中国地产营销实战军团！中国地产营销实战军团！ 报告框架报告框架 项目简介项目简介第一部分第一部分第二部分第二部分项目核心问题探讨项目核心问题探讨第三部分第三部分第四部分第四部分项目核心问题探讨项目核心问题探讨项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨第五部分第五部分长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析第六部分第六部分经济效益分析经济效益分析第一部分第一部分 项目分析项目分析PART 1PART 1项目分析项目分析项目地理位置项目地理位置长沙属于湖南长株潭3+5城市群。本项目位于河西重阳路与湘仪路西北角。项目分析项目分析项目周边环境项目周边环境典型成熟居住老社区，新项目。目前周边环境一般，交通配套一般。典型成熟居住老社区，新项目。目前周边环境一般，交通配套一般。距地铁距地铁2 2号线望城坡站较近，属于地铁口项目。号线望城坡站较近，属于地铁口项目。项目分析项目分析项目周边商业概况项目周边商业概况项目两面临路，周边居住人群密集，环境一般，有点脏乱差的感觉。项目两面临路，周边居住人群密集，环境一般，有点脏乱差的感觉。但是周边商业配套齐全，商业业态升级有很大空间。但是周边商业配套齐全，商业业态升级有很大空间。项目分析项目分析项目概况项目概况 “和隆大厦”项目是长沙三德置业有限公司开发的商住楼（综合楼）项目。项目基地位于长沙市岳麓区望城坡湘仪路与重阳路交汇处西北角。本次规划总用地为8041.74，净用地面积为6087.37。 本次工程为一类商住综合楼项目，一至五层为商业； 六至二十一层为商务公寓，地上总层数为二十一层，地下室两层。总建筑面积38244.22平方米，其中地上建筑面积30582.51，地下车库面积7661.41 (其中人防面积1967.82)，容积率为5.0，总户数432户。项目分析项目分析项目经济技术指标项目经济技术指标项目分析项目分析项目裙楼分析项目裙楼分析商业大空间商业大空间临街铺面临街铺面一楼平面布局图一楼平面布局图项目裙楼分析项目裙楼分析二楼平面布局图二楼平面布局图商业大空间商业大空间项目分析项目分析项目裙楼分析项目裙楼分析三楼平面布局图三楼平面布局图商业大空间商业大空间项目分析项目分析公寓产品分析公寓产品分析塔楼标准层平面图塔楼标准层平面图塔楼核心筒项目分析项目分析塔楼标准层面积分布图塔楼标准层面积分布图合理利用了位置优越处做两室一厅户型，其它位置也采用阳台公寓式户型，产品定位有优势。公寓产品分析公寓产品分析项目分析项目分析两室一厅户型分析两室一厅户型分析两室一厅面积在80左右，此户型为目前市场最为畅销的刚需户型。公寓产品分析公寓产品分析项目分析项目分析一室一厅户型分析一室一厅户型分析 一室一厅、面积40左右，带阳台设计有一半的赠送面积，便于居家或投资，可成为项目性价比的吸引点。公寓产品分析公寓产品分析项目分析项目分析先先先先驰驰驰驰观观观观点点点点项目为典型投资小户型公寓，五层商业裙项目为典型投资小户型公寓，五层商业裙楼，商业体量小。塔楼可定为于投资性产楼，商业体量小。塔楼可定为于投资性产品，商业裙楼可做周边社区配套商业升级品，商业裙楼可做周边社区配套商业升级版。版。河西岳麓区小户型公寓项目市场供需情况怎样呢？河西岳麓区小户型公寓项目市场供需情况怎样呢？项目分析项目分析项目属性界定项目属性界定第二部分第二部分 长沙岳麓区公寓长沙岳麓区公寓市场分析市场分析PART 2PART 2长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：长沙奥克斯广场地址：位于岳麓区溁银路以东、岳麓大道以南 房屋用途：住宅 公寓 写字楼 商铺占地面积：67519.406平方米建筑面积：441947.000平方米容 积 率：5.0绿 化 率：15%停车位数:2290个物 管 费:7元/平米/月均价：7000元/平方米长沙奥克斯广场长沙奥克斯广场1 1号栋号栋42-9142-91平米公寓依托奥克斯广场的步行街、电影院、平米公寓依托奥克斯广场的步行街、电影院、shoppmallshoppmall等配套设施，实行一步到位的生活方式，销售整体良好。等配套设施，实行一步到位的生活方式，销售整体良好。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：万科城市花园地址：位于岳麓区枫林三路889号 房屋用途：普通住宅 商业楼 其它占地面积：39244.230平方米建筑面积：155000.000平方米容 积 率：3.5绿 化 率：35.15%停车位数:720个物 管 费:1.8 元/平米/月均价：6500元/平方米万科城市花园万科城市花园35平米精装平米精装I派公寓，首付派公寓，首付6万起，精装折后均价万起，精装折后均价6500-6800元元/平米。平米。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：沁园春御院地址：位于金星大道与桐梓坡交汇处 房屋用途：普通住宅 商业楼 写字楼占地面积：108439.000平方米建筑面积：356524.656平方米容 积 率：3.08绿 化 率：45%停车位数:2040个物 管 费:1.50元/平米/月均价：11500元/平方米沁园春御院现房在售，沁园春御院现房在售，40-7040-70平米精装小公寓，均价平米精装小公寓，均价1150011500元元/ /平米。平米。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：沙发公寓地址：位于长沙市岳麓区桐梓坡路123号（湘雅附三对面） 房屋用途：普通住宅 占地面积：5745.770平方米建筑面积：14356.690平方米绿 化 率：38%停车位数:180个物 管 费:1.4/平米/月均价：7000元/平方米沙发公寓沙发公寓目前现房销售中，其中商业裙楼已经招商运行，有目前现房销售中，其中商业裙楼已经招商运行，有KTV、连锁酒店、咖啡、连锁酒店、咖啡西餐厅。其中连锁酒店购置西餐厅。其中连锁酒店购置2层（层（9、10）公寓。目前待售房源）公寓。目前待售房源195套。套。岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：恒万.西溪里地址：位于岳麓区桐梓坡 房屋用途：普通住宅 公寓占地面积：9491.840平方米建筑面积：30734.170平方米容 积 率：3.18绿 化 率：41.32%停车位数:135个物 管 费:1.50元/平米/月均价：7000元/平方米恒万恒万. .西溪里西溪里依依托华银旺和超市、步步高购物广场及时代帝景大酒店、玛依拉大酒托华银旺和超市、步步高购物广场及时代帝景大酒店、玛依拉大酒店、茉莉花大酒店等配套。店、茉莉花大酒店等配套。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：长房时代城地址：位于桐梓坡路与玉兰路交汇处 房屋用途：普通住宅、公寓、商业占地面积：150000.000平方米建筑面积：400000.000平方米容 积 率：2.95绿 化 率：41%停车位数:1933个物 管 费:1.6元/平米/月公寓均价：7500元/平方米长房时代城长房时代城目前公寓为现房，无按揭贷款，全为一次性付款销售，几乎无折扣。目前公寓为现房，无按揭贷款，全为一次性付款销售，几乎无折扣。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：红公馆地址：位于岳麓区望城坡汽车西站北 房屋用途：普通住宅占地面积：12764.960平方米建筑面积：52510.860平方米容 积 率：5.5绿 化 率：36%停车位数:1933个物 管 费:1.7元/平米/月均价：6600元/平方米红公馆红公馆项目项目1公里范围内有建行、招行、浦发银行、长沙商业银行、邮政储蓄等一公里范围内有建行、招行、浦发银行、长沙商业银行、邮政储蓄等一应俱全应俱全.公共设施：湘仪菜市场、三角坪生鲜市场、格林星城菜市场。公共设施：湘仪菜市场、三角坪生鲜市场、格林星城菜市场。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区在售公寓项目分析岳麓区在售公寓项目分析楼盘：建安像素汇地址：麓谷高新开发区管委会南侧 房屋用途：商业楼 公寓占地面积：6575.780平方米建筑面积：40183.660平方米容 积 率：6.69绿 化 率：28.65%停车位数:201个物 管 费:1.5元/平米/月均价：6880元/平方米建安建安像素汇像素汇依托购物中心：通程商业广场丶新一佳超市、恒生超市、华银旺和超依托购物中心：通程商业广场丶新一佳超市、恒生超市、华银旺和超市。休闲娱乐：麓谷生态公园、王陵公园、梅溪湖生态休闲走廊。实行生活一步到市。休闲娱乐：麓谷生态公园、王陵公园、梅溪湖生态休闲走廊。实行生活一步到位。位。长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析序号项目名称位置面积区间价格 1望兴F1站岳麓区西二环与枫林路交汇东南处40-506600元/2勤诚达雅阁国际桐梓坡西路与麓枫路交汇处40-92精7400元/毛6400元/3星语林公寓阿普阿布咸嘉湖西路与谷丰路交汇处916号41-776600元/4西铁馨寓（西铁领寓）岳麓区麓景路123号52-54精7000元/5绿地时代广场(绿地中央广场)岳麓区银杉路31号22-627900元/6望兴新苑(望兴嘉年华)岳麓区麓景路129号42-516600元/7金领公寓(金荣公寓)高新区桐梓坡西路229号725200元/8金荣央谷金座(誉峰二期)长沙河西麓谷公园（桐梓坡西路）50-716200元/9枫华府第岳麓区象嘴路368号465000元/10联美嘉园（卡卡）岳麓区杜鹃路812号40-905250元/长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析岳麓区其它公寓项目分析岳麓区其它公寓项目分析先先先先驰驰驰驰观观观观点点点点 受宏观调控影响，2012年长沙市场50以下投资型小户型产品供求比显著高于其他面积段产品，虽然长沙限购令对长沙楼市并未产生实质性的影响，但是对小户型产品的冲击还是比较大。 受限购、限贷影响，2012年小户型产品开发量急聚增加，目前供大于求。区域内产品同质化严重，究竟本区域内产品同质化严重，究竟本项目在招商及销售推广中面临的项目在招商及销售推广中面临的问题是那些呢？问题是那些呢？长沙岳麓区公寓市场分析长沙岳麓区公寓市场分析 公寓项目综合分析公寓项目综合分析第三部分第三部分 项目项目核心问题探讨核心问题探讨PART 3PART 3核心问题一项目核心问题探讨项目核心问题探讨刚需与投资间的刚需与投资间的分水岭分水岭如何增强投资者信心如何增强投资者信心 ？ 核心问题二核心问题二商业裙楼商业裙楼先招商后销售？还是边招商边销售？先招商后销售？还是边招商边销售？如何实现价值最大化？如何实现价值最大化？项目销售核心问题探讨项目销售核心问题探讨核心问题三核心问题三如何快速去化如何快速去化380380余套约余套约4040小户型产品小户型产品？项目销售核心问题探讨项目销售核心问题探讨三大核心问题，如何解决？三大核心问题，如何解决？第四部分第四部分 项目项目营销及营销及推广推广思路思路 初步探讨初步探讨PART 4PART 4铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕婴童名品中心孕婴童名品中心项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨项目形象定位项目形象定位河西西站中心、地铁口投资精装公寓河西西站中心、地铁口投资精装公寓长沙长沙AMOAMO孕婴童名品中心、一站式孕婴童购物中心孕婴童名品中心、一站式孕婴童购物中心公寓推广主题：公寓推广主题：商业推广主题：商业推广主题：长沙首家近5000平米母婴童商品一站式购物名品中心，提供全方位增值服务，实体门店+直购手册+电子商务三位一体购物中心。项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨项目推广主题定位项目推广主题定位临街商铺临街商铺先招商后带租约销售、实现价值最大化！先招商后带租约销售、实现价值最大化！ 业态定位：业态定位：孕婴童名品街区孕婴童名品街区一楼、二楼商业大空间一楼、二楼商业大空间先招商后带租约销售或整体出售先招商后带租约销售或整体出售 业态定位业态定位: :专业孕婴童品牌专卖店专业孕婴童品牌专卖店一楼大堂和三楼商业大空间一楼大堂和三楼商业大空间分割招商后考虑整体出售分割招商后考虑整体出售 业态定位：早教中心，英语培训中心、儿童娱乐摄影、美术中心业态定位：早教中心，英语培训中心、儿童娱乐摄影、美术中心项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨商业营销思路建议商业营销思路建议孕婴童名品大卖场孕婴童名品大卖场孕婴童品牌街区孕婴童品牌街区裙楼一楼平面图裙楼一楼平面图项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议商业招商布局建议裙楼二楼平面图裙楼二楼平面图孕婴童名品大卖场孕婴童名品大卖场项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议商业招商布局建议裙楼三楼平面图裙楼三楼平面图少儿英语少儿英语儿童游乐、摄影儿童游乐、摄影早教中心早教中心婴儿游泳婴儿游泳美术馆美术馆项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨商业招商布局建议商业招商布局建议精装修精装修产品附加值产品附加值商业价值提升商业价值提升商务价值最大化商务价值最大化公寓制造溢价的主要手法公寓制造溢价的主要手法制造价值提升制造价值提升公寓营销思路建议公寓营销思路建议项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨高调入市高调入市模拟招商，利用商家资源，进行前期招商沟通。模拟招商，利用商家资源，进行前期招商沟通。招商先行，举办招商仪式、签订前期招商合作协议。招商先行，举办招商仪式、签订前期招商合作协议。市场造势，利用主力商家品牌形象，对项目进行形象宣传。市场造势，利用主力商家品牌形象，对项目进行形象宣传。项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨公寓营销思路建议公寓营销思路建议商业招商先行商业招商先行造势宣传造势宣传 突显公寓突显公寓投资价值投资价值项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨公寓营销思路建议公寓营销思路建议结合结合2 2号线望城坡站离本项目的优越性，大力提升本项目的公寓投资价值号线望城坡站离本项目的优越性，大力提升本项目的公寓投资价值项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨扩大地铁口物业投资价值扩大地铁口物业投资价值 公寓营销思路建议公寓营销思路建议项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨目标客户群定向营销目标客户群定向营销 - -我们看到了一群人我们看到了一群人公寓投资用途以抗通胀的投资品为主。能买投资品的，有一个重要人群。公寓目标客群定向营销公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨有那么一群人，每天开豪华跑车出入高档社区早出晚归，目的却不是去谈生意，而是聚会、打牌和聊天。有那么一群人，穿着光鲜亮丽，是高档会所、美容院、美发场所的熟客。公寓目标客群定向营销公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨有那么一群人，动辄到商场或车展里大方“血拼”，一掷千金，挥金如土，本质却是“无业者”。还有一群人，在过山车一样澎湃的股市，输赢N万元，却别样淡定，因为找不到其他投资途径。公寓目标客群定向营销公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨还有一群人，面对限购传言及节节攀升的CPI，惆怅不已。心中困惑：难道地产投资已入绝境？新婚姻法颁布，越来越多的女人开始思考，女人没房等于白忙，靠男人不如靠自己，中心有套房才能高枕无忧。公寓目标客群定向营销公寓目标客群定向营销项目营销及推广思路初步探讨项目营销及推广思路初步探讨客群洞察：客群洞察： 打开女人的钱袋！打开女人的钱袋！利用分众传媒，SPA会所、美容院等女性聚居的广告途径，适时举办针对女性的暖场活动。 项目区域项目区域阔太太阔太太私房钱买私房钱买摇钱小公寓摇钱小公寓公寓目标客群定向营销公寓目标客群定向营销以上营销及推广思路延伸出关键问题一：以上营销及推广思路延伸出关键问题一：长沙精装修的市场怎样，在本项目的长沙精装修的市场怎样，在本项目的操作是否可行？操作是否可行？铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕婴童名品中心孕婴童名品中心第五部分第五部分 长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析PART 5PART 5长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙市精装市场发展阶段长沙市精装市场发展阶段类别类别起步期（起步期（20052005年年20062006年）年）缓慢发展缓慢发展快速发展快速发展代表楼盘珠江花城荷园、博林金谷、标志麓谷坐标万科系列、恒大系列、铂宫、远大系列等特征外来开发商纷纷引进精装修房生活理念，精装修档次不高少量开发商开始尝试做精装房，但是市场接受度一般，客户认可度不高外来品牌开发商主导精装修市场，品质有所提升，市场接受度较高，精装修不如快速发展阶段，成为营销利器 长沙精装房市场经历了起步、缓慢发展、快速发展三个阶段长沙精装房市场经历了起步、缓慢发展、快速发展三个阶段,2007,2007年大年大量品牌开发商进驻，特别是万科的进入，带来了沿海精装房的居住量品牌开发商进驻，特别是万科的进入，带来了沿海精装房的居住理念，在不断宣传与提升精装修房源的品质质量前提下，客户对精理念，在不断宣传与提升精装修房源的品质质量前提下，客户对精装修房源从未知转变为了解，目前长沙市场精装修房源已占有了较装修房源从未知转变为了解，目前长沙市场精装修房源已占有了较高的市场。高的市场。长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙市精装市场发展阶段长沙市精装市场发展阶段第一阶段：基本装修第一阶段：基本装修第二阶段：菜单式装修第二阶段：菜单式装修 第三阶段：一次精装修的成品房第三阶段：一次精装修的成品房 第四阶段：全配置式的成品房第四阶段：全配置式的成品房 基本装修，主要是对地板，墙壁进行简单装修（如东上一品）。 菜单式装修，开发商会向业主提供一份较为详细的菜单列表，为房屋各个功能空间部分材料设置了若干种可供选择的方案，经购房者自己决定后，由开发商组织装修公司统一装修，免去购房者装修麻烦。 一次性精装修成品房。开发商为购房者提供统一装饰装修，各个功能空间都符合居住要求如西街庭院。 全配置式的成品房，开发商既向购房者提供经过统一装饰装修、设计施工的成品房，而且配置全部家电等日用生活品如标志.麓谷。从从无无到到有有，从从试试探探到到过过渡渡，再再到到目目前前的的市市场场发发展展接接受受，精精装装房房走走过过了了市市场场的的空空白白期期。从从客客户户的的完完全全不不认认可可到到逐逐渐渐接接受受，到到逐逐渐渐成成为为市市场场的的发发展展方方向向，未未来无疑将成为市场的一种重要选择。来无疑将成为市场的一种重要选择。 根据长沙万科启动住宅精装修市场调查和研究，在回收18680份有效问卷中，有68%的客户愿意选择购买精装修房，比不愿意的客户高出近50个百分点。 同时，在新浪网进行的长沙精装修房调查中，明确表示不会买精装房的网友比例也只占到15.9%长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙市精装市场接受度长沙市精装市场接受度 优势：装修责任明确装修责任明确开发商是全装修房的第一责任人，并且承担保险、赔偿等责任，装修部分的价值明确，无后顾之忧，在销售时无需隐瞒装修价格，利于建立客户的购买信心。模糊总价模糊总价与送装修不同，全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格，开发商更加有理由不公开装修部分的价格，从而起到模糊总价的作用，但目前市场上大多开发商都提供装修的价格，当然这个装修报价与实际的装修成本存有较大的差距。劣势：产品过于单一，拒绝了部分客户产品过于单一，拒绝了部分客户全装修房通常仅有一种装修设计，选择余地小，对于一些追求个性化的客户来说销售难经验总结：加强加强开发商售后服务能力开发商售后服务能力与装修公司做好协调工作，出现问题第一时间做好售后服务。长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析精装修项目的优劣势分析精装修项目的优劣势分析 由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。其装修工程由开发商向装修公司约定，装修公司直接对开发商负责。通过装修公司只提供一种统一的装修标准，客户可以了解装修的价值，但无选择设计风格、材料品牌的余地。购房者所负担的房价是成品房的房价，装修部分作为房屋的部件计入房价之中。长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙精装修楼盘分布长沙精装修楼盘分布20122012年，长沙在售精装修楼盘超年，长沙在售精装修楼盘超3030个个, ,主要代表性项目有开福万达广场、运达中主要代表性项目有开福万达广场、运达中央广场、绿地公馆、绿地中央广场、中海国际社区等。央广场、绿地公馆、绿地中央广场、中海国际社区等。长沙市精装修项目目前以小户型为主，主要集中在投资价值相对较大的区域。长沙市精装修项目目前以小户型为主，主要集中在投资价值相对较大的区域。长沙市精装修住宅主要分布在河西市政府周边以及五一广场芙蓉路、韶山路、等河东区域，其他各区域也有零星分布。精装修项目多以小户型为主，主要为过渡型、投资型客户，大户型精装修为改善型和居家型客户。万科集团在长沙开发项目均为精装修，这与万科规定的到2010年所开发的70%的项目为精装修项目有着密切的联系。长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙精装修楼盘特点长沙精装修楼盘特点第一类：强调装修的材料品牌和品质，如恒大；第一类：强调装修的材料品牌和品质，如恒大；第二类：强调装修的人性化设计和装修，如万科的第二类：强调装修的人性化设计和装修，如万科的“八大家居解决方案八大家居解决方案”；第三类：强调装修的全面和高价值，如亚商国际，除精装修外，还附送冰第三类：强调装修的全面和高价值，如亚商国际，除精装修外，还附送冰箱、彩电、洗衣机等家电；箱、彩电、洗衣机等家电；第四类：倡导新概念，如阳光第四类：倡导新概念，如阳光100100推出的推出的“低碳精装修低碳精装修”，以，以“舒适、健舒适、健康、节能康、节能”作为主题，强调设计和装修用材的环保。作为主题，强调设计和装修用材的环保。长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙精装修特点长沙精装修特点精装修的增值效应：长沙精装价格一般高于同区域同质毛坯产品的精装修的增值效应：长沙精装价格一般高于同区域同质毛坯产品的700-1000700-1000元元/ /。 区域区域精装楼盘均价精装楼盘均价毛坯楼盘均价毛坯楼盘均价增值幅度增值幅度中心城区（公寓）16000100006000北城片区（公寓）980088001000北城片区（住宅）70006500500武广新城片区（住宅）790068001100省府红星片区（住宅）73006200800麓北片区（公寓）75006800700麓北片区（住宅）70006500500麓南片区（精装修）600050001000市府片区（公寓）65005800700金星北片区（住宅）51004500600 长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙精装修增值分析长沙精装修增值分析精装标准集中在精装标准集中在 800-1600 800-1600 元元 / / ，豪，豪 装达到装达到3000 6000 / 3000 6000 / . .装修报价装修报价可以看出，长沙市精装修项目的装修价格集中在800-1600元/之间，可见整体市场装修的标准偏中低档；万达、运达中央广场、绿地公馆、壹号公馆等项目的面市，长沙整个精装修档次达到了豪装标准。对外报价达到了3000-6000元/.长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析长沙精装修增值分析长沙精装修增值分析长沙精装修市场分析长沙精装修市场分析小结小结精装房将成为未来楼市主流产品。精装房将成为未来楼市主流产品。小户型公寓目前仍旧是精装房主流。小户型公寓目前仍旧是精装房主流。性价比高、装修品质好的项目才能在市场竞争中脱颖而出。性价比高、装修品质好的项目才能在市场竞争中脱颖而出。精装修将成为未来营销价值点中的重要体现，成为增值点。精装修将成为未来营销价值点中的重要体现，成为增值点。 精装修在本项目实施是可行的。精装修在本项目实施是可行的。以上营销及推广思路延伸出关键问题二：以上营销及推广思路延伸出关键问题二：经济效益分析？经济效益分析？铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕婴童名品中心孕婴童名品中心第六部分第六部分 经济效益分析经济效益分析PART 6PART 6本项目建议采用精装修产品本项目建议采用精装修产品 根据目前房地产市场的政策环境与未来走势和项目根据目前房地产市场的政策环境与未来走势和项目所在的区域的功能特征，所在的区域的功能特征，提供对内采用提供对内采用800元元/，对外，对外报价报价1500元元/装修成本的精装修房源。装修成本的精装修房源。以拔高项目形象，以拔高项目形象，增强性价比、形成差异化。增强性价比、形成差异化。本项目精装建议本项目精装建议经济效益分析经济效益分析公寓定价建议公寓定价建议毛坯定价：毛坯定价：75007500元元/ /经济效益分析经济效益分析精装定价：精装定价：85008500元元/ /对内采用800元/，对外报价1500元/装修成本。经济效益分析经济效益分析商业定价建议商业定价建议1 1、临街商业定价、临街商业定价30000-3500030000-35000元元/ /。2 2、一楼、二楼商业大空间租金、一楼、二楼商业大空间租金100100- -120120元元/ / /月，售价月，售价15000-1800015000-18000元元/ / 。3 3、三楼商业大空间租金、三楼商业大空间租金6060- -8080元元/ / /月，售价月，售价10000-1200010000-12000元元/ / 。先招商后销售模式先招商后销售模式直接销售模式直接销售模式1 1、临街商业定价、临街商业定价28000-3200028000-32000元元/ /。2 2、一楼、二楼、三楼商业大空间整体打包售价、一楼、二楼、三楼商业大空间整体打包售价10000-1200010000-12000元元/ / 。经济效益分析经济效益分析对比经济测算分析对比经济测算分析物业类型物业类型面积（）面积（）一般公寓模式一般公寓模式铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕孕婴童名品中心婴童名品中心均价均价（元（元/ /）总价总价（元）（元）均价均价（元（元/ /）总价总价（元）（元）公寓公寓21830218307500750016725000016725000085008500185555000185555000临街商铺临街商铺120012003000030000360000003600000032500325003900000039000000一二楼商业大空间一二楼商业大空间280028001000010000280000002800000014000140003920000039200000三楼商业大空间三楼商业大空间200020001000010000200000002000000012000120002400000024000000车位车位100100（可售车（可售车位）位）10000010000010000000100000001000001000001000000010000000合计合计261250000261250000297755000297755000经济效益分析经济效益分析对比经济测算分析对比经济测算分析一般公寓模式一般公寓模式: :销售收入约销售收入约2.61252.6125亿元亿元铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕婴童名品中心孕婴童名品中心模式模式: :销售收入约销售收入约2.977552.97755亿元亿元增加成本1746万，增加销售收入3650万，实际增值1904万铂金投资型精装公寓铂金投资型精装公寓+ +孕婴童名品中心孕婴童名品中心先先先先驰驰驰驰观观观观点点点点符合本项目的营销及推广定位。符合本项目的营销及推广定位。合作模式初步探讨合作模式初步探讨模式一：全程营销策划、招商代理。（未含广告推广）收费方式： 营销策划：销售额的1.2%；招商代理：2个月月租金模式二：全程营销策划、招商、广告推广代理。（含广告设计制作） 收费方式： 营销策划：销售额的3.5%；招商代理：2个月月租金THE E！长沙市韶山北路华盛花园长沙市韶山北路华盛花园2-5012-501地址：地址：电话电话/ /传真：传真：0731-889414880731-88941488E-MAILE-MAIL：xctz888126.comxctz888126.comhttp:http:csxctz.comcsxctz.com邮编邮编: :4100014100019、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 10:54:14 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、他乡生白发，旧国见青山。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/172024/9/1717 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 10:54:14 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/172024/9/1717 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/172024/9/172024/9/179/17/2024 10:54:14 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/172024/9/172024/9/17Sep-2417-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/172024/9/172024/9/17Tuesday, September 17, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/179/17/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。17 九月 20242024/9/172024/9/172024/9/1715、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/172024/9/172024/9/179/17/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/172024/9/1717 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/172024/9/172024/9/172024/9/17MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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