中锐中锐隽园隽园下阶段销售与推广策略汇报思路。项目理解项目理解市场剖析市场剖析推广策略思考推广策略思考阶段执行方案阶段执行方案项目理解版权所有，资料由：版权所有，资料由：http:/www.mm858.com/ 整理编辑，转载请注明整理编辑，转载请注明中锐隽园为中锐地产城市系列产品线，属于城市地标性质建筑，从项目属中锐隽园为中锐地产城市系列产品线，属于城市地标性质建筑，从项目属性上来看，高于瑞城国际社区和海尚映象，是中锐在无锡的标杆性项目性上来看，高于瑞城国际社区和海尚映象，是中锐在无锡的标杆性项目映象系列映象系列国际系列国际系列城市系列城市系列瑞城国际社区瑞城国际社区佳诚国际大厦佳诚国际大厦中锐海尚映象中锐海尚映象中锐隽园项目中锐隽园项目中锐隽园为中锐地产无锡最新力作，虽然体量不大，但是承载着中锐地产品牌提升和资金回现双重使命。项目的成功销售和品牌拔升是我们项目组义不容辞的责任所在。地段价值：无锡高端住宅聚集地，位处河埒商圈、新体中心和蠡湖新城三地段价值：无锡高端住宅聚集地，位处河埒商圈、新体中心和蠡湖新城三大板块黄金汇聚点，见证城市价值大板块黄金汇聚点，见证城市价值驱动力：驱动力：商业配套价值商业配套价值驱动力：驱动力：运动健身价值运动健身价值驱动力：驱动力：环境资源价值环境资源价值p中锐隽园位于无锡城市价值最高的滨湖区，具有良好的区域价值基础；p项目周边聚集着河埒商圈、新体中心和蠡湖新城三大板块，商业配套、运动体育、环境资源三大板块价值共同支撑中锐隽园的区位价值。繁华、健康、养生，这些都是板块所赋予的价值。结合产品可以做出更多的变化。配套价值：生活居住氛围较为浓厚，多个大型购物广场及休闲娱乐场地环配套价值：生活居住氛围较为浓厚，多个大型购物广场及休闲娱乐场地环伺项目，生活配套价值优越伺项目，生活配套价值优越p项目周边聚集着万达广场、家乐福、大润发、华润万家等多家购物广场和生活配套超市；p银行、学校、医院等生活配套设施一应俱全；p项目所在区域作为一个成熟的生活居住区已被客户认可，是一个传统居住区，在市民眼中是生活便利和适宜居住的区域之一。景观价值：蠡湖风景区和惠山山脉是项目较大的景观资源优势，上风上水，景观价值：蠡湖风景区和惠山山脉是项目较大的景观资源优势，上风上水，也是城市生活最为稀缺的资源优势也是城市生活最为稀缺的资源优势区域价值：区域价值：RBDRBD研发商务区的区域价值规划以及地铁研发商务区的区域价值规划以及地铁2 2号线和号线和4 4号线的贯通，号线的贯通，为项目带来更高的未来增值价值为项目带来更高的未来增值价值定位：定位：RBD研发商务区（“三创载体”的新兴产业导向）；建设周期：建设周期：2011年正式开工建设，至2015年建成投入使用（三期开发）；布局：布局：金融大厦、K-Park服务中心大厦、旅游大厦、河埒发展大厦等 ；功能：功能：商业（旅游商品市场）、商务办公、餐饮、酒店（住宿）为主 ；内容：内容：五星级酒店、甲级办公、公寓式办公、展示中心、会议中心、培训中心、运动健身中心，以及休闲服务设施等 。本项目地处2、4号线交汇处附近，根据规划，轨道交通2号线预计2015年年底试运行，由此锡城也将迈入真正意义上的“地铁时代”，项目所在区域价值和项目升值空间蕴含着无尽潜力。产品价值：区域内独有的立面风格、稀缺的百米建筑以及重金打造的公共产品价值：区域内独有的立面风格、稀缺的百米建筑以及重金打造的公共部位金装是项目产品价值的外在表现部位金装是项目产品价值的外在表现p立面风格：使用ATR-DECO现代立面，挺拔竖向线条代表着品质和尊贵，同时富含浪漫主义情怀，是高端项目较为常用的立面表现手法；p立面材质：天然大理石和面砖保证经久传承和历久弥新；p园林景观：精致的新古典主义风格园林，硬质铺装和雕塑代表着品质感和尊贵感，立体绿化的运用真正将生态搬进房间；p金装大堂：7000多万的公共部位金装成本，代表着居者身体的尊贵；p原文：http:/www.mm858.com/fdczl/1/ziliaox211.htmlp建筑高度：33层高层，区域稀缺百米建筑；p商业配套：4000余房的商业体量，满足业主日常的生活便利需求，与区域大配套共同为业主服务。户型价值：项目户型产品以紧凑型两房和三房为绝对主力，房间功能空间户型价值：项目户型产品以紧凑型两房和三房为绝对主力，房间功能空间紧凑总价低是项目户型竞争力所在，与此同时高端产品线价值也不容忽视紧凑总价低是项目户型竞争力所在，与此同时高端产品线价值也不容忽视面积（平方）面积（平方）户数户数配比配比2房84.11-85.6316848.27%3房109.05-115.2514040.23%4房137.93-183.74349.80%复式183.04-203.9161.70%合计36284.69348100%8787两房两房139139四房两厅两卫四房两厅两卫112112三房两厅两卫三房两厅两卫112112三房两厅一卫三房两厅一卫p项目户型两房和三房占到90%的比例，总价低是项目产品的优势；p小三房产品在区域内较为稀缺；p高区大平层和复式户型具有较高的景观价值，是项目最高价值的户型产品。我们认为，从真正能有力推动销售的卖点来看：主要卖点：地段、配套、景观资源次要卖点：品牌、金装、立面、高度、价格从项目的基本产品属性来看，项目优势并不突出，适合走借助地段依靠区域高性价比的路线，事实上，前期也一直在围绕这个进行，取得了不错的成绩，如果没有外界市场的因素，这个路线还将延续。但是今年的市场与以往都不同市场剖析20112011，受限购等政策影响，无锡房地产市场表现出成交低靡而供应不小的，受限购等政策影响，无锡房地产市场表现出成交低靡而供应不小的格局，且价格下探趋势明显，商品房供求及量价走势不容乐观格局，且价格下探趋势明显，商品房供求及量价走势不容乐观p2011年1-7月，全市商品住宅新增供应301.43万方，成交量仅为191.90万方，库存压力增大；p2011年1-7月同比去年，新增供应量增长17%，而成交量下滑；25%，商品房供求走势不容乐观；p从成交均价走势来看，在年初达到最高点之后，今年住宅成交价格呈下探态势。区域来看，隽园项目最直接的竞品近阶段单周成交基本在区域来看，隽园项目最直接的竞品近阶段单周成交基本在5 5套以下，事实套以下，事实上从今年开始，区域各个楼盘就没爆发过规模性的成交，区域成交缓慢上从今年开始，区域各个楼盘就没爆发过规模性的成交，区域成交缓慢从从6 6月后，受资金等压力，部分楼盘出现价格下调，用月后，受资金等压力，部分楼盘出现价格下调，用8 8折折-8.5-8.5折甚至更大折甚至更大优惠折扣方换来成交量，受此冲击，市场普遍预期调低，后续跟风明显优惠折扣方换来成交量，受此冲击，市场普遍预期调低，后续跟风明显p继金科大规模降价促销之后，万科跟随而上，价格战正式响起，华润、九龙仓等知名品牌项目均继金科大规模降价促销之后，万科跟随而上，价格战正式响起，华润、九龙仓等知名品牌项目均参与到降价促销行列；参与到降价促销行列；p在市场降价潮中，客户更加观望，以选择最合适房源；在市场降价潮中，客户更加观望，以选择最合适房源；p降价幅度较小甚至未降价项目面临着较为严峻的市场压力。降价幅度较小甚至未降价项目面临着较为严峻的市场压力。项目名称项目名称之前价格之前价格目前价格目前价格价格跌幅价格跌幅金科新大陆95007500-21%金科米兰米兰85007400-13%金科世界城1600013000-19%万科金域缇香120009500-21%万科城市花园1300011000-15%清扬御庭110008800-20%恒威中央领地1200010500-13%第一国际70005700-19%爱家金河湾1200010000-17%而项目所在的泛而项目所在的泛8000-100008000-10000段，降价促销尤其明显，客户选择面扩大，从段，降价促销尤其明显，客户选择面扩大，从而使得项目在参与市场竞争时面临来自项目内外的双重竞争而使得项目在参与市场竞争时面临来自项目内外的双重竞争崇安区金科新大陆、南长区清扬御庭、时代上城、北塘区蔚蓝观邸、欧风新天地、新区万科金域缇香、尚东区、金科米兰米兰等多个区域典型项目大尺度降价促销，在价格利诱下，客户跨区域置业增多，项目面临竞争面扩大。源自：http:/www.mm858.com/ 海量资源免费下载！销售销售人员人员接待客接待客户时间户时间接待客接待客户数量户数量逼死客逼死客户数量户数量意向客意向客户数量户数量已成交已成交套数套数成交面积段成交面积段成交客户成交客户置业目的置业目的成交客户部分特征成交客户部分特征未成交客户未成交客户主要抗性主要抗性客户较为关注客户较为关注的其他楼盘的其他楼盘孙晶静6.78.10120组58组36112*387*3刚需为主，一组投资2030岁为主、认可地段、认可性价比价格瑜憬湾、时代上城、清扬御庭、太湖国际社区、信成道仇娴4.78.10约60组约40组215112约50%87约40%刚需为主年轻人为主、认可地段、工作或生活在附近价格、户型瑜憬湾、金科米兰米兰唐吉3.248.10约70组约40组316112约40%87约50%刚需为主实际居住者以2035岁居多、认可地段、工作或生活在附近价格、户型、市场环境影响、社区氛围不浓瑜憬湾、欧风新天地朱洁4.188.10约140组约100组11887为主刚需为主30岁以内居多、认可地段、经沟通后认可单体建筑、工作或生活在附近户型、社区氛围不浓、交房时间滞后、采光一般蓝庭国际、瑜憬湾、太湖国际社区、融创熙园、山语银城从现场的反馈来看，项目的竞争对手也出现变化，从过往的区域对手变为从现场的反馈来看，项目的竞争对手也出现变化，从过往的区域对手变为全市竞争，且多为原无锡中高端楼盘，品质线上优势不大。全市竞争，且多为原无锡中高端楼盘，品质线上优势不大。与直接竞争中，产品自身立面风格材质、户型产品、物业管理、高区景观与直接竞争中，产品自身立面风格材质、户型产品、物业管理、高区景观房以及性价比是差异化竞争的重要要素房以及性价比是差异化竞争的重要要素竞争项目竞争项目对手优势对手优势对手劣势对手劣势对应策略对应策略蓝庭国际1、大社区、内部景观优势；2、户型赠送面积较大；1、价格居高不下1、充分发挥价格优势；2、离湖更近，居住环境更佳；瑜憬湾1、大社区、内部景观优势；2、一、二期成熟，居住氛围好，老带新效果明显；3、产品展现力好；1、对外推广不足；2、现场销售能力一般，难以抓住外部客户；3、目前仅有140平左右的户型，选择面较窄；1、价格较低，客群层次略有不同；2、两房、小三房户型选择面高，产品线相对丰富在外围竞争中，构建项目成熟配套、景观资源以及区域最高性价比的综合在外围竞争中，构建项目成熟配套、景观资源以及区域最高性价比的综合优势，吸引外来区域人口置业，并规避潜在竞争优势，吸引外来区域人口置业，并规避潜在竞争竞争项目竞争项目对手优势对手优势对手劣势对手劣势对应策略对应策略金科米兰米兰金科米兰米兰1、品牌优势；2、性价比优势；3、社区环境优势1、周边居氛围相对较弱；2、户型设计有所缺陷1、生活配套优势；2、总价优势；3、景观概念金域缇香金域缇香1、万科品牌；2、新区核心位置；3、万科物业服务一流；1、无自然生态景观资源； 1、景观概念欧风新天地欧风新天地1、综合体；2、青石路配套齐全；1、北塘区形象一般；2、户型设计不规整，有明显缺陷1、滨湖区区域形象2、户型设计有明显优势3、景观概念清扬御庭清扬御庭1、清扬路配套齐全；2、紧邻地铁站；1、与人民医院距离过近，风水不利；2、紧邻主干道及快速内环高架，居住环境较差；3、两房户型余量不多；1、户型选择余地较大2、本案居住环境较好3、景观概念回到项目本身，剩余房源以回到项目本身，剩余房源以2 2单元高区和价值最高的单元高区和价值最高的1 1单元，价格性价比的单元，价格性价比的优势在不断萎缩，而客户价格预期下调，项目产品本身已不足以吸引客户优势在不断萎缩，而客户价格预期下调，项目产品本身已不足以吸引客户隽园3隽园24 3 2 1 4 3 2 1 房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积3204 188.89 3302 183.74 3201 183.75 3204 183.75 3302 183.74 3201 184.76 3202 183.74 3202 183.74 3104 115.25 3103 86.44 3102 86.44 3101 111.89 3104 111.89 3103 86.44 3102 86.44 3101 111.50 3004 115.25 3003 86.44 3001 111.89 3004 111.89 3003 86.44 3002 86.44 3001 111.50 2904 115.25 2903 86.44 2901 111.89 2904 111.89 2903 86.44 2902 86.44 2901 111.50 2804 115.25 2801 111.89 2804 111.89 2803 86.44 2801 111.50 2704 115.25 2701 111.89 2704 111.89 2703 86.44 2702 86.44 2701 111.50 2604 115.25 2601 111.89 2604 111.89 2603 86.44 2602 86.44 2601 111.50 2504 115.25 2503 86.44 2501 111.89 2504 111.89 2503 86.44 2502 86.44 2501 111.50 2404 115.25 2403 86.44 2401 111.89 2404 111.89 2403 86.44 2402 86.44 2401 111.50 2304 115.25 2301 111.89 2304 111.89 2303 86.44 2302 86.44 2301 111.50 2204 111.89 2203 86.44 2202 86.44 2201 111.50 2104 115.25 2104 111.89 2103 86.44 2102 86.44 2101 111.50 2004 115.25 2001 111.89 2004 111.89 2003 86.44 2002 86.44 2001 111.50 隽园11904 115.25 1904 111.89 1903 86.44 1902 86.44 1901 111.50 房号面积1804 111.89 1803 86.44 1802 86.44 1801 111.50 1801139.73 1704 115.25 1704 111.89 1701 111.50 1604 111.89 1601 111.50 1601139.73 1504 111.89 1501 111.50 1501139.73 1404 115.25 1404 111.89 1403 86.44 1401 111.50 1401139.73 1304 115.25 1301 111.89 1304 111.89 1303 86.44 1301 111.50 1301139.73 1204 111.89 1201139.73 1104 111.89 1101 111.50 1101139.73 1004 115.25 1004 111.89 1001139.73 904 111.89 901139.73 804 111.89 801139.73 704 114.38 701138.88 601 111.26 604 114.64 601138.88 504 114.64 501138.88 404 113.73 403 84.91 401 110.08 401137.93 我们的突围点在哪？我们的突围点在哪？当前阶段客户主要几种心态：1.悲观情绪浓厚，对价格后期趋势看空，持币观望2.抄底捡漏客户，到处看特价房，多方比较，不急于购买3.有实际购房需求，但是可选择太多，导致表现为盲目状态，往往受周边朋友影响，或者选择大品牌和有影响力的概念号召选择大品牌和有影响力的概念号召概念，或者说是项目的精神属性，可能是近阶段营销突破的唯一道路。下阶段将结合推广的思路来探讨我们下半年的推广精神将如何制定。推广策略思考策略思路延展策略思路延展当前销售抗性当前销售抗性前期形象调性一般客户对价格预期低市场观望情绪浓厚实际销售情况实际销售情况来访一般，成交低靡客户杂乱，层次偏低去化缓慢，销售无力产品线情况产品线情况高端产品线：顶复、大平层、139户型，湖景房经济产品线：87-115，合适总价紧凑型户型高举高举积极推广积极推广更换客户群体，重新拔高调性重新包装，高举低打由高端产品线切入由高端产品线切入低打低打稳健操盘稳健操盘客户精细化，延续前期调性方向走温馨甜蜜路线，以情动人由经济产品线切入由经济产品线切入积极推广攻略积极推广攻略STEP1STEP18-98-9月月逆市反涨逆市反涨l大面积宣传，对外隽园做加法，价格上涨，借此洗客户及重新梳理价值体系l启动老带新，借助老客户增加客户量并获得口碑和提高签约回款l吸引眼球，推出高区湖景房，以高性价比小面积观景走市场STEP2STEP21010月月二次加推二次加推l对外高调宣传1#的稀缺性，以相对于高区较好的性价比房源在开盘释放，冲击销售量l借助前期的口碑，走区域的团购、投资渠道STEP3STEP31111月月至臻高度至臻高度l继续堆积高度，走渠道客户路线，专场推介，强推顶复和大平层，在期间积累经济产品线客户，为最后阶段冲刺做准备STEP4STEP41212月月倾销冲量倾销冲量l高举低打，强力去化余房房源，阶段可以强调价格，通过与前期价格的差异来强打价格战积极推广策略下高端产品可挖掘的内涵积极推广策略下高端产品可挖掘的内涵人人生生观观更更高高视视界界地标：在建筑路沿线最高的建筑，同一区域，站的最高，看的最远蠡湖：吴越水文化，天然资源与人工的结合金装：建筑立面。内装标准，如五星级酒店大堂标准等户型：大面积、满足居住舒适需求服务：1-3F商业资源与外界大配套的双重影响地段：在一个寸金寸土的商业地段做了一个住宅产品，单体恰恰反映了产品的可贵客群：金字塔尖高端人群（第2级），泛金领或家庭殷实者人生观：不断进取，积极向上品品质质提提升升下阶段推广总精神下阶段推广总精神阅峰景，越人生阅峰景，越人生下阶段将结合客户的实际需求进行发散，并制定新的价值体系。主要从上半年的偏物理属性的推广语，上升到精神属性上，用峰景、越等字眼，来强化高端客户的身份感和人生观，推高项目调性。形象展示形象展示阶段宣传口径阶段宣传口径我们不得不涨价，只因为：1.我们的成本又增加了，公司投入巨资严格按照国际五星级酒店的标准进行公共部位的装修，只是想给业主一个更好的家2.我们发现，区域内，我们是离蠡湖最近，观景最佳的高端居住3.寸金寸土的河埒商业圈，我们是唯一最高的单体，百里挑一4.我们承担了部分蠡湖经济开发区高级白领的居住，房源愈发趋紧5.我们引入了酒店的服务标准，为我们的业主做的更多中锐生活观：每达到一个标准，离上流生活就更近一步中锐生活观：每达到一个标准，离上流生活就更近一步NO1：必须是配套醇熟NO2：必须是稀缺资源NO7：必须是私密空间NO4：必须是隽永建筑NO3：必须是交通便利NO5：必须是星级精装标准NO6：必须是户型实用NO8：必须是绝对安全NO9：必须是专属服务一级制定标准体系一级制定标准体系二级提升形象诉求二级提升形象诉求三级体现身份品味三级体现身份品味中锐隽园三大价值体系中锐隽园三大价值体系产品价值资源价值服务价值艺术人文礼仪中锐隽园全面增值计划中锐隽园全面增值计划产品、营销、服务阅峰景，越人生阅峰景，越人生隽园新价值体系隽园新价值体系需确认和支持部分需确认和支持部分l商业的相关配套是否有些能确认，以增加附加值l关于物业管理，能够有所噱头l公共部位装修，能否有出彩的部分可供宣传l跟政府相关部门的一些沟通，避免非必要麻烦积极推广策略下配合稳健操盘的好处在于积极推广策略下配合稳健操盘的好处在于迅速提高客户心理预期迅速提高客户心理预期逆市而上，容易引起客户的好奇心重塑项目形象，提高客户对价格的心理预期通过价格杠杆挤压中低区房源去化老带新直接启动，促使签约量提高能够作为事件营销，引发社会热议迅速炒热项目阶段执行方案推广大纲推广大纲1.品牌提升塑造，实景说话2.活动牵头，广告加油3.惊艳亮相，放大细节4.战术多样，渠道渗透整体运营步骤整体运营步骤持续周期持续周期8.15-9.18阶段划分阶段划分拔升调性炒热项目销售动作销售动作策略方向策略方向推广目的推广目的9.19-10.3111.1-11.2511.26-12.25形象重塑房展会强销2波强销完美收官中高区房源、大平层、复式入市一单元开盘，结合房展会节点进行促销全线产品集中面向市场结合圣诞节节点去化小户型，全面完成全年指标逆市涨价提升客户心理预期开盘热销公关维系岁末答谢保持市场热度推出一单元去化剩余房源全力冲刺指标销售目标销售目标冲刺目标冲刺目标10套50套30套40套15套60套35套50套主要营销节点主要营销节点9.10-9.12教师节、中秋节新一轮媒体推广售楼处、样板区整改教师资源联系及确认客户洗牌高区房源加推在139户型和大平层、复式房源上做突破渠道拓展10.20房展会国庆节暖场活动客户积累，认筹开盘方案确定一单元开盘房展会促销11.15大户型加推阶段划分阶段划分8.15-9.189.19-10.3111.1-11.2511.26-12.25重要节点重要节点工作重点工作重点12.24圣诞节客户洗牌及积累中低区房源加推剩余房源盘点小户型促销圣诞节主题活动主推房源主推房源中低区房源中低区房源二单元、三单元中低区房源为主，辅以二单元高区86小户型房源，总计66套。所推房源以中低区为主，可以以低总价低首付概念对客户进行引导，同时通过大平层的高总价和高区86价格杠杆引导中低区房源去化。隽园3隽园243214321房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积310386.44310286.44300386.44300286.44290386.44290286.44280386.44270386.44270286.44260386.44260286.44250386.44250286.44240386.44240286.44230386.44230286.44220386.44220286.44210386.44210286.442004115.252001111.892004111.89200386.44200286.442001111.51904115.251904111.89190386.44190286.441901111.51804111.89180386.44180286.441801111.51704115.251704111.891701111.51604111.891601111.51504111.891501111.51404115.251404111.89140386.441401111.51304115.251301111.891304111.89130386.441301111.51204111.891104111.891101111.51004115.251004111.89904111.89804111.89704114.38601111.26604114.64504114.64404113.7340384.91401110.08配合推售房源配合推售房源平层官邸平层官邸大平层涨价，以此作为对外宣传推广口径，重塑项目形象，提高客户心理预期。涨价幅度为300300元元/ /。源自：http:/www.mm858.com/ 海量资源免费下载！房源房源面积面积原单价原单价原总价原总价涨价后单价涨价后单价涨价后总价涨价后总价隽园3-3302183.74117172152911120172208033隽园3-3301183.74118092169721121092224843隽园2-3302183.74119422194227122422249349隽园2-3301183.74120822219949123822275071配合推售房源配合推售房源中高区房源中高区房源中高区房源为主，强调项目的景观资源和项目的稀缺性，阶段控制价格，与调性相匹配；以此挤压中低区房源去化。隽园3隽园24321432房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积房号面积3104115.25310386.44310286.443101111.893104111.89310386.44310286.443004115.25300386.443001111.893004111.89300386.44300286.442904115.25290386.442901111.892904111.89290386.44290286.442804115.252801111.892804111.89280386.442704115.252701111.892704111.89270386.44270286.442604115.252601111.892604111.89260386.44260286.442504115.25250386.442501111.892504111.89250386.44250286.442404115.25240386.442401111.892404111.89240386.44240286.442304115.252301111.892304111.89230386.44230286.442204111.89220386.44220286.442104115.252104111.89210386.44210286.442004115.252001111.892004111.89200386.44200286.441904115.25推案说明推案说明p高举低打策略下，在拔高项目调性的同时，积极去化中低区房源。p通过大平层的涨价重塑项目整体形象，此外，也通过涨价保证大平层等优质房源的保留。p通过大平层、中高区景观房源的价格，挤压中低区房源去化。p案场执行过程中，根据客户实际需求推售相应房源。中低区房源推广形象中低区房源推广形象五里湖畔，金质婚房五里湖畔，金质婚房强调项目所处的具体地理位置和景观资源优势。同时，通过金质的字眼突出项目品质和形象，通过婚房来主抓刚需客群。此外，金质音同精致，也突出项目的户型尺度和品质。婚房形象展示婚房形象展示执行关键点：媒体投放时间保持统一，营造爆发效果第一阶段第一阶段形象重塑，产品导入，信息释放形象重塑，产品导入，信息释放推广时间媒体选择推广形式备注8.159.18，户外、网络、报纸、渠道等投放户外楼体巨幅、车身、框架中锐隽园逆市涨价的九大理由隽园，为生活做加法金仕生活的N个标准网络通栏、软文、论坛报纸硬广、软文渠道汽车美容店、4S店阶段活动推荐阶段活动推荐老客户维护，老带新老客户维护，老带新景观视野实景展示景观视野实景展示目前隽园已经建到2829层，邀请专业摄影师，在高层拍摄蠡湖风光，后期将实景照片制作成售楼处画框，或者制作成画册，赠送给客户，以及在蠡湖边开展游湖等活动时间时间工作重点工作重点主推房源主推房源推广主题推广主题销售口径销售口径客户来源客户来源备注备注8.15-8.21余房去化、下阶段策略制定特惠房源定制特惠房特惠房源前期积累客户、新到访客户利用总价分层，强调定制感，70-110万全系8.22-8.28余房去化、下阶段推广筹备特惠房源定制特惠房特惠房源前期积累客户、新到访客户8.29-9.4阶段推广主题调整及实施中低区新房源、大平层、复式推广强调地段的标示性，重点让客户明白地段和项目的稀缺性老带新启动新进客户发布地段信息和认筹预告9.5-9.11教师节、中秋节活动中低区新房源、大平层、复式结合渠道做年轻教师及退休教师的团购、中秋节可作为洗筹认筹开始教师资源、新进客户根据市场情况定认筹方案9.12-9.18加推中低区新房源、大平层、复式周末加推新进客户近阶段工作计划近阶段工作计划阶段工作执行明细阶段工作执行明细站台广告投放时间：8月29日起建议选择站台：隐秀路、河埒新村、青祁路投放主题：中锐隽园，阅峰景，越人生中锐隽园青祁路河埒新村隐秀路站台广告站台广告车身广告投放时间：8月29日起建议选择线路：36路（渤公岛新区春潮花园）、53路（梅园八佰伴）投放主题：中锐隽园，阅峰景，越人生36路（渤公岛新区春潮花园）53路（梅园八佰伴）中锐隽园中锐隽园车身广告车身广告框架广告投放时间：8月29日起建议选择写字楼：佳城国际大厦、联创大厦、530大厦、润华国际大厦、神州大厦、摩天360、红豆国际广场等投放主题：中锐隽园，阅峰景，越人生中锐隽园530大厦佳诚国际大厦联创大厦润华国际大厦神州大厦摩天360红豆国际广场百脑汇科技大厦财富大厦华光大厦渠道投放渠道投放投放渠道投放渠道投放内容投放内容投放时间投放时间大歌星KTV展架、海报8月29日起体育中心展架、海报、背景墙8月29日起奇迹健身展架、海报、贴图8月29日起万达广场餐饮餐巾纸盒、烟灰缸8月29日起奥林花园餐饮餐巾纸盒、烟灰缸8月29日起加油站、汽车美容店、4S店展架、海报、餐巾纸盒8月29日起银行展架、海报8月29日起渠道投放渠道投放中锐隽园百特威汽车服务锡能汽车服务无锡宝龙乐途汽车服务吉祥汽车服务湖滨加油站体育中心万达广场奥林花园招商银行工商银行中国银行渠道投放渠道投放大润发家乐福江南晚报：9月1日半版，主诉求：项目形象；9月9日半版，主诉求：隽园逆市反涨；9月17日半版，主诉求：加推信息释放365地产家居网：8月29日9月17日，持续论坛、软文炒作，开盘前三天投放全屏，主诉求：加推信息释放搜房网：8月29日9月17日，持续论坛、软文炒作，开盘前一周投放通栏，主诉求：加推信息释放站台广告：8月29日起持续投放，投放站台：隐秀路、河埒新村、青祁路车身广告：8月29日起持续投放，投放公交线路：53路，36路短信：每周持续投放，开盘前一周集中投放，主诉求：加推信息释放，共计60万条巡展：9月3日9月4日持续进行，巡展地点：大润发Call客：8月15日9月17日持续进行营销节点 认筹 教师节 中秋节 加推15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 1 2 3 456 7 8 910111213 14 15 1617渠道投放媒体一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四五六日 一 二三四五六日一二 三 四 五六报纸江南晚报 网络365地产家居网 搜房网 其他站台广告 车身广告 短信 框架广告 账单直邮 巡展 派单 call客 活动看房团 教师产品说明会 加推 媒体计划媒体计划执行关键点：结合房展会节点，注意媒体发布的频次及形式选择，以期达到事半功倍的效果推广时间媒体选择推广形式备注9.1810.31，媒体统一更换形象，为开盘造势户外楼体巨幅、车身、站台、框架产品信息，开盘信息释放网络硬广、软文、论坛报纸硬广、软文渠道餐饮、超市第二阶段第二阶段借力房展会，新房源开盘借力房展会，新房源开盘无锡秋季房交会举办时间通常是在10月中下旬，按照本案现在的营销节点排期，10月一单元将开盘，此外10月也是市场成交的黄金时间。借势房展会，实现项目销售目标。展示内容：中锐集团风采，隽园项目销售时间：2011年10月地点：无锡展览中心预算：20万20112011秋季房展会秋季房展会SPSP活动：专场看房团活动：专场看房团365看房团与无锡日报报业集团合作，在无锡开展已有较长历史，结合房展会节点，在房展会前期召集专场看房团，将目前市场上活跃的客户集中至隽园。展示内容：隽园项目形象，销售信息时间：2011年10月地点：隽园售楼处预算：2万执行关键点：扩大渠道推广，全线产品集中推向市场推广时间媒体选择推广形式备注11.111.25，扩大渠道推广，常规推广手段持续户外楼体巨幅、站台、车身余房集中加推，信息释放网络硬广、软文、论坛报纸硬广、软文渠道小众渠道推广第三阶段第三阶段余房集中推售余房集中推售渠道渗透一：银行内部刊物渠道渗透一：银行内部刊物与投资理财刊物或银行刊物合作，阐释中锐隽园居住和投资价值 无锡汽车网是无锡最专业的汽车网站，具很强的传递率和号召力. 其还有汽车杂志无锡各大中高端汽车无锡各大中高端汽车4S4S店店, ,尤其是滨湖区，南长区，崇安区尤其是滨湖区，南长区，崇安区渠道渗透二：汽车渠道渗透二：汽车4S4S店，无锡汽车网店，无锡汽车网.MINI Cooper or MINI Cooper or 甲壳虫试驾活动甲壳虫试驾活动激情的你喜欢体验速度的乐趣，激情的你喜欢体验速度的乐趣，1010位不凡的你位不凡的你/10/10位陪驾俊男靓女位陪驾俊男靓女让你没有拒绝的理由让你没有拒绝的理由高端产品影响力之品牌联动高端产品影响力之品牌联动执行关键点：主抓年轻客户，拓客力度加大，岁末集中引爆第四阶段第四阶段岁末回馈，冲刺指标岁末回馈，冲刺指标推广时间媒体选择推广形式备注11.2612.25，扩大渠道推广，扩大拓客力度户外楼体巨幅、站台、车身剩余小户型集中加推，岁末回馈信息释放网络硬广、软文、论坛报纸硬广、软文渠道小众渠道推广 深入无锡目前最火的青年社区： 二泉、太湖明珠等社交网站发起热议话题渠道渗透一：网络青年社区圈层渠道渗透一：网络青年社区圈层针对小户型客户群，青年人的消费场所进行渠道广告植入，最直接的发布项目信息眼光眼光发发现现渠道渗透二：酒吧、清吧、高端咖啡厅计划渠道渗透二：酒吧、清吧、高端咖啡厅计划根据客户群偏好，做电影贴片大世界、万达等影院投放，重点侧重滨湖区和市区渠道渗透三：电影院票套广告计划渠道渗透三：电影院票套广告计划媒体预算媒体预算渠道投放媒体预计费用 报纸江南晚报、无锡日报500000网络365地产家居网100000搜房网100000益房网100000其他站台广告50000车身广告80000短信250000框架广告100000账单直邮40000巡展50000派单60000楼体巨幅 40000工地围墙 20000活动看房团50000教师资源产品说明会30000中秋团圆购房特惠30000国庆节暖场活动 30000圣诞节主题活动 50000加推 100000其他渠道200000售楼处、样板房整改50000物料150000合计 2180000Thanks!Thanks!谢谢聆听！谢谢聆听！