物业发展建议写作心得物业发展建议写作心得 物业发展建议写作心得物业发展建议写作心得2021/9/181建议是建议是“蓝图蓝图”。我们是先于设计方案的效果图，告诉我们是先于设计方案的效果图，告诉他他他的他的“孩子孩子”会成为什么样的会成为什么样的人？什么样的人才能受到欢迎？成为人？什么样的人才能受到欢迎？成为“万人迷万人迷”的的N N个条件个条件开发商是开发商是“非专业人士非专业人士”，所以我们，所以我们建议的语言要形象、要易懂、要建议的语言要形象、要易懂、要有描绘性。有描绘性。1 1、物业发展建议用来作什么？、物业发展建议用来作什么？开发商开发商 开发商需要什么？开发商需要什么？2021/9/1821 1、物业发展建议用来作什么？、物业发展建议用来作什么？建议是建议是“任务书的雏形任务书的雏形”。具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人具有市场意识的设计师不大会去跟你争论别人“孩子孩子”将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的将来如何受欢迎的问题，但他会关注这个孩子的“气质气质”、“身高体重身高体重”以及孩子家长的以及孩子家长的“经济能力经济能力”然然后他在这个划定的圈子里去给孩子做后他在这个划定的圈子里去给孩子做“造型造型”，实现他，实现他对于基地、空间和建筑的理解和理想。对于基地、空间和建筑的理解和理想。所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太所以划定圈子是我们的事，圈子既不能太大，也不能太小，太大太小设计师都会不舒服小，太大太小设计师都会不舒服每个设计师都梦想每个设计师都梦想有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务有一份重点明确、内容具体、不会变来变去的设计任务书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和书。所以我们要最重要的是告诉他们这个项目的意向和指标，以及在这个基础上帮他支招。指标，以及在这个基础上帮他支招。设计师是设计师是“过专业人士过专业人士”，所以我们写建议，语言，所以我们写建议，语言不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪不怕不专业，就怕要求提得不专业；层次也很重要，哪些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确些是硬指标，哪些可以商量，哪些尽情发挥，尽量明确开发商开发商 设计师需要什么？设计师需要什么？设计师设计师2021/9/1831 1、物业发展建议用来作什么？、物业发展建议用来作什么？建议是我们的市场观点的在产品上的表达。建议是我们的市场观点的在产品上的表达。在在“房子房子”的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律的建筑属性和市场属性两者间建立联系，或者说将市场规律“转译转译”成建筑编码，成建筑编码，这个这个“落地落地”的工作，只能我们去做。的工作，只能我们去做。从这个角度，我们的建议与定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、从这个角度，我们的建议与定位是一脉相承的关系，它对定位要重申、要具象、要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务要演绎；独立存在的物业发展建议就失去了意义。建议是从定位转化成设计任务书的书的“中间形态中间形态”。开发商开发商 我们需要什么？我们需要什么？设计师设计师我们我们2021/9/1842 2、物业发展建议写些什么？、物业发展建议写些什么？物业发展建议三要素Actor 1Actor 1“意向”Actor 2Actor 2“指标”Actor 3Actor 3“点子”或“要点”描述出整个项目或其中某类产品的特性、特质或特征表达方式：1、直接给出同类可参考的案例2、通过一组案例的片断实现对某一概念的整合3、通过对一组相关行为、场景或道具的集中引用，引发对于某一概念准确的联想通常包含两方面的指标：一是项目的技术经济指标。基于项目的技术实现性和经济目标，确定了开发的强度；基于项目的定位，确定了物业结构：产品构成与比例表达方式：测算图表一是市场参照指标。基于案例总结，对一些产品特征定量化。譬如“面积必须大于XXX，才叫”，“当前市场至少做到了XX”这些是我们需要告诉给开发商和设计师的表达方式：案例与图表“要点”是案例归纳而出的，是实现某一物业目标的必选动作“点子”是具有创造性的，不一定是唯一解，但能对解决问题有启发作用譬如：做一个夸张、个性化的会所也许是提升某一类项目价值的“要点”；把它做成一个架空会所或水上会所就会成为一个”点子”2021/9/1853 3、怎么才是有价值的物业发展建议？、怎么才是有价值的物业发展建议？Actor 1Actor 1“意向”Actor 2Actor 2“指标”Actor 3Actor 3“点子”或“要点”“意向”表达得准确、精彩、动人相应的，我们对于建议中任何一个方面的要素进行挖掘，都有可能提升一份报告的价值感“技经指标”给得合理、实现性强“市场指标”案例丰富、总结精当“点子”提得有新意、有操作性“要点”总结得清晰、指导性强准准实实靓靓狠狠2021/9/186本报告是严格保密的。下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院下沉式庭院 室外空间水印长滩水印长滩2N2N户型户型纳帕溪谷SA户型16m2m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭平方米间，即可实现庭院效果；院效果； 设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系 增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵示例7本报告是严格保密的。玄关和吹拔玄关和吹拔玄关和吹拔玄关和吹拔u小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型 入口玄关9平米别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理示例8本报告是严格保密的。客厅挑空客厅挑空客厅挑空客厅挑空u小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35别墅特质空间的处理别墅特质空间的处理示例9本报告是严格保密的。地上面积在地上面积在200200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )首层首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室地下室家庭影院20 3090100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例10本报告是严格保密的。分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )二层主卧区1主卧室15205060主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115203040次卧室21015公用卫生间5地上面积在地上面积在200200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层示例11本报告是严格保密的。地上面积在地上面积在250250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )首层首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室地下室家庭影院20 3090100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10示例12本报告是严格保密的。分层分层分层分层功能空间功能空间功能空间功能空间面积面积面积面积( ( ( () ) ) )总面积总面积总面积总面积( ( ( () ) ) )二层主卧区1主卧室15205060主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115203040次卧室21015公用卫生间5地上面积在地上面积在250250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层示例13本报告是严格保密的。户型精致化的基本原则、核心理念与关户型精致化的基本原则、核心理念与关键动作键动作将居住合理性和舒适度综合考虑，在户型尺寸和布局上体现“精度精度”基本原则基本原则优化户型结构：优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局压缩无感知尺度：压缩无感知尺度：从居住者的感受角度出发，满足实用的需求，尽量缩减感知不到且功能性不强空间的尺度赠送实用面积：赠送实用面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣户型设计核心理念户型设计核心理念张弛适度的精准设计带来的合理节省张弛适度的精准设计带来的合理节省关键动作关键动作示例14本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议社区空间营造的物业开发要点建议1、对于少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等2、将各功能空间环绕布置，高效率使用交通面积3、适当增加进深，合理安排非居住空间优化户型结构优化户型结构压缩无感知尺度压缩无感知尺度赠送实用面积赠送实用面积示例15本报告是严格保密的。各功能空间压各功能空间压缩，减去大而缩，减去大而无价值面积：无价值面积：绿城桂花城绿城桂花城金地梅陇镇金地梅陇镇同功能两房户型比较：同功能两房户型比较：金地梅陇镇金地梅陇镇77.0677.06平米平米 V.S. V.S. 绿城桂花城绿城桂花城114114平米平米p 客厅：25.617.6p 主卧：18.915.9p 次卧：11.99.7删减一个卫生间，优化空间结构删减一个卫生间，优化空间结构示例16本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇金地梅陇镇绿城桂花城绿城桂花城总面积（平米）总面积（平米）二居77.06送13.9二居114总开间（米）总开间（米）9.9-8.7总进深（米）总进深（米）8.4-12.3厅面积（平米）厅面积（平米）17.6-25.6厅开间（米）厅开间（米）3.9-4.5厅进深（米）厅进深（米）4.5-5.7主卧面积（平米）主卧面积（平米）12.43.518.9南向卧室开间（米）南向卧室开间（米）3.3+2.7-4.2主卫面积（平米）主卫面积（平米）-6.9次卧面积（平米）次卧面积（平米）9.7-11.9公卫面积（平米）公卫面积（平米）4.3-6.9入户花园（平米）入户花园（平米）-景观阳台（平米）景观阳台（平米）9.6-7.4实际面积（平米）实际面积（平米）89-示例17本报告是严格保密的。同功能三房户型比较：同功能三房户型比较：金地梅陇镇金地梅陇镇114.32114.32平米平米 V.S. V.S. 绿城桂花城绿城桂花城140140平米平米112233金地梅陇镇金地梅陇镇绿城桂花城绿城桂花城进深：开间进深：开间=1.4：1进深：开间进深：开间=0.8：1金地梅龙镇的户型金地梅龙镇的户型更有效的利用了建筑的进深更有效的利用了建筑的进深：1、各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；2、可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽3、家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间示例18本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇金地梅陇镇绿城桂花城绿城桂花城总面积（平米）总面积（平米）三居114.32送34.2三居140总开间（米）总开间（米）7.5-11.9总进深（米）总进深（米）10.5-10.8厅面积（平米）厅面积（平米）16.8-19.8厅开间（米）厅开间（米）4.0-4.4厅进深（米）厅进深（米）5.2-4.5主卧面积（平米）主卧面积（平米）113.719.9南向卧室开间（米）南向卧室开间（米）3.5-3.9+3.6主卫面积（平米）主卫面积（平米）3.81.76.3次卧面积（平米）次卧面积（平米）8.5+9.52.8+3.216.2+书房9.9公卫面积（平米）公卫面积（平米）2.31.66.1入户花园（平米）入户花园（平米）17.28.6-景观阳台（平米）景观阳台（平米）-12.69.2实际面积（平米）实际面积（平米）148.52-示例19本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议社区空间营造的物业开发要点建议1、适度减小客厅和主卧的尺寸，并结合赠送面积，保持合理且舒适的实用面积2、适度减小卫生间及厨房的尺寸优化户型结构优化户型结构压缩无感知尺度压缩无感知尺度赠送实用面积赠送实用面积示例20本报告是严格保密的。同面积房型比较：同面积房型比较：金地梅陇镇金地梅陇镇114.32114.32平米三房平米三房 V.S. V.S. 绿城桂花城绿城桂花城114114平米两平米两房房绿城桂花城绿城桂花城金地梅陇镇金地梅陇镇压缩了空间，压缩了空间，但赠送了面积，但赠送了面积，并未减损使用并未减损使用价值价值压缩出了一个压缩出了一个功能区，可设功能区，可设置为儿童房、置为儿童房、书房等书房等多出一个多出一个居住空间居住空间示例21本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇三房金地梅陇镇三房绿城桂花城两房绿城桂花城两房总面积（平米）总面积（平米）114.32送34.2114总开间（米）总开间（米）7.5-8.7总进深（米）总进深（米）10.5-12.3厅面积（平米）厅面积（平米）16.8-25.6厅开间（米）厅开间（米）4.0-4.5厅进深（米）厅进深（米）5.2-5.7主卧面积（平米）主卧面积（平米）113.718.9南向卧室开间（米）南向卧室开间（米）3.5-4.2主卫面积（平米）主卫面积（平米）3.81.76.9次卧面积（平米）次卧面积（平米）8.5+9.52.8+3.211.9公卫面积（平米）公卫面积（平米）2.31.66.9入户花园（平米）入户花园（平米）17.28.6-景观阳台（平米）景观阳台（平米）-12.67.4实际面积（平米）实际面积（平米）148.52-示例22本报告是严格保密的。社区空间营造的物业开发要点建议社区空间营造的物业开发要点建议1、赠送空中庭院空中庭院，计算一般面积，优化户型内部采光，并引入室内景观2、赠送凸窗或倒凸窗凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密结合，形成真正能使用的空间3、通过奇偶数楼层相错，赠送露台露台，扩大与室外环境的交流空间4、引入入户花园入户花园，改善户内环境5、赠送多余的结构面积结构面积，体现实惠优化户型结构优化户型结构压缩无感知尺度压缩无感知尺度赠送实用面积赠送实用面积示例23本报告是严格保密的。同面积房型比较：同面积房型比较：金地梅陇镇金地梅陇镇139.38139.38平米四房平米四房 V.S. V.S. 绿城桂花城绿城桂花城140140平米三平米三房房飘飘 窗窗飘飘 窗窗露台露台绿城桂花城绿城桂花城金地梅陇镇金地梅陇镇飘飘 窗窗超超大大空空中中庭庭院院飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实飘窗、露台、空中庭院等多种赠送，实际面积增加近际面积增加近4040平米平米阳台阳台阳台阳台阳台阳台示例24本报告是严格保密的。案例户型与长沙市场主流户型比较案例户型与长沙市场主流户型比较金地梅陇镇四房金地梅陇镇四房绿城桂花城三房绿城桂花城三房总面积（平米）总面积（平米）139.38送送38.938.9140总开间（米）总开间（米）11.6-11.9总进深（米）总进深（米）12.6-10.8厅面积（平米）厅面积（平米）19.7-19.8厅开间（米）厅开间（米）4.8-4.4厅进深（米）厅进深（米）4.1-4.5主卧面积（平米）主卧面积（平米）15.64.319.9南向卧室开间（米）南向卧室开间（米）4.1-3.9+3.6主卫面积（平米）主卫面积（平米）4.81.86.3次卧面积（平米）次卧面积（平米）12.3+11+书房93.4+3+3.416.2+书房9.9公卫面积（平米）公卫面积（平米）5.41.96.1入户花园（平米）入户花园（平米）空中阳台178.5-景观阳台（平米）景观阳台（平米）-10.19.2实际面积（平米）实际面积（平米）178.28178.28-示例25整体规划设计建议要点整体规划设计建议要点2 2、融合：弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节、融合：弱化公园与社区的边界区隔，在植栽、设施、道路的细节处理上手法统一，形成空间的自然过渡处理上手法统一，形成空间的自然过渡3 3、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为、设置社区开放空间系统，将公园景观延伸到社区内部，并以此为骨架组织社区各级景观骨架组织社区各级景观核心理念：核心理念： 体现体现社区与公园的互动社区与公园的互动，对公园的生态资源，对公园的生态资源开放、融合与延开放、融合与延伸伸1 1、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动、开放：公园不设封闭边界，游线与社区路网留有对接口，保证动线与视线的畅通线与视线的畅通关键措施关键措施示例2021/9/1826CPD 活力中环活力中环合合“二二”为为“一一”，辐射全盘，辐射全盘“活力中环活力中环”整合与放大中央公园资源整合与放大中央公园资源1、形成社区主要的开放空间系统，并与公园资源整合为一体，真正实现CPD花园社区理想。2、通过环状开放空间，大社区内的各个组团联系更为紧密，住户都可以自由而便捷享受到中央公园的资源。城市的、活力的、多元的城市的、活力的、多元的组团的、内向的、景观的组团的、内向的、景观的入口意象入口意象道路意象道路意象景观意象景观意象示例2021/9/1827“活力中环活力中环”串联社区亮点，串联社区亮点，形成价值核心区形成价值核心区“活力中环”以内形成本项目资源价值最高的区域，拟布局联排TH为主力产品的低密度组团，最大限度兑现价值空间。I 级级I 级级II 级级II 级级泉岛会所泉岛会所中央设施区中央设施区酒店广场酒店广场CPD 活力中环活力中环形成核心价值区形成核心价值区大型园林大型园林示例2021/9/1828晴滟园晴滟园蓉浦园蓉浦园澹泊园澹泊园沧浪园沧浪园香泮园香泮园清漪园清漪园休闲休闲沁芳园沁芳园CPDCPD广场广场景观景观商业商业游憩游憩“活力中环活力中环”强化开放性开放性与参与感参与感；景景观观之中复合多种功能功能；依据整体规划和开发推进，将开放空间划分为若干主题园，自成一体又相互联系，各组团的住户都可以便捷的通过活力中环享受到公园般的居住品质。在景观中结合适量社区商业、精品商业和一些配套设施，加强交往和休闲价值。CPD 活力中环活力中环社区的社区的“花园起居厅花园起居厅”示例2021/9/18294 4、按照什么逻辑写物业发展建议？、按照什么逻辑写物业发展建议？从“建筑”角度切入项目，有着自身的系统结构整体规划住宅设计外部形象：立面内部空间：户型景观设计园林、绿地、广场、道路、设施其他建筑单体设计商业、会所、幼儿园产品布局、空间组织、道路组织、景观组织我们通常按六个子系统归纳对于项目物业的建议整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施DIS系统2021/9/18304 4、按照什么逻辑写物业发展建议？、按照什么逻辑写物业发展建议？但同时我们经常发现我们的市场观点是遵循另一条不同的线索两者的交叉让物业建议的本质是一个网络整体规划产品形象户型设计园林景观配套设施DIS系统观点1观点观点要点A要点X要点C要点B要点H要点N要点Z要点W2021/9/18314 4、按照什么逻辑写物业发展建议？、按照什么逻辑写物业发展建议？按照什么顺序和方法去组织按照什么顺序和方法去组织PPTPPT并并不重要，重要的是思路要清晰不重要，重要的是思路要清晰物业发展建议不是设计任务书，要物业发展建议不是设计任务书，要体现对体现对“定位定位”的呼应、延伸和支的呼应、延伸和支持功能；在此基础上，找到一种尽持功能；在此基础上，找到一种尽可能清晰和简洁的表达逻辑就好可能清晰和简洁的表达逻辑就好 “定位”主导型结构 大连东特物业发展建议大连东特物业发展建议 “策略”主导型结构 淮南泉山湖物业发展建议淮南泉山湖物业发展建议 “体系”主导型结构 大连亿达棚户区物业发展建议大连亿达棚户区物业发展建议 长沙融科项目物业发展建议长沙融科项目物业发展建议 “问题”主导型结构 龙湖项目物业发展建议龙湖项目物业发展建议2021/9/1832本报告是严格保密的。知富源区后花园知富源区后花园项目整体定位大连品质中产大连品质中产 的的绝版人文山居绝版人文山居示例33绝版物业发展建议以项目定位为中心物业发展建议以项目定位为中心人文山居要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出要体现项目形象的高尚感和市场领先性，要有突出的形象标签或亮点的形象标签或亮点要呼应目标客户的知性背景，体现其对社区匀质度要呼应目标客户的知性背景，体现其对社区匀质度和人文内涵的倾向和人文内涵的倾向要将山地的资源价值用足，充分体现要将山地的资源价值用足，充分体现“居于山居于山”与众不同的产品特质与众不同的产品特质示例2021/9/1834项目物业发展重点和策略项目物业发展重点和策略立面造型立面造型1 1、借助山地形成、借助山地形成优美而独特的整体优美而独特的整体意象意象1 1、重点打造环境、重点打造环境中的景观重点，如中的景观重点，如入口、社区广场等入口、社区广场等形象标签形象标签人文元素人文元素山居特色山居特色户型设计户型设计社区环境社区环境配套设施配套设施1 1、有一些城市级、有一些城市级特色配套，可以规特色配套，可以规模不大，但要能代模不大，但要能代表项目形象表项目形象2 2、立面符合品质、立面符合品质中产知富人群的审中产知富人群的审美需求，简洁、大美需求，简洁、大气、不炫富、有设气、不炫富、有设计感计感3 3、体现自由、轻、体现自由、轻盈、通透、与自然盈、通透、与自然良好沟通的立面意良好沟通的立面意象象1 1、少量高端产品、少量高端产品提供最佳资源和极提供最佳资源和极致化设计，突出收致化设计，突出收藏价值藏价值2 2、社区环境中出、社区环境中出现一些人文符号，现一些人文符号，如设计独特而有品如设计独特而有品位的雕塑、小品等，位的雕塑、小品等，重视细节品质重视细节品质2 2、各类各档的产、各类各档的产品都应在开发指标品都应在开发指标的基础上做出一些的基础上做出一些特色亮点，具体方特色亮点，具体方法就是法就是“情景化情景化”3 3、除重点区域外，、除重点区域外，社区环境体现自然社区环境体现自然野趣的主题野趣的主题示例2021/9/1835本报告是严格保密的。城市聚焦城市聚焦 山南发韧山南发韧 CPD示范示范新城市榜样新城市榜样 公园里的公园里的家家the focus of Huainan City， the start of Shannan New Zone, the demonstration of the Central Park District Living in the park , a new vogue life 示例36CPDCPD社区物业发展方向社区物业发展方向CPD社区社区公园的公园的生态价值生态价值景观价值景观价值对对生态生态自然意象的自然意象的强化强化对公园自然地貌特征保留对公园自然地貌特征保留社区景观对自然主题的体现社区景观对自然主题的体现增加环境中增加环境中“绿绿”的绝对值或感受的绝对值或感受值值生态节能环保体系的应用生态节能环保体系的应用社区社区“景观化景观化”住宅住宅“情景化情景化”对公园景观的借势和延伸对公园景观的借势和延伸建筑产品融入社区景观建筑产品融入社区景观创新的情趣空间的引入创新的情趣空间的引入尽量大的扩展景观面尽量大的扩展景观面对对健康健康概念的延伸概念的延伸运动设施和漫步道路系统运动设施和漫步道路系统能够让城市生活更加健康与舒适能够享受城市稀缺的绿地、山林与水面，在公园中生活示例2021/9/1837中央的中央的城市活力城市活力高尚价值高尚价值多元丰富的多元丰富的社区形象社区形象便利的便利的生活条件生活条件开放的开放的空间意象空间意象身份感身份感认同认同生活舒适度生活舒适度显著提升显著提升体现体现活力的活力的社区氛围社区氛围 多种物业组合多种物业组合社区配套的齐备与高档次，如贵族学社区配套的齐备与高档次，如贵族学校校边界处理解决开放与私密问题边界处理解决开放与私密问题鼓励参与互动的景观园林设计鼓励参与互动的景观园林设计便利地享受城市级商业或设施便利地享受城市级商业或设施 大型开放空间系统的引入大型开放空间系统的引入交往、休闲设施的增加交往、休闲设施的增加改良或创新产品设计改良或创新产品设计生活方式生活方式的引导示范的引导示范特色配套：大型会所、风情商业街特色配套：大型会所、风情商业街高品质外立面设计、高尚会所、尺高品质外立面设计、高尚会所、尺度放大资源倾斜的主题园林、私家度放大资源倾斜的主题园林、私家景观路景观路CPDCPD社区物业发展方向（续）社区物业发展方向（续）CPD社区社区社区环境中城市元素的使用社区环境中城市元素的使用能够体现城市生活的开放、便利与多元能够体现城市精英的身份感以及对生活品质的追求示例2021/9/1838启动区开发三大策略启动区开发三大策略极致化的放大和突出公园资源优势极致化的放大和突出公园资源优势产品品质明显提升产品品质明显提升大盘开发实力和前景的充分展示大盘开发实力和前景的充分展示ABC示例2021/9/1839启动区物业发展启动区物业发展KPIKPI体系体系整体规划整体规划户型设计户型设计景观设计景观设计社区配套社区配套DIS系统系统打造打造“活力中环活力中环”实惠型产品户型建议实惠型产品户型建议创新型产品户型建议创新型产品户型建议标杆型产品户型建议标杆型产品户型建议活力中环园林景观设计建议活力中环园林景观设计建议核心价值区园林景观设计建议核心价值区园林景观设计建议社区组团园林景观设计建议社区组团园林景观设计建议第一阶段：风情商业街开发建议第一阶段：风情商业街开发建议第二阶段：重点中学开发建议第二阶段：重点中学开发建议其他社区配套建议其他社区配套建议建立社区领域感建立社区领域感公园资源公园资源产品提升产品提升大盘形象大盘形象产品形象产品形象建筑风格的选择建筑风格的选择品质感提升品质感提升示例2021/9/1840 启动区物业发展建议总结启动区物业发展建议总结如何体现项目的公园资源优势？如何体现项目的公园资源优势？ 如何体现项目的产品领先优势？如何体现项目的产品领先优势？ 如何体现项目的大盘实力优势？如何体现项目的大盘实力优势？示例2021/9/18411 1、如何体现项目的公园资源优势？、如何体现项目的公园资源优势？规划方面：规划方面：通过一条活力中环将社区与公园连接在一起，通过一条活力中环将社区与公园连接在一起，公园也成为社区景观的一部分；公园也成为社区景观的一部分；景观方面：景观方面：社区绿化景观突出，无论从社区绿化景观突出，无论从“质质”和和“量量”两方面都超越市场，两方面都超越市场，社区就是公园；社区就是公园；产品形象方面：产品形象方面：建筑形象设计也要建筑形象设计也要“景观化景观化”，使，使建筑也成为公园景观的一部分；建筑也成为公园景观的一部分；户型方面：户型方面：户型加入情景元素，户型加入情景元素， 创新的户型设计，使创新的户型设计，使家成为观看风景的好地方；家成为观看风景的好地方；2 2、如何体现项目的产品领先优势？、如何体现项目的产品领先优势？产品形象方面：产品形象方面：根据淮南客户及市场情况，产品形象要重点表现品质的提升根据淮南客户及市场情况，产品形象要重点表现品质的提升；户型方面：户型方面：通过标杆产品和创新型产品的打造，超越市场水平，提升项目竞争力通过标杆产品和创新型产品的打造，超越市场水平，提升项目竞争力；3 3、如何体现项目的大盘实力优势？、如何体现项目的大盘实力优势？项目配套方面：项目配套方面：通过通过风情商业街、高档会所售楼处及重点中学风情商业街、高档会所售楼处及重点中学建设，做到启动区先行展示，建设，做到启动区先行展示，迎合市场需求，提升项目档次；迎合市场需求，提升项目档次；DISDIS系统：系统：社区社区DISDIS系统的设计，界定社区的领域感，展现大盘气势系统的设计，界定社区的领域感，展现大盘气势；示例2021/9/1842本报告是严格保密的。项目定位项目定位亿达国际青年社区亿达国际青年社区 活力活力活力活力 沟通沟通沟通沟通 精品精品精品精品 建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系建立国际青年社区标准体系 （International Youth Community International Youth Community System)System)亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立亿达作为大连本地开发商中的领袖角色，在客户心目中已经建立起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发起坚定的品牌形象。虽然棚户区只是亿达在软件园住宅地产开发中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的中的一个小规模项目，但仍然背负着巩固和提升亿达企业品牌的责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，责任。国际青年社区的形象不但符合目标客户的深层情感需求，也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。也契合了亿达的品牌形象。示例43本报告是严格保密的。国际青年社区国际青年社区KPIKPI体系体系居住空间居住空间不论居室面积大小，厅、卧、厨、卫等功能配套齐功能配套齐全，且布局完善，充分保全，且布局完善，充分保障起居、私密部分障起居、私密部分。 社区社区DIS系统系统建筑外立面、社区形象、园林意向等社区DIS系统要处处体现社区主题标志，体现社区主题标志，并传达年轻的概念。并传达年轻的概念。社区业主组织社区业主组织社区业主自发形成的业余爱好组织：篮球联盟、电影好友等，促进业主之间促进业主之间的交流的交流。社区配套社区配套给忙于工作的年轻业主生给忙于工作的年轻业主生活带来极大便利的社区配活带来极大便利的社区配套套：自助餐厅、自助洗衣房、24小时便利店等。社区物业服务社区物业服务钟点工服务、商务中心、保安保洁以务业助理的形象出现，充分便利年轻人充分便利年轻人的生活的生活。前提条件前提条件地段地段地段地段：项目位于城市或区域的核心地段，有一定城市感。硬件设施硬件设施公共空间公共空间社区内部设置足够的公共活动空间，方便业主活动方便业主活动和交流和交流。软件配套软件配套KPI可为因素可为因素示例44本报告是严格保密的。产品视角的客户需求解读产品视角的客户需求解读在渴望拥有独立生活空间的在渴望拥有独立生活空间的同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归同时，潜意识里寻找校园文化与精神的回归功能需求：品质与实用、紧迫功能需求：品质与实用、紧迫情感需求：骨子里的校园情节情感需求：骨子里的校园情节客户描述客户描述p婚房，首次置业；p结束群居和租住生活，拥有自己的“家”；p积蓄不多，房子不大但要实用；p经常加班，生活要便利；p离不开网络的生活方式；p对时尚和潮流敏感，追求品质，要实惠；p飘了几年，对“家”的渴望日益强烈；p最快乐的时光都在大学里度过、最铁的朋友是在大学里结交；p紧张的工作之余需要放松心情；p为运动而疯狂；产品启示产品启示p户型以二居为主；p户型基本功能完善，面积尽量紧凑；p有针对的生活配套；p居住氛围的营造；p产品体现一定的品质感和实惠感；p纯粹的年轻社区；p生活感；p交流与共享；p运动；软件园准婚白领的专属活力地盘软件园准婚白领的专属活力地盘示例45本报告是严格保密的。3、社区、社区DIS系统系统打造大连首个国际青年社区打造大连首个国际青年社区4、社区配套、社区配套2、公共空间、公共空间1、居住空间、居住空间6、社区物业服务、社区物业服务5、社区业主组织、社区业主组织示例46本报告是严格保密的。市场定位市场定位融科新城市精品主义社区融科新城市精品主义社区 风尚风尚风尚风尚 张弛有度张弛有度张弛有度张弛有度 精精精精品品品品 建立新城市精品主义社区标准体系建立新城市精品主义社区标准体系建立新城市精品主义社区标准体系建立新城市精品主义社区标准体系 示例47本报告是严格保密的。“精品主义社区精品主义社区”客户价值体系客户价值体系精品社区精品社区精精 彩彩 的的精精 致致 的的客户价值感知客户价值感知有有 面面 子子得得 实实 惠惠舍舍 繁繁 缛缛示例48本报告是严格保密的。品牌物管公司、星级服务及会所、高档完善配套设施“精品主义社区精品主义社区”物业物业KPIKPI体系体系整体规划精精品品社社区区精精 彩彩 的的精精 致致 的的有有 面面 子子得得 实实 惠惠舍舍 繁繁 缛缛建筑形象户型设计园林景观物业配套户型设计园林景观物业配套先进的、特色主题规划理念设计感强、形式丰富的园林景观紧凑实用、功能完整、居住舒适、个性化突出、多种赠送删减不实用功能空间非关键角落以设计感强的人工景观为主，少做需养护自然景观以客户日常行为习惯匹配物业服务及配套设施社区形象标志有气势、城市感强、身份标签社区的“形象眼”，聚焦视线全新全新生活体验生活体验富有冲击力富有冲击力的视觉形象的视觉形象控制有度的控制有度的总价总价示例49本报告是严格保密的。物业发展建议体系物业发展建议体系本项目物业本项目物业 发展建议发展建议户型设计园林景观建筑形象物业配套整体规划精品社区精品社区 物业价值体系物业价值体系p全新的生活体验全新的生活体验p富有冲击力的视富有冲击力的视觉形象觉形象p控制有度的总价控制有度的总价p 立体的生活空间立体的生活空间p 百分百园林景观百分百园林景观p 强烈的项目符号强烈的项目符号p 紧凑实用户型紧凑实用户型p 多种增值亮点多种增值亮点物业发力点物业发力点示例50本报告是严格保密的。立体化的生活体验立体化的生活体验 + + 100%100%的园林享受的园林享受 + + 一击倾城的炫目会所一击倾城的炫目会所 = = ？新城市精品主义社区 的 “精彩精彩” ” 一面外外 拥有城市的高度与广度拥有城市的高度与广度示例51本报告是严格保密的。内内 品味生活的细节与质感品味生活的细节与质感新城市精品主义社区 的 “精致精致” ” 一面更集约的空间布局更集约的空间布局 + + 更精炼的空间尺寸更精炼的空间尺寸 + + 更实用的附送面积更实用的附送面积 = = ？示例525 5、怎么写好物业发展建议？、怎么写好物业发展建议？培养对产品的敏感度注意对素材的积累多样化的表达方式 关注好盘、靓盘，关注客户与产品的对位关系关注好盘、靓盘，关注客户与产品的对位关系 多亲身体验多亲身体验 多分析户型多分析户型建议更多的时候是建议更多的时候是“看图说话看图说话”。“图到用图到用时方恨少时方恨少”，所以平时对于那些，所以平时对于那些“意向意向”明确、明确、生动的图片要多注意搜集整理生动的图片要多注意搜集整理有时候我们也需要在一定程度上扮演有时候我们也需要在一定程度上扮演“设计者设计者”的角色，为了表达我们的想法，需要更多的表现的角色，为了表达我们的想法，需要更多的表现手段参与进来手段参与进来2021/9/1853本报告是严格保密的。立体化的社区空间立体化的社区空间漂浮在公园之上漂浮在公园之上的社区、花园中的家的社区、花园中的家规划示意图规划示意图空中廊道和架空层示意图空中廊道和架空层示意图u 北区采用点塔的簇团式布局，16栋26层点塔，底层架空5.4M，用足80米限高，实现建面约25万平米u 南区以18层弧板形成整体感的社区形象，实现建面约5.6万平米u 以架空会所为南北区联系枢纽，在功能上和空间上实现两区的整合u 北区建筑架空5.4米，将阳光和绿化引入架空层，南区围合出大片集中绿地，南北区空间、园林一气呵成，整体社区实现超高的绿化率u 社区对城市开放，为城市贡献了公园，从城市引入了活力示例54本报告是严格保密的。位置位置视觉走廊的焦点，社区景观的视觉走廊的焦点，社区景观的点睛之笔点睛之笔ABA视点：自长沙大道入口处远眺会所u会所不单是作为业主休闲娱乐的功能场所，它也是将南北两区联系在一起的桥梁u 湖水映衬下，会所的标志感更加突出天津阳光天津阳光100社区会所社区会所B视点：自白沙湾路新雨路交口看到的街景示意示例55本报告是严格保密的。再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品再造园区地形，形成自南相北的坡地地形，产品空间梯度与面积梯度同时得以解决空间梯度与面积梯度同时得以解决同同庆庆街街二二龙龙闸闸路路豪宅别墅豪宅别墅B B豪宅别墅豪宅别墅A A顶级豪宅顶级豪宅坡地别墅示意图坡地别墅示意图“人车分流系统人车分流系统”北北南南示例56本报告是严格保密的。人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组人车分流系统解决由占地面积有限带来的交通组织问题，同时也成为园区内的景观亮点织问题，同时也成为园区内的景观亮点u慧谷根园的人车分流：人行系统由胡同、风景桥、组团绿地组成。人行系统高出车行道1.2米，总长约2000米，8座掩映在绿树红墙和原生柳林带中的小桥构成了“车行林荫道、人走风景桥”的园林景观，颇具江南水乡风味。u在在顶顶级级豪豪宅宅与与豪豪宅宅别别墅墅A A之之间间采采用用人人车车分分流流系系统统，地地下下一一层层8 8米米宽宽道道路路为为车车行行路路，地地面面水水平平标标高高的的人人行行路路可可进进行行创创新新设设计计，采采用用回回廊廊式式设设计计营造曲径通幽之感营造曲径通幽之感示例57本报告是严格保密的。整体规划意向整体规划意向1、北区人行入口2、社区商业3、物业 / 会所4、北区车行入口5、景观漫步道6、北区车行入口7、北区人行入口8、过街人行天桥9、南区入口（人、车行）10、社区会所11、幼儿园1111024.5987654.54.54.54.54.54.54.54.54.54.5282828282134示例58本报告是严格保密的。整体规划分析整体规划分析功能布局功能布局1 1、高层区、高层区 地块南北边界以板式高层界定。28层的高板沿雨花大道形成连续而丰富多变的整体造型连续而丰富多变的整体造型，可以用“挖洞”的方式，形成社区大门的意向社区大门的意向 中部三栋塔式高层最小程度的减少了对社区开放空间的挤占；秀丽挺拔的外形与大面积的开放绿地形成鲜明对比，增添了社区内部疏阔、大气的空间感觉2 2、情花区、情花区 花园洋房布置在地块西侧，可以两三编组，形成邻里氛围浓厚的组团空间 采用南、北入口两种户型设计，保证一层住户同时拥有入户花园和私家花园入户花园和私家花园，提升物业价值3 3、THTH区区 位于社区中部，沿开放空间的景观带错落布置，具有最最佳的资源条件佳的资源条件4 4、开放空间、开放空间 位于高层区与TH区之间，形成由南至北贯穿、延续的景观带，同时在南北两端各形成一个较成规模的集中园林花园洋房花园洋房花园洋房花园洋房TH高层高层示例59本报告是严格保密的。整体规划分析整体规划分析交通体系交通体系社区形成明确的人车分流的交通体系社区形成明确的人车分流的交通体系1 1、机动车道、机动车道 采用外环式外环式道路，最大程度减少机动车对社区内部空间的干扰，同时保证了社区集中园林景观的连续性与整体感 TH区采用尽端式尽端式道路，强化了低密度社区的私密性特征 东西两个机动车入口既保证了高层物业与低层物业的通行便利，也减少了各自人流车流的相互干扰2 2、步行道、步行道 以一条半圆形半圆形的景观漫步道景观漫步道作为社区步行道路系统的主轴，并采用跨街天桥的方式贯穿南北地块，不仅强化了社区的整体性整体性，本身也在整体规划中形成极强的构图形式感构图形式感 半圆形景观漫步道不仅对社区的主要功能设施起到串联串联作用作用；同时沿社区景观带展开的道路，移步换景移步换景，美不胜收，也成为社区内具有休闲、交往、健身养生等复合功能的重要空间元素 步行道路系统自成体系，有效的避免了与车行道路的过多交叉示例60本报告是严格保密的。整体规划分析整体规划分析空间意向空间意向1 1BA B点视角自漫步道看社区开放空间 挺拔的塔式高层与开阔的园林景观相得益彰 A点视角自高层区入口看社区开放空间 板式高层的围合效果与社区大门的意向示例61本报告是严格保密的。整体规划分析整体规划分析空间意向空间意向2 2 环境静谧的花园洋房组团 部分TH住户可以获得极佳的景观资源 滨水会所提供了社区空间中的又一兴奋点示例62本报告是严格保密的。整体规划分析整体规划分析空间意向空间意向3 3 高层住宅之间的开阔绿地可以形成丰富的植被层次 社区景观漫步道通过植栽、铺装、设施、小品等元素，形成多变的空间主题和浓郁的休闲氛围 沿水堤岸可以设置亲水设施如栈道、小桥、码头等示例63