石墙、金属材质雕花）在外立面等方面，通过细节提升档次（如钻石墙、金属材质雕花）4、品质交楼标准展示：品质交楼标准展示：展示区及交楼标准展示区及交楼标准案例：万科华庭案例：万科华庭案例：万科华庭案例：万科华庭老城区，小户型高品质的小豪宅老城区，小户型高品质的小豪宅赠送面积约赠送面积约3030，产品创新，产品创新项目项目万科华庭万科华庭位置海珠区同福西路169209号规模四栋塔楼，A1、A2为住宅共35层，地上高33层，地下2层。A3栋为办公共40层，A4栋为住宅共64层，首层及二层均为商业及公建总建占地，总建1.7万总货量374套现推产品平层：68平米两房；复式：78-96平米三房，100-120平米四房；当前两房、三房已售完，仅余四房开盘时间2010年9月24日现行价格均价均价2.5-2.62.5-2.6万，带万，带30003000元元/ /装修装修 销售情况开盘推出开盘推出274274套，售出套，售出160160套，消化率套，消化率6 6成成管理费管理费3.2元/平方米*月收楼时间2011年11月户型户型建筑面积建筑面积（）（）实际可用实际可用面积（）面积（）总价总价（万元）（万元）两房688090170复式三房78100200250复式四房100120140160270350提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造万科金域华府万科金域华府 钻石墙钻石墙万科金域华府万科金域华府 1010米挑高酒店式大堂米挑高酒店式大堂万科金域华府万科金域华府 1010米跌水瀑布米跌水瀑布万科金域华府万科金域华府 西关窗花西关窗花提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造提升档次的产品亮点打造万科华庭万科华庭 ArtdecoArtdeco外立面，装饰金属材外立面，装饰金属材质雕花质雕花万科华庭万科华庭 入户大堂前门廊入户大堂前门廊住宅小结住宅小结住宅小结住宅小结产品层次产品层次主力户型主力户型面积段面积段（）（）建面（）建面（）面积比面积比套数套数套数比套数比预期单价预期单价预期总价预期总价第一梯队产品高端住宅高端住宅 江景大宅江景大宅豪华型四房200-2505000013%222 8%2.5万以上500-650万第二梯队产品中高端住宅中高端住宅 中央园景住宅中央园景住宅舒适型四房150-16015000038%968 34%2万300-320万舒适型三房125-13512300031%946 33%2万250-270万第三梯队产品中端住宅中端住宅 路边园景住宅路边园景住宅套间小三房95-1007200018%720 25%1.6万150-160万合计合计395000395000100%2856 2856 100%2 2万万 本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制本项目住宅户型配比及价格控制2 公寓定位公寓定位调整后的公寓规划调整后的公寓规划调整前指标调整前指标类别类别业态业态建面建面 （万）（万）备注备注居住类住宅39.5办公类办公41.8将其中将其中7 7万转做万转做5050年产年产权的酒店式公寓权的酒店式公寓酒店式办公39.6全部转做住宅公寓全部转做住宅公寓商业类大型商业7.8中小型商业裙楼7.37.3将其中将其中2.92.9万转作万转作4040年年产权的酒店式公寓产权的酒店式公寓风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计合计153.1153.1类别类别业态业态建面（万）建面（万）居住类住宅公寓（50年产权）39.6酒店式公寓（50年产权）7酒店式公寓（40年产权）2.9合计合计49.549.5调整后指标调整后指标调整后公寓面积：调整后公寓面积：酒店公寓酒店公寓酒店公寓酒店公寓+ +住宅公寓住宅公寓住宅公寓住宅公寓=49.5=49.5万万万万公寓户型配比公寓户型配比公寓户型配比公寓户型配比住宅公寓户型住宅公寓户型面积面积面积比面积比套数套数套数比套数比两房75855760014%72020%小三房951008640021%86424%大三房11012018200048%158244%四房160-1807000017%41111%合计合计396396000000100%100%35773577100%100%酒店公寓户型酒店公寓户型面积面积面积比面积比套数套数套数套数比比单间45-505940060%118867%一房65-703960040%56533%合计合计9999000000100%100%17531753100%100%属性属性年限年限建筑面积建筑面积比例比例办公50年7000088商业40年2900012合计99000100%酒店式公寓：共酒店式公寓：共9.9万万50年产权：年产权：7万万40年产权：年产权：2.9万万住宅式公寓（住宅式公寓（50年）：年）：39.6万万住宅式公寓住宅式公寓酒店式公寓酒店式公寓主力户型主力户型购买客群购买客群与酒店关系与酒店关系服务服务/ /管理管理中小户型至奢享大户型均可投资客、短住生意人本地刚需、改善或投资客户均可，客户群覆盖面广与酒店错位，基本无竞争与酒店存在一定程度竞争普通物管酒店式管理服务，专业酒管公司管理案例案例富力公园28、大学时光保利世贸公寓、珠江新岸公寓由于目标客户、服务及价格模式不同，可细分为住宅式公寓、酒店式公寓、商务由于目标客户、服务及价格模式不同，可细分为住宅式公寓、酒店式公寓、商务由于目标客户、服务及价格模式不同，可细分为住宅式公寓、酒店式公寓、商务由于目标客户、服务及价格模式不同，可细分为住宅式公寓、酒店式公寓、商务式公寓，并进而衍生出不同的产品面积及定位。式公寓，并进而衍生出不同的产品面积及定位。式公寓，并进而衍生出不同的产品面积及定位。式公寓，并进而衍生出不同的产品面积及定位。价格价格根据住宅定价原则，容易溢价符合市场酒店公寓平均水平，控制总价商务式公寓商务式公寓100以下单间为主50-100单间为主投资客、商务客竞争不大毛坯为主，单/总价控制写字楼物管敏捷国际公寓市场公寓分类及特点市场公寓分类及特点v保利世贸公寓保利世贸公寓v5050155155v均价均价2.62.6万万，装标，装标60006000v达镖国际公寓达镖国际公寓v4242- -6666平方单间平方单间v公寓均价公寓均价2 2万万装修标准装修标准30003000v倾城倾城20092009v40-9040-90单间单间/ /一房一房v均价均价2.12.1万万，酒店装标，酒店装标v威尼国际公寓威尼国际公寓v4040100100平方平方v酒店公寓高层酒店公寓高层2.12.1万万，装修标准，装修标准30003000v君临国际公寓君临国际公寓v4141- -141141平方公寓平方公寓v均价均价2.92.9万万v装修标准装修标准60006000v朱美拉公寓朱美拉公寓v50-8050-80平方公寓平方公寓v均价均价3 3万万，装，装修标准修标准65006500v正佳万豪金殿正佳万豪金殿v57577373单间，单间，124-180124-180公寓公寓v均价均价3.953.95万万，装修，装修标准标准65006500v珠江新岸公寓珠江新岸公寓v44-44-8888公寓公寓v均价均价2. 2.1 1万万，装，装修标准修标准30003000广州各类在售公寓分布情况广州各类在售公寓分布情况天河北天河北珠江新城珠江新城琶洲琶洲v方圆大学时光方圆大学时光v29-11729-117单间至三房单间至三房v均价均价1. 1.3 3-1 -1. .5 5万，万，装标装标25002500酒店式公寓(40-50年)酒店式公寓(70年)住宅公寓商务公寓市场上的公寓类型以酒店式公寓为主，可为市场上的公寓类型以酒店式公寓为主，可为7070年产权或年产权或40-5040-50年产权，主流走货价年产权，主流走货价格格2 2万万2.52.5万；住宅、商务公寓作为补充形态公寓，满足市场的不同需求。万；住宅、商务公寓作为补充形态公寓，满足市场的不同需求。v富力公园富力公园2828v215-273215-273公寓公寓v均价均价2.62.6万万，装，装修标准修标准60600000v尚峰尚峰v87-18787-187两房至三房两房至三房v均价均价1. 1.7 7万，万，装标装标30003000v敏捷国际公寓敏捷国际公寓v5555- -150150公寓公寓v均价均价1.71.7万万，毛坯毛坯广州公寓市场表现广州公寓市场表现广州公寓市场表现广州公寓市场表现表：近期广州市场公寓项目情况汇总表：近期广州市场公寓项目情况汇总表：近期广州市场公寓项目情况汇总表：近期广州市场公寓项目情况汇总目前市场上的商务型公寓的价格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，显示出商务型公寓市场目前市场上的商务型公寓的价格、消化速度不如酒店式公寓和住宅型公寓，显示出商务型公寓市场价值偏低，后续销售乏力；价值偏低，后续销售乏力；市场市场表现而言，酒店型公寓溢价能力高、消化速度快，住宅型公寓量价平稳，市场表现好且风险低。表现而言，酒店型公寓溢价能力高、消化速度快，住宅型公寓量价平稳，市场表现好且风险低。类型类型项目名称项目名称位置位置总套数总套数售价售价现现推推户户型型已签已签约约销售销售率率后续后续货量货量月均速月均速度度商务型商务型公寓公寓 敏捷国际公寓敏捷国际公寓环市东路4581.7万50-107公寓20044%25815达镖国际公寓达镖国际公寓昌岗中路8161.9万40-66单间27751%53914酒店型酒店型公寓公寓 保利世贸公寓保利世贸公寓新港东路5852.6万50-105公寓49886%80498富力国际公馆富力国际公馆珠江新城5652.35万86-157一房至三房11721%44863珠江新岸公寓珠江新岸公寓滨江东路7562.1万47-50单间，88二房60380%15340住宅型住宅型公寓公寓大学时光大学时光大学城7561.3-1.5万29-117单间至三房64585%11152富力公园富力公园2828北京路6152.6万215-273五房14523%47045根据市场表现，项目的办公、商业用地应调整为住宅式公寓和酒店式公寓。根据市场表现，项目的办公、商业用地应调整为住宅式公寓和酒店式公寓。根据市场表现，项目的办公、商业用地应调整为住宅式公寓和酒店式公寓。根据市场表现，项目的办公、商业用地应调整为住宅式公寓和酒店式公寓。公寓部分定位公寓部分定位公寓部分定位公寓部分定位1号地住宅式公寓可行性论证：1、1号地块一线临江一线临江，拥有最佳景观资源；2、整体连片整体连片开发，形成滨水居住区；3、满足中高端改善型中高端改善型客户需求。2号地酒店式公寓可行性论证：1、2号地块紧邻五星级酒店紧邻五星级酒店，就近享受配套服务；2、临近办公区和商业区，投资价值投资价值最高；3、与住宅形成互补与住宅形成互补，主要满足投资客户投资客户的需求。酒店式公寓：共酒店式公寓：共9.9万万50年产权：年产权：7万万40年产权：年产权：2.9万万住宅式公寓（住宅式公寓（50年）：年）：39.6万万新政下，第二套住宅与商用物业同样交5成首付，门槛一致以富力公园28为例，水、电、管道煤气均可通过技术层面调整为民用收费，降低生活成本项目富力公园28位置珠江新城马场路28号 规模三栋48层和一栋44层塔楼组成用地性质商业用地性质，40年总占/总建13182平方/170000平方 总货量共588套产品156-161平方三房，260-288平方五房主力客户有一定实力的改善型买家现行价格均价均价2.62.6万元万元/ /，带，带60600000元元/ /平方米装修平方米装修销售情况消化率仅消化率仅2323% %，月均消化，月均消化4545套套核心卖点CBD公园旁、豪华装修、住宅产品管理费4元/前期由于属性、面积大、总价高而出现滞销，后期通过价格调整、赠送管理费等优惠促进成交前期由于属性、面积大、总价高而出现滞销，后期通过价格调整、赠送管理费等优惠促进成交。借鉴：面积过大、总价过高的借鉴：面积过大、总价过高的借鉴：面积过大、总价过高的借鉴：面积过大、总价过高的“豪宅型公寓豪宅型公寓豪宅型公寓豪宅型公寓”，消化速度并不理想。，消化速度并不理想。，消化速度并不理想。，消化速度并不理想。住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例1 1 1 1富力公园富力公园富力公园富力公园28282828户型户型建筑面积建筑面积套数套数比例比例两房100-1039015三房154-18417829五房215-28333556合计603100珠江新城，珠江新城，4040年商业用地，做大户型豪宅的项目。年商业用地，做大户型豪宅的项目。老城区，老城区，5050年办公用地，做中端户型的项目。年办公用地，做中端户型的项目。项目项目尚峰尚峰位置越秀区北京路374号 规模7层以下为商业裙楼，7-18层为写字楼（只租不售）， 21-46楼为酒店式公寓，4梯11户总建占地，总建总货量286套现推产品目前87两房及178大三房已经售完。目前在售110大两房、133小三房主力客户老城区换房客户、部分投资+自住现行价格均价均价1.6-1.81.6-1.8万，带万，带30003000元元/ /装修装修 销售情况开卖推开卖推180180套售出套售出13130 0套，消化率套，消化率7 7成，现已售罄成，现已售罄管理费管理费4.3元/平方米*月核心卖点稀缺低端、成熟配套、适中户型户型户型建筑面积建筑面积套数套数比例比例小两房875218大两房11010436小三房13310436大三房1782610合计286100住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例2 2 2 2尚峰尚峰尚峰尚峰中端定位、中面积为主的中端定位、中面积为主的“中产公寓中产公寓”市场接受度高，同时吸纳自住、投资客户市场接受度高，同时吸纳自住、投资客户项目项目大学时光大学时光位置番禺区 广州大学城外环西路规模项目以25米的林荫大道为界限，分两期开发。由7栋13层小高层建筑组成总建占地28302，总建64820总货量756套现推产品开盘当天首推1、2、3、4、5、6、7栋部分单位共312套单位。户型为29-117平方米的单身公寓到三房。主力客户纯投资客+刚需自住客户现行价格均价13000-15000元/，单身公寓及1房1厅单位带3800元/装修，两房三房送2500元/平方米装修销售情况开盘至今成交开盘至今成交645645套，成交率套，成交率8585% %，月均，月均50-50-6060套；套；核心卖点入市门槛低、区域前景看好户型户型建筑面积建筑面积套数套数比例比例单间2920829一房一厅41-449112两房两厅73-7926337三房两厅80-11916322合计725100大学城，大学城，4040年商业用地，做中小户型住宅的项目。年商业用地，做中小户型住宅的项目。住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例住宅公寓案例3 3 3 3大学时光大学时光大学时光大学时光低总价的刚需单位备受自住买家青睐，并能吸引部分投资客。低总价的刚需单位备受自住买家青睐，并能吸引部分投资客。住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结本项目住宅公寓定位：刚需本项目住宅公寓定位：刚需本项目住宅公寓定位：刚需本项目住宅公寓定位：刚需+ + + +改善型的大型滨江生活区改善型的大型滨江生活区改善型的大型滨江生活区改善型的大型滨江生活区从尚锋和大学时光尚锋和大学时光的经验来看，中端户型住宅公寓更能实现快速走量快速走量，并有较大的溢价溢价空间。本项目公寓住宅产品体量较大，并拥有滨江景观资源，客户定位最终必然以常住群常住群体为主体为主，舒适型住宅产品最为抢手。考虑项目内部竞争，公寓住宅应与公寓住宅应与160160平方的住宅在定位上有明显区隔。平方的住宅在定位上有明显区隔。本项目的住宅公寓的产品定位与尚锋较为相似，主力打造居住价值高、风险低的中本项目的住宅公寓的产品定位与尚锋较为相似，主力打造居住价值高、风险低的中高端住宅公寓。高端住宅公寓。项目项目保利世贸公寓保利世贸公寓位置琶洲新港东路规模2栋44、45层高公寓，首期578套用地性质4040年产权，商业用地年产权，商业用地总货量共1000套产品5050平方单间，平方单间，7 74 4-105-105平方一房，平方一房，156156三房三房主力客户投资客历史价格均价均价2. 2.6 6万元万元/ /，带，带60006000元元/ /装修。装修。销售情况开盘消化498套，超86%的消化率。物业公司未定管理费6元/平方核心卖点区域前景、豪华装修、总价低区域前景、豪华装修、总价低酒店酒店公寓案例公寓案例保利世贸公寓保利世贸公寓酒店酒店公寓案例公寓案例保利世贸公寓保利世贸公寓户型户型50.5750.57单间单间74.1774.17一房一房102102、105105一房一房156156三房三房合计总套数3204020414578户型配比55%7%35%2%100成交套数3123913413498消化率98%98%66%93%86%保利世贸公寓，2010.4.18首期发售1栋酒店式公寓，截至2010.10.8共成交498498套单位，成交率86%，是今年最热门的公寓项目之一。成交均价为2.62.6万万5050单间是热销户型，销售速度快、备受投资客青睐；大面积公寓相对滞销。单间是热销户型，销售速度快、备受投资客青睐；大面积公寓相对滞销。借鉴：从销售角度出发，酒店公寓控制大户型，以中、小户型为主借鉴：从销售角度出发，酒店公寓控制大户型，以中、小户型为主借鉴：从销售角度出发，酒店公寓控制大户型，以中、小户型为主借鉴：从销售角度出发，酒店公寓控制大户型，以中、小户型为主酒店酒店公寓案例公寓案例领峰领峰W公寓公寓借鉴：借鉴：借鉴：借鉴：50505050以下单间为最热销产品，全成品公寓价格大幅提高。以下单间为最热销产品，全成品公寓价格大幅提高。以下单间为最热销产品，全成品公寓价格大幅提高。以下单间为最热销产品，全成品公寓价格大幅提高。项目项目领峰领峰WW公寓公寓位置珠江新城金穗路与冼村交汇处规模三栋25-48层高层住宅、一栋酒店式服务公寓，以及一栋五星级超时尚W酒店 ；1300多个车位用地性质7070年产权，住宅用地年产权，住宅用地总货量共360套产品41424142平方单间，平方单间，80848084平方一房，平方一房，119119二房二房开盘时间2009年4月18日历史价格开盘均价开盘均价2.12.1万元万元/ /，后期后期均价均价2.82.8万元万元/ /，带，带60006000元元/ /装装修。修。销售情况2个月内消化率达87%，月均消化过百套月均消化过百套。物业公司与喜达屋集团的与喜达屋集团的WW酒店签订服务协议酒店签订服务协议管理费4.24.2元元/ /平方平方户型建筑面积套数比例单间4142平方808022一房一厅8084平方24024066二房一厅119135平方404012合计360360100住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结住宅公寓案例小结本项目酒店式公寓定位：星级滨水酒店公寓本项目酒店式公寓定位：星级滨水酒店公寓本项目酒店式公寓定位：星级滨水酒店公寓本项目酒店式公寓定位：星级滨水酒店公寓从保利世贸公寓和领峰保利世贸公寓和领峰WW公寓公寓的案例来看，5050平方单间平方单间是最受市场欢迎的产品，控制总价，从而实现快速去货。本项目酒店公寓临近五星级酒店，定位要与酒店匹配，全成品豪华装修全成品豪华装修将是提升档次、实现高单价的途径。公寓价格预期公寓价格预期类型类型项目名称项目名称售价售价类型类型项目名称项目名称售价售价下浮率下浮率公寓公寓 富力公园富力公园28282.6万住宅住宅朱美拉公寓朱美拉公寓3.1万16%富力国际公馆富力国际公馆2.3万星汇云锦星汇云锦2.7万14%珠江新岸公寓珠江新岸公寓2.1万华标品峰华标品峰2.8万25%大学时光大学时光1.3-1.5万大学馨园大学馨园1.8万22%尚峰尚峰1.7万兰亭璟濠大厦兰亭璟濠大厦2.1万19%同区域公寓同区域公寓/ /住宅售价对比住宅售价对比同区域内，公寓比住宅售价下浮约同区域内，公寓比住宅售价下浮约同区域内，公寓比住宅售价下浮约同区域内，公寓比住宅售价下浮约19%19%19%19%。价格预期划分价格预期划分价格预期划分价格预期划分产品层次产品层次建面建面（）（）面积比面积比主力户型主力户型套数套数套数比套数比预期单价预期单价预期总价预期总价住宅公寓第一梯队高端住宅高端住宅滨江奢享公寓滨江奢享公寓5万17160-180四房41112%2.1万330-378万住宅公寓第二梯队中高端住宅中高端住宅园景逸享公寓园景逸享公寓27.3万48110-120 三房158244%1.7万187-205万住宅公寓第三梯队中端住宅中端住宅精品舒适公寓精品舒适公寓7.2万3575-85二房、95-100 三房158444%1. 5万120-150万酒店式公寓中高端产品中高端产品星级酒店公寓星级酒店公寓9.9万10045-50单间、65-70 一房1753100%2.1万95-147万小结：居住类产品配比小结：居住类产品配比小结：居住类产品配比小结：居住类产品配比珠江珠江黄埔大道东（高架桥）黄埔大道东（高架桥）专业市场及办公专业市场及办公公寓公寓公寓公寓公寓公寓文化娱乐文化娱乐酒店酒店村居民楼村居民楼第一梯队第一梯队 住宅住宅第二梯队第二梯队 住宅住宅第二梯队第二梯队 住宅住宅第三梯队第三梯队 住宅住宅第一梯队第一梯队 住宅公寓住宅公寓第三梯队第三梯队 住宅公寓住宅公寓第二梯队第二梯队 住宅公寓住宅公寓第二梯队第二梯队 住宅公寓住宅公寓第二梯队第二梯队 住宅公寓住宅公寓第二梯队第二梯队 住宅公寓住宅公寓本项目居住类产品户型配比及价格控制本项目居住类产品户型配比及价格控制本项目居住类产品户型配比及价格控制本项目居住类产品户型配比及价格控制产品层次产品层次性质性质主力户型主力户型面积段面积段（）（）建面建面（）（）面积比面积比套数套数套数比套数比预期单预期单价价预期总价预期总价第一梯队产品 高端住宅 江景大宅/滨江奢享公寓70年住宅豪华型四房200-250500006%222 3%2.5万以上500-650万50年住宅公寓豪华型四房160-180500006%411 5%2.1万330-378万第二梯队产品 中高端住宅 中央园景住宅/园景逸享公寓70年住宅舒适型四房150-16015000017%968 12%2万300-320万70年住宅舒适型三房125-13512300014%946 12%2万250-270万50年住宅公寓舒适型三房110-12027300031%1582 19%1.7万187-205万第三梯队产品 中端住宅 路边园景住宅/精品舒适公寓70年住宅套间小三房95-100720008%720 9%1.6万150-160万50年住宅公寓两房、小三房75-85两房，95-100小三房720008%1584 19%1.5万120-150万酒店式公寓中高端产品50或40年酒店式公寓单间、一房45-50单间，65-70一房9900011%1753 21%2.1万95-147万合计合计889000889000100%8186 8186 100%1880018800 3 写字楼定位写字楼定位调整前指标调整前指标类别类别业态业态建面（万）建面（万）备注备注居住类住宅39.5办公类办公41.8将其中将其中7 7万转做万转做5050年产年产权的酒店式公寓权的酒店式公寓酒店式办公39.6全部转做住宅公寓全部转做住宅公寓商业类大型商业7.8中小型商业裙楼7.37.3将其中将其中2.92.9万转作万转作4040年年产权的酒店式公寓产权的酒店式公寓风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计153.1类别类别业态业态数量数量建面（万建面（万）办公类酒店+超甲级写字楼1栋7.6望江甲级写字楼1栋8乙级写字楼4栋19.2合计34.8调整后指标调整后指标写字楼调整后规划写字楼调整后规划乙级写字楼江景甲级写字楼地标酒店+写字楼写字楼调整原则：写字楼调整原则：1 1、减少写字楼体量，增加公寓面积、减少写字楼体量，增加公寓面积2 2、多做乙级写字楼，少做甲级写字楼、多做乙级写字楼，少做甲级写字楼3 3、单栋写字楼体量过小，减少栋数，增大单栋体量、单栋写字楼体量过小，减少栋数，增大单栋体量写字楼建议写字楼建议等级等级单元面积建议单元面积建议主力销售面积主力销售面积硬件区别硬件区别目标客户群体目标客户群体甲级写字楼100-150100-150占占50%50%150-200150-200占占30%30%200-250 200-250 占占20%20%整层或半层销售层间中央空调、架高地台、区域内大型工业企业大型物流公司大型贸易公司船舶公司珠三角企业主外地大手投资客户乙级写字楼50-8050-80占占50%50%80-12080-120占占30%30%120-150120-150占占20%20%几个单元约300分区结合销售分体空调、毛胚交付区域内中小型企业贸易公司与港口相关的报关公司货运公司等行业中小型制造业企业Q3Q1地标业态组合？地标业态组合？区域写字楼需求分析？区域写字楼需求分析？Q2写字楼的定位及价格预测？写字楼的定位及价格预测？待验证的三个问题待验证的三个问题Q1Q1区域写字楼需求分析区域写字楼需求分析20102010年年1-81-8月广州写字楼成交情况月广州写字楼成交情况广州写字楼供应不平均,在售项目少,单一大体量项目对市场总体供求关系影响大单一大体量项目对市场总体供求关系影响大10年1-8月与09年同期成交分别43.7万和27.3，同比增长超60%，10年6-8月，成交大幅上涨1010年年1-81-8月写字楼价格波段上扬月写字楼价格波段上扬, 随中途成交价格有所回落,但总体向上趋势不变，8 8月全市均价月全市均价高达高达2272122721元元/ /广州写字楼受个体项目影响大广州写字楼受个体项目影响大广州写字楼受个体项目影响大广州写字楼受个体项目影响大, , , ,10101010年与年与年与年与09090909年成交量同比增长超年成交量同比增长超年成交量同比增长超年成交量同比增长超60606060% % % %，成交价格波段，成交价格波段，成交价格波段，成交价格波段上扬，写字楼价量上涨成为趋势上扬，写字楼价量上涨成为趋势上扬，写字楼价量上涨成为趋势上扬，写字楼价量上涨成为趋势2010-20112010-2011年广州写字楼市场供应情况年广州写字楼市场供应情况l2010-2011年广州写字楼市场新增供应量井喷新增供应量井喷，超过180180万万，供应主要为甲级写字楼甲级写字楼(166(166万万,84,84）l市场供应有一半来自珠江新城，天河北和环市东分别13l虽然新增供应量巨大，但超过113113万万为只租不售为只租不售，占总货量56%,56%,可售写字楼只有66.6万,占总货量33%, 市场一手可售写字楼供应一手可售写字楼供应将非常稀少稀少。2010-20112010-2011年供应达到年供应达到180180万高峰期；万高峰期；新增写字楼以甲级为主，主要分布在珠江新城、天河北，多为只租新增写字楼以甲级为主，主要分布在珠江新城、天河北，多为只租不售不售注：包括在售及未来供货未来可售写字楼情况未来可售写字楼情况等级等级项目名项目名路段路段办公面积办公面积性质性质发展商发展商甲级维多利广场B塔体育西28453在售越秀城建地产广晟国际大厦广晟国际大厦珠江新城珠江新城112000112000出售出售广晟资产经营公司广晟资产经营公司利通广场利通广场珠江新城珠江新城124000124000出售出售广东交通集团广东交通集团圣丰广场广州大道46000出售京穗房地产汇美大厦 珠江新城54000在售汇美地产乙级中州中心琶洲62000在售中轻新洲地产科汇金谷科学城200000在售合景泰富集团银汇华庭 天河北25000在售英强地产达镖国际中心 海珠57000在售广州江南地产丰川国际大厦东风中路31957出售南丰集团保利中辰天河路28000出售保利集团商业市场转暖，至商业市场转暖，至20112011年可售高端甲级写字楼大批涌现，其中广晟国际大厦、利通广场等年可售高端甲级写字楼大批涌现，其中广晟国际大厦、利通广场等项目均由原来只租不售改变成销售状态，项目均由原来只租不售改变成销售状态，甲级写字楼销售不平均，个盘差异大，月均约甲级写字楼销售不平均，个盘差异大，月均约20002000/ /月，而乙级写字楼成交平月，而乙级写字楼成交平均，月均均，月均40004000/ /月，从销售速度出发，乙级写字楼比甲级理想月，从销售速度出发，乙级写字楼比甲级理想等等级级项目名称项目名称售价售价元元/ /装修装修单元面积单元面积全层面全层面积积总货量总货量已已签约签约消化消化率率月均月均开盘开盘时间时间备注备注富力盈信大厦富力盈信大厦2554525545天花,架高地台,墙身装修110-386230082568 7324289%610309.9汇美大厦汇美大厦2267622676毛坯800202254651 1530728%127509.9中石化大厦中石化大厦2 246604660毛坯250-4401900154731 9791063%391608.8维多利广场维多利广场B B塔塔2100021000有装修90-203102528634 1677359%279610.4带租约买卖,甲甲级级达镖国际中心达镖国际中心 1843418434写字楼天花,架高地台42-66单间175657857 1596828%133009.9公寓写字楼同时发售（整体）写字楼销售情况写字楼销售情况乙乙级级银汇华银汇华庭庭写写字字楼楼1751117511毛坯70-288105726878 440116%40009.10富力金禧商务富力金禧商务中心中心 1308513085带地毯,墙身,飘台装修52-195108941744 41555100%415609.9富邦中心富邦中心1323113231天花,地面,墙身装修,送空调53-179102221477 1538972%128209.9中宇广场中宇广场1823218232毛坯164-80080019866 1970399%656810.3科汇金谷科汇金谷1100011000毛坯3255-75002225876792230%566009.10主要以栋出售琶洲与项目区域对比琶洲与项目区域对比琶洲商圈现有写字楼销售情况琶洲商圈现有写字楼销售情况项目名称项目名称等级等级占地占地( (万万) )总建总建( (万万) )层数层数户型面积户型面积( () )售价（万元售价（万元/m/m2 2）租金（元租金（元/m/m2 2/ /月）月）消化率消化率保利国际广场 甲级写字楼5.7519.5地上34层90018002006年南塔销售均价15500元/平方米；近期北塔23楼以25300元/平方米价格成交 70-80南塔售磬保利国际世贸中心甲级展贸式写字楼11.84.76地上22层120565，整层200018000元/平方米，销售较艰难；主力出货价格为1600017000元/平方米9097%中洲中心乙级展贸式写字楼2.7813.9地上26 100250一期2004年开始销售，均价12000元/平方米，主力成交价格为15000元/平方米；二期报价2100023000，实际成交1900050一期售完，二期消化率7%广州国际采购中心 乙级展贸式写字楼10.2725.5地上18层200324实际成交价格15000-16000元/平方米5070%琶洲定位为会展、国企总部基地，是广州未来发展的重点区域琶洲定位为会展、国企总部基地，是广州未来发展的重点区域区域写字楼供应量不大，但实际成交情况不理想，销售困难，主力成交价区域写字楼供应量不大，但实际成交情况不理想，销售困难，主力成交价16000-1700016000-17000，；租赁均价为，；租赁均价为7070元元/ / /月，区域商务氛围不足是主要原因，前景与现实存在差距月，区域商务氛围不足是主要原因，前景与现实存在差距黄埔鱼珠区域没有琶洲板块强大的经济支撑点，也没有琶洲未来规划利好，在此条件黄埔鱼珠区域没有琶洲板块强大的经济支撑点，也没有琶洲未来规划利好，在此条件下，大量写字楼对区域市场是重要挑战下，大量写字楼对区域市场是重要挑战参考比项目区域成熟多倍、利好更多的琶洲写字楼的滞销，鱼珠板块写字楼将面参考比项目区域成熟多倍、利好更多的琶洲写字楼的滞销，鱼珠板块写字楼将面临严峻出路临严峻出路东城国际、怡港大厦、广州裕港大厦案例分析区域写字楼缺乏，未形成商务氛围，缺乏体现档次写字楼区域写字楼缺乏，未形成商务氛围，缺乏体现档次写字楼东城国际东城国际售价：售价：11500元元/广新大厦广新大厦租金：租金：60元元/黄埔传统中心区黄埔传统中心区开发区开发区科汇金谷科汇金谷写字楼写字楼11000元元/公寓公寓13500国际玩国际玩具城具城乙丰项目乙丰项目代表写字楼未推写字楼高新经济区高新经济区黄埔传统居住及商业黄埔传统居住及商业中心区，交通便利，中心区，交通便利，商业写字楼有一定雏商业写字楼有一定雏形，形，旧区府、海关所在地，集中旧区府、海关所在地，集中大量海关、港口等相关产业，大量海关、港口等相关产业，板块有保税区，是黄埔目前板块有保税区，是黄埔目前最重要的经济区域最重要的经济区域罗岗新政治、经济中心，大量罗岗新政治、经济中心，大量500强企业所在地，板块有科学强企业所在地，板块有科学城研发孵化区，存在写字楼、商城研发孵化区，存在写字楼、商业综合体，但由于板块只有前景，业综合体，但由于板块只有前景，未形成商务氛围，孵化区内空置未形成商务氛围，孵化区内空置率高率高黄埔商圈分布情况黄埔商圈分布情况怡港大厦怡港大厦售价：售价：10000元元/项目项目建面建面( () )定位定位等级等级租售租售目标客户目标客户落成时间落成时间国际玩具城二、三期10栋31-32层，共38万m展贸写字楼乙级未知玩具、小饰品及相关配套行业预计2010年内开工乙丰投资黄埔贸易广场2栋7-8层展贸写字楼乙级销售贸易、展览及相关配套行业未定黄埔区域写字楼市场供应情况黄埔区域写字楼市场供应情况区域写字楼成交量低，成交项目少，未来供应量少，暂时难形成市区域写字楼成交量低，成交项目少，未来供应量少，暂时难形成市场热点场热点项目名称项目名称等级等级占地占地(万万)总建总建(万万)层数层数户型面积户型面积()售价（万元售价（万元/m2）管理费（元管理费（元/m2/月）月）消化率消化率怡港大厦乙级1万2.4万15层48-130 小户型为主，全层约700 09年主力去货价格约10000元/，10年剩余货量均价11500元6100%东城国际商务公寓61205万多30层40-90 的单间、一房和两房08年-09年主力去货均价8400元，10年均价11500元2.5100%科汇金谷乙级独栋15万30万写字楼47栋每栋 3层每栋3000至7000主力去货价格12000元/4.530%黄埔区域写字楼市场成交情况黄埔区域写字楼市场成交情况黄埔区写字楼成交及供应情况黄埔区写字楼成交及供应情况黄埔区行业情况及分析黄埔区行业情况及分析行业名称行业名称大概比例大概比例行业办公面积行业办公面积食品行业10%100-2000化工行业15%200-1000石油行业5%300-50000船舶类10%500-1000大型物流行业5%300-1000电子产品类15%100-500港口有关报关、贸港口有关报关、贸易公司易公司25%25%50-100 50-100 其他15%100-500l区域行业比例最大是依托港口的报关、小型物流、中小型贸易公司为主，l该类客户数量大，但需求面积小，办公要求不高，100内的乙级写字楼可满足客户需求l区域行业固化，可发展空间不大，导致区域内办公需求小，区域写字楼发展慢依靠港口行业的中小型企业为主导，面积需求小，依靠港口行业的中小型企业为主导，面积需求小，100100乙级写字乙级写字楼可满足客户需求楼可满足客户需求制造业习惯厂房兼办公，在区域内寻找总部办公机会不大制造业习惯厂房兼办公，在区域内寻找总部办公机会不大区域内部分大型企业总部区域内部分大型企业总部：行业行业企业名称企业名称食品行业太古可口可乐、广州统一企业、广州品食乐维邦食品、广州皇威食品化工行业尔普化工、蓝月亮生物工程、立图油漆石油行业中国石油化工广州分公司船舶类远洋船舶物资供应公司、中国船舶燃料供应公司、联合船舶代理公司、中远佐敦船舶涂料、广州文冲船厂、大型物流行业广东省外运、宝供物流基地、云埔南方物流电子产品类士丹尼多媒体技术、七喜控股、广元科技l500强企业内有90多家在黄埔区域内设厂或总部；但该类制造业习惯在厂区兼备办公，所以办公需求不大l大型制造业如需办公形象则选择城市中心的高端写字楼，如宝洁企业在开发区，但企业总部办公在中泰广场黄埔区行业情况及分析黄埔区行业情况及分析写字楼结论写字楼结论通过对区域现状、客户群体分析通过对区域现状、客户群体分析从区域现状出发：区域商务氛围未成熟，区域客参照写字楼少，更没有甲级写字楼可选择从客户群体出发：区域内大型制造业客户在厂区内办公，对外办公需求不大；区域内与港口相关行业如报关公司、物流公司数量多，需求100以下面积乙级写字楼减少写字楼总量，把原设计减少写字楼总量，把原设计41.841.8减少到减少到34.834.8万，把写字楼变更成公寓销售万，把写字楼变更成公寓销售少做甲级写字楼，只保留地标超甲级写字楼及望江甲级写字楼少做甲级写字楼，只保留地标超甲级写字楼及望江甲级写字楼其余其余4 4栋写字楼建议单元面积栋写字楼建议单元面积100100以下乙级写字楼以下乙级写字楼名称：名称：科汇金谷位置位置：萝岗科学城科学大道 规模：规模：占地15万，总建30万业态：业态：独栋写字楼与公寓组成，写字楼47栋、公寓2栋，共49栋，会议展览中心、裙楼商业，户型：户型：写字楼单栋3000至7000，公寓36-40单间、67-81两房和103三房 售价：写字楼售价：写字楼1150011500元元/ /（毛胚），公寓公寓13000-15000（带1000元/装修）成交情况：成交情况：总货量：222587，成交67922，成交30%，月均5660成交客户来源及特点：成交客户来源及特点：自用客户：自用客户：区域内客户小新塘拆迁，行业分散，大客户有铁通集团、岭南学院、东莞超市私企主、皮具私企主投资客户：投资客户：广州市区写字楼投资客户及珠三角私企主成交原因分析：成交原因分析：区域内唯一可售写字楼区域现售价不高，升值空间大独栋写字楼产品特殊，面积不大，中型企业可做企业总部，有冠名权项目投资性强，区域唯一可售写字楼，位置可吸引珠三角客户项目投资性强，区域唯一可售写字楼，位置可吸引珠三角客户区域写字楼案例分析区域写字楼案例分析项目客户分析项目客户分析黄埔区域客户黄埔区域客户大广州客户大广州客户珠三角客户珠三角客户区域客户区域客户，特别是依靠港口经济的物流、报关、贸易公司物流、报关、贸易公司是项目写字楼第第一批客户一批客户，但该批客户只需求小面积的乙级写字楼小面积的乙级写字楼2010年商业市场升温，写字楼投资形成新高潮，回顾在售的富力盈信、科汇金谷等项目，大广州的商业投资客户大广州的商业投资客户将成为项目写字楼的重要客户组成重要客户组成项目交通便利，城际交通通达性强，珠三角客户珠三角客户，特别是增城、东莞、深圳增城、东莞、深圳私企业主私企业主以投资为目的，将是项目写字楼重要补充客户补充客户项目写字楼体量大，单一客户项目写字楼体量大，单一客户难支撑多栋写字楼销售难支撑多栋写字楼销售从科汇金谷的成交客户得到以从科汇金谷的成交客户得到以下客户圈层分析下客户圈层分析Q2写字楼定位及价格预测？写字楼定位及价格预测？等级等级单元面积建议单元面积建议定位定位目标客户群体目标客户群体价格预测价格预测甲级写字楼100-150100-150占占50%50%150-200150-200占占30%30%200-250 200-250 占占20%20%东广州临港商务核心超甲级江景写字楼区域内大型工业企业大型物流公司大型贸易公司船舶公司珠三角企业主外地大手投资客户1800018000元元/ / （毛坯）（毛坯）乙级写字楼50-8050-80占占50%50%80-12080-120占占30%30%120-150120-150占占20%20%东广州临港核心枢纽商务群区域内中小型企业贸易公司与港口相关的报关公司货运公司等行业中小型制造业企业1500015000元元/ / （毛坯）（毛坯）Q3地标业态组合？地标业态组合？地标组合地标组合地标业态：五星级酒店+写字楼位置：五星级酒店在高楼层 写字楼在低楼层参照国内一线城市参照国内一线城市同类地标综合体物同类地标综合体物业业发现业态组合规律发现业态组合规律案例案例1广州广州西塔（广州国际金融中心）西塔（广州国际金融中心）67-100F，四季酒店4-66F，超甲级写字楼1-3F，写字楼大堂及酒店大堂2栋服务式公寓B1-5F，友谊商店主塔楼（地上103层，地下4层）附楼，7-28层裙楼，6层1-4F，四季酒店宴会厅5F，会议中心6F，公寓配套会所1、位置：、位置：广州珠江新城中轴线2、体量：、体量：总占地3.1万，总建45万3、规划：、规划：1栋432m地标，位列中国第二高楼；两座配楼4、业态组合：、业态组合：全部自持（只租不售）全部自持（只租不售）l五星级酒店：9.27万l服务式公寓：4.2万l商业配套：3.03万l甲级写字楼：18.4万l会议中心：0.65万珠江新城珠江新城CBD、广州新地标、广州新地标业态为五星酒店业态为五星酒店+超甲级写超甲级写字楼字楼业态组合特点：业态组合特点：1 1、全部自持全部自持，只租不售，只租不售2 2、针对区域酒店、办公需求旺盛特点，地标主楼为、针对区域酒店、办公需求旺盛特点，地标主楼为五星级酒店五星级酒店+ +写字楼写字楼+ +商场商场3 3、地标主楼、地标主楼高楼层高楼层设置设置五星级酒店五星级酒店，制造噱头、提升项目档次，制造噱头、提升项目档次案例案例2广州广州高德置地广场高德置地广场珠江新城珠江新城92万都市综合体万都市综合体主楼业态为七星酒店主楼业态为七星酒店+超甲超甲级写字楼级写字楼F1-5 B塔16层写字楼F1-4 A塔22层写字楼F1-4 B塔20层写字楼F2-3A塔22层写字楼F2-3 B塔20层写字楼F2-4 39层写字楼F2-4 16层服务式公寓F2-4 47层塔楼30-47F 朱美拉酒店7-30F 写字楼6F 艺术馆-3 38层住宅公寓-3 45层住宅F1-5 A塔37层写字楼1、位置：、位置：珠江新城中轴线2、体量：、体量：总占地7.4万，总建92万3、规划：、规划：5个地块、13栋建筑，最高一栋47层高4、业态组合：、业态组合：l五星级酒店，自持自持l服务式公寓，自持自持l写字楼，自持自持l购物中心，自持自持l住宅，销售销售负2-6F 商场Seasons mall 业态组合特点：业态组合特点：1 1、除住宅朱美拉公寓、除住宅朱美拉公寓销售销售外，酒店、写字楼、商场、服务式公寓全部外，酒店、写字楼、商场、服务式公寓全部只租不售只租不售2 2、鉴于珠江新城对写字楼需求量大，故地标建筑规划、鉴于珠江新城对写字楼需求量大，故地标建筑规划酒店酒店+ +写字楼写字楼组合组合3 3、地标建筑、地标建筑高楼层高楼层设置设置七星级朱美拉酒店七星级朱美拉酒店，提升项目档次提升项目档次案例案例3北京银泰中心北京银泰中心1、位置：、位置：北京朝阳CBD核心地带2、体量：、体量：总占地3.13万，总建面35万3、规划：、规划：3栋超高层建筑，其中中央主楼高250m，两侧配楼高186m4、业态组合：、业态组合：l五星级酒店：3.17万，自持（只租不售）自持（只租不售）l服务式公寓：5.84万，销售销售l商业配套：3.03万，自持（只租不售）自持（只租不售）l甲级写字楼：2栋7.25万，合计14.5万，1栋销售、栋销售、另另1栋自持（只租不售）栋自持（只租不售）l顶楼：北京亮餐厅北京制高点、长安街地标北京制高点、长安街地标35万商务核心都市综合体万商务核心都市综合体业态组合为业态组合为主楼：五星级酒店主楼：五星级酒店+高端公寓高端公寓两副楼：超甲级写字楼两副楼：超甲级写字楼酒店定位：极致尊贵的精品酒店酒店定位：极致尊贵的精品酒店中国第一家柏悦酒店中国第一家柏悦酒店，提升项目档次提升项目档次公寓定位：柏悦居公寓定位：柏悦居现代豪华公寓现代豪华公寓;柏悦府柏悦府专属府邸式公寓专属府邸式公寓,境外销售带动境内销售境外销售带动境内销售商业定位：悦生活商业定位：悦生活奢侈品零售中心、国际名店城，奢侈品零售中心、国际名店城，引入全球顶级奢侈品提升档次引入全球顶级奢侈品提升档次写字楼定位：世界写字楼定位：世界500强中国总部，强中国总部，前期前期1栋整售给栋整售给PICC回收资金，后期自持回收资金，后期自持OFFICEFACILITIESRESIDENTIALHOTELPICC OFFICE TOWERYINTAI OFFICE TOWERPARK TOWER66 Storey HOTEL & RESIDENCE191 m191 m250 mRestaurantTheme Bar LoungeHotel Sky LobbyHealth Spa/ Fitness Centre/ Pool8 Storey Penthouses12 Storey Hotel Guestrooms2 Storey Penthouses25 Storey Service Apartment Suite44 StoreyOffices44 StoreyOfficesRetailBuilding Section案例案例5北京银泰中心北京银泰中心柏悦府：专属府邸式公寓，柏悦府：专属府邸式公寓，50-58F50-58F，2121套，套，549-869549-869，销销售售柏悦酒店：柏悦酒店：34-49F34-49F，共计，共计237237套，套，自持自持 只租不售只租不售悦生活悦生活PARKLIFEPARKLIFE奢侈品零奢侈品零售中心，售中心，-1-3F-1-3F、5F5F的平台花的平台花园，园，自持自持 只租不售只租不售PICCPICC中国人民保险公司，中国人民保险公司，整栋销售整栋销售银泰写字楼银泰写字楼5A5A甲级写字甲级写字楼，楼，自持自持 只租不售只租不售柏悦居：公寓，柏悦居：公寓，7-33F7-33F，共计，共计216216套，面积套，面积133-240133-240，销售销售北京亮餐厅与酒吧：顶层（北京亮餐厅与酒吧：顶层（6666层）层）主楼（地上60层，地下3层，250m）附楼，44层，191m裙楼，4层业态组合特点：业态组合特点：1 1、居住与办公、居住与办公相对独立相对独立2 2、地标主楼为、地标主楼为五星级酒店五星级酒店+ +豪华服务式公寓豪华服务式公寓，保持，保持居住的高档性居住的高档性3 3、地标主楼、地标主楼高楼层高楼层设置设置五星级酒店五星级酒店，制造卖点、提升项目档次，制造卖点、提升项目档次柏悦酒店大堂，柏悦酒店大堂，6060层层地标建筑业态组合建议地标建筑业态组合建议地标业态组合：270m270m地标主楼：地标主楼：高层：五星级酒店高层：五星级酒店中层及低层：超甲级写字楼中层及低层：超甲级写字楼商业副楼高端商业270m地标主楼五星级酒店超甲级写字楼酒店配套商业酒店：酒店：五星级酒店，自持自持，占据价值最高、景观最好楼层商场裙楼：商场裙楼：自持自持，主题名店城主题名店城，酒店的一部分超甲级写字楼：自持，超甲级写字楼：自持，形象体现，为区域商务地标从其他地标建筑总结业态组合：1、地标多使用酒店加超甲级写字楼的组合2、商住分离，保持建筑的整体档次3、酒店占据最好资源、位置4 商业定位商业定位商业调整规划商业调整规划调整前指标调整前指标类别类别业态业态建面建面（万）（万）备注备注商业类大型商业7.8中小型商业裙楼7.37.3将其中将其中2.92.9万转作万转作4040年年产权的酒店式公寓产权的酒店式公寓风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计32.2类别类别业态业态建面（万）建面（万）商业类大型商业7.8中小型商业裙楼4.4风情商业街3.5住宅中商业街2.2酒店类地标酒店6精品酒店5.4合计29.3调整后指标调整后指标商业地块分区定位商业地块分区定位洲际港城洲际港城物业：物业：SHOPPINGMALL+地标高端商业规模：规模：9.3万档次：档次：中高端销售：销售：前期自持为主，可整体销售洲际步行街洲际步行街物业：物业：公寓裙楼街铺+写字楼裙楼街铺规模：规模：7.3万档次：档次：中端销售：销售：前期快速销售，实现现金流洲际风情商业街洲际风情商业街物业：物业：4层独栋/联排商铺规模：规模：3.5万档次：档次：中端销售：销售：前期快速销售，实现现金流综合体商业除综合体商业除Shopping Mall和地标高端商业可考虑自持和地标高端商业可考虑自持，其他裙楼其他裙楼附属商业和风情商业街均以销售为主附属商业和风情商业街均以销售为主，快速实现现金流，快速实现现金流西堤商圈北京路商圈天河城商圈珠江新城商圈机场商圈亚运城商圈环市商圈南站商圈新城市中轴线传统城市中轴线黄埔核心区城市城市核心区核心区白云空港白云空港核心商圈核心商圈南站核心南站核心商圈商圈琶洲商圈本项目本项目会展、临港会展、临港核心商圈核心商圈芳村西部芳村西部暂无暂无核心核心商圈商圈从大广州视角看项目从大广州视角看项目从大广州视角看项目从大广州视角看项目白云空港核心商圈白云空港核心商圈v核心竞争力：核心竞争力：空港经济驱动区域商业发展v商业代表商业代表:以万达广场万达广场为代表的新兴商业中心，真补区域核心商圈空白点v客群客群:白云区及周边消费人群南站核心商圈南站核心商圈v核心竞争力：核心竞争力：物流+客运+专业市场驱动区域商业发展v商业代表商业代表:以亚运城、吉盛伟邦、亚运城、吉盛伟邦、美嘉国际服装城美嘉国际服装城等为代表新兴商业v客群客群:番禺区本地客户、华南地区及全国专业市场采购客户、投资者城市核心区城市核心区v核心竞争力：核心竞争力：顶级一线品牌带动，属最高端消费圈v商业代表商业代表:以环市东、天河城、珠江新城环市东、天河城、珠江新城为核心，汇聚太古汇、西塔 、四季MALL、凯德商城、友谊商店、丽柏广场等顶级商业中心v客群客群:广州顶端消费人群为主，同时吸纳华南甚至全国最高端消费者会展、临港核心商圈会展、临港核心商圈v核心竞争力：核心竞争力：超70万会展经济与临港经济驱动商业发展v商业代表商业代表:区域与白云空港核心相似，但缺缺乏代表性核心商业中心乏代表性核心商业中心v客群客群:黄埔区、海珠区东部本地客户、候鸟型交易会客户，临港商务、办公人士等本项目紧邻天河，以交通便利、临港资源、本项目紧邻天河，以交通便利、临港资源、153.1153.1万城市综合体，万城市综合体，具备具备打造东部核心商圈，填补区域市场商业空白点打造东部核心商圈，填补区域市场商业空白点的条件的条件本案本案本案本案从黄埔区视角看项目从黄埔区视角看项目从黄埔区视角看项目从黄埔区视角看项目黄埔大沙地中心城区黄埔大沙地中心城区v核心竞争力：核心竞争力：黄埔区府所在地，黄埔区商业中心v商业代表商业代表:好又多、百佳好又多、百佳、周大福、苏宁电器、广州酒家、麦当劳 v客群客群:黄埔区居民及部分增城人开发区东区商业中心开发区东区商业中心v核心竞争力：核心竞争力：开发区东区商业中心v商业代表商业代表:东区商业城东区商业城（4万）v客群客群:开发区东区居民、工厂工人等黄埔南岗副中心城区黄埔南岗副中心城区v核心竞争力：核心竞争力：定位为黄埔副城市心区，黄埔东部商业中心v商业代表商业代表:领领好广场好广场（ 2.5万）v客群客群:南岗城区居民及区内企业、工厂职工天河车陂商业中心地带天河车陂商业中心地带v核心竞争力：核心竞争力：东天河，专业市场发展较为发达v商业代表商业代表:易初莲花、好又多易初莲花、好又多等 v客群客群:东圃、车陂周边居民黄埔区消费力强，但区内商业不饱和，消费外流非常严重黄埔区消费力强，但区内商业不饱和，消费外流非常严重：以占广州全市180的土地面积、136的人口，创造了占全市112的GDP、18的工业总产值和13的高新技术产品产值。但区内却没有真正意义上的区内却没有真正意义上的SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL 萝岗新城中心萝岗新城中心v核心竞争力：核心竞争力：规划新区，市政及商业配套完善中v商业代表商业代表:暂无明显代表商业体v客群客群:萝岗、科学城内企业商务、办公人士，当地居然等黄埔区黄埔区商业分散，各自为政，缺乏聚集的商业中心商业分散，各自为政，缺乏聚集的商业中心本项目本项目Shopping Mall+Shopping Mall+五星级酒店五星级酒店+ +甲级写字楼甲级写字楼+ +高档住宅，高档住宅，有条件打造黄埔核心商圈，聚集区域商业氛围和消费有条件打造黄埔核心商圈，聚集区域商业氛围和消费案例借鉴：案例借鉴：广广州万达广场州万达广场类似点：类似点：综合体开发，规模大；但商业环境较差、商业氛围清淡、消费力不足综合体开发，规模大；但商业环境较差、商业氛围清淡、消费力不足位置位置：白云新城（原广州白云机场）规模规模：占地12.64万，总建面39.2万。定位定位：广州新商业中心、一站式时尚娱一站式时尚娱乐体验城乐体验城 配套配套：车位2000个 商业业态商业业态：“订单模式订单模式”，联合协议、联合协议、共同参与、平均租金、先租后建共同参与、平均租金、先租后建 。40%经营零售百货；60%经营餐饮、文化、体育、娱乐、休闲等产业：大商业：9万甲级写字楼：3万普通写字楼：5万酒店：3.7万室外步行街：2.1万精品名店：2.9万 设计亮点设计亮点：商业街区为主线，搭建“室室内内/ /外商业街外商业街+ +商场商场”格局：商业中心室内步行街，室外步行街及城市步行街，3 3条步行街连接起条步行街连接起5 5个城市广场个城市广场，形成综合性的特色商业街区。品牌品牌：沃尔玛、万达自有品牌（万千百货、万达国际影城）商业商业+ +写字楼写字楼+ +酒店酒店+ +步行街步行街+ +公寓公寓，广州万达在白云空港商圈打造城市综合体，广州万达在白云空港商圈打造城市综合体本项目可参考开发本项目可参考开发案例借鉴：案例借鉴：广广州万达广场州万达广场“组合店”模式”，即主力店相对独立的布置，使综合体内部商业共存共生，业态互为补充室外步行街及空中连廊 商业广场与写字楼 下一期下一期五星级酒店（希尔顿）五星级酒店（希尔顿）& 商务酒店商务酒店甲级写字楼、甲级写字楼、写字楼写字楼综合楼（综合楼（国美电器、儿国美电器、儿童城、酒楼童城、酒楼）娱乐楼（娱乐楼（万达影城、大万达影城、大歌星、大玩家歌星、大玩家）步行街、裙楼商铺（万步行街、裙楼商铺（万千百货）千百货）天幕步行街 在在购物缺位且区域消费力不足购物缺位且区域消费力不足的白云新城，复制万达第三代商业产品的白云新城，复制万达第三代商业产品城市综城市综合体，成功打造合体，成功打造商业街商业街+ +商场商场“组合店组合店”模式模式项目规划设计参考项目规划设计参考商业比较集中的街区，根据商业比较集中的街区，根据特业特色，特业特色，设计步行街，规设计步行街，规划临街商铺，方便聚集人气划临街商铺，方便聚集人气和销售和销售设置设置临街商铺临街商铺，服务社区居，服务社区居民，完善综合体商业形态。民，完善综合体商业形态。SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL与地标裙楼商业与地标裙楼商业2-52-5层以层以空中连廊相联空中连廊相联，使，使不同档次的商业业态不同档次的商业业态成为互补的整体成为互补的整体用用连廊引导人流，沿步行街分割商铺连廊引导人流，沿步行街分割商铺，综合体商业均好性提升、扩大可售货量，综合体商业均好性提升、扩大可售货量SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL业态参考建议业态参考建议分区商业规模档次业态销售建议地标裙楼商业1.5万高端休闲娱乐：高尔夫用品、太平洋渔具钓具精品、北极星沙滩车4S店、游艇饰品、水族宠物店品牌旗舰店：引进1-2家类似“CLUB MONACO”、“MAX&CO”品牌第一形象店前期以自持为主可整体销售SHOPPINGMALL7.8万 中高端文化娱乐：文化娱乐：保利国际影城；大玩家超乐场；奇乐儿儿童乐园；国美、苏宁；中高端进口食品超市：吉之岛；无国界餐饮：无国界餐饮：国际的中森名菜、爱丽思法国餐厅、帕兰朵意大利餐厅、新罗宝韩国料理、利苑（Lei Gardens)；国内的彩色盘茶餐厅、味兴源、金阳海参、成城和品品豆捞店。国际品牌店：国际品牌店：范思哲、铁狮东尼、名士、布克兄弟、康纳利、菲罗、积家, LOR0 PIANA（世界顶级面料商）、米索尼、莫斯奇诺、托米等时尚精品店：时尚精品店：白领、雅莹、俏江南、成城店、哈根达斯、俏江南等洲际港城洲际港城自持或先租后售自持或先租后售：差异化定位、错位经营差异化定位、错位经营，服务住宅，服务住宅/ /酒店酒店/ /写字楼写字楼以以文化、品牌、旅游名店城文化、品牌、旅游名店城提升项目档次提升项目档次写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业1.21.2万万写字楼、公寓裙楼商业写字楼、公寓裙楼商业4.64.6万万写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业位置：地块西北侧商业物业集中区，三个地块，如右图属性：商业金融总建面积：5.8万原规划定位：写字楼区裙楼商业写字楼区裙楼商业4 4层，层，20M20M洲际步行街规划调整洲际步行街规划调整洲际步行街楼层规划论证洲际步行街楼层规划论证洲际步行街楼层规划论证洲际步行街楼层规划论证问题：大面积大面积2 2层以上裙楼商业市场是否接受？层以上裙楼商业市场是否接受？环环境境差、差、商商业业气气氛氛不不浓；浓；19.819.85 5万万常常住住人人口口与与消消费费力力有有限，限，18.518.5万万商商业业难难以以消消化化3-53-5层层裙楼裙楼商业商业空置空置率高：率高：珠江珠江新城新城等新等新兴区兴区域裙域裙楼空楼空置率置率90%90%以上，以上，三四三四楼的楼的空置空置率更率更高高市市场场对对2 2层层以以上上裙裙楼楼商商业业接接受受度度低：低：可可选选择择业业态态少，少，客客流流严严重重不不足足结论：2 2层以上裙楼商业市场接受度非常低层以上裙楼商业市场接受度非常低洲际步行街楼层规划调整建议洲际步行街楼层规划调整建议写字楼、公寓裙楼商业写字楼、公寓裙楼商业4.64.6万万商业裙楼位于写字楼集中区商业裙楼位于写字楼集中区从项目整体看，4层裙楼商业均分布在写字楼区，属写字楼裙楼商业分布在写字楼区，属写字楼裙楼商业。3-4层裙楼改为公寓，建筑面积约2.9万,除解决销售难解决销售难的压力外，更能与其他公寓统一打造，利于提高物业档次提高物业档次，实现最大最大溢价溢价。可行性论证：1、投资客对公寓使用年限使用年限是否50年，敏感度较低敏感度较低；2、销售难度小，可降低物业空降低物业空置的投资风险置的投资风险；因此，建议将因此，建议将4 4层裙楼改为层裙楼改为2 2层，多出来的层，多出来的2.92.9万面积单独建万面积单独建1 1栋公寓栋公寓调整规划后，写字楼裙楼商业面积为调整规划后，写字楼裙楼商业面积为2.92.9万万写字楼裙楼商业写字楼裙楼商业1.21.2万万区域项目成交平均面积均价备 注天河区富力公园28（公寓）245 42123越秀区嘉润商务大厦（公寓）55 24231萝岗区保利香雪山30-40 35000白云区白云万达广场150 462418-9月，周平均成交套数5套综合评估项目与万达广场差异，建议项目步行街临街商铺参考万达广场综合评估项目与万达广场差异，建议项目步行街临街商铺参考万达广场规划设计：规划设计：层数为层数为2 2层；层高层；层高5M/5M/层层人流导向：考虑与人流导向：考虑与SHOPPINGMALLSHOPPINGMALL、周边商铺人流导向，形态类似万达广场真正意义上的步行街、周边商铺人流导向，形态类似万达广场真正意义上的步行街项目商铺主要参考万达广场，因为两个项目类似：项目商铺主要参考万达广场，因为两个项目类似：区位与所处商圈环境均属副城市中心；综合体开发，体量规模大；周边商业环境较差、商业氛围清淡、消费力不足洲际步行街案例参考洲际步行街案例参考洲际步行街业态建议洲际步行街业态建议分区商业规模档次业态销售建议洲际步行街7.3万中端四大国有银行、外资银行、便利店、7-11店、OK店、1933红酒吧、la vila（法国简餐）、Soho、名流Spa、足浴、水玲珑、天天洗衣、福奈特 部分考虑饮食功能设置，聚集人流以快速对外销售为主洲际步行街裙楼街铺间隔洲际步行街裙楼街铺间隔（上下两层计）：50150为主，约占60%150 以上，约占40%洲际风情商业街案例参考：龙湖郦江洲际风情商业街案例参考：龙湖郦江区位区位：重庆南区CBD核心板块规模规模：占地约185亩，建筑面积约41万方商业街商业街：南滨格调风情商业街物业形态：物业形态：独栋商业有亲水、看山、观桥、赏景立体商业景观 超值赠送大露台（层层退台）面积大小面积大小：500-4000面积配比面积配比：700 左右为主，占60%左右，其他面积占40%业态业态：滨江风情酒吧、美食、咖啡厅、KTV量贩龙湖郦江南滨格调风情商业街对项目风情商业街启示：龙湖郦江南滨格调风情商业街对项目风情商业街启示：规划设计：规划设计：独栋和联排，独栋和联排，4 4层，层层退台，让临港风情商业江景效应最大化层，层层退台，让临港风情商业江景效应最大化建筑面积：联排规划设计时考虑可合拼为独栋建筑面积：联排规划设计时考虑可合拼为独栋洲际风情商业街业态洲际风情商业街业态以临港特色为主题的精品商业街，搭配社区便民商业以无国界美食为主，搭配休闲、旅游等功能以无国界美食为主，搭配休闲、旅游等功能，突出项目商业特色和差异化定位，突出项目商业特色和差异化定位分区商业规模档次业态销售建议洲际风情商业街3.5万 中端国内特色餐饮：大鱼、大椰丰饭、芙蓉楼；万国美食法式大菜、意式粉条、巴西烧烤 、 韩国料理休闲娱乐：酒吧、KTV量贩、红酒酒庄、雪茄屋等旅游观光：港粤国际游艇会、爬虎越野沙滩车俱乐部等以快速对外销售为主洲际风情商业街面积配比：洲际风情商业街面积配比：700700左右的联排为主，占总量的60%1000-12001000-1200独栋占总量的40%鱼珠商业定位综述鱼珠商业定位综述分区商业分区商业规模规模档次档次销售建议销售建议面积配比面积配比单价预期单价预期总价预期总价预期地标裙楼商业1.5万高端前期以自持为主可整体销售无无无SHOPPINGMALL 7.8万中高端无无洲际步行街7.3万中端以快速对外销售为主50150为主，约占60%150 以上，约占40%40000元/控制在1500万/套标准范围内洲际风情商业街 3.5万中端以快速对外销售为主700左右的联排为主，占总量的60%1000-1200 独栋占总量的40%30000元/主力户型控制在2500万元/栋左右