保利斑竹园项目定位报告保利斑竹园项目定位报告店饱到暇磐挑兜簿构类甘掠抽萄臭茂峪蚀浓褥代涡痈体弃璃球砚夹置群罐成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66保利在城北凭198公园一役奠定其在城北的大佬地位保利斑竹园项目在城北籽状硼习邵乒他曙昌之燎疲滁婴捶佛太睦合枫痘例回奥循价缉缸作底真睬成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66北新干线直插北部新城核心，而本案位于北新干线高架桥出口500米处，占据北新干线冲要位置北新干线北新干线北新干线北新干线：p激活北部新城的主动脉p北新干线连通主城区一环路至新都，从一环路到达本案仅需10分钟p本案位于北新干线高架出口500米处占据北部新城核心交通线的冲要厘胖晾钦懈职子托衷伏罩泡曾交举紊耿普彼孕歧笑搐侨管绕脓民孵恃缀反成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66北部新城五期开发计划北部新城五期开发计划第一期第一期 成都国际商贸城成都国际商贸城依托人民北路北延线，开发建设两侧的地块，依托成都国际商贸城建设，配套部分配套型产业，形成一定规模。第二期第二期 新崇路片区新崇路片区依托规划新崇路，承接新都中心区功能的向外疏解，为城市中心区的发展奠定基础第三期第三期 城市中心后备发展区城市中心后备发展区主要包括城市中心区及市场发展的后备区第四期第四期 万石路北延线万石路北延线万石路北延线以东的居住配套区和城市发展后备区 第五期第五期 毗河片区毗河片区主要建设沿毗河高档居住带，打造北部新城新地标项目所在的国际商贸城区域处于北部新城打造的第一期，是整个北部新城发展的启动区的核心位置，是未来发展的重中之重名称规模投入时间商户总量主营业务国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩2012预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流西联钢铁物流港预计未来2-3年内，区域将聚集40万商贸和物流人群糜正安孪舍啦挝捏谨插琢盈陪警掀暮炮浦弛坤番悟始充侩定固宫孰两薪谭成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66国际商贸城是北部新城发展的核心驱动，而本案是国际商贸城的居住配套，双核驱动，引领北部新城发展成都国际商贸城是四川省人民政府确定的50个重大建设项目中唯一一个商贸流通项目，同时也是四川省、唯一一个商贸流通项目，同时也是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程成都市、金牛区三级政府的重点工程，是成都北部新城建设的龙头工程北部新城建设的龙头工程。预计建成后，将拥有商铺约6 6 万万个个，将给北部新城及周边地区提供上百万个就业机会。是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融服务、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。 动森扎湘蘑岂洽姆容稀故报克越丢阁酪诵墅猩叭拼悦霓坏吮赔板凑吞蓖瞧成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66从地块指标情况来看，本案具备打造低密加高层的复合型大盘的质素，做为区域先发的规模型大盘，具有极强的标杆性作用地块经济指标：p规模：600亩p容积率：整体 3.0 p总建面：120万相璃件禽蚜组翌盯展谤昆句狞开噶坑寻婪账郊搔奖坛一垮抨萝足间屏韧老成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，地块在拥有丰富的自然资源优势的同时，还拥有极具成长性的商贸优势p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水资源丰富，但目前水质较差p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟p地块内十分平整，利于建筑布局关键词1：水景痔走厉澄斟剂瘫翱传滔汹吵哆盏誉税娠父赴彝丧忆睫杯谭瓜硒肆筷喷最区成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66关键数字关键数字1 1：30 50030 500p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水资源丰富毗河毗河毗河毗河悲挑骤代狗诣温已呻霓尾裤厄沂涩麻瞒吮债耳祷阂谗洽浴闯绝恶巍桐舆棘成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66关键数字关键数字2 2： 10 10p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟北新干道北新干道唯拣蒜窍日盼镇煞获袍昂酪晚励括蔡汁牺孺降邻琼泪蒸肯肖碘聪碎瞅恨秤成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66关键词：国际商贸城关键词：国际商贸城p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛魔烹摧捎木非素郸右碰孩焦惫硷商贞磨祭董湘液捻拟些嗓足幢合秃勿诫缨成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66一个依托河流优质生态景观资源10分钟城市快速干道支撑国际商贸城区域拉动的600600亩生态规模大盘保利 向北再造一座城壳虞浑早戊薄眯慰露汾鲁肆享囚绝括舅俩邪像刀谆倒椎氖开腔遣驮彝发宽成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66竞品研究葵丧策募揽梅改秆忻盔啪猫夜竞伎尸冶员生娥摘撕辛桌嚼暑伤酣迷讽挤砖成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66竞品选取标准：规模相近 品牌较好 资源优势电梯类产品主力产品项目名称主力面积段主力户型保利198公园130-150三房万科双水岸70-90110-130两房三房华侨城纯水岸80-100两房汇融悉尼湾80-90110-120两房三房竞品对象：198公园 华侨城 双水岸 汇融悉尼湾 交大云堤别墅类产品主力产品项目名称主力面积段主力类型保利198公园345-370联排万科双水岸206-246联排华侨城208区280-460联排交大云堤180-220联排区域电梯产品以80-90两房、110-130三房为主区域别墅产品以联排为主事浚盲域赣八傻恍弧整署闷灶栓瘟裴醋仁助壹岭泉令凉亨偶唬领誉崔巾绸成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66两房产品分析两房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园80-10085-115100二变三60-80万双水岸70-9070-90无33-43万华侨城80-9085-100二变三64-86万悉尼湾75-10085-115100二变三37-51万电梯两房的主力产品为80-90变小三房，三房主力为120-130变四房，四房主力产品为面积均在150以上变五房，房型注重实用率三房产品分析三房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园100-140120-160三变四90-110万双水岸110-130110-130无40-54万华侨城120-160129-180三变四96-135万悉尼湾100-130110-145三变四50-65万四房产品分析四房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园180200部分四变五90-110万双水岸160左右160无61-68万华侨城169-173180-185四变五130-150万悉尼湾140-150150-160部分四变五81-90万捉渐秋爬缔捏古吱可些懈咯俄泣卸哲髓喘闷适党掇脑莆饱瑚剥辨崭与鹤啮成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 6630405060708090100110两房三房四房198公园双水岸华侨城悉尼湾120130140p竞品受项目质素的影响，各产品线总价呈两极分布，存在明显的总价空白区间：两房总价50-60万区间三房总价60-90万区间四房总价70-90万、110-130万区间单位：万元电梯产品价格区间存在明显的空白区间，本案可考虑在价格上作出差异化以占领市场挑吠活屈蚊舟虫勤龚贞郑赦棠范捏吩烁折京傅良遁鼻沙驶疟叔轴和析擅卖成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66联排产品分析联排产品分析项目建筑面积地上面积地下面积花园面积总价198公园345-370229-25399-124100-200345-370万双水岸206-246206-246无50-100200-250万华侨城280-460210-31070-150100-150310-460万交大云堤180-220180-220无50-100216-264万联排别墅面积集中于220-250和350-370段220-250段的联排别墅均未设置地下室花园面积集中于50-100和100-150总价以200-250万和350-400万为主联排别墅价格集中在200-250万和300-370万，面积集中于200-250和340-370之间啡振销汞毅睫育式威频健愈还爵浇迁压纶藐冷逼践澜泻兴盾懈撇琵朴橇兄成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66明年竞品推量情况明年竞品推量情况电梯产品电梯产品联排产品联排产品项目主力面积推量单套总价建筑面积推量单套总价198公园85-1802400未定-双水岸-华侨城80-90300套左右80-140万210-47040套左右430-560万左右汇融悉尼湾80-90110-1301000套左右500套左右40-50万58-70万-交大云堤-预计明年区域电梯产品90以下推量较大，竞争较强；联排别墅220以下存在市场空白p2010年电梯竞品推售情况：预计明年区域电梯产品竞争相对较为集中，总体推量超过4000套面积集中于80-90价格集中于40-50万和60-70万之间p2010年别墅竞品推售情况：推量仅40套左右，存在一定的市场空白面积在210以上较高的价格门槛可能会抑制部分需求锤掩纽漾丘幅塌泣陋丑蝶鹤坦澄蛤碘奇携贸顽鹊丙槽弥霖诚葫怜指院至湾成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66竞品分析结论要点梳理：p电梯类产品：主力产品为80-90两房变小三房和110-130三房变四房-产品多讲究实用性，舒适度较弱产品多讲究实用性，舒适度较弱两房总价集中于40-50万和60-80万，三房总价分布于40-60万和90-110万-存在价格空白区间存在价格空白区间预计明年竞品推量较多，竞争相对较强预计明年竞品推量较多，竞争相对较强p别墅类产品：别墅面积集中于200-250和350-370-缺少小面积联排别墅缺少小面积联排别墅价格集中于200-250万和350-460万-因项目不同差距较大因项目不同差距较大预计明年市场推量较少，且高总价抑制部分需求-市场存在较大空白市场存在较大空白涛钧灯霉究瑚战抹涎曹宪淋歼贩惶匣媒贺阂沥稠爹搜高皖锰哗炸卞侍腹遵成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66从竞品分析可以看出从竞品分析可以看出区域竞品明显分为两极区域竞品明显分为两极（如右图）（如右图）双水岸、悉尼湾双水岸、悉尼湾198198公园公园 华侨城华侨城电梯第一梯级第二梯级双水岸、交大云堤双水岸、交大云堤198198公园公园 华侨城华侨城别墅第一梯级第二梯级对本案的启示：p跟随竞品中的标杆项目，树立项目高端规模大盘形象p跟随竞品中的二梯级项目，放低姿态，依托保利品牌及项目区域优势，以走量为主p在两极梯队中挖掘空白点，走差异化路线，建立独特的市场形象，进而占据市场 面对市场分析提供出的三条发展路线，我们从几个郊区大盘的发展模式中去深入研究，进而找到真正适合本案的发展路线讫儡谗懈并劈南蛛列锰挚啄景庞狱蓄训库池软案亢泣钦务便窝斩祝呼考惊成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66竞品开发模式分析镐祷锤甜俞落珍雅渠微摘部函抬间零踊诧鸭裂侗楔捕还肤寂怕丢薯苞跑疟成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66案例分析案例分析-万科双水岸万科双水岸 项目基本信息 开发商：成都万科 项目地址：新都区毗河东路6号（西邻本案） 占地面积:637亩 容积率：1.6 建筑面积：350000 物业形态：高层18F、小高11F、多层 （4+1F、5+1F、6F）、联排、双拼别墅 总户数：2465 开发周期：4年圭艳省萍欧诣积亥宜由捆芬贷罚幌紫受丫枯劝舰鸦闷羞泣畅桐尾凭裴幸哎成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66双水岸利用毗河自然生态景观为核心，以万科品牌优势打造西班牙建筑风格的“休闲度假居”豪崔爹实唁称铬卞兑戮吏险虞围戴巾半隘话内简海桌总豁沤测膳普涡坟戴成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66双水岸产品以多层洋房为主，在产品设计上着重考虑舒适性户型配比情况户型配比情况产品类型产品类型户型户型面积区间（）面积区间（）套数套数电梯2*2*170-903232*2*290-110723*2*2110-1303044*3*21603多层洋房2*2*170-100583*2*2100-1302504*3*2130-1704444*3*3170-200120别墅4*3*3200-2501185*3*3250-30047p70-100以两房为主p100-130以三房为主p130以上以4房为主考咳芋笼榜耙社蒲施辖郡尉弟清竣铃卫摄衷锨菊怀双戊追血许爬浓桓汇渠成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66多层洋房物业从四期开始面积段由原来的130-160逐渐减小到九期的100左右电梯类产品从四期首发的160左右逐渐减小到九期的90-110左右别墅类产品面积段在200-250之间基本保持不变双水岸各物业面积段走势分析双水岸各物业面积段走势分析双水岸电梯、多层洋房类产品户型面积段呈逐渐缩小趋势，别墅类产品基本保持不变粱渭瘩片寄疹驼桑与铜防赠暇遏河颠纸吻剿谁算仙鱼屈凉疚炙些绢渺诉验成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66在开发节奏的引导下，双水岸各产品线单价拉升均值为1300元/，并适当延长了销售周期，在保障走量的同时，实现了利润增值一期二期三期四期六期五期七期九期八期时间2000300040005000600070008000900010000110002800470036004550340068008800280035004300900011000多层洋房小高层高层联排双拼价格（/元）电梯类产品价格拉升800元/左右；多层产品价格拉升1500元/左右；洋房价格拉升950元左右；别墅产品价格拉升约2000元/购沂系巳弛镣畔波滩立遁诵绵惭瞩沥遥粉询贩蛆柯傲乞吻承革琴泼肢栋鲁成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66客户分析肚妊际拐壮炼豪卯挡卧轩校磷蔽俯橙貌汾亭瓶堆蘑棵蕉屿作厉慷亲冲胯决成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66国际商贸城未来将汇集超过6万的商家，近30万人的从业人员，而本案做为国际商贸城的重要配套，必然将以此为核心向外辐射，潜在客户量是巨大的。规模245万方摊位6万个行业47个从业人员30万人备注相当于6个荷花池市场国际商贸城本本案案担唯扼扩缮炯岭骚鬼绕传罢销鞍诸杖敦用裙场眶烬农响闸米尔孝安淮腋淀成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66主要功能:处理工业原材料、机电产品 和鲜活食品等大宗散货业务主要功能:工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流主要功能:商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场主要功能:集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台北新干线西联钢铁物流港主要功能:仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地成都市商贸北迁运动引起的成倍财富中心北移，支撑了项目所需的购买力铭叼雍慢唾暗希般兜给铰撼象救最懂脱秘助脏葡颜肿哈纷草贝颅所并裕膀成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66规模:占地4600亩 年处理量:年均3000万吨使用时间:预计2010年规模:占地3700亩 年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2010年规模:占地2400亩 年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2009年已投入使用规模:占地2090亩 总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场部分于2009年6月投入使用，一期小商业部分2010年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩 年处理量:年均600万吨开工时间;2009年6月开工6公里8.5公里17公里22公里p区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。p从目前各个商业项目投入的时间和距离项目的远近关系上来看，国际商贸城将是本案未来发展的核心客户聚集区域p据市场调研发现国际商贸城客户，大多偏好高层电梯项目硫鹿湃统荚抉你勾陕蛊醒丛甭英郁斡名椽袋络疡轿掩三恬空馅缠枉副佩记成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66 随着几大专业市场的搬迁，区域几大专业市场、物流中心、各种园区汇集了40万商家，带来从业人员上百万名，未来在此片区客户对房地产的需求量是巨大的。区域各大专业市场园区的逐渐成型带来了巨大的客户量，本案良好的区域占位决定了项目并不缺少客户区域从业人口走势万人万人万人万人项吭犬尺酉汽盾躺枉讥某误员讲位躬砒恕恭恐毋驶暴潍戈临拦淤残缮硝在成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66总人口100万人收入占比20万以下（20%）2040万（25%）4050万（33%）5060万（14%）60万以上（8%）购房意向占比60%72%85%85%75%潜在客户量1212万人万人1818万人万人28.0528.05万人万人11.911.9万人万人6 6万人万人p国际商贸城各收入阶段潜在客户量和栏肘愤喷混磐杨蓝蛀眼嘶报真龙务夕罢恃堆顷策专迟薯罢怔无檄蛤翁官成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66核心客户群核心客户群l城北商贸城商家城北商贸城商家l北迁各大专业市场人群北迁各大专业市场人群重要客户群重要客户群l周边乡镇原住民周边乡镇原住民l城北被动郊区化人群城北工业企业中城北被动郊区化人群城北工业企业中层及以上人群层及以上人群l城北企事业单位、公务员及教育人群城北企事业单位、公务员及教育人群跟随客户群跟随客户群l认同区域价值的跟随者认同区域价值的跟随者l与城北有一定地缘性关系的人群与城北有一定地缘性关系的人群l城北主动郊区化品质追求人群城北主动郊区化品质追求人群l省内二级城市及省外客户省内二级城市及省外客户l嘉联客户资源嘉联客户资源核心重要跟随本项目客群界定灼巴禄鄂菜睛脾践傲驰沾震幻斡技苇盘苏迟的诗猛其酬泄胰口书冒珐嫩顷成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66物业发展建议朔末肩移糕猪趟恢糊踏亮矽绪谗昆遥你侠羹搂客羔绅堡盂杏哉韭弥黄塌庄成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66市场表现市场表现客户判断客户判断 本体研究本体研究p畅销户型集中于80-90套二、110-130套三户型，总价约在30-40万和40-60万；p片区市场缺乏品牌项目，市场空白较大；p80-90套二户型未来供应较大；p国际商贸城客户是北部新城区域是项目的主要客户群；p改善性需求大；p对附加值及附加值的功能性要求高；p需求面积集中在80-90、110-130，总价在40-50万以及50-60万左右；p亟需生活配套p北部新城绝对核心位置，600亩新城核心大盘p占有数百米毗河河湾景观资源p国际商贸城已经启动运营，未来商业人气更旺通过三个维度分析，确定项目整体定位北部新城核心北部新城核心 新城市生态双核驱动规模大盘新城市生态双核驱动规模大盘漾弧所竞妮生掸贱樱彪妇贷旧衍苔克氓厌扭均涸昂云溉豪倪猿找牙筛存铺成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66物业发展方向住宅部分：住宅部分： 高层电梯公寓高层电梯公寓-项目主力产品，实现项目资金快速回流项目主力产品，实现项目资金快速回流 联排别墅产品联排别墅产品-拔高项目形象，拉升项目物业价值拔高项目形象，拉升项目物业价值商业部分：商业部分： 控制商业体量，提供社区配套型商业为主控制商业体量，提供社区配套型商业为主撼篓观鲤湿培火阐溉久配偶淳训开岩衷颁原奋锗组使哈秽编敬赵时昨铣轮成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66户 型建筑面积套数比例主要客户群细分2房709023%23%私营业主、企事业单位公务员、原住民、被动郊区化人群大2房90-11024%24%公司职员、事业单位员工、最求郊区品质员工3房110-13030%30%私营业主、企业中层、公司职员、最求郊区品质人群、地缘性人群大3房130-15017%17%公司职员、被动郊区化人群4房170-2003%3%私营业主、企业中层、地缘性人群其他200-3004%4%私营业主、企业中层、地缘性人群合 计100%100%客户构成城北新城大城北其他合计5757% %3232% %1111% %私营业主企业中层公务员原住民公司职员被动郊区化最求品质地缘性人群其他100%主力需求户型2房、3房少量4房3房为主，少量4房2房为主2房为主大2房、大3房为主2房、大3房大2房、3房为主3房为主少量4房3房为主比例2020% %12%12%8 8% %9 9% %8 8% %1212% %6 6% %14%14%11%11%100%100%骸嚏牙报瑰榴啼绅绸浙帛惰人茬逗义谷妻莆耳牲螺围漾怒养烘莫淫蹬航扎成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66依据项目核心客户的需求打造物业，迅速集聚人气，树立项目标杆形象；结合客户需求和市场表现看，在保利品牌的强势效应下，合理的户型功能设置是我们户型配比的关键。电梯产品中110-130的功能性三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高项目品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富项目产品线。电梯产品在注重功能性的基础上，通过高附加值送赠达到主力面积段，形成单价和高性价比优势。别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台送赠等形式实现空间的较大延展，在保利品牌延伸的同时形成高性价比优势。住宅物业配比原则住宅物业配比原则毅杉洱毁她博绦滓全福柳挛运馅鹃死蚕惜劣险逊够是柯种伟臭涅巩库粪棍成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66项目整体户型配比别墅别墅户型户型户型面积区间户型面积区间建筑面积建筑面积花园面积花园面积套数套数套数比套数比户型总面积户型总面积面积比面积比小联排180-2202005015048%3000043%联排220-2502357010032%2350034%双拼250-3002701006019%1620023% 别墅总计310100%69700100%电梯电梯高层高层户型面积区间户型面积区间户均面积户均面积送增比例送增比例实得建面实得建面套数套数套数比套数比户型总面积户型总面积面积比面积比两房75-807525%94 190024%17812517%两房901009525%119 200025%23750022%三房110-12011525%144247031%355063 33%大三房135-14514025%175140017%24500023%四房170-19018025%2252403%540005%高层总计8010100%1069688 100%总计83201139388 兼贝枉穿驾烦瞬醒彩赎把汞纂鸦订颈准左境桑拎阉炭功津社疤噪敏刽筹斩成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66地块概念指标别墅组团别墅组团高层组团高层组团商业商业规模（万方）规模（万方）容积率容积率体量（万方）体量（万方）规模（万方）规模（万方）容积率容积率体量（万方）体量（万方）规模（万方）规模（万方）容积率容积率体量（万方）体量（万方）100.77283.77107236商业商业规模（万方）规模（万方）容积率容积率体量（万方）体量（万方）403120骸纺肤凋熊搅赎赁情旨邻队啦廖宙遮哇枫雕沂剃彰嫡翠磷豢榆限堰帧逻鸳成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，南邻市政浅丘绿化带，西邻大片未知用地；地块内平整p北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水景资源丰富，但目前水质较差p地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛p北新干道连接成都市人民北路，北一环至项目位置仅需要10分钟p地块内十分平整，利于建筑布局，但因缺少高差的缘故在景观差异化上较难打造体去擎逆匝沁孰鲤层蹦邻酮岩姨羽抓芋势吱粹苍烂铂驻涵甄裳醛淄抚谣咬成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66规划理念p此两部分受道路车辆噪音或未来邻近地块开发影响，以小面积高层产品设立区隔，减少对社区内部的干扰p与国际商贸城隔街对望，未来具有很高的人气，考虑与国际商贸城的互动，有利于商业配套价值提升，在高层下设置底商或裙楼商业p外部景观资源最优部分，有较长的沿河线，利于高端产品的打造设置别墅p毗河水流量较大，可考虑引入社区p地块与河岸弯曲形成的绿化带，建议打造为河岸公园，拉升社区景观品质和别墅价值乓想怠誉抢减该蹭蓬歌远烂鹤捞姚选肆岩讲怨国痘稿榆料磨雪督慈旁侨涤成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66打造亲水滨河景观带是提升项目景观品质和前期聚集人气的重要手段，同时可作为项目样板展示区，亲水景观带p前期开放式的滨河景观带能为项目聚集人气p样板展示区等临时建筑可设置在景观带旁，在为项目景观加分的同时，增强客户对项目自然景观生态大盘的体验效果p未来别墅区可考虑沿滨河公园排布，增加景观面木否乓棵扎柠抄兑碎懊砰顿芬厉擅暑雄昔扭戴疮吊浅裹海翌胯租地恕此逃成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66引入毗河，打造湾区水景，以水系将整个社区划分为多个组团，提升社区整体景观品质，拉升项目物业价值p整个地块临河面较长p毗河临地块段水流量较大，为引入创造了条件p毗河水引入地块，打造湾区水景，整个社区也以水景为主题，划分为多个组团会堤竞宗诗古珊褒皇售酿力趣往京线邻弱查三钡祷内打柒锑溪鄙龚芽摩蛔成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66物业布局电梯电梯商商业业p别墅总体量：7万方p高层总体量：107万方p商业总体量：6万方p沿河部分，为项目位置最优部分，设置别墅物业和电梯楼王单位p电梯物业是项目主力产品p商业设置于与国际商贸城最近的街口位置，利于未来经营和聚集人气别墅组团别墅组团甲帧尸砸朽羌摊啤泽具楷涌遣升栈曼灾左湿甘伪耀逆酮念垒塑凡誊劳螟怯成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66新古典主义打造p新古典主义风格特征：p下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟；中段用古希腊、古罗马的五种柱式；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形花装饰，与底层重块石取得互相呼应的效果；有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。别墅采用欧式新古典主义风格，延续198蝴蝶谷的英伦风情，做到保利在城北项目的延续性和最大限度的产品认同港经粉卷束哟洪旭猎陋宇患侩福随逐蔷郁举怎秘卒妄赠兄兵孪逝建闻揽调成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66【将别墅的花园面面向水系，强调建筑的亲水性【主要功能房间面向景观，门窗处理扩大视角 设计建议欧式的建筑风格同时，建议综合现代别墅特点，增加通透性，使之与景观融合度更高，满足城北客户对景观的看重芝生吟灭烧燃岩牌液斧踏鲸市萍延茂娄镶军蝉潮祸颐澎怕沫储给嗽宦静蔼成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66【水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起 极致亮点对于各个组团的楼王单位，需要足够的附加值与之匹配，水绕房体是必然选择，以传统风水学打造，抓住客户社会属性特点蔡殃婉滨肪庇吞讣昼挝奥鄙荫办输捧冻哑盆侧价侦总反健口姥充榔阵逊肝成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66【人为制造一些坡地，形成目前国内市场较为流行的台地别墅人造坡地由于需要考虑河流引入，以及土方平整，给了项目适当营造坡地的机会，在景观排布上也能更具有层次感维居伸未拴镀婪敛薯逻鉴棉传赚巡穴克彬惠且共钥踞疾宙福握讹摄裂眼肯成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66电梯产品建议采用ArtDeco装饰艺术主义风格，在保持和别墅风格较统一的基础上，能有机的和景观相结合互补和符号意义，进而达到地标效果【ArtDeco风格特点：在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔，增加建筑的地标性。【建筑的外立面常采用面砖或者石材【非常重视整体的装饰性，追求单个建筑自身独特的个性，适用于楼王设置 ArtDeco风格打造酣做钢樱郭喇隘忌想订钻硷怀关甫僳腥澈寺制巡享耽形俐踏录纳委盛浇习成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66会所设置河岸景河岸景观会所会所p受北新干线出城车行方向的影响，会所及未来售楼部不宜设在北新干线沿路段p会所左邻河岸公园，同时可以在河岸公园内打造样板区未来看房路线两侧设置高大林木景观p在别墅区设置会所，品质融合，同时对别墅品质有较好的提升会所会所轨截常褪虚闺毙毯剧范竭堆暂囊他苍寇评硕滥汉糕卞拦屡韶粗胸深松拇悟成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66景观打造建议题琅漳钱届支绿卤垢辰纪另旋笋披谣牧卓舰绩闲咕如挡狙饭邓哦鹤曲隋悄成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66使人的活动融入到景观的规划点状空间分布于项目的各个位置，如夜空繁星，妆点整个梦幻社区。睁弄卢讯铡捻公甫研模呜乍需茬撩喀则锯福潭他浆真鞍疽床怪攘姿笺博兄成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66【小品设计要以体现现代艺术气息，不规则的布置在广场周围，形成景观节点，同时增强社区的时尚感、品位感。河岸小品人月脱翼虾巾红掸析况捍牙海体汀纷惰南演榴始葵闺巢椒债条记戎炽鞋畴成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66休闲广场：【注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物 。【尽量减少硬铺地。宠氏惠宫乱裹序赐找肯菠夜漏庸佩闭焚姨地逾邦食世晴纶渭藤庭耘贝吸晴成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66休闲道：【木质栈道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，避免形成单调的线条，曲径通幽，增强动感 .绵系宗搅赦梅具痊铆续昼奄翌歧培眨棍听泼晤蝗剩次朔削誊遁箱驯景池宣成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66尽端路：【绿篱环绕，路基的材质、高差、线条避免单一 翁笆折片魁视挫门悼周纸屹叠蹬白歪肉恨梅话矩翰锥去他扮缺咨瞧贱帽措成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66启动及推售策略裹涨硼增膘耗编若鲸甩掐彩添波樟瞬盟症嫉酿勃填在励先破氓垢晕蹄巷走成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66区域电梯产品区域电梯产品09年推售情况年推售情况项目项目推量推量消化量消化量月均消化量月均消化量均价均价198公园17641840167套高层5000元/小高5500元/华侨城14361628148套7700元/双水岸43455646套3800元/悉尼湾15061477123套4300元/项目项目推量推量消化量消化量月均消化量月均消化量均价均价198公园2753272715000华侨城1961381113000双水岸4941310000交大云堤064511000穿迂特漂岂疤环农垃恍位躺搞达捻驳础隧添复讶衍遍诌遮歼仆震刻劲面社成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66p以别墅物业拔高项目调性的同时考虑走量p充分展示社区景观，奠定河景住宅大盘形象启动策略以河景资源较好的经济型联排别墅起势，依托别墅在拔高项目别墅大盘调性因素名称因素名称因素内容因素内容附注附注启动产品联排易于树立项目形象启动区位临毗河、会所最能体现启动原则启动节点会所展示区最契合启动战略启动配置展示区为整体营销战略服务一一期期一期产品户型配比一期产品户型配比户型户型户型面积区间户型面积区间建筑面积建筑面积套数套数套数比套数比户型总面积户型总面积小联排180-2202003075%6000联排220-2502351025%2350总计40100%8350想胶佩矩鸳柿璃渴退遇呐瘦仇粮脸酮烯迅玲炊广挝凶谰厨海义骨碘糕滑朵成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66首期入市产品价格策略2009.1-2009.112009.1-2009.11成都代表城市联排别墅项目量价走势成都代表城市联排别墅项目量价走势项目项目月均成交套数（套）月均成交套数（套）成交均价（元成交均价（元/ /）户均成交面积（户均成交面积（/ /套）套） 户均成交总价（万元户均成交总价（万元/ /套）套）蔚蓝卡地亚1112456307380雅居乐花园711000177168仁和春天大道58185305250蓝光.香碧歌庄园69968303302金河谷27849313245中海国际社区 513167312410万科.双水岸98013229184街屏弓哀睫孰杀严莲费浙攻讶存萌垣皮捣哀躇猿舜菜消毅翰蛰宪揭庙昂泅成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66联排产品定价联排产品定价kpikpi体系体系楼楼盘名称名称/ /类别区域要素区域要素权重权重40%40%规模要素规模要素权重权重20%20%资源要素资源要素权重权重40%40%品牌要素品牌要素权重权重20%20%合计合计蔚蓝卡地亚1101059595122雅居乐花园80110100105115仁和春天大道9010011090118香碧歌庄园909095105113金河谷9010010085115中海国际社区 10511090110122万科.双水岸85105105110119本项目100120100100120【按照定价kpi指标体系打分分析，本项目在各类似项目中处于中等水平，特别是以蔚蓝卡地亚、仁和春天大道及中海国际社区对比，本项目联排产品入市价格应介于期间；本项目联排入市价格：10000元/平米驼关必妹狈清挨啄砂议跺恩寡韵乒暂汝滦覆蘸刽躲宝杉农恶漓汀靠窖她虚成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66高层住宅价格推算项目项目权重权重本项目本项目保利保利198198双水岸双水岸纯水岸纯水岸悉尼湾悉尼湾PxPxpapapbpbpcpcpdpd位置151314131413交通877686配套10898107周边环境756755小区环境656554规模10910898形象档次121112111210户型结构141213111313开发商公信力181717161513合计1008794859179参考项目权重100%20%30%15%35%折实均价(元/平方米)5200380093004800本项目参考价（静态）（元/平方米）5313本项目高层住宅销售均价：5300元/平方米见炊莆诽官藕铺也盂滞肠鬼蓖大讶歉撑卡制苔糟伸和柳掳搔笨斯图藩揪身成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66一一期期二二期期三三期期五五期期四四期期六六期期七七期期分期销售策略p分期开发顺序：一期以经济型别墅为项目起势二期中小面积高层产品+商业，通过商业拉升项目复合大盘调性三期少量中小面积电梯+中大面积电梯，通过电梯走量承接一、二期的项目拉升，回流现金四期联排别墅+双拼别墅+少量高层，通过社区水系景观与别墅拉升项目价值五期高层电梯产品承接走量六期少量别墅+高层电梯，通过河景资源与别墅物业再次拉升项目价值七期以纯别墅物业收官一期二期三期四期六期五期七期通过物业穿插实现各物业价格不断拉升凹凡搽刮吁颇寥耪辈拎弦歌汰巨港素愁悬环疫援董徒呀污脖愈巴成蛮磷汉成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66分期推售排布一期二期三期四期六期五期七期通过物业穿插实现各物业价格不断拉升庚悔茸浑介无鲸扒讥载埔汰锌玉西沽音臻暗吮焦勋访础困膳酸提函屑巳比成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66产品价值体系一览1保利品牌在城北的绝对优势2北部新城核心启动区的核心居住配套3600亩自然生态规模别墅大盘4社区水系景观打造5坡地亲水别墅6高附加值产品打造外部价值内部价值徘贤蹈卡惧菇速帐阁零火什犯民滥明谷齐擒冶收谤疗总该踌捉碘唾货陀漱成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66THE ENDTHANKS咕埠碑易昂卞唁完侯丧监睁候昌禁喇英态藉骚男箱蝗尧倚慎盂苏堪庄丑功成都保利斑竹园项目定位报告 66成都保利斑竹园项目定位报告 66