观澜学府商业街工程定位及11#业态规划建议观典营销2021年7月1日目录工程解析形象定位11#-1至4F商业业态建议案名建议2021年6月，成立光明置业，从事房地产开发2021年在滨湖开发第一个工程光明大厦建成使用2021年经开区，观澜华庭工程开工建设，总建面28万方2021年1月，北城拿地，45万方，北城综合体2021年下半年开工建设肥西，金寨南路工程，即本工程光明大厦光明大厦公司目前已开展成以住宅开发为核心，以商业地产为辅助兼营金融业务的综合性地产企业开发商开发商观澜华庭观澜华庭区域交通区域交通合肥市区合肥市区滨湖新区滨湖新区新桥机场新桥机场政务新区政务新区肥西城区肥西城区金寨南路金寨南路翡翠路翡翠路方兴大道方兴大道云谷路云谷路滨湖新区滨湖新区金寨南路由南至北贯穿工程直达经开区，金寨路高架直通政务区，工程虽地处肥西县但是受到两大成熟板块的价值辐射。工程位于肥西县与经开区交界处，属于合肥城南桥头堡，紧邻金寨路、翡翠路，云谷路，交通便捷，直通合肥各个城区学区学区学校大门学校大门餐厅超市餐厅超市主教学楼主教学楼学生餐厅学生餐厅工程紧邻肥西实验高级中学、肥光小学、二中等优学区配套消费人群消费人群 依托本案近1500户为消费核心，周边客群消费为辅，本案属于观澜学府18万方的商业局部，紧依区域内众多规模较大的住宅小区，建成后将直接为近1500户的社区作配套商业，人均享有商业面积1的正常标准，本案在为配套效劳的同时，辐射着区域内外住宅群落，商业价值不言而喻。 周边新开发及待开发工程日益增多，除本工程外，周边还有翡翠蓝湾、万派城等工程，同样具有庞大的外部消费群体，未来居住气氛浓厚。临街门面临街门面商业多为临街旺铺，自古门面房是百姓投资首选，市场需求层面较好。品牌：光明置业，品牌不断开展；地段：位于肥西城区与经开区结合处，未来开展潜力巨大；交通：紧邻金寨南路，直通合肥市区与肥西城区云谷路，直接打通金寨路与翡翠路；教育：肥西实验高级中学等，距离合肥大学城几分钟车程；产品设计：产品多为临街门面房，市场需求看好；居住气氛：未来居住气氛浓厚SOT最大优势：区域升值，地段，交通，学区，沿街门面房商铺集中度不够，难以发挥优势业态联动互补效应。工程周边新建小区入住率不够，很多尚未交房，区域内商业气氛不够。区域类其它商业竞争剧烈，对本工程客户具有一定分流。合肥向南扩张连接上派，上派沿金寨路向北连接经开区的开展速度，直接项影响目的价值提升周边产业带动，购房需求旺盛；总体规划显示，区域功能规划为合肥西南组团的金融商贸效劳中心政策缩紧，未来市场不确定性较多；受翡翠蓝湾、万派城、金宇新天地等商业局部的冲击较大。招商未启动，市场客户缺乏信心。SWOT分析最大劣势：无主力店吸客、未来市场竞争剧烈W目录工程解析形象定位11#-1至4F商业业态建议案名建议结合工程构建的价值体系进行定位结合工程构建的价值体系进行定位结合工程构建的价值体系进行定位结合工程构建的价值体系进行定位工程定位 = 工程核心价值点的整合工程价值的提炼不但是最自身优势的深刻挖掘，也是对工程定位的探索和思考，商铺不同工程价值的提炼不但是最自身优势的深刻挖掘，也是对工程定位的探索和思考，商铺不同于住宅，投资功能难以判断，从而决定商铺的营销更注重投资价值体系的建立。于住宅，投资功能难以判断，从而决定商铺的营销更注重投资价值体系的建立。工程核心价值点工程核心价值点整合的三大特征整合的三大特征具有极强的冲击力具有极强的冲击力信息直接，容易判断信息直接，容易判断核心价值点为主，其它价值点为辅。核心价值点为主，其它价值点为辅。产品价值开展商品牌社区本身及辐射消费群区域位置主题定位交通枢纽升值前景工程价值点工程价值点工程价值点工程价值点如何构建商业工程的价值体系？如何构建商业工程的价值体系？主要有以上几个思考方向主要有以上几个思考方向工程定位工程定位= =工程核心价值点的整合工程核心价值点的整合工程价值体系工程价值体系紧邻主干道金寨南路，擎聚商业繁华紧邻主干道金寨南路，擎聚商业繁华 肥西与经开区结合处肥西与经开区结合处 坐享双区域财富之心坐享双区域财富之心投资低风险，铺铺临街，财富养三代。投资低风险，铺铺临街，财富养三代。 生活腹地，巨大潜力人群为您买单生活腹地，巨大潜力人群为您买单为有利于工程形象和主题包装，为有利于工程形象和主题包装，拔高工程调性，确定以下为形拔高工程调性，确定以下为形象定位：象定位：金寨路金寨路临街旺铺临街旺铺财富第一站财富第一站优质的教育资源，潜在消费人群优质的教育资源，潜在消费人群目录工程解析形象定位11#-1至4F商业业态建议案名建议商业定位条件因素和定位法那么商业定位条件因素和定位法那么本工程具有商业开发的根本条件，满足商业经营的可达性、能见度、商业经营环境、人流量的要求；本工程交通便利，地段好；工程面临较好的市场时机和剧烈市场竞争态势，时机与挑战共存。与城市的文化及消费水平相协调；与本区域现有商业有机结合；定位后的产品，更利于实现销售价格及速度上的双突破；条件因素条件因素定位法那么定位法那么本案为城市节点商业而非城市中心商业，传统零售业不符合本案案所处地段，必须寻求其他模式的商业形态作为本案商业操作方向，如集散式商业或借鉴其它城市更为成熟的商业模式。辐射人口为第一、第二层级，为邻里、社区型商业本工程定位方向判定本工程定位方向判定本工程商业开展策略：以地域内和周边居民为主要效劳对象，以便民、利民满足和促本工程商业开展策略：以地域内和周边居民为主要效劳对象，以便民、利民满足和促进居民综合消费为目标的社区型街区进居民综合消费为目标的社区型街区业态建议业态建议商业一商业二商业三电器、特色餐饮美食、电器、特色餐饮美食、烟酒日用品超市、网吧等烟酒日用品超市、网吧等便利店、蔬果店、便利店、蔬果店、美容美发店、小型餐饮店等美容美发店、小型餐饮店等超市、电玩、超市、电玩、亲子乐园、特色餐饮等亲子乐园、特色餐饮等11#-111#-1至至4F4F商业业态建议商业业态建议-1F面积：1260社区商超例如：社区商超例如：苏果、华联苏果、华联1F面积：1901.8烟酒店、烟酒店、药店、诊药店、诊所等所等11#-111#-1至至4F4F商业业态建议商业业态建议服装、鞋帽、饰品2F面积：1867.1亲子乐园、婴幼儿用品亲子乐园、婴幼儿用品11#-111#-1至至4F4F商业业态建议商业业态建议特色美食、休闲餐饮特色美食、休闲餐饮11#-111#-1至至4F4F商业业态建议商业业态建议3F面积：1867.1KTV、足浴、健身、足浴、健身会所等会所等电玩城电玩城11#-111#-1至至4F4F商业业态建议商业业态建议4F面积：1867.1工程解析形象定位11#-1至4F商业业态建议案名建议目录主推案名：四方金街四方金街案名释义：案名释义：取取“四方吸金之意，因为工程地处云谷路与金寨路交叉处，东西南北四个方向的车流、四方吸金之意，因为工程地处云谷路与金寨路交叉处，东西南北四个方向的车流、人流，给工程带来滚滚财富流。人流，给工程带来滚滚财富流。“观澜学府之四方金街，从案名看，商业属性十清楚确。依托观澜学府在合肥，尤其是观澜学府之四方金街，从案名看，商业属性十清楚确。依托观澜学府在合肥，尤其是在区域的知名度，造势借势。在区域的知名度，造势借势。此案名不像专业市场类的案名，限定经营业态，涵盖着此案名不像专业市场类的案名，限定经营业态，涵盖着“合理引导、兼容并包、自由经营合理引导、兼容并包、自由经营的思想。的思想。观澜旺街备选案名：案名释义：案名释义：植入工程名称，带开工程品牌的提升及价值的表达。植入工程名称，带开工程品牌的提升及价值的表达。旺：意一：人流最旺盛和商气最浓的的街区，街区十分繁盛，借用这个名称，以期本工程旺旺：意一：人流最旺盛和商气最浓的的街区，街区十分繁盛，借用这个名称，以期本工程旺盛繁荣。意二：工程处于城市枢纽交汇点，是不言而喻的商业黄金旺角。盛繁荣。意二：工程处于城市枢纽交汇点，是不言而喻的商业黄金旺角。整体案名寓意深刻，读之琅琅上口，易于传播。整体案名寓意深刻，读之琅琅上口，易于传播。 其它备选案名：其它备选案名：邻里中心汇金大街观澜旺角上派金街四方金街四方金街 金寨路临街旺铺财富第一站 观澜旺街观澜旺街 金寨路临街旺铺财富第一站 案名组合：汇报完毕谢谢欣赏