淄博大泰置业二棉项目战略发展报告2010年7月前言：创富地产顾问多年住宅项目操作感悟有限供给引导需求1诠释：房地产市场是有限供给的，客户的有些需求是需要我们加以引导的房地产价格是基于客户感知价值2诠释：价格的基础是产品力的打造，而价格的实现则是需要通过营销让客户感知到产品的价值点，尤其是品质住宅产品我们专注于通过市场和客户研究指导项目操作3诠释：创富地产顾问是一家以土地及房地产项目的前期市场调研、可行性分析、项目比较定位策划，房地产项目区域战略营销，房地产项目全案策划代理，项目整合策划、品牌战略营销为主的专业公司，公司密切关注市场，通过多年系统的调研，积累了大量对市场和客户的丰富资料开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构大泰置业项目展示大泰景苑：项目位于共青团东路，儿童公园东侧，总建筑面积约5万，由7栋多层住宅组成。芳邻美域：目位于张店区共青团东路34#，建筑面积6013，总共四层。大泰置业项目展示淄 博 大 泰 置 业公司背景：淄博大泰置业有限公司成立于2006年初，注册资本人民币1000万元，具有四级房地产开发资质。公司目前在职人员30多人，其中大专以上人员达到22人，12人具有房地产行业中级职称及助理工程师称号，是一支势力雄厚、技术先进、经验丰富的房地产行业生力军。发展机遇：大泰置业通过对大泰景苑和芳邻美域项目的成功操作，积累了成功经验，锻炼了公司团队，为成为专业的地产商迈出了坚实的一步。现阶段大泰置业面临如何提升企业品牌影响力的问题。我们认为首先必须通过精品项目的打造来塑造公司品牌实力，二棉项目的运作，为大泰置业提供了发展的机遇。站位大泰公司战略高度，我们对本项目的思考二棉项目企业战略解读二棉项目企业战略解读大泰房地产开发实力的大泰房地产开发实力的一次重要展示一次重要展示大泰房地产品牌影响力的大泰房地产品牌影响力的一次塑造一次塑造大泰公司进军淄博品质大泰公司进军淄博品质地产开发的地产开发的示范之作示范之作开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构区域属性：项目隶属淄博市老城区西段，同时又是新老城区的结合部，区域特征明显。淄博新区南部片区北部片区东部片区中心城区p西部、北部迅速发展并趋于成熟，南部物流中心逐步形成，东部紧邻老城区，配套完善。p本案处在中心区新城市发展的核心地段。城市关系：距离核心商圈2公里，距离小义乌2公里，车站4.6公里。银座商圈小义乌火车站济青高速交通状况：项目紧邻西六路与共青团路，交通可达性及便利性良好，但是由于西六路分布齐赛科技城等专业市场，交通略显拥挤。西六路 世纪路人民路共青团路西六路共青团路人民路周边配套：配套完善，涵盖购物、文化教育、医疗卫生、银行等，行政单位分布密集，丰富了区位的高端形象。银座富尔玛家具中关村齐赛张店七中剑桥中学区实验中学西六路小学职业学院电视大学二棉医院协和医院齐商银行农业银行中国银行如家快捷酒店132456789101112131416项目属性：一期占地面积50亩，地块方正，地势平坦，规划建设6栋11层小高层住宅及一栋配套用房，目前为二棉仓库。项目属性界定：城市新老城区结合部，作为老城区为数不多的优质地块，开发潜力大，具备一定强势资源的大型住宅项目。项目属性周边紧邻齐赛和中关村，具有较强的商业人气；周边分布较多的居住社区，居住人气旺盛。项目位置佳项目总占地150亩，一期开发50亩，规划建设6栋11层小高层。优质大型项目 区域属性附近分布的楼盘素质为淄博最具代表性的中高端项目，区域项目开发的可塑性强。中高端项目聚集区位于中心区新城市发展的核心地带，项目周边名校林立，配套完善，客户认可度高，地段核心价值凸显。价值地段开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构发展目标：开发品质楼盘，提升企业美誉度、知名度，实现利润最大化。p战略目标：大泰置业品牌与实力的一次重要展示； 大泰置业投身中品质住宅开发的关键实践项目； 打造大泰置业第一个的精品项目，树立企业美誉度与知名度。p经济目标：在区域竞争市场塑造独有的核心价值，实现利润最大化。p风险目标：规避政策性风险，控制开发销售风险。客户目标核心问题分析经验、技术：大泰置业依托大泰景苑等项目的成功开发，积累了住宅产品开发经验区域：城市发展的核心区域，区域配套资源齐全。项目：城市中心大型地块，展示性有限。我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：设立样板小区及提升企业市场美誉度与知名度经济目标：价格突破及利润最大化风险目标：风险控制我们有什么？（针对现状的实证分析）核心问题是什么？问题1：在项目现有的区域背景及自身条件下，采用何种发展策略实现市场知名度及美誉度，并实现利润最大化？问题2：项目的核心竞争力应该如何打造？问题3：大泰置业如何跻身品质开发商行列？开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构p房地产政策环境地产政策：地产政策逐步收紧，金融管制愈加严厉。09-1210-0110-0210-0310-0410-0510-06个人住房转让营业税免征时限由2年恢复为5年五部委新政打击囤地抄底，拿地首付不得低于50%国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展国资委要求78家非地产主业央企15天退出方案银监会：银行不得对投机投资购房贷款住建部：加强保障房建设，遏止房价过快上涨国务院常委会：二套房首付比例不得超过50%，三套禁止贷款住建部：购房严格实名制，未获销售许可开发商不得收取定金银监会：二套房以住房套数界定，不再以贷款为准国土部强调房地产用地监管将开展突击检查政策对市场的影响状况（09年底以来主要地产政策一览）淄博市房产政策：政策落地缓慢，市场影响较小。影响本地的主要政策贷款政策：近期各大驻淄银行执行“认房又认贷”的二套房界定及贷款政策。营业税优惠取消政策：二手房交易不超过5年，需根据交易差额征收营业税。预售管制政策：未取得预售许可的房地产企业禁止以预定、排号等形式收取定金。p贷款政策影响：工行、建行率先执行最近贷款政策，其余银行也已迅速执行，对单位房改善群体、外地但未能提供1年以上纳税证明或社会养老保险证明等群体产生了较大的影响；p营业税优惠取消政策影响：政策执行后，二手房成交量出现明显下滑，客户咨询量迅速减少；p预售管制政策：房管局等部门展开暗访工作，部分楼盘取消开盘前诚意金收取，但是多数楼盘仍沿用之前操盘手段，对本地市场影响有限。p新政下的全国房地产市场状况全国房地产市场呈现“价格出现松动，投资持续上升”的两极格局。 在近期的调控政策影响下，全国主要城市房价同比、环比双双出现下滑态势，但房地产投资仍保持两位数的增长，表明政策性住房供应量加大，调控政策的作用正在逐步显现。房产新政总结p外向度越高成交量降幅越大；外向度越高成交量降幅越大；以刚性需求为主的城市受新政影响较小；p市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；市中心物业成交量影响较小，远郊物业成交量影响巨大；市中心区的物业具有的稀缺性和保值性更受市场认可；p首次置业需求比例上升，改善型、投资投机型需求比例受到抑制；首次置业需求比例上升，改善型、投资投机型需求比例受到抑制；p商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；商业和办公物业成交变化情况相比住宅影响较小；p调控的力度较强，范围扩大。调控的力度较强，范围扩大。p新政下的淄博房地产市场状况新建住宅销售涨幅呈现回落态势，但同比仍保持两位数增长。从新建住宅销售涨幅上来看，环比呈现回落态势。受天气以及各楼盘推盘数量的影响，7月份仍将继续呈现低迷状态。但是与2009年同期相比，6月份在销售量以及销售涨幅方面仍保持两位数增长，因此在政策环境未发生较大变动的情况下，淄博房地产将保持健康、稳定的发展趋势。新建商品住房市场销售价格稳步攀升，开启上升通道，受整体市场影响较小。5月份中心城区销售均价达到3778元/平米，又创出新高，环比上涨4.4%，与4月份环比上涨9.5%相比，涨幅趋于平行状态。与去年1-5月份总体数据相比，上升趋势逐步放大，其中5月份同比上涨35.5%。2010年前5个月的大幅上涨，与金融危机以来造成2009年销售价格的低基数有较大关系。但是在整体市场环境逐步出现松动迹象的大背景下，淄博市房地产市场仍然表现出强劲的上升势头，表明淄博市场仍然是一个健康并将继续稳步上升的良性市场。数据来源：淄博市房管局从总体上看，1-5月份淄博市销售面积及销售价格双线飘红，与北京等一线城市相比，呈现出良好的发展势头。新建商品房销售11208套，销售面积为124.3万平米，同比分别上升23.1%和38.7%。其中新建商品住房销售10153套，销售面积111.8万平米，同比分别上升17%和31.7%。本年度前5个月，五区新建商品住宅均价3293元/平米，与去年同期比较，价格上升25.7%。 数据来源：淄博市房管局1-5月，全市商品房销售面积为610.5万平方米，比上年同期下降18.3%。其中，住宅销售面积为445万平方米，下降30.7%。5月份住宅销售面积为61.8万平方米，同比下降65.1%，比4月份下降47.9%。 5月份，全市新建住宅销售价格环比上涨0.9%，涨幅比上月回落1.7个百分点。其中，纯商品住宅环比上涨1%。 数据来源：北京市统计局淄博市1-5月份市场交易数据北京市1-5月份市场交易数据VSp中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构（一）中心房地产市场格局按照住宅的区域特征，中心城区的住宅市场可分为：“东部板块”、“南部板块”、 “ 北部板块” 、“中部板块”和“西部板块” 。东部板块中心路以东地产楼盘，区域内包含经济适用房、棚户区改造以及商品房项目，整体开发水平及项目档次偏低。楼盘名称规模万m2物业类型面积（m2）均价(元/m2)销售率（）锦泰园1.5/5.5多层51-130275090%新东城3/12多层61-1253000一期清盘东城康居1/1多层97210095%和谐佳园多层60-1202400清盘东城新居公寓20-30230090%丽水景园8.5/8.5高层53-12440050%南部板块主要指胶济铁路以南区域。以中低档商品房以及小产权房为主。随着盛世康城的开发,区域整体形象和价值逐步提升。楼盘名称规模万m2物业类型户型（m2）均价(元/m2)销售率（）鑫盛馨园3/3多层72-120250095世纪嘉苑2/15小高层69-130246585南苑绿洲4/25多层86-116250090盛世康城8/21多层小高层78-135400090福林家园1.5/3.5多层77-120255096北部板块主要指中润大道以北，直至桓台边界。在名尚城市广场、华侨城、盛世名苑等楼盘的带动下，该区域近年来得以较快的发展。楼盘名称规模（万）销售价格（元/）户型面积（）销售率（%）盛世名苑6/22450070-11060名尚城市广场15/2652008120080上城名府6.6/12340087-15470福泽花园1.1/3.7350090-15090香溪新城3/7230090-13060华侨城.开罗绿洲10/12040007615390西部板块世纪路以西区域，中心城区房地产市场的主流发展区域。楼盘名称 规模 （万） 户型面积（） 销售价格 （元） 销售率 （） 尚文苑 2/26 84145 4700 80 舒然家园 5/9 79100 3500 70 紫园 12/24 47-180 4800 90花好园 5.4/5.4 37-120 4600 80 美达-世纪华庭 4/28 94120 4500 90 龙泰苑三期 18/40 98-168 4500 98 黄金国际F组团/华府 10/85 90300 5300 70 中部板块柳泉路以西，直至世纪路区域。该区域聚集了中心区多数中高端楼盘，区域内竞争激烈。金领世家金领世家楼盘名称规模（万）主力户型面积（）销售价格（元）销售率（）都市名苑1/3.380-181450095颐景园4/18103-155450075鲁信花园16/16124-225430090金领世家3.23.2470065%民泰兴业家园66530050%中房兴业家园66520080%小结p中心区住宅市场已进入品质楼盘时代，并已经形成一定的空间格局，片区发展不均衡，各板块各有特点，其中中部及西部市场是中心城区房地产市场的高端区域。p中心区城市规划以发展西部为主，近几年西部城区的城市建设，市政配套等逐步改善，加之区域内良好的环境优势使居住区和市中心逐渐向西转移。西部区域成为市场开发热点。p各楼盘提高开发品味，充分完善小区规划设计、小区环境营造、配套设施的建设，在设计上充分考虑人性化。p随着置业群体居住要求的不断提升，新技术新材料开始在部分项目使用，产品更新换代加快。开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构区域楼盘统计在售项在售项目目名称名称位置位置规模规模户型户型均价均价销售率销售率开发商开发商金领世家金领世家人民西路人民西路vsvs西六路西六路3.23.253.5-10653.5-1064700470065%65%鑫坤置业鑫坤置业民泰兴业家民泰兴业家园园西六路西六路vsvs华光路华光路6 6110-170110-1705300530050%50%民泰房产民泰房产中房兴业家中房兴业家园园西五路西五路vsvs华光路华光路6 683-14283-1425200520080%80%中房中房黄金国黄金国际际F F区区华光路华光路vsvs世纪路世纪路101077-13277-1325300530070%70%黄金地产黄金地产未售未售/ /潜潜在在项目目清清华园园新村路新村路VSVS世世纪路路约5 5万万40-16040-160-平整土地平整土地天府置天府置业怡海世家怡海世家世世纪路路约3 3万万103-145103-1454500-50004500-5000未售未售麦迪麦迪绅置置业典型项目1金领世家项目位置 人民西路以南，西六路以东容积率 4.5体量 3.3万方规划 一栋18层联体建筑，设地下车位物业类型 高层户型面积 53.5-106销售价格 均价4700元/，起价4215元/，层差40元/（装修标准400元/ ）消化情况 整体销售率为65%，剩余户型以106 户型为主，主要集中在5层以下和15层以上，53.5户型剩余一套，70户型售罄。核心竞争力 区位、公司实力、教育资源、小户型、精装修典型项目2民泰兴业家园项目位置 华光路vs西六路容积率 1.8 体量 6万方 规划 地下车位，人车分流，地上设有中央湖景 物业类型 小高层、高层 户型面积 110-170销售价格 一期均价为4300元/，目前二期均价5300元/，起价5060元/，层差50元/消化情况 整体 50%，110户型多剩余高楼层，其他户型销售均匀核心竞争力 区位、公司实力、教育资源，景观资源典型项目3中房兴业家园项目位置华光路vs西五路容积率1.8体量6万方规划地下车位，人车分流，地上设有中央湖景物业类型小高层、高层户型面积83-142销售价格一期均价为4200元/，二期销售均价5200元/， 层差20元/消化情况一期部分售罄，二期销售率达80%，其中83平米户型已售完核心竞争力区位、公司实力、教育资源，景观资源、配套资源典型项目4黄金国际项目位置华光路与世纪路交叉口的东北角容积率1.8体量100万方规划部分楼座首层架空，架空层做水景园林景观，建设地下车位，利用地下车位设下沉式广场物业类型多层、小高层、高层户型面积F区为7栋17层小高层，户型面积为70-132平米销售价格5300元/平米，最高价达到9000元/平米消化情况销售率70%左右核心竞争力区位、公司实力、教育资源，小区景观资源、配套资源、温泉等区域市场总体分析以三宿舍、创业系社区为蓝本，居住氛围愈加浓厚区域价值得以提升，并向纵深发展购物、教育等生活配套逐步完善，高端需求聚集为中高端居住客群的批量入住提供了基础汇集黄金地产、麦迪绅、中房、民泰等知名企业良好的市场氛围成为品牌开发商的必争之地优质的市场需求、丰富的地段价值，提供了中高端开发的优势条件户型涵盖47-240，区域内销售均价约5000元/ 产品以中大户型为主，销售价格领涨中心区在售规模约15万，潜在供应约8万后续可开发土地减少，主要以旧城区改造为主，稀缺性逐步显现开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构SWOTSWOT分析分析优势（优势（StrengthsStrengths）劣势（劣势（WeaknessesWeaknesses）1、项目总占地150亩，具有一定规模2、地处城市价值核心地段，生活配套齐全，教育资源尤其优越3、企业具备一定的市场口碑及开发实力1、项目临近的交通干道偏窄，车量堵塞现象较易发生2、地块内缺乏可利用的自然资源3、 一期地块临近换热站且不临近主干道，不利于项目形象的展示机会（机会（OpportunitiesOpportunities）S-OS-O：发挥优势，抢占机会：发挥优势，抢占机会W-OW-O：利用机会，克服劣势：利用机会，克服劣势1、中心城区整体市场健康运行2、旧城改造逐步深入3、区域市场聚集大量中高端居住人气4、周边商业办公氛围浓厚，能为项目提供客源支撑利用客户对区域较高的认可度，以利用客户对区域较高的认可度，以及企业自身的产品打造实力，建设及企业自身的产品打造实力，建设高品质住宅，提升市场影响力，博高品质住宅，提升市场影响力，博取高利润取高利润1、最大限度展现区域的价值，提升、最大限度展现区域的价值，提升项目的市场占位项目的市场占位2、利用高质素的产品规划及打造迎、利用高质素的产品规划及打造迎合客户的高端需求合客户的高端需求3、做好产品展示，规避不利因素、做好产品展示，规避不利因素威胁（威胁（ThreatsThreats）S-TS-T：发挥优势，转化威胁：发挥优势，转化威胁W-TW-T：减小劣势，避免威胁：减小劣势，避免威胁1、 区域内品质楼盘聚集，竞争激烈2、 近期国家关于房地产的调控政策对项目入市销售构成一定威胁1、塑造项目自身的独特品味，与、塑造项目自身的独特品味，与竞争对手形成差异化竞争对手形成差异化2、合理规划开发节奏及部署，规、合理规划开发节奏及部署，规避政策风险避政策风险借势区域内的品质开发形象，进一步借势区域内的品质开发形象，进一步放大区域价值，引导中高端群体的置放大区域价值，引导中高端群体的置业取向业取向开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构案例选取的标准：案例选取的标准：建筑类别、产品形式统一建筑类别、产品形式统一项目所处环境及区域与项目具有可比性项目所处环境及区域与项目具有可比性项目后期价格实现区域价格的成功突破项目后期价格实现区域价格的成功突破黄金国际案例借鉴点：案例借鉴点：项目产品如何打造，区域成功实现价格突破项目产品如何打造，区域成功实现价格突破的策略的策略案例的选取及经验借鉴黄金国际：占地面积588亩,规划总建筑面积约100万，项目分八个区，于05年开始开发，目前已开发A、B、C、E、F区及青年杰座组团。绿洲雅宾利开发面临的困境绿洲雅宾利开发面临的困境区域价值层面地处新老城区交界处，四条城市交通干线，多条公交路线通过，交通便利；东邻莲池公园，环境较好周边配套齐全，形成一站式教育资源，区域拥有莲池小学、张店七中等优秀教育资源。项目价值层面地块规模大，规划理念先进，集多种物业、建筑形式为一体的综合型社区。与市直机关第二幼儿园签署入驻协议，成立黄金国际幼儿园，打造“一站式教育体系”。强强联合，携手国内外知名景观、建筑设计公司及物业管理公司。社区内营造立体式园林景观时间历程A区纯多层住宅入市时间：05年12月户型设计：99200，销售均价：2880元核心推广点:（1）淄博“地王”形象（2）区位地段的配套优势（3）高起点的规划理念入市时间：2006年10月户型设计：100的两居产品，120140的三居产品销售均价：3400元核心推广点:（1）稀缺多层（2）景观配套B区多层、小高层混合C区华府入市时间：2007年11月户型设计：96300销售均价：4200元核心推广点:（1）中央水岸豪宅（2）高尔夫等高档配套青年杰座入市时间：2007年4月户型设计：66115的一室两厅和两室两厅产品。销售均价：3800元核心推广点:青年杰座集成家装E区温泉住宅入市时间：2008年10月户型设计：106190销售均价：5000元核心推广点:温泉住宅项目卖点提炼历程A区 B区 青年杰座 C区：华府 E区 地王、高尚 稀缺多层 集成家装 豪宅、升级版 温泉启示1打造城市高端项目必须注重对区域价值的挖掘，可通过人文挖掘、借势及放大资源价值实现案例启示启示2配合区域价值的提升，项目还必须结合自身条件塑造高端的产品竞争力实现对高端形象以及价格的硬件支撑启示3产品力打造是基础，后期展示宣传极其重要，需要对媒介资源整合利用，将产品价值点有效的传递给客户，并产生共鸣开发商目标及核心问题分析开发商目标及核心问题分析中心城区房地产市场分析中心城区房地产市场分析本项目之于企业意义本项目之于企业意义案例借鉴案例借鉴区域房地产市场分析区域房地产市场分析项目属性界定项目属性界定SWOTSWOT分析分析项目发展战略项目发展战略宏观环境分析宏观环境分析思想架构中高端住宅产品界定中高端住宅中高端住宅内在属性内在属性外在属性外在属性p自然资源的占有性p大气的建筑外观p优雅的园林景观p奢华的社区配套p高科技的产品配置p尊崇的物业服务p较高的市场价格p高尚的尊崇感p地位的荣耀感p社会的认同p自我价值的实现p财富、审美意趣、个性表达的充分展现两面性从地势、地质特点上来看，中心城区是一个缺少自然景观的城市，地势平坦，鲜有可利用的水资源，因此与中高端住宅的共有属性相比，有一定的差异性。随着淄博房地产市场的发展，中高端住宅逐步呈现出自有的特点，为本案的产品开发提供了一定的市场参考。中高端住宅研究核心关键词：关键词：中高端住宅、标准产品力打造出发点：出发点：通过对淄博中高端住宅楼盘产品力打造的现状及发展趋势进行深入的研究分析，总结其共性和差异性，并以此对本案的产品开发提供有力的借鉴中高端住宅研究样本选取中高端住宅基本价值取向景观景观地段地段配置配置建筑建筑配套配套形象形象服务服务基本价值取向基本价值取向通过对淄博中高端住宅的基本属性研判，总结出基本的价值取向七大要素，以此进行横向的共性分析。基本价值取向产品力共性地段p新区核心：顺应城市发展主流方向，城市核心价值凸显，优势资源汇集。p尊荣圈层：中高端人士聚集，彰显地段的尊贵及荣耀，体现自我价值。p交通便捷：城市交通主干道交汇，出入便捷自由，可达性强。基本价值取向产品力共性景观p社区内景观小品点缀，提升社区环境的均好性；（怡海世家防腐木艺术墙；华侨城欧式花盆）p设置功能园林，生态、休闲、健身结合（黄金国际健身区，休闲区设置园椅、园凳）基本价值取向产品力共性景观p设置大型主题景观区，与建筑充分融合，提升居住价值；（黄金国际中央水景，建筑首层架空，水系从中穿过；名尚城市广场中央湖景，周围建筑围合分布；紫园的高密度园林绿化）基本价值取向产品力共性建筑p建筑风格及形式：采用现代、时尚的建筑形式，点式、板式结合，少数包含别墅及洋房，高低错落有致（黄金国际、名尚城市广场、紫园）。p建筑立面：多采用米黄色或深色立面，增强社区质感（黄金国际、兴业家园、紫园）。基本价值取向产品力共性建筑p建筑细节：注重建筑细节的挖掘，采用新的产品形式。p黄金国际设计入户花园，增强室内空间的多样性及生态价值；p名尚城市广场设计复式挑空结构，增强空间的立体感。基本价值取向产品力共性建筑p建筑节能：采用新型建筑节能体系，提高居住舒适度。p紫园干挂花岗岩外墙保温系统、双层屋面保温隔热系统（外墙保温个人系统）（屋面保温隔热系统）基本价值取向产品力共性市政生活设施配套：p教育：汇集中小学名校资源，不仅注重成人的圈层，更注重孩子的圈层；p购物：位于银座商城大润发小义乌莲池四维商圈，强调生活的便利性；p电信服务、银行、邮政、健身、医疗等配套设施齐全；配套基本价值取向产品力共性p社区配套：规划有大型商业配套以及会所、高尔夫练习场等高档消费场所；配套基本价值取向产品力共性服务p重视物业管理服务质量及服务水平；p物业公司前置的开发模式，实现品牌联合，提供细致的物业服务咨询；基本价值取向产品力共性配置可视对讲系统中央空调新风系统温泉入户LOW-E玻璃高档快速电梯子母入户门断桥铝合金高档品牌电器基本价值取向产品力共性形象p注重精神内涵的塑造，紧抓目标群体的认同心理；p借助品牌优势、产品特点突出项目的独特品质；模式模式取势点取势点案例案例适用条件适用条件拟合度拟合度契合度契合度推广取势推广取势l高强度广告l活动营销l事件营销黄金国际名尚城市广场紫园项目启动期项目及开发商知名度低树立新形象需要强势推广展示取势展示取势l项目规模l项目配套l核心价值黄金国际丽水景苑盛世康城郊区大盘区域陌生体验营销生活方式需要体验区域取势区域取势l界定区域l区域融合黄金国际兴业家园重新定义区域区域资源丰富资源丰富周边项目较弱品牌取势品牌取势l企业品牌兴业家园黄金国际知名企业市场口碑好塑造品牌价格取势价格取势l高价标签l低价倾销黄金国际名尚城市广场市内高端项目郊区社区价格与周边项目相似借鉴点：推广取势展示取势区域取势（淄博市知名楼盘开发取势模型）（成功中高端楼盘核心竞争力分类模型）分类分类特征描述特征描述典型案例典型案例契合度契合度第一类第一类综合品质（产品、形象）超出客户期望而取胜黄金国际紫园第二类第二类产品完整嫁接，依靠单一优势取胜兴业家园第三类第三类经由产品创新而取胜名尚城市广场黄金国际第四类第四类以价格低廉取胜上城名府借鉴点：依靠产品力打造以及项目形象取胜成功房地产开发模式分析及借鉴客群定位突破50岁以上30岁以下30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁客群定位模型当前中高端楼盘主力客群本案应把握的主力客群通过对区域内中高端楼盘的产品及成交客户进行分析，主力客群主要为30-50岁群体，尤其以35-50岁客户群体居多。p区位基础：区域价值提升并凸显，配套优势以教育为主导并逐步完善，高、精、尖人才融合聚集；p特有属性：以齐赛为中心，科技资源汇集；p基础客群：中高端35-45岁实力群体；p差异客群：中高级消费25-35岁新贵一族；开发核心战略项目发展战略？p高强度、高形象起势，塑造项目独特调性；高强度、高形象起势，塑造项目独特调性；p充分利用放大区域价值，扩大项目影响力；充分利用放大区域价值，扩大项目影响力；p立足区域市场开发平台，创造自身核心价值；立足区域市场开发平台，创造自身核心价值；p突破现有区域市场格局，扩大客户覆盖面；突破现有区域市场格局，扩大客户覆盖面；p塑造项目品牌以及企业品牌，实现利润最大化。塑造项目品牌以及企业品牌，实现利润最大化。？在园林、建筑、户型、配置等产品价值点发力，实现对市场现有项目的差异化，塑造项目的独特个性项目发展战略分解项目执行策略完善软性增值服务，提高客户置业满足感，提升项目形象档次及价值项目高形象起势、最大化放大区域的价值，强化学区概念、潜力概念，降低客户对价格的抗性重视后期营销，最大限度的做足区域价值、产品及服务的展示及宣传策略1策略2策略3策略4期待与贵公司更深层次合作！谢谢！