制作：制作：陶钦贵房地产估价房地产估价房地产估价房地产估价Real EstateReal Estate2 23 31 14 45 5导读【1 1】利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式为：净收益净收益潜在毛收入潜在毛收入空置等造成的收入损失空置等造成的收入损失 运营费用运营费用 有效毛收入有效毛收入经营费用经营费用 总收益总收益总费用总费用由有效总收入扣除合理运营费用，实际上是由有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益，剩余的就是房地产本身所带来的收益，也就是房地产的净收益。【2 2】利用利润法估算房地产净收益的方法利润法： 在一定的假设条件下，通过求出待估房地产经营所获得的纯利润，并以某种适当的资本化率折算为估价时点的现值，并求其之和来确定待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营，而非“公开市场”。纯利润的求取基本公式为： 利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本利息根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情根据估价对象房地产类型的不同，一般可以分为四种情况：况：1) 1) 出租用房地产净收益的求取出租用房地产净收益的求取2) 2) 营业用房地产净收益的求取营业用房地产净收益的求取 （1 1）商业经营的房地产）商业经营的房地产 （2) 2) 工业生产性房地产工业生产性房地产 （3) 3) 农地农地3) 3) 自住或尚未使用的房地产净收益的求取自住或尚未使用的房地产净收益的求取4) 4) 混合性房地产净收益的求取混合性房地产净收益的求取1) 1) 注意区分有形收益和无形收益注意区分有形收益和无形收益2) 2) 注意客观收益和实际收益的取舍注意客观收益和实际收益的取舍3 3）注意数据分析和无关费用的扣除）注意数据分析和无关费用的扣除4 4）注意收益期限的科学合理确定）注意收益期限的科学合理确定收益率低风险投资高风险投资风险收益率与投资风险的关系收益率与投资风险的关系无风险回报国债商业债券优先股普通股土地所有权固定租金市场租金不同投资的风险与回报不同投资的风险与回报例2：在一年期定期存款利率的基础上用加总法求资本化率：安全利率投资风险缺乏流动性管理负担收益增长 资本化率资本化率6.256.25投资类型及其风险报酬率应落区域报酬率估价对象风险程度应落的位置0又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房又称实例法，通过搜集市场上与估价对象相类似的房地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法地产的净收益与交易价格等资料，利用报酬资本化法的公式，反求出报酬率。的公式，反求出报酬率。实例纯收益（万元/年）价格（万元）资本化率（）13534710.092434359.893393989.804383829.95四个可比实例的资本化率平均为四个可比实例的资本化率平均为例1：V VL L、V VB B分别表示土地价格和建筑物价格。分别表示土地价格和建筑物价格。上式中：上式中： Ro表示综合资本化率（%）； M表示贷款价值比，即抵押贷款金额占房地产价值的比率，一般介于60%-90%之间； RM表示抵押贷款常数； RE表示自有资金的资本化率（%）。Ro MRM(1M)RE上述公式用文字表示即：综合资本化率贷款价值比率抵押贷款常数(1贷款价值比率）自有资金资本化率例3：某人购买不动产，到银行办理抵押贷款，贷款比率为房价的70，抵押贷款常数f为5，自有资金的收益率要8，求不动产的资本化率。不动产资本化率705+308式中：式中：V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；n为房地产的收益年限或收益期限；An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益；Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率（折现率）。式中：式中：式中：式中：V V表示房地产价值；表示房地产价值；NOINOI表示房地产未来第一年的表示房地产未来第一年的净收益净收益R R资本化率资本化率毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=毛租金（GR）毛租金乘数（GRM）潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=潜在毛收入（PGI）潜在毛收入乘数（PGIM）有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=有效毛收入（EGI）有效毛收入乘数（EGIM）净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即： 房地产价值=净收益（NI）净收益乘数（NIM）收益法估价的基本原理公式为： 式中：式中： V V为房地产在估价时点的收益价格，又称现值；为房地产在估价时点的收益价格，又称现值； n n为房地产的收益年限或收益期限；为房地产的收益年限或收益期限； A An n为相对于估价时点的未来第为相对于估价时点的未来第n n期末的房地产净收益；期末的房地产净收益； Y Yn n为相对于估价时点的未来第为相对于估价时点的未来第n n期的房地产的报酬率（折现率）。期的房地产的报酬率（折现率）。一、评估思路一、评估思路 经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、经营性房地产主要是营利性房地产，如商场、宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不宾馆、写字楼、公寓等具有获得能力的房地产，不论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况论是自用还是出租，都可根据市场获取其正常情况下的收益。下的收益。 此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，此类房地产首选的评估方法是收益法和比较法，成本法作为辅助方法。成本法作为辅助方法。 纯收益纯收益= =总收益总收益- -总经营成本总经营成本1.收益与成本测算通过两种途径：收益与成本测算通过两种途径：（1 1）企业近几年（）企业近几年（3-53-5年）的财务报表，根据财年）的财务报表，根据财务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益务报表确定收益与成本，然后按市场状况修正收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益与成本（将收益与成本调整为在正常情况下的收益和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。和成本），最终求出纯收益（也称有效纯收益）。（2 2）依据市场同类房地产的数据来测算评估标）依据市场同类房地产的数据来测算评估标的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本的的收益能力，然后依市场统计资料得出经营成本费用占总收益的百分比。费用占总收益的百分比。2.运用收益法估价应按的步骤：运用收益法估价应按的步骤：（1）搜集有关收和费用的资料；）搜集有关收和费用的资料；（2）估算潜在毛收入；）估算潜在毛收入；（3）估算有效毛收入；）估算有效毛收入；（4）估算运营费用；）估算运营费用；（5）估算净收益；）估算净收益；（6）选用适当的资本化率；）选用适当的资本化率；（7）选用适宜的计算公式求出收益价格。）选用适宜的计算公式求出收益价格。3.对估价对象的具体情况的求取规定：对估价对象的具体情况的求取规定：（1 1）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁）出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。（2 2）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为）商业经营型房地产，应根据经营资料计算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。加、管理费用、财务费用和商业利润。（3 3）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用）生产型房地产，应根据产品市场价格以及原材料、人工费用等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品等资料计算净收益，净收益为产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利销售费用、产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。润。（4 4）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有）尚未使用或自用的房地产，可比照有收益的类似房地产的有关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。关资料按上述相应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 4.求取净收益时确定未来净收益流量并判断未求取净收益时确定未来净收益流量并判断未来净收益流量属于的类型：来净收益流量属于的类型：（1 1）每年基本上固定不变；）每年基本上固定不变；（2 2）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；）每年基本上按某个固定的数额递增或递减；（3 3）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；）每年基本上按某个固定的比率递增或递减；（4 4）其他有规则的变动情形。）其他有规则的变动情形。如按每年收益相等进行估价，采用公式：如按每年收益相等进行估价，采用公式： 一、基本思路一、基本思路 收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值收益法在国外被广泛运用于收益性房地产价值的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收的评估，收益法又称为收入资本化法、投资法、收益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。益法还原法，在我国也是最常用的评估方法之一。 1.总收入总费用纯收益总收入总费用纯收益 或或:假设前提是：假设前提是：（1）a每年不变；每年不变；（2）r每年不变且大于零；每年不变且大于零；（3）年期无限。）年期无限。2.有限年期有限年期假设前提：假设前提：（1）a每年不变；每年不变；（2）r每年不变且大于零；每年不变且大于零；（3）年期有限。）年期有限。二、适用范围二、适用范围 收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商收益法适用于有收益的房地产价值评估，如商场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、场、写字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。公园等公用、公益性房地产价值评估大多不适用。 三、纯收益三、纯收益 （一）纯收益的含义（一）纯收益的含义 纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的纯收益是指归属于房地产的除去各种费用后的收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注收益，一般以年为单位。在确定纯收益时，必须注意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯意房地产的实际纯收益和客观收益的区别。实际纯收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，收益是指在现状下被估房地产实际取得的纯收益，实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接实际收益由于受到多种因素的影响，通常不能直接用于评估。用于评估。例如例如:当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特当前收益权利人在法律上、行政上享有某种特权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高权或受到特殊的限制，致使房地产的收益偏高或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；或偏低，而这些权利或限制又不能随同转让；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；当前房地产并未处于最佳利用状态，收益偏低；收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零收益权利人经营不善，导致亏损，纯收益为零甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收甚至为负值；土地处于待开发状态，无当前收益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负益，同时还必须支付有关税、费，纯收益为负值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易值。由于评估的结果是用来作为正常市场交易的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯的参考，因此，必须对存在上述偏差的实际纯收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，收益进行修正，剔除其中特殊的、偶然的因素，取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上取得的房地产在正常的市场条件下用于法律上允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包允许的最佳利用方向上的收益值，其中还应包含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个含对未来收益和风险的合理预期。我们把这个收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作收益称为客观纯收益，只有客观纯收益才能作为评估的依据。为评估的依据。 （二）客观总收益（二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关总收益是指以收益为目的的房地产和与之有关的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的的各种设施、劳动力及经营管理者要素结合产生的利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有利益。也就是指被估房地产在一年内所得到的所有收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为收益。求取决收益时，是以客观收益即正常收益为基础，而不能以实际收益计算。基础，而不能以实际收益计算。 在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产在计算以客观收益为基础的总收益时，房地产所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的所产生的正常收益必须是其处于最佳利用状态下的结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方结果。最佳利用状态是指该房地产处于最佳利用方向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用向和最佳利用程度。在现实经济中，应为正常使用下的正常收益。下的正常收益。 在确定收益值时在确定收益值时: （1）需以类似房地产的）需以类似房地产的收益作比较；收益作比较； （2）需对市场走势作准）需对市场走势作准确的预测；确的预测； （3）必须考虑收益的风）必须考虑收益的风险性和可实现性。险性和可实现性。 1.选定评估方法。选定评估方法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。 2.计算总收益。计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益年总收益 =5012900（1-10%）=486000（元）（元） 3.计算总费用。计算总费用。 （1）年管理费）年管理费=4860003.5%=17010（元）（元） （2）年维修费）年维修费=25009001.5%=33750（元）（元） （3）年税金）年税金=20900=18000（元）（元） （4）年保险费）年保险费=25009000.2%=4500（元）（元） 年总费用年总费用 =（1）+（2）+（3）+（4） =17010+33750+18000+4500=73260（元）（元） 4.4.计算房地产纯收益。计算房地产纯收益。 年房地产纯收益年房地产纯收益 = =年总收益年总收益- -年总费用年总费用 =486000-73260=412740=486000-73260=412740（元）（元） 5.5.计算房屋纯收益。计算房屋纯收益。 （1 1）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用）计算年贬值额。年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使年限，根据城市房地产管理法第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回（注：如计算残值，也可以）。计算残值，也可以）。 （2）计算房屋现值。）计算房屋现值。 房屋现值房屋现值 =房屋重置价房屋重置价-年贬值额年贬值额已使用年数已使用年数 =2500900-468754=2062500（元）（元） （3）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。）屋纯收益（假设房屋收益年期为无限年期）。 房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值房屋现值房屋资本化率房屋资本化率 =20625008%=165000（元）（元） 6.计算土地纯收益。计算土地纯收益。 土地年纯收益土地年纯收益 =年房地产纯收益年房地产纯收益-房屋年纯收益房屋年纯收益 =412740-165000=247740（元）（元） 7.计算土地使用权价值。计算土地使用权价值。 土地使用权在土地使用权在2003年年3月的剩余使用年期为月的剩余使用年期为: 50-6=44（年）（年） 总价总价=3358836.15 （元）（元） 单价单价 （元）（元） 8.评估结果。评估结果。 本宗土地使用权在本宗土地使用权在2003年年3月的土地使用权价值为元，月的土地使用权价值为元，单价为每平方米元。单价为每平方米元。 例：某待估房地产位于xx市xx路xx号，总用地面积为平方米，总建筑面积中，厂房建筑面积平方米，办公楼建筑面积平方米。土地性质为划拨，使用期限自1999年8月至2049年8月。该房地产同类市场出现较多，要求评估该房地产1999年8月25日的价值。例： 某估价对象为一出租型写字楼，土地总面积为12000平方米，土地使用权年限为50年，从2006年6月30日始。建筑物总建筑面积52000平方米，2003年6月30日建成，建筑结构为钢混结构，建筑物层数地上22层、地下2层。要求评估该写字楼在2005年6月30日的市场价格。通过调查，收集的资料如下：（1）租金按净面积计，可供出租的净面积占建筑总面积的60%， 总计为31200平方米，其余部分为公共过道、大楼管理人员用房、设备用房及其他占用的用房；（2）租金平均每月每平方米为35美元；（3）空置率年平均为10%，即出租率年平均为90%；（4）经常性费用平均每月为10万美元，包括工资、水电、维修、 清洁、保安等费用；（5）房产税按建筑物重置价值（重置价格为5500万美元）扣除30%后的余值的1.2%缴纳（每年）；（6）其他税费为每月总收入的6%（每月）。