本报告是严格保密的。1益田大运城邦二期益田大运城邦二期【卫城卫城】20112011年度营销策略总纲年度营销策略总纲世联地产益田大运城邦项目组世联地产益田大运城邦项目组 2011 2011年年2 2月月谨呈谨呈: :深圳市益田集团股份有限公司深圳市益田集团股份有限公司1- 本资料来自 www.m448.com -2011年1月1日【卫城】盛大开盘，当天劲销179套，成为龙岗及深圳市场令人瞩目的新标杆！2总销售套数总销售套数总销售面积总销售面积( () )目标总销售额目标总销售额( (元元) )目标实收均价目标实收均价( (元元) )开盘日期开盘日期20482139262567112000120002011年1月1日n剩余可售单位统计（截至剩余可售单位统计（截至0202月月2020日）日）n已售单位统计（截至已售单位统计（截至0202月月2020日）日）截至目前，【卫城】累计销售241套，销售金额约2.64亿元，总体成交均价11047元/平米！成交总套数成交总套数成交总面积成交总面积( () )成交总金额成交总金额( (元元) )成交均价成交均价( (元元) ) 除购物卡除购物卡实收均价实收均价( (元元) ) 套数套数销售率销售率面积面积销售率销售率金额金额销售率销售率24123945.5326453450011047 10846 11.8%11.2%10.3%n项目总体情况项目总体情况剩余可售套数剩余可售套数剩余可售面积剩余可售面积( () )剩余可售总金额剩余可售总金额( (元元) )剩余可售单位均价剩余可售单位均价( (元元) )1807189980.47230257750012120 3- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。4开盘后，【卫城】成交价格节节高攀，已经进入龙岗中心城主流价格行列！日期日期1.11.31.11.31.41.91.41.91.101.161.101.161.171.231.171.232.92.132.92.132.142.202.142.20成交套数179241514810实收均价107681049010884116381233511279开盘后周成交数据：开盘后周成交数据：4- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。52011年度目标销售额17.6亿元Q1、持续高速的销售力Q3、整合营销的影响力第一销售力第一销售力第一美誉度第一美誉度Q4、豪宅形象的全面提升Q2、持续优质的客户源( (关键词关键词: :周均消化周均消化30-4030-40套套, ,全年销售约全年销售约18001800套套) )( (关键词关键词: :周均上门周均上门250250批批, ,优质大客户资源优质大客户资源) )( (关键词关键词: :围绕围绕“大事件大事件”的系统营销推广的系统营销推广) )( (关键词关键词: :豪宅配套及服务的全面提升豪宅配套及服务的全面提升) )5- 本资料来自 www.m448.com -目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析1宏观政策解析宏观政策解析2市场竞争分析市场竞争分析3目标客户分析目标客户分析4项目利好分析项目利好分析6世联观点：世联观点：l20112011年楼市预测年楼市预测“史上最严厉的调控年！史上最严厉的调控年！”1 1、20112011年楼市调控将力度更大，范围更广。年楼市调控将力度更大，范围更广。2 2、20112011年的房价不宜盲目看空，而且今年一定不会重演年的房价不宜盲目看空，而且今年一定不会重演20082008年的走势。年的走势。 2011年中央对房地产市场的调控政策不会放松，一方面是因为市场的力量在不断积聚，变的越来越强，时常有冲破政策的表现。如去年12月份，各地市场又一次出现反弹，成交量出现不同幅度的上涨，根据量价规律，成交量的持续上升必然带来成交价格的上扬。政策松动或退出一定会导致市场报政策松动或退出一定会导致市场报复性的上涨，前面的调控将前功尽弃复性的上涨，前面的调控将前功尽弃，招致更大的民怨以及政府公信力的再一次丧失。另一方面，2011年中国房地产市场因为许多制度性的问题并没有解决，市场旺盛的需求包括居住的需求，增值保市场旺盛的需求包括居住的需求，增值保值的需求、保障的需求、发展的需求等依然存在值的需求、保障的需求、发展的需求等依然存在，加上购房者日趋理性而形成的强烈的市场预期，投强烈的市场预期，投资渠道的匮乏、财富的增长资渠道的匮乏、财富的增长等因素，成交量和成交价还会得到有力的支撑。再者，过去过去1515年仅有金融年仅有金融危机才有产生房价下跌危机才有产生房价下跌，如97年和08年，而今年预计美国及世界经济将超预期复苏，因此金融危机就今年来看不可能。就此来看，今年国内的房价难以下跌。“7本报告是严格保密的。81、销量预测：、销量预测：不确定因素不确定因素效果效果十二五规划凸显调控长期性保障房短期难以批量投放限购及预售资金监管范围有可能扩大开发商资金来源面临紧缩负利率加息预期增强房产税选择性试点供需的释放存在一定的季节性11年两会观察政策走势的重要窗口流动性管理趋紧一类城市量价走势模拟一类城市量价走势模拟2010.42010.42010.92010.92011.22011.2l 2011年一季度，由于春节因素，加上2月份政策趋紧，成交量在2月份达到低谷。而3月份受“两会”的干扰，作为全国楼市风向标的一类城市，一季度成交量难以有效突破；l 2011年二季度，如不出现更加严厉的策略，由于一类城市城市化带来的巨量需求需要释放，市场将呈现销量回升的态势；l 2011年二季度，如政府出台更加严厉的政策，购房者持续观望，市场将持续低迷，难以实现较大销量提升。一季度持续低迷，二季度不可预计8- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。9房价助跌因素房价助跌因素房价助跌因素房价助跌因素n从严政策环境：从严政策环境：金融、税收、行政限购等政策调控将成为常态，深圳地方政府将继续跟进中央楼市调控、短期内政策不会出现松动。 n加息通道开启：加息通道开启：管理通胀预期依然是宏观经济调控的一大主题，政府可能将出台更多控制通胀政策，如一旦开启加息通道，对楼市需求的抑制作用将逐渐显现。 房价助涨因素房价助涨因素房价助涨因素房价助涨因素n城市发展预期：城市发展预期：2011年，深圳将迎来“大运会”，城市及区域影响力的提升、区域配套及居住环境的优化，这些利好因素将激发市场需求和购买信心。 n供求矛盾加剧：供求矛盾加剧：据不完全统计，2009年、2010年全市商品住宅可上市推售的面积约为800万平米，而未来一年仅约为450万平米，相对于强劲的购买需求，新增供应依然不足。 20112011年房价预测：年房价预测：一方面，调控从严的政策环境难以改变，市场短期内不可避免会出现阶段性波动；另一方面，中长期来看，由于新增供应有限，供求矛盾将成为阻碍房价下行的重要因素。 2、房价预测：、房价预测：短期阶段性波动，中长期趋于稳定9- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。10后续政策不确定因素持续存在。后续政策不确定因素持续存在。1 1、20112011年楼市总体基调为年楼市总体基调为“量跌价稳量跌价稳”，调控持续且力度不容小觑。，调控持续且力度不容小觑。2 2、在复杂的宏观背景下，顺势而为、抢占时机快速出货是楼盘的最、在复杂的宏观背景下，顺势而为、抢占时机快速出货是楼盘的最佳出路。佳出路。10- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。11目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析1宏观政策解析宏观政策解析2市场竞争分析市场竞争分析3目标客户分析目标客户分析4项目利好分析项目利好分析11- 本资料来自 www.m448.com -1、龙岗中心城总体消化速度、龙岗中心城总体消化速度片区指标盘数据片区指标盘数据11.01-11.0711.01-11.0711.08-11.1411.08-11.1411.15-11.2111.15-11.2111.22-11.2811.22-11.2811.29-12.0511.29-12.0512.06-12.1212.06-12.12绿景大公馆绿景大公馆上门量476458556364成交量176465阳光天健城阳光天健城上门量888087869383成交量19141613922万科金色沁园万科金色沁园上门量143901285211164成交量8111103145万科清林径万科清林径上门量5210010018018094成交量101002星河时代星河时代上门量150656579110320成交量21111尚模八意府尚模八意府上门量350350360110150120成交量753017益田大运城邦益田大运城邦上门量1101101281281161169292120120290290成交量2222292924249 9正常销售项目周均上门量均在100批以内，热点项目上门量100-200批；热点项目周均成交15套左右，一般在售项目周均成交量均在10套以下。正常消化期片区内22个项目累加周均消化量约150套/周（不含开盘及加推）122、龙岗中心城存量盘点、龙岗中心城存量盘点片区内总存量6335套，按照目前片区150套/周的正常消化速度，至少消化10个月！133、龙岗中心城竞品盘点、龙岗中心城竞品盘点片区内供应产品线非常丰富，本项目产品全年将面临全线竞争各竞争项目已推出单位中，各竞争项目已推出单位中，80平米以下存量平米以下存量1023套，套，80-100平米存量平米存量457套，套，120-150平米存量平米存量834套，套，160-200平米存量平米存量263套。存量竞争户型与卫城主力供套。存量竞争户型与卫城主力供应完全重合，竞争呈白热化！应完全重合，竞争呈白热化！14项目主要竞争对手星河时代、尚模八意府等项目主要竞争对手星河时代、尚模八意府等20112011年全年年全年均有充足的货量，主力户型集中在均有充足的货量，主力户型集中在8989130130平米平米竞争竞争项目项目星河时代花园星河时代花园推售时间：推售时间：2011年3月起推售户型：推售户型：89-160平米三房、四房，共计1200套预计消化完毕时间：预计消化完毕时间：2011年底尚模八意府尚模八意府推售时间：推售时间：2011年3月推售户型：推售户型：70平米两房、89-130平米三房、160平米左右四房，总量超过1000套预计消化完毕时间：预计消化完毕时间：2012年中15万科清林径万科清林径推售时间：推售时间：2011年3月推售户型：推售户型：75-89平米单位1000套预计消化完毕时间：预计消化完毕时间：2011年底阳光天健城阳光天健城推售时间：推售时间：2011年持续销售推售户型：推售户型：135-145平米三房220套，165-200平米四房60套预计消化完毕时间：预计消化完毕时间：2011年底项目主要竞争对手星河时代、尚模八意府等全年将持续项目主要竞争对手星河时代、尚模八意府等全年将持续有推货动作，主力户型集中在有推货动作，主力户型集中在8989130130平米平米竞争竞争项目项目164、龙岗中心城未来供应、龙岗中心城未来供应2011年6月片区未来一两年内供应达216万平米，其中不乏万科、保利等品牌开发商17四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度一季度一季度二季度二季度三季度三季度四季度四季度2010年年2011年年2012年年一季度一季度二季度二季度2013年年20112011年年3 3季度后，龙岗将迎来新一轮的供应量高峰，宜抓住上半年季度后，龙岗将迎来新一轮的供应量高峰，宜抓住上半年相对的空档期尽快出货，避免压力囤积。相对的空档期尽快出货，避免压力囤积。地铁三号线项目：占地18.89万平米，建面45万平米，容积率4.12 信义松柏路旧改：占地7.39万平米，建面29.59万平米，容积率4 保利岗贝村旧改：占地7万平米，建面26.96万平米，容积率3.85 麟恒128旧改：占地10万平米，建面41.38万平米，容积率4.12龙坂领领地：占地3.5万平米，建面：12万平米，容积率3.2天基南联小学旧改：占地13万平米，建面52.7万平米，容积率3.4-4.0睿智华亭：占地30000平米，建面：120000平米，容积率：4爱联輋吓、田寮、太平村旧改：占地59.42万平米，建面：95.88万平米，容积率2.3公园大地：约60万平米，160-195平四房、五房，270-350平别墅万科九州新都市：占地236万平米，建面58.72万平米，容积率2.8，小高层阳光天健城：23万平米，1596套，87-230平2房到5房 深业紫麟山：20万平米，160-200平高层，别墅中海康城国际：38万平米，4000余套，75-89平2房、3房，160-240平4房、5房，持续销售万科清林径：35.7万平米，三期高层200平左右大平面，2期预计年底面市益田大运城邦：77万平米，户型从2房到别墅都有振业峦山谷：54万平米，平面2房、复式和4房（88-140平）美域蓝湾：11万平米，以110-160平3房、4房为主尚模八意府：57万平，70平2房，88平复式125-168平3房4房，250平复式高层阅山华府2期：13万平米，494套，88-175平高层3房到5房，220-250联排别墅星河时代花园：26万，高层及叠墅，89-160平高层，210-300平叠墅，容积率1.69二二期期主主销销期期20112011年年3 3季度起市场供应加剧，新项目包括万科九州新都季度起市场供应加剧，新项目包括万科九州新都市、睿智华庭、美域蓝湾等市、睿智华庭、美域蓝湾等供应供应格局格局18激烈的市场竞争长期存在。激烈的市场竞争长期存在。1 1、应抢在供应量高峰前，以稳健的价格实现产品快速走量，避免陷、应抢在供应量高峰前，以稳健的价格实现产品快速走量，避免陷入更加激烈的市场竞争；入更加激烈的市场竞争；2 2、应建立差异化的价值体系，排他性地向市场进行有效的价值传递，、应建立差异化的价值体系，排他性地向市场进行有效的价值传递，迎合目标客户的需求。迎合目标客户的需求。19目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析1宏观政策解析宏观政策解析2市场竞争分析市场竞争分析3目标客户分析目标客户分析4项目利好分析项目利好分析20样本量：二期样本量：二期【卫城卫城】241241名成交业主名成交业主（截至（截至20112011年年2 2月月1414日）日）分析法：为充分了解不同类型客户的特征，此次客户分析分析法：为充分了解不同类型客户的特征，此次客户分析根据面积大小分为根据面积大小分为75-7775-77平米客户、平米客户、90-13090-130平米客平米客户和户和150-190150-190平米客户三类进行分析平米客户三类进行分析客户分析说明客户分析说明21150-190150-190平米成交客户（样本：平米成交客户（样本：1616位）位）22成交客户主要来自南山主要来自南山，其他依次为龙岗、凤岗及福田依次为龙岗、凤岗及福田南山37%龙岗13%凤岗13%福田12%老业主介绍25%朋友介绍19%假日分展场19%其他13%认知渠道前四名：认知渠道前四名：成交客户主要来自老业主介绍主要来自老业主介绍，其次为朋友介绍和展场朋友介绍和展场150-190150-190平米四房平米四房区域来源前四名：区域来源前四名：2350-59岁44%40-49岁31%30-39岁19%60岁以上6%年龄段分布前四名：年龄段分布前四名：成交客户的年龄段集中在年龄段集中在40-5940-59岁，整体偏中老年。岁，整体偏中老年。自 住74%自住兼投资13%投 资13%置业目的：置业目的：成交客户置业目的以自住为主，投资客户比例较少以自住为主，投资客户比例较少150-190150-190平米四房平米四房24购买原因分析购买原因分析：环境好37%商业配套13%不限购13%升值潜力13%社区环境是社区环境是成交客户的购买主要因素，配套及潜力其次150-190平米客户描摹：平米客户描摹： 再改型客户再改型客户，以关内客户为主，价格承受力较高；，以关内客户为主，价格承受力较高； 自住需求为主，他们更看重舒适的自住需求为主，他们更看重舒适的居住环境居住环境和和成熟配套成熟配套； 他们整体的年龄层他们整体的年龄层偏中老年偏中老年； 他们获取信息的主要渠道为他们获取信息的主要渠道为口碑传播口碑传播，媒体效力有限。，媒体效力有限。150-190150-190平米四房平米四房25本报告是严格保密的。26典型客户描摹典型客户描摹 1 1、刘生、刘生 购买单位：17栋2单元193平米 客户住址：华侨城 年龄：46岁 男 行业：私企业主消费场所消费场所：一般在益田假日广场和华侨城益田假日广场和华侨城周边消费；产品建议产品建议：觉得楼王单位景观好，产品尺度也够大，居住的舒适度高楼王单位景观好，产品尺度也够大，居住的舒适度高；二期认知二期认知：环境很安静安静，适合养老养老，并且比较适合娱乐休闲适合娱乐休闲 ；品牌认知品牌认知：益田假日广场非常高端，认为益田集团有实力，品牌大益田集团有实力，品牌大 改进方向改进方向：早日兑现商业、打破交通兑现商业、打破交通，特别希望能提高医疗水平提高医疗水平。活动形式：活动形式：个人有时间会参加交友会交友会，并且会和朋友去打高尔夫和棒球打高尔夫和棒球。 2 2、罗生、罗生 购买单位：16栋1单元179平米 客户住址：香蜜湖 年龄：45岁 男 行业：地产开发商消费场所消费场所：一般在关内高档商场关内高档商场消费；产品建议产品建议：觉得产品景观面好，居住的舒适度高产品景观面好，居住的舒适度高；二期认知二期认知：二期环境很好，并且楼王的景观园林非常美品牌认知品牌认知：知道益田假日广场，认可益田集团品牌升值潜力益田集团品牌升值潜力改进方向改进方向：注重项目的居住价值和服务品质的打造。活动形式：活动形式：个人有时间会参加奢侈品的奢侈品的品鉴活动，并且会和朋友去打高尔夫26- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。2795-13095-130平米成交客户（样本：平米成交客户（样本：132132位）位）27- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。28成交客户主要来自福田主要来自福田，其他依次为南山、宝安、龙岗依次为南山、宝安、龙岗福田32%南山23%宝安16%龙岗12%区域来源前四名：区域来源前四名：老业主介绍20%世联联动14%朋友介绍13%网络、短信11%认知渠道前四名：认知渠道前四名：成交客户主要来自老业主介绍主要来自老业主介绍，其次为联动及朋友介绍联动及朋友介绍95-13095-130平米三房平米三房28- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。2930-39岁38%40-49岁30%20-29岁19%50-59岁11%年龄段分布前四名：年龄段分布前四名：成交客户的年龄段集中在年龄段集中在30-3930-39岁，整体偏中年岁，整体偏中年自住兼投资47%投 资33%自 住20%置业目的：置业目的：成交客户置业目的以自住兼投资为主，投资比例上升明显以自住兼投资为主，投资比例上升明显95-13095-130平米三房平米三房29- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。30购买原因分析购买原因分析：大社区28%升值潜力22%学位17%环境好14%大社区大社区是成交客户购买主要因素，升值潜力升值潜力等投资要求上升明显95-130平米客户描摹：平米客户描摹： 首改型客户首改型客户，以关内客户为主，价格承受力一般；，以关内客户为主，价格承受力一般； 自住兼投资需求为主，自住兼投资需求为主，投资潜力比例上升明显投资潜力比例上升明显； 他们整体的年龄层他们整体的年龄层偏中年偏中年； 他们获取信息的渠道除口碑传播外，他们获取信息的渠道除口碑传播外，网络及短信网络及短信效果明显效果明显95-13095-130平米三房平米三房30- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。31典型客户描摹典型客户描摹 1 1、陈先生、陈先生 购买单位：7栋2单元130平米 客户住址：凤岗 年龄：35岁 男 行业：私营工厂主消费场所消费场所：龙岗或者凤岗本地；产品建议产品建议：对比三正卧龙山，产品的舒适度更高，产品的舒适度更高二期认知二期认知：配套齐全配套齐全的大盘，社区环境非常好社区环境非常好品牌认知品牌认知：以前没有接触过，但感觉很有实力改进方向改进方向：学校、商业学校、商业等配套尽快到位活动形式活动形式：没有特别涉及 2 2、 张女士张女士 购买单位：7栋2单元131平米 客户住址：龙岗紫薇花园 年龄：41岁 女 行业：龙岗公务员消费场所消费场所：龙岗天虹消费 ；产品建议产品建议：楼王单位景观好但价格高，131131的产品的舒适度不错的产品的舒适度不错二期认知二期认知：二期环境很好，二期环境很好，居家将非常舒适居家将非常舒适品牌认知品牌认知：听说过，但以前没有接触过没有接触过改进方向改进方向：希望体育设施体育设施能早点投入使用活动形式活动形式：没有特别涉及，平常喜欢圈层内的社交聚会圈层内的社交聚会31- 本资料来自 www.m448.com -75-7775-77平米成交客户（样本：平米成交客户（样本：9393位）位）32老业主重复25%朋友介绍16%世联联动15%老业主介绍12%认知渠道前四名：认知渠道前四名：成交客户主要来自老业主重复购买主要来自老业主重复购买，其次为朋友介绍及联动朋友介绍及联动成交客户主要来自福田主要来自福田，其他依次为南山、宝安、龙岗依次为南山、宝安、龙岗福田28%南山25%宝安12%龙岗8%区域来源前四名：区域来源前四名：75-7775-77平米两房平米两房33本报告是严格保密的。3430-39岁41%20-29岁28%40-49岁12%20岁以下12%年龄段分布前四名：年龄段分布前四名：成交客户的年龄段集中在年龄段集中在20-3920-39岁，整体偏中青年岁，整体偏中青年投 资56%自住兼投资29%自 住15%置业目的：置业目的：成交客户置业目的以投资为主，自住需求的比例下降明显以投资为主，自住需求的比例下降明显75-7775-77平米两房平米两房34- 本资料来自 www.m448.com -购买原因分析购买原因分析：升值潜力升值潜力是成交客户购买主要因素，社区规模及居住环境社区规模及居住环境次之升值潜力44%大社区27%环境好16%不限购12%75-77平米客户描摹：平米客户描摹： 投资型客户投资型客户以关内客户为主，首置型客户缺乏；以关内客户为主，首置型客户缺乏；投资需求为主，投资需求为主，关注投资成本及性价化关注投资成本及性价化； 他们整体的年龄层他们整体的年龄层偏中青年偏中青年； 他们获取信息的渠道主要还是他们获取信息的渠道主要还是依赖口碑传播和渠道依赖口碑传播和渠道；75-7775-77平米两房平米两房35本报告是严格保密的。36典型客户描摹典型客户描摹 1 1、专业炒房团、专业炒房团 购买单位：8栋1单元75平米4套 客户住址：福田中心区 年龄：30岁 男 行业：专业投资客消费场所消费场所：关内高端消费场所高端消费场所，有去过益田假日广场；产品建议产品建议：对比星河时代，大盘升值潜力大，价格更具投资性价比，大盘升值潜力大，价格更具投资性价比；二期认知二期认知：单价和总价较关内都比较便宜较关内都比较便宜，适合投资；适合投资；品牌认知品牌认知：益田假日广场非常高端，认为益田集团有实力，品牌大益田集团有实力，品牌大 改进方向改进方向：早日兑现商业、打破交通兑现商业、打破交通，增加投资潜力；活动形式：活动形式：没兴趣参加；2 2、叶女士、叶女士 购买单位：7栋2单元77平米 客户住址：莲塘鹏兴花园 年龄：32岁 女 行业：关内投资客消费场所：消费场所：一般选择在家周边消费周边消费。获知渠道及媒体习惯：获知渠道及媒体习惯：客户买房投资倾向较大，经常做看房车看房看房车看房，此外也比较喜欢看电视。休闲方式：休闲方式：喜欢游泳和跑步游泳和跑步。改进方向改进方向：早日兑现商业和各项配套兑现商业和各项配套，增加生活氛围；品牌认知：品牌认知：不怎么清楚，但大运城邦是百万大盘，觉得发展商应该会不错。36- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。37客户分析小结：客户分析小结：1 1、150-190150-190平米客户（再改型中老年客户群）平米客户（再改型中老年客户群） 主要来自关内传统的豪宅片区关内传统的豪宅片区，未来需拓展龙岗及周边镇区未来需拓展龙岗及周边镇区 客户关注点集中于社区环境集中于社区环境和配套的成熟度配套的成熟度 客户依赖于口碑传播，圈层营销圈层营销是拓展该类客户的重要手段2 2、95-13095-130平米客户（首改型中青年客户群）平米客户（首改型中青年客户群） 分布最为广泛，未来需通过精细化的组合渠道全面覆盖组合渠道全面覆盖 客户关注点集中于社区规模和一定的升值潜力集中于社区规模和一定的升值潜力 口碑传播、网络、短信口碑传播、网络、短信可作为渠道拓展的主要手段，搭配多渠道渗透多渠道渗透3 3、75-7775-77平米客户（投资型中青年客户群）平米客户（投资型中青年客户群） 主要来自关内客户关内客户，未来可拓展交通牵引下的首置型客户未来可拓展交通牵引下的首置型客户 客户关注点集中于投资潜力集中于投资潜力，解决生活和交通问题解决生活和交通问题是吸引首置客户的要素 网络、短信、巡展等网络、短信、巡展等拓展该类客户的重要手段圈层营销圈层营销组合渠道组合渠道交通牵引交通牵引37- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。38丰富的产品线使得客户群覆盖广泛。丰富的产品线使得客户群覆盖广泛。1 1、以现有成交客户分析为依据，持续深挖并扩大已有客户渠道，保、以现有成交客户分析为依据，持续深挖并扩大已有客户渠道，保证客户量的源源不断；证客户量的源源不断；2 2、通过迎合客户需求的营销模式，不断增强已有和待拓展客户对项、通过迎合客户需求的营销模式，不断增强已有和待拓展客户对项目的信心度。目的信心度。38- 本资料来自 www.m448.com -目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析目标下的背景分析1宏观政策解析宏观政策解析2市场竞争分析市场竞争分析3目标客户分析目标客户分析4项目利好分析项目利好分析39本报告是严格保密的。40大运会今年召开，大运会今年召开，片区成价值最快兑片区成价值最快兑现之地现之地，将聚焦全市目光。，将聚焦全市目光。片区利好一：片区利好一：大运赛事，媒体聚焦，交通完善片区交通全面完善，片区交通全面完善，地铁地铁3 3号线通车号线通车、深惠路改造完成深惠路改造完成、水官高速扩建、丹平水官高速扩建、丹平快速、地铁快速、地铁1212号线设站号线设站等。等。大运会期间大运会期间媒体将聚焦报道大运新城媒体将聚焦报道大运新城及赛事信息及赛事信息，片区将成为本轮大运会宣，片区将成为本轮大运会宣传最大受益者。传最大受益者。40- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。41片区利好二：片区利好二：深圳后花园，凤莞副中心，新宜居中心官井头将打造成配套齐全、功能完善的官井头将打造成配套齐全、功能完善的凤岗副中心区凤岗副中心区，发挥毗邻深圳龙岗，发挥毗邻深圳龙岗的地理优势，的地理优势，对接龙岗新城，对接龙岗新城，旧改面积达旧改面积达59.7759.77公顷公顷。凤岗镇凤岗镇“三旧三旧”改造专项规划将按照改造专项规划将按照“深圳后花园深圳后花园”的定位，打造东莞的定位，打造东莞东东南部宜居中心南部宜居中心。名流置业旧改项目名流置业旧改项目容积率容积率2.0总建面总建面35.54万平米万平米 41- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。42项目利好一：项目利好一：大运案名，大运事件大运城邦以以“大运大运”之名之名，成为大运会最直接的受益楼盘，无可替代地成为成为大运会及大运新城第一代言大运会及大运新城第一代言。凭借与大运执委会的密切合作，前期举办的“大运倒计时大运倒计时”晚会晚会、光辉大道光辉大道揭幕等活动作为铺垫揭幕等活动作为铺垫，2011年可持续嫁接更多的大运影响力事件。42- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。43项目利好二：项目利好二：2011年大运城邦价值全面兑现3 3月月6 6月月7 7月月9 9月月1212月月益田大运城邦社区接驳巴士社区接驳巴士龙平南路开通龙平南路开通华润万家开业华润万家开业东北师范附小开学东北师范附小开学情景化购物中心情景化购物中心43- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。44天时天时+ +地利，地利，20112011年自身全面发力。年自身全面发力。1 1、充分借势、充分借势“大运大运”，发挥资源整合优势，持续放大项目影响力；，发挥资源整合优势，持续放大项目影响力；2 2、结合大运新城及官井头片区规划、结合大运新城及官井头片区规划, ,同时依托项目价值的不断兑现，同时依托项目价值的不断兑现，不断提升居住价值不断提升居住价值, ,为后续大盘持续销售奠定基础。为后续大盘持续销售奠定基础。44- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。45目标背景目标背景小结n2011年政策趋紧，不确定性因素大，本项目销售任务重，应抓紧时间出货，不适宜长时间集中储客开盘。n片区呈现量大、价低、推盘节奏快、产品线丰富特点，2011年项目将面临激烈竞争。n2011年项目占据赛事、区域、价值兑现优势，应利用时机，放大有利条件，持续扩大项目影响力。政策层面政策层面竞争层面竞争层面项目层面项目层面n本项目产品线丰富，客户覆盖面非常宽，除深耕已有目标客户外，应广开客源，进行广泛的客户资源整合。客户层面客户层面45- 本资料来自 www.m448.com -看看看看【卫城卫城卫城卫城】社区型豪宅核心价值：社区型豪宅核心价值：社区型豪宅核心价值：社区型豪宅核心价值：名校大社区名校大社区前瞻性规划前瞻性规划理念理念高端商业资源高端商业资源百万平米旗舰百万平米旗舰大盘大盘对于一个百万平米大盘的二期而言，对于一个百万平米大盘的二期而言，如何能够保持持续的市场影响力和新如何能够保持持续的市场影响力和新鲜感，并能够保证持续的旺销？鲜感，并能够保证持续的旺销？人性化产品人性化产品打造打造丰富自然生态丰富自然生态资源资源国际富人区国际富人区标签标签紧密结合大运紧密结合大运盛会。盛会。健康运动设施健康运动设施46本报告是严格保密的。47广州亚运城：广州亚运城：深度借势亚运会公众影响力深度借势亚运会公众影响力n销售成绩：销售成绩：广州市场的“巨无霸”，20102010年销售年销售38483848套，位居广州市销套，位居广州市销售龙虎榜总冠军售龙虎榜总冠军！n营销亮点：营销亮点：1、紧贴亚运会，投放大量媒投放大量媒体进行集中爆破体进行集中爆破，聚焦目光，满城皆知。2、所有主题以亚运为主，广泛借势。案例借鉴：深度借势大运会相关的媒体推广渠道（地铁三号线案例借鉴：深度借势大运会相关的媒体推广渠道（地铁三号线/ /电电视公益广告视公益广告/ /报媒合作），释放公众影响力；同时依拖大运公众形报媒合作），释放公众影响力；同时依拖大运公众形象，弱化商业色彩，强化益田品牌。象，弱化商业色彩，强化益田品牌。案例案例借鉴借鉴全年全年38483848套，套， 20102010年广州销售总冠军年广州销售总冠军47- 本资料来自 www.m448.com -中山远洋城：持续影响力活动聚集人气，拉动成交中山远洋城：持续影响力活动聚集人气，拉动成交中山远洋城：持续影响力活动聚集人气，拉动成交中山远洋城：持续影响力活动聚集人气，拉动成交n销售成绩：销售成绩：20102010年全年销售年全年销售15441544套、套、22.522.5万、万、1818亿元。亿元。n营销亮点：营销亮点：1）全年共举办大小活动大小活动3838场，共计天数场，共计天数9090余天，余天，通拉活动持续拉高人气； 2）通过年度营销事件年度营销事件“远洋杯远洋杯”青少年艺术钢琴邀请赛青少年艺术钢琴邀请赛，契合大众需求，引 爆市场关注，调控下不断扰动市场。“远洋杯远洋杯”青少年青少年艺术钢琴邀请赛艺术钢琴邀请赛案例借鉴：线上通过具有持续性影响力的公众活动扰动市场，聚焦案例借鉴：线上通过具有持续性影响力的公众活动扰动市场，聚焦目标客户关注，线下配合与项目价值点相契合的旺场活动，营造现目标客户关注，线下配合与项目价值点相契合的旺场活动，营造现场卖压，促进成交。场卖压，促进成交。案例案例借鉴借鉴全年全年15441544套，套，1818亿元，亿元， 20102010年中山销售总冠军年中山销售总冠军48中信山语湖：以项目价值不断兑现为主线的营销事件中信山语湖：以项目价值不断兑现为主线的营销事件中信山语湖：以项目价值不断兑现为主线的营销事件中信山语湖：以项目价值不断兑现为主线的营销事件中信会山湖俱乐部会籍颁授仪式“开启亚洲至美之旅”之私家球场开放美国加州委员会授权南海学校酒店设计业主意见征询会学校竣工中信山语湖与南方医院战略签约学校开学 郊野公园体验区开放朝向高尔夫学院练习场开放A4-2、A2收楼10-12月，43场私家宴n销售成绩：销售成绩：20102010年实现销售年实现销售260260套别墅，面积约套别墅，面积约1313万，累计金额万，累计金额3535亿元。亿元。n营销亮点：营销亮点：以项目价值不断兑现项目价值不断兑现为主线的营销事件，成为媒体炒作话题媒体炒作话题，不断传递给市场， 增加有效的曝光率。案例借鉴：城邦各项社区配套和片区利好需持续兑现，并形成营销案例借鉴：城邦各项社区配套和片区利好需持续兑现，并形成营销事件，通过媒体炒作和线下口碑传播强化客户信心。事件，通过媒体炒作和线下口碑传播强化客户信心。案例案例借鉴借鉴全年全年3535亿元，亿元， 20102010年佛山销售金额冠军年佛山销售金额冠军49金地上塘道：做细渠道，广开客源，实现销量突破金地上塘道：做细渠道，广开客源，实现销量突破金地上塘道：做细渠道，广开客源，实现销量突破金地上塘道：做细渠道，广开客源，实现销量突破项目背景：项目背景： 发展商对于价格实现的预期远高于客户对于项目的价格预期项目作为深圳公司2010年唯一在售项目回款压力大二期比一期价格有约5000元每平米的拔升周边项目竞争激烈，且客户对于直接竞争项目认知度明显高于本项目销售成绩：销售成绩：全年实现销售全年实现销售12501250套，回款套，回款15.915.9亿亿，实现均价1.76万元/，二期开盘均价匹敌直接竞争项目水榭春天二期首批次开盘价格。营销亮点：营销亮点：n推售：推售：内部树立标杆，人为制造惜售内部树立标杆，人为制造惜售。根据市场热销产品和片区空缺产品灵活推售。n推广：推广：费用有限，常规渠道，精细化管理，效果周周评估常规渠道，精细化管理，效果周周评估，落到实处。n活动：活动：月度主题，持续旺场月度主题，持续旺场，制造话题邀约客户，并留住到场客户。n渠道：渠道：团购和联动全线开花团购和联动全线开花，团购对于一期清盘、联动对于二期冲量均起到至关重要的作用。n团队：团队：策划、销售紧密作战，一到周末全员销售：PT带客、三级同事带客、策划带客，人人都人人都 是销售员，绝不浪费一批上门客。是销售员，绝不浪费一批上门客。案例案例借鉴借鉴全年全年12501250套，套， 20102010年深圳渠道营销典范年深圳渠道营销典范50本报告是严格保密的。51启示启示1 1：巧用公众事件可迅速放大项目影响力：巧用公众事件可迅速放大项目影响力大事件占据片区第一话语权！大活动聚焦关注度，持续拉动项目人气！大客户渠道保证全年销售目标的顺利达成！启示启示3 3：大盘的市场新鲜感在于价值的不断兑现：大盘的市场新鲜感在于价值的不断兑现启示启示2 2：大盘需要持续的聚焦目光的活动拉动人气：大盘需要持续的聚焦目光的活动拉动人气【卫城】2011年竞争策略启示启示4 4：做细渠道，广开客源，方能实现销量大突破：做细渠道，广开客源，方能实现销量大突破51- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。52策略策略4 4：展示服务。：展示服务。提升现场服务品质，拔升项目价值的同时强提升现场服务品质，拔升项目价值的同时强化未来居住信心，建立片区化未来居住信心，建立片区最高客户满意度最高客户满意度！【卫城卫城】2011年营销策略总纲年营销策略总纲策略策略2 2：事件。事件。利用益田独有的利用益田独有的品牌和资源整合优势，以品牌和资源整合优势，以最具影最具影响力的事件营销响力的事件营销与与最具实际意义的价值兑现最具实际意义的价值兑现相结合，轰动造势！相结合，轰动造势！策略策略1 1：推售。推售。保持现售货量充足，建立保持现售货量充足，建立最长效的推售机制最长效的推售机制，频，频繁制造节点，小步加推，保证销量的可持续性！繁制造节点，小步加推，保证销量的可持续性！策略策略3 3：客户。客户。持续持续深挖并扩大客户渠道，主动出击，深挖并扩大客户渠道，主动出击，广开客源，广开客源，以终端渗透模式进行以终端渗透模式进行最广泛、最直效的客户牵引最广泛、最直效的客户牵引！52- 本资料来自 www.m448.com -年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排1推售营销铺排推售营销铺排2事件营销铺排事件营销铺排3客户营销铺排客户营销铺排4展示服务营销铺排展示服务营销铺排53本报告是严格保密的。54上半年上半年利用市场供应空隙利用市场供应空隙加速推货加速推货，快速销售；，快速销售；下半年下半年通过通过差异化产品推售差异化产品推售，减小竞争影响！，减小竞争影响！市场市场竞争竞争54- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。554月15日4月20日7月中8月4月10日8 8栋栋1 1单元单元01018 8栋栋1 1单元单元02028 8栋栋2 2单元单元01011414栋栋02+0402+041414栋栋01011313栋全部栋全部西区园林具西区园林具备展示条件备展示条件具备现楼具备现楼展示条件展示条件6月脱外立面脱外立面工程工程节点节点展示优先原则展示优先原则，结合工程节点，依拖样板房单位，具备，结合工程节点，依拖样板房单位，具备展示条件的现金流产品先行推出！展示条件的现金流产品先行推出！55- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。56二期推售安排：二期推售安排：规避竞争，展示优先，先劣后优，价格逐规避竞争，展示优先，先劣后优，价格逐步提升步提升1 1月月1 1月月2 2月月5 5月月7 7月月9 9月月9 9月月1212月月1010月月1111月月5 5月月4 4月月5 5月月6 6月月4 4月月7 7月月7 7月月3 3月月3 3月月3 3月月1 1月月1 1月月清水房 清水房 清水房清水房清水房清水房清水房清水房截至截至1212月底，二期剩余月底，二期剩余1010栋栋2 2单元单元、1414栋栋、1717栋栋及及1818栋栋0202户型户型未推出未推出市场，均为质素最优单位。市场，均为质素最优单位。第一批次第一批次（1-21-2月）月）第二批次第二批次（3 3月）月）第三批次第三批次（4-74-7月）月）第四批次第四批次（9 9月）月）第第五五批批次次（10-1210-12月）月）搭配推售搭配推售20122012年推售年推售20122012年推售年推售56- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。57其他产品推售：其他产品推售：联邦公寓联邦公寓一期街铺一期街铺一期车位一期车位一期剩余单位一期剩余单位1111月月1212月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月黄金周黄金周大运会大运会房展会房展会一期剩余单一期剩余单位及车位位及车位跨年跨年大活动大活动一期剩余单位：一期剩余单位：5月推出，利用上半年最热销的时段顺势消化一期尾货；一期车位：一期车位：5月推出，与一期尾货同期销售，可进行灵活的促销搭配；“买房送车位等”一期街铺：一期街铺：6月推出，借势华润万家开业前的炒作，要求推出即售罄；联邦公寓：联邦公寓：7月推出，借势交通瓶颈打破，利用大运会前后的节点进行造势和强销。接泊巴士接泊巴士华润万家华润万家联邦公寓联邦公寓一期街铺一期街铺57- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。58推售节点铺排推售节点铺排1 1月月2 2月月3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月8栋1单元01/02、8栋2单元01、13栋、14栋清水房展示西区园林展示到位全现楼展示保证开盘热销，推出足够货量，保证产品线的丰富性热销户型顺势加推，保证销售速度展示优先原则，先行推出有样板房展示引导的西向园景单位（20栋）以13栋清水样板房做引导，推出13栋临近2个单元单位搭配推售南面临路单位一期剩余单位及车位自然发售搭配推售南面临路单位一期街铺发售，保证一周内售罄搭配推售南面临路单位利用大运会势头，联邦公寓启动发售主力消化已推出的剩余单位利用“金九银十”，推出西区组团中间位置单位，奠定新的价格平台联邦公寓加推利用新价格平台，顺势加推9栋1单元2T5单位利用新价格平台，顺势加推11栋1单元2T6单位7栋2单元8栋2单元16栋0218栋0114栋03+058栋1单元03户型8栋1单元04户型7栋1单元02户型8栋1单元01户型19栋、20栋16栋0112栋1单元22栋1单元11栋2单元12栋2单元15栋0113栋8栋1单元02户型21栋22栋2单元15栋02户型9栋2单元10栋1单元9栋1单元11栋1单元工工程程节节点点推推售售思思路路推推售售产产品品180-190180-190平平46460 021210 019190 019190 00 00 00 00 0105105140-150140-150平平10100 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 01010125-135125-135平平93930 0313164644848595940400 054540 00 00 038938990-10090-100平米平米93932121929228283636282854540 018180 00 00 037037075-9075-90平米平米93933131464692928484565674740 072728080808042427507507575平米以下平米以下0 00 00 00 00 00 00 00 00 0202020206363103103小小 计计33533552521901901841841871871431431871870 014414410010010010010510517271727一期一期2-62-6栋栋0 00 00 00 030300 00 00 00 00 00 00 03030联邦公寓联邦公寓0 00 00 00 00 00 02002000 03003000 00 00 0500500一期街铺一期街铺0 00 00 040400 00 00 00 00 00 00 00 0404058- 本资料来自 www.m448.com -年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排1推售营销铺排推售营销铺排2事件营销铺排事件营销铺排3客户营销铺排客户营销铺排4展示服务营销铺排展示服务营销铺排59本报告是严格保密的。60 倡导健康向上的生活理念 加速公共资源的重新整合 革新国际水准的生活方式嫁接最受瞩目的社会事件嫁接最受瞩目的社会事件大运会大运会大运城邦大运城邦60- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。61年度营销大事件一年度营销大事件一“益田杯益田杯”青少年钢琴邀请赛青少年钢琴邀请赛优势：优势：充分融合大运、学校及郎朗资源；充分融合大运、学校及郎朗资源；活动公司拥有成熟的操作经验；活动公司拥有成熟的操作经验；提升项目文化内涵，持续吸客上门；提升项目文化内涵，持续吸客上门；61- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。62“益田杯益田杯”青少年钢琴邀请赛青少年钢琴邀请赛大运城邦活动规划郎朗资源2 2、文化界名人效应、文化界名人效应3 3、深圳誉为、深圳誉为“钢琴之都钢琴之都”1 1、大运形象代言人、大运形象代言人活动对象：目标客户家庭（教育主题相关）活动对象：目标客户家庭（教育主题相关）郎朗郎朗深圳深圳大运大运东北师大附小东北师大附小活动效应：环环相扣，持续释放目标客群范围内的影响力活动效应：环环相扣，持续释放目标客群范围内的影响力62- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。63“益田杯益田杯”青少年钢琴邀请赛青少年钢琴邀请赛推广策略1 1、大运形象代言人、大运形象代言人“郎朗”“益田杯”82626666“益田益田杯杯”大运城邦大运城邦整合强势媒体资源，打包系列炒作整合强势媒体资源，打包系列炒作深圳电视台、网络（房信网）战略合作深圳电视台、网络（房信网）战略合作益田杯青山年钢琴邀请赛开始报名啦!特邀”钢琴王子”郎朗担任评委会主席.想让孩子成为下一个”郎朗”吗?想让孩子结交到志趣相投的朋友吗?快来参加报名吧!更有出国游学的机会!63- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。64渠道策略充分整合文化机构和琴行资源充分整合文化机构和琴行资源充分挖掘合作单位的客户和媒体资源充分挖掘合作单位的客户和媒体资源深圳少年宫深圳少年宫合作银行合作银行“益田杯益田杯”青少年钢琴邀请赛青少年钢琴邀请赛官方教育局及学校、培训机构合作官方教育局及学校、培训机构合作64- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。65“益田杯益田杯”青少年钢琴邀请赛青少年钢琴邀请赛活动节点活动铺排活动铺排媒体配合媒体配合4月月5月月6月月7月月8月月4月月5月月6月月7月月8月月电视宣传片报纸系列软文（硬广） 户外 道旗 网络条幅 、业主论坛 短信 益田社区/商场海报电视宣传片电视新闻剪辑花絮电视节目录播报纸系列软文 网络新闻、业主论坛公交站台/车体电视杂志专辑电视节目录播报纸系列软文 网络新闻、业主论坛邀请赛选手报名招募郎朗“琴献大运”专场演奏会 分组抽签、小组赛、复赛 周末大师班培训（会所内）个人决赛、团队PK赛宣布游学奖励计划执行游学 奖励计划大运开幕式联合郎朗演出琴行及培训机构 合作银行易拉宝 学校派单/海报 主题巡展渠道配合渠道配合4月月5月月6月月7月月8月月琴行及培训机构 合作银行易拉宝 学校派单/海报琴行及培训机构 合作银行易拉宝 学校派单/海报 主题巡展65- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。66线下活动嫁接：大运火炬传递仪式线下活动嫁接：大运火炬传递仪式前期跟进大运火炬手选举活动，大运圣火2011年8月抵深后，在大运城邦光辉大道举办深圳市内大运火炬传递的启动仪式深圳市内大运火炬传递的启动仪式。启动仪式将会有全程直播，因此届时项目务必处于最佳展示状态，且协调卫视通过航拍展现项目的全貌。结合项目资源，采用自行车传递的形式结合项目资源，采用自行车传递的形式，以突出项目5公里自行车道的配套；另外采用一些滑板、轮滑等的传递形式，既符合大运精神，又能够制造话题，强化媒体报道。7月8月66- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。67年度营销大事件二年度营销大事件二20122012年深圳卫视跨年演唱会年深圳卫视跨年演唱会优势：优势：大量的媒体回报快速聚焦市场目光。大量的媒体回报快速聚焦市场目光。巩固益田集团品牌知名度和美誉度；巩固益田集团品牌知名度和美誉度；67- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。68群众运动2012年深圳卫视跨年演唱会年深圳卫视跨年演唱会提前发动草根阶层，快速扩大关注度提前发动草根阶层，快速扩大关注度不断营造与演唱会相关的事件与话题不断营造与演唱会相关的事件与话题使用渠道：使用渠道：短信平台、微博、网络论坛等演唱会人气明星大投票演唱会人气明星大投票欧洲游学计划明星见面计划教育基金计划1010月份提前启动月份提前启动68- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。69 享受健康舒适的生活氛围 享受便捷畅通的交通配套 享受成熟高端的社区配套炒作最受关注的配套兑现炒作最受关注的配套兑现客户客户大运城邦大运城邦3 3月，月，3 3号线接驳巴士开通仪式号线接驳巴士开通仪式6 6月，龙平南路贯通仪式月，龙平南路贯通仪式9 9月，东北师大附小实验班开学仪式月，东北师大附小实验班开学仪式1212月，情景式购物中心奠基仪式月，情景式购物中心奠基仪式69- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。703月 社区穿梭巴社区穿梭巴士开通仪式士开通仪式 合作单位周末专场活动4月 邀请赛新闻发布会暨启动仪式 朗郎专场表演5月 国际风味系列美食节6月 绿色低碳生活赠卡仪式 龙平南路开龙平南路开通仪式通仪式迎合阶段主题迎合阶段主题, 内容丰富内容丰富70- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。717月 钢琴大师周末培训班 青少年素质形象提升班8月 琴动大运，邀请赛汇报演出 大会家庭趣味竞猜9月 实验学校实验学校“家长开放日家长开放日” 东北附小校友联谊会12月 影院签约仪式 情景化购物情景化购物中心奠基仪式中心奠基仪式。迎合阶段主题迎合阶段主题, 内容丰富内容丰富71- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。72年度大事件推广配合年度大事件推广配合主要推广铺排始终围绕年度营销大事件，集中式节点聚焦；舆论资源重点炒作配套兑现！关键点关键点1 1：抢占最稀缺的媒体资源：抢占最稀缺的媒体资源关键点关键点2 2：启动一场轰轰烈烈的舆论大整合：启动一场轰轰烈烈的舆论大整合电视电台电视电台报纸媒体报纸媒体地铁地铁3 3号线号线报纸网络报纸网络杂志媒体杂志媒体新浪微博新浪微博72- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。73抢先占据最稀缺的媒体资源抢先占据最稀缺的媒体资源大运播交通大运播交通操作要点操作要点: :大运会前3个月启动，持续5-6个月形式采用“大运城邦”特约冠名内容为大运倒计时及整点路况播报扩展形式：定期邀请大运专家、城市专家等现场录制节目，解读大运会带来的交通变化，打破心理距离。73- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。74抢先占据最稀缺的媒体资源抢先占据最稀缺的媒体资源电视公益电视公益大运大运我的梦我的梦操作要点操作要点: :主题公益广告，大运会前2个月，持续3个月邀请2-3名明星带头，说出他们的大运梦想，录制成片花滚动播出；全市范围内寻找有“大运梦想”的人，剪辑成短片集，搭配明星梦想片花，一起献礼大运会，祝福大运会从城市居住梦想的角度出发，制作电视杂志我的梦想：*我的梦想：*74- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。75抢先占据最稀缺的媒体资源抢先占据最稀缺的媒体资源报纸特版报纸特版2大运倒计操作要点操作要点: :报业集团/南都“大运倒计时”版块，天天见报，持续释放影响力；关键节点投放“头版标题新闻“大运专栏：联合各大报纸记者，阶段性规划炒作热点，嫁接社会热点，制作话题大运倒计时牌昨日落户大运城邦大运倒计时牌昨日落户大运城邦75- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。76抢先占据最稀缺的媒体资源抢先占据最稀缺的媒体资源地铁三号线地铁三号线大剧院老街购物公园中心书城地铁三号线沿线大运城邦携手深圳地铁，开启绿色低碳生活操作要点操作要点: :从公益角度出发，联手深圳地铁，号召全市人民绿色低碳生活采用极富创新和表现力的广告，吸引眼球，增加记忆性；同时配合站台门或LED广告。全面覆盖与地铁三号线交泊的福田、罗湖等重要站台及三号线沿线；76- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。77一场轰轰烈烈的舆论大整合一场轰轰烈烈的舆论大整合报纸网络报纸网络操作要点操作要点: :系列活动节点及名人效应催生主流媒体话题；利用阶段性媒体炒作话题，将大运城邦进行嫁接；投放的软文及新闻更具话题性和传播性。大运新城交通再升级，大运新城交通再升级，龙平南路全面贯通龙平南路全面贯通3号线贯通，大号线贯通，大运绿色行动开启运绿色行动开启77- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。78大运时代催升”国际新城“高端杂志高端杂志操作要点操作要点: :周末画报，关内白领高端人群必读杂志，其中”城市“版块可投放项目软文或者结合大运会主题；深圳航空，覆盖区域外客户，扩大项目在全国范围内的影响力郎朗出席“大运杯”钢琴赛一场轰轰烈烈的舆论大整合一场轰轰烈烈的舆论大整合78- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。79新浪微博新浪微博一场轰轰烈烈的舆论大整合一场轰轰烈烈的舆论大整合大运赛事大运赛事朗郎来了朗郎来了大运竞猜大运竞猜三号线贯通三号线贯通火炬之星火炬之星操作要点操作要点: :接触时尚热点的炒作利器微博，根据营销事件及项目价值点，阶段性地规划微博主题，配合炒作热件并解读价值；每月评选官方微博群里的热度明星，给予参加营销活动优先权或其它物质奖励世联微博：行业内部提升项目知名度，利用转介和口碑传播。港人北迁运动港人北迁运动东北师大附小实验班招生东北师大附小实验班招生79- 本资料来自 www.m448.com -年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排1推售营销铺排推售营销铺排2事件营销铺排事件营销铺排3客户营销铺排客户营销铺排4展示服务营销铺排展示服务营销铺排80本报告是严格保密的。81目的：目的：目的：目的：外展场延长售楼处功能,线下全面铺开提升曝光率；巡展点：巡展点：巡展点：巡展点：高端商场、社区，轨道交通沿线重点拓展巡展时间：巡展时间：巡展时间：巡展时间：2011年3月6月逢周末（暂定）巡展形式：巡展形式：巡展形式：巡展形式：1、迎合阶段性主题；2、渠道组合，巡展点通过短信、直投、CALL客、派单、分展场全面重复覆盖相关配合：相关配合：相关配合：相关配合：折页、户型图、车辆、展板、销售代表（具体数量视实际情况而定）全市巡展全市巡展: 渠道组合拳，广拓客源渠道组合拳，广拓客源商场超市商场超市购物中心购物中心轨道交通沿线轨道交通沿线高端社区高端社区81- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。82企业拓展企业拓展:利用业主资源，以点带面利用业主资源，以点带面目的：目的：目的：目的：利用项目自身老业主资源，挖掘业主工作及生活圈，扩大宣传效应；组织形式：组织形式：组织形式：组织形式：销售代表发掘种子客户，并进行定向维系和邀约；客户牵线搭桥，进入企业进行推介和拓展；关键点：关键点：关键点：关键点：种子客户精准锁定，全员出击，全面渗透大企业圈层。82- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。83目的：目的：目的：目的：充分挖掘合作单位优质客户资源，如合作银行（按揭银行）联系人、一期银行业主，提升圈层影响力；专场形式：专场形式：专场形式：专场形式：与银行、车行等单位合作举办客户活动，以银行主题为主，大运城邦提供场地及冠名；关键点：关键点：关键点：关键点：现场封闭洗脑环节充分深入，通过幸运抽奖环节充分搅热现场，私家宴环节让人充分体验服务细节品质。合作单位客户资源：合作单位客户资源：银行、车行银行、车行现场封闭洗脑（影音室）客户听取项目价值宣讲（影音室）幸运抽奖，热情高涨私家宴（营销中心二楼专区）83- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。84关键点：关键点：关键点：关键点：集中资源联动，选择目标客户相对集中的世联行，包括中心区/华侨城分行/龙坂分行；每逢项目节点，将各分行经理和销售人员邀请到项目现场，进行联动宣讲；阶段性召开联动激励大会，在销售现场进行成交总结和颁发联动奖励 ，调动其热情。 1.世联行联动：宣讲、看楼、带客2.外部人员联动：培训上岗、规范流程、合理奖励制度1.联动系统管理1）实时播报现场、成交、联动信息2）项目资料共享、统一CALL客口径3）销售与三级同事实时沟通客户情况（飞信）4）下地铺宣讲、海报资料派发5）成交客户、上门客户特征分享6）头脑风暴，联动障碍分析及措施世联联动聚焦：世联联动聚焦：集中客户资源集中客户资源84- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。85深耕龙岗圈层客户：深耕龙岗圈层客户：高端消费场所联合高端消费场所联合目的：目的：目的：目的：在龙岗高端消费场所直击目标人群，将项目信息深入渗透到目标客群的生活空间；形式：形式：形式：形式：选取新宝城海鲜坊龙岗店、新全盛海鲜酒楼(龙岗店) 、彬源翅福酒家等高端餐饮场所，洽谈项目与餐馆深度联名合作，互换广告资源（宣传展牌、台卡等），设计联名会员卡，本项目业主到餐馆消费可享受专属折扣，餐馆会员可优先享受本项目即时优惠信息；关键点：关键点：关键点：关键点：重点获取餐馆资源有项目联名会员卡宣传展牌、餐桌台卡和结帐时派发本项目宣传折页。餐桌台卡餐桌台卡项目与餐馆联名会员卡项目与餐馆联名会员卡85- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。86深耕龙岗圈层客户：深耕龙岗圈层客户：龙岗业主私家宴龙岗业主私家宴目的：目的：目的：目的：通过高规格私家宴，建立龙岗业主对益田品牌及项目实力认知，强化益田品牌高端形象；形式：形式：形式：形式：在益田威斯汀酒店宴会厅举办业主专宴，让业主亲临感受益田品牌及服务品牌实力；活动流程：活动流程：活动流程：活动流程：18：30 活动签到，先到项目的客户可在威斯汀酒店等 候，由专人引导介绍益田品牌；19：00 晚宴开始，开发商代表或项目经理祝酒，恭喜客 户成为项目业主；19：15 客户开始用餐，策划现场推介项目二期，再次肯 定购买二期的升值价值，鼓动追涨，购买二期；20：30 晚宴结束，客户相继离场。关键点：关键点：关键点：关键点：充分保证每一个环节高规格接待和服务品质，从邀请函细节及接待流程让客户感知服务品牌价值。86- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。87深耕龙岗圈层客户深耕龙岗圈层客户节日专场活动节日专场活动针对龙岗医生和老师针对龙岗医生和老师目的：目的：目的：目的：由于龙岗客群中医生和老师价格承受力较高，特针对两类客群开展节日维系活动形式：形式：形式：形式：节日主题晚会赞助，派发项目定制礼品，主题活动流程嫁接项目信息；关键点：关键点：关键点：关键点：节日前针对所有节日客群，邮寄节日贺卡；节日期间，针对其中种子客户派发定制礼品。重要节日：重要节日：4 4月月7 7日：世界卫生日日：世界卫生日 5 5月月1212日：国际护士节日：国际护士节9 9月月1010日：教师节日：教师节 87- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。88业主维系：业主维系：定期邮寄业主通讯定期邮寄业主通讯目的：目的：目的：目的：定期向业主寄送本项目及益田集团最新动态，提升业主对项目的关注度及益田品牌美誉度；形式：形式：形式：形式：通过直邮向业主寄送项目最新物料、业主通讯及益田简报；关键点：关键点：关键点：关键点：寄送物料要求阅读性高，内容具有时效性，富有故事性，图文并茂。88- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。89业主维系：业主维系：生日送花生日送花目的：目的：目的：目的：在业主看重的时间制造感动，提升业主在其工作单位口碑宣传效果；形式：形式：形式：形式：每个月末筛选出下个月生日的客户，在销售代表回访后，于月初集中将生日祝福送到业主工作单位；关键点：关键点：关键点：关键点：送花时间点选择在工作日，鲜花包装醒目位置悬挂“祝福卡”，“祝福卡”上面需标注项目LOGO和祝福话语。89- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。90业主维系业主维系: 益田参观日益田参观日目的：目的：目的：目的：充分发动益田系业主影响力，让其切身体验益田发展动态，深刻感知项目价值；形式：形式：形式：形式：每月设置益田业主参观日“益田的一天”，加强此活动在各社区的宣传力度，活动参观流线为益田假日广场威斯汀酒店大运城邦，参加此活动的业主可获取益田假日影院电影票和大运城邦私家专宴；关键点：关键点：关键点：关键点：强化此活动在益田社区活动知名度和口碑，让每位益田系业主积极参与本活动。90- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。91目的：目的：目的：目的：得业内者得天下的目的；以更开放的态度接待同行，制造口碑传播；（世联可预约服务发展商）形式：形式：形式：形式：1 1）设置同行预约接待日，安排接待大使，登记并以短信及客户通讯的形式定期维系业界参观人士；2）定期邮寄大运城邦内部杂志及派发礼品关键点：关键点：关键点：关键点：安排专人接待，定期邮寄内部杂志，派发礼品并邀约参加活动。业界拓展：业界拓展：同行推介、邀约、接待同行推介、邀约、接待91- 本资料来自 www.m448.com -年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排年度营销铺排1推售营销铺排推售营销铺排2事件营销铺排事件营销铺排3客户营销铺排客户营销铺排4展示服务营销铺排展示服务营销铺排92本报告是严格保密的。93展示包装的核心思路展示包装的核心思路一期生活样板亲眼目睹客户对成熟配套的依赖客户对美好生活氛围的向往包装思路：展示包装需要营造成熟的生活氛围，体验化展包装思路：展示包装需要营造成熟的生活氛围，体验化展示项目价值点，强化二期客户购买信心。示项目价值点，强化二期客户购买信心。93- 本资料来自 www.m448.com -1、生活氛围图片展、生活氛围图片展 3月初到位月初到位制作专门展板，展示自营销中心开放以来，大运城邦所举办的活动的照片大运城邦所举办的活动的照片，让老业主回味，让新客户体味大运城邦惬意的生活氛围。样板房电梯厅照片墙营销中心照片展示幕942、产品卖点温馨提示、产品卖点温馨提示 3月初到位月初到位客户所能体验到的区域均增加引导客户发掘项目价值点的温馨提示引导客户发掘项目价值点的温馨提示，让样板区自己“说话” ；同时将工程新技术作为价值点展示给客户看也许大家都一样，但谁先说出来谁就是领导者！中空LOW-E玻璃 华润幸福里的外立面百万罗汗松吊牌法拉利车门相同材制的门锁953、商业街包装升级、商业街包装升级 4月中旬到位月中旬到位考虑到1期入伙率低，建议在目前平面包装的基础上，拿出个别铺营造场景化的营造场景化的氛围，氛围，除立体式静态包装外，可考虑引入小型咖啡店、特色小铺，以精致的沿街摆施和场景化的布置来渲染成熟生活色彩渲染成熟生活色彩，形成新的展示亮点。动态橱窗964、城邦公交站台、城邦公交站台 4月中下旬到位月中下旬到位基本框架采用了欧式弧形顶篷，工艺简单易实现，黑色立面比较具有质感。地面砖与项目类同，可摆放鲜花用于装点，但维护起来可能比较困难。本项目公交候车亭可以借鉴这款的钢筋框架结构，制作起来比较容易，但需要增加座椅以方便候车人。摆放鲜花来装饰候车亭也比较容易实现。龙平南路的公交站台十分“丑陋”，严重影响项目形象，建议进行整改，强化区域外生强化区域外生活环境。活环境。益田大运城邦97本报告是严格保密的。98沿客户感知体系，打造客户专属服务体系，用细节高品质沿客户感知体系，打造客户专属服务体系，用细节高品质的体验式服务打动客户，给客户建立高端领先的服务。的体验式服务打动客户，给客户建立高端领先的服务。贵宾礼仪贵宾礼仪贴心服务贴心服务坐式服务坐式服务管家服务管家服务销售服务销售服务项目入口项目入口售楼处门口售楼处门口售楼处售楼处园林及样板房园林及样板房客户感知流线：客户感知流线：服务分解提供片区最顶级的体验式服务提供片区最顶级的体验式服务98- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。99贵宾体验贵宾体验私家路礼宾车开道，体验化参观流线私家路礼宾车开道，体验化参观流线 设计，第一眼就爱上项目设计，第一眼就爱上项目项目入口项目入口售楼处门口售楼处门口售楼处售楼处园林及样板房园林及样板房项目北门步行进入的客户，在迎宾一号岗乘车，固定流线参观后进入营销中心；私家车进入的客户，由迎宾二号岗乘车，固定流线参观后进入营销中心；销售代表在迎宾二号岗等待，全程陪同体验社区环境后，进入营销中心；二期营销中心二期营销中心迎宾一号岗迎宾二号岗前广场城邦大门塑胶自行车道一期会所乘车讲解：乘车讲解： 自行车道自行车道私家山体公园私家山体公园城邦大门城邦大门社区前广场社区前广场双湖景会所双湖景会所注：凡电话预约的客户，销售代表需提前5分钟在迎岗一号/二号岗等待99- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。100企业管理资源网http:/www.m448.com/ 企业管理资源网http:/www.m448.com/ 企业管理资源网http:/www.m448.com/ 企业管理资源网http:/www.m448.com/ 100- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。101替客户的汽车蒙上遮阳罩替客户的汽车蒙上遮阳罩专人为客户撑伞专人为客户撑伞替高端车挡车牌替高端车挡车牌安全帽罩上一次性方便袋安全帽罩上一次性方便袋项目入口项目入口售楼处门口售楼处门口售楼处售楼处园林及样板房园林及样板房贴心服务贴心服务想客户之所想，使客户在看楼过程中想客户之所想，使客户在看楼过程中感受到无微不至的关怀感受到无微不至的关怀101- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。102项目入口项目入口售楼处门口售楼处门口售楼处售楼处园林及样板房园林及样板房坐式服务坐式服务客户坐定后，服务人员全程服务，整客户坐定后，服务人员全程服务，整个过程客户无须起身；个过程客户无须起身；客户坐定后，须第一时间向客户递上湿纸巾向客户递上湿纸巾，上前询问客户需要什么食品或饮品询问客户需要什么食品或饮品；客户杯中水快喝完之前能够及时添加快喝完之前能够及时添加；客户成交时，现场播报现场播报“恭贺喜报恭贺喜报”；客户离开座位3030秒内清理桌面秒内清理桌面；小细节：小细节：一切以客户为核心，服务过程中，客户仅需动口和动手，无须起身即可完成各项事宜；102- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。103管家服务管家服务变变“主宾主宾”为为“主佣主佣”，在销售代表，在销售代表陪同下，客户在第一次上门就感受到陪同下，客户在第一次上门就感受到自己是社区及房子的主人；自己是社区及房子的主人；电梯专员电梯专员为看房客户提供尊贵的服务，无需客户动手；用管家对主人的口吻为对主人的口吻为客户介绍产品；样板房自由坐卧，并摆设情景水牌增添情景水牌增添“生活化体验生活化体验”；项目入口项目入口售楼处门口售楼处门口售楼处售楼处园林及样板房园林及样板房摸摸我，舒适的家您可以放松一下103- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。104销售服务销售服务案场设置总经理信箱，同时引进万科案场设置总经理信箱，同时引进万科“神秘访客制度神秘访客制度”，提升服务标准，提升服务标准 您现在光临的楼盘是由天泰集团开您现在光临的楼盘是由天泰集团开发，并诚挚推荐的。感谢您对我们的信发，并诚挚推荐的。感谢您对我们的信任和支持，请留下您的宝贵意见，以便任和支持，请留下您的宝贵意见，以便我们改进后为您提供更好的服务。我们改进后为您提供更好的服务。 您现在光临的楼盘是由益田集团开您现在光临的楼盘是由益田集团开发，并诚挚推荐的。感谢您对我们的信发，并诚挚推荐的。感谢您对我们的信任和支持，请留下您的宝贵意见，以便任和支持，请留下您的宝贵意见，以便我们改进后为您提供更好的服务。我们改进后为您提供更好的服务。总经理问候卡示意总经理问候卡示意通过总经理问候卡总经理问候卡征询客户对销售服务的意见，并体现出尊贵感；通过益田集团益田集团“神秘访客神秘访客”调查案场，发现销售服务中存在的问题并及时改正；通过益田和世联两方面定期电话回访业主益田和世联两方面定期电话回访业主，提升客户满意度；总经理信箱总经理信箱104- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。105推售推售节点节点工程工程节点节点线上线上渠道渠道营销营销活动活动二期二期2011年营销总控表年营销总控表建立建立“社区型豪宅社区型豪宅”价值体系价值体系营销营销思路思路线下线下渠道渠道1 112126 67 78 89 9101011115 54 43 32 2深化豪宅内涵和价值属性深化豪宅内涵和价值属性清水房清水房户外、网络、电视、户外、网络、电视、候车亭候车亭短信、巡展、联动短信、巡展、联动借势大运，公众炒作借势大运，公众炒作西区园林西区园林现楼交付现楼交付跨年演唱会跨年演唱会客户答谢宴客户答谢宴7 7栋栋2 2单元单元8 8栋栋2 2单元单元1616栋栋02021818栋栋01011414栋栋03+0503+058 8栋栋1 1单元单元0303户型户型8 8栋栋1 1单元单元0404户型户型7 7栋栋1 1单元单元0202户型户型8 8栋栋1 1单元单元0101户型户型1919栋、栋、2020栋栋1616栋栋01011212栋栋1 1单元单元2222栋栋1 1单元单元1111栋栋2 2单元单元1212栋栋2 2单元单元1515栋栋01011313栋栋8 8栋栋1 1单元单元0202户型户型2121栋栋2222栋栋2 2单元单元1515栋栋0202户型户型9 9栋栋2 2单元单元1010栋栋1 1单单元元9 9栋栋1 1单元单元1111栋栋1 1单元单元户外户外户外、报纸、网络户外、报纸、网络户外、电视、电台户外、电视、电台短信、巡展、联动短信、巡展、联动腾讯网腾讯网圈层圈层团购陌拜、合作单位圈层拓展团购陌拜、合作单位圈层拓展客户答谢宴客户答谢宴短信、短信、CALLCALL客客团购陌拜团购陌拜购物中心奠购物中心奠基仪式基仪式地铁接驳巴地铁接驳巴士开通仪式士开通仪式龙平南路贯龙平南路贯通仪式通仪式钢琴赛钢琴赛/ /大运执委会活动大运执委会活动东北师大附东北师大附小开学仪式小开学仪式105- 本资料来自 www.m448.com -本报告是严格保密的。106二期二期2011年营销费用预估表年营销费用预估表（单位：万元）（单位：万元）项目名称项目名称费用预估费用预估合计合计备注备注1月月10日前已经发送营销费用日前已经发送营销费用(32.47%)711.00含二期储客、开盘、2011跨年演唱会赞助等费用媒体类媒体类(15.42%)报纸广告21.00 337.779月份整版一次户外广告77.50含立柱换画、候车厅、北通道导示、灯杆旗、假日广场自有媒体等网络广告28.00 2月和9月搜房网各投放一次电视广告5.10 3月投放龙岗电视拦截广告一次短信广告63.60按每周发送30万条计商铺推广费20.003月、4月各10万元广告公司月费98.57网络剑客月费24.00渠道类渠道类(6.20%)分展场101.57135.74含60万假日广场租金、巡展场租金及制作费大客户拓展19.173月费腾讯活动10万元，此后剩余费用9万元业主答谢宴15.00 共举办5场活动类活动类(37.97%)郎朗大运执行局一揽子合作300.00 831.49含相关活动的推广费用跨年演唱会赞助500.00赠送媒体权益可用于11、12月相关推广周末暖场活动31.49每周旺场活动按0.5万元计包装类包装类(4.04%)88.54包括围板更新、样板房包装、售楼处包装、现场展示、商铺包装、标识系统、楼体条幅等物料类物料类(3.47%)75.95包括推广物料和销售物料，如影视片、笔记本等礼品、户型图、折页等。备用款项备用款项(0.43%)9.513月起月均预留备用款项0.46万元合计合计2190.00风险提示：风险提示：扣除扣除20112011年年初开盘、年中大事件、年末跨年演唱会费用，年年初开盘、年中大事件、年末跨年演唱会费用，20112011年全年线上报广、网络、电视等投放次数均不超过年全年线上报广、网络、电视等投放次数均不超过2 2次，并且电台、次，并且电台、杂志、地铁媒体资源均无独立费用预算。杂志、地铁媒体资源均无独立费用预算。在在20112011年大势波动的背景下，大活动费用比例过高且集中于下半年大势波动的背景下，大活动费用比例过高且集中于下半年，上半年营销推广费用趋紧恐怕对产品走量会有较大影响。年，上半年营销推广费用趋紧恐怕对产品走量会有较大影响。106- 本资料来自 www.m448.com -需集团领导确定事项：1 1、年度大事件方面、年度大事件方面2 2、营销费用方面、营销费用方面由于2011年【卫城】可用于推广的费用非常有限，以下渠道费用可否优惠或者减免：益田假日广场媒体资源益田假日广场展场费用（全年60万）大事件大事件执行时间执行时间费用预算费用预算需要整合资源需要整合资源郎朗钢琴赛4月-9月300万郎朗，大运会执行局，教育局，深圳卫视及其他媒体渠道跨年演唱会10月-12月500万深圳卫视本报告是严格保密的。108携手一致，全力以赴携手一致，全力以赴再造大运城邦再造大运城邦2011年全新豪宅影响力！年全新豪宅影响力！108- 本资料来自 www.m448.com -