大连开发区潜在高端市场分析大连开发区潜在高端市场分析目录目录一、开发区区域特性解读二、开发区产业发展概况三、开发区高端社区概况四、开发区高端客户访谈1开发区区域特性解读开发区区域特性解读区位区位开发区区域特性解读开发区区域特性解读l大连开发区地处辽东半岛东南端，北依大黑山，与金州区接壤；南濒黄海，与长山列岛隔海相望；东与金州区登沙河镇相连；西接金州蜂腰部与甘井子区大连湾镇毗邻。地理坐标为北纬385643391230，东经1214130122945。l大连开发区下辖 马桥子、大孤山、海青岛、湾里、董家沟、金石滩6个街道，代管得胜、大李家两个镇和新港工作处。概况概况开发区区域特性解读开发区区域特性解读l大连开发区于1984年10月成立，与天津开发区等共同成为环渤海区域首批经济技术开发区试点，国家政策扶植力度优厚， 后经不断扩大，2004年，市委、市政府决定金石滩国家旅游度假区合并到开发区，2005年，大连出口加工区合并到开发区，2008年双D港划归开发区管理，实现“四区合一”管理体制。l目前区域管理总面积404.98平方公里，总人口63.9万，其中户籍人口25.1万。经过25年的开发建设，大连开发区已经成为国家级开发区中最具经济实力、发展潜力和城市化特点的区域之一。金 州 区开开 发发 区区人口人口开发区人口构成及增长趋势（万人）开发区人口构成及增长趋势（万人）开发区人口总数持续呈现上涨趋势；截至开发区人口总数持续呈现上涨趋势；截至0909年末，开发区区域内总人口数年末，开发区区域内总人口数约约63.963.9万人，其中户籍人口约万人，其中户籍人口约25.125.1万人，以非农业务工人口为主，非户籍万人，以非农业务工人口为主，非户籍人口约人口约38.838.8万人，外来人口比例超过万人，外来人口比例超过60%60%，主要为产业发展带动人群；，主要为产业发展带动人群；开发区区域特性解读开发区区域特性解读06年开始，开发区全力推进“一城带七区”建设。“一城”即提升开发区建成区功能，带动中心园区、光电子产业区、IT产业区、大山半岛林港工业区、小窑湾CBD中心商务区、城北工业区和金石滩度假区等七个园区发展。对开发区发展起到了决定性的推动作用； 开发区2004年GDP 总值为367.6亿,占当年大连全市GDP的18.7%, 到2007年增长到703.1亿, 占全市的22.45%, 而2008年增长至833.2，占全市22.6%；经济经济开发区区域特性解读开发区区域特性解读开发区是大连乃至辽宁重要经济增长点，属于辽宁省沿海经济带重要核心开发区是大连乃至辽宁重要经济增长点，属于辽宁省沿海经济带重要核心产业聚集区，经济发展势头迅猛，所占大连产业聚集区，经济发展势头迅猛，所占大连GDPGDP份额逐年上升；份额逐年上升；产业产业开发区区域特性解读开发区区域特性解读建区25年来，有来自47个国家和地区的2313个外商投资项目落户大连开发区，其中世界500强企业45个，投资项目70个，平均投资规模7000万美元，投资总额1亿美元以上的项目33个。英特尔、博格华纳等世界顶级项目落户开发区。石油化工、电子信息、装备制造、汽车零部件、修造船产业等五大产业实现产值占全区规模以上工业总产值的84%。欧姆龙（大连）有限公司欧姆龙（大连）有限公司欧姆龙（大连）有限公司欧姆龙（大连）有限公司佳能大连办公设备有限公司佳能大连办公设备有限公司佳能大连办公设备有限公司佳能大连办公设备有限公司日本电产（大连）有限公司日本电产（大连）有限公司日本电产（大连）有限公司日本电产（大连）有限公司英特尔大连芯片英特尔大连芯片英特尔大连芯片英特尔大连芯片开发区由以石油工业，电、热力供应等为主导的第二产业单一化格局逐渐开发区由以石油工业，电、热力供应等为主导的第二产业单一化格局逐渐向以生物技术、高新电子为核心的第二、三产业多元化综合区域迈进；向以生物技术、高新电子为核心的第二、三产业多元化综合区域迈进；交通交通开发区区域特性解读开发区区域特性解读l 港口：距大连港7海里，大窑湾港8公里，北良港12公里，筹建中的30万吨矿石码头、30万吨原油进口码头依次环绕开发区四周；往国内港口城市及东南亚、欧洲、北美洲均有班轮可达；l 航空：距大连周水子国际机场24公里，交通畅通，快捷便利；l公路：距沈大高速公路7公里，由此贯通东北地区，通往华北地区。沈大高速公路零公里处与开发区快速路振兴路相接，连接北部山区的黄海大道已通车；l 轻轨：02年10月，大连建成开通了从大连市内经开发区到金石滩国家旅游度假区的城市快速轨道交通3号线，全线长46.7公里，最大时速为100公里/小时。使大连市内到开发区仅需15分钟l 大连海底隧道：设计为双向6车道，南侧分别与民生街及疏港路等相连，北侧与光明路、中华路、东方路等相连。投入使用后，将在大连新老市区间形成第二条通道，中心城区车辆可通过海底隧道经光明路、东方路直接至开发区，有效缓解二者间交通压力；l 大连跨海大桥：南起大连中心城区规划的南部快速路，跨大连港航道、甘井子航道等、油轮锚地、至金港区西海屯，全长17.978公里，缩短了来往于大连市内和北部新区的时间，使得老城区和新市区的距离更近，随之带来的经济效益也将显而易见；l 新机场规划：大连新机场选址已经确定为金州湾地区，距开发区中心约20公里，新机场建成后，能满足目前世界最大的民航客机“空中客车”A380顺利起降，预计2010年开始填海建造，1期工程预计将于2014年至2015年完工并启用；交通交通开发区区域特性解读开发区区域特性解读开发区已形成完善的交通体系，与大连现代化的海、陆、空立体交通网络开发区已形成完善的交通体系，与大连现代化的海、陆、空立体交通网络紧密连接，外来先进交通配套规划将为区域发展注入更大潜力；紧密连接，外来先进交通配套规划将为区域发展注入更大潜力；主体框架主体框架商场：大商新玛特、安盛购物广场、友谊商城开发区店、金玛商城、商场：大商新玛特、安盛购物广场、友谊商城开发区店、金玛商城、迈凯乐大连商场迈凯乐大连商场六大星级宾馆：不夜城、东方、金元、银帆、凯伦、金港六大星级宾馆：不夜城、东方、金元、银帆、凯伦、金港餐饮服务体系餐饮服务体系新桥美食街、五彩城新桥美食街、五彩城G区、美食村和黄海西路大众化餐饮街区、美食村和黄海西路大众化餐饮街中高级餐饮店：各大星级宾馆、酒店和海王府、聚仙楼等中高级餐饮店：各大星级宾馆、酒店和海王府、聚仙楼等金融机构金融机构四大国有银行和光大、广发、浦发等股份制银行；四大国有银行和光大、广发、浦发等股份制银行；证券经营机构证券经营机构旅游文化功能旅游文化功能金石滩旅游度假区、童牛岭、海滨浴场、五彩城、文化广场、影剧院金石滩旅游度假区、童牛岭、海滨浴场、五彩城、文化广场、影剧院等旅游文化设施等旅游文化设施开发区区域特性解读开发区区域特性解读服务与旅游服务与旅游丰富的业态发展、完善的配套设施、独有的旅游资源促使开发区向着现代丰富的业态发展、完善的配套设施、独有的旅游资源促使开发区向着现代化、产业与资源性宜居城市新区方向迈进；化、产业与资源性宜居城市新区方向迈进；区域发展方向区域发展方向 随着大连经济发展和城市人口扩容，大连市政府提出城市“西拓北进”策略： 西拓主要是对于老城区的外围空间的利用，主要解决城市不断扩张居住需求。北进则是大连市未来新城区，以开发区和金州区域为主，是产经结构和城市尺度升级的基础。 建立“两区三带”开放型产业布局。两区，即主城区和新市区两大经济区三带，即以沈大高速公路、黄海大道、长山列岛群为主干的产业带集群。西拓北进西拓北进两城三带两城三带规划布局规划布局 将规划大连市最终将形成由一个中心城市、三个次中心城市、七个小城市、十一个重点镇、二十八个建制镇组成的城镇体系网络，构成沿两条轴线（一条为渤海沿岸的长大铁路和沈大高速公路、一条为黄海沿岸的大丹高速公路）呈“ V”形放射状组团式空间格局。 开发区区域特性解读开发区区域特性解读开发区为城市未来规划重点发展区域，多项政策促进将在未来较长时间内开发区为城市未来规划重点发展区域，多项政策促进将在未来较长时间内带动区域经济、产业等方面整体快速向前发展；带动区域经济、产业等方面整体快速向前发展；随着开发区自身的不断创新发展，同时根据辽宁省沿海经济带开发开放战略、大随着开发区自身的不断创新发展，同时根据辽宁省沿海经济带开发开放战略、大连市连市“两区一带两区一带”和和“一个中心、四个基地一个中心、四个基地”发展规划，大连开发区将继续按照发展规划，大连开发区将继续按照“核心企业核心企业产业链产业链产业集群产业集群产业基地产业基地”的思路，聚焦世界先进生产力，向的思路，聚焦世界先进生产力，向努力打造东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地，重点发展：汽努力打造东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地，重点发展：汽车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业的目标全力前进；车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业的目标全力前进； 结结 论论开发区区域特性解读开发区区域特性解读综合各方条件下，开发区未来具备较大发展潜力与发展空间，经济实力与综合各方条件下，开发区未来具备较大发展潜力与发展空间，经济实力与产业核心地位将持续占据大连及辽宁省重要地位；产业核心地位将持续占据大连及辽宁省重要地位；随着开发区自身的不断创新发展，同时根据辽宁省沿海经济带开发开放战略、大随着开发区自身的不断创新发展，同时根据辽宁省沿海经济带开发开放战略、大连市连市“两区一带两区一带”和和“一个中心、四个基地一个中心、四个基地”发展规划，大连开发区将继续按照发展规划，大连开发区将继续按照“核心企业核心企业产业链产业链产业集群产业集群产业基地产业基地”的思路，聚焦世界先进生产力，向的思路，聚焦世界先进生产力，向努力打造东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地，重点发展：汽努力打造东北亚重要集成电路产业集散地、辽宁先进制造业基地，重点发展：汽车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业的目标全力前进；车整车、光机电一体化、生物产业、节能环保产业、旅游产业的目标全力前进； 2开发区产业发展概况开发区产业发展概况2003年2004年2005年2006年2007年2008年支柱产业石油加工、通讯设备、计算机及其他电子设备制造业石油加工、电子设备、电气机械、设备制造、金属压延加工、食品加工石油加工、通信设备计算机及其他电子设备制造业、黑色金属冶炼及压延加工业、机械制造、电器机械制造石油加工、通信设备及计算机、通用设备制造、电气机械及器材制造和农副食品加工业石油加工、通信设备及计算机、电力热力的生产和供应、通用设备制造、电气机械及器材制造通用设备、电气机械、通信电子、生物医药、专用设备、金属压延开发区产业发展概况开发区产业发展概况类型划分类型划分 经过多年不断发展与积累，开发区目前呈现出以第二产业为主，第三产业逐步发展的现状，产业不断换代与升级所产生的势能和效益，将在未来3-5年内进行快速释放；开发区产业规模不断扩大以及产业结构不断完善，产业发展主导类型的逐渐转变，开发区产业规模不断扩大以及产业结构不断完善，产业发展主导类型的逐渐转变，为未来高新技术产业集群效应的形成与快速发展奠定了良好基础；为未来高新技术产业集群效应的形成与快速发展奠定了良好基础；电子信息产业群新材料产业群现代化产业群生物制药产业群纺织服装产业群机电一体化产业群神州纺织大杨服装旭染织坤姿时装 辉瑞制药宝生物制药高新生物科技凯飞农药 万宝至马达三菱电机三洋制冷星玛电梯富士电机东芝电视佳能办公设备斯达精密打印机罗姆电子松下通讯鞍钢新轧浦金钢板通世泰YKK 西太平洋石化齐化化工 开发区产业发展概况开发区产业发展概况开发区六大支柱产业集群类型划分类型划分目前已形成多种类、多项目、涵盖广泛生产领域的集约化产业群；目前已形成多种类、多项目、涵盖广泛生产领域的集约化产业群；开发区产业发展概况开发区产业发展概况重点企业重点企业西太平洋石油化工有限公司西太平洋石油化工有限公司成立于1990年，是经国务院批准，由中法两国股东共同投资兴建的我国第一家大型中外合资石化企业，总投资10.13亿美元，占地面积2.5平方公里，年原油加工能力1000万吨，2009年同时位列大连纳税百强企业与大连生产总值百强企业之首；2007年月英特尔宣布在大连投资建设亚洲的第一个芯片工厂，形成集成电路产业、IT产业，及其上下游产业和金融服务业等方面的投资热潮，可能在未来3-5年间达到50亿至100亿美元的规模。是大连历史上最大的外商投资项目，也是我国振兴东北老工业基地的最大项目。成立于1994年，由日本三洋电机株式会社、大连冷冻机股份有限公司、双日株式会社，强强联手投资兴建的国内规模最大的超市、商用厨房、生物医疗、服务工程设备的国际化制造研发基地。投资总额达55亿日元，占地面积75000平方米。公司产品各个事业领域都成绩卓越，超市设备的市场占有率更是达到了40%，稳居业界之首。连续多年获得“先进技术企业”、”大连市和国家外商投资双优企业“。日本佳能公司在大连投资兴建的日本独资企业，公司于1991年正式投产后，生产规模和范围逐年扩大，投资总额从原来的15亿日元开始，先后经过8次增资后，已达399.5亿日元。公司年产复印机以及激光打印机等办公设备用暗盒2000万台，被评为辽宁省唯一一家最有影响力的外资企业，并一直是大连市的纳税大户。英特尔半导体大连有限公司英特尔半导体大连有限公司佳能大连办公设备有限公司佳能大连办公设备有限公司大连东芝电视有公司大连东芝电视有公司开发区产业发展概况开发区产业发展概况重点企业重点企业成立于1990年，道依茨一汽（大连）柴油机有限公司由世界发动机产业奠基者德国道依茨股份公司与中国汽车产业的领军者第一汽车集团公司各按50%比例共投资12亿元人民币，于2007年8月成立。现有员工2000人，年生产能力20万台。 1991年在大连设立了第一家生产健康医疗设备的工厂欧姆龙(大连)有限公司，是一家经营欧姆龙健康产品在中国国内以及香港市场的销售，进行商品物流和国际贸易业务的日本独资企业。目前欧姆龙健康产品在中国的市场占有率名列第一，获得大连市2007-2008年度“十大高销售额外商投资企业”称号。博格华纳联合传动系统大连新工厂由美国财富500强企业美国博格华纳公司和我国12家整车厂联合成立的投资公司中发联投资有限公司共同投资兴建，项目位于大连开发区中心工业区，总投资2亿美元，注册资本6700万美元，占地面积8.3万平方米，计划于2011年年初建成并投入使用，主要从事博格华纳双离合器变速箱控制模块（简称DCT）的生产和销售。 日本电产（大连）有限公司属日本独资企业，成立于1992年，现有7000多人，是辽宁省十大优秀外商独资企业之一，连续多年被大连人民政府评为优秀纳税企业。生产采用大型现代化流水线操作方式进行，主要生产小型马达转子和风机等电子产品，产品全部出口，在中国最大的500家外商企业排序中，名列第227位。道依茨一汽柴油机有限公司道依茨一汽柴油机有限公司欧姆龙（大连）有限公司欧姆龙（大连）有限公司博格华纳联合传动工厂博格华纳联合传动工厂日本电产大连有限公司日本电产大连有限公司目前开发区已有来自目前开发区已有来自4747个国家和地区的个国家和地区的20002000多个企业或项目，其中世界多个企业或项目，其中世界500500强企业强企业4545个，固定员工超一千人企业约个，固定员工超一千人企业约300300家，超两千人企业家，超两千人企业145145家，家，重点企业规模不断壮大，多元化产业集群效应凸显；重点企业规模不断壮大，多元化产业集群效应凸显；开发区人口产业人口发展情况（万人）开发区人口产业人口发展情况（万人）开发区户籍人口数量不断增长的同时，产业人口数量同比例持续上升，截至09年末，区内户籍人口中产业从业人员数量约19.8万人，占户籍人口总数比例约79%，其中第二产业从业人员约15.8万人，占产业人口比例超过81.4%；开发区产业发展概况开发区产业发展概况人口带动人口带动开发区产业年新增就业岗位（个）开发区产业年新增就业岗位（个）开发区产业从业人员年均收入（万元）开发区产业从业人员年均收入（万元）随着开发区产业的不断发展，产业人口导入效应逐渐明显，未来高新技术随着开发区产业的不断发展，产业人口导入效应逐渐明显，未来高新技术产业的不断发展，将进一步扩大开发区外来高端人群人口数量上升；产业的不断发展，将进一步扩大开发区外来高端人群人口数量上升；开发区产业发展概况开发区产业发展概况收入状况收入状况核心管理者高层管理人员，高级专家，工程师等中层管理人员，专家，工程师等基层管理人员，技术专业操作人员普通员工政府机关，国有企、事业单位100-15070-9020-307-102-5石油，焦化，能源等化工类企业120-180150-220（外）70-100 80-120 （外）20-405-82-3生物，医疗，医药类高新技术100-200180-240(外)70-12080-160 （外）20-304-62-3电子，软件等高新技术产业90-150100-180（外）55-6015-254-81.5-3物流，运输，国际贸易类企业80-180100-200（外）40-5010-155-81.5-3纺织，家电，日用品等轻工业70-110100-180（外）40-5010-124-51.5-3机械、重工业制造类70-110100-150 （外）50左右70左右（外）10-154-51.5-3在主要产业类别中，大中型国有企业与外资企业综合收入水平相对较高，在主要产业类别中，大中型国有企业与外资企业综合收入水平相对较高，而同性质企业类型中，从事能源业、高新技术行业企业收入水平偏高；而同性质企业类型中，从事能源业、高新技术行业企业收入水平偏高；部分数据来源于大连开发区政府网论坛；统计单位：万元/年开发区产业发展概况开发区产业发展概况结结 论论开发区已逐渐明确向着开发区已逐渐明确向着“多种制造业同步发展，形成完善的上下游产业和金融服多种制造业同步发展，形成完善的上下游产业和金融服务业体系，快速向着现代化，科技化，集约化创新型产业试点区域务业体系，快速向着现代化，科技化，集约化创新型产业试点区域”的目标全速的目标全速前进，而自前进，而自20072007年月英特尔宣布在大连投资建设亚洲的第一个芯片工厂以来，年月英特尔宣布在大连投资建设亚洲的第一个芯片工厂以来， 众多国际一流企业的导入为区域产业发展提供了强劲的动力保障与信心，使开发众多国际一流企业的导入为区域产业发展提供了强劲的动力保障与信心，使开发区人口、经济及综合人文环境进入了快速上升的轨道；区人口、经济及综合人文环境进入了快速上升的轨道；产业快速发展在促进区域经济的同时，也为区域导入了大量外来相关人口，产业快速发展在促进区域经济的同时，也为区域导入了大量外来相关人口，高素质、高收入、高品味已成为目前开发区产业导入人群明显特征；高素质、高收入、高品味已成为目前开发区产业导入人群明显特征；3开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍目前开发区高端人群集中住区主要分布在金马路以南、滨海路以北，辽河目前开发区高端人群集中住区主要分布在金马路以南、滨海路以北，辽河西路以东，东山风景区周边相夹区域，主要社区年限西路以东，东山风景区周边相夹区域，主要社区年限1-51-5年不等；年不等；12763854910凯悦公寓天安海景花园众益阳光海岸 北欧假日三期翠竹中区红梅小区皇嘉花园丽皎湾别墅乾豪海岸花园樱花别墅西雅图观海苑1112海富经典玫瑰湾高端小区高端小区西雅图观海苑西雅图观海苑项目名称西雅图观海苑项目地址开发区海滨路111号开发商大连维泰房地产开发有限公司占地/建筑面积5.25万/ 8.4万建筑类别多层、小高层总户数118户户型面积70-223开盘时间2003-10-26价格当前二手房价格：7500元/平交房时间2004-12-30开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍开发周期较早的中高端社区，居住客群多元化；开发周期较早的中高端社区，居住客群多元化；高端小区高端小区众益阳光海岸众益阳光海岸项目名称众益阳光海岸项目地址开发区滨海路与金马路的交界处开发商大连众益地产开发有限公司占地/建筑面积7.89万/ 20.6万容积率/绿化率2.55/60.60%建筑类别多层、小高层、中高层、高层和别墅总户数1219户户型面积70-300开盘时间2005-08-01价格当前二手房价格：8016元/平交房时间2006-01-01开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍开发周期较早的复合型社区，也是开发区传统高档社区代表，居开发周期较早的复合型社区，也是开发区传统高档社区代表，居住客群多元化；住客群多元化；高端小区高端小区天安海景花园天安海景花园项目名称天安海景花园项目地址开发区辽河西路开发商大连天安房地产开发有限公司占地/建筑面积5.8万/13万容积率/绿化率7.2/30%建筑类别小高层总户数557户户型面积132-300 开盘时间2005-10-1价格8700-11000元/平交房时间2006-03-10社区规模较小，纯大面积产品居多，属典型中高端社区，目前居住人口中社区规模较小，纯大面积产品居多，属典型中高端社区，目前居住人口中开发区当地人群比例较高；开发区当地人群比例较高；开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍高端小区高端小区凯悦公寓凯悦公寓项目名称凯悦公寓项目地址大连市开发区海滨路17号 开发商凯伦万豪公寓开发有限公司占地/建筑面积0.8万/5.8万容积率/绿化率7.2/30%建筑类别高层总户数754户户型面积37-108 开盘时间2007.7.1价格均价12000元/平交房时间2008-6-30以中小户型公寓式产品为主，目前是开发区较集中外来高薪工作人员租住以中小户型公寓式产品为主，目前是开发区较集中外来高薪工作人员租住公寓，社区环境较好；公寓，社区环境较好；开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍项目名称北欧假日三期项目地址北欧假日三期位于开发区辽河西路14号开发商鼎华地产（大连）有限公司占地/建筑面积3万 /12万容积率/绿化率4/43%建筑类别高层、多层总户数1478户户型面积30-130 开盘时间2007.9.19开盘价格12000均价交房时间2009.8.30高端小区高端小区 北欧假日北欧假日继北欧假日一、二期后，继北欧假日一、二期后，0707年推出三期产品，住户由少部分开发区当地人年推出三期产品，住户由少部分开发区当地人群与大量外省市与外籍产业租住人群为主；群与大量外省市与外籍产业租住人群为主；开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍高端小区高端小区海富经典玫瑰湾海富经典玫瑰湾项目名称海富经典玫瑰湾项目地址开发区海滨路与金马路南延交汇处 开发商大连海富花园开发管理有限公司占地/建筑面积5.8万/ 14.7万容积率/绿化率2.56/38.65%建筑类别小高层和高层总户数1400户型面积 39-310开盘时间2008-8价格起价8080元/平交房时间2009-9-20开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍复合型产品社区，产品单套面积跨度较大，交房时间较近，目前入住率较复合型产品社区，产品单套面积跨度较大，交房时间较近，目前入住率较低，业主以东三省、外省市投资性人群居多；低，业主以东三省、外省市投资性人群居多；上述重点介绍为近年来的新兴的项目，而其余入市较早的重点项目和区域简介如下：红梅小区和翠竹中区（主要集中于中区）为代表的传统富人居住区，此区域主要住户以韩国人和朝鲜族人士为主。但是08年起，受金融危机的影响，其入住率明显降低。而南部滨海区域占据开发区最佳的景观优势，区域内包含了旅游重点资源黄金海岸，因此楼盘开发多以高品质，大户型住宅、别墅类为主。典型楼盘有乾豪海岸花园、西雅图观海苑、皇嘉花园、丽娇湾别墅、樱花别墅等楼盘到后期的海富经典等。此区域住户多以本地、东北三省、日本人及西方人居住为主。开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍主要项目主要项目销售价格（元）销售价格（元）租金价格租金价格入住率（约）入住率（约）使用状态构成使用状态构成翠竹中区二手房6400-8000二室二厅1600元/月70%1、开发区本地人群自住；2、外来工作高端人群租住；3、东三省养老与度假人群自住；4、投资类空闲红梅小区二手房:7000-10000二室1800元/月65%皇嘉花园-四室三厅 8000元/月30%丽皎湾别墅-六室16万/年35%乾豪海岸花园10000-13000元/平二室3000元/月45%樱花别墅-25%天安海景花园尾盘11000三室 5000-8000元/月50%北欧假日存量较多8000一室1500-2000元/月两室2500-3000/月30%凯悦公寓少量在售9500一室1700-2500元/月20%海富经典玫瑰湾少量在售7650一室 700-900元/月左右（出租较少）；两室1000-1500元/月不等，精装修可至2000元/月以上；三室3000-4000元/月60%众益阳光海岸2007售价6800目前二手8200 30%西雅图观海苑2005售价3700目前二手710050%目前销售目前销售/出租情况出租情况开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍目前区域主要高端社区二手销售与出租回报相对稳定，入住率普遍偏低，目前区域主要高端社区二手销售与出租回报相对稳定，入住率普遍偏低，除开发区本地人群外，多以外来工作高端人群租住为主；除开发区本地人群外，多以外来工作高端人群租住为主；社区名称社区名称主要居住人口类型主要居住人口类型再次置业欲望再次置业欲望社区名称社区名称主要居住人口类型主要居住人口类型再次置业欲望再次置业欲望翠竹中区开发区地缘性客户产业中高端人群弱北欧假日开发区地缘性客户产业高端人群强强红梅小区开发区地缘性客户产业高端人群中中凯悦公寓产业高端人群强强皇嘉花园开发区地缘性客户东三省休闲度假中海富经典玫瑰湾开发区地缘性客户产业中高端人群中丽皎湾别墅开发区地缘性客户东三省休闲度假中众益阳光海岸开发区地缘性客户产业中高端人群中乾豪海岸花园开发区地缘性客户强强西雅图观海苑开发区地缘性客户产业中高端人群弱樱花别墅开发区地缘性客户东三省休闲度假弱天安海景花园开发区地缘性客户中高端人群置业意向情况高端人群置业意向情况开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍通过综合走访与分析，目前主要中高端社区内居住人群存在相对大量再次通过综合走访与分析，目前主要中高端社区内居住人群存在相对大量再次置业需求与欲望，区域高端市场存在一定潜在机会；置业需求与欲望，区域高端市场存在一定潜在机会；开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍社区居住人群分类社区居住人群分类开发区本开发区本土原居民土原居民多为早年依靠承包近海水产养殖起家，后经国家海资源回收，获得大批补偿金致富；目前多从事私营企业、餐饮服务业或其他；对区域熟习并有浓厚感情，凭借生活圈与生活惯性，对开发区无心里抗性，注重追求居住形象往往胜过居住品质；除大连外除大连外东三省客东三省客群群多为政府及事业单位工作人员或私营企业主，年龄偏大，购买能力相对较强，受大连海景资源因素吸引而来；对大连整体生活环境感到满意，多数注重景观资源大于一切，对于开发区与市中心区别界定并不明显，区域抗性较小大连及外大连及外部区域务部区域务工人员工人员以中年阶层为主，已完成初步财富积累，文化水平较高，受工作重心影响与开发区紧密联系，对未来收入预期较有信心；大连市内人群对于区域有所心里抗性外，其余人员对区域抗性较小，更加注重产品品质与生活氛围品质及投资回报率；通过综合走访与分析，目前大连较高端社区内居住的主要客群分为以上三通过综合走访与分析，目前大连较高端社区内居住的主要客群分为以上三大类，分别具有不同的行为特征和需求特征，差异化表现明显；大类，分别具有不同的行为特征和需求特征，差异化表现明显；结结 论论随着开发区政府规划逐步实施与高新技术与工业产业的快速发展，人均收入水平随着开发区政府规划逐步实施与高新技术与工业产业的快速发展，人均收入水平逐年快速提高，高收入人群对于住房的需求也在逐步提高，区域内高端地产项目逐年快速提高，高收入人群对于住房的需求也在逐步提高，区域内高端地产项目起步相对较晚，本地源化、东三省区域及正在快速扩大的外来高端产业人群三项起步相对较晚，本地源化、东三省区域及正在快速扩大的外来高端产业人群三项主力购买人群将继续推动扩大区域内高端住宅需求；主力购买人群将继续推动扩大区域内高端住宅需求；区域高端市场需求相对旺盛，高品质物业未来时期内存在一定市场机会；区域高端市场需求相对旺盛，高品质物业未来时期内存在一定市场机会；开发区高端社区情况介绍开发区高端社区情况介绍4开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈 客户情况介绍客户访谈结果客户访谈结果客户深访涉及主要内容客户深访涉及主要内容（摘录）（摘录）一、客户背景一、客户背景二、区域认知二、区域认知三、市场评判三、市场评判四、购买心理四、购买心理五、行为特征五、行为特征客客户姓名姓名身份背景身份背景年年龄配偶情况配偶情况家庭状况家庭状况置置业项目目区域居住区域居住时间MARRY香港人/女开发区韩式餐饮店经历38岁先生情况：香港人从事房地产，往返于开发区及上海三口之家（子女上学）西雅图观海苑五年何先生开发区人/男开发区私营海运公司经理41岁三口之家天安海景花园凯悦公寓三十多年王运欣先生开发区人/男酒店运营管理42岁三口之家（子女上学）北欧假日一期红梅小区华润海中国三十多年张淼女士天津人/女 开发区日资贸易物流公司31岁先生情况：大连人/开发区私营贸易公司两口之家新星绿城（市内）橄榄季（市内）偶尔张女士 长春人 女/全职太太；48岁先生情况：长春人/开发区IT公司三口之家（子女上学）红梅小区北欧假日红星海六年李有为先生香港人，男/从事房地产、工业园开发等工作30岁两口之家时代广场六年钱振新先生东北人/男罗姆电子部门经理29岁准备今年结婚预备置业两年丽丽女士沈阳人/女开发区私营企业业主30岁两口之家乾豪海洋花园三年祁丽女士北京人/女化工制造类产业部门主管33岁单身未婚凯悦公寓三年客户访谈结果客户访谈结果客户背景（客户背景介绍）客户背景（客户背景介绍） 开发区居住原因 开发区居住感受 开发区未来展望客户访谈结果客户访谈结果客户深访涉及主要内容客户深访涉及主要内容（摘录）（摘录）一、客户背景一、客户背景二、区域认知二、区域认知三、市场评判三、市场评判四、购买心理四、购买心理五、行为特征五、行为特征n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您目前居住在开发区的主要原因是什么？以为工作半径近还是其他什么原因？是否考虑或比较过在市中心居住和在这边居住的差别？ 开发区本土人：亲戚朋友都在这，工作重心也在这，在这生活几十年都习惯了，到了市里可能到了市里可能反而不适应了反而不适应了； 大连市户籍人：就因为工作在这，为了方便一点，市中心当然会好些就因为工作在这，为了方便一点，市中心当然会好些，周末放假会回去； 东三省人群：退休了，来大连住住，这边不那么繁华，但风景也不错这边不那么繁华，但风景也不错，晚上可以登登山，感觉比市中心更安宁一些，适合我们这样的人 其他外地及外籍人：工作在这里啊，方便嘛工作在这里啊，方便嘛，而且开发区和市里也没什么区别嘛，都是大连对于本项目的启示：居住在开发区的高端人群主要以地缘性人群、工作重心在此对于本项目的启示：居住在开发区的高端人群主要以地缘性人群、工作重心在此或东三省养老度假型人群组成，开发区区域地缘人群依赖居住惯性外，大连本土或东三省养老度假型人群组成，开发区区域地缘人群依赖居住惯性外，大连本土人群区域抗性相对于非本土人群更大。人群区域抗性相对于非本土人群更大。客户访谈结果客户访谈结果区域认知（目前在开发区居住的原因）区域认知（目前在开发区居住的原因）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您目前居住在开发区的整体感觉如何？您认为相对于市中心，开发区在居住环境上有那些处于优势？有哪些相对还需要在提高？例如生活配套，娱乐，医疗教育，交通等 开发区本土人：开发区已经很不错啦！开发区已经很不错啦！据说以后大商、家乐福，大连三院，一中、八中、七中、还有北京的什么小学不也要在红星海那边办吗？！不比市里差！ 大连市户籍人：肯定还有有一些差距的，基础的配套也都在慢慢完善，以后应该能满足我们的需求，希望能有些超市之类的真正方便生活的配套出现，高端商场没有太大实际作用希望能有些超市之类的真正方便生活的配套出现，高端商场没有太大实际作用； 东三省人群：还可以啊，虽然不如城市中方便，还能算满足需要吧还能算满足需要吧 外地及外籍人：和市里各有利弊吧，整体来说虽然没有市里配套那么丰富，生活购物不太生活购物不太方便方便，但最起码的需求都还能满足，主要未来发展的空间的速度都比较大，会赶上市里的；对于本项目的启示：对于开发区目前的生活环境与配套，多数长期居住在此的高对于本项目的启示：对于开发区目前的生活环境与配套，多数长期居住在此的高端人群表示可以接受或相对满意，抗性心理主要来源于生活配套设施便捷度较低端人群表示可以接受或相对满意，抗性心理主要来源于生活配套设施便捷度较低等方面；等方面；客户访谈结果客户访谈结果区域认知（目前在开发区居住的感受）区域认知（目前在开发区居住的感受）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您对开发区未来的发展如何看待？是继续高速上升，还是会有波动？ 开发区本土人：我在这住了几十年了，自从开发区建区以来这些变化我都亲历了，近几年近几年发展的势头是强劲的，我对未来发展有很大的信心！发展的势头是强劲的，我对未来发展有很大的信心！ 大连市户籍人：应该是还会一直向上发展应该是还会一直向上发展，但是赶上市里还是需要一些时间的，估计跨海大桥和更多著名外资企业的进入能更加推动这边的发展吧； 东三省人群：肯定会越来越好吧肯定会越来越好吧 外地及外籍人：自从英特尔在这边立项以来，开发区的发展规划就越来越明确的，有政府政策的照顾还有丰富的自然资源，预计不出现大的经济波动，长期来看应该还是会快速向上预计不出现大的经济波动，长期来看应该还是会快速向上发展的趋势发展的趋势；对于本项目的启示：目前居住在开发区的高端人群对于区域未来经济发展持有向对于本项目的启示：目前居住在开发区的高端人群对于区域未来经济发展持有向好的判断，对区域长期发展持有强烈信心。好的判断，对区域长期发展持有强烈信心。客户访谈结果客户访谈结果区域认知（对开发区未来发展的展望）区域认知（对开发区未来发展的展望）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈 开发区房地产市场认知 开发区在售项目评判客户访谈结果客户访谈结果客户深访涉及主要内容客户深访涉及主要内容（摘录）（摘录）一、客户背景一、客户背景二、区域认知二、区域认知三、市场评判三、市场评判四、购买心理四、购买心理五、行为特征五、行为特征n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您对开发区房地产市场了解如何？是否会关注这边的楼盘项目？ 开发区本土人：我已经投资买了3套房子了，北欧假日2套，在前一阵在华润也买了一套，我觉得开发区的房价一定会涨过市里的我觉得开发区的房价一定会涨过市里的 大连市户籍人：这边近两年出现了很多很有名的楼盘啊，“因为红星海，所以恋大连”，多有名啊？！房地产开发的速度很快，发展趋势应该也是不错的，但是如果要让我在这边买房子，我肯定要仔细考虑考虑，和市里比较一下，毕竟投资回报率是很重要的投资回报率是很重要的； 东三省人群：会啊，我和周围很多亲戚朋友都在这买了，不比大连市里差多少，不比大连市里差多少，未来发展潜力也大，自己度假或者投资都很好，我还准备推荐别人买呢我还准备推荐别人买呢 外地及外籍人：感觉这边的房子多是为了像我们这样的外地人准备的，房价相对比较高，房价相对比较高，上涨的速度这两年是蛮快的上涨的速度这两年是蛮快的，平时也会看看这边的楼盘，品质都还算不错；对于本项目的启示：高端人群对开发区房地产市场关注度较高，本土地缘性人群对于本项目的启示：高端人群对开发区房地产市场关注度较高，本土地缘性人群与外省市地区人群置业欲望相对较强，而处于对区域的传统认知因素，大连市内与外省市地区人群置业欲望相对较强，而处于对区域的传统认知因素，大连市内人群对在区域置业存在一定心理抗性。人群对在区域置业存在一定心理抗性。客户访谈结果客户访谈结果市场评判（对开发区地产市场的认知）市场评判（对开发区地产市场的认知）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您对开发区房地产市场了解如何？是否会关注这边的楼盘项目？ 开发区本土人：华润和远洋都很好啊，我很喜欢远洋有海景的房子，小时候经常在那边山上玩，从前承包过的海区也在那边，现在有那么漂亮的房子，很想买一套 大连市户籍人：这边近两年大开发商开发的楼盘比较多，品质都还算可以，但是还是离高品质都还算可以，但是还是离高端项目有一定距离，端项目有一定距离，总体来说好像都处于不上不下的感觉 东三省人群：还算凑合吧，算中上等，不过没有一些特别出彩的地方没有一些特别出彩的地方 外地及外籍人：这边的房子多数都是卖海景嘛，我看了很多项目，都谈不上豪宅，至多算是质量比较好的房子，不大喜欢，好房子是需要很多因素支撑的，卖的是生活；不大喜欢，好房子是需要很多因素支撑的，卖的是生活； 开发区没有真正的高端豪宅，本身工业区域属性也不开发区没有真正的高端豪宅，本身工业区域属性也不支持支持对于本项目的启示：对于目前开发区重点在售楼盘，地缘性人群满意度较高，而对于本项目的启示：对于目前开发区重点在售楼盘，地缘性人群满意度较高，而非地缘性高端客户对于房屋品质、生活配套，服务等普遍尚有更高需求和期望。非地缘性高端客户对于房屋品质、生活配套，服务等普遍尚有更高需求和期望。客户访谈结果客户访谈结果市场评判（对开发区在售项目的评判）市场评判（对开发区在售项目的评判）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈 是否考虑置业 置业目的 购买动机客户访谈结果客户访谈结果客户深访涉及主要内容客户深访涉及主要内容（摘录）（摘录）一、客户背景一、客户背景二、区域认知二、区域认知三、市场评判三、市场评判四、购买心理四、购买心理五、行为特征五、行为特征n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：如果在开发区出现相对华润与远洋等项目品质更加高端、更加昂贵的房产项目，您是否考虑进行购买？ 开发区本土人：有钱就买！只要是房子好，值，就买！只要是房子好，值，就买！ 钱现在都在房子里了钱现在都在房子里了，要是真好的话，可以考虑倒腾倒腾 大连市户籍人：很高端啊？那投资会不会有风险？说不太好，得考虑考虑说不太好，得考虑考虑 东三省人群：看看怎么样再说吧，现在都说自己是高端，其实都差不多 外地及外籍人：如果真的是纯高端的，可以考虑，但是肯定会考虑一下总价； 近期应该不会出手，今年地产形式不明朗啊，不过以不过以后可能会考虑，毕竟后可能会考虑，毕竟 长远还是向好的嘛长远还是向好的嘛对于本项目的启示：对于开发区本土人群，置业目的较为多样，在经济实力容许对于本项目的启示：对于开发区本土人群，置业目的较为多样，在经济实力容许条件下会考虑购买，而非开发区人群置业目的相对单一，对于投资回报考虑较为条件下会考虑购买，而非开发区人群置业目的相对单一，对于投资回报考虑较为敏感，购买纯高端产品需要加以一定认知灌输；敏感，购买纯高端产品需要加以一定认知灌输；客户访谈结果客户访谈结果购买心理（是否考虑在此置业高端项目）购买心理（是否考虑在此置业高端项目）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈对于本项目的启示：伴随开发区区域教育、交通及商业配套的逐步成熟，满对于本项目的启示：伴随开发区区域教育、交通及商业配套的逐步成熟，满足多种用途综合需要，本项目目标客群范围将逐步扩大！足多种用途综合需要，本项目目标客群范围将逐步扩大！客户访谈结果客户访谈结果购买心理（客户置业目的）购买心理（客户置业目的）n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：如果您在这边购买高端住宅，未来主要的功能是？ 开发区本土人：自己住啊，只要比我现在住的房子好，我就自己住，把原来房子出租只要比我现在住的房子好，我就自己住，把原来房子出租 都可以啊，自己住、出租，或者等涨价了再卖出去也好啊 大连市户籍人：估计不会自己住，住也是短时间的，以后终究还是要出租出去住也是短时间的，以后终究还是要出租出去 东三省人群：先是考虑投资为主吧先是考虑投资为主吧，要是自己住的话估计也是阶段性的，放假或者退休 外地及外籍人：品质好的话当然是自己住啦 区域发展还是不错的，外资企业越来越多，投资一套投资一套高端的高端的，最好是小户型，最好是小户型，未来出租估计也会有市场的，并且回报应该还可以开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈n 深访内容摘录：深访内容摘录： 深访员：您如果打算在开发区置业高端项目，您认为符合您需求的最必要因素有哪些？ 开发区本土人：要有亮点，至少要比我现在的房子还好要有亮点，至少要比我现在的房子还好，我才会考虑买吧 大连市户籍人：开发商品牌很重要，意味着以后物业，房屋质量等等环节都有保障； 品质和质量最重要品质和质量最重要，我们都不是第一次买房子了，看过的房子也不少，只要你东西做得好，大家就会认可就会掏钱买的 外地及外籍人：如果是高端住宅的话，一定要讲究生活品质，要精装，而且要符合我们要求一定要讲究生活品质，要精装，而且要符合我们要求 细节的精装，不然我还得拆掉重装细节的精装，不然我还得拆掉重装 其他外地及外籍人群：买高端，就是人的欲望的一个满足过程，也是在不断的提高的买高端，就是人的欲望的一个满足过程，也是在不断的提高的比比 如环保的理念呀，什么的如环保的理念呀，什么的 你的社区有没有这些东西你的社区有没有这些东西? ?那那这个社区的打动点这个社区的打动点 在哪？还有，一定要有合适的配套同步发展，最好在周围在哪？还有，一定要有合适的配套同步发展，最好在周围5 5分钟之内解决，不分钟之内解决，不 要低档次，但也不能太尖端要低档次，但也不能太尖端 对于本项目的启示：区域潜在客户对于高端物业存在一定需求，开发商品牌、精对于本项目的启示：区域潜在客户对于高端物业存在一定需求，开发商品牌、精装修水平以及物业服务和配套设施是普遍关注因素，而作为高端产品社区，打造装修水平以及物业服务和配套设施是普遍关注因素，而作为高端产品社区，打造出独一无二的亮点，将成为打动此类高端人群进行购买的关键所在；出独一无二的亮点，将成为打动此类高端人群进行购买的关键所在；客户访谈结果客户访谈结果购买心理（购买动机）购买心理（购买动机）开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈开发区地源人群开发区地源人群：通过从事私营企业与沿海资源等相关行业致富，对于目前生活环境与生活配套设施等：通过从事私营企业与沿海资源等相关行业致富，对于目前生活环境与生活配套设施等基本满意，习惯于目前的生活环境，对于区域发展前景信心极大；拥有一定购买实力，对于高端物业具基本满意，习惯于目前的生活环境，对于区域发展前景信心极大；拥有一定购买实力，对于高端物业具有很高拥有欲望，购买过程中注重身份感，拥有感，独一感；有很高拥有欲望，购买过程中注重身份感，拥有感，独一感；大连市区户籍人群大连市区户籍人群：多从事与开发区有关私营企业，以制造业、物流业、贸易类等行业居多，由于生活：多从事与开发区有关私营企业，以制造业、物流业、贸易类等行业居多，由于生活习惯等因素对于区域抗性较大，处于对亲友圈、社交圈、生活配套熟习与便利性的以来，对于高端物业习惯等因素对于区域抗性较大，处于对亲友圈、社交圈、生活配套熟习与便利性的以来，对于高端物业具有较为理性判断，更加趋向于在市内置业；具有较为理性判断，更加趋向于在市内置业；东三省人群：东三省人群：多为投资类或休闲养老度假型人群，购买能力较为雄厚，对区域发展持有信心，喜好区域多为投资类或休闲养老度假型人群，购买能力较为雄厚，对区域发展持有信心，喜好区域生活环境，注重生活品质，对于高端物业已形成一定审美与衡量标准，是高端产品潜在购买人群的重要生活环境，注重生活品质，对于高端物业已形成一定审美与衡量标准，是高端产品潜在购买人群的重要组成部分；组成部分；外来导入人群外来导入人群：多为区域产业发展带动所导入人群，从事行业多样化，收入水平较高，对于区域发展及：多为区域产业发展带动所导入人群，从事行业多样化，收入水平较高，对于区域发展及未来自身收入均具有信心，有较强购买能力，对于高端物业有一定需求，但对高端物业衡量标准有独特未来自身收入均具有信心，有较强购买能力，对于高端物业有一定需求，但对高端物业衡量标准有独特见解，该类人群普遍对于在目前阶段区域内进行纯高端物业置业具有一定担忧；见解，该类人群普遍对于在目前阶段区域内进行纯高端物业置业具有一定担忧；人群特征人群特征开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈结结 论论通过访谈得知：开发区高端客群目前生活配套与规划等多数持相对满意态度，对通过访谈得知：开发区高端客群目前生活配套与规划等多数持相对满意态度，对于区域未来发展普遍持有较强信心，对于物业品质要求较高，且自身仍具备较强于区域未来发展普遍持有较强信心，对于物业品质要求较高，且自身仍具备较强购买能力；但由于高端客群构成相对多元，购买心理、置业目的与行为特征存在购买能力；但由于高端客群构成相对多元，购买心理、置业目的与行为特征存在一定差异化，因此对于一定差异化，因此对于“高端物业高端物业”定位尺度上需针对不同客群进行针对引导；定位尺度上需针对不同客群进行针对引导；区域高端市场存在一定潜在机会，高端物业有一定市场需求，但潜在客群区域高端市场存在一定潜在机会，高端物业有一定市场需求，但潜在客群组成相对复杂，购买动机与行为特征存在差异化，预期风险敏感度较高，组成相对复杂，购买动机与行为特征存在差异化，预期风险敏感度较高，对现阶段高端物业开发形成一定潜在风险；对现阶段高端物业开发形成一定潜在风险；开发区高端客户访谈开发区高端客户访谈感感 谢谢 聆聆 听听MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX