中铁自贡檀木林项目营销策略总纲中铁自贡檀木林项目营销策略总纲（市场篇）（市场篇）【目录目录】PART 1 PART 1 第一部分第一部分 市场形势市场形势PART 2 PART 2 第二部分第二部分 竞争聚焦竞争聚焦【写在前面的话写在前面的话】首先，对整个宏观大势背景进行简单的回顾在清晰理解政府的政策导向后再来看房地产行业可能或已经受到的波及影响更加明晰处于该链条中本项目的未来走势从而未雨绸缪，把握先机最终赢得项目的胜利PART 1 PART 1 第一部分第一部分 市场形势市场形势n大势背景大势背景n自贡市场形势自贡市场形势n自贡房产市场自贡房产市场【注注】本部分数据来源：成都统计局、成都房管局本部分数据来源：成都统计局、成都房管局城市总体定位城市总体定位西部最强竞争力的都市区西部最强竞争力的都市区表表1 1：20072007年成都市宏观经济指标列表年成都市宏观经济指标列表20072007年全市实现地年全市实现地区生产总值区生产总值3324.43324.4亿元亿元，比上年增长，比上年增长20.9%20.9%，为历年之最。，为历年之最。【大势分析大势分析】成都宏观经济形势成都宏观经济形势成都宏观经济形势成都宏观经济形势表表1 1：20072007年年1 1月月20082008年年2 2月成都市区住宅每月成交量月成都市区住宅每月成交量 单位单位: :万平方米万平方米n 整体看来，07年9月以来，住宅成交量及成交面积持续下降，但尚未触到谷底。n成交情况有波动的趋势，3月销售量的回升其实是以降价为代价。但是从供销比来看，3月份成都市商品房供销比约为供销比约为2.72.7，为近9个月来的最高值。从而可以看出，目前整个房地产市场处于供大于目前整个房地产市场处于供大于求的状态求的状态，整个市场不容乐观。【大势分析大势分析】成都地产形势成都地产形势成都地产形势成都地产形势 9.28 9.28新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，新政以后一线城市商品房成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格没有大幅度的下降但价格没有大幅度的下降一线城市：特征一线城市：特征一线城市：特征一线城市：特征量量量量成交量呈现明显的成交量呈现明显的成交量呈现明显的成交量呈现明显的下降趋势下降趋势下降趋势下降趋势价价价价销售均价没有出现销售均价没有出现销售均价没有出现销售均价没有出现大幅度的下降大幅度的下降大幅度的下降大幅度的下降全国一全国一二线城二线城市均受市均受到明显到明显冲击冲击【大势分析大势分析】量量量量成交量呈现明显的成交量呈现明显的成交量呈现明显的成交量呈现明显的下降趋势下降趋势下降趋势下降趋势价价价价销售均价小幅波动销售均价小幅波动销售均价小幅波动销售均价小幅波动 9.28 9.28新政以后主要二线城市商品房新政以后主要二线城市商品房/ /住宅成交的基本特征是：销售量有明显住宅成交的基本特征是：销售量有明显的下跌，但价格小幅波动的下跌，但价格小幅波动二线城市：特征二线城市：特征二线城市：特征二线城市：特征【全国一二线城市均受到明显冲击全国一二线城市均受到明显冲击】两会之两会之“政府工作报告政府工作报告”解读解读20082008年房地产调控的主基调：年房地产调控的主基调：“以建立完善住房保障体系为重点，促进房地产业持续稳定健康发展以建立完善住房保障体系为重点，促进房地产业持续稳定健康发展”n经济形势：经济增长与通货膨胀压力并存经济形势：经济增长与通货膨胀压力并存 ，经济结构有待优化，通，经济结构有待优化，通货膨胀压力较大货膨胀压力较大n信贷政策：货币政策从紧信贷政策：货币政策从紧n住房结构：深化保障性住房建设住房结构：深化保障性住房建设n税收政策：强化税收调控功效税收政策：强化税收调控功效【大势分析大势分析】一、从紧货币政策从紧货币政策从紧货币政策从紧货币政策持续进行（至少持续进行（至少持续进行（至少持续进行（至少1 1 1 1年）年）年）年）。二、楼市楼市楼市楼市供应结构调整供应结构调整供应结构调整供应结构调整。三、政府不会托市政府不会托市政府不会托市政府不会托市，将以将以稳定、维持为主稳定、维持为主稳定、维持为主稳定、维持为主。四、客户群种类缩小客户群种类缩小客户群种类缩小客户群种类缩小。五、热点城市房价理性回归房价理性回归房价理性回归房价理性回归。六、行业洗牌，行业洗牌，行业洗牌，行业洗牌，问题企业出局问题企业出局。成都房产大势预判成都房产大势预判 & & 核心结论核心结论 详见嘉联提交的成都房地产大势预判一、从紧货币政策从紧货币政策从紧货币政策从紧货币政策持续进行（至少持续进行（至少持续进行（至少持续进行（至少1 1 1 1年）年）年）年）。 央行通过上调存款准备金率，提高存贷款基准利率，发行定向央票等方式， 降低资产流动性，减少需要发行的货币量。表象：楼市签约率在下降，即流通性在下降，然后物价开始有所涨幅，如猪肉等副食产品，但央行马上上调准备金率和加息，来稳定物价。二、楼市楼市楼市楼市供应结构调整供应结构调整供应结构调整供应结构调整。成都房产大势预判成都房产大势预判 & & 核心结论核心结论 未来长时间，政府将对于住房供应结构严格调整：橄榄球体中部泡沫部分通过加息、政策等手段，最终将结构调整到有利于经济良性发展的类“金字塔”结构低密度物业供应中高端物业供应经济使用房供应橄榄球型橄榄球型橄榄球型橄榄球型金字塔型金字塔型金字塔型金字塔型成都房产大势预判成都房产大势预判 & & 核心结论核心结论 三、政府不会托市政府不会托市政府不会托市政府不会托市，将以将以稳定、维持为主稳定、维持为主稳定、维持为主稳定、维持为主。托市为投机行为提供空间，增加国内资产流失风险托市为投机行为提供空间，增加国内资产流失风险托市为投机行为提供空间，增加国内资产流失风险托市为投机行为提供空间，增加国内资产流失风险最可靠的办法：使中国经济软着陆使中国经济软着陆1、稳定房价（十七大不提降价）2、社会产品增加时，减少货币的投放量（提高存款准备金）3、政策如加息、增加商业银行准备金率、缩小信贷规模等辅助手段四、客户群种类缩小客户群种类缩小客户群种类缩小客户群种类缩小。n刚性消费刚性消费n投资消费投资消费n投机消费投机消费n超前消费超前消费n恐慌消费恐慌消费n刚性消费刚性消费现现阶阶段段消消费费群群体体原原消消费费群群体体n支撑房价这张桌子的购买支撑房价这张桌子的购买群体已经由原来的五条腿变群体已经由原来的五条腿变成了现在的一条腿。成了现在的一条腿。五、热点城市房价理性回归房价理性回归房价理性回归房价理性回归。成都房产大势预判成都房产大势预判 & & 核心结论核心结论 n n 分析的前提：分析的前提：热点城市房价确实存在泡沫热点城市房价确实存在泡沫n n 政府调控政府调控：一系列的政策调控导致利空，泡沫失去支撑因素。：一系列的政策调控导致利空，泡沫失去支撑因素。n n 价格回归的市场表现价格回归的市场表现：整个过程可能会出现三波下降整个过程可能会出现三波下降n n 理性回归后的价格水平理性回归后的价格水平：逐步回归到：逐步回归到0707年上半年价格水平年上半年价格水平n n 价格回归的周期价格回归的周期：预计持续到预计持续到0909年下半年下半年年对市场风险最为敏感的投资客以及部分早期入市的普通购房者对市场风险最为敏感的投资客以及部分早期入市的普通购房者市场经验丰富的理性开发商市场经验丰富的理性开发商市场市场跟随者跟随者六、行业洗牌，行业洗牌，行业洗牌，行业洗牌，问题企业出局问题企业出局。成都房产大势预判成都房产大势预判 & & 核心结论核心结论 直接导致结果：1、市场上非刚性置业消费者减少，楼市供销回归理性。2、07年开发商花了很多前买地、囤地，政策的出台让08年供应剧增，便随消费的理性，供销进一步拉伸-商品房滞销3、严格控制融资渠道，少数依靠贷款开发项目的实力欠雄厚发展商资金链断裂4、企图通过IPO获得强大资金链的开发商，未获得成功融资渠道困难5、妄图通过囤积土地获得土地升值的发展商将无法开发而急于开发观点：洗牌观点：洗牌观点：洗牌观点：洗牌下半年成都楼市将是以下半年成都楼市将是以下半年成都楼市将是以下半年成都楼市将是以“ “洗牌洗牌洗牌洗牌” ”为旋律的一系列重为旋律的一系列重为旋律的一系列重为旋律的一系列重新整合洗牌的过程新整合洗牌的过程新整合洗牌的过程新整合洗牌的过程这样的市场形势下，自贡市场会受到影响吗？PART 1 PART 1 第一部分第一部分 市场形势市场形势n大势背景大势背景n自贡市场形势自贡市场形势n自贡房产市场自贡房产市场【注注】数据来源：自贡统计局、自贡房管局数据来源：自贡统计局、自贡房管局自贡意象自贡意象千年盐都千年盐都 恐龙之乡恐龙之乡 南国灯城南国灯城n 2007 2007年自贡城市居民人均可支配收入为年自贡城市居民人均可支配收入为99009900元，增长幅度达到元，增长幅度达到20%20%，创历史新高。，创历史新高。经济指标经济指标0606年年0707年年同比同比0606年增长年增长GDP（亿元）321.99 394.15 22.4% 全社会固定资产投资额（亿元）74.75 105.941.7% 其中：房地产开发投资额（亿元）14.71 19.2 30.5% 外贸进出口总额（亿美元）4.36 4.67 7.0% 社会消费品零售总额 （亿元）121.07 142.24 17.5% 人均可支配收入（元）8292元 9902 19.4%人均消费性支出（元）6384元 7704 20.7%数据来源：自贡市数据来源：自贡市20062006年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报 自贡市自贡市20072007年国民经济和社会发展统计公报年国民经济和社会发展统计公报GDPGDP22.4%22.4%全社会固定资产投资额全社会固定资产投资额41.7%41.7%房地产开发投资额房地产开发投资额30.5% 30.5% 外贸进出口总额外贸进出口总额7.0% 7.0% 人均可支配收入人均可支配收入19.4%人均消费性支出人均消费性支出20.7% 【自贡市场分析自贡市场分析】经济发展经济发展成渝腹地成渝腹地成渝腹地成渝腹地资源工业经济基础资源工业经济基础资源工业经济基础资源工业经济基础得天独厚的旅游资源得天独厚的旅游资源得天独厚的旅游资源得天独厚的旅游资源道路相互贯通道路相互贯通道路相互贯通道路相互贯通西南三省枢纽西南三省枢纽西南三省枢纽西南三省枢纽图：处于川南经济带核心位置上的自贡图：处于川南经济带核心位置上的自贡vv五市横向联系，五市横向联系，五市横向联系，五市横向联系， 必经自贡。必经自贡。必经自贡。必经自贡。vv三省陆地交流，三省陆地交流，三省陆地交流，三省陆地交流， 必经自贡。必经自贡。必经自贡。必经自贡。vv川南风情旅游，川南风情旅游，川南风情旅游，川南风情旅游， 必经自贡。必经自贡。必经自贡。必经自贡。战略地位战略地位川南五市崛起，自贡是门户重镇川南五市崛起，自贡是门户重镇川南五市崛起，自贡是门户重镇川南五市崛起，自贡是门户重镇集川南经济、文化特色于一体。集川南经济、文化特色于一体。集川南经济、文化特色于一体。集川南经济、文化特色于一体。自贡于川南大发展整体自贡于川南大发展整体自贡于川南大发展整体自贡于川南大发展整体区位中的重要性区位中的重要性区位中的重要性区位中的重要性l l川南城市带，位于成川南城市带，位于成川南城市带，位于成川南城市带，位于成渝经济圈腹心位置渝经济圈腹心位置渝经济圈腹心位置渝经济圈腹心位置l l南出海通道，必经之南出海通道，必经之南出海通道，必经之南出海通道，必经之路路路路l l西南三省中枢纽带西南三省中枢纽带西南三省中枢纽带西南三省中枢纽带【自贡市场分析自贡市场分析】l我市城市建成区面积达50平方公里，以80至100平方米的人均城市建设用地推算，到2010年基本建成100万人口大城市，平均每年需新增建成区10平方公里。为此，今年我市将重点打造两园重点打造两园（板仓工业园、晨光工（板仓工业园、晨光工业园）、开发三城（南业园）、开发三城（南湖生态城、沿滩新城、湖生态城、沿滩新城、东部新城）、改造三片东部新城）、改造三片（张家沱片区、檀木林（张家沱片区、檀木林片区、大安老街片区）片区、大安老街片区）城市核心区城市核心区城市核心区城市核心区板仓工业园板仓工业园舒平舒平工业园工业园沿滩新城沿滩新城南湖生态城南湖生态城未来规划未来规划 “两园两园 三城三城 三片三片”建设建设 【自贡市场分析自贡市场分析】东部新城东部新城三城三城两园两园三片三片贡井片区贡井片区（工业、居住区）（工业、居住区）自流井老城区自流井老城区（老城商贸中心）（老城商贸中心）汇东新区汇东新区（新兴商务、居住区）（新兴商务、居住区）大安片区大安片区（工业、居住区）（工业、居住区）自贡功能布局分析自贡功能布局分析自贡功能布局分析自贡功能布局分析汇东新区汇东新区汇东新区汇东新区自流井老城区自流井老城区自流井老城区自流井老城区贡井贡井贡井贡井南湖生态城南湖生态城沿滩新城沿滩新城南湖生态城南湖生态城南湖生态城南湖生态城沿滩新城沿滩新城沿滩新城沿滩新城 城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成城市功能布局合理，工业集中化发展，城市建设向南扩展，形成 “南湖生态城南湖生态城南湖生态城南湖生态城”、“沿滩新城沿滩新城沿滩新城沿滩新城”两大新兴城市板块。两大新兴城市板块。两大新兴城市板块。两大新兴城市板块。未来规划发展演进未来规划发展演进东移南进城市发展战略东移南进城市发展战略价格走势分析价格走势分析 自贡市房地产投资情况自贡市房地产投资情况全年固定资产投资完成105.9亿元，增长41.7%;房地产开发投资达到了19.219.2亿元亿元，增长30.5%，总体平稳上升。n2007年1至12月份，有9个月涨幅在两位数以上，其中6月份涨幅更是达到最高（上涨13.2%），均价达到2156.6元/平方米，创出自贡房价历史新高。从6月份至11月份，自贡房屋销售价格开始趋于理性，涨幅维持在10%左右，呈现价格涨幅略有回落的局面。 n根据相关数据显示，自贡市07年房屋销售价格出现了较大幅度的上涨，平均售价预计2125.2元/平方米。其中，普通住宅均价为1919元/平方米；高档住宅均价为2115.7元/平方米；目前商品房平均价格2462.3元元/平米平米20072007年自贡房价涨幅年自贡房价涨幅5.00%5.00%10.00%10.00%15.00%15.00%20.00%20.00%1月月2月月3月月4月月5月月6月月7月月8月月9月月10月月11月月12月月【自贡市场分析自贡市场分析】PART 1 PART 1 第一部分第一部分 市场形势市场形势n大势背景大势背景n自贡市场形势自贡市场形势n自贡房产市场自贡房产市场【注注】数据来源：自贡统计局、自贡房管局数据来源：自贡统计局、自贡房管局自贡市场是典型的自住市场，受政策影响小自贡市场是典型的自住市场，受政策影响小1自住性占主导自住性占主导【自贡房地产市场特征自贡房地产市场特征】自贡市场的客户置业目的以自住为主，几自贡市场的客户置业目的以自住为主，几乎占到乎占到90%90%以上的比例，投资客户少以上的比例，投资客户少 市场起步时间晚，产品不成熟市场起步时间晚，产品不成熟自贡进入稳定发展的房产市场阶段才自贡进入稳定发展的房产市场阶段才2 2年时间，年时间，市场缺乏对投资客户的强大吸引力市场缺乏对投资客户的强大吸引力 消费投资形态发展不成熟消费投资形态发展不成熟整体看来，近年来自贡的经济发展相对落后，整体看来，近年来自贡的经济发展相对落后，居民的消费投资意识及经济支付能力不足，无居民的消费投资意识及经济支付能力不足，无物业投资需求物业投资需求 经济发展现状决定了自贡对区域外人群外辐经济发展现状决定了自贡对区域外人群外辐射力尚未显现射力尚未显现由于社会就业机会、交通及生活配套等城市发由于社会就业机会、交通及生活配套等城市发展现状，自贡对区域外人群的牵引力不足，区展现状，自贡对区域外人群的牵引力不足，区域外客群对其物业无明显需求域外客群对其物业无明显需求自住型市场表现自住型市场表现自住型市场成因自住型市场成因根据对自贡主流楼盘市调结果表明：根据对自贡主流楼盘市调结果表明：市调项目有：市调项目有：汇东：尚东国际、上品空间、自流井：远达仁和半岛、绿洲花园贡井：青杠林生态苑、元亨兴苑自贡市场是一个典型的自贡市场是一个典型的“封闭型封闭型”市场市场【自贡房地产市场特征自贡房地产市场特征】 典型的二级城市市场特征，市场典型的二级城市市场特征，市场供给主要为供给主要为自贡区域内客户消化自贡区域内客户消化，对区域外客户辐射能力，对区域外客户辐射能力弱弱 开发商以自贡本地为主开发商以自贡本地为主，部分有多年本地，部分有多年本地开发经验，但开发仍不十分成熟，部分开发商已开发经验，但开发仍不十分成熟，部分开发商已建立起一定的品牌和客户认知建立起一定的品牌和客户认知 产品产品主要满足本地人自住购房需求主要满足本地人自住购房需求（换房（换房改善居住环境或初次置业），少量投资性置业需改善居住环境或初次置业），少量投资性置业需求求封闭型市场表现封闭型市场表现封闭型市场成因封闭型市场成因根据对自贡主流楼盘市调结果表明：根据对自贡主流楼盘市调结果表明：2封闭性市场封闭性市场 区域内区域内三大板块的客户相对封闭三大板块的客户相对封闭，各自主，各自主要消化板块内部的置业客群，尤以贡井区域最为要消化板块内部的置业客群，尤以贡井区域最为明显明显 随着城市规划的进展，汇东新区，南湖新城，沿滩新城等新城的建设，中铁、置信等随着城市规划的进展，汇东新区，南湖新城，沿滩新城等新城的建设，中铁、置信等大型外来开发商进驻自贡进行开发，这个种封闭性市场格局将可能逐渐被打破大型外来开发商进驻自贡进行开发，这个种封闭性市场格局将可能逐渐被打破区域项目开发商客户来源区域外辐射力汇东尚东国际本土汇东、自流井较强上品空间本土汇东、自流井较强颐和上院本土汇东、自流井较强都市森林本土汇东、自流井较强新美帝景本土汇东、自流井较强自流井仁和半岛本土自流井弱绿洲花园本土自流井弱东方云顶本土自流井弱贡井青杠林生态苑本土贡井很弱元亨兴苑本土贡井很弱n贡井贡井区域“彻底没落”，房产开发缺乏竞争力；n自流井自流井区域属于老城区，暂无新可开发土地，无新项目；n汇东汇东区域前期推出项目基本售罄，新项目少，以市政府为中心的新的成熟居住区逐渐成型；n受政府规划推动，南湖南湖新城和沿滩新城新城和沿滩新城成为继汇东过后的新一轮开发热点。贡井区贡井区大安区大安区沿滩区沿滩区高新区高新区自流井区自流井区3城市社区多核发展城市社区多核发展新的房产开发格局成型，自流井和汇东区域可开新的房产开发格局成型，自流井和汇东区域可开发土地量小，南湖新城和沿滩新城在政府规划推发土地量小，南湖新城和沿滩新城在政府规划推动下可望发力动下可望发力年份年份2000200020012001200220022003200320042004200520052006200620072007住宅竣工面住宅竣工面积积( (万万) )38.0338.0357.6857.6883.3283.3294.5894.5853.653.672.3172.3176.1476.1495.4595.45住宅销售面住宅销售面积积( (万万) )24.2124.2144.1344.1367.0867.0885.2385.2361.261.21 1109.2109.29 9119.8119.82 2138.2138.23 3l市场上可供销售的商品房供应量不足形成供求矛盾。近年来自贡房地产市场一直处于需求大于供应的状况。4供需关系矛盾供需关系矛盾年年 份份20002000200120012002200220032003200420042005200520062006全市商品房全市商品房销售面积销售面积（万）（万）29.7729.7749.149.176.3176.3198.898.869.8669.86124.2124.26 6137.56137.56全市住宅全市住宅销售面积销售面积（万）（万）24.2124.2144.144.13 367.0867.0885.285.23 361.2161.21109.2109.29 9119.82119.82自流井自流井汇东汇东贡井贡井南湖新城南湖新城沿滩新城沿滩新城505010010015015020020014625025022878137400400422拍地规模拍地规模（亩）（亩）区域1 1、07-0807-08年年0404月，自贡新拍土地合计约月，自贡新拍土地合计约10101010亩，按亩，按4.04.0容积率计算，建筑面积合计约容积率计算，建筑面积合计约270270万平万平方米，按照套均方米，按照套均115115计算，共计约计算，共计约2341223412套左右。套左右。2 2、按照拍地规模排序，依次为沿滩新城、按照拍地规模排序，依次为沿滩新城-422-422亩、汇东亩、汇东-228-228亩、自流井亩、自流井-146-146亩、南湖新城亩、南湖新城- -137137亩、贡井亩、贡井-78-78亩；亩；3 3、从规模上看，中铁檀木林项目明显为自流井片区的标杆项目；、从规模上看，中铁檀木林项目明显为自流井片区的标杆项目；4 4、可预见未来沿滩新城可能将成为新的开发热点；、可预见未来沿滩新城可能将成为新的开发热点；5后续供应量少后续供应量少市场基本面市场基本面市场现实面市场现实面“上升通道期上升通道期”：市场处于上升期，但受过度预期的影响，市场现实面向上的态势将偏离基本面而向上波动，并在一定时期产生泡沫。此时量价往往相继攀升量价往往相继攀升；“高位盘整期高位盘整期”：此时最主要的信号就是量缩量缩，尽管价格价格还有可能在上涨上涨，但实质上已进入僵持期；“下降通道期下降通道期”：此时量的编号完全取决于价格的变动，价不降则无量价不降则无量，将延长僵持期，但“下降通道期”最终会使降价成为降价成为主流主流，市场现实面开始回落，再次向基本面靠拢，并突破至基本面以下；“低位盘整期低位盘整期”：当价格的下降已使现实面下降到最低点后，市场就进入了低位盘整期，量趋于稳定量趋于稳定，并有小幅回升迹象，价价格开始蓄势格开始蓄势，准备进入下一轮“上升通道期”。在市场基本面总体向上的大前提下，市场现实面往往受到各种因素影响而在市场基本面总体向上的大前提下，市场现实面往往受到各种因素影响而出现波动，进而形成不同的波动阶段出现波动，进而形成不同的波动阶段6房产发展处于房产发展处于“上升通道期上升通道期”基于我国国情，一级主要城市受宏观金融调控影响，基于我国国情，一级主要城市受宏观金融调控影响， “迫使迫使”n成都地产市场成都地产市场现实面现实面提前上升提前上升至至 “高位盘整期高位盘整期”，目前成都市场基本进入，目前成都市场基本进入 “下降通道期下降通道期”：降价正成为：降价正成为成都房产市场主流，成都房产市场主流，“价不降则无量价不降则无量”；n自贡市场自贡市场本身发展滞后于成都，但市场内的泡沫大大少于成都市场。此次调控令自贡房产市场的发展受到一定影本身发展滞后于成都，但市场内的泡沫大大少于成都市场。此次调控令自贡房产市场的发展受到一定影响，增幅略有减缓，但整体仍然处于响，增幅略有减缓，但整体仍然处于 “上升通道期上升通道期”，量价稳步攀升。，量价稳步攀升。市场基本面市场基本面不受政策影响的市场现实面不受政策影响的市场现实面政策影响下的市场现实面政策影响下的市场现实面成都市场发展曲线成都市场发展曲线自贡市场发展曲线自贡市场发展曲线市场基本面市场基本面不受政策影响的市场现实面不受政策影响的市场现实面政策影响下的市场现实面政策影响下的市场现实面不同阶段，项目应制定不同的发展战略不同阶段，项目应制定不同的发展战略市场基本面市场基本面市场现实面市场现实面“上升通道期上升通道期”：市场处于上升期，但受过度预期的影响，市场现实面向上的态势将偏离基本面而向上波动，并在一定时期产生泡沫。此时量价往往相继攀升量价往往相继攀升；“下降通道期下降通道期”：此时量的编号完全取决于价格的变动，价不降则无量价不降则无量，将延长僵持期，但“下降通道期”最终会使降价成为降价成为主流主流，市场现实面开始回落，再次向基本面靠拢，并突破至基本面以下；实现创收，强调开发实现创收，强调开发项目的价值实现项目的价值实现从现金回笼角度入手，从现金回笼角度入手，理性入市理性入市市场大势对本项目的启示市场大势对本项目的启示自住型市场自住型市场封闭型市场封闭型市场城市社区多核发展城市社区多核发展供销比形势较良供销比形势较良后续土地供应量小后续土地供应量小处于上升通道期处于上升通道期区域市场多为刚性需求，泡沫相对一线城市较小。真正舒居型品质项目是市场需求对自贡外的区域辐射力弱，多为区域内市场需求。只有强有力的产品才能吸引自贡区域内其他板块的需求客群规划将形成多个城市中心。新城的建设对老城区形成较大的冲击和客户分流目前自贡市场尚未收到政策打压的明显冲击，对自贡项目有较大操作空间，但仍应保持警惕市场供应增长不大，新推项目量少，部分程度地降低了本项目竞争环境的冲击力市场目前发展较为稳定，应趁大势良好的情况下，抢占先机，快速增长市场特征小结市场特征小结对本项目的启示对本项目的启示政府宏观调控对房产市场的影响在自贡市场尚未十分明显。在宏观背景相对平稳的情况下，本项目在自贡市场内部竞争如何？PART 2 PART 2 第二部分第二部分 竞争聚焦竞争聚焦【注注】数据来源：自贡统计局、自贡房管局、数据来源：自贡统计局、自贡房管局、 自贡市人民政府、自贡房产在线自贡市人民政府、自贡房产在线n地产格局解构地产格局解构n竞争梯队解读竞争梯队解读n本体解析本体解析n竞争对手分析竞争对手分析贡井区贡井区大安区大安区沿滩区沿滩区 地产格局解构地产格局解构 自贡市行政区划自贡市行政区划高新区高新区自流井区自流井区贡井区域贡井区域自流井大安片区自流井大安片区汇东片区汇东片区南湖生态城南湖生态城沿滩新城沿滩新城 地产格局解构地产格局解构 五大地产格局五大地产格局自贡市传统工业区自贡市传统工业区, ,区域发展区域发展落后，规划力度较弱。属落后，规划力度较弱。属城城市边缘地带市边缘地带。传统老城区传统老城区，自贡政治经济文化，自贡政治经济文化中心。区域居住环境较成熟，但缺中心。区域居住环境较成熟，但缺乏后续开发及规划支撑。乏后续开发及规划支撑。汇东是自贡市的汇东是自贡市的城市城市新区新区，目前开发热点。，目前开发热点。目前自贡热点开发区域，政府重点进行规目前自贡热点开发区域，政府重点进行规则打造。属则打造。属汇东外延城市新区。汇东外延城市新区。新兴区域新兴区域，政府已着政府已着手进行规手进行规划打造，划打造，但发展尚但发展尚待时日。待时日。1 1 11999-2005 自贡市地产格局发展沿革自贡市地产格局发展沿革贡井片区贡井片区自流井大安片区自流井大安片区自贡市传统的居住中自贡市传统的居住中心区域。商品房的启心区域。商品房的启动始于该片区，产品动始于该片区，产品旨在满足基本生活需旨在满足基本生活需求。求。2 2 22005-2007汇东片区汇东片区随着城市中心居住负随着城市中心居住负荷的加大，汇东板块荷的加大，汇东板块作为城市新兴南移的作为城市新兴南移的缓冲板块，成为政府缓冲板块，成为政府规划打造重点。成为规划打造重点。成为城市新的行政商务中城市新的行政商务中和地产开发热点。和地产开发热点。3 3 32007-2015南湖片区南湖片区沿滩片区沿滩片区随着汇东新区的发展随着汇东新区的发展步入衰退期，南湖和步入衰退期，南湖和沿滩作为整体城市南沿滩作为整体城市南移东扩的重要战略发移东扩的重要战略发展提上日程。成为未展提上日程。成为未来自贡的新兴地产开来自贡的新兴地产开发热点发热点自贡房产市场现在正处于高速成长的自贡房产市场现在正处于高速成长的发展期发展期，经历了，经历了03-0403-04年的短暂爆发后，从年的短暂爆发后，从0505年后半年开始年后半年开始正式步入稳定的发展。近年来供需两旺，开发量和销售率持续居高不下，在四川省二级城市当正式步入稳定的发展。近年来供需两旺，开发量和销售率持续居高不下，在四川省二级城市当中处于领先位置。中处于领先位置。沿滩新城沿滩新城沿滩新城沿滩新城鹰大鹰大青杠林生态园青杠林生态园元亨新苑元亨新苑华隆东方云顶华隆东方云顶宏丰绿洲花园宏丰绿洲花园远达仁和半远达仁和半岛岛本案本案自流井大安片区自流井大安片区自流井大安片区自流井大安片区天健颐和上院天健颐和上院雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城龙城国际龙城国际远达都市森林远达都市森林英祥新美帝景英祥新美帝景远达尚东国际远达尚东国际上品空间上品空间塞纳河畔塞纳河畔LOFTLOFT晶舍晶舍汇东片区汇东片区汇东片区汇东片区汇汇 川川 路路英祥水岸豪庭英祥水岸豪庭南湖片区南湖片区南湖片区南湖片区 五大地产格局五大地产格局在售楼盘分布在售楼盘分布贡井片区贡井片区贡井片区贡井片区无开发无开发项目项目n目前在售及预告项目均主要集中在汇东片目前在售及预告项目均主要集中在汇东片区区n其次少量为自流井及南湖片区项目其次少量为自流井及南湖片区项目n贡井片区存量小，规模及品质均低贡井片区存量小，规模及品质均低n沿滩新城目前无明确预告项目沿滩新城目前无明确预告项目西山印象西山印象贡井区域贡井区域自流井大安片区自流井大安片区汇东片区汇东片区南湖生态城南湖生态城沿滩新城沿滩新城存量：存量：25480土地：土地：208054建面：建面：233534 套数：套数：2031套套 五大地产格局五大地产格局供应供应规模分布规模分布存量：存量：337518土地：土地：389389建面：建面：726907套数：套数：6321套套存量：存量：572445土地：土地：606830建面：建面：1179275套数：套数：10255套套存量：存量：300000土地：土地：364028建面：建面：664028 套数：套数：5774套套存量：存量：0土地：土地：1124112建面：建面：1124112套数：套数：9775套套备注：对应土地的推备注：对应土地的推量按照量按照4.04.0容积率及容积率及115115套均面积折算套均面积折算 五大地产格局五大地产格局供应供应规模分布规模分布存量土地供应折算成建面总存建面供应套数汇东572445606830117927510255沿滩新城0112411211241129775自流井3375183893897269076321南湖新城3000003640286640285774贡井254802080542335342031合计12327452692413392515834132备注：对应土地的推量按照备注：对应土地的推量按照4.04.0容积率及容积率及115115套均面积折算套均面积折算沿滩沿滩汇东汇东自流井自流井南湖南湖贡井贡井五大格局供应分布从高到低排序如下：供应规模供应规模低低高高贡井区域贡井区域自流井大安片区自流井大安片区汇东片区汇东片区南湖生态城南湖生态城 五大地产格局五大地产格局单单价与总价分布价与总价分布多层多层2600-28002600-2800元元/ /高层高层2400-27002400-2700元元/ /总价总价20-4020-40万万多层多层:2900-3500:2900-3500元元/ /高层高层:2800-3400:2800-3400元元/ /总价总价:25-45:25-45万万高层高层2600-29002600-2900元元/ /总价总价:20-35:20-35万万多层多层2100-23002100-2300元元/ /总价总价20203434万万沿滩新城沿滩新城n从单价上看，各片区价格排序依次为汇从单价上看，各片区价格排序依次为汇东、南湖、自流井、贡井（南湖新城目东、南湖、自流井、贡井（南湖新城目前只有两个项目，且均为预告均价，不前只有两个项目，且均为预告均价，不能完全说明问题）能完全说明问题）n从总价上看，汇东片区的总价高出其他从总价上看，汇东片区的总价高出其他板块板块5-105-10万（贡井区域目前存量面积偏万（贡井区域目前存量面积偏大，因此总价多也在大，因此总价多也在2020万以上）万以上）。贡井区域贡井区域自流井大安片区自流井大安片区汇东片区汇东片区南湖生态城南湖生态城 四大格局四大格局面积段面积段分布分布80-12080-120平方米平方米80-17080-170平方米平方米80-12080-120平方米平方米沿滩新城沿滩新城n整体看来，自贡各大板块整体看来，自贡各大板块的物业供应面积均在的物业供应面积均在75-150平米之间，这个面积段配比平米之间，这个面积段配比相对保守、传统相对保守、传统75-14075-140平方米平方米贡井区域贡井区域自流井大安片区自流井大安片区汇东片区汇东片区南湖生态城南湖生态城 四大格局四大格局物业类型及物业类型及主力户型分布主力户型分布80-12080-120平米套三产品平米套三产品70-9070-90的套二小户型的套二小户型80-90 80-90 套二和套二和120 120 套三为主套三为主100-130 100-130 的套三产品的套三产品以多层为主以多层为主容积率容积率1.44-1.44-1.81.8高层多层比高层多层比 1 1：2 2容积率容积率1.46-3.01.46-3.0高层多层比高层多层比 1 1：1 1容积率容积率1.8-3.921.8-3.92沿滩新城沿滩新城n物业类型相对单物业类型相对单一，产品以套三为一，产品以套三为主，功能较单一主，功能较单一 四大格局四大格局客户分布客户分布核心客户：贡井本区域消费者核心客户：贡井本区域消费者重点客户：部分临近郊县消费者重点客户：部分临近郊县消费者偶得客户：无明显特征偶得客户：无明显特征核心客户：核心客户：自贡老城区各区消费者自贡老城区各区消费者重点客户：重点客户：打工返乡消费者打工返乡消费者偶得客户：偶得客户：临近郊县消费临近郊县消费者者核心客户：核心客户：自贡老城区各区消费者自贡老城区各区消费者重点客户：重点客户：打工返乡消费者打工返乡消费者偶得客户：偶得客户：临近郊县消费者及其他二临近郊县消费者及其他二级城级城市市消费者消费者核心客户：自贡老城区各区消费核心客户：自贡老城区各区消费者者偶得客户：其它二级城市消费者偶得客户：其它二级城市消费者沿滩新城沿滩新城偶得客户：其它二级城市消费者偶得客户：其它二级城市消费者重点客户：临近郊县消费者重点客户：临近郊县消费者核心客户：自贡老城区各区消费核心客户：自贡老城区各区消费者者重点客户：临近郊县消费者重点客户：临近郊县消费者n大多以自贡片区自住需求客户为主力大多以自贡片区自住需求客户为主力客户群体客户群体n临近区域的客户作为重点客户来源临近区域的客户作为重点客户来源 四大格局情况一览四大格局情况一览贡井板块贡井板块自流井板块自流井板块汇东板块汇东板块南湖板块南湖板块板块属性板块属性城市老工业区老城区外延区域自贡老城区的核心区域和商贸中心城市新兴行政商贸中心未来政府重点打造的生态居住区域产品产品特征特征郊县型多层物业多层加少量的电梯物业较高端的多层和高层电梯为主，电梯占区域住宅供量约40%高层电梯为主面积区间面积区间主力户型主力户型80-120平米70-90小户型低层洋房70-150平米80-90套二和110-130套三80-150平米100-130 套三80-120平米均价均价2200元/平米左右 2400元/平米左右2800元/平米左右 2600-2900元/平米客户阶层客户阶层周边客户为主，自住为目的。区域性较强。以自贡本地客户为主，各区县客户均有分布自贡本地中高收入群体为主，有部分外地客户自贡本地客户+少量投资客户代表楼盘代表楼盘l鹰大青杠林生态园l元亨新苑l远达仁和半岛l华隆东方云项l尚东国际l龙城国际l雄飞凯悦星城区域辐射范围区域辐射范围 较小较大很大一般l贡井片区贡井片区开发体量及区域未来发展前景已经不能与本片区抗衡开发体量及区域未来发展前景已经不能与本片区抗衡l汇东片区汇东片区开发已向南湖延伸，南湖片区成为继汇东后的又一开发热点，两大区域形成合力开发已向南湖延伸，南湖片区成为继汇东后的又一开发热点，两大区域形成合力l沿滩片区沿滩片区成为新的规划重点区域，城市新区前景展现，但目前未形成开发热点成为新的规划重点区域，城市新区前景展现，但目前未形成开发热点汇东新区汇东新区高新区高新区南湖区南湖区沿滩区沿滩区自流井自流井贡井贡井汇东汇东【小结启示小结启示】n这部分对自贡市的地产格局进行了解构与对比分析。通过对各大板块各项指标这部分对自贡市的地产格局进行了解构与对比分析。通过对各大板块各项指标数据的梳理，明晰该板块发展现状及在整体格局中所处的地位。对本项目界定数据的梳理，明晰该板块发展现状及在整体格局中所处的地位。对本项目界定及选取重点竞争区域起到一定支撑作用。及选取重点竞争区域起到一定支撑作用。n从自贡地产格局历史发展沿革中看到，本项目所处的自流井区域属于城市传统从自贡地产格局历史发展沿革中看到，本项目所处的自流井区域属于城市传统老城区，对于这样一个目前看来早已老城区，对于这样一个目前看来早已“过气过气”的区域，我们应该如何来面对其的区域，我们应该如何来面对其它区域发展所带来的冲击？又应该如何去找准区域之争的目标？它区域发展所带来的冲击？又应该如何去找准区域之争的目标？ 明确竞争区域，挖掘区域价值明确竞争区域，挖掘区域价值PART 2 PART 2 第二部分第二部分 竞争聚焦竞争聚焦【注注】数据来源：自贡统计局、自贡房管局、数据来源：自贡统计局、自贡房管局、 自贡市人民政府、自贡房产在线自贡市人民政府、自贡房产在线n地产格局解构地产格局解构n竞争梯队解读竞争梯队解读n本体解析本体解析n竞争对手分析竞争对手分析 三大竞争梯队三大竞争梯队第一梯队第一梯队新兴城市居住价值型新兴城市居住价值型总价总价25-4525-45万万 代表项目：龙城国际代表项目：龙城国际, ,尚东国际尚东国际传统老城市居住价值型传统老城市居住价值型总价总价20-4020-40万万 代表项目：远达仁和半岛代表项目：远达仁和半岛第二梯队第二梯队自然资源自然资源/ /居住价值型居住价值型总价总价20-3520-35万万 代表项目：代表项目：雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城 雄飞水岸豪庭雄飞水岸豪庭第三梯队第三梯队汇东区汇东区汇东区汇东区三大竞争梯队三大竞争梯队区域聚焦区域聚焦聚焦高新区聚焦高新区l自贡高新区位于自贡市城区南部，是自贡市公路交通的主要进出口通道。遵循“总体规划，分步实施，项目起步，滚动发总体规划，分步实施，项目起步，滚动发展展”的原则，经过14年的不懈努力，取得了城市建设的较好成绩。 l高新区规划控制面积9.989.98平方公里平方公里，新托管面积（南湖新城）（南湖新城）8.38.3平方公里平方公里，另有10平方公里的板仓工业园区由高新区开发建设。l高新区总规划面积为6060平方公里平方公里，包括建成区、南湖新城和高新工业集中区建成区、南湖新城和高新工业集中区。目前，建成区面积已接近9.7平方公里，常住及流动人口已近14万。高新区高新区汇东汇东汇东汇东+ + + +南湖新城南湖新城南湖新城南湖新城聚焦汇东聚焦汇东l区域特征：区域特征：自贡市新兴的行政、商贸中心，现代城市感最强板块。城市区域内配套设施逐渐成熟。l产品特征：产品特征：以多层和高层电梯为主，为自贡电梯比例最高的区域，电梯占住宅供量约40%，楼盘品质较高。以80平米左右的二房和120平方米左右的3房为主。l区域价格：区域价格：2800-35002800-3500元元/ /l客户情况：客户情况：以自贡片区中高收入群体的客户为主，客户来源较为广泛，更看重产品的品质。l代表项目：代表项目：远达尚东国际 龙城国际 远达都市森林 汇东区域在售楼盘一览汇东区域在售楼盘一览楼盘名称楼盘名称物业类型物业类型规规模模( (亩亩) )建面建面( (平米平米) )价格价格（元（元/ /）容积容积率率主力面积主力面积（平米）（平米）存量存量核心卖点核心卖点上品空间高层电梯15.3470003180（装修800元）3.9280-120余20%精装修远达都市森林多层+电梯101131000高层均价2800，层差20元左右。多层2900-31501.9580-102去年9月推100套左右,目前余8套。3月推18F高层区域和开发商品牌新美帝景多层+高层451000003200-33003.385-90、126多层已售磬，高层一幢未开，另二幢消化一半区域尚东国际多层+电梯70152000均34003.08F多层8532F高层130-17006年底开盘截至目前消1000套左右.多层余10套区域，开发商品牌及较好的品质龙城国际33F高层电梯100360000预计35008.36120左右08.5开始排号区域、楼盘品质塞纳河畔18F、26F电梯17.22450002300起价2.980-1105月份开盘欧式河畔风景生活LOFT晶舍12F电梯510000均38002.550-60目前余60套左右5.2米层高,附加值海派颐和上院18、30F高层电梯38.3662002800-32002.5980-12007年7月2期开盘，截至目前余30套区域、双层电梯区域地产区域地产楼盘名称楼盘名称供应量（）供应量（）存量（存量（ ）上品空间上品空间4700037600都市森林都市森林13123850600尚东国际尚东国际15226546000塞纳河畔塞纳河畔4500045000新美帝景新美帝景10000015525龙城国际龙城国际360000360000LOFTLOFT晶舍晶舍100003000海派颐和上院海派颐和上院6620014720合计合计约911703约572445在售项目供应量在售项目供应量土地拍卖情况土地拍卖情况该板块是自贡市商品房住宅的主要供应区域，该板块从前几年的方冲小区等项目开始，一直占据着自贡市商品房供应量的头把交椅，这得益于政府对汇东新区的大力开发，目前该板块内新面世项目，已经逐渐向南转移，从目前掌从目前掌握的数据来看，未来该板块，仍然是自贡市商握的数据来看，未来该板块，仍然是自贡市商品房供应的最集中区域。品房供应的最集中区域。目前区域存量约为：目前区域存量约为：664275664275未来发展未来发展汇东区域经过多年的开发，城市新兴中心地位逐步确定，同时区域住宅市场也渐趋饱和，逐渐开始通过南扩辐射其新城影响。该区域目前是本项目最大该区域目前是本项目最大的竞争板块。的竞争板块。n【区域价值解读区域价值解读】规划：规划：该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。该项区域是政府南移战略的核心地带，政策扶植及规划打造利好。房产发展：房产发展：房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。房地产开发的热点区域，品牌开发商汇聚，项目林立，价格标杆。地位：地位：目前自贡新兴的行政商务中心。目前自贡新兴的行政商务中心。前景：前景：前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，前景看好，有望成为自贡房产发展的代表区域。同时南移扩大其辐射影响，将会与其它区域合力形成扩大效应。将会与其它区域合力形成扩大效应。n【区域劣势分析区域劣势分析】缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不缺乏比较系统的区域开发指导及整体规划，目前开发秩序及规模比较混乱，良莠不齐，影响区域未来整体的发展。齐，影响区域未来整体的发展。n【核心价值提炼核心价值提炼】地产开发热点地产开发热点 新兴城市中心新兴城市中心 【小结小结】三大竞争梯队三大竞争梯队区域聚焦区域聚焦南湖南湖聚焦南湖聚焦南湖关于恢复南湖生态城控制性详细规划范围内建设项目审批的公告关于恢复南湖生态城控制性详细规划范围内建设项目审批的公告 宣告冻结一年半的南湖生态城正式解冻宣告冻结一年半的南湖生态城正式解冻自贡市南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区，规划总面积约8.28.2平方公里平方公里。n（一）发展规模（一）发展规模用地规模：用地规模：8.28.2平方公里平方公里人口规模：约人口规模：约7.57.5万人万人n（二）功能定位（二）功能定位汇东新城发展的延续，城市功能的完善和汇东新城发展的延续，城市功能的完善和补充，生态型的城市新区。补充，生态型的城市新区。n（三）发展目标（三）发展目标把南湖新城建设成为以商贸、行政办公、把南湖新城建设成为以商贸、行政办公、科研、教育为主，集生活居住、旅游休闲科研、教育为主，集生活居住、旅游休闲为一体的为一体的综合性城市片区综合性城市片区。地产发展现状地产发展现状项目名称项目名称规模规模( (亩亩) )建筑面积建筑面积（平米）（平米）销售价格销售价格( (元元/ / ) )物业形态物业形态主力面积主力面积( () )开盘时间开盘时间雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城76亩左右1520002600-2900高层电梯73-123预计2008年7-8月份雄飞水岸庭雄飞水岸庭100亩左右起价2800高层电梯未定l区域特征：区域特征：自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区l产品特征：产品特征：以电梯高层为主，以电梯高层为主，2 2梯梯6 6户，布局较紧凑。目前区域在售项目一个，预户，布局较紧凑。目前区域在售项目一个，预告项目一个。告项目一个。l区域价格：区域价格：2300-29002300-2900元元/ /l客户情况：客户情况：以项目临近片区和客户为主以项目临近片区和客户为主l代表项目：雄飞凯悦星城代表项目：雄飞凯悦星城规划分析规划分析n南湖生态城规划面积南湖生态城规划面积8.28.2平方公里，是自贡平方公里，是自贡市大城市发展重点向南发展的城市新区。市大城市发展重点向南发展的城市新区。n布局为布局为“二片区、一中心、六居住区二片区、一中心、六居住区”，集商贸、会展、行政、文体、科教、生态居集商贸、会展、行政、文体、科教、生态居住于一体住于一体n以以“大学园大学园”为依托，发展集产、学、研为依托，发展集产、学、研为一体的高新技术产业；以为一体的高新技术产业；以“南湖大道南湖大道”为为带动，通过行政中心、会展中心、文化艺术带动，通过行政中心、会展中心、文化艺术中心、体育中心、南湖公园等项目的建设，中心、体育中心、南湖公园等项目的建设，完善南湖生态城的职能。完善南湖生态城的职能。 南湖新城分为五个大的功能区南湖新城分为五个大的功能区 （1 1）商贸区（）商贸区（2 2）会展中心区（）会展中心区（3 3）体育中心区（）体育中心区（4 4）行政办公区（）行政办公区（5 5）生态居住区）生态居住区自贡南湖新城概念规划和景观大道设计四川自贡市2003年自贡市规划局 规划用地以南湖大道为核心，规划用地以南湖大道为核心，形成形成一心、两片、六个居住小一心、两片、六个居住小区区布局结构。布局结构。 用地布局结构用地布局结构n一心：从南湖公园经步行商业街到高峰公园区域为行政、商贸、文化等城市公共服务中心。n两片：以南湖大道为城市发展轴线，把规划区分为东、西两个片区，也是城市的两大居住区。n六个居住小区：紧紧围绕中心区，以小学和农贸市场为主的小区级公共服务设施的合理服务半径为依据，在规划区内形成六个居住小区。“川南都会、活力新城川南都会、活力新城”公共服务中心公共服务中心居住区居居住住区区居住区居住区优势分析优势分析自贡南湖新城概念规划和景观大道设计四川自贡市2003年自贡市规划局 （一）区位优势（一）区位优势南湖新城位于自贡市城市中心区南侧，与汇东建成区相对；东邻内宜高速公路，南湖新城位于自贡市城市中心区南侧，与汇东建成区相对；东邻内宜高速公路，与沿滩新城相望。与沿滩新城相望。（二）政策优势：（二）政策优势：南湖新城是自贡市城市近期建设的重点，受到自贡市政府的高度重视，在开发方南湖新城是自贡市城市近期建设的重点，受到自贡市政府的高度重视，在开发方面具有政策导向优势。面具有政策导向优势。配套配套南湖体育中心南湖体育中心n投资4亿多元的自贡市南湖体育中心目前正在建设过程中，该中心建成后，将成为承办承办20102010年年省第十一届运动会和残疾运动会的重要比赛场馆。省第十一届运动会和残疾运动会的重要比赛场馆。 n据介绍，南湖体育中心位于自贡市汇东新区南湖生态城东侧，规划总用地300多亩，建设规模为一座2万座的主体育场，一座4000座的主体育馆、一座网球中心和一座室外训练场。建成后，不仅能够举办地区性和全国单项比赛，同时还可提供多层次的体育健身场地。n【区域价值解读区域价值解读】规划：规划：南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政南湖生态城是新一轮自贡市城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区。政 府巨资重点打造，政策导向。府巨资重点打造，政策导向。房产发展：房产发展：目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。目前自贡雄飞集团有二个项目前房地产开发的热点区域，品牌开发商进驻。目前自贡雄飞集团有二个项 目在该区域亮相。未来该区域将会有更多的开发商进入，竞争激烈。目在该区域亮相。未来该区域将会有更多的开发商进入，竞争激烈。地位：地位：城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区城市总体规划确定的城市中心区向南发展的新区前景：前景：潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区潜质区域，区域特有的自然景观资源加上政府的大力扶植及向南发展的总体趋势，该区域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。域未来将会成为自贡高品质居住区域的代表。n【区域劣势分析区域劣势分析】区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善区位上距离市中心有一定距离，交通通达性待改善属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日属于新兴区域，居住成熟度还尚待时日区域有一部分烂尾楼，对整体地产动作有一定影响区域有一部分烂尾楼，对整体地产动作有一定影响【核心价值提炼核心价值提炼】地产开发热点地产开发热点 政府自上而下的政策扶植政府自上而下的政策扶植独特生态资源独特生态资源【小结小结】三大竞争梯队三大竞争梯队区域聚焦区域聚焦沿滩沿滩聚焦沿滩聚焦沿滩l沿滩新城区定位：沿滩新城区定位：区综合行政服务中心所在地，是区综合行政服务中心所在地，是北部板仓工业组团的后勤服务区。北部板仓工业组团的后勤服务区。l沿滩新区的功能定位：沿滩新区的功能定位：以生态居住、商业服务为主，配以行政、文化、产业、物流、旅游休闲等配套功能设施，具有川具有川南最佳人居环境的生态园南最佳人居环境的生态园。l新城区作为沿滩区的区级综合服务区，同时为北部的板仓工业组团提供重要的配套服务功能，新区主要发展行政办公和商务，商贸，交通物流，文化休闲等为主的第三产业。l沿滩新城将以构建“川南最佳人居休闲环境”为核心理念，着力打造山水园林城、生态休闲城、产业聚集城、文化特色城。聚焦沿滩聚焦沿滩市政府常务会议于市政府常务会议于0808年年4 4月月9 9日正式审议批准了沿滩城区日正式审议批准了沿滩城区开发建设规划。决定首期注入资金开发建设规划。决定首期注入资金20002000万元，迅速启动万元，迅速启动沿滩城区开发建设。沿滩城区开发建设。规划发展规划发展公共服务中心公共服务中心公共服务中心公共服务中心居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区居住区新城发展轴新城发展轴新城发展轴新城发展轴市场区市场区市场区市场区市市市市场场场场区区区区新新城生态轴城生态轴城生态轴城生态轴三大居住区域三大居住区域n【区域价值解读区域价值解读】定位：定位：集行政服务、商业、文体、市民广场、商业街的公共服务中心集行政服务、商业、文体、市民广场、商业街的公共服务中心 。房产发展：房产发展：目前该区域没有在售项目，但从近期的土地拍卖情况来看，未来该项区目前该区域没有在售项目，但从近期的土地拍卖情况来看，未来该项区域供域供 量较大，房产发展较为强劲。量较大，房产发展较为强劲。地位：地位：区综合行政服务中心所在地，是北部板仓工业组团的后勤服务区。区综合行政服务中心所在地，是北部板仓工业组团的后勤服务区。前景：前景：潜力区域。中铁集团和沿滩政企的合力打造加上区域独特的生态资源，以及潜力区域。中铁集团和沿滩政企的合力打造加上区域独特的生态资源，以及靠近板仓工业园，为区域启动提供产业支撑，未来该区域的地产发展明朗。靠近板仓工业园，为区域启动提供产业支撑，未来该区域的地产发展明朗。n【区域劣势分析区域劣势分析】距离城市中心较远，交通通达性有待完善距离城市中心较远，交通通达性有待完善属于新规划区域，居住成熟度还尚待时日属于新规划区域，居住成熟度还尚待时日n【核心价值提炼核心价值提炼】中铁集团和沿滩政企的合力打造中铁集团和沿滩政企的合力打造区域独特的生态资源区域独特的生态资源【小结小结】三大竞争梯队三大竞争梯队区域聚焦区域聚焦自流井自流井 我们如何找到自己的核心价值点？我们如何找到自己的核心价值点？ 是其它区域所不曾拥有的是其它区域所不曾拥有的聚焦自流井聚焦自流井自流井区地处四川省自贡市中心地段，是全市政治、经济、自流井区地处四川省自贡市中心地段，是全市政治、经济、文化的中心。文化的中心。n重点开发区域（重点开发区域（3 3类）：类）：南湖新区、汇东新区、自自流井区的檀木林流井区的檀木林、五星街、解放路片区、大安区的仁和路片区、沿滩新城、贡井南部新城区域。n区域供应户型规划区域供应户型规划nI I类为住房类为住房:套型90m2以下住房占总户数60%80%的住房建筑；nII II类为住房类为住房: :套型90m2以下住房占总户数80%以上的住房建筑；n类为住房类为住房: :套型90m2以下住房占总户数60%以下的住房建筑。根据自贡区域规划局文件，檀木林区域是自贡重点开发区根据自贡区域规划局文件，檀木林区域是自贡重点开发区域，完全有条件受到政府助力，以适当、合理规避部分政域，完全有条件受到政府助力，以适当、合理规避部分政策风险，并引起城市建设层面的关注；策风险，并引起城市建设层面的关注；地产发展现状地产发展现状项目名称项目名称规模规模( (亩亩) )建筑面积建筑面积（万方）（万方）销售价格销售价格( (元元/ / ) )物业形态物业形态主力面积主力面积( () )华隆东方云顶华隆东方云顶 305.52400多层+电梯120 三房 90 两房远达仁和半岛远达仁和半岛3015.7高层(27F)2320起价多层2680多层+电梯多层128高层80、100 宏丰绿洲花园宏丰绿洲花园15013.5均2400多层8090 两房,98 、120 左右三房西山印象西山印象10013均多层110 的3房和80左右的2房自流井区域正处于老城区自流井区域正处于老城区转型期，其物业开发现状转型期，其物业开发现状已明显滞后于城市发展改已明显滞后于城市发展改造的速度！造的速度！l区域特征：区域特征：自贡老城区,传统商贸、行政、经济中心，目前仍然是自贡市最为主要的综合中心。l产品特征：产品特征：以多层为主。户型上主要是8090平米的套二和120平米的套三。l区域价格：区域价格：2300-26002300-2600元元/ /l客户情况：客户情况：客户区域性较强，多为片区置业，自住为主。l代表项目：代表项目：远达仁和半岛地产发展地产发展绿洲花园绿洲花园东方云顶东方云顶仁和半仁和半岛岛本本案案n自流井区域因自流井区域因兼顾成熟的老城区配套及旧兼顾成熟的老城区配套及旧城改造的双重因素城改造的双重因素，自流井区域业发展的成自流井区域业发展的成熟度毋庸置疑。熟度毋庸置疑。n目前受制约的是其实景已经呈现，大多的目前受制约的是其实景已经呈现，大多的老老旧产业和建筑体旧产业和建筑体，使区域所呈现的价值意向受，使区域所呈现的价值意向受到影响。到影响。n同时新开发的项目少，品牌开发商不足，整同时新开发的项目少，品牌开发商不足，整体投资环境不属于开发热点。体投资环境不属于开发热点。n但可以预见的是，随着檀木林、五星街等老但可以预见的是，随着檀木林、五星街等老城区的改造力度加大，品牌开发项目的启动，城区的改造力度加大，品牌开发项目的启动，其区域价值其区域价值将得到进一步的认可；将得到进一步的认可；1 1、区域生活环境更为成熟、区域生活环境更为成熟2 2、区域居住情节更为悠久传统、区域居住情节更为悠久传统3 3、政府旧城改造，旧面貌换新颜、政府旧城改造，旧面貌换新颜区域配套区域配套檀木林国宾馆檀木林国宾馆n改建后的檀木林国宾馆，不仅是作为自贡市第一家五星级酒店，同时也是檀木林项改建后的檀木林国宾馆，不仅是作为自贡市第一家五星级酒店，同时也是檀木林项目主要的高端物业配套所在。目主要的高端物业配套所在。n国宾馆内包含高档餐饮，恒温泳池，高级会所，理疗国宾馆内包含高档餐饮，恒温泳池，高级会所，理疗SPASPA，高级茶楼等自贡市顶尖，高级茶楼等自贡市顶尖娱乐休闲场所，极大地提高了该项目的产品品质。娱乐休闲场所，极大地提高了该项目的产品品质。檀木林国宾馆，西南三大国宾馆之一，檀木林国宾馆，西南三大国宾馆之一，拥有其它区域难以复制的人文资源。拥有其它区域难以复制的人文资源。区域配套区域配套檀木林体育中心檀木林体育中心自贡市独一无二百亩体育休闲中心，是本项自贡市独一无二百亩体育休闲中心，是本项目提升生活品质的一个重要配套！目提升生活品质的一个重要配套！n【区域价值解读区域价值解读】定位：定位：自贡老城区，传统商贸、行政、经济中心自贡老城区，传统商贸、行政、经济中心优势：优势：城市中心区，配套丰富成熟，居住情结深厚，认可度高城市中心区，配套丰富成熟，居住情结深厚，认可度高 具有其它几个区域无法复制和比拟的浓厚人文气息和历史沉淀具有其它几个区域无法复制和比拟的浓厚人文气息和历史沉淀 政府重点改造区域，区域未来实景呈现值得期待政府重点改造区域，区域未来实景呈现值得期待n【区域劣势分析区域劣势分析】不是城市主要发展方向，发展空间较小不是城市主要发展方向，发展空间较小区域整体居住环境较落后，配套设施也趋于传统区域整体居住环境较落后，配套设施也趋于传统n【核心价值提炼核心价值提炼】成熟的生活圈成熟的生活圈深厚的人文历史底蕴深厚的人文历史底蕴【小结小结】集行政服务、商业、文体、市民广场、商业街的公共服务中心 位于内宜高速公路、川云公路和南外环路合围处 占地5平方公里 未来判断未来判断办公、会展中心区、商贸区，生态、体育休闲公园，科技文化区，生态居住区北至汇川路，南至外南环、东至内宜高速总规划面积：8.02平方公里功能及资源功能及资源位置位置规模规模项目项目u南湖生态城南湖生态城生态生态健康运动健康运动商务办公商务办公u沿滩新城沿滩新城生态生态人文人文产业产业新城市板块对比分析新城市板块对比分析南湖生态城南湖生态城 VS VS 沿滩新城沿滩新城板块竞争力对比分析板块竞争力对比分析区域区域自流井自流井汇东新区汇东新区南湖南湖沿滩新城沿滩新城基础设施基础设施城市中心区，配套丰富成熟城市新区，经过10几年发展，已具备基本生活配套。城市新区，配套尚待完善新规划区域，配套尚待完善区位交通条件区位交通条件城市老城区，交通便捷但道路狭小，车流拥挤区域交通网路发达，通达性较好紧邻汇川路，丹桂大道等城市主干道，靠近内宜高速，交通较为便利连通沿滩区，富顺云川路，交通较为便利资源禀赋资源禀赋成熟的商圈；生活成熟度较高；浓厚的人文气息和厚重的历史沉淀城市新兴区域，商务行政的中心未来城市发展主要方向；政府大力扶植；省运会场地，运动场馆即将呈现旅游景点打造，丰富旅游资源；靠近板仓工业园，为区域启动提供产业支撑发展劣势发展劣势不是城市主发展方向，发展空间小目前开发过度，没有形成统一的规划；区域内休闲配套设施太少，整体居住环境不理想区域内有一部分烂尾楼，对整体地产动作有一定影响高速路将区域与核心区隔离核心竞争力核心竞争力成熟的生活圈丰富的人文历史底蕴城市新兴行政商务中心政府自上而下的政策扶植和引导中铁集团和沿滩政企的合力打造；区域独特的生态资源综合发展能力综合发展能力 未来房产能量未来房产能量较强强较强弱【小结小结】2003汇东区域汇东区域自流井区域自流井区域南湖区域南湖区域沿滩区域沿滩区域n汇东区域由于其政府重点打造和开发规模效应，目前处于竞争的领先地位汇东区域由于其政府重点打造和开发规模效应，目前处于竞争的领先地位n本区域对比南湖区域稍有竞争优势，但由于南湖区域目前处在一个开发热本区域对比南湖区域稍有竞争优势，但由于南湖区域目前处在一个开发热点和政府重点打造的形势下，不可排除其未来有超越本区域的可能。所以目点和政府重点打造的形势下，不可排除其未来有超越本区域的可能。所以目前与本区域属于同级竞争。前与本区域属于同级竞争。n沿滩区域由于其地理位置和开发时间，要形成与本区域相抗衡的发展态势，沿滩区域由于其地理位置和开发时间，要形成与本区域相抗衡的发展态势，还尚待时日。还尚待时日。【区域区域 之争之争】老城市中心老城市中心新兴城市中心新兴城市中心未来热点区域未来热点区域价值支撑：价值支撑：人文属性人文属性 成熟生活圈成熟生活圈价值支撑：价值支撑：政府引导政府引导 自然资源自然资源价值支撑：价值支撑：新兴中心新兴中心 政府打造政府打造【问题启示问题启示】1.本区域与其它竞争区域间最大的核心差异点是：本区域与其它竞争区域间最大的核心差异点是：人文属性人文属性还原区域价值，建立独特的区域价值认知体系还原区域价值，建立独特的区域价值认知体系如何以差异化的人文形象实现超越？如何以差异化的人文形象实现超越？提炼卖点，提炼卖点，建立差异化形象建立差异化形象，打赢竞争！，打赢竞争！【小结小结】n本部分对竞争区域进行了界定和划分。同时通过对重点区域的分析得出其核心的本部分对竞争区域进行了界定和划分。同时通过对重点区域的分析得出其核心的价值支撑点及发展中存在的隐患，进一步加深了对竞争区域的认识与把握。价值支撑点及发展中存在的隐患，进一步加深了对竞争区域的认识与把握。n通过对区域间竞争力对比分析，明确了本项目所处的一个态势，从而有利于我们通过对区域间竞争力对比分析，明确了本项目所处的一个态势，从而有利于我们竞争的占位与策略的制订。竞争的占位与策略的制订。明确区域核心价值支撑点，挖掘老城区价值，建立差异化形象明确区域核心价值支撑点，挖掘老城区价值，建立差异化形象PART 2 PART 2 第二部分第二部分 竞争聚竞争聚焦焦【注注】数据来源：自贡统计局、自贡房管局、数据来源：自贡统计局、自贡房管局、 自贡市人民政府、自贡房产在线自贡市人民政府、自贡房产在线n地产格局解构地产格局解构n竞争梯队解读竞争梯队解读n本体解析本体解析n竞争对手分析竞争对手分析地块天生丽质视觉视觉1 1n 四川三大国宾馆旁四川三大国宾馆旁- -檀木林国宾气息檀木林国宾气息n 规模适中规模适中n 区域成熟，城市中心区域成熟，城市中心n 交通便利交通便利n 周边生活配套充足，教育配套完善周边生活配套充足，教育配套完善n自贡市体育中心在旁边自贡市体育中心在旁边占地93.8亩容积率3.86总建筑面积29.5平方米住宅建面商业建面总户数2338车位数1250绿化率40%建筑密度22.9%建筑类型（小）高层：11/18/33层视觉视觉2 2产品舒适面积，合理梯户比，超越区域项目产品面积区隔明显、中大户型为主n两梯四户n两梯五户n两梯两户n一梯四户n一梯两户面积段面积段套数套数套数比套数比面积比面积比70-9070-901180118050.47%50.47%41.21%41.21%95-11595-11538838816.59%16.59%17.86%17.86%120-140120-14070470430.10%30.10%36.38%36.38%170-200170-20066662.82%2.82%4.54%4.54%总套数总套数23382338总面积总面积251724.3251724.3视觉3：高层产品方正、通透，但创新不多A 部分客厅缺乏“厅出阳台”设计，自贡客户接受度降低 阳台数量不足或部分厨房缺乏生活阳台视觉视觉4 4品牌首个进入自贡的全国性大型品牌开发商+ +代表项目：代表项目：新界新界沿滩新城沿滩新城青城青城365365宅院宅院蜀郡蜀郡曦城曦城假日青城假日青城北京赛洛城北京赛洛城+ +实效机构实效机构新加坡山鼎新加坡山鼎西南交大设计院西南交大设计院专业化的操作团队专业化的操作团队全国化的视野全国化的视野铸就影响力的精品铸就影响力的精品S S 优势优势W W 劣势劣势OO机机会会T T威威胁胁u以檀木林国宾馆为配套u人文资源优势u地块规模中等，易于规划操作u中铁品牌优势发挥优势，抢占机会发挥优势，抢占机会差异化战略，铸就区域价差异化战略，铸就区域价值体系值体系区域为老城区，给人旧城感周边多老旧建筑，区域面貌老旧现有区域开发力度弱，无品牌支撑基础设施依然为老城区配套旧有路网的阻碍跳出自流井，回顾自贡只跳出自流井，回顾自贡只有一个檀木林国宾馆，企有一个檀木林国宾馆，企及西南高度及西南高度发挥优势，转化威胁发挥优势，转化威胁高举高打，寻求突破；速高举高打，寻求突破；速度制胜，抢占滩头，度制胜，抢占滩头，减少劣势，避免威胁减少劣势，避免威胁威胁无处不在，劣势客观威胁无处不在，劣势客观存在，我们主张回归本源存在，我们主张回归本源自身分析环境分析体育中心的建设自贡房地产大势看好目前领先于南湖、沿滩新城，便于抢占先机政企联动政策许可政府规划利好-檀木林片区改造来自汇东新区的客户截流南湖沿滩新城启动后，将加剧区域竞争威胁未来政策的不确定因素迎合机会，克服劣势迎合机会，克服劣势项目项目SWOTSWOT分析分析竞争比较竞争比较竞争层次理论竞争层次理论嘉联地产界定竞争的三种模式：嘉联地产界定竞争的三种模式：模式模式竞争本质竞争本质竞争对手界定竞争对手界定同区同质同区同质处于相同片区，价格和定位趋于高端，提处于相同片区，价格和定位趋于高端，提供同质的产品和服务供同质的产品和服务（全面竞争）（全面竞争）远达远达仁和半岛仁和半岛异区同质异区同质处于不同片区，价格和定位与本项目趋近，处于不同片区，价格和定位与本项目趋近，提供同质的产品和服务。提供同质的产品和服务。（主要竞争对手）（主要竞争对手）远达远达尚东国际尚东国际雄飞雄飞凯悦星城凯悦星城 典型项目典型项目目前自贡市标杆项目，绝对影响力楼盘目前自贡市标杆项目，绝对影响力楼盘龙城国际龙城国际【竞争点对点分析竞争点对点分析】n龙城国际（汇东）龙城国际（汇东）n远达远达仁和半岛（自流井）仁和半岛（自流井）n雄飞凯悦星城（南湖）雄飞凯悦星城（南湖）n远达远达尚东国际（汇东）尚东国际（汇东）竞争对比分析竞争对比分析龙城国际龙城国际远达仁和半岛远达仁和半岛雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城远达尚东国际远达尚东国际位置位置汇兴路中段，紧邻四川理工学院校区（汇东）大安区仁和路（自流井）汇川路中段（南湖）汇东路丹桂大街基基本本情情况况占地占地建面建面 总占地约100亩，总建面约36万平米。占地302亩总建面约43万平米 总建面约15.2万平米，占地约70亩，总建面约15.2万平米物业物业形态形态9栋33层高层电梯6+1多层、少量27层电梯高层（18/26F）1栋32层高层+7栋18层高层+2栋小高+2栋多层容积率容积率8.362.1533.0总户数总户数304037301097户型面积户型面积60-160平米80-140平米73-123平米50-160平米价格价格预计3500多层2680 高层起价232026002900均3400开发商开发商自贡奇龙房产、远达房产、成都金海置业联合四川远达集团、四川九鼎集团 四川雄飞集团有限责任公司自贡远达房地产开发有限公司竞争对比分析竞争对比分析龙城国际龙城国际远达仁和半岛远达仁和半岛雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城远达尚东国际远达尚东国际主题概念主题概念国际化、地中海风情都市生活新主张体育主题生态健身社区创新建筑，美好生活形象定位形象定位高端、国际化高端宜居型大盘中高端主题社区自贡市场领跑者宣传物料宣传物料楼书、户型单页、DM单、模型DM单、户型单页、楼书、模型DM单、楼书、户型、模型DM单、户型单页、模型推广主调推广主调仰望之巅，城市奢藏享受生活，享受自然享受运动，拥抱健康缔造美好生活核心卖点核心卖点33层地标建筑、高园林绿化开发商品牌、成熟区域区域未来、开发商品牌区域及高端配套营销通路营销通路户外，报刊，网站、电梯轿厢、电视、车身户外、报刊，电视、轿厢、网站报刊、车身、电视、网站、轿厢户外，报刊，电视、轿厢营销活动营销活动一欧元地中海游、揭幕仪式、授奖明星代言、授奖、积极排号业主体育竞技明星代言客户客户自贡及周边的高收入人群，追求生活品质和微分认同，对新事物接受度较高片区中产阶级，换房需求自贡客户，看好南湖规划前景，投资+自住片区中产阶级，政府和国企人员简评简评宣传物料以金色系为主，体现项目尊贵感。售楼部景观打造抢眼。产品和营销代表了目前市场前沿水平。注重营销活动。产品多样，除请超女谭维维代言外其它营销手法较常规。主要依靠开发商品牌和大盘气势物料以代表生态的绿色为主，突出社区的运动、生态主题。作为自贡第一个以奥运为主题的社区，其所处南湖区域未来规划的利好是其亮点宣传物料采用稳重的色彩表现，提升项目形象。产品较为优秀，为前期自贡房产的典范。龙城国际本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析项目规模项目规模指标指标数值数值总用地面积（）总用地面积（）38918 (38918 (约约100100亩亩) )水域面积（）水域面积（）28389.3328389.33总建筑面积（）总建筑面积（）366864.13366864.13居住户数居住户数( (户户) )30403040停车位停车位地面地面50 50 地下地下12151215容积率容积率8.368.36绿地率绿地率38.9%38.9%建筑密度建筑密度24.988%24.988%经济技术指标经济技术指标本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析产品分析产品分析 9 9栋栋 3333层层 高层电梯高层电梯 前期推前期推5 5、6 6、9 9栋栋 理工大学团购理工大学团购300300套左右，价格套左右，价格26002600元元/ /建筑类型建筑类型3333层高层电梯层高层电梯梯户比梯户比二梯二梯6 6、7 7户户户型区间户型区间60-16060-160平米平米主力户型主力户型126126平米平米本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析产品分析产品分析龙城国际龙城国际本次所推楼栋本次所推楼栋5 5、6 6、9 9栋。栋。其中其中5 5栋已经被理工学院教职工栋已经被理工学院教职工团购团购, ,余余100100套左右，多为临湖套左右，多为临湖面积面积100100平米以上的大户型。平米以上的大户型。产品分析产品分析G3 G3 四室两厅双卫四室两厅双卫130.95130.95G2 G2 四室两厅双卫四室两厅双卫133.31133.31H1 H1 三室两厅单卫三室两厅单卫106.26106.26H2 H2 两室两厅单卫两室两厅单卫85.0385.03H4 H4 一室一室一厅单卫一厅单卫65.1565.15H5 H5 三室两厅双卫三室两厅双卫124.68124.68H6H6 三室两厅单卫三室两厅单卫102.37102.37产品形态研究产品形态研究【产品形态创新设计产品形态创新设计 1 】顶层空中跃层洋房【产品形态创新设计产品形态创新设计 2 】33层100米地标建筑，是目前自贡最高的建筑集群户型研究户型研究H4H4户型户型 一室一厅单一室一厅单卫卫面积面积65.1565.15大露台可变空间大露台可变空间套一可变套二套一可变套二n阳台位于卫生间和厨房区阳台位于卫生间和厨房区 域，空间布局不合理域，空间布局不合理n露台空间浪费，可变空间露台空间浪费，可变空间意义不大。意义不大。本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析客源：自贡片区及周边区县（理工大学教职工）客源：自贡片区及周边区县（理工大学教职工）核心目标客户群：自贡片区高收入人群，有一定的经济基础，认同该区域价核心目标客户群：自贡片区高收入人群，有一定的经济基础，认同该区域价 值的城市中高端置业群体。值的城市中高端置业群体。目标客户群分析目标客户群分析本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析市场价格分析市场价格分析本项目预计入市价格本项目预计入市价格35003500元元/ /平方米。平方米。5 5月份开始排号，排号诚意金最高月份开始排号，排号诚意金最高8 8万，万，可享受可享受1 1万优惠。万优惠。本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析配套分析配套分析社区会所社区会所幼儿园幼儿园游泳池游泳池主题广场主题广场社区医疗室社区医疗室社区阅览室社区阅览室运动场地运动场地社区小球馆社区小球馆社区健身馆社区健身馆生态湖生态湖叠水瀑布叠水瀑布生态湿地景观生态湿地景观社区棋牌馆社区棋牌馆晨练广场晨练广场l新风系统、同层排水系统首新风系统、同层排水系统首次引入自贡住宅小区。次引入自贡住宅小区。l小区安防：小区安防：2424小时保安巡逻、小时保安巡逻、红外线监控系统、楼宇可视对红外线监控系统、楼宇可视对讲系统、室内报警系统、煤气讲系统、室内报警系统、煤气报警系统。报警系统。20082008年年1 1月月2626日日龙城国际龙城国际开门仪式开门仪式自贡副市长出席自贡副市长出席龙城国际推广渠道多样，在自贡市造就了巨大的影响力。同时项目在龙城国际推广渠道多样，在自贡市造就了巨大的影响力。同时项目在4月月30日向客户日向客户发送发送“取掉取掉8号楼整栋建筑，增加上千平米园林号楼整栋建筑，增加上千平米园林”、“自贡住宅小区首次引入新风系统和自贡住宅小区首次引入新风系统和同层同层排水系统排水系统”的预告信息。又再一次抓住大众眼球。的预告信息。又再一次抓住大众眼球。20082008年年3 3月月一欧元地中海游活动一欧元地中海游活动20072007年年1212月月2727日日理工大学理工大学教职工内部团购教职工内部团购20072007年年4 4月月蓄客期蓄客期营销分析营销分析20072007年年4 4月月3030日日l取掉取掉8 8号楼整栋建筑号楼整栋建筑, ,增加上千平米园林增加上千平米园林l引入新风系统和同层引入新风系统和同层排水系统排水系统营销通路营销通路项目施工情况项目施工情况道旗道旗围墙围墙公交车体公交车体电梯轿厢电梯轿厢远达远达尚东国际尚东国际本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析项目规模项目规模1 1栋栋3232层高层层高层7 7栋栋1818层高层层高层2 2栋栋1111层小高层小高2 2栋多层栋多层一期一期二期二期产品分析产品分析74.3374.338787左右左右88.2588.2581.0281.0293.8893.88123.22123.22126.47126.47146.63146.63151.79151.79168.77168.77165.34165.34130-170130-170多层多层80-12080-120建筑建筑类型类型高层电梯、小高层、高层电梯、小高层、多层。目前在售多层。目前在售3232层层电梯高层电梯高层梯户梯户比比二梯二梯6 6、8 8、1010户户户型户型区间区间60-16060-160平米平米目前电梯高层为目前电梯高层为130-130-170170平米平米主力主力户型户型130-145130-145平米平米户型配比户型配比户型结构户型结构面积（面积（）套数（套）套数（套）比例比例一室一厅一室一厅505032323%3%两室两厅两室两厅858520820820%20%两室两厅两室两厅757548485%5%两室两厅两室两厅929214414414%14%三室两厅三室两厅12312325425425%25%三室两厅三室两厅11011014414414%14%三室两厅三室两厅15015020020019%19%n从户型上看，中小面积和大面积户型的比例是从户型上看，中小面积和大面积户型的比例是44%44%：54%54%，户型主要，户型主要以经济型两房和和舒适型三房为主。以经济型两房和和舒适型三房为主。 产品分析产品分析户型分析户型分析户型点评：户型点评：l动静分区不合理，干扰较严重动静分区不合理，干扰较严重户型点评：户型点评：l没有功能分区，存在明显的动态交叉；没有功能分区，存在明显的动态交叉；l一味做大，户型的功能配套单一；一味做大，户型的功能配套单一；l户型结构不紧凑，存在一定的面积浪费；户型结构不紧凑，存在一定的面积浪费；165165平方米平方米自贡第一个提供自贡第一个提供 样板间样板间 的项目，也成就了其自贡房产标杆价格的项目，也成就了其自贡房产标杆价格厨房厨房卧室卧室客厅客厅施工现状施工现状售楼部售楼部施工施工 情况情况经客户要求（据工作人员表示），项目经客户要求（据工作人员表示），项目多层外立面由以前的灰白色改为现在的多层外立面由以前的灰白色改为现在的墨绿色，风格与整体调性不合。墨绿色，风格与整体调性不合。本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析客源：自贡市区客源：自贡市区核心目标客户群：自贡市区有一定的经济基础的人群，尤其是临近项目的政核心目标客户群：自贡市区有一定的经济基础的人群，尤其是临近项目的政 府国企单位职工。府国企单位职工。目标客户群分析目标客户群分析20062006年年9 9月月1818日日20062006年年7 7月月1919日日营销分析营销分析远达房产以每亩180万元的价格成功竞得“盐都地王”远达尚东国际设计方案评审出炉 20062006年年1111月月29 29 售楼部落成20072007年年4 4月月9 9日日 “尚东国际”杯彩灯摄影比赛评选揭晓 20062006年年1212月月火热开盘20072007年年1 1月月工程招标20072007年年9 9月月2020日日20072007年年9 9月月2828日日“远达仁和半岛” 业主幸运者 免费“畅游海南”四川远达集团和四川理工学院项目合作签约20072007年年1212月月推出项目最后一幢高层20082008年年3 3月月远达业主集团婚礼远达沿东国际作为当时汇东片区的代表楼盘，其入市经过一系列事件炒作吸引了众多远达沿东国际作为当时汇东片区的代表楼盘，其入市经过一系列事件炒作吸引了众多的目光。推广渠道多样，在自贡市造就了巨大的影响力。借助其远达房产在自贡市的的目光。推广渠道多样，在自贡市造就了巨大的影响力。借助其远达房产在自贡市的品牌号召力，进行了一系列的业主维系活动，树立了项目的知名度与美誉度。品牌号召力，进行了一系列的业主维系活动，树立了项目的知名度与美誉度。“远达房产2008新春拜年”文艺晚会20082008年年4 4月月市场价格及去化分析市场价格及去化分析调查时间调查时间0606年年1212月月0707年年1212月月0808年年4 4月月已售套数已售套数开盘开盘消化掉消化掉600600多多套，余套，余400400多多套套前期基本消化完毕，多层余前期基本消化完毕，多层余1010套左套左右右目前推最后目前推最后3232层高层电梯，共层高层电梯，共400400余余套套销售均价销售均价33003300元元/ /34003400元元/ /开盘时间：开盘时间：0606年年1212月月存量较少，尾盘阶段存量较少，尾盘阶段06-0706-07年月均消化年月均消化 5050套套 左右左右0808年年4 4月份以后消化最后的高层月份以后消化最后的高层400400余套余套 本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析分析分析n 该项目作为该项目作为0707年汇东区域乃至整个自贡市场的高端产品，牢牢占据单价最高年汇东区域乃至整个自贡市场的高端产品，牢牢占据单价最高的位置，是名副其实的价格标杆。的位置，是名副其实的价格标杆。n 在自贡市在自贡市首创售楼部精装修以及样板间体验营销。首创售楼部精装修以及样板间体验营销。n 多组团，多产品组合的围合布局多组团，多产品组合的围合布局摆脱了传统居住小区的建筑规划，提升产品摆脱了传统居住小区的建筑规划，提升产品价值。价值。n 项目配套和景观设计提升项目品质项目配套和景观设计提升项目品质，高尔夫推杆场、游泳池，国际休闲会所、，高尔夫推杆场、游泳池，国际休闲会所、健身中心、商业广场等一系列高端物业配健身中心、商业广场等一系列高端物业配 套和景观提升了项目的品质感。套和景观提升了项目的品质感。远达远达仁和半岛仁和半岛本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析项目规模项目规模指标指标数值数值总用地面积（）总用地面积（）302302亩亩总建筑面积（）总建筑面积（）431088431088居住户数居住户数( (户户) )37303730容积率容积率2.152.15绿化率绿化率50%50%建筑密度建筑密度31.8%31.8%建筑类型建筑类型多层多层(8F)(8F)高层电梯高层电梯(27F)(27F)主力户型主力户型多层多层128128, ,高层高层8282、100100项目地址项目地址自贡大安区仁和路自贡大安区仁和路经济技术指标经济技术指标本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析产品分析产品分析未推售未推售未推售未推售基本已售磬基本已售磬基本已售磬基本已售磬后期推售后期推售后期推售后期推售在售在售在售在售高层高层高层高层82828282、100100100100备注：1、以上数据来源为自贡放出网上备案系统；2、以上户型主要针对仁和半岛已售房源进行统计主力户型为主力户型为125-136125-136平米的三房，占平米的三房，占30%30%，其次为，其次为80-9280-92平米的两房约占平米的两房约占21%.21%.项目项目的户型配比偏舒居户型，以套三为主的户型配比偏舒居户型，以套三为主户型配比户型配比70901101301501705412%80-9280-9221%21%110-117110-11714%14%125-136125-13630%30%套套型型套套一一套二套二套三套三套四套四 套五套五套套六六合合计计面面积积545480-80-92927575125-125-12912998-98-101101109109110110- -117117130-130-13613613136 6147-147-157157162-162-16716716160 0175-175-17817818182 2197197套套数数11811820320346461821824646545472721081081 1181810101 114141616565694945 5比比例例12%12%21%21%5 5% %19%19%5%5%6%6%8%8%11%11%0%0%2%2%1%1%0%0%1%1%2%2%6%6%10100 0% %合合计计12%12%26%26%49%49%3%3%3%3%6%6%75本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析产品分析产品分析户型点评：n卧室赠送转角飘窗，实现附加值；n户型方正；n干湿分区不合理；n动线分布有问题；户型点评：n户型方正；n干湿分区；n产品无创新，无阳台飘窗或其他形式附加值；n动线分布有问题；本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析客源：自贡片区及周边区县客源：自贡片区及周边区县核心目标客户群：自贡片区高收入人群，有一定的经济基础，认同该区域价核心目标客户群：自贡片区高收入人群，有一定的经济基础，认同该区域价 值的城市中高端置业群体。值的城市中高端置业群体。目标客户群分析目标客户群分析本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析市场价格分析市场价格分析0707年年0808年年销售均价销售均价多层：多层：25002500元元/ /电梯：电梯：24002400元元/ /多层：多层：26802680元元/ /电梯起价：电梯起价：23202320元元/ / ，层差，层差10-1510-15元元/ /最近一期开盘在最近一期开盘在07年年底，多层年年底，多层剩余少量。推剩余少量。推9幢高层电梯幢高层电梯推售节奏：小步快跑推售节奏：小步快跑三期效果图三期效果图一二期实一二期实景图景图05年5月24日在国土局的拍卖会上拍得302亩土地2005年9月以楼盘命名的“远达.仁和半岛”杯十大歌手赛在东方广场举行 。06.1.19，20.自贡日报整板广告宣传，为“远达仁和半岛”售楼中心对外开放造势。06年1月22日“远达仁和半岛”奠基及样板示范区开放典礼隆重举行。06.2.1.起06.2.28.06年3月06年6月24日06年8月13日新版15秒广告片亮相自贡新时空、盐都播报。自贡房地产栏目中播放为期2个月2006自贡特色楼盘推荐之远达仁和半岛06年5月与自贡房地产栏目签订了样板间专题片制作协议，仁和半岛样板间将于4月底亮相停止了一期VIP会员申请 半岛景苑&1的顺利开盘06年9月19日远达仁和半岛二期半岛景苑&2隆重开盘。远达公司投资1千万元建设的仁和半岛广场竣工剪彩仪式在广场隆重举行，市相关领出席06年11月25日远达仁和半岛三期半岛景苑&3火爆开盘。07年3月3日远达仁和半岛四期半岛景苑&4盛大开盘。共推出115套房源。仁和半岛营销活动丰富，推广形式多样，在区域内形成较大的影响力。仁和半岛营销活动丰富，推广形式多样，在区域内形成较大的影响力。营销节点及形式营销节点及形式营销通路营销通路道旗道旗围墙围墙公交车体公交车体电梯轿厢电梯轿厢报刊报刊网站网站业主维系活动业主维系活动雄飞凯悦星城雄飞凯悦星城本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析项目规模项目规模指标指标数值数值总用地面积（）总用地面积（）7333273332总建筑面积（）总建筑面积（）约约15.215.2万万容积率容积率3 3绿化率绿化率40%40%建筑类型建筑类型高层（高层（18/26F18/26F）主力户型主力户型80-12080-120平米平米梯户比梯户比3/23/2梯梯6 6户户项目地址项目地址汇川路中段汇川路中段价格价格2600-29002600-2900元元/ /开盘时间开盘时间预计预计0808年年7 7月月经济技术指标经济技术指标本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析目前推1，2，4号楼共计528套推量约在6万方左右1 1号楼号楼156156套套 2 2号楼号楼156156套套4 4号楼号楼216216套套26F26F18F18F1 1，2 2，4 4号楼户型面积以号楼户型面积以80-12080-120平米的户型居多。平米的户型居多。由于是在新城南湖第一个由于是在新城南湖第一个亮相的项目，目前尚处于亮相的项目，目前尚处于试水期。具体资料准备不试水期。具体资料准备不充分，在后期会进行密切充分，在后期会进行密切的跟进。的跟进。本项目竞争对手点对点分析本项目竞争对手点对点分析客源：项目临近区域，汇东区域的分流人群客源：项目临近区域，汇东区域的分流人群核心目标客户群：汇东区域的分流客户核心目标客户群：汇东区域的分流客户目标客户群分析目标客户群分析0808年年3 3月月1616日日雄飞集团开发的“南湖双星”项目之一凯悦星城正式对外亮相。目前项目正处于一个蓄客期，造势宣传比较常规和大众化。以体育运动为主目前项目正处于一个蓄客期，造势宣传比较常规和大众化。以体育运动为主要要营销节点及形式营销节点及形式0808年年4 4月月1717日日“雄飞凯悦星城杯我心中的运动家园” 的主题有奖征文活动。20082008年年1 1月月9 9日日元旦万人跑迎奥运年 20082008年年3 3月月6 6日日四川雄飞集团有限责任公司“中国AAA信用房地产企业”称号0808年年4 4月月2020日日5 5月月3 3日日健身，网球，篮球等客户体育竞技活动营销通路营销通路道旗道旗围墙围墙公交车体公交车体电梯轿厢电梯轿厢报刊报刊网站网站地块施工现状地块施工现状龙城国际龙城国际本项目本项目优劣势比较优劣势比较区位区位汇东片区是自贡市政府所在地，是新兴汇东片区是自贡市政府所在地，是新兴的居住中心的居住中心老城区，过去的市政府所在地，规老城区，过去的市政府所在地，规划改造中划改造中汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力力规模规模约约1 1亩亩约约8585亩亩龙城国际规模略大龙城国际规模略大容积率容积率8.368.36约约3.863.86本项目容积率明显具有优势本项目容积率明显具有优势开发方向开发方向自贡区域首席性项目，依托汇东政府规自贡区域首席性项目，依托汇东政府规划导向、理工大学校园经济，意图建成划导向、理工大学校园经济，意图建成一个新型的大型居住社区一个新型的大型居住社区国宾馆旁首个高端项目，与檀木国宾馆旁首个高端项目，与檀木林国宾馆的改造应运而生，林国宾馆的改造应运而生，致力致力致力致力于于于于成为自贡区域首席产品成为自贡区域首席产品项目开发方向趋近，但一个是依托区项目开发方向趋近，但一个是依托区域整体规划和大环境，另一个更多是域整体规划和大环境，另一个更多是依托区域的人文资源价值依托区域的人文资源价值资源资源地块内本身有一个天鹅湖，开发商后天地块内本身有一个天鹅湖，开发商后天将其打造为生态湖，并修建叠水瀑布景将其打造为生态湖，并修建叠水瀑布景观。项目自身还打造有幼儿园、游泳池、观。项目自身还打造有幼儿园、游泳池、医疗会所、社区小球馆、健身馆、晨练医疗会所、社区小球馆、健身馆、晨练广场、生态湿地景观等广场、生态湿地景观等地块内部分覆盖茂密原生植被。地块内部分覆盖茂密原生植被。檀木林国宾馆及宾馆所带的高端檀木林国宾馆及宾馆所带的高端商业为项目重要配套商业为项目重要配套在资源上各有优势，龙城国际更侧重在资源上各有优势，龙城国际更侧重生态资源，本项目更偏重人文环境资生态资源，本项目更偏重人文环境资源源产品特征产品特征物业类型为高层。梯户比较高物业类型为高层。梯户比较高物业类型为高层物业类型为高层+ +小高层。梯户比小高层。梯户比相对合理相对合理本项目产品略优本项目产品略优拿地成本拿地成本约约190190万万/ /亩亩本项目成本更高本项目成本更高楼面地价楼面地价营销模式营销模式体验营销，自贡目前售楼部及看楼通道体验营销，自贡目前售楼部及看楼通道打造最优的项目打造最优的项目西南级团队操作，带来成都化专西南级团队操作，带来成都化专业操作模式业操作模式本项目应优于龙城国际本项目应优于龙城国际品牌品牌多个本土开发商联合开发，品牌一般多个本土开发商联合开发，品牌一般全国视野型专业开发商全国视野型专业开发商- -中铁二局中铁二局本项目更优本项目更优城市标杆城市标杆 VS VS 国宾首席国宾首席与龙城国际相比，本项目：与龙城国际相比，本项目：规模略小规模略小成本更高成本更高产品更偏舒适产品更偏舒适具人文资源价值差异具人文资源价值差异国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力城市标杆城市标杆 VS VS 国宾首席国宾首席尚东国际尚东国际本项目本项目优劣势比较优劣势比较区位区位汇东片区是自贡市政府所在地，是新汇东片区是自贡市政府所在地，是新兴的居住中心兴的居住中心老城区，过去的市政府所在地，老城区，过去的市政府所在地，规划改造中规划改造中汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力规模规模约约7070亩亩约约8585亩亩本项目规模略大本项目规模略大容积率容积率3.03.0约约3.863.86尚东国际容积率更有优势尚东国际容积率更有优势开发方向开发方向依托汇东政府规划导向、理工大学校依托汇东政府规划导向、理工大学校园经济，紧邻市政府，旨在建成一个园经济，紧邻市政府，旨在建成一个更具国际化及都市化的居住社区更具国际化及都市化的居住社区国宾馆旁首个高端项目，与檀木国宾馆旁首个高端项目，与檀木林国宾馆的改造应运而生，致力林国宾馆的改造应运而生，致力于成为自贡区域首席产品于成为自贡区域首席产品一个是新中心都市社区，另一个更多是老中一个是新中心都市社区，另一个更多是老中心，依托区域人文资源价值打造的舒居社区心，依托区域人文资源价值打造的舒居社区资源资源无突出天然资源，临近市政府、理工无突出天然资源，临近市政府、理工大学大学地块内部分覆盖茂密原生植被。地块内部分覆盖茂密原生植被。檀木林国宾馆及宾馆所带的高端檀木林国宾馆及宾馆所带的高端商业为项目重要配套商业为项目重要配套在资源上各有优势，尚东国际更侧重城市增在资源上各有优势，尚东国际更侧重城市增值型资源，本项目更偏重人文环境资源值型资源，本项目更偏重人文环境资源产品特征产品特征物业类型为高层，有部分多层。梯户物业类型为高层，有部分多层。梯户比一般，比一般，物业类型为高层物业类型为高层+ +小高层。梯户小高层。梯户比相对合理比相对合理尚东国际产品略优尚东国际产品略优拿地成本拿地成本约约190190万万/ /亩亩本项目成本更高本项目成本更高楼面地价楼面地价营销模式营销模式首度在自贡引入体验式营销，自贡首首度在自贡引入体验式营销，自贡首个打造样板间的项目个打造样板间的项目西南级团队操作，带来成都化专西南级团队操作，带来成都化专业操作模式业操作模式本项目应优于龙城国际本项目应优于龙城国际品牌品牌本土实力开发商本土实力开发商- -远达集团力作远达集团力作全国视野型专业开发商全国视野型专业开发商- -中铁二局中铁二局本项目应更优，但在本土的知名度和美誉度本项目应更优，但在本土的知名度和美誉度尚待建立尚待建立汇东标杆汇东标杆 VS VS 国宾首席国宾首席与尚东国际相比，本项目：与尚东国际相比，本项目：规模略大规模略大成本更高成本更高产品无明显优势产品无明显优势具人文资源价值差异具人文资源价值差异国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力汇东标杆汇东标杆 VS VS 国宾首席国宾首席仁和半岛仁和半岛本项目本项目优劣势比较优劣势比较区位区位自贡大安区仁和路自贡大安区仁和路老城区，过去的市政府所在地，老城区，过去的市政府所在地，规划改造中规划改造中汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力汇东片区规划更为成熟利好，更具竞争力规模规模302302亩亩约约8585亩亩仁和半岛明显规模更大仁和半岛明显规模更大容积率容积率2.152.15约约3.863.86仁和半岛容积率更有优势仁和半岛容积率更有优势开发方向开发方向依托大盘规模，牺牲部分建面，打造依托大盘规模，牺牲部分建面，打造自流井片区舒居大盘自流井片区舒居大盘国宾馆旁首个高端项目，与檀木国宾馆旁首个高端项目，与檀木林国宾馆的改造应运而生，致力林国宾馆的改造应运而生，致力于成为自贡区域首席产品于成为自贡区域首席产品开发方向接近，本项目更居市中心开发方向接近，本项目更居市中心资源资源无突出先天资源，主要靠内部绿化面无突出先天资源，主要靠内部绿化面积打造积打造地块内部分覆盖茂密原生植被。地块内部分覆盖茂密原生植被。檀木林国宾馆及宾馆所带的高端檀木林国宾馆及宾馆所带的高端商业为项目重要配套商业为项目重要配套本项目资源更优本项目资源更优产品特征产品特征多层多层+ +高层产品高层产品高层高层+ +小高层产品小高层产品由于仁和半岛产品规划较老旧，相对不及后由于仁和半岛产品规划较老旧，相对不及后期建筑设计舒适合理，因此虽然仁和半岛多期建筑设计舒适合理，因此虽然仁和半岛多层比例较多，但与本项目相比，产品应是相层比例较多，但与本项目相比，产品应是相当的当的拿地成本拿地成本约约190190万万/ /亩亩本项目成本更高本项目成本更高楼面地价楼面地价营销模式营销模式频繁开展事件营销，吸引眼球，并请频繁开展事件营销，吸引眼球，并请超女谭维维代言，营销较抢眼球超女谭维维代言，营销较抢眼球西南级团队操作，带来成都化专西南级团队操作，带来成都化专业操作模式业操作模式本项目应优于龙城国际本项目应优于龙城国际品牌品牌本土实力开发商本土实力开发商- -远达集团力作远达集团力作全国视野型专业开发商全国视野型专业开发商- -中铁二局中铁二局本项目应更优，但在本土的知名度和美誉度本项目应更优，但在本土的知名度和美誉度尚待建立尚待建立同区标杆同区标杆VS VS 国宾首席国宾首席与仁和半岛相比，本项目：与仁和半岛相比，本项目：规模较小规模较小成本更高成本更高产品相当产品相当具人文资源价值差异具人文资源价值差异国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力同区标杆同区标杆VS VS 国宾首席国宾首席国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力国宾馆配套成为项目突出的核心竞争力对本项目的启示对本项目的启示综合看来，本项目在规模上不具备突出优势综合看来，本项目在规模上不具备突出优势拿地成本更高拿地成本更高产品也无突出优势产品也无突出优势真正的差异化要素应集中在国宾馆配套上真正的差异化要素应集中在国宾馆配套上【市场篇】完【市场篇】完续【策略篇】