安徽区域积存去化策略分享安徽区域营销管理部安徽区域积存概况安庆项目积存去化措施芜湖项目积存去化措施Contents目录1.1安徽区域积存情况盘点安徽区域2014年流入积存x亿，2015上半年针对14年流入存货区域整体去化x亿去化率xx%数据截止日期：2015-6-30安徽区域积存情况区位关注度产品位置环境1.2安徽区域积存去化难点v区位项目普遍距市区较远且配套缺失v关注低8年常销项目，市场及客户对其新鲜感/关注度降低v产品规划早，产品老旧，户型结构单一v位置积存位置不佳，首顶层或存在噪音、光照、通风等缺陷v环境外立面年久待修、绿化破损、视觉和体验感较差安徽区域积存概况安庆项目积存去化措施芜湖项目积存去化措施Contents目录2.1安庆项目积存改造背景安庆项目2015年积存3xxx套xx亿（已取证）其中积存洋房集中在1号公园，套数高达3xxx套xx亿数据截止日期：2015-7-252.1安庆项目积存改造背景积存洋房排名前四的面积段为8496110130新组团包装，强调配套升级，引导市场话语权重塑话题以大型活动带动市场关注点，凸显品牌价值活动策划全面提升，增强体验感，目之所及皆是美好环境升级配套利好扩散，社区文化内涵挖掘，形成凝聚力大城概念2.2安庆项目积存去化措施一个目标：积存项目再造势，抢夺市场绝对份额一、重塑话题：新组团包装，强调配套升级，引导市场话语权v建立焕然一新的形象，以缓解市场疲态，唤起客户对项目的新鲜感，吸引新老客户持续关注；v旧货新推，将期楼和现楼有机切分，逐个消化；2.2安庆项目积存去化措施2.2安庆项目积存去化措施1.项目定位二次包装安徽首席揽江大城中国安庆冠军大城v原定位立足本市主打销冠，包装后立足全省、突出景观优势塑造醇熟大城形象。2、新包装组团，建立焕然一新的形象安庆碧桂园1号公园2013年7月首开，货量8xxx套，货值xx亿，全部为高层洋房，已销售2年多，市场反应一般，去化较慢。2015年3月将96-131房源更换全新VI，包装组团名“花漫里”推出市场。2.2安庆项目积存去化措施2.2安庆项目积存去化措施3.旧货新推v面向市区更多的改善型客户，项目选取96-131较有竞争力的面积段产品，将期楼旧货新推，包装“花漫里”新组团推向市场。2.2安庆项目积存去化措施3.旧货新推员工业主购房节青年置业计划v将现楼积存面积段产品包装成青年置业计划每周10套推售4398元/v将85滞销面积产品包装成员工业主购房节，通过一口价33万加速去化二、活动策划：以大型活动带动市场关注点，凸显品牌价值v成熟项目策划大型主题活动高举高打，席卷全城；v宣传周期内最大化整合线上线下及渠道资源，通过合作植入、异业联盟等形式，实现现场与全城有机互动2.2安庆项目积存去化措施14展场入口造景，展示项目形象模特方阵时尚靓丽，渲染活动气氛横向部门配合，安保森然，确保活动秩序，展现高端物业形象现场人气高涨舞台造型简约大气，配合大城形象安庆碧桂园八周年盛典，当天到访5888人，2584人到访销售中心，占全月到访量80%（6月总到访3183），是安庆楼市最具影响和口碑效应的活动。6月总销售280套，1.19亿元，其中6月14-15日销售32套，销售额1247万，占全月销售额10%区域各盘联动，共庆8周年盛典2.2安庆项目积存去化措施开场舞水墨天书雄浑大气张宇表演，掀起活动高潮明星出席社区医疗中心签约落成仪式，增加市民对碧桂园落成重大记忆点业主表演，增加业主参与度与荣誉感李总发言，阐明安庆碧桂园8周年历程音乐情景剧用摄影大赛力作，展现美景活动推广持续2个月(5.6-7.5）前期累计派入场券6000张，维护政府关系及大拜近30家，老客户微温2000人次，活动期间逾5000人到访，销售套数和金额环比上涨近20%，微信粉丝净增1497人。2.2安庆项目积存去化措施三、环境升级：全面提升，增强体验感，目之所及皆是美好v针对滞销产品进行硬软装全面升级；v打造省内首家精工体验馆，强化客户品牌认知；v联动横向部门，全面进行“三化改造”；2.2安庆项目积存去化措施172.2安庆项目积存去化措施1.别墅产品升级v205-520天墅拥有江景现楼等优势，项目从硬、软装上全面提升产品品质，增强客户体验感，2015年去化10套2.2安庆项目积存去化措施2.洋房产品升级v85的J475B是集团早期洋房产品，二房且空间利用率不高，项目外聘设计团队打造创意板房，更具时尚感现代感，增加收纳空间提升利用率，使该滞销户型去化率提升至36%2.2安庆项目积存去化措施3.体验产品升级v打造省内首家品牌体验馆作为客户看房参观的必经站，将“好房子好服务好社区”的理念更加直观地传递给客户2.2安庆项目积存去化措施4.环境提升v上半年在项目总支持下开展三化改造（绿化/硬化/亮化）铺设绿植绿植增加时花、道路硬化，修建喷泉广场、儿童主题乐园、主干道围挡提升、商业街氛围包装及夜间亮化工程2.2安庆项目积存去化措施5.商业氛围营造v鼓励商铺开业，在2015年6月1日前开业的商铺给予2年物业费补贴v在8月1日前开业的商铺给予1年物业费补贴（前期享受过不再享受）四、大城概念：挖掘社区文化内涵，塑造社区文化凝聚力v通过重大配套落地，更新客户对项目的记忆点；v通过对项目核心定位和社区人文的挖掘，结合项目配套利好、物业服务、业主群特征，系统性的文化包装及打造，提升项目的品牌及社区文化内涵，增加业主的忠诚度，提升项目销售力及溢价能力2.2安庆项目积存去化措施2.2安庆项目积存去化措施1.配套升级v社区菜市场开业，社区医疗服务中心试营业（8月）、老销售中心改造成芳邻文化活动中心、苑区巴士新增班次和线路，极大地方便业主出行和生活2.2安庆项目积存去化措施2.利好系列炒作v阶段性放大炒作项目销冠信息，彰显信心气势，通过主流媒体引导消费者购房风向安庆项目借社区医疗服务中心试运营利好，联合安庆主流报媒造势安庆首家“社区配套再度升级”配合义诊进社区，五星达人季全城寻劳模，护士节事件营销，最美天使冷餐会等活动，炒热社区卫生服务中心对项目的价值拉升262.2安庆项目积存去化措施2.利好系列炒作262.2安庆项目积存去化措施3.包装概念打文化牌v“五星大城幸福安庆”社区文化年（拟定凤凰公约、评选荣誉家长、成立兴趣协会、开展年度五星好人评选）有效促进老带新项目2015启动安庆市首个社区文化年，拟定凤凰公约；成立三大兴趣协会，赞助启动资金；选取四大苑区荣誉家长，打造芳邻社区文化活动中心，启动全年五星好人评选，策划业主生日会碧桂园作为安庆市最大的社区已拥有超12000户业主，入住逾2000户。2.2安庆项目积存去化措施2.2安庆项目积存去化措施4.大活动借势v八周年盛典特邀张宇，策划“五星达人季”系列活动；v“再芬黄梅后台很火”开机特邀名家韩再芬出席2.2安庆项目积存去化措施5.主题活动持续释放市场热度全市少儿才艺大赛、啤酒音乐节、黄梅戏艺术节、全市广场舞大赛、名流之夜海鲜盛筵安徽区域积存概况安庆项目积存去化措施芜湖项目积存去化措施Contents目录3.1芜湖项目积存改造背景芜湖项目2015年积存3xxx套xx亿（已取证）其中积存超豪xx套x亿双拼xx套x亿洋房xxxx套xx亿数据截止日期：2015-7-203.1芜湖项目积存改造背景积存排名前三的产品：双拼xx套x亿洋房88xxx套x亿96xxx套x亿数据截止日期：2015-7-20质量差，环境差、服务跟不上v项目A系列双拼总计xxx套xx亿，08年-12年仅去化xxx套x亿，年均去化xx套v别墅去化以价格手段为主，导致各种负面因素恶性循环v截止2012年底至今，A户型仍积存xxx套，x亿3.1芜湖项目积存改造背景产品升级1环境升级2服务升级3互动升级4“四大升级”3.2四大升级助推去化产品升级别墅u2012年底，在孙继召总裁主导下，芜湖项目对别墅积存区进行了全方位整改。v专职维修队：成立60多人的专职维修队伍进行工程整改；年维修2500多次（含洋房），仅14年别墅维修就达1094次v绿化大升级：邀请顺茵公司驻点项目着力提升苑区环境v升级外立面：推动老带新3.2四大升级助推去化对原外立面进行仿石漆喷涂升级改造，单套成本仅3.2-5.5万；业主推荐客户购房可享免费升级，极大带动别墅的老带新改造前改造后产品升级别墅3.2四大升级助推去化邀请集团顺茵公司驻点项目进行现场指导，花园拔除牙签进行堆坡处理，增加灌木打造立体园林，苑区主干道及参观动线主干道进行重新设计，增加时花，别墅苑区增加果树种植，苑区环境得以全面提升环境升级苑区内外绿化环境改造前改造后3.2四大升级助推去化产品升级板房3.2四大升级助推去化v针对85样板房简化家私从而增强空间感v选择高层板房，内外龙窝湖景观尽收眼底充分凸显景观优势环境升级洋房交楼区展示环境3.2四大升级助推去化环境升级苑区、营销中心销售氛围苑区包装升级“华东宜居第一盘”销售中心迁至酒店升级营销环境3.2四大升级助推去化服务升级营销服务看房客户报销打车费销售中心/展厅免费爆米花 举办工地开放日增强客户信心3.2四大升级助推去化服务升级物业服务物业服务质量提升让客户感觉震撼又贴心3.2四大升级助推去化3、良好互动促进销售：互动升级营销与项目实现无缝对接项目各部门与营销形成良好的沟通配合，无缝对接，使得重要问题在短时间内迅速解决，大大提升了工作效率3.2四大升级助推去化项目成交金额及市场占比逐年上升(数据为2015年3月13日更新）3.3去化成果（整体）v2013年3月苑区环境升级后首选xx套升级别墅推出市场，去化率xx%v通过老带新赠送外立面升级，共计促成双拼成交xx套x亿v14年旧户型别墅共售xxx套x亿同比增长xxx%（溢价销售30套总溢价xxx万）3.3去化成果（别墅）v2015年洋房月均去化xxx套，同比2014年（月均xx套）增长xx%v洋房整体去化率得到显著提高：去化率从2014年xx%提升至2015年71%v促进老带新成交明显，2015年，芜湖项目累计老带新xxx套，约x亿占总销售的xx%3.3去化成果（洋房）感谢聆听！