郴州碧桂园第二周学习总结之开发报建重点流程梳理王宗琪2014年8月7日所需资料1、用地规划许可证申请表原件2、国有土地使用权出让合同核原件，留复印件3、立项批复核原件，留复印件4、地形图原件5、总平面设计图收费标准S-项目用地面积公顷：S1：1250元；1S3:1500元；S3：1750元123456789 10 11 12建设规划用地许可证2014年8月7日申报材料：1、土地登记申请表、审批表原件（窗口领取）2、宗地图原件两份（委托土地测绘单位办理，收费，费用可商议）3、界址图原件（在所属的土地所办理）4、地籍调查表原件（在所属的土地所办理）5、领证申请原件6、国有土地使用权出让合同复印件（核原件）7、国土局关于请求批准实施国有土地使用权出让方案的报告复印件（核原件）8、市政府关于同意实施国有土地使用权出让方案的批复核原件，留复印件9、竟买土地申请书核复印件（核原件）10、竟买土地资格确认表复印件（核原件）11、成交确认书复印件（核原件）12、出让结果公告复印件13、相关税费收据复印件（附所有票据复印件）14、营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件15、建设用地项目供地方方案审批单（或供地方案）复印件（核原件）23456789 10 11 12 13国有土地使用权证2014年8月7日13、相关税费收据复印件（附所有票据复印件）14、营业执照、组织机构代码证、法人身份证复印件15、建设用地项目供地方方案审批单（或供地方案）复印件（核原件）16、省政府关于同意征收土地方案的批复复印件（核原件）17、报件中的一书二方案及征地情况调查确认表复印件（核原件）18、安置途径告知书及听证复印件（核原件）19、报批时的用地范围图及土地利用现状图原件20、建设用地规划许可证原件21、土地勘测定界技术报告书原件22、规划设计函复印件（核原件）23、建设用地批准书复印件（核原件）收费标准1、土地登记费：单位500元/宗，城镇居民30元/宗2、工本费：10元/本（简装）20元/本(精装)3、印花税：5元/枚23456789 10 11 12 13国有土地使用权证2014年8月7日23456789 10 11 12 13国有土地使用权证必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。注意：2014年8月7日3456789 10 11 12 13项目公司成立、立项、环评、房地产开发资质项目公司成立：申报条件1、股东符合法定人数（2个以上50个以下）；2、股东出资达到法定资本最低限额；3、股东共同制定公司章程；4、有公司名称，建立符合有限责任公司要求的组织机构；5、有固定的生产经营场所和必要的生产经营条件。母公司与其全资子公司之间的土地流转，不属于交易。142014年8月7日3456789 10 11 12 13项目公司成立、立项、环评、房地产开发资质立项：办证流程签订土地出让合同-土地勘测定界成果移交表-立项批复环评：项目规划总平图大致确定后（须有各项规划指标）及完成项目可研报告，委托具有环评资质单位出具环境报告书原件，报审批单位批复。办理前需委托环评资质的单位给我司出具报告书，然后由环保局组织专家召开环评报告评审会，应提前询问并准备好专家评审费及税费（每人一份，最好编制费和评审费一起包干）。环评和立项的先后顺序每个地方的要求各有不同，需提前进行了解。142014年8月7日3456789 10 11 12 13项目公司成立、立项、环评、房地产开发资质房地产开发资质：出所需提交的各项资料外，办理难度主要在于专业技术人才比较难找，由于现在专业技术人员的资料都是省内联网，所以导致人才还是比较紧缺。142014年8月7日456789 10 11 12 13总平面审查也被称为修建性规划审查.主要内容：图中仅包含了总平面审查的其中的一小部分。审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活，这个过程一般都要2到3个月。14 152014年8月7日56789 10 11 12 13综合管线审查、排水许可证综合管线审查内容14 152014年8月7日56789 10 11 12 13综合管线审查、排水许可证重要性：直接影响到小区的品质及业主后期的使用。不可控性：由于各市政单位的特殊性，不能准确的对方案作出预判，故增加了施工难度。排水许可证这个东西是市政部门发的，专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量，以及连接市政管线的位置。14 152014年8月7日6789 10 11 12 13单体审查、建筑工程规划许可证单体审查关键就是落实各空间的大小尺寸，其中车位是比较麻烦的一个部分。一般是每户住宅配一个车位，商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样，各城市大同小异。单体审查阶段会对车位一个一个的清点，一般为了审批通过采取的办法就是子母车位或宣称搭建机械立体式停车位。审完单体设计，设计公司再细化一下出建筑施工图，就可以申领建设工程规划许可证14 152014年8月7日789 10 11 12 13消防和人防专项审查消防1.消防部门是武警官兵，不是政府机构。2.一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建。3.强条规范要注意，比如12层以上要设置专门的消防电梯，17层以上设置剪刀楼梯。人防人防部门属于政府部门，不是军队编制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来，不能发产权证。这部分停车位只有使用权。所有的人防用途的东西，产权都是国家所有。14 152014年8月7日89 10 11 12 13节能审查、施工图审查14 152014年8月7日89 10 11 12 13节能审查、施工图审查节能审查：我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，因为北方有一个取暖的问题。南方人对这种东西就比较不待见。注意政府9070政策即套型建筑面积90平方米以下占70%以上14 152014年8月8日89 10 11 12 13节能审查、施工图审查施工图审查：施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。由于设计水平和施工水平较低及规范的不全面，在出现重大工程质量时容易在此处出现扯皮事件。14 152014年8月8日9 10 11 12 13淤泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可现在，越来越多的城市，开始加强了对淤泥和噪音两样东西的管理。因为淤泥在排放过程中易污染路面故更多的由交通部门进行管理，噪音由环保局进行管理。噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。其中锤击桩是管辖的重点项目。一般大城市较为注重此类项目的管理。14 152014年8月8日10 11 12 13质量监督，安全监督需检测项肉眼可见项拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续14 152014年8月8日11 12 13施工招投标、监理报建按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标。但是在某些城市由于管理较严格所有企业必须进行招投标。大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。工商局打印一张股东结构书监理报建：需准备资料为监理规划和监理细则14 152014年8月8日12 13施工许可证所需材料：1、网上全国建筑工程施工许可证管理系统的填写申报2、建筑工程施工许可申请表原件一式二份（网上申报系统打印即可）3、立项批复、用地批准手续、建设工程规划许可证复印件2份，中标通知书及备案回执复印件3份。均核原件4、安全报监办结证明原件（施工单位准备）5、质量监督办结证明原件6、勘察、设计、施工、监理单位的资质证书（外地企业先去合肥备案）复印件（加盖单位公章）7、建造师注册证书复印件和施工组织设计原件（施工单位准备）8、建设资金已经落实证明原件9、档案管理责任书原件（窗口领取，施工单位盖章）14 152014年8月8日10、流动人口婚育证明核查登记表原件（施工单位准备）11、农民工工资支付保障手续办理确认书、工伤保险参保证明原件（施工单位准备）12、一表制原件（窗口打印，打印表之前应先去城管局窗口领取表格查看现场)13、建设工程施工合同备案表14、建筑活动综合技术服务委托协议书（施工单位在住建局窗口盖章）12 13施工许可证目前除了一些管理严格的城市，大多数城市均在未取得施工许可证的时候就已经开始施工。即使是必须先取得施工许可证后再动工也可根据现场进度分批进行施工许可证办理。比如办理基坑支护许可证，再发地下室部分施工许可证，再发地上部分。14 152014年8月8日13放线，验线141.正式放线的前提是领取了施工许可证。放线：2.放线后，测绘院会发出一份放线册。3.一般情况下在工程需提前的情况下可做通工作提前进场放线。验线：放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后进行验线。测量是否符合所放位置，如符合，测绘院就出验线册。152014年8月8日14预售许可证预售证办理条件：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。（各地可依据实际情况略有不同）预售现在的管理已经比较严格，都要求在网上办理，全程公示。银行办理按揭贷款的条件：无论层数高低，全部封顶才能放贷。152014年8月8日预售许可证14所需材料：1、商品房预售许可证申请表原件（窗口领取）2、委托书原件3、立项批复复印件（核原件）4、房地产开发项目名称核准证书复印件（核原件）5、营业执照及资质证书复印件（核原件）6、国土证及附图复印件（核原件）7、工程规划许可证复印件（核原件）8、规划总平面图及规划证附图复印件（核原件）9、施工许可证及施工合同复印件（核原件）10、白蚁防治合同复印件及白蚁防治证原件11、房产面积预测报告原件152014年8月8日预售许可证1412、商品房预售方案原件13、商业设施预售应提供盖规划局章的施工平面图复印件（核原件）14、商品住宅销售明码标价书、销售价格备案申请表、销售价格备案表原件15、前期物业管理协议核复印件（核原件）16、规划局批复的物管用房及社区用房红线图核复印件（核原件）17、路址备案说明复印件（核原件）18、交付方案及施工进度方案原件19、物管用房一览表原件20、预售款监管协议原件21、现场照片152014年8月8日预售许可证14 15预售许可证14 15关于预收时的土地解押：1.土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。2.办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就办不出来了。总以更换抵押物为借口解压土地，从而办理解押并在抵押物悬空期在房管部门办理预售证。而后在重新办理土地抵押。如不行，可办理工程抵押。2014年8月8日15规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位代理。规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。2014年8月8日