第三节 房地产工程的建管管理 房地产工程的建管管理是指在房地产工程施工前，由政府建筑业管理部门对房地产工程从房地产工程报建开始到施工许可证发放为止的全过程管理。一、房地产工程建管管理工作的根本流程一、房地产工程建管管理工作的根本流程二房地产工程建管管理工作流程图 在图7-2的各个工作流程中，政府部门采用“电子某某的形式来进展管理，即采用工程工程IC卡来对整个房地产工程建管管理的工作流程中关键的节点进展管理。 工程报建*勘察发包*施工许可证申办*设计合同签证设计审图登记施工合同登记*质量安全监督申报*施工合同登记初步设计审批*一般项目初步设计审批*房地产项目施工图设计审查勘察合同签证施工监理合同登记设计审图登记施工监理招标发包*住宅项目发包资格审查*设计发包*施工发包*初步设计审批*施工监理招标发包市政公用事业项目项目分类二、房地产工程建管管理中的主要工作一一房地产工程工程工程报建房地产工程工程工程报建1、目的、目的2、房地产工程工程报建的范围、房地产工程工程报建的范围凡凡要要进进展展建建设设的的房房地地产产工工程程，总总投投资资在在50万万元元以以上上不不含含50万万元元的的，房房地地产产工工程程的的建建设设单单位位应应当当在在房房地地产产工工程程工工程程立立项项文文件件批批准准后后30天天内内，且且在在房房地地产产工工程程工工程程勘勘察察、设设计计发发包包前前向政府报建部门办理报建手续。向政府报建部门办理报建手续。3、房地产工程工程报建的管理部门 市建委主管，交易中心组织实施和管理。 区县建设主管，分中心实施。4、房地产工程工程报建的管理权限 市建设工程交易管理中心负责全市建设工程总投资在1500万元以上的房地产工程和总投资在500万美元以上的非限制性中外合资的工程工程的报建管理。 各区县，总投资在1500万元以下含1500万元的房地产工程和总投资在500万美元以下含500万美元的非限制性中外合资的工程工程的报建管理；5、房地产工程工程报建的内容 工程名称；建设地点；总投资、总面积；当年投资额；资金来源；工程规模；预计开、竣工日期。 6、房地产工程工程报建的程序 房地产工程的建设单位向报建管理部门领取?建设工程报建表?和?建设工程报建信息卡?。 房地产工程的建设单位填妥上述表格后随带建设工程立项批准文件原件和复印件、企业营业执照及有关证明文件的原件和复印件，报送市建设工程交易中心或各区县建设工程交易分中心审核。凡符合要求的住宅建设工程，市交易中心或分中心将当场予以办理手续，并发给工程IC卡。 二二房地产工程工程工程发包资格审查房地产工程工程工程发包资格审查1、房地产工程工程发包资格审查的内容房地产工程工程发包单位应具备如下条件：1是否有法人资格或系依法成立的组织；2是否有与建设工程相适应的资金；3是否有与建设工程相适应的人员。三三勘察招标发包勘察招标发包凡凡属属设设计计招招标标范范围围的的建建设设工工程程工工程程总总投投资资额额在在500万万元元以以上上的的居居住住小小区区、高高层层住住宅宅、公公共共建建筑筑及及其其他他民民用用建建设设工工程程和和新新建建、扩扩建建、技技术术改改造造的的工工业业、市市政政工工程等工程，其工程勘察任务必须进展勘察招标。程等工程，其工程勘察任务必须进展勘察招标。四四设计招标发包设计招标发包总总投投资资额额在在500万万元元以以上上含含500万万元元的的居居住住小小区区、高高层层住住宅宅、公公共共建建筑筑及及其其他他民民用用建建筑筑工工程程；总总投投资资额额在在100万万元元含含100万万元元以以上上的的市市区区广广场场、主主要要道道路路两两旁旁和和重重要要风风景景区区的的新新建建、改改建建、扩扩建建的的建建筑筑物物；总总投投资资额额在在1000万万元元以以上上含含1000万万元元的的新新建建、扩扩建建、技术改造的工业、市政工程等工程。技术改造的工业、市政工程等工程。五房地产工程初步设计审批五房地产工程初步设计审批1、房地产工程初步设计的审批机关实行分级管理，建委局是房地产工程初步设计的审批机关。2、建设单位送审初步设计时，应提交的文件资料1工程建设工程可行性研究报告的批准文件复印件；2规划部门签发的规划设计要求及设计方案审核意见；3设计单位提供的全套初步设计文件应加盖市建委统一颁发的出图专用章；4批租地块的?土地使用权有偿出让合同?复印件；5相关土地批准文件。 审批机关应组织住宅、环保、绿化等相关部门评审，并以住宅房地产部门为主。 有关部门可能根据整个小区周围环境及国家的有关规定进展调整。 初步设计审批合格，将由相应负责部门批复，其一经批准，不得任意修改。如需作较大修改，如此须重新报原审批机关批准。六房地产工程施工图设计审查六房地产工程施工图设计审查1、房地产工程施工图设计审查、送审、内容 审查单位是具有设计审图资质的审图公司。 送审单位是承担住宅工程工程施工图设计的设计单位。 内容：1是否符合有关的法律、法规和现行的技术、标准规定的要求；2提供审查的设计文件是否齐全和符合程序；3是否按照经批准的初步设计文件进展施工图设计，施工图设 计文件是否到达规定的设计深度标准要求；4根底处理是否妥当，根底最终沉降计算值、偏心距计算值、倾斜率计算值是否符合本市有关规定；5上部结构设计是否平安等。 七施工监理招标发包七施工监理招标发包1、施工监理招标的范围 根据国家的有关规定，实施施工监理招标的范围为：国家和本市重大建设工程；大、中型公益事业工程；住宅工程；利用外国政府或者国际金融组织赠款、贷款的工程等。2、施工监理招标的管理部门 建设工程交易管理中心监理分中心负责本市范围内上述工程的施工监理交易活动的管理。 八房地产工程施工招标发包八房地产工程施工招标发包1、房地产工程施工招标投标的管理部门 建设工程招标投标管理办公室及各区县的建设工程招标投标管理办公室。2、房地产工程施工招标投标的范围 总投资额在50万元含50万元的住宅建设工程。3、住宅建设工程施工招标投标的管理权限 省级建设工程招标投标管理办公室负责全市建设工程总投资在3000万元及以上的生产性建设工程工程，总投资在1500万元及以上的非生产性建设工程工程的施工招标投标管理； 区县招标投标管理办公室负责本区域内总投资在3000万元以下的生产性建设工程工程，总投资在1500万元以下的非生产性建设工程工程的施工招标投标管理。4、专业分包管理 凡本区域内建设工程的土方、石方、桩基、建筑幕墙、金属结构等专业承包或分包的交易都必须进入相应的交易市场公开交易。 九房地产工程质量、平安监视申报九房地产工程质量、平安监视申报1、房地产工程质量、平安监视的范围 本区域范围内除个人建造自住房屋外的房屋建筑、土木工程、工程设备安装、管道敷设等新建、改建、扩建的建设工程。2、房地产工程质量、平安监视的管理部门 由建设工程质量监视总站及各区县质监站负责。 申报的工程中含有人防工程的，建设单位应将其中人防工程局部向某某市民防建设工程质量监视站办理民防工程质量核验监视的申报。 十施工许可申办1、施工许可申办的管理部门 市建设工程交易中心或市建设工程交易中心派出分中心或区县分中心为施工许可申办的管理部门。2、施工许可申办的管理范围 凡在本市行政区域内新建、改建和扩建的建设工程施工前，建设单位应当办理建设工程施工许可证手续。施工许可证应放在施工现场，随时备查。 带如下资料申领建设工程施工许可证：1建设工程规划许可证；2资金入账凭证；3通水、通电、通路以及场地平整等有关证明；4建设工程承发包合同副本和廉洁协议；5监理合同应当实行监理的工程；6建设工程质量和平安监视申报材料；7工程施工登记卡中标单位；8勘察、设计、施工中标交易成交通知书；9住宅新开工审核通知单；10?住宅建设工程配套建设条件审核申请表?审核意见通知单等。 根据规定，未领取建设工程施工许可证的住宅建设工程，不得进展施工。 施工监理合同登记施工监理合同登记1、施工监理合同登记的范围：凡监理公司所承接的所有施工监理工程。2、施工监理合同登记的管理部门：某某市建设工程交易管理中心监理分中心负责承办施工监理合同的登记手续。3、施工监理合同登记需提交的材料：建设工程IC卡仅限应当通过招标方式选择监理单位的工程；监理企业IC卡、交易席位证；建筑总平面图一张复印件；标准施工监理合同本及复印件等。4、进展施工监理合同登记的单位。施工监理合同登记应由住宅建设单位和施工单位共同前往办理。 第二节第二节 住宅建设工程招标投标管理住宅建设工程招标投标管理 一、住宅建设工程招投标一、住宅建设工程招投标住住宅宅建建设设工工程程招招投投标标是是住住宅宅建建设设工工程程发发包包的的一一项项重重要要方方式式，它它可可分分为为勘勘察察招招标标、设设计计招招标标、监理招标和施工招标。监理招标和施工招标。进入市场参与投标YesNoNoOrYes委托代理机构发包方补充条件满足发包条件满足承发包条件签订承包合同进入建筑市场直接发包议标发包承包方选择发包方式补充条件招标发包满足发包条件3、施工发包方式 根据现行的做法，施工发包的方式，主要可分为： 招标发包又可分为：公开招标、邀请招标； 议标发包； 直接发包三种。 一住宅建设工程勘察、设计、监理招标 住宅建设工程勘察、设计、监理招标有一个共同的特点，就是其费用在一般情况下，各投标者的报价根本相似，因为国家对勘察、设计、监理的收费都有明确的指导价。因此，招标单位在评标时，不应将商务标作为主要的评分标准，而应以技术标作为评标时的依据。 4、施工承包1施工承包的根本概念 施工承包是指具有资质证书或者承接业务许可证的建筑施工单位在规定的业务范围内承包建设工程施工的过程。 二、施工招投标程序二、施工招投标程序一施工招标程序 政府招标管理部门职责审核合同草稿鉴证中标通知书监督、见证开标核准招标补充文件审核投标申请者审核招标文件审核招标项目登记表签订承包合同签发中标通知书评标、定标开标接受投标文件编制招标补充文件组织现场踏勘、答疑分发招标文件接受投标报名进行资格预审编制招标文件发布招标信息招标登记成立评标小组成立招标工作小组监督、见证评标、定标评标阶段准备阶段招标阶段二二“无标底招标，有标底评标的实施方法无标底招标，有标底评标的实施方法 某某市在施工评标中试行“无标底招标，有标底评标的评标方法，其做法如下：1、公开择优选择施工投标单位 假设择优选择了6家符合其各方面要求的施工投标单位，分别设定为A1、A2、A3、A4、A5和A6。2、公布建设工程工程的参考工程造价 编制该工程的参考工程造价，向各个参加竞争的施工招标单位公布一般公布在招标文件里。设定该工程编制的参考工程造价为b。 3、施工投标单位自主报价设定：a3最高a4a6a1a2a5最低去掉一个最高的报价a3和去掉一个最低的报价a5。设定为： 规定：有效区间的系数在+2%-6%间。那么不舍去的有效区间在1+2%1-6%范围里。如果a31+2%，那么，决定a3舍去；如果a51-6%，决定a5不舍去。 4、计算正式确定后的算术平均值计算5家报价的算术平均值，设定为，如此： 5、随机抽取报价算术平均值的权数规定报价算术平均值的权数范围在0.600.70这八个数之间。由评标小组的组长在这八个数码签中当场抽取。假设抽取的数码签为0.65，那么报价算术平均值的权数是0.65，而参考工程造价的权数就是0.35了。 6、计算加权平均工程造价，c=0.65+0.35b。7、随机抽取加权平均工程造价的下浮率 假定规定的下浮率范围在1%3%之间。由评标小组的组长在1.0%、1.1%、1.2%、3.0%的数码签中当场抽取。假设抽取的数码签为2.3%，那么下浮率就是2.3%。设定期望工程造价为d，如此d=1-2.3%c=0.977c，即为在“无标底招标，有标底评标中的评标标底。 8、给各个施工投标单位的报价打分 根据招标文件中评标方法的规定，假设规定的商务标的总分为为60分，报价偏离标底，上浮1%，扣2分；下浮1%，扣1分。据此给各投标单位打分。即： 假设为正值，选用 公式计算；假设为负值，选用 公式计算。 三施工投标三施工投标 获取招标信息授标、签约询标参加开标会、确认有效标递交投标文件准备投标保函编制投标标书参加答疑会研究招标文件、踏勘等取得招标文件投标申请参加资格审查成立投标小组、进行投标决策四投标应注意的几个问题四投标应注意的几个问题 投标活动是一个系统工程，每一个环节都要认真对待，要做到：加强信息管理，把握投标时机；研究投标决策，化解市场风险；解读投标须知，防止废标产生；编好投标文件，造价技术并重。 同时要注意防止导致废标原因的产生，因为投标标书列为废标，一切努力将前功尽弃。通常废标产生的原因有：投标文件没密封、标书无印鉴、格式不对、超时送达等。 第三节 房地产开发工程的监理 通过恰当的方式和途径，对工程质量、工程进度、工程造价、工程设计、竣工验收等重要环节实施必要的管理和监视。 一、工程监理概述一、工程监理概述一工程监理的根本含义一工程监理的根本含义建建筑筑工工程程监监理理，是是指指由由具具有有法法定定资资质质条条件件的的工工程程监监理理单单位位，根根据据建建设设单单位位的的委委托托，依依照照法法律律、行行政政法法规规及及有有关关的的技技术术标标准准、设设计计文文件件和和建建筑筑工工程程承承包包合合同同，在在施施工工质质量量、建建设设工工期期和和建建设设资资金金使使用用等等方方面面，代代表表建建设设单单位位对对工工程程施施工工实实施施专专门门的的监监视视活活动动，以以求求用用最最少少的的人人力力、物物力力、财财力力和和时时间间获获得得符符合合质质量量要求的产品。要求的产品。二监理工作的主体及其职能二监理工作的主体及其职能1、政府监理 政府监理是指各级人民政府建设行政主管部门和国务院工业交通部门对工程建设实施阶段建设行为实施的监理，以及对社会监理单位监视管理。 政府监理的主要内容包括：制定并监视实施监理法规以及相关的建设法规；审批建设监理单位资质；归口管理所辖区域的建设监理工作；对工程建设工程实施直接监理，如建设工程是否符合国家经济开展总体要求，是否符合环境保护要求等。 2、社会监理 社会监理是指社会监理单位受建设单位的委托，对工程建设实施阶段建设行为实施的监理。 社会监理单位可以是专门从事监理业务的工程建设监理公司或事务所，也可以是兼承建设监理业务的工程设计、科学研究、工程建设咨询单位等。 社会监理的内容非常广泛，从投资决策咨询的建设工程前期准备阶段，到工程保修阶段，贯穿整个工程的全过程。 四工程监理的总任务四工程监理的总任务 工程监理有四项主要任务，即建设工程的三大目标控制与合同管理。 三大目标是费用控制目标、总工期目标和质量目标。通过对这三大目标在工程实施过程 中的动态控制，及时跟踪纠偏，有利于到达预期目的。 三、监理工作的内容与方法三、监理工作的内容与方法一工程投资监理一工程投资监理工工程程投投资资监监理理是是对对工工程程的的投投资资可可能能性性、投投资资量量、投投资分配形式和方案等作具体的研究、考证和管理。资分配形式和方案等作具体的研究、考证和管理。1、投资监理的内容、投资监理的内容1投资决策阶段的投资监理投资决策阶段的投资监理2设计阶段的投资监理设计阶段的投资监理3施工招标阶段的投资监理施工招标阶段的投资监理4施工阶段的投资监理施工阶段的投资监理3、投资监理的方法、投资监理的方法投资监理的主要技术经济分析方法有：投资监理的主要技术经济分析方法有：1方案比较法方案比较法2盈亏分析法盈亏分析法3回归分析法回归分析法4决策树法决策树法5价值分析法价值分析法二建设工程进度监理二建设工程进度监理 工程建设进度监理是指对工程建设工程的各建设阶段的工作顺序和持续时间进展规划、实施、检查、协调及信息反响等一系列活动的总称。建设工程进度监理的总目标是建设工期，通过监理单位的咨询和监视活动，确保如期完成工程。 1、工程进度监理的方法1横道图法工序ABCABC周实际进度计划进度三建设工程质量监理三建设工程质量监理 工程质量监理是指建设工程在准备和实施过程中，监理单位通过对市场调查、设计、采购物资、加工订货、施工、试验和检验、安装和试运转、竣工验收、用后效劳等一系列环节中的作业技术活动的检查和催促，使建设工程在性能、寿命、平安性、可靠性、经济性等方面都到达一定的标准的活动。质量监理贯穿工程建设的始终，是整个建设工程的重要组织局部。 3、设工程质量监理的内容工程质量监理从内容上看主要包括以下三个方面： 1对原材料的监理2对混凝土浇灌的试验监理3对施工程序的监理四建设工程本钱造价监理四建设工程本钱造价监理 是防止预算超概算，决算超预算的重要手段。 1、建设工程本钱造价监理的任务和控制方法 在工程建设实施过程中，工程本钱造价监理的任务是按预算本钱阶段、分部位地进展本钱控制，不使其一个部位或一个工程超出预算规定，否如此就要进展比较分析，找出原因。 工程本钱造价监理与传统管理方法的重要区别是：传统管理是一次拨款，竣工后决算，对工程的预控工作难以落实，往往是亏盈既成事实；而工程本钱造价监理如此正好弥补了传统管理的缺陷，实行工程建设过程的预先控制，发现问题及时分析处理，并采取补救措施。 1、招标承包工程的本钱造价监理 1详细分析中标者的标书和报价，并根据合同预算，组织双方签订合同，并以此作为工程结算的依据。2工程开工后，要逐月进展本钱分析，具体核算实际本钱与方案价格、投标报价、合同预算、施工预算之间的各分局部期工程及各阶段差异，进展比较和盈亏分析。如果发现问题，应及时采取有力措施，确保施工过程中的实际本钱始终在方案价格幅度之内，直至工程竣工结算。3逐步建立检查制度和程序，进展定量工作，制定切实可行的措施负责人、执行人等，从而保证方案的实施和目标的实现。4根据工期计算工程造价的监理程序，应先根据建设单位提出的工期计算造价，编制二或三个不同工期的进度方案方案，详细计算每个方案的造价，然后求得最低造价的工期即为最优工期。第四节 住宅配套建设管理一、住宅区市政、公用配套设施一、住宅区市政、公用配套设施一住宅区市政、公用配套设施的内容和设置一住宅区市政、公用配套设施的内容和设置要求要求1、住宅区市政、公用配套设施分类、住宅区市政、公用配套设施分类住宅市政、公用配套设施地上设施地下设施环境建设市政公用设施市政设施公用设施绿化环境设施市政公用设施雨水管网污水管网市政道路上水管网电力线网燃气管网通讯线网有线电视网垃圾收集设施二、住宅区公共建筑配套建设内容和设置要求二、住宅区公共建筑配套建设内容和设置要求二住宅区公建配套建设的内容和设置 1、住宅区公建配套建设的内容 主要包括：教育系统的中、小学，幼儿园、托儿所；交通系统的公交站点、邮政所等；建设系统的物业用房、管养段、煤气营业所、环卫分所道班房、公共厕所及小区公园前期征地；地区系统的街道办事处、派出所以及居委会；社区效劳的托老所、活动中心等；商委系统的街坊级局部商业网点；小区及居住区级的商业用房、体育场馆、图书馆、敬老院、民政福利用房、文化娱乐中心等。2、住宅区公建配套建设的设置 居住区公建配套费用根本上都纳入住宅本钱，但投资方式具体有两种：一种是开发商按规定交配套费，除经营性工程由开发商按规划要求直接投资建设外，其他公建工程由主管部门立项统一安排建造。二是开发商经批准不交配套费，所有公建工程都由开发商直接投资，包干建设。 居委会虽然是群众性组织，但是它和居民的日常生活密切相关，因此，目前其用房仍实行开发商无偿转交的方式进展，居委会拥有使用权。三、居住区绿化环境建设三、居住区绿化环境建设 居住区绿化能充分发挥植物在防尘、遮阳、隔音、降温、防灾等方面的综合功能，到达改善住区小气候的目的，创造人与自然和谐共存，贴近自然的自然环境。二二总体要求总体要求居居住住区区是是人人居居环环境境最最直直接接的的空空间间，应应充充分分表表现现“以以人人为为本本，以以创创造造舒舒适适、平平安安、健健康康、宁宁静静、平平衡衡的的生态环境为目标。总体要求是：生态环境为目标。总体要求是：1、力力求求自自然然活活泼泼的的风风格格，创创造造景景观观各各异异、丰丰富富多多彩彩的的人人工植物群落。工植物群落。2、合合理理的的地地形形设设计计。进进展展地地形形设设计计是是为为了了丰丰富富景景观观，为为植物生长创造条件。植物生长创造条件。3、从从居居住住的的特特定定功功能能出出发发，做做到到因因地地制制宜宜，绿绿化化不不影影响响居室的通风、采光。居室的通风、采光。4、高高层层、小小高高层层住住区区的的绿绿化化规规划划设设计计还还必必须须充充分分注注意意鸟鸟瞰瞰效效果果，满满足足住住在在高高楼楼上上的的居居民民俯俯视视欣欣赏赏园园林林构构图图的的色彩美、艺术美，给人以赏心悦目的享受。色彩美、艺术美，给人以赏心悦目的享受。5、充分运用我国传统园林设计手法。、充分运用我国传统园林设计手法。三配植建议三配植建议1、居住区的绿化建设应坚持乔木为主的原如此，同时考虑景观及秋冬光照的需要，应布置相应数量的落叶木。常绿乔木与落叶乔木比例不低于1：2，乔木与灌木比例原如此为1：31：6；3、居住区绿化设计和建设应注意植物多样性7、绿化对于小区环境品位提升具有重要作用，绿化设计和建设应遵循美观、多彩的原如此。 四、住宅建设配套费的缴付与使用四、住宅建设配套费的缴付与使用一住宅建设配电费的缴纳1、征收标准征收标准各地不一，就某某市住宅建设配套费的征收标准到目前共有过四次修改。2、住宅建设配套费交缴对象征收配套费的范围为进展住宅建设包括新建、扩建、改建、翻建、加层、单人宿舍建设等的单位，均应缴纳住宅建设配套费。3、缴纳住宅建设配套费的时限规定五、住宅建设工程现场管理工作五、住宅建设工程现场管理工作 委托测算工程成本、编制施工招标标底在项目完成规划设计等前期工程后办理新开工登记手续协调土建及各专业配套施工编制招标文件实施施工招投标发布招投标信息成立评标小组和工作小组制定评标办法报招标办审批办理施工许可证材料招标开标、评标、择优选定施工队伍工程配套阶段申报质监安全手续通过招标或议标委托监理签定施工合同办理施工用水、用电申请和临时便道修筑定界、放样、验灰线办理建筑面积测估绿化施工办理各专业配套单位竣工证明组织竣工验收申请住宅交付许可证竣工交付入库申请竣工规划验收办理工程竣工验收备案办理房屋初始登记档案资料验收归档进入房产销售阶段物业管理委托前期套申请手续办理上水配套申请手续办理煤气配套申请手续办理供电配套申请手续办理通讯配环卫有线电视雨污水接管邮政安保复习思考题复习思考题 1、试述住宅建设工程的建管管理的概念。 2、试述工程工程IC卡制度的作用。 4、试述住宅建设工程发包应具备的条件。 5、试述住宅建设工程初步设计的评审部门及其要求。 6、试述施工招标的意义。 7、试比较公开招标和邀请招标的优缺点。 9、什么叫工程监理？11、工程进度监理的方法有哪些？12、工程质量监理包括哪几方面的内容？13、施工阶段的本钱造价监理应做到哪几点要求？14、合同执行中的监理方式有哪些？19、市住宅区公建配套建设的内容有哪些？演讲完毕，谢谢观看！