都都市市水水乡乡，演演绎绎上上海海人人的的屋屋里里厢厢中信泰富朱家角项目提案中信泰富朱家角项目提案上海房地产步入规整时期上海房地产步入规整时期上海房地产步入规整时期上海房地产步入规整时期 05-0605-06年房产新政年房产新政年房产新政年房产新政的的的的相继出台相继出台相继出台相继出台（国六条）（国六条）（国十五条）（国十五条）（165号文件）（166166号文件）号文件）（171号文件） 新政之后新政之后新政之后新政之后19661966格局发生裂变格局发生裂变格局发生裂变格局发生裂变以政府政策为导向，开发商实力为主导以产品为导向以产品为导向以产品为导向以产品为导向 我们出路何在我们出路何在我们出路何在我们出路何在以客户需求为导向以客户需求为导向以客户需求为导向以客户需求为导向寻求特色化产品定位寻求特色化产品定位寻求特色化产品定位寻求特色化产品定位我们有什么我们有什么 项目解读项目解读我们有交通资源优势我们有交通资源优势我们有交通资源优势我们有交通资源优势低速磁悬浮低速磁悬浮A9线线2011年通车年通车本项目本项目本项目本项目MM朱家角站朱家角站朱家角站朱家角站我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势人口导入人口导入-1966的城市人口外迁的城市人口外迁u按照规划，中心城区在未来5年内至少需要向郊区迁出150户，约500万人口，这部分人群将向新城以及新市镇转移；u朱家角既是一城九镇中的重点发展城镇,也是“1966”城镇体系规划中的新市镇之一；u朱家角现有镇区总人口1.8万人，按照规划，未来镇区规划6万人口，共导入人流4.2万人，（本项目人口规划1.1万)。上海中心城上海中心城宝山罗店宝山罗店安亭新镇安亭新镇青浦新城青浦新城松江新城松江新城金山金山奉贤奉贤临港新城临港新城崇明崇明新浦江城新浦江城朱家角朱家角朱家角朱家角我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势产业支撑产业支撑-虹桥综合交通枢纽港虹桥综合交通枢纽港虹桥交通枢纽港占地面积虹桥交通枢纽港占地面积26.2626.26平方公里；平方公里；u高速铁路，连接京沪、沪宁、高速铁路，连接京沪、沪宁、沪杭城际沪杭城际，京沪高铁和沪宁、沪杭城际铁路的专用客站，日吞吐量日吞吐量2020万人次万人次；u航空港航空港，年吞吐量到3000万人次；u机场快线（磁悬浮），连接浦东虹桥两大机场；u城市轨道交通，连接虹桥机场、浦东机场、新江湾城、新客站；u地面公共交通，不少于30条公共汽车线和日客运量2.5万人次的长途高速巴士站。我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势我们有规划资源优势产业支撑产业支撑-徐泾商务区徐泾商务区u总部经济与现代服务业作为主要导向，力图打造一个国际性的商务集中区域；u徐泾商务区规划开发面积3765亩，建筑面积150万平方米，其中商业面积20万平方米，商务写字楼面积80万平方米；u徐泾商务区的打造意味着中徐泾商务区的打造意味着中心城区功能的扩散趋势，心城区功能的扩散趋势，该趋势为人口的郊区化扩张趋向提供了有利的产业支持。今日商务经济西进今日商务经济西进徐泾商务区徐泾商务区徐泾商务区徐泾商务区虹桥商务区虹桥商务区虹桥商务区虹桥商务区我们有人文资源优势我们有人文资源优势我们有人文资源优势我们有人文资源优势朱家角海派文化的发源地朱家角海派文化的发源地马家浜文化，崧泽文化的发源地宋代朱家角就是国家粮仓、官仓“衣被天下”，朱家角曾为江南巨镇 朱家角上海瓷器的发源，曾被称为中国第一窑朱家角有着江南第一酱园的涵大隆 项目解读结论项目解读结论项目解读结论项目解读结论中心中心- -虹桥虹桥- -徐泾商务徐泾商务黄金走廊将带动区域黄金走廊将带动区域市场的裂变市场的裂变市场裂变带动客户裂市场裂变带动客户裂变，为本项目提供良变，为本项目提供良好的客源导入好的客源导入政府舆论呼吁中低价政府舆论呼吁中低价房，而市场真正的刚房，而市场真正的刚性需求改善型、舒适性需求改善型、舒适型并未爆发型并未爆发市场裂变市场裂变客户裂变客户裂变需求爆发需求爆发这些客户是谁这些客户是谁 客源定位客源定位 上海未来消费走势上海未来消费走势上海未来消费走势上海未来消费走势未来未来5年属于二次置业市场年属于二次置业市场90年代年代满足基本居住需求满足基本居住需求98-02年年初级改善型居住成为主流初级改善型居住成为主流03-05年投资消费成为市场主流投资消费成为市场主流06-10年二次置业、居住多功能要二次置业、居住多功能要求成为主流求成为主流 项目客源导入条件项目客源导入条件项目客源导入条件项目客源导入条件交通支撑交通支撑轨道：低速磁悬浮9号线（长住型客户导入）道路：沪青平公路、沪杭高速、沪宁高速。（有车群体的导入）居住环境支撑居住环境支撑生态条件：大淀湖人文景观：朱家角老镇居住档次：高档别墅围绕。导入客源导入客源 客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁- -客源定位客源定位客源定位客源定位具有本土文化的上海城市中产阶级具有本土文化的上海城市中产阶级具有本土文化的上海城市中产阶级具有本土文化的上海城市中产阶级 客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁- -客源特征客源特征客源特征客源特征u主力年龄35-50岁之间（经济实力最强）u有房有车的城市中产者u二次置业，寻求生活品质的升华（追求居住舒适性） 单身单身E族族新婚族新婚族已婚丁客已婚丁客幼小幼小3口之家口之家新上海人中学3口之家单身丁客三代同堂中大学中大学3口之家口之家丁客家庭儿女立家儿女立家三代同堂三代同堂二老空巢二老空巢 中中产产型型经经 济济 型型 富富 裕裕 型型 富富 贵贵 型型 富富 豪豪 型型30010030以上万元以上万元/年年3010万元万元/年年 10万元以下万元以下新新人类新新人类（22-25岁）岁）都市新锐都市新锐（26-40岁）岁）品质家庭品质家庭（41-50岁）岁） 健康养老健康养老（50-60岁以上）岁以上）易居客户分类模型易居客户分类模型目标群体目标群体客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁- -客源特征客源特征客源特征客源特征客户是谁客户是谁客户是谁客户是谁- -客源构成客源构成客源构成客源构成60%上海西区的二次置业客15%华侨叶落归根客25%青浦区域客及周边外地客这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么这些客户到底需要什么客户需求客户需求客户需求客户需求生态环境的追求本土文化的情结居住品质的提升满足家庭全龄生活需求交通方便、配套完善物业高性价比客户需要什么客户需要什么 项目定位项目定位什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的 住宅产品构建住宅产品构建情景院落住宅立面示意情景院落住宅立面示意底层附加花园三层附加退让大露台二层附加露台 什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的情景院落住宅平面示意情景院落住宅平面示意1-2复式平面图(四房两厅196平米）3层平面图（两房两厅100平米） 什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的什么样的住宅是客户追求的什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的 商业产品构建商业产品构建 什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的什么样的生活是客户追求的全龄化商业的诞生全龄化商业的诞生全龄化商业的诞生全龄化商业的诞生 形成河文化主题（城区级）、运动健康主题（社区级）、形成河文化主题（城区级）、运动健康主题（社区级）、生活配套主题（组团级）的三重商业体系生活配套主题（组团级）的三重商业体系 全龄化商业体系全龄化商业体系全龄化商业体系全龄化商业体系运动健康主题商业运动健康主题商业生活配套生活配套主体商业主体商业河文化主题商业河文化主题商业预留商业预留商业河文化商业河文化商业-依托市镇水系，布置河、湖沿线，体现都市水乡风情运动健康商业运动健康商业-社区级商业，位于社区中心位置。生活配套商业生活配套商业-考虑生活服务半径，散落社区生活组团之内。 商业面积配比商业面积配比商业面积配比商业面积配比位置位置分配面积分配面积（）（）总面积总面积河文化主题商业760013850运动健康主题商业4500生活配套商业1750河河 文文 化化 主主 题题 商商 业业河河 文文 化化 主主 题题 商商 业业朱家角特色餐饮朱家角特色餐饮特色创意工坊特色创意工坊游船码头游船码头大淀湖环道大淀湖环道水之城酒店水之城酒店露天水幕电影露天水幕电影沿河景观带布置特色餐饮沿河景观带布置特色餐饮预留商业预留商业引入318国道沿线的餐饮注重餐饮的朱家角河鲜特色，以中档餐饮为主 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业适合全龄化消费群体，满足商务、适合全龄化消费群体，满足商务、休闲旅游多功能要求。休闲旅游多功能要求。创意展示型商业适合游客餐后闲创意展示型商业适合游客餐后闲逛及旅游购物逛及旅游购物沿河景观带创意展示型商业沿河景观带创意展示型商业玻璃器皿工艺品制造陶艺加工 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业沿岸游船码头适合周边别墅区沿岸游船码头适合周边别墅区内有自家游船停泊上岸消费内有自家游船停泊上岸消费沿大淀湖设置游船码头沿社区内河道设置游船码头 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业3.3公里的大淀湖环道公里的大淀湖环道环道最适宜全龄化群体散步、休憩环道最适宜全龄化群体散步、休憩之用，主要针对市镇内居住群体。之用，主要针对市镇内居住群体。垂钓自行车道 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业形成以水为特色（非五星级）形成以水为特色（非五星级）的的“水之城水之城”酒店酒店温泉浴SPA服务温泉鱼疗 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业树立灯塔，树立项目标志形象树立灯塔，树立项目标志形象灯光投射灯塔灯光投射灯塔 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业水幕露天电影水幕露天电影满足70年代阶层的怀旧情结以及20岁左右的猎奇感 爱慕之墙满足年轻恋人对浪漫的向往，使社区更具情感 利用大淀湖成为朱家角的文化利用大淀湖成为朱家角的文化休闲中心点休闲中心点 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化商业布局配比河文化商业布局配比位置位置商业种类商业种类细化商业种类细化商业种类间数间数单套面积单套面积（）（）总面积总面积河文化商业主题餐饮小型餐饮4-6100-1507600中型餐饮6-8200-400创意商业小型作坊5-650-100形象展示店3-4150-200保留商业大中型3-4150-300小型5-650-100酒店spa3000 河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业河文化主题商业运运动动健健康康主主题题商商业业运运动动健健康康主主题题商商业业冰上中心冰上中心运动健康会所运动健康会所 运动健康主题设想缘由运动健康主题设想缘由运动健康主题设想缘由运动健康主题设想缘由尚都里延续江南古文化与水文化，通过时尚与人文结合，形成旅游度假休闲为一体的商业中心。国家粮仓国家粮仓时尚城、创意中心、主题酒店为主的时尚休闲中心。国家粮仓、尚都里的国家粮仓、尚都里的“静静”与我们的与我们的“动动”形成有效的商业错位与互补形成有效的商业错位与互补以冰上运动为主题的中心以冰上运动为主题的中心主题溜冰场主题溜冰场面积：1000平方米左右预计成本投入：1000万元针对人群：上海西区、青浦新城、游客（年龄18-35岁） 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业一家三口的主题设施一家三口的主题设施迷你高尔夫迷你高尔夫面积：500-600平方米左右针对人群：适合一家两代、三代的共同娱乐活动 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业适合商务人士及中产阶级的适合商务人士及中产阶级的运动会所设施运动会所设施运动会所设施运动会所设施 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业壁球馆桌球馆健身馆健身操室乒乓房羽球馆适合老年人士的健康配套主题适合老年人士的健康配套主题健康主题设施健康主题设施 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业健康中心书画室棋牌室商业休闲配套设施商业休闲配套设施酒吧、咖啡厅西餐厅、快餐店冰球用品专卖饰品人气店 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业保健品专卖冰上主题衍生活动冰上主题衍生活动冰上马戏团活动表演冰上迪斯科的活动冰上主题表演 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业布局配比运动健康主题商业布局配比位置位置商业种类商业种类细化商业种类细化商业种类间数间数单套面积单套面积（）（）总面积总面积运动健康主题商业滑冰中心110004500迷你高尔夫1600会所运动设施健身、羽球、壁球、桌球、健身操1600老年健康活动书画、健康400配套设施简餐类3-4150-300专卖类6-850-150 运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业运动健康主题商业 生活配套商业生活配套商业生活配套商业生活配套商业生活配套商业注重配套服务的生活配套商业注重配套服务的齐全及服务半径齐全及服务半径商商业种种类细化商化商业种种类间数数单套面套面积（）（）总面积总面积配套型商配套型商业便利店便利店21001750邮局局1100银行行1200-300干洗店干洗店2100鲜花店花店150礼品店礼品店150音像店音像店150装装饰店店1100-200药店店150美容美美容美发170-100房房产中介中介450其他其他250易居中国项目团队介绍易居中国项目团队介绍 项目负责人项目负责人项目负责人项目负责人许许绮绮华东运营事业总部副总经理曾负责新浦江城的前期产品规划定位、与格里高地设计事务所沟通工作、项目全程营销策划工作。具备丰富大型市镇项目的运作经验，并与格里高地设计事务所等境外设计公司建立良好的关系。其他曾运作环球翡翠湾、万科兰乔圣菲、圣马丽诺桥、浦东世纪花园、阳光欧洲城等项目。 项目执行人项目执行人项目执行人项目执行人张张 铮铮 亮亮华东运营事业总部市场中心经理具有丰富的大型市镇项目前期市场研判、定位规划经验，曾参与西安上林苑地产、古北盛源项目、恒大五街坊项目等项目的定位规划工作。 项目运作组项目运作组项目运作组项目运作组宗宗磊磊华东运营事业总部项目三部总监主要职责：制定和执行有关本项目的工作开展计划。项目总体策略，操作思路与计划的制定，并组织实施。主要工作历程：2000年加入上海房屋销售公司。曾操作恒大系列项目【瀚锦苑、瀚城国际】、【万科新里程】、【安亭新镇】、【利星国际】，以及宝钢系列项目【宝地绿洲城、宝地东花园】等。 项目运作组项目运作组项目运作组项目运作组市场经理：施奇市场经理：施奇主要职责：针对本项目组织前期专项调研、进行市场、客户及相关方面的研展。跟踪市场走势、竞争动态，为项目营销策略的制定与调整提供依据。主要工作历程：2004年进入上海房屋销售（集团）公司。主要从事项目市场研展工作，相继操作过宝地东花园、万豪苑、曹杨苑、万科新里程等多个项目的市场分析、研究及研判。 企划经理：张斌企划经理：张斌主要职责：企划策略研展。协调内、外部资源，组织企划执行。跟踪和分析竞争项目的推广策略。主要工作历程：2000年加入上海房屋销售公司曾操作【安亭新镇】、【万科新里程】、【盛世年华】、【翰城国际】、【利星国际】、【思南路88号】、【中兴财富国际广场】、【虹桥新天地】、【西藏北麓】、【宝地绿洲城】等。销售经理：梁治辉销售经理：梁治辉主要职责：组织、制定销售策略；案场资源调配，组织销售策略的执；销售分析，建议，策略调整。主要工作历程：曾负责【碧云108】【远东大厦】【浦发广场】【圣莎假日酒店】【万科新里程】 【万科兰乔圣菲】 【万科红郡】等项目销售管理工作。后续工作进度安排后续工作进度安排 项目后续工作安排项目后续工作安排项目后续工作安排项目后续工作安排项目产品建议服务项目产品建议服务项目企划定位及形象表现项目企划定位及形象表现项目营销策略制定项目营销策略制定项目媒体推广的执行项目媒体推广的执行项目现场销售工作项目现场销售工作凭借新浦江城、安亭新镇等大凭借新浦江城、安亭新镇等大型市镇的丰富营销经验。型市镇的丰富营销经验。我们坚信易居中国有能力协助我们坚信易居中国有能力协助贵司实现项目的成就！贵司实现项目的成就！