二级市场策划品控中心二级市场品控中心二级市场品控中心金海港大冲项目产品定位报告金海港大冲项目产品定位报告大冲项目产品定位报告本次汇报重点只有一个 “产品定位（户型配比定位）”拓盘研讨重点与开发商已进行多次研讨不治已病治未病，不治已乱治未乱 黄帝内经产品定位是决定项目未来营销是否会“病”会“乱”的关键写在报告前写在报告前写在报告前写在报告前两种思考方向客户主导型有目标客户 进行产品定位产品主导型产品定位 寻找目标客户本案采用客户主导定位法6户型户型配比配比望闻问切切行动行动成果成果定论定论望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质最佳户型配比分析思路分析思路报告结构报告结构望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质产品档次产品档次研判研判市场总体市场总体态势态势项目周边项目周边动态动态竞争区域竞争区域动态动态初步户型配比户型配比感性认识已售项目已售项目客户分析客户分析三级市场三级市场客户需求客户需求华润旧改华润旧改影响影响户型配比修正户型配比再次修正户型配比最终确定望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质v地块区域地块区域分析分析v地块景观地块景观分析分析v地块交通地块交通分析分析v地块噪音地块噪音分析分析v地块周地块周边配套边配套分析分析望之首篇望之首篇地块区域分析地块区域分析新型的现代化商业中心和居住社区，成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范。新型的现代化商业中心和居住社区，成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆与典范。 科技园南区科技园南区重点发展重点发展产业：电子信息产业定位：全区的管理、会展、金融等综合功 能服务中心地块区域分析地块区域分析项目位于科技园中区东部项目位于科技园中区东部 处于积极发展阶段处于积极发展阶段科技园中区科技园中区积极发展积极发展产业：生物工程产业、新材料产业、软件开发定位：生物新材料产业基地科苑大道深大南道西路路桑菲通信长城集团办公室中国长城计算机集团深圳南山外国语学校铜鼓路北环大道北环大道辅道科发路科技路科慧路科智东路沙河阮屋一纸厂路莱英花园大冲路吴屋路新村路水厂路青梧路文华路蓬洲路凤萧路科华路高新中一道科技园工业大厦深圳五洲中西医结合医院珠研大厦坚达大厦科技园科伟路桑达花桑达花园园水厂城市山谷深水集团科研基地大冲小学科苑学里幼儿园科技园社区一通金泰科技中施长城公寓提香花艺科兴生物工程股份有限公司停车场万汇城百货硅谷公寓长园电子材料旧城区科发店一元店二代身份证店烫发店龙源泰厨具雅芳翠花饺子三香正道茶烟酒庆业鞋业湘江人家聚星名剪民房旧厂房金达科技金丰汽车实业有限公司交通银行7-11便利店今日文具英伦名苑科苑花园【项目位于深圳市南山高新区中区东片，大冲村后方；【区域以中档住宅社区为主；【科技园基层人员较多，人群流动性较大；【低档消费场所居多。地块区域分析地块区域分析项目位于科技园中区区域档次中等项目位于科技园中区区域档次中等项目周边项目周边项目紧邻大冲旧改项目紧邻大冲旧改 中高档楼盘围绕中高档楼盘围绕NWES科苑学里英伦春天大冲足球场城市山谷南山中英文学校科技园厂房旧改用地英伦春天英伦名苑Strength优势 Weakness劣势 Opportunity机会点 Threat威胁点 1.项目地块对外的昭示性不强；2. 目前，项目周边没有商业配套。1.周边教育配套完善；2.紧邻深南路和北环大道，交通便捷；3.周边安静，居住氛围浓厚；4.地铁开通，提升项目价值。1.区域建设日益完善，区域辐射作用逐渐释放；2.科技园的持续发展；3.大冲旧改完成后，地段价值的提升。1.南边大冲村旧改将会带来噪音，环境污染 ；2.未来接近70万平米的住宅入市；3.科技园中区的整体居住品质不高。项目地块项目地块SWOTSWOT分析分析优势明显优势明显 区域升值潜力大区域升值潜力大科华路铜鼓路项目本项目不具备自然景观资源，属城市景观资源。本项目不具备自然景观资源，属城市景观资源。西北：近景科苑学里小区，南山中英文学校操场，科华路茂盛绿植远景学校后的住宅小区西南：近景深水集团绿化良好的科研基地远景科技园中区高档写字楼东面：近景英伦名苑远景沙河西路公园和远处山景。北面：近景硅谷别墅，空置菜地远景北环对面科技园区， 塘朗山远景。南面：近景大冲足球场(旧改用地)，施工工地远景科技园南区高档写字楼 项目地块景观分析项目地块景观分析城市景观为主城市景观为主 自然人文景观缺乏自然人文景观缺乏项目交通分析项目交通分析项目路网四通八达项目路网四通八达 紧邻地铁口紧邻地铁口干道分析干道分析：【铜鼓路是通往本项目的主干道，其上衔北环大道，下接深南大道，横连青梧路；【英伦名苑社区小路：连通沙河西路；【项目前规划道路：将连通沙河路。地铁分析地铁分析：【深南大道：地铁一号线，距地铁站步行10分钟公交分析：公交分析：【铜鼓路：90路，B608；【青梧路：233路，236路；【沙河西路：19路，32路，99路；【深南路：公交线路四通八达沙河西 项目交通相对便捷，位于地铁辐射圈内，路面项目交通相对便捷，位于地铁辐射圈内，路面状况良好，不存在上下班高峰期交通堵塞现象。状况良好，不存在上下班高峰期交通堵塞现象。铜鼓路科华路青梧路 深南大道北环大道项目规划中项目噪音分析项目噪音分析项目安静噪音影响较小项目安静噪音影响较小大村旧改厂房路面噪音分析路面噪音分析：【铜鼓路车流量15辆/分钟，货柜车行驶较多，噪音大；【科华路学校上放学接送车辆多，但是对项目影响不大；【项目前的道路未来修建产生噪音，目前车辆行驶不多噪音影响不大。生活区噪音分析生活区噪音分析：【项目后方英伦名苑产生的生活噪音；【项目背面的菜地，未来产生的改建 噪音。学校噪音分析学校噪音分析：【正对学校活动操场，噪音较大；【课间产生的活动噪音；【上下学产生的噪音。旧改噪音分析：旧改噪音分析：【施工工程噪音。项目所在地，相对安静，居住氛围浓厚项目所在地，相对安静，居住氛围浓厚! !铜鼓路科华路小区学校项目 项目周边配套分析项目周边配套分析项目周边商业配套缺乏项目周边商业配套缺乏 教育配套完善教育配套完善 生活配套档次低生活配套档次低商业配套：商业配套：【临近项目所在地的居住社区 基本没有商业配套，铜鼓路上也无商业分布；【生活配套集中在项目前段的大冲村和科苑花园的周边。教育配套：教育配套：【幼儿园，中小学教育配套齐全；【项目所在地段学位：大冲小 学，松坪中学。深大南道科苑大道鸿发手机维修科发百货桑菲通信长城集团办公室中国长城计算机集团深圳南山外国语学校铜鼓路北环大道北环大道辅道科发路科技路科慧路科智东路沙河西路阮屋一路纸厂路莱英花园大冲路吴屋路新村路水厂路青梧路文华路蓬洲路凤萧路科华路高新中一道科技园工业大厦深圳五洲中西医结合医院珠研大厦坚达大厦科技园科伟路桑达桑达花园花园水厂城市山谷大型垃圾回收站大冲小学科苑学里幼儿园科技园社区一通金泰科技中施长城公寓提香花艺科兴生物工程股份有限公司停车场万汇城百货硅谷公寓长园电子材料旧城区报刊亭鸿科发店一元店二代身份证店烫发店龙源泰厨具雅芳翠花饺子三香正道茶烟酒庆业鞋业湘江人家聚星名剪电脑维修深岩燃气电动车专卖店宝恒果菜商行公话超市便利店正宗干捞桂林米粉管理处科发平价超市公话超市陈冬恩西医菜市场日用品批发部桂林米粉面馆果菜超市国佳药行经典发行设计湘餐馆键恒士多店大田物流德邦物流大冲小学(好大的羽毛球馆)菜市场小餐馆(4-5家,15-25平米)招租电话(两房一厅中有一房出租)东北佳佳发风味小吃电脑维修便利店餐馆新时代美容美发5家餐馆招租怡兴商店李记商店彩田水广源信息部民房旧厂房金达科技金丰汽车实业有限公司交通银行7-11便利店今日文具英伦名苑科苑花园南山外国语学校大冲小学科苑幼儿园紫荆幼儿园大冲村旧城区生活配套成熟完善 深发展银行铜鼓社区健康服务中心小型商铺集中区域 大冲客运服务站生活配套：生活配套：【集中在大冲村旧改片区；【邮局，医疗，银行等基本配套健全。其它配套：其它配套：【健身娱乐场所较少；【公共绿地不足。 项目地块分析总结项目地块分析总结黄金地段黄金地段居住氛围浓厚居住氛围浓厚交通便捷交通便捷生活教育生活教育配套完善配套完善大冲旧改提大冲旧改提升地段价值升地段价值望之末篇望之末篇产品户型配比感性认识产品户型配比感性认识项目位于城市中心，但偏离主干道，相对安静周边多为中高档楼盘，居家氛围浓厚商业教育配套完善 具有豪宅气质1.5万的占地3.5的容积率景观的缺失 无法达到豪宅要求档次定位：中高档住宅产品定位：舒适型产品望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质闻之首篇闻之首篇市场总体态势市场总体态势项目周边项目周边动态动态竞争区域竞争区域动态动态23时间市场危机期调整期高涨期衰退期持续时间1-2年 价格微升自住客观望只剩投资客持续时间1-2年价格持平持续时间4-5年 价格暴涨持续时间2-3年 价格急降自住客为主投资客为主投资客亏损自住客观望或买进内部内部特点特点外部外部特点特点市场变化周期市场变化周期处于市场复苏期处于市场复苏期 市场现阶段为调整期，以自主客为主，投资客持币观望0808年南山区供应结构和需求结构分析年南山区供应结构和需求结构分析90 90 平米户型活跃度高平米户型活跃度高【90平米以下户型，供应量大，成交量大，市场活跃度最高；【90平米以上户型供求关系稳定，能保持稳定成交，成交率较高。面积段面积段供应套数供应套数成交套数成交套数成交率成交率70平米以下3558213060%70-90平米7713400552%90-125平米71640757%125-144平米51538675%144-180平米31430998%180平米以上50624649% 20072007年二手房单价区间年二手房单价区间 20082008年二手房单价区间年二手房单价区间 历年成交总价份额示意图历年成交总价份额示意图【成交总价，40-80万元段有显著的增长；【成交单价，高价区间比例缩小 ；【成交面积，重心向中间象限靠拢 ，60-90平米、90-144平米所占比例均有增长；【成交户型，1房比例减少 ，2房、3房所占比列均有增长。 以中小户型为主的自住型购房需求成为市场主力。以中小户型为主的自住型购房需求成为市场主力。三级市场整体情况三级市场整体情况中小户型为市场主力中小户型为市场主力数据来源：深圳中原深港研究中心2房、3房占总成交量的70%以上；进一步说明，客户以自住型需求为主。南山区三级市场成交户型分析南山区三级市场成交户型分析二三房成交良好二三房成交良好指标指标0707年年0808年年套均总价：万元167.3183.8套均面积：101.7105.4均价：元/1664317064成交户型1房15%11%2房32%33%3房38%38%4房11%15%4房以上4%3%市场总体市场总体态势态势项目周边动态项目周边动态竞争区域竞争区域动态动态选取项目标准选取项目标准样本容量样本容量时间跨度时间跨度筛选标准筛选标准1 12 23 34 4个个4 4年年同质同区住宅同质同区住宅项目项目一房一房二房二房三房三房四房四房四房以上四房以上02年英伦名苑一期115-130 占60%138-158 占33%160-190 占7%03年英伦名苑二期120-130 占40%142-151 占50%190-200 占10%04年科苑学里75-82 占34%115-124 占43%145 占17%187-238 占6%05年英伦名苑三期75 占9%80-95 占34%108-115 占39%135 占16%165-182 占2%同类项目户型配比同类项目户型配比项目周边楼盘中大户型为主项目周边楼盘中大户型为主户型面积段变化趋势户型面积段变化趋势三房成为区域供应主力三房成为区域供应主力02年年03年年04年年05年年（年）（年）8095120135（平米）（平米）两房三房四房户型面积段变化趋势户型面积段变化趋势两房供应减少，三房为区域主力户型，四房供应面积减少但比例有所上升两房供应减少，三房为区域主力户型，四房供应面积减少但比例有所上升选取统计项目：英伦名苑1-3期，科苑学里、科苑花园等统计时间：08年7月-09年2月项目周边三级市场成交分析项目周边三级市场成交分析成交户型以三房为主成交户型以三房为主户型户型面积段（面积段（ MM2 2 ）成交套数成交套数成交面积成交面积（ MM2 2 ）成交额（元）成交额（元）成交单价成交单价（元（元/ M/ M2 2 ）套均面积（套均面积（ MM2 2 ）套数比套数比两房75-774302.88 3,447,380 11,382 75.72 17%三房80-9010849.70 10,088,488 11,873 84.97 42%三房110-1258927.68 11,346,454 12,231 115.96 33%四房1402290.68 3,281,777 11,290 145.34 8%总计总计24242370.94 2370.94 28,164,100 28,164,100 11,879 11,879 98.79 98.79 100%100%【成交户型以3房为主，其中80-90的小面积段的成交由为明显；【4房所占成交户型的比例较小市场总体市场总体态势态势项目周边项目周边动态动态竞争区域动态竞争区域动态选取统计项目：中信海阔天空，阳光带海滨城1、2期，熙湾俊庭，海怡东方花园，恒力听海等统计时间：08年7月-09年2月【成交单位中3房和4房所占的比例明显上升；【4房与其它户型相比存在明显的溢价空间。科技园南区三级市场成交分析科技园南区三级市场成交分析竞争区域成交以大面积户型为主竞争区域成交以大面积户型为主户型户型面积段（面积段（ MM2 2 ）成交套数成交套数成交面积成交面积（ MM2 2 ）成交额（元）成交额（元）成交单价成交单价（元（元/ M/ M2 2 ）套均面积（套均面积（ MM2 2 ）套数比套数比两房75-7712927.84 15,524,619 16,732 77.32 11%三房80-90342911.42 50,760,608 17,435 85.63 32%三房110-125364368.24 78,562,796 17,985 121.34 34%四房及以上140243516.72 65,991,251 18,765 146.53 23%总计总计10610611724.22 11724.22 210,839,274 210,839,274 17,983 17,983 110.61 110.61 100%100%各户型动态分析各户型动态分析三房成交稳定良好三房成交稳定良好极易成交区极易成交区 易成交区易成交区 稳定成交区稳定成交区 不易成交区不易成交区 T 户型户型【极易成交区，0-7天成交；【易成交区，8-21天成交；【稳定成交区，1月成交；【不易成交区，2月及以上成交2房房 75-803房房 80-903房房 110-125 4房房 130-140根据中原对成交周期的监测：【3 3房房80-9080-90平米面积段因放盘量平米面积段因放盘量小需求两大而极易成交；小需求两大而极易成交；【3 3房房110-125110-125面积段因需求稳面积段因需求稳定而呈现稳定成交的状态。定而呈现稳定成交的状态。 闻之末章闻之末章户型配比初次建议户型配比初次建议2房3房7580平占15208090平占55604房135145平占1520105120平主力户型面积段及配比主力户型面积段及配比【户型设置以户型设置以3 3房为主，设两个主力面积段和比例；房为主，设两个主力面积段和比例；【设置设置2 2房一个基本主力面积区间和比例；房一个基本主力面积区间和比例；【设置设置4 4房一个基本主力面积区间和比例。房一个基本主力面积区间和比例。望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质问之首篇问之首篇已售项目已售项目客户分析客户分析三级市场三级市场客户需求客户需求已售项目客户分析已售项目客户分析三级市场三级市场客户需求客户需求已售项目客户分析已售项目客户分析南山客户为主力目标客户南山客户为主力目标客户1.成交客户区域成交客户区域【成交客户以科技园客户为主，成交客户以科技园客户为主，【其次为南山客户（不包括科技园），两者之和占总量的其次为南山客户（不包括科技园），两者之和占总量的70%70%。已售项目客户分析已售项目客户分析客户特征总结客户特征总结2.成交客户年龄及职业成交客户年龄及职业成交客户年龄成交客户年龄【客户年龄以客户年龄以30-5030-50岁为主；岁为主；【客户职业以公司高级客户职业以公司高级职员为主；职员为主；【其次依次为管理层、其次依次为管理层、公务员、个体、教师公务员、个体、教师成交客户职业成交客户职业已售项目客户分析已售项目客户分析客户自住为主客户自住为主 多为二次置业多为二次置业3.成交客户置业次数和置业目的成交客户置业次数和置业目的置业目的置业目的置业次数置业次数【成交客户购房目的均以自主为主；成交客户购房目的均以自主为主；【成交客户均为二次以上置业，主要满足换房需求。成交客户均为二次以上置业，主要满足换房需求。已售项目已售项目客户分析客户分析三级市场客户需求三级市场客户需求三级市场客户需求三级市场客户需求三房需求量大三房需求量大选取项目附近中原三级市场地铺看房客户的需求户型进行统计：选取地铺：选取地铺：硅谷别墅分行、阳光带海滨城分行；统计时间：统计时间：08年1月09年2月【客户的需求以小客户的需求以小3 3房和房和3 3房为主，对四房的需求仅为房为主，对四房的需求仅为5%5%。本项目客户群预判本项目客户群预判本项目客户群为城市中间阶层本项目客户群为城市中间阶层典型客户特征典型客户特征城市中间阶层城市中间阶层 区域主要区域主要来源来源v南山（中心区/科技园片区）个人背景个人背景v年龄3-45岁为主v行业：、贸易、电子等行业企业中层管理层/新兴行业金融、证券等/周边个体户及中型企业主同住人口同住人口v客户以两代居为主v客户关键字：家庭，朋友，便捷，品质，配套置业需求置业需求排序排序居住投资兼居住投资 ；以首次置业和二次换房为主关注点关注点地段交通便利性户型品质品牌物管资源需求户型需求户型/ /面积面积v换房客以3房为主v首次置业以2房为主他们不是贵族而是骑士他们不是贵族而是骑士为生活打拼有自己的品味和精神追求为生活打拼有自己的品味和精神追求他们向往安静之所，又发现无法离开都市的繁华他们向往安静之所，又发现无法离开都市的繁华工作很忙，希望缩短在路上的时间工作很忙，希望缩短在路上的时间希望与城市保持密切联系，又少染喧嚣希望与城市保持密切联系，又少染喧嚣他们是城市发展中冲锋陷阵的骑士他们是城市发展中冲锋陷阵的骑士他们寻求的是一他们寻求的是一城市中心有自我风格的堡垒城市中心有自我风格的堡垒目标客户描述目标客户描述骑士骑士问之末篇问之末篇初步户型设置的修正初步户型设置的修正二房二房三房三房四房四房区间区间75-80 75-80 80-9080-90105-120105-120135-145135-145比例比例20%20%40%40%30301010【增加增加3 3房所占比例，同时以房所占比例，同时以80-9080-90平米面积段的平米面积段的3 3房为主；房为主；【根据三级市场成交情况，适当调小根据三级市场成交情况，适当调小4 4房所占比例房所占比例 。望望闻闻问问切切项目地形之气质周边市场之动态客户买家之需求结合产品之特质切之首篇切之首篇华润旧改华润旧改影响影响大冲旧改的影响大冲旧改的影响大冲改造提升区域价值大冲改造提升区域价值大冲现状旧改规划规划图显示，大冲旧改呈现诸多亮点：【拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心；【拥有国际标准甲级写字楼群；【拥有不同档次组合的高品质酒店群；【拥有新型现代化高尚居住社区 大冲旧改的影响大冲旧改的影响大冲改造提升项目升值空间大冲改造提升项目升值空间华润：在大冲再造“华润中心”提升区域价值，改变客户认知最终改变本区域的客户结构！土地价格时间投资增加改造前改造后投资性、功能性稀缺增值华润旧改提升土地价值，项目溢价空间上涨改变后的客户定位改变后的客户定位中层管理者比重加大中层管理者比重加大客户类别及客户类别及比例比例职员职员中层管理者中层管理者高管高管教师教师公务员公务员私营企业主私营企业主个体个体5020101010客户职业客户职业公司职员，中高层管理者，教师，公务员，私营业主及个体客户年龄客户年龄3050岁之间的客户占85左右。置业目的置业目的自住客户占到90%，投资客户占到10置业次数置业次数一次置业占30，二次及二次以上的客户占到70的比例新增客户群的户型需求新增客户群的户型需求竞争区域成交以三四房为主竞争区域成交以三四房为主考虑大冲村旧改的影响。新增客户群集中体现为科技园内企业的高管。此部分客户目前主要在科技园南区置业。因此，可参考科技园南区的成交分析。项目名称项目名称主力户型主力户型中信海阔天空110-130平方米三房，143平方米四房，共占75%阳光带海滨城1、2期三房138平方米,四房142-164平方米熙湾俊庭二房83平方米，三房113-125平方米，四房146平方米纯海岸A户型为166.47-191.76平方米五房，B户型为85-121平方米三房海怡东方花园二房78平方米，三房129平方米，四房151平方米恒力听海以二房70多平方米和三房104-121平方米为主滨福庭园以三房、四房为主滨福世界广场面积从40-69平方米的一房两房东海万豪广场二房80-84平方米，三房126平方米，四房149-185平方米浅水湾以四房为主，面积区间为160-190平方米【科技园南区以约科技园南区以约120120平米的平米的3 3房，和约房，和约140140平米的平米的4 4房为主。房为主。 综上所述，结合片区二三级市场成交单位的分析，在本项目定位的目标客户群的基综上所述，结合片区二三级市场成交单位的分析，在本项目定位的目标客户群的基础上，我们以定位本产品为中高档住宅的开发思路上对本项目的户型配比进行了如下的础上，我们以定位本产品为中高档住宅的开发思路上对本项目的户型配比进行了如下的建议：建议： 户型户型两房两房小三房小三房三房三房四房四房面积区间面积区间70-75 70-75 80-85 80-85 115-120115-120140140145145面积上限面积上限75 75 8585120120145145套数比例套数比例20%20%30%30%35%35%15%15%户数（套）户数（套）86861291291511516565总面积总面积6484.826484.8211007.1911007.1918129.5018129.509388.499388.49面积比例面积比例13%13%23%23%38%38%20%20%住宅总套数为431套，住宅总建筑面积为45000平方米。切之末章切之末章市场宏观态势分析市场宏观态势分析近期楼市动态近期楼市动态附件附件二级市场全市成交均价走势二级市场全市成交均价走势数据来源：数据来源： 国土局网站主页公布价国土局网站主页公布价格（略有延迟）格（略有延迟）2007年上半年周均11921元/平米2007年下半年周均16213元/平米2008年上半年周均13283元/平米2008年下半年周均13013元/平米上周11560【08年下半年价格小幅波动，呈逐周递减的趋势逐周递减的趋势；【春节前后价格企稳，变化波动不大；【上周全市实现成交均价为均价为1156011560元元/ /平米平米，环比上涨了9.6，呈现出递增的趋势。二级市场全市成交量（面积）走势二级市场全市成交量（面积）走势目前周均12.4万平米数据来源：数据来源： 国土局网站项目销国土局网站项目销售公示明细售公示明细2007年上半年周均11.5万平米2007年下半年周均6.1万平米2008年上半年周均6.4万平米2008年下半年周均9.5万平米上周175616【深圳一手房住宅成交面积从08年下半年开始稳步上扬稳步上扬；【春节前观望氛围浓厚，放量剧跌；【春节后成交量迅速上升，刚性需求逐渐释放刚性需求逐渐释放。【09年深圳约有190个项目入市， 新增商品住宅将达到700700万平方米万平方米，同比增长27%；【 08年全市住宅存量约390万平方米，0909年可售住宅将达到年可售住宅将达到10901090万平方米万平方米；【09新增供应60%集中在下半年，因此下半年将面临更为严重的供大于求的局面严重的供大于求的局面。0909年新增供应量年新增供应量单位：个单位：个数据来源：深圳中原深港研究中心0909年供求关系年供求关系历年供求关系历年供求关系历年销售量历年销售量【预计09年全市的销售量在600万平米左右万平米左右，比08年上浮50%；【此预计销售量与09年可售量相比，高达1.81，创历年新高。三级市场整体情况三级市场整体情况历年成交面积对比图历年成交面积对比图根据深圳中原的成交数据统计：根据深圳中原的成交数据统计：成交面积走势图成交面积走势图【08年全市二手住宅成交约51210套，成交面积442.18万平方米，较较0707年下年下跌了跌了38.4%38.4%，较，较0505年下跌了年下跌了26%26%；【预计09年全市的二手住宅成交面积约为600600万平米万平米左右。三级市场整体情况三级市场整体情况历年成交均价走势历年成交均价走势08年成交均价走势年成交均价走势【受到低迷的成交量困扰，同时受到一手市场价格快速下调的影响，二手楼市的价格在08年也表现出了颓势，全年价格较全年价格较0707年水平有轻微幅度的下跌，年水平有轻微幅度的下跌，实现均价实现均价1226812268元元/ /； 【从08年全年的走势上，可见成家价格逐月下降，其中第四季度整体均价在第四季度整体均价在1100011000元元/ / ，相当于，相当于0606年的价格水平年的价格水平； 三级市场成交趋势分析三级市场成交趋势分析【08年下半年成交套数相稳步增长，0909年年2 2月成交活跃月成交活跃。【09年1-2月份累计成交2370套，21.6万平米，分别同比增加126.1%和155.3%数据来源：深圳中原深港研究中心数据来源：深圳中原深港研究中心市场分析总结市场分析总结【08年11月以来，成交量逐步回升，尤其以09年春节后，成交量迅速放大；成交价格近期基本稳定，并呈小幅上涨的态势；【70-144平米户型段的产品市场活跃度高，稳定成交。购房客户为具有刚性需求的自主型客户；【09年的市场将面临严重的供大于求的局面，其中下半年尤其明显。【09年2月以来，三级市场成交量大幅增长，随之成交价格也有小幅增加；THE 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