PagePage1 1PagePage1 1Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招招 商商 建建 议议 书书长沙长沙坡子街坡子街PagePage2 2PagePage2 2Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage3 3PagePage3 3Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage4 4PagePage4 4Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商建议书标的招商建议书标的 Chapter 1 针针针针对对对对“经经经经营营营营业业业业态态态态建建建建议议议议报报报报告告告告”提提提提出出出出的的的的业业业业态态态态组组组组合合合合方方方方案案案案，就就就就今今今今后后后后招招招招商商商商实实实实际际际际操操操操作作作作方方方方面面面面涉涉涉涉及及及及的的的的以以以以下各方面提出建议下各方面提出建议下各方面提出建议下各方面提出建议: : : :Whom- Whom- 招商对象招商对象招商对象招商对象Who - Who - 构建团队构建团队构建团队构建团队What - What - 招商定价招商定价招商定价招商定价When - When - 招商阶段招商阶段招商阶段招商阶段How - How - 招商方法招商方法招商方法招商方法PagePage5 5PagePage5 5Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage6 6PagePage6 6Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商对象招商对象 Whom 业态规划回顾业态规划回顾业态规划回顾业态规划回顾 招商对象概述与来源比例招商对象概述与来源比例招商对象概述与来源比例招商对象概述与来源比例 招商对象的分级招商对象的分级招商对象的分级招商对象的分级 判断标准与合作条件判断标准与合作条件判断标准与合作条件判断标准与合作条件 招商对策概述招商对策概述招商对策概述招商对策概述( (招商来源招商来源招商来源招商来源 阶段阶段阶段阶段 模式模式模式模式) ) A/B A/B类重点目标列举类重点目标列举类重点目标列举类重点目标列举PagePage7 7PagePage7 7Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道业态规划回顾业态规划回顾-7-7号地块号地块 WhomYoung GenerationYoung Generation楼层楼层产品产品形式形式平均使面平均使面计划家数计划家数1F1F休闲服装、服饰配件专卖店、边柜、售货亭（间隙穿插）150102F2F80183F3F中、西式快餐，茶坊独立餐厅（半开放）30064F4F电玩游艺、 卡拉OK独立店1,0002总计总计6,74036PagePage8 8PagePage8 8Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道业态规划回顾业态规划回顾-6-6号地块号地块 Whom 楼层楼层产品产品形式形式平均使面平均使面计划家数计划家数1F女装、首饰、内衣、女鞋、点心店、服饰配件专卖店、边柜120202F80303F异国风味 餐饮独立餐厅（半开放）250104F/ 5F茶馆书屋、美容、美发、SPA、KTV独立店7005总计总计10,80065Taste Life-styleTaste Life-stylePagePage9 9PagePage9 9Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道业态规划回顾业态规划回顾-5-5号地块号地块 Whom楼层楼层产品产品形式形式平均使面平均使面计划家数计划家数1F男装、配件、烟酒专卖店、 边柜120202F家纺与家居用品、咖啡店专卖店604002033F商务餐厅独立餐厅80044F/ 5F电影院、主题酒吧独立店380040018总计总计15,00056Glory ExperienceGlory ExperiencePagePage1010PagePage1010Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商对象概述与来源比例招商对象概述与来源比例 Whom业态招商对象基本描述本地招商省外招商零售长沙市场现存的时尚运动休闲专卖店;现存以百货专柜形式出现，在其他城市已开专卖店的时尚 流行品牌;适当引进目前长沙没有的中高档流行品牌;80%20%餐饮长沙市场现存的本地饭店（大型）或其他中式菜系餐饮，以及本地的经营投资商;休闲餐饮重点在连锁加盟品牌，以本地加盟商为主；多数品牌尚未进驻长沙，需要从其他城市引进;40%60%娱乐长沙市场现存的中型娱乐企业和部分商业投资者;大型品牌娱乐项目（影院、电玩等）需要从其他城市引进.50%50%PagePage1111PagePage1111Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商对象的分级招商对象的分级-判断标准与合作条件判断标准与合作条件 Whom分类特征A类B类C类基本判断标准品牌知名度高中-中高低-中单店营业坪效高较高一般商铺装修规格高中高中宣传广告预算高中无推广活动频率高中无经营诚信度高较好一般合作条件建议合作模式纯抽成(或+保底)保底+抽成纯租金前期装修贴补可能需要不需要不需要商铺位置分配显著较好一般签约年限4-10年3年2年以下广告位/橱窗配备需要个别需要不需要家数占同业总家数比例3%-5%70%-80%15%-25%PagePage1212PagePage1212Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商对象的分级招商对象的分级-招商对策概述招商对策概述 Whom执行方案A类B类C类潜在租户来源现存品牌优化移植其它一线城市引进本地商店创新升级招商阶段设计至结构封顶全面招商阶段开业前3-4个月建议招商模式招商顾问代理执行招商顾问协助审核本地团队执行本地团队后续跟进PagePage1313PagePage1313Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商对象的分级招商对象的分级-A/B类重点目标列举类重点目标列举 Whom地块业态A类B类7号零售Nike,adidas, LevisGiodano,Baleno, Meters Bonwe，Jeanswest,G2000 , Silver Town餐饮KFC,永和大王四海游龙, 莫师汉堡,圆缘园, 快乐风娱乐Toms World好乐迪欢唱6号零售Esprit, Svaloski, 百丽,Tiffni Only, Veromoda, Etam, mk, 达芙妮 , Thriumph, E-land餐饮棒约翰, Pizza Hut元禄，泰泰，金津咖喱、高丽苑,季诺, 塔可钟,印度小厨,Burger King娱乐Cashbox美丽田园，王磊，顶尚,佐登尼斯5号零售Nautica , Ports ,Aussino罗莱, Camel Active , Lacost, Tony Jeans,梦特娇,圣大保罗,瓦伦天奴系列餐饮星巴克地道高级湘菜，俏江南,真锅,上岛娱乐星美、华纳主题酒吧PagePage1414PagePage1414Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage1515PagePage1515Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道构建团队构建团队 Who 营销与营运服务团队职能建议营销与营运服务团队职能建议营销与营运服务团队职能建议营销与营运服务团队职能建议 招商支持部门的配合要求招商支持部门的配合要求招商支持部门的配合要求招商支持部门的配合要求 决策部门的职责及审核内容决策部门的职责及审核内容决策部门的职责及审核内容决策部门的职责及审核内容 PagePage1616PagePage1616Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道营销服务团队职能建议营销服务团队职能建议 Who部部门门功能功能主要职责内容主要职责内容所需知识和技能所需知识和技能工作复杂工作复杂程度程度对公司整体业务对公司整体业务影响程度影响程度合作程度合作程度工工作作内内容容财财务务责责任任教教育育背背景景专专业业程程度度工工作作能能力力和和技技巧巧分分析析解解决决问问题题能能力力工工作作内内容容变变化化程程度度创创造造性性要要求求工工作作独独立立程程度度对对决决策策影影响响程程度度工工作作内内容容保保密密程程度度公公司司内内部部合合作作程程度度公公司司外外部部合合作作程程度度营销Leasing潜在客户洽谈，筛选，后续跟踪*Key Partner Develop合作伙伴挑选，洽谈，合作模式建立*Event Promtion推广活动计划，组织，检查，落实*Assistant营销部门内部辅助性行政协调*Media宣传计划制定，落实，媒体网络构成*DesignerCI VI 宣传资料设计，租户设计审核*Website公司宣传网页更新，与IT紧密合作*Operation planning后续运营工作规划*PagePage1717PagePage1717Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道营运服务团队职能建议营运服务团队职能建议 Who部部门门功能功能主要职责内容主要职责内容所需知识和技能所需知识和技能工作复杂工作复杂程度程度对公司整体业务对公司整体业务影响程度影响程度合作程度合作程度工工作作内内容容财财务务责责任任教教育育背背景景专专业业程程度度工工作作能能力力和和技技巧巧分分析析解解决决问问题题能能力力工工作作内内容容变变化化程程度度创创造造性性要要求求工工作作独独立立程程度度对对决决策策影影响响程程度度工工作作内内容容保保密密程程度度公公司司内内部部合合作作程程度度公公司司外外部部合合作作程程度度营运Property Management常规物业管理*Customer Service客户装修，入驻协调服务*Loylaty Management消费忠诚度规划、管理*Cashier财务收银管理*Training 公司内部培训、租户营业人员培训*Marketing Promotion媒体、宣传推广、市场运作*Line of Own Bisuness自营产业经营*PagePage1818PagePage1818Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商支持部门的配合要求招商支持部门的配合要求 Who开业开业95%招商率招商率80%入驻率入驻率市场市场工程工程公关公关主题炒作主题炒作媒体推广媒体推广SP主题活动主题活动工期按时完成工期按时完成物管介入物管介入工商、环卫、消工商、环卫、消防等部门配合防等部门配合统一周边建筑统一周边建筑政府支持政府支持销售销售设施配套完善设施配套完善业主自营业主自营租金回报率租金回报率回租保证回租保证红线标注的表示招商工红线标注的表示招商工作完成过程中不易控制作完成过程中不易控制因素因素在招商阶段各部门应以招商部门为中心而结合成互相协助及支撑的整体，以提高效率PagePage1919PagePage1919Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道决策部门的职责及审核的内容决策部门的职责及审核的内容 Who部门职责内容审核内容审核流程招商部租户综合考察商业条件谈判品牌影响力视觉形象租户实力及已开业店铺消费吸引力商业条件初步判断提交审核招商顾问租户形象考察商业规划考察上述招商部内容的判断是否符合商业规划再次审核项目决策层协调各部门建议租户最终认定上述部门的审核内容商业条件的综合考量最终审核批准工程部租户工程考察提出工程建议消防要求是否能满足租户要求租户能否满足工程要求辅助审核PagePage2020PagePage2020Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage2121PagePage2121Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商定价招商定价 What 租金定价策略租金定价策略租金定价策略租金定价策略 常态平均保底与抽成常态平均保底与抽成常态平均保底与抽成常态平均保底与抽成 具体定价的参考因素具体定价的参考因素具体定价的参考因素具体定价的参考因素 租金收益方式租金收益方式租金收益方式租金收益方式 保证金及管理费保证金及管理费保证金及管理费保证金及管理费 备注备注备注备注: : 保底租金与营业额抽成两者取高作为租金收益保底租金与营业额抽成两者取高作为租金收益保底租金与营业额抽成两者取高作为租金收益保底租金与营业额抽成两者取高作为租金收益PagePage2222PagePage2222Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道业态长沙均得房率租赁单价（建面）楼层计划得房率坡子街租金保底 (建面）建议扣率（%）零售 专卖65%65%2252251-11-13-33-31-41-450%50%18018015-3015-30餐饮店80%80%545470%70%45457-157-15娱乐 休闲70%70%404080%80%15155-155-15租金定价策略租金定价策略-常态平均保底与抽成常态平均保底与抽成 What租金的定价依据在业态规划报告中已有阐述，建议扣率为市场上各业态一般采用的扣率范围，须根据不同产品、不同招商对象级别以及谈判需要作调整。PagePage2323PagePage2323Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道租金定价策略租金定价策略-具体定价的参考因素具体定价的参考因素 What一般MALL招商报价原则为按区块位置与产业类型均值报价，但将因以下各因素交叉影响而形成“一铺一价”的实际成交价结局。特此建议主管人员招商前根据实际建筑设计与铺位划分图纸，结合以下因素为各商铺预设品牌并设定谈判妥协底价。楼层人流入口电梯、扶梯、台阶距离临近街面接主动线、辅动线临活动场所卫生设施距离 消费流量 店铺形象与曝光率 商铺硬件店招尺寸有无临街外招内招可见度有无橱窗铺外视觉遮挡铺内视外景观距主力店相对位置面积大小店面开口数量门幅/进深比房型整齐内柱及消防设施吊顶高度设备噪音系数水电煤讯配备PagePage2424PagePage2424Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道租金收益方式租金收益方式 What业态业态租户等级租户等级租金收益方式租金收益方式备注备注零售零售A、B类预收保底租金+营业额提成（两者取高）以较低的商业条件吸引主力店具有带动作用主力店营业额高，收取浮动租金更符合财务效益C类固定租金餐饮餐饮A类预收保底租金+营业额提成（两者取高）或只收取营业额提成B、C类固定租金娱乐娱乐A、B类预收保底租金+营业额提成（两者取高）或只收取营业额提成大型娱乐产业固定租金的承受能力低C类固定租金PagePage2525PagePage2525Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道保证金及管理费保证金及管理费 What建议常态情况下收取相当于三个月固定租金的保证金，以保护自身权益；个别主力店或大型店铺以个案形式灵活协商确定，但不低于相当于一个月固定租金管理费参考上海同类定价范围为15-35元/平方米/月，需根据地区物价差异并衡量预期物业管理支出做最终确定个别大面积店铺可以个案形式协商确定保证金保证金管理费管理费PagePage2626PagePage2626Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage2727PagePage2727Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商阶段招商阶段 When 招商整体进度规划招商整体进度规划招商整体进度规划招商整体进度规划 招商进程策略招商进程策略招商进程策略招商进程策略 PagePage2828PagePage2828Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商整体进度规划招商整体进度规划 When工程招商建立团队/培训资料收集A类客户招商B类租户招商租户进场签约进度(70%)(95%)(35%)完成设计主体开工结构封顶竣工交接媒体/市场推广主体完工开业C类租户招商PagePage2929PagePage2929Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商进程策略招商进程策略 When进程进程一阶段一阶段二阶段二阶段三阶段三阶段开业准备期开业准备期完成率完成率035%3570%7080%8095%困难度困难度(1-10)3963特征描述特征描述客户资源丰富关注率高项目新颖位置可选性大客户资源短缺关注疲劳客户疑虑增加有效客户增加房屋可见客户信任度提高有效客户增加签约租户进场关注率上升执行策略执行策略密集拜访速战速决知名媒体投放免租优惠媒体密集投放创造新热点举办互动活动着重形象价值免租优惠知名媒体投放举办互动活动着重服务价值策略性减少免租开业软性报道开业广告租户大会严格审核免租时间跨度时间跨度3-5个月35个月3个月3个月PagePage3030PagePage3030Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage3131PagePage3131Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商方法招商方法 How 招商及决策流程招商及决策流程招商及决策流程招商及决策流程 租户选择决策方法租户选择决策方法租户选择决策方法租户选择决策方法 标准权重法标准权重法标准权重法标准权重法 标准权重法标准权重法标准权重法标准权重法 示例示例示例示例 媒体及市场促进媒体及市场促进媒体及市场促进媒体及市场促进 媒体运作媒体运作媒体运作媒体运作 创造媒体热点及炒作创造媒体热点及炒作创造媒体热点及炒作创造媒体热点及炒作 PagePage3232PagePage3232Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商及决策流程招商及决策流程 How招商方案的确定对象的确定租金方案的确定商业主题的确定前期准备组织架构职能分工人员培训商业法律文本资料收集扫街、商业目录商业同行及协会省外知名商家招商个人的资源招商合作伙伴的资源招商广告反馈访谈Cold Call客户拜访来访客户商业条件商定现场考察NOYESPOOL部门审核专业顾问审核领导审核及批准审核NOYES签署协议装修设计进场签署意向书、合同交纳定金、保证金开业租户设计方案审核顾问审核意见房屋交接验收交纳押金移交物业管理PagePage3333PagePage3333Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道租户选择决策方法租户选择决策方法 标准权重法标准权重法 How招商过程中存在为商铺选择品牌、为品牌选择商铺的过程,建议采用标准权重法作为判断和决定标准；下页示例中标准权重所衡量的内容及其系数仅为个例，具体操作需要经过相关责任部门的讨论和论证，且最终要确定一个综合值范围作为决策依据；伴随招商进程的不同阶段及已签约状况、开业时间紧迫程度等因素，考量内容与权重系数需要做相应调整；因此同一品牌潜在不同招商阶段的综合权数（选择倾向）也是不同的。PagePage3434PagePage3434Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道决策方法决策方法 标准权重法标准权重法 示例示例 How考量标准权重系数星巴克上岛权重值加权值权重值加权值品牌效应提高商场声望4936520消费聚客力4728524招商带动作用392739店面形象3927721自身宣传力度2714510经营诚信度3927721经济效益保底租金收益5315735抽成收益期望4936520前期装修贴补低236714前期租金减免少236510综合权数222184PagePage3535PagePage3535Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道解除潜在租户的顾虑解除潜在租户的顾虑-建筑层面建筑层面 How顾虑因素解决方法建筑与品牌定位形象不一致新古典主义其实是一种现代建筑概念，而且可能受影响的业态区域（如零售）尽量减少传统的古典建筑风格位置不理想在建筑设计上做到没有商业死角，加强动线的合理性和活跃性，使位置对经营的影响有限面积不合适面积按照业态规划和建筑结构进行合理分割，并有一定灵活性配套硬件不符提前引进具有商业物业经验的物业管理公司，介入工程的施工，在配套设施上加以完善做到符合基本的商业经营需要PagePage3636PagePage3636Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道解除潜在租户的顾虑解除潜在租户的顾虑 -软件层面软件层面 How顾虑因素解决方法租金太高租金定位在长沙中心商业区是不高的，而且在采取营业抽成的情况下可适当降低保底固定租金客户预算用完，没计划提前安排招商和市场预算，尽可能早地开始招商和推广运作，配合潜在租户的预算期限与其他商家不门当户对按照业态规划和建筑结构进行细分，避免业态差异过大或过度竞争结款有问题自营自收款不存在结款问题，统一收银的在符合常规的情况下尽量缩短结款期限增加灵活性有没有顾客制定宣传、推广和促销计划，鼓励商家自主性的宣传推广活动；只有双方共同努力，才能创造双赢局面PagePage3737PagePage3737Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道媒体运作媒体运作 How媒体策划媒体策划建议聘用专业媒体策划运作伙伴针对性媒体前期调查（区域、对象、发行量等）软性、硬性招商广告设计、杂志专访等对媒体投放反馈效果进行评估一般情况下招商广告投放进度一般情况下招商广告投放进度招商进度准备期一阶段（035%）二阶段（3670%）三阶段至开业（7195%）硬性广告投放比例10%30%40%20%软性广告投放比例20%40%30%10%PagePage3838PagePage3838Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道创造媒体热点及炒作创造媒体热点及炒作 How媒体炒作媒体炒作单纯招商广告（平面、电视、户外、工地、其他有效新媒体）创造媒体热点，利用重要事件如工程开工、封顶等阶段性工作完成、重要知名商家的引进入驻等，或对施工/招商期间的偶发事件审时度势进行宣传市场互动策划市场互动策划举办本地、省外招商说明会、新闻发布会参加大城市商业房产展在重要商业场所举办文艺活动、调研推广活动适时推广项目知名度举办租户、潜在租户嘉年华活动、项目进展说明会等，加深联系及沟通预先计划开业后6个月内的推广活动和预算安排积分卡、折用券等开业后的促销手段PagePage3939PagePage3939Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道目录目录Chapter 1：建议书标的：建议书标的Chapter 2：招商对象：招商对象Chapter 3：构建团队：构建团队Chapter 4：产品价格：产品价格Chapter 5：招商阶段：招商阶段Chapter 6：招商方法：招商方法Chapter 7：影响招商的因素：影响招商的因素PagePage4040PagePage4040Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道影响因素影响因素 影响招商效率的商业要素影响招商效率的商业要素影响招商效率的商业要素影响招商效率的商业要素 卖点卖点卖点卖点 弱点及说辞弱点及说辞弱点及说辞弱点及说辞 招商工作的不确定因素招商工作的不确定因素招商工作的不确定因素招商工作的不确定因素 危机的预防及处理危机的预防及处理危机的预防及处理危机的预防及处理 PagePage4141PagePage4141Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道影响招商效率的商业要素影响招商效率的商业要素卖点卖点外在卖点外在卖点位于核心商业区，地段优越便利的交通新古典主义时尚潮流风貌16万平方米超大，综合性规模优势规划合理，配套齐全丰富多样的业态，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游为一体内在卖点内在卖点新颖创意的商业主题历史的知名度，深厚文化底蕴各类文化、艺术、市场促进活动专业统一的经营管理完善周到、人性化的物业管理政府支持PagePage4242PagePage4242Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道影响招商效率的商业要素影响招商效率的商业要素弱点弱点弱点说辞 受步行街建筑阻隔，相对闭塞 大量文宣，新颖的市场造市活动将吸引大量消费者的关注 原有的知名度削弱了创新概念 原有的知名度总体上利大于弊，同时古典与现代结合的建筑概念是对坡子街概念的提升 与百货尚有一段距离 适当的距离避免了过度的同质客流竞争 一、二组团风格差异 差异化带来有效的客流归属 部分保留建筑破坏整体延续性 经过协调，保留建筑也将引进商业 步行街、超市客流层次低 坡子街的目的是吸引中高层次的客流，而非简单分流步行街、超市的客流PagePage4343PagePage4343Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道招商工作的不确定性（负面影响因素）招商工作的不确定性（负面影响因素）招商过程中的下列不确定的因素将直接影响招商的效果招商过程中的下列不确定的因素将直接影响招商的效果影响因素导致后果工程进度拖延开业期延后，如若多次拖延将严重打击租户意向物业管理的介入程度物业在配套设施完善过程可给予更多专业建议，以减少不必要的拖延影响租户按时进场及开业政府的支持度国家和地方政府对商业地产发展在政策上的摆动将直接影响租户的投资信心和融资能力住宅项目的进度住宅的建设和交房进度会影响租户进驻的时间点选择,可能造成招商的拖延一组团商业效果业界对一组团的评价将直接影响到二组团的招商PagePage4444PagePage4444Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道危机的预防及处理危机的预防及处理工程进度拖延是在意外事件发生后可以预期的，需要保持内部的快速沟通渠道，研拟解决方案，减少影响；同时在可能情况下公开原委，维护诚信。必须对意外事件（危机）发生保留充足的处理和降温时间，在公司内部事先搭建危机处理机制及人员组织并固定部门间联络人员。对于大面积租户或主力店，在危机发生时，需要重点予以安抚。须知在租户进场前的任何变故都是可能的，应尽可能多地保留更多意向潜在租户需要预见到招商的中期（33%66%）是整个招商进程中最困难的，中期招商指标不能完成将严重打乱项目整体的运作进程，应在事先开发更多的渠道拓展招商。PagePage4545PagePage4545Fdc.21ask.com 中管网房地产频道中管网房地产频道创意价值，专业实现创意价值，专业实现PROFESSIONAL BRINGS INNOVATION TO VALUEPROFESSIONAL BRINGS INNOVATION TO VALUE