2013年3月6日（第三轮）（第三轮）中交集团沈阳新南站项目拿地决策战略研究报告 一一 城市研究城市研究 二二 房地产市场研究房地产市场研究 三三 区域研究区域研究 四四 项目研究项目研究 五 方案建议方案建议报报 告告 大大 纲纲一一 城市研究：城市研究：中心城市中心城市老工业基地老工业基地辐射能力强辐射能力强 关键词关键词 沈阳东北区战略布局的首选城市基础好基础好& &潜力大潜力大 城市属性城市属性 东北重要的老工业基地东北重要的老工业基地 东北地区最大的中心城市东北地区最大的中心城市 城市两大属性城市两大属性 以沈阳为中心，构建大沈阳经济区以沈阳为中心，构建大沈阳经济区工业立市，做强、做大工业工业立市，做强、做大工业工业升级，产业创新工业升级，产业创新沈阳铁西装备制造业聚集区产沈阳铁西装备制造业聚集区产业发展规划业发展规划获国家批准获国家批准 目标：建设国家级中心城市目标：建设国家级中心城市把沈阳建设成为国家中心城市，这是沈阳市“十二五”规划确定的三大战略目标之一。 国家中心城市指的是具有多种主导功能、起着枢纽作用的城市，是在全国政治、经济、文化等诸多方面具备引领、辐射、集散等功能的中心城市。城市属性城市属性 规模大、基础好规模大、基础好中国六大国家区域中心城市之一，副省级城市东北地区第一大城市中国的工业重镇和历史文化名城中国经济发展的第三/四增长极的重要位置上(中国四大增长极即珠三角、长三角、京津唐及渤海三角地带和东北三省)北京北京沈阳沈阳环渤海经济圈东北亚经济圈大东北经济圈辽宁中部城市圈经济区东北三省经济走廊城市地位城市地位 东北中心城市东北中心城市城市地位在东北区域发展中凸显城市地位在东北区域发展中凸显区位：沈阳是辽宁中部城市群的核心交通：沈阳是东北地区的交通枢纽城市：东北三省经济走廊的核心城市中心：辽宁各城市的聚焦中心沈阳的核心地理位置优势使其成为东北地区乃至全国的交通枢纽中心。沈阳地处于东北的咽喉地理位置为其带来了较大的发展将机遇。沈阳处于多条铁路、城际铁路、高速公路的交汇处，城市战略价值巨大。省会城市地位优势明显省会城市地位优势明显沈阳桃仙国际机场是东北地区最大的航空港，还是中国东北地区联系东北亚各国的窗口。沈阳是东北地区最大的铁路枢纽。京哈、沈大、沈吉、沈丹和沈抚等多条铁路干线交汇于此。以沈阳为中心，已建成了沈大、京沈、沈四、沈抚、沈丹、沈阳至抚顺南杂木、沈阳至彰武、沈阳至康平八条高速公路和沈阳过境绕城高速公路。城市地位城市地位 东北中心城市东北中心城市地理位置上的中心地理位置上的中心交通枢纽的中心交通枢纽的中心辽宁中部城市群的中心辽宁中部城市群的中心东北区域经济的中心东北区域经济的中心辐射东北三省辐射东北三省重点辐射周边城市群重点辐射周边城市群包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍包括：抚顺、铁岭、阜新、辽阳、鞍山、本溪、营口、大连等城市山、本溪、营口、大连等城市沈阳具有强大的辐射能力沈阳具有强大的辐射能力城市地位城市地位 东北中心城市东北中心城市沈阳市连续五年GDP值呈上涨趋势，2012年全年预计GDP值6700亿元，增长率为11%。城市经济城市经济 二产为龙头，带动三产快速发展二产为龙头，带动三产快速发展2011年沈阳GDP数值略低于大连，但是大幅度高于哈尔滨和长春；4城市增长率较为接近。强大的第二产业带动经济快速发展强大的第二产业带动经济快速发展东北4大城市中，沈阳第一产业比重最低，二三产业均衡，经济发展快；哈尔滨第一产业比重高，第二产业低，仍在工业发展阶段。规模以上装备制造业增加值占全市比重达到48%铁西装备制造业聚集区发展上升为国家战略第二三产业比重达到95%以上工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展工业升级，产业创新，促进信息化与工业化融合发展国家战略国家战略铁西装备制造业聚集区铁西装备制造业聚集区 指标对比指标对比 城市城市GDPGDP（亿元）亿元）20112011年年人均人均GDPGDP（元）元）20112011年年常住人口常住人口（万人）（万人）20112011年年城镇居民人均城镇居民人均可支配收入可支配收入（元）（元）20112011年年商品房商品房销售面积销售面积（万）（万）20122012年年商品房商品房销售均价销售均价（元（元/ /）20122012年年商品房商品房销售额销售额（亿元）（亿元）20122012年年人均人均购房面积购房面积（）（）20112011年年房价收入比房价收入比20112011年年沈阳沈阳591559157231072310818818233262332613951395812181211132.51132.51.971.978.58.5大连大连61506150915189151867267224276242765565561039910399578.40.860.869.29.2长春长春400340035219052190767767204872048771271262826282447.4447.40.520.529.59.5哈尔滨哈尔滨42434243398773987710641064220792207982482472507250597.6597.60.580.588.98.9城市经济城市经济 各项关键指标名列东北前茅各项关键指标名列东北前茅城市GDP（亿元）人均GDP（元）常住人口（万人）（2011年）城镇居民人均可支配收入（元）商品房销售面积（万）商品房销售均价（元/）商品房销售额（亿元）人均购房面积（）沈阳67008170781826430139581211132.51.7环比增长11.0%12.9%13.3%-13.1%16.3%1.01%-13.7%沈阳2012年经济指标人口：根据辽宁省及沈阳市规划：预计到2020年，沈阳市常住人口将达到1000万，城镇化水平达到87%；预计到2030年，常住人口达到1200万，城镇化水平达到90%。房价收入比：一般认为，合理的房价收入比的取值范围为4-6，若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。经济指标在东北突出经济指标在东北突出 沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国沈阳和大连城市化率在全国平均水平之上（全国52.6%52.6%），处于），处于城市化调整发展期城市化调整发展期；长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期长春和哈尔滨即将由快速发展期步入调整发展期不同发展阶段城市化特征 发展次序 第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段 初步城市化 快速发展期 调整发展期 稳定发展期 城市化率 30% 30%50% 50%75% 75%以上 发展特征 工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。 工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。 工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。 城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部产业转移升级。 （计算口径：城镇人口/常住人口）城市化率城市化率 深度城市化为房地产行业发展提供持续动力深度城市化为房地产行业发展提供持续动力经济指标在东北区域突出经济指标在东北区域突出老工业基地，产业动力强老工业基地，产业动力强经济发展快，二三产业均衡经济发展快，二三产业均衡基础好基础好 & & 潜力大潜力大风险低风险低 & & 机遇好机遇好人口规模大，市场规模大人口规模大，市场规模大处于城市化发展调整期处于城市化发展调整期经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张经济处于快速发展期，必将推动地产行业需求的扩张对地产行业的利好对地产行业的利好房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略房地产行业由单边上扬的长周期转入波动调整的短周期，获取土地的战略机遇把控能力尤为重要机遇把控能力尤为重要 二二 房地产市场研究房地产市场研究沈阳处于我国经济发展的第三四增长极的重要位置上房地产业的发展潜力大中心城市极大的吸附能力将推动沈阳房地产业保持一个较长的兴旺期沈阳房地产市场的“健康”发展抗风险能力强沈阳房地产市场李克强曾在讲话中多次指出房地产调控对扩内需、调结构具有重要作用，认为大规模实施保障性安居工程有利于促进内需、释放巨大的消费和投资潜力是转变经济发展方式、调整经济结构的有效途径.李克强也曾多次强调城镇化，认为立足扩大国内需求这一战略基点需要促进城镇化发展，城镇化是我国发展的一个大战略，是最大的内需潜力所在，推进城镇化发展，可以释放内需巨大潜力，促进经济长期平稳较快发展与社会和谐进步。十八大期间，住建部部长姜伟新强调要继续加强保障房建设资金管理，并坚持房地产市场调控政策不放松。积极研究扩大房产税试点，适当的时候可能还会出台。过去五年保障性住房建设加快推进住房保障体系基本形成，发展目标：建立市场配置和政府保障相结合的住房制度加强保障性住房建设和管理满足困难家庭基本需求未来发展：2020年前仍是我国房地产业发展的重要机遇期，工业化、城镇化仍在快速发展，新增住房需求和改善性需求将会持续增加。房地产政策房地产政策国家级省级城市限购区域沈阳 二环内大连 市内四区（中山/西岗/沙河口/甘井子）+高新区长春 全市哈尔滨 市区内（不含呼兰区、阿城区）此前，沈阳此前，沈阳“限购限购”政策温和政策温和政策从严抑制投机性购房政策从严抑制投机性购房 3月1日17:29，国家政府网站上挂出国办发201317号文件国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，此次发声，距离最近一次2013年2月20日国务院常务会议上发布的“新国五条”仅仅过去9天。“新国六条”指出：要完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管和预期管理；加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。最新政策解读最新政策解读“新国六条”国办名义下发，规格较高1、地区细则将于3月份出台；2、限购进一步升级城市全部行政区；3、二手房的个调税由交易总额的1-2%，从严按差额的20%征收；4、少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。1 1 市场整体概况市场整体概况 u2012年土地供应3271万方，成交2462万方，同比分别下降31%和33%。u2012年沈阳市商住类土地地面地价3438元/，楼面地价1616元/，同比增长7%和8%。万平元/平房地产市场分析房地产市场分析u2012年商品房的供应和成交均呈现下滑的趋势，供应面积跌幅11.24%，成交面积跌幅13.13%；u2012年沈阳市全年商品房销售均价8121元，同比增长16.28%。政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升政策调控下的沈阳市场无大幅波动，成交量平稳，价格稳步上升年份万科保利中海恒大华润金地1993沈阳2001长春2002长春2003鞍山沈阳2004大连哈尔滨2006沈阳大连沈阳2007长春沈阳大连沈阳2009丹东长春鞍山2010抚顺大连鞍山盘锦/营口抚顺/辽阳长春2011营口本溪哈尔滨大连合计城市数量563852知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提升知名开发企业纷纷布局沈阳，提升开发品质的同时也带来市场价格的提升u品牌开发商集中于2006-2007年进入沈阳市场；u从布局可以看出，品牌开发商进入东北，大多首选沈阳市场进行开发，其次长春、大连，哈尔滨进入较少；u2010-2011两年，品牌开发商外向扩展，主要集中在沈阳周边城市，形成以沈阳为中心辐射周边的开发模式。品品牌牌开开发发商商东东北北城城市市布布局局时时序序知名开发企业东北布局知名开发企业东北布局2 2 写字楼市场写字楼市场 u近4年供应方面，09、10两年几乎没有，11年直线爆发，供应面积52.42完平米。12年继续走高，供应96.59万平米。u近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，10年去化相对较少，其余三年，去化相对平稳，基本维持在55平上下。u2012年供应方面，全年供应量较大，主要集中在4、5、6三个月份。u2012年去化方面，去化方面7月、12月呈现较高的态势。整体市场供大于求，库存压力较大。沈阳写字间市场概况写字间供求走势写字楼市场近两年呈现较大量的供应，写字间市场发展较稳健，未来潜力较大。政府机构集中区域CBD重点开发区存量约158万方平均租金150元/月未来甲级写字楼供应较大租户：金融、制造业、服务业为主。北站、市府太原街传统商业区商务氛围形成较早存量约149万方平均租金138元/月未来供应以乙级写字楼为主租户：金融、制造业、服务业为主稳步发展区域商务氛围已形成存量约130万方平均租金152元/月未来供应较少租户：IT、科技、房地产三好街、五里河沈阳写字楼概况商圈项目级别状态建面层数层高梯户数标准层面积户型范围供应套数热销户型售价租金开盘时间入住率北站新港澳国际大厦乙级在租27000232.84梯8户1000平30平-1000平184100-5001100元/年/平2001.890%方圆大厦甲级在租480002238梯2-9户2000平100平-400平110100-40016000元/年/平2003.695%卓越大厦甲级在租76790323.28部2200平100平-2000平-100-2001800元/年/平2009.690%财富中心CD座乙级售罄90000253.32梯4户1000平150平-470平140150-47015000元/平2004.9100%财富中心E座甲级售罄45000293.36梯10户1555平90平-140平35090-14016000元/平2004.9100%三好街华新国际大厦甲级售罄330002035梯1600平85平-300平-100-3007800元/平2008.1295%皇朝万鑫A座甲级在租80000523.354梯1600平1600平（可切割）-1800元/年/平2009.1290%皇朝万鑫C座甲级售罄80000374.55梯7户1300平100平-400平259-18000元/平2008.12100%地王国际大厦乙级售罄1900012-4梯12户2000平130平-250平144130-25011000元/平800元/年/平2004.5100%太原街总统大厦甲级在租7700022-8梯700平56平-776平-150-5001550元/年/平2002.795%华利大厦乙级在租440003234部10户1360平35平-95平32035-95900元/年/平2004.290%沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在沈阳甲级写字楼市场多以出租为主，层高大约在3-4.53-4.5米间，甲级写字楼电梯数在米间，甲级写字楼电梯数在3 3部以上，标准层面积均部以上，标准层面积均10001000平平以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。以上。售价及租金由于写字楼品质不同有所差别。由于近两年写字楼供应量减少，导致现写字楼入住率较高。沈阳写字楼市场分布沈阳写字楼市场分布写字楼板块概述写字楼板块概述老城区三大板块一览表老城区三大板块一览表u北站商圈位于沈阳的北部，包含惠工广场周边和市府广场周边。u区域为市政府机构集中区域，以市政府和大型国有企业为基础，区域逐渐形成商务办公集中区。u目前区域内共有办公物业66.2万平米，总供应量虽然不小，但目前由于缺乏缺乏高档酒店等商务配套，凯莱酒店和格林酒店物业老化，难以满足高端商务客户的需求；同时区域形成的商业主要以满足北站旅客需求，不符合办公人群的需求。整体而言，目前区域的商务配套缺乏。入住企业主要为国内企业。u区域客群主要以金融、制造业、服务业为主。u区域内办公物业相对集中，路网较完善发达，办公环境相对较好。u区域作为政府规划的金融商贸开发区，未来入伙面积多集中此地区，加之政府的大力推动，区域的影响力在逐渐上升。北站商圈写字楼供应北站、市府商圈平均租金150元/年平均入住率：86.3%项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率华新国际大厦青年大街219号甲级20003300080%北方国际传媒大厦青年大街165号甲级20074000082%皇朝万鑫青年大街390号甲级20095000085%奉天硅谷大厦三好街商务公寓20031600082%艾特国际公寓三好街30号商务公寓200511000085%物产科贸大厦三好街54号乙级19994200088%信息产业大厦三好街乙级20003960085%百脑汇科技大厦三好街乙级20035200085%金科大厦文化路19号乙级20033130087%地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级20041900090%中润国际三好街18号乙级20043000087%五里河城五里河体育场北侧乙级20055000085%昌鑫置地广场青年大街西320号乙级20064600088%五里河三好街商圈位于城市的南部，区域内写字楼供应约55.8万方，主要分布在彩电塔以南的青年大街沿线和三好街内。三好街作为东北区域最大的IT数码产品集散地，数码商场较多。众多的数码代理商带动了区域的办公需求。同时，由于距离鲁美、音乐学院、东北大学近，以及IT公司多，区域也成为IT相关科技公司、创意产业办公的首选之地。IT及相关科技企业成为区域的主要办公需求，但大部分企业为中小型公司，需求面积小，可承受的租金水平低，选择在三好街的乙级写字楼和商务公寓内；少部分国际化、大品牌制造商品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业则集中在五里河区域以皇朝万鑫为核心的写字楼内.三好街、五里河商圈平均租金152元/年平均入住率：87%项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率物产科贸大厦三好街54号乙级19994200088%华新国际大厦青年大街219号甲级20003300092%信息产业大厦三好街乙级20003960085%百脑汇科技大厦三好街乙级20035200088%奉天硅谷大厦三好街商务公寓20031600084%金科大厦文化路19号乙级20033130087%地王国际大厦文艺路春河巷16号乙级20041900090%中润国际三好街18号乙级20043000087%五里河城五里河体育场北侧乙级20055000085%艾特国际公寓三好街30号商务公寓200511000085%昌鑫置地广场青年大街西320号乙级20064600088%北方国际传媒大厦青年大街165号甲级20074000086%皇朝万鑫青年大街390号甲级20095000088%太原街商圈太原街商圈太原街商圈凭借历史悠久的商业核心，区域内写字楼供应约65万方,主要分布在和平北大街、南京北大街和中华路两侧区域，是沈阳重要的写字楼供应区域区域内商业氛围浓郁，车流拥挤，甲级办公物业出现时期较早，发展空间不足，后期出现产品多以商住公寓为主。较多企业选择在此区域办公，是由于区域浓厚的商务氛围，已聚集有较多类似企业，有利于促进业务发展；同时区域处于城市中心区，周边配套丰富，出行成本低。区域内甲级写字楼以总统大厦为代表，入住公司除了服务于沈阳工业企业的机电等制造企业外，还有较大比例的IT通讯、品牌代理、传媒广告、房地产开发、化工、金融等企业。乙级写字楼聚集企业多是针对个人的品牌代理、产品直销、教育留学咨询、旅游、广告等类别公司。这部分企业看重的是接近于产品的销售终端以及区域内聚集的众多消费人群。平均租金138元/年平均入住率：95%项目名称位置级别入住时间建筑面积入住率城市广场南京北街206号甲级19993282695%总统大厦和平北大街69号甲级20047700095%海悦城市广场城市广场后面甲级20072000091%海润国际南京南街270号商务公寓20041800093%商贸国际太原南街88号商务公寓20046000091%新华大厦中山路70号商务公寓20053000092%腾龙商务公寓 同泽北街25号商务公寓20051600094%年华国际大厦 市府大路55号商务公寓20064874890%SOHO新天地中华路121号商务公寓20063400087%鸿源大厦南京南街乙级19951500095%鸿运大厦和平北大街乙级19951400098%联营物业大厦南京南街1甲乙级19964000085%亚贸中心中山路111号乙级19965352793%东宇大厦和平南大街2号乙级19994000092%中兴商业大厦中华路乙级20002200095%华利大厦和平北大街28号乙级20034400090%万达广场太原南街乙级20078773384%主要潜在供应（2013）市府恒隆广场，北站市府广场区域，五里河商圈区域（2014）国际金融中心,北站区域写字楼存在聚集效应，同时需要便利交通/成熟配套等支持。现有及未来供应甲级写字楼主要集中在金廊沿线，城市新节点板块写字楼供应较为零散，市场需要较长时间培育竞争市场项目分布荣兴国际澜调嘉龙尚界万达公馆曙光大厦新华国际公寓红星MOMA国际万科明天广场LOJAS上院浑南区域浑南区域写字楼主要集中于奥体节点，发展处于起步阶段，在售项目相对较少，未来潜力较大。项目名称产品类型2012年新增供应面积（万平）2012年成交面积（万平）成交均价（元/平）库存面积（万平）荣兴国际澜调写字间01.5390002.71嘉龙尚界写字间0.910.1785000.74万达公馆写字间40.2140003.8合计4.911.92147.25市区写字间产品你主要分布在几大商圈范围内，聚集效应，且周边配套齐全。市区内写字间主要以出租为主，出租率基本都是85%以上，现阶段基本饱和，未来有一定的市场潜力。浑南区域写字间产品处于发展初期，现阶段产品较少，主要以出售为主。高端写字间产品较缺乏。传统城区写字间以出租为主，聚集效应明显；浑南新区高端写字间产品较少，本案中后期存在一定写字楼产品开发空间。3 3 公寓市场公寓市场 万科滨河国际公寓和泓国际茂业中心京城中心嘉德广场世茂五里河五里河城朗勤泰元中心钻石星座金街铁西万达广场置地广场红星国际假日国际第一商城莫比国际瀚都国际华府新天地天玺领先国际凤凰城龙之梦畅园天润广场中粮大悦城丰瑞威士顿广场明城国际黎明国际广场曙光大厦新华国际公寓荣兴国际澜调亿丰时代广场中建峰汇广场锦联经典名座中街五里河太原街奥体长白岛北站沈阳公寓基本分布阳光100米娅公馆万锦和平里铁西万达广场铁西十字金廊万恒领域北行沈北沈阳华强城皇家国际公寓沈阳公寓基本分布在城市中心（中街、太原街）、区域中心（北行，铁西十字金廊）、金廊沿线（北站、五里河）以及新兴区域（沈北、浑南）。主要还是分布在二环内。佳兆业中心盛华公馆嘉龙尚界红星MOMA国际中街11000元/平米五里河13000元/平米太原街11450元/平米奥体7100元/平米长白岛8000元/平米北站10750元/平米沈阳公寓价格分布铁西十字金廊8500元/平米北行8250元/平米沈北5340元/平米北站、五里河价格最高，处于塔尖位置；中街、太原街次之；铁西、长白、奥体处于中间；沈北处于底部沈北、长白岛、奥体板块基本是清水房，所以均价进一步降低沈阳公寓市场概况公寓供求走势近4年供应方面，09、10两年相对平稳，11年住宅限购，公寓产品供应呈现爆发态势，供应量很大，12年供应量回落。近四年去化方面，近四年一直去化比较平稳，11、12两年去化相对高于09、10两年，但供求比方面，市场已经存在一定的库存压力。2012年供应方面，上半年11年库存较大，集中去化，从6月份开始爆发，集中放量，下半年放量较大。2012年去化方面，去化一直相对平稳，9月份涨幅明显，年底三个月出现去化爆发态势。公寓市场近两年呈现较大量的供应，市场成交平稳，短期内看供大于求，但长期有发展潜力。选择公寓的原因公寓产品更适宜投资，方便出租和出售；公寓比普通住宅等产品要更高档些；公寓的面积较小，总价款低，承受压力小；与写字楼相比，商务公寓具有租售价低、管理费低廉的优点；公寓拥有良好的物业管理服务和设施水平；投资公寓，收益、回报都相对较稳定；一半以上的客户购买公寓的主要目的是“投资”，主要是因为公寓更易于出租，面积小，总价款低，资金回收速度快，投资风险小。公寓购买客户投资比重很高公寓代表项目概况所在区域项目名称面积区间销售均价(除装修)装修标准总户数开盘时间销售率太原街地区朗勤泰元中心52-136平1100020004202012.0843%新世界名汇67-10518000暂未定400暂未定钻石星座37-5510500100010002008.0790%五里河区域茂业金廊壹号58-13511000无8002012.0910%佳兆业中心39-7210500200016422012.1011%夏宫城市广场75-1781100040002013.03铁西区金地名京40-7273001200-2012.07北一路万达广场30-5570001000120602011.05售罄中街地区中街上乘35-61（平层）32-145（复式）7200（平层）8800（复式）600-8003602008.072009.06售罄怀远门公馆36.54-81.27000无2662009.11售罄浑南新区同方世纪大厦30-60（一室）77.61（二室）60008003542009.10售罄曙光大厦34-806300无7122009.1128%荣兴国际-澜调33.88-66.74620010005582010-10-2320%皇姑区亚洲城30-50（一室）80-100（二室）9600无20002009.09售罄经典名座40-608500-100008004002010.0450%东陵区步阳国际40-80未定未定1000未定未售沈北新区香树湾40-703700无10002010.0496%公寓供应的区域主要集中在五里河区域、北站商圈、太原街商圈。项目基础信息项目名称曙光大厦位置浑南新区天赐街南堤中路7号物业类别公寓、写字楼建筑形式高层开发商沈阳曙光房地产开发有限公司开盘时间2009.11入住时间2011.6产品基本信息占地面积1.4万规划建筑总面积10.1万容积率6.6绿化率35%均价公寓7000元/平米写字间8200元/平米总户数1374精装修标准清水物业信息物业公司曙光物业物业费公寓2.6元/.月写字间5.5元/.月项目2012年全年共去化1.18万平米，去化206套房源，月均去化17套。去化效果较好。项目定位：奥体中心板块、居住、投资、商用产品u核心价值：奥体中心、小面积低总价、交通便捷u客户群体：浑南区域周边企业办公购买、还有市区部分客户进行自住、投资购买。浑南区域典型公寓项目-曙光大厦项目基础信息项目名称荣兴国际澜调位置浑南新区浑南二路与天成街交汇处北侧物业类别公寓建筑形式高层开发商沈阳金弘石房地产开发有限公司开盘时间2010.10入住时间2011.10产品基本信息占地面积1.01万规划建筑总面积5.6万容积率5.52绿化率35%均价公寓8500元/平米总户数1374精装修标准清水物业信息物业公司沈阳金弘石物业物业费公寓3.5元/.月项目2012年全年共去化1.53万平米，去化202套房源，月均去化17套。去化效果较好。项目定位：商住两用，投资自住产品u核心价值：周边配套齐全，地铁交通方便u客户群体：和平、沈河部分投资、自住客户。以及区域周边客户群体。浑南区域典型公寓项目-荣兴国际澜调项目名称产品类型2012年新增供应面积（万平）2012年成交面积（万平）成交均价（元/平）库存面积（万平）曙光大厦公寓01.1870001.97嘉龙尚界公寓2.330.2885002.27新华国际公寓公寓00.228000万达公馆公寓8.10.49500（精装1500）7.7合计公寓10.432.082838.1浑南区域典型公寓u浑南区域公寓、写字间产品较多。u2012年全年推出10.43万平米套公寓产品，主要上市的项目为万达公馆、嘉龙尚界2个项目。u2012年全年成交2.08万平米公寓产品。其中曙光大厦及荣兴国际澜调项目成交较多。u库存方面存量较大，公寓库存约为8.1万平米。竞争市场量化分析公寓产品主要分布在北站、金廊沿线、太原街商圈，周边配套齐全。金廊沿线公寓产品价格最高，均价在12000-14000元/平米，且未来供应量较大，基本处于饱和。浑南新区公寓产品供应量较小，且价格偏低。本案区域现阶段周边配套缺乏，公寓产品不易去化，建议先开发住宅产品，区域等配套、人气聚集之后，再开发一定量的公寓产品。4 4 商业市场商业市场 城市现有优质商业供应对比城市沈阳杭州重庆西安成都青岛北京大连市区户籍人口（万）509424.3648541497271748336.8百货和购物中心面积供应（万平）198.271.15104.779.788.465353.697.9市区人均拥有商业面积0.390.170.160.150.180.240.470.29沈阳市目前人均优质商业面积为0.39平方米，是杭州市的2倍多，仅低于北京人均优质商业面积0.47平方米的水平据统计，未来沈阳的商业市场将会有约375万平方米的商场投入市场，加上已经存在的近200多万平方米的面积，总共未来会有600万平方米的供应市场，按照沈阳市未来的人口的数量和人均的商业面积的测算，未来五年之内，沈阳市可以吸纳的商业面积大概只有415万平方米。国内一二线城市中，沈阳现有的人均优质商业面积较高未来五年内，沈阳商业供应将大增，超过理论吸纳量沈阳商业体量偏高，未来供应大增，商业项目竞争压力加大沈阳商业体量偏高，未来供应大增，商业项目竞争压力加大北行北行铁西铁西太原街太原街太原街太原街北站北站中街中街中街中街五里河五里河金金廊廊经经济济带带市级市级/ /传统成熟商圈传统成熟商圈/ /中档偏高中档偏高客群：中等收入人群客群：中等收入人群/ /学生学生/ /旅游人群旅游人群恒隆广场、大悦城提升区域档次恒隆广场、大悦城提升区域档次社区级社区级/ /商业氛围一般商业氛围一般/ /中档中档客群：周边居民客群：周边居民/ /学生学生缺乏辐射力，发展缓慢缺乏辐射力，发展缓慢区域级区域级/ /不成熟商圈不成熟商圈/ /中高档中高档依托北站商务办公区发展依托北站商务办公区发展核心商业体：卓展、华府天地核心商业体：卓展、华府天地区域级区域级/ /商业氛围一般商业氛围一般/ /中档中档客群：辐射铁西、于洪居民客群：辐射铁西、于洪居民华润置地广场、铁西万达将提升档次华润置地广场、铁西万达将提升档次区域级区域级/ /起步发展商圈起步发展商圈/ /中高档中高档依托周边及浑南中高端居住区依托周边及浑南中高端居住区茂业、万象城等提升档次，竞争加剧茂业、万象城等提升档次，竞争加剧市级市级/ /传统成熟商圈传统成熟商圈/ /高档高档客群：沈阳及周边城市中高收入客群客群：沈阳及周边城市中高收入客群北约克、东方国际等将丰富业态北约克、东方国际等将丰富业态沈阳商圈概况沈阳商圈概况典型起步发展商圈参考典型起步发展商圈参考 北站商圈北站商圈 火车火车/ /汽车站；金融商贸汽车站；金融商贸/ /商务办公区商务办公区 金廊商业带金廊商业带 城市发展中心地段，政府强力打造城市发展中心地段，政府强力打造华府天地：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况非常差，有大量的空置面积华府天地：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况非常差，有大量的空置面积百联购物中心：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况较差，有较多空置面积百联购物中心：除餐饮和娱乐外，其他业态经营情况较差，有较多空置面积在沈阳经营在沈阳经营3 3年的西武百货，因经营不佳于年的西武百货，因经营不佳于20102010年年9 9月撤出月撤出金廊现有金廊现有9191万商业体量，已知未来入市商业体量超过万商业体量，已知未来入市商业体量超过130130万，竞争加剧万，竞争加剧新兴潜力商圈发展需经历较长培育期，不能一蹴而就新兴潜力商圈发展需经历较长培育期，不能一蹴而就餐饮、娱乐业态存活率相对较高，零售百货等经营压力大餐饮、娱乐业态存活率相对较高，零售百货等经营压力大强品牌、特色化是沈阳集中式商业发展出路强品牌、特色化是沈阳集中式商业发展出路由于华府天地一期目前经营情况非常差，有大量的空置面积，因此北站商圈的空置业态占到了38%；除了服装服饰业态以外，北站商圈还有很多的餐饮类商家.北站商圈拥有目前沈阳面积最大的购物中心项目华府天地一期，因此区域内的购物中心类型占到了65.6%；除了购物中心类型外，北站商圈还拥有百货公司、超市大卖场和底商配套商业等商业类型。北站商圈拥有目前沈阳市面积最大的购物中心项目华府天地购物中心；但除了餐饮和娱乐业态外，其他商家目前经营情况较差，有大量的空置面积. 北站商圈北站商圈 序号项目名称开业时间商业类型商业面积（）档次代表品牌经营状况1家乐福沈阳北站店1999超市大卖场20，000大众N/A良好2卓展购物中心2006百货公司91，000高档LV、GUCCL、CELIN、LOEWE、GIVESHAWKES、BAILY一般3光达大厦2007底商配套商业15，000中档N/A一般4华府天地购物中心一期2008购物中心240，000中档偏高华臣影院、金钱豹国际美食、Sephora、一茶一坐、罕王0101流行馆一般合计366，000北站商圈现有商业列举北站商圈现有商业供应为36.6万平米北站依托政府重点商务发展区规划，并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多北站依托政府重点商务发展区规划，并不是传统成熟商圈，并不像中街和太原街辐射范围广，拥有众多的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。的目的性消费群体，其发展更多依托于区域的商务办公物业的发展。沈阳在市区的中心地带青年大街及两侧地区规划建设“金廊”工程，总面积约36平方公里，金廊是沈阳规划的最重要经济带之一，未来将会是沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一；项目名称开业时间商业类型商业面积档次代表品牌经营状况1、卓展购物2006百货公司9.1中高LV、GUCCI、CELIN、LOEWE、GIVES&HAWKES、BAILY一般2、西武百货2007百货公司1.5高端LV、SalvatoreFerragamo、Versace、Paul&Shark一般3、华联五里河购物中心2009百货公司5中档富贵鸟、千百度、大台北、达芙妮、ONLY、杰克琼斯、马克华菲、吉野家良好4、世贸百货2010百货公司4.6中档耐克、爱丽思家居、创声KTV一般5、华府天地2008购物中心24中高华臣影院、金钱豹国际美食、Sephora、一茶一坐、罕王0101流行馆一般6、百联购物中心2008购物中心11中档家乐福、KFC、麦当劳、新东北影城、屈臣氏、维沙曼、爱慕、艾格Jack&Jones、一茶一坐、中体倍力良好7、泛华商业广场2009购物中心11.2中档沃尔玛、金逸影城、苏宁电器良好8、亿丰时代广场2010购物中心16中档乐购、居然之家、嘉禾影城、KFC一般9、沈阳茂业新天2010.12购物中心9中高星美影院一般百货购物中心沈阳城市发展最快和最有影响力的区域之一，现有商业约91万 金廊商业带金廊商业带 金廊沿线商业较多，约有金廊沿线商业较多，约有91.491.4万平商业，体量较大，但经营状况一般。万平商业，体量较大，但经营状况一般。百货购物中心商业街综合体 未定商业金廊商业未来供应项目名称商业类型面积开业时间卓越购物中心购物中心3.52011兴隆大都会购物中心7.52011华润万象城购物中心24.2011新华国际金融中心购物中心3.92011沈阳中汇广场购物中心62011群升沈阳新天地一期购物中心82011沈阳乐天世界购物中心21.52012恒隆国际广场购物中心8.12012世纪华丰文化广场购物中心11.72012亿丰时代广场二期购物中心142012瑞宝国际花园购物中心购物中心/2012群升沈阳新天地二期购物中心/2012沈阳新世界国际会展中心购物中心142013新华金融中心二期购物中心4.12013华府天地二期购物中心3/金廊商业未来供应项目名称商业类型面积开业时间裕景广场购物中心/远东集团金廊项目购物中心/维信集团夏宫项目购物中心/沈阳嘉里中心购物中心/世贸五里河项目购物中心/泛华商业广场二期购物中心/中汇广场二期购物中心/恒大金廊项目购物中心/保利金廊商业项目购物中心/沈阳国际金融中心购物中心/沈阳环球国际大厦购物中心/东北世贸广场购物中心/首创国际城购物中心62012五里河新天地购物中心/盛花苑四期购物中心/2013年前后金廊商业供应量不低于130万方，加之前91万方存量，区域供应将会超过220万方。太原街太原街太原街太原街中街中街中街中街三好街三好街沈阳三大商圈商业体量巨大，商业产品基本处于饱和态势沈阳三大商圈商业体量巨大，商业产品基本处于饱和态势位于金廊的百联购物中心百联购物中心的体量达到了11万平米，引进的品牌以中档为主，由于自身动线、项目周边交通情况和管理的问题，目前除了餐饮和娱乐业态外，其他业态经营情况较差，有较多的空置面积；位于于洪的吉利街商业街吉利街商业街主要满足周边地区居民的日常消费需求；位于东陵区的阳光新生活广场阳光新生活广场是一个社区型的购物中心，引进了沃尔玛、苏宁电器、星美影院等主力店进驻，满足了周边地区居住人群的日常购物需求；位于浑南地区的泛华商业广场泛华商业广场一期和亿丰时代广场亿丰时代广场一期两个项目商业体量都比较大，两个项目分别引进了沃尔玛、乐购、居然之家、苏宁电器、金逸影城、嘉禾影城等主力商家进驻，满足了浑南地区消费者的日常购物需求；主要商圈以外的大体量商业供应主要商圈以外的大体量商业供应沈阳除了百货公司、购物中心等商业类型以外，还拥有三好街、五爱市场、九路家具城、西塔街、南塔鞋城、北二路和东陵汽车展厅等众多的特色专业市场； 三好街三好街 同北京的中关村一样,以经营电子和IT产品为主，百脑汇、赛博数码广场等众多国内知名的电子卖场电子卖场都已经进驻，是中国十大特色商业街； 五爱市场五爱市场 是中国北方最大的小商品集散地小商品集散地，也是中国北部地区最具商业影响的消费品国际贸易周转中心，做为针纺产品、服装及辅料、小家电、小百货、洗涤化妆品等的中国北部地区的集散地，年度交易额超过30亿美元； 九路家具城九路家具城 现已成为集装饰建材，家具灯具、五金机电、油漆涂料、橱柜洁具等为一体的大市场，零售、批发、配送一条龙，市场辐射东北三省、内蒙古、山东、河北等20多个地区； 西塔西塔 是东北三省朝鲜族自治州、县以外的最大民族聚集区域，现在西塔商业街是集餐饮业、文化娱乐和朝鲜族特色商业为主的民族风情区民族风情区，成为沈阳市真正的“不夜城”，被海内外宾客誉为“北方小汉城”； 南塔鞋城南塔鞋城 是除中街、太原街、五爱以外的又一条著名商业街，是全国最大的鞋类商品专业批发市场之一； 北二路和东陵路北二路和东陵路 两侧汇集了众多的国内外汽车汽车品牌的展厅，吸引了沈阳全市和周边城市的消费者前来买车。沈阳特色专业市场沈阳特色专业市场序号序号项目名称项目名称万万项目产品项目产品1同方联合 250建设超五星级酒店、写字楼、酒店式公寓等2港丰 160建设商业综合体及住宅3万达 240建设包括商场、酒店等在内的万达广场 4月星集团 240建设商业中心、写字楼等，打造东北亚最大的家具博览中心5金道奥特莱斯 342建设奥特莱斯项目、IMAX影院等 6鹏欣 100建设商业综合体及住宅 7富邦 90建设酒店式公寓、超市等 8宝龙 55建设主题娱乐中心、商业街等 9名仕财富中心 15建设商业地产、写字楼等 月星家居城万达商业广场公寓、写字楼五星酒店商业综合体5A写字楼五星酒店奥特莱斯IMAX影城主题娱乐中心商业街商业综合体住宅规划城市新中心、沈阳南站等对未来商业发展提供支持规划城市新中心、沈阳南站等对未来商业发展提供支持人口导入及市场培育需较长时间，短期供应加剧市场竞争人口导入及市场培育需较长时间，短期供应加剧市场竞争专业卖场集中，但零售百货等竞争中不具优势专业卖场集中，但零售百货等竞争中不具优势浑南新城重点项目浑南新城重点项目新沈阳南站新沈阳南站沈阳新南站坐落于沈阳市大浑南建设核心区东陵区白塔街道，总建筑面积30万平方米，其中站房建筑面积10万平，规模为12台22线。沈阳新南站建成后，将是东北最大的铁路客运中心东北最大的铁路客运中心。新沈阳南站规划图新沈阳南站规划图新沈阳南站地上分为三层，地下分为三层。地上三层分别为：地面广场、站台和共享候车大厅。地下三层分别为：地下14米综合换乘站、地下20米地下停车场、地下26米地铁站台。工程已于2010年9月3日全面启动，计划于2013年6月末竣工，总工期为三年。预计近期2020年发送旅客1772万人/年，而这一客流数量将可与国内几个最大的车站相媲美；远期2030年发送旅客4054万人/年，日均客流量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。两条路可从市中心通南站1.青年大街跨浑河沈苏快速干道沈阳体育大学新校区沈阳南站需时3040分钟2.青年大街跨浑河穿过开发区走沈营西路进入白塔街道沈阳南站 需时2025分钟新沈阳南站位置图新沈阳南站位置图新沈阳南站建设图新沈阳南站建设图新沈阳南站商业片区，未来浑南新商业核心新沈阳南站商业片区，未来浑南新商业核心坐落于浑南新城地区的新沈阳南站，利用高铁站区域可达性高的优势和综合换乘通达度大的优势，将打造大型购物、商业金融、餐饮娱乐等为一体的区域级商业服务中心。同时，紧邻新沈阳南站西广场，依托高铁南站站点的全面开发，将核心区打造为商务办公区和高端商业街区，外围打造商业居住综合SOHO社区。沈阳南站商业片区沈阳几大商圈商业体量较大，经营状况一般，基本处于饱和态势。现有商业太多打造公寓、住宅、商业产品综合体项目以及大型的购物商场，产品同质化严重。浑南新城区域商业综合体项目供应量巨大，市场压力过大。沈阳商业产品供应量较大，同质化严重，经营状况一般，浑南新城区域内压力较大，不建议本案首期开发商业综合体产品。 关键词关键词 【健康健康】量稳价升（调控下）、抗跌性强【潜力（空间）大潜力（空间）大】土地价格增长慢、房产价格成长快【住宅为绝对主力住宅为绝对主力】知名开发企业的必争之地房地产市场研究小结房地产市场研究小结 三三 区域研究区域研究 关键词关键词 规划规划处于城市的主要发展轴上发展进程发展进程区域发展的新焦点定位定位城市新的经济中心利好因素利好因素全运会的召开发展引擎发展引擎新南站：新南站：高铁带来的快速发展机遇浑南新区众矢之的政府主导，城市向南发展，浑南新城纳入沈阳主城区范围，是未来发展的重点区域。政府主导，城市向南发展，浑南新城纳入沈阳主城区范围，是未来发展的重点区域。沈阳城市规划及发展进程沈阳城市规划及发展进程行政中心南移浑南新区发展进程城市发展格局的改变位于城市发展轴上位于城市发展轴上行政中心南移，构建“一城、六轴”、“一主、四副”的城市空间布局“一主”指城市主城，包括三环内用地及浑南新城。浑南新城定位为世界第三代城市典范、东北亚智慧新城、国家中心城市门户、沈阳经济区核心城市。浑南新城按照“十字轴”型进行规划设计，空间布局非常清晰，南北轴为功能轴，东西轴为生态景观轴。在南北轴上，由北向南依次摆布中央公园、行政中心、市民广场、科技文化中心（包括剧场、美术馆、科技大厦、文化大厦、音乐厅、图书馆、科技馆、档案馆）、会议中心等城市功能的设计。在东西轴上，设计为生态廊道，排列着各种主题的带状公园，突出了景观、绿色的特点。浑南新城规划浑南新城规划地铁4号线地铁8号线地铁2号线地铁10号线浑南新城即将成为沈阳新的经济中心浑南新城即将成为沈阳新的经济中心市政建设市政建设交通配套交通配套u四号线一期工程，南起新沈阳站，北至朱尔屯终点站。工程计划2011年开工，2016年竣工。全长32公里，设22座车站。u四号线途径主要站点，虎石台、望花居住区、沈阳大学、吉祥地区、沈阳北站商贸区、西塔地区、太原街商业区、长白岛、浑南产业区。u十号线线路起于丁香湖公园东北角，止于苏家屯副城，工程计划2012年11月开工，2017年完成建设。u主要途经辽宁大学、省政府、长客总站、淮河街地区、东城商业区、方家栏地区、长青地区、浑南居住区、桑林子、航空产业园。u1号线，会展中心至桃仙大街；2 2号线，桃仙机场至奥体中心；号线，桃仙机场至奥体中心；3 3号线，号线，大学科技城至大学科技城至2121世纪大厦；世纪大厦；4号线，奥体中心至沈抚新城。u4条线路将会展中心、桃仙机场、高铁新南站、全运村、全运会运行中心、奥体中心、新区行政中心、沈抚新城等都连接在一起，并且通过奥体中心、21世纪广场等综合交通枢纽站，与地铁、公交线路无缝对接。项目处于两条地铁线路交汇处；轻轨主要连接贯通浑南区域交通；轨道交通缩短了城市区域的距离，为本案拓宽客源，分流奥体板块、会展板块、长青板块、浑南新城板块的客户做了较好的交通上的铺垫。轨道交通带来了充足的客流轨道交通带来了充足的客流u中华人民共和国第十一届运动会已于2009年10月16日在山东举行，主会场设在国家重要的区域性中心城市、山东省会济南。u因为全运，原本在国内一线城市发展的开发商转战济南；u因为全运，济南财政收入在2009年首次突破200亿元大关，全运让济南城建提速8至10年。u因为全运，二线城市济南的房价飙升至15000元/平方米以上。u沈阳浑南新城暨十二届全运会建设项目主体工程已经基本全部完成；u召开时间：2013年8月31日-9月12日，为期13天依托全运会，区域配套完善升级，品牌开发商聚集，拉升区域房产价格。区域利好区域利好全运会召开全运会召开案例分析案例分析济南全运会济南全运会全运会的召开将促进地方经济发展全运会的召开将促进地方经济发展提升区域房地产价格提升区域房地产价格沈阳经济区交通辐射核心。东北最大的铁路客运中心，东北地区规模最大综合交通枢纽，沈阳经济区“一小时经济圈”的核心地位。新南站的建设，打造沈阳一小时经济圈，带动周边经济发展，未来发展潜力巨大。区域利好区域利好新南站新南站u哈大客运专线北起哈尔滨，途经松原、长春、四平、铁岭、沈阳、辽阳、鞍山、营口，南至大连，全长900多公里，最高时速可达350公里以上。哈大客运专线于2012年12月建成通车，哈尔滨到大连的运行时间缩短至2.5小时，沈阳到大连仅需1个小时。u京沈客运专线全长684公里，途经凌源、喀左、朝阳、北票、阜新、新民等地，建成后从沈阳到北京仅需2小时18分钟，2009年立项，现阶段处于勘察设计阶段。u新南站的建设一共分为三期。第一期的建设要将新南站东广场的市政基础设施建设完成，包括两个地铁线的交叉、地下的停车场、地上的广场。另外，高铁2015年将会实现通车。届时，高铁、地铁、公交、出租、社会车辆将会集中在同一个楼里，真正实现沈阳新南站的“零换乘”。u预计近期2020年发送旅客1772万人/年；远期2030年发送旅客4054万人/年，u日均客流量122175人，高峰小时客流量12828人，客流聚集峰值9000人。高铁哈大专线高铁带来的城市变化高铁带来的城市变化新商务新商务CBDCBD和高铁商务区的形成和高铁商务区的形成上海虹桥综合交通枢纽号称世界上最复杂的交通枢纽工程。2007年1月，上海市政府正式发布上海市综合客运交通枢纽布局规划，其中称，规划中的虹桥综合交通枢纽是包括航空、城际铁路、高速铁路、轨道交通、长途客运、市内公交等多种换乘方式于一体的交通“巨无霸”，近27平方公里的占地面积也使之成为将来上海最大的铁路客运站，并布置商业、餐饮等设施。工程将在2009年底初步形成规模，并在2010年上海世博会期间相继投入使用。上海将依托这个超级交通枢纽，在附近建设一个新的现代服务业集聚区，以大力推进国际贸易中心建设，其宗旨是为上海打造一个充满活力的新城区中心“大虹桥”。总用地26.3平方公里，主要规划为交通、商业商务、居住、物流、仓储五大用地功能上海虹桥综合交通枢纽的规划定位为“服务长三角的综合交通枢纽和商贸物流中心；以总部经济为核心，以商务商贸和现代物流为重点，以会展、商业等为特色”。案例研究案例研究上海虹桥综合交通枢纽上海虹桥综合交通枢纽预测至2030年，日均发送量达到34.5万人次，高峰日集散客流将达到140万人次。北虹桥片区北虹桥片区东虹桥东虹桥片区片区南虹桥片区南虹桥片区中虹桥中虹桥片区片区商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区，也即虹桥枢纽地区10公里影响圈的西部片区以园区式生产性服务业为特色、联动青浦新城发展区域服务性片区。综合发展区：依托上海汽车产业基地以及上海西北部地区沪宁沿线传统辐射苏南地区的走廊。这个片区将成为具有较强特色产业联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区商务提升区：在空间上主要涉及长宁区全部及普陀区的长风组团。它的定位需要从中心城区和大虹桥辐射圈的双重角度进行综合发展区：依托松江出口加工区、闵行经济技术开发区、闵行出口加工区三大国家级开发区以及沿沪杭高速传统辐射浙江地区走廊，联动松江、闵行新城发展重要区域服务性片区。 西虹桥片区西虹桥片区上海虹桥综合交通枢纽规划交通功能空间提升功能产业层级功能结构形态功能从产业层级功能来说，现代服务业和总部经济是“大虹桥”商务聚集的主导方向从交通功能来说，“大虹桥”是长三角快速便捷的交通方式的聚集地从空间提升功能来说，“大虹桥”是上海西部结构重心与转换节点，是长三角廊道辐射的中枢区域-从结构形态功能来说，大虹桥的产业布局是一种群落式的布局体系。规划功能上海虹桥综合交通枢纽小结高铁站核心区核心区核心区核心区扩展区扩展区边缘区边缘区扩展区扩展区边缘区边缘区边缘区：距离车站约2.5公里内主要分布有住宅及休闲娱乐、科研教育等生活配套扩展区：距离车站约1.5公里内主要分布有写字楼、大型商业、会展、信息咨询、休闲娱乐设施、核心区：距离车站约500米内主要分布有高档写字楼、商业配套、酒店、金融服务市政配套等半径0.5km1.5KM半径0.5km高铁车站对周边区域会形成一个圈层辐射图，随着影响力的变化，物业形式也会发生变化高铁站高铁辐射范围的业态组成高铁辐射范围的业态组成高铁车站的建立带动周边基础设施的完善，吸引产业、人口的进入，会使车站周边成为商务办公、商业的中心，带动车站片区成为城市的一个新的发展片区。由于有大量乘客的流动，高铁车站周边会建立完善的、立体的交通体系，一般包括高速公路、地铁、公交等交通设施，与城市中心有非常好的通达性。基础设施产业高铁主要服务于客运，它的开通及周边配套设施的完善会使区域人口快速增长，周边商务、商业等配套设施会提供大量第三产业的工作岗位。人口由于区域价值的提升，高铁车站周边的土地价值至少提高20%，房地产交易价格、交易量都会相应上涨，物业升值潜力大房地产10年左右的建设成熟发展期高铁和周边完善的基础设施会吸引大量第三产业类企业的入驻，带动相关商业、酒店和休闲娱乐设施的发展高铁对区域的带动高铁对区域的带动高铁城市对比高铁城市对比 区域多临近主要公路及高铁、轻轨等交通配套； 大力政府产业规划及扶持政策； 区位均在3环附近 最早于2009年12月开通，最晚于2012年12月开通；高铁站基础设施建设产业人口区位开通线路开通日期新沈阳南站新沈阳南站城市主干道:北临三环、沈营公路、南京南街轨道连通:规划地铁4号线、地铁10号线及有轨电车高端技术产业的定位，IT产业、高端加工业、新材料和新能源等产业仍将是浑南新区产业布局的方向预计2020年，年发送旅客1772万人三环外哈大高铁2012年12月1日济南西站济南西站城市主干道:经十路、刘长山路与主城连通轨道连通:规划轨道1号线、轨道2号线、轨道4号线、轨道5号线、轨道7号线五条轨道线与城区无缝对接发展以交易中心、会展中心、文化中心为核心，总部经济、商业服务为支持的现代服务业3000万人/次三环内京沪高铁2011年6月30日武汉火车站武汉火车站城市主干道:东侧紧靠城市三环快速路，西距城市内环线徐东路7.5公里轨道连通:是规划中的城市轨道交通4号线、5号线的终点站钢铁、化工、环保三大产业2000万人三环内武广高铁京广高铁2009年12月26日2012年12月26日郑州东站郑州东站城市主干道:临近107国道、京港奥高速及郑开大道轨道连通:地铁1号线和5号线以金融商贸、高技术服务业为主的全省现代服务业核心集聚区，建设在全国有影响的科技文化创新区”8340万人次三环外郑西高铁京广高铁2012-9-282012-12-26自立项起，各区域供应面积明显加大、高铁概念板块商品住宅成交增速快、高铁概念板块增值速度快，抗打压性强高铁城市房地产市场对比高铁城市房地产市场对比经济效益经济效益加速区域定位和产业分工推进现代化进程加速区域定位和产业分工推进现代化进程土地价值土地价值拉进与城市中心距离，加快土地质变拉进与城市中心距离，加快土地质变社会效益社会效益带动建设投资的经济和社会效益带动建设投资的经济和社会效益直接效益 巨额高铁建设投资； 增加客运量所带来收益；间接效益 及本区域及周边城市发展产生带动作用； 创造时间经济价值；高铁经济结合地铁、轻轨、高速，不仅会加速沿线片区房地产市场的发展和成熟还会加速片区价值重组（由城市边缘向城市中心强化）；高铁区域由政府规划，促使区域进行良性循环发展，加速提升溢价速度；相应快速轨道交通促进房地产加速发展，大幅度提高了已具备良好经济基础城市的站区周边价值，吸引大企业和高校的落户；空间距离的缩短，加大人们的活动范围，文化、学术、人才交流，提高生活质量；可引入大量高素质人口，形成高品质居住社区。高铁对城市的改变高铁对城市的改变 区域房地产市场分析区域房地产市场分析区域市场发展良好，价格稳健，极具上涨空间区域市场发展良好，价格稳健，极具上涨空间u浑南新区商品房供应近几年来稳步增长，2012年达到高峰；成交方面浑南新区近三年成交相对平稳，2012年成交191万平。u近三年浑南新区商品房均价一直保持小幅度增长态势，2012年，均价8311/平米，环比增长7.29%u浑南新区土地成交价格在各区排名中处于第七位，极具上涨潜力。u浑南新区成交均价8311元/平，处于中等水平，涨幅较小。政府导向，城市向南发展，全运会的召开，新南站的建设，浑南新城将成为沈阳未来的行政中心、经济中心。地铁、轻轨、周边配套相继开发建设中，日益完善的配套，主城区人流的吸附能力，使浑南新城区域发展潜力巨大。政府政策的大力扶持导向，配套设施的相继完善2013年全运会的召开，将成为本区域的发展的新起点新南站的投入使用，将使本区域发展达到一个新的高度。区域小结区域小结 四四 项目研究项目研究项目位置项目位置本项目本项目浑南新区核心热点浑南新区核心热点浑南新城浑南新城浑南新城商业节点浑南新城商业节点新南站东侧新南站东侧主城之南主城之南浑南新区浑南新区西侧沈营路及新铺设的轻轨线路南侧为沈阳大学新校址(目前待建中)项目地内目前为净地北侧为待拆迁住宅东侧目前也为净地项目地周边现状项目地周边现状项项 目目u2012年浑南新区供应土地416万平，沈阳区域内排名第二。u成交土地322万平，是全市土地成交面积最多的区域，主要集中在浑南新城区域。浑南新城区域大宗土地概况（2011-2012年）浑南新城土地成交概况浑南新城土地成交概况竞得单位土地面积(万)建筑面积（万）成交总价（万元）地面地价（均价）（元/）楼面地价（均价）（元/）拿地时间沈阳全运村建设有限公司113.93189.89312777269516482011年3月沈阳浑南置业房地产开发有限公司15.6344.3047473304110652011年3月30.2785.39101144338612122012年4月沈阳鹏欣房地产开发有限公司41.18102.72123524300112262011年9月金道置业有限公司40.25135.3111861730079412011年9月沈阳星港地产投资有限公司35.45128.119782326007212011年9月珠海华发实业股份有限公司34.8996.42108315294010972011年10月沈阳正大桃花源房地产开发有限公司28.1664.0380987288412162011年12月辽宁盛融万恒房地产开发有限公司51.23117.849202917967812012年5月沈阳港丰巨宝房产开发有限公司27.2586.9184978375810442012年7月浑南新城成交土地分布浑南新城成交土地分布周边项目的时间节点周边项目的时间节点本案国家大学科技城一期10万平研发服务楼1.9万平五星级酒店7000平会议中心，12年底使用二期20万平研发实验楼，2011年12月开工国际医院二期建设十二运前夕使用鹏欣地块占地41.8万平建面102.7万拿地时间2011年9月华发地块占地34.9万平建面96.4万拿地时间2011年10月建筑大学2001年施工2005年竣工使用鲁美学院2012年10月奠基开工2015年使用建筑大学竣工国家大学科技城一期投入使用国际医院十二运前夕使用东北大学一期竣工鲁美学院投入使用2005年2012年年底2013年上旬2014年2015年沈阳南站枢纽中心东北大学2012年11月奠基一期2014年完成东软云基地占地38万平辽歌项目名称项目规模项目规划竣工时间医疗配套中国医科大学附属第一医院国际医院占地25万平米投资31.5亿元一期床位1000张，二期床位1612张，预计日门诊量达到1万人一期门诊楼、医技平台、肿瘤中心、急诊中心、国际医疗中心二期医疗平台、心血管中心、神经疾病中心、综合住院楼、教学楼、科研中心预计全运会前夕投入使用教育配套东北大学总规划93.54万平一期28.66万平一期建设项目包括图书馆、信息科学大楼、生命科学大楼、文科1楼、文科2楼、风雨操场、学生生活服务中心、学生宿舍等一期预计2014年将有第一批新生入住国家大学科技城占地100万平一期10万平二期20万平期将建设10万平方米的研发服务大楼，包括研发孵化设施3万平方米、五星级酒店1.9万平方米、会议中心7000平方米；二期将建设20万平方米的独立研发实验楼，2011年12月开始建设。一期12年底使用二期2011年12月开工东软云基地占地38万平米，购置总价款(包括土地开发费用、土地出让金和各项税费)预计约2.3亿元。主要包括云创意、健康医疗产业、国际合作区等暂未定辽宁省歌剧院辽宁芭蕾舞团（简称“辽芭”）、辽宁歌舞团（简称“辽歌”）、辽宁歌剧院（简称“歌剧院”）、辽宁人民艺术剧院（简称“辽艺”地块项目鹏欣地块占地41.8万平建面102.7万平，拿地金额12.4亿元拿地时间2011年9月华发地块占地34.9万平建面96.4万平，拿地金额10.8亿元拿地时间2011年10月周边项目相关信息周边项目相关信息项目名称总建（万平）总占地（万平）产品类型主力面积（平米）销售均价（元/平）开盘时间2012年供应量(万平)2012年销售量（万平)销售额（亿元）绿城全运村114180高层小高层120-1498200（精装2000）85002012年1月34.46.96.26金道城18640高层54-11557002012年9月10.81.10.63华茂中心10025高层洋房高层：42-139洋房：138高层：5200洋房：88002012年9月4.81.50.91月星国际城20060高层46-1107000（精装）未开盘未上市万恒城府铭邸100高层60-95未定未开盘万锦红树湾100高层60-100未定未开盘富瑞东北院5330高层、洋房未定未定未开盘u版块仍处于初期发展阶段，已经开盘的项目都集中在2012年。u版块内项目体量都比较大，未来供应量巨大。浑南新城房地产市场项目现状浑南新城房地产市场项目现状金道城绿城全运村华茂中心百荷湾君海朗郡郡原美村会展一号顶盛国际城长堤湾庆大香格经典唯美尚品奥园国际城奥园会展广场恒大名都华府丹郡沈苏快速干道沈营大街全运北路苏苏家家屯屯板板块块全全运运村村板板块块本案白白塔塔堡堡版版块块沈阳新南站本案竞争产品主要分布在全运村、白塔堡、会展板块。项目较多，但实力偏弱，真正对标竞品较少。板块及项目分布板块及项目分布区域板块代表项目对比分析区域板块代表项目对比分析会展板块开发较早，现阶段以价换量，但区域缺乏核心竞争力，项目整体价格水平偏低，缺少价格标杆项目，未来成长空间小。浑南新城板块虽处于开发初期，但随着全运会 的召开、政府的主导作用，同时绿城全运村价格标杆项目，整体拉升区域价格，未来上升空间较大。本案立足于浑南新城区域，处于新南站板块，临近会展板块，地理位置优越，借势浑南新城发展热度，分流会展板块客户，未来发展潜力巨大。u成交量上来看无论是整体去化量还是月均去化量，会展板块项目都高于浑南新城板块。u价格方面浑南新城板块整体高于会展板块项目，有绿城全运村项目做标杆，版块内未来价格提升空间较大。浑南新城板块处于发展初期，去化相对较少，但版块内项目价格成长空间大，未来升值潜力大。万平元/平浑南新城内外量价表现对比浑南新城内外量价表现对比浑南新城外浑南新城外浑南新城内浑南新城内项目名称总建（万平）总占地（万平）产品类型面积区间（平米）销售均价（元/平）开盘时间绿城全运村180114高层小高层95-1808000（精装2000）85002012年1月华茂中心10025高层洋房42-139138高层：5200洋房：88002012年9月金道城18640高层54-11557002012年9月恒大名都11235高层90-18055002011年8月华府丹郡78.224.5高层37-12248002012年5月奥园国际城24360.8小高层高层别墅66-133240-2605400520012000-150002010年9月浑南新城内外项目基础数据浑南新城内外项目基础数据项目开盘+政府团购8折优惠高层2T4、3T9（40-90平）项目开盘+政府团购8折优惠高层2T4、3T9（40-90平）u项目2012年9月开盘，累计销售191套房源，月均去化47套。u团购去化为主要手段，价格一路小幅度走高，低开高走。全运村板块项目供销及量价表现全运村板块项目供销及量价表现华茂中心华茂中心项目名称开盘时间产品类型供应面积（万平）去化面积（万平）去化率均价（元/平）华茂中心2012年9月高层4.81.531%53802012年10月洋房（一层）9151洋房（标准层）8218u项目2012年1月开盘，累计销售588套房源，月均去化49套。u从上表可以看出，两次政府团购对项目的销售起到了很大的作用。全运村板块项目供销及量价表现全运村板块项目供销及量价表现绿城全运村绿城全运村首次政府团购推出R16组团高层（95-160平）二次政府团购推出R1、R16组团高层（95-180平）项目名称总建（万平）总占地（万平）产品类型主力面积（平米）销售均价（元/平）开盘时间2012年供应量（万平）2012年销售量（万平）去化率绿城全运村180114高层、小高层120-1498000（精装2000）85002012年1月34.46.920%项目开盘12-15号高层（55-115平）包括首次团购客户加推16号高层（79、93平）二次团购冬季房交会高层（55-65平）12月下旬推出一层首付活动，交房前补齐首付u项目2012年9月开盘，累计销售256套房源（备案数据了解到备案133套），月均去化64套。u项目面积较小，两次团购去化较多，目前主要依靠一成首付吸引客户。全运村板块项目供销及量价表现全运村板块项目供销及量价表现金道城金道城项目名称开盘时间产品类型供应面积（万平）去化面积（万平）去化率均价金道城2012.9高层10.81.110.2%5800万平元/平万平元/平万平元/平u会展板块三个项目成交量来看，其中2个项目2012年呈上涨趋势。u价格方面来看，2012年环比2011年，价格都下降较多。u从量价走势可以看出，会展板块2012年去化较好，主要以价换量。会展板块主要以价换量的方式进行销售，项目性价比较高；但区域核心竞争力不足，未来价格提升空间小。会展板块项目量价表现会展板块项目量价表现u奥园国际城2012年共成交25.5万平米，成交2904套，月均去化242套，全年销售额15.4亿。u恒大名都2012年共成交13.3万平米，成交1067套，月均去化89套，全年销售额7.59亿。u华府丹郡2012年共成交10.1万平米，成交1317套，月均去化110套，全年销售额5.04亿。三个项目为会展板块代表项目，12年共去化48.9万平米，成交额28.03亿体量较大。会展板块项目供销表现会展板块项目供销表现项目名称华茂中心位置东陵区全运北路70号开发商沈阳高力置业有限公司产品类型洋房、高层、小高层、别墅总建筑面积1000000平方米总占地面积250000平方米容积率2.5产品高层：一居：42-55平；二居：60-79平三居：89-139洋房：138平销售价格高层：5200元/平洋房：9500元/平（底层）销售现状一期高层、洋房在售装修清水开盘时间2012年9月30日入住时间2014年项目特征商业综合体+音乐主题喷泉广场客户特征以和平、沈河及浑南刚需客户为主：多以周边政府公务员，周边企业白领、员工等。区域典型项目区域典型项目华茂中心华茂中心u华茂中心2012年6月正式入市，各处外展随之开放；2012年7月陆续投放LED、广告牌等；2012年8月进行首轮大客户拓展，随即以政府团购名义高层开盘；之后每周进行大客户拓展（南航、同方、苏宁、设计院等），周末用暖场活动维系客户，并配合纸媒、LED等进行宣传。u目前以大客户拓展效果最为明显，客户多以亲友介绍及老带新为主；推出一成首付活动（2013.4还清第二成，2013.6还清首付；由于还款期限较短，对客户吸引不大）项目推广节奏项目户型图典式高层中以55平（一室一厅一卫）、68平（二室二厅一卫）产品去化比较好。项目基础信息项目名称恒大名都位置和平区南京南街1001号物业类别住宅建筑形式高层开发商沈阳悦通置业有限公司开盘时间2011.8入住时间2012.9产品基本信息占地面积35规划建筑总面积112万容积率3.2绿化率45%均价5500总户数约3374户精装修标准1500元/物业信息物业公司沈阳金碧物业服务公司物业费1.5元/.月项目定位：品牌地产，精装高层u核心价值：恒大品牌地产，地铁沿线，低总价精装高层u客户群体：项目的客户以大浑南区域的为主。项目位于南京南街沿线，且均价低于长白岛的项目，有部分从和平区、沈河区挤压过去的客户u恒大名都2012年共成交13.3万平米，成交1067套，月均去化89套。区域典型项目区域典型项目恒大名都恒大名都项目基础信息项目名称奥园国际城位置苏家屯区沈苏快速干道西侧物业类别住宅建筑形式小高层、高层、别墅开发商沈阳奥园新城置业有限公司开盘时间2010.9入住时间2011.9产品基本信息占地面积60.8万规划建筑总面积243万容积率4绿化率20%均价小高：5400高层：5200别墅：12000-15000总户数约5466户精装修标准物业信息物业公司广东中澳物业服务有限公司物业费1.8元/.月项目定位：高科技住宜居大盘u核心价值：科技住宅，价格较低，地铁线附近u客户群体：项目的客户以苏家屯区内收入较高的私营老板、国企和事业单位工作人员为主。和平、沈河外溢客户，进行投资。u奥园国际城2012年共成交25.5万平米，成交2904套，月均去化242套。区域典型项目区域典型项目奥园国际城奥园国际城天时：全运会即将召开，浑南新城区域关注度很高，会展板块后续大盘项目基本没有，全运村板块处于开发初期，宣传造势，本案借利。地利：位于新南站附近，交通枢纽，地铁、轻轨相继开发建设，周边配套相继完善落地。天时、地利、人和，借助全运会节点，区域热度最高的开发节点进入，全运会后的地铁建设、新南站的交付使用，借势打造区域内超级大盘。人和：政府政策导入，打造沈阳新的主城区，主城吸附能力，汇聚大量客源，同时配套的交通设施，加速板块客源汇聚。项目小结项目小结 五 方案建议方案建议项目资源新南站（高铁）思考方向思考方向项目位置新城的发展规律产品类选择产品类选择中高端住宅、商业、写字楼、公寓、酒店中高端住宅、商业、写字楼、公寓、酒店经营目标自持、自营、销售一、新城发展四阶段：规划期、建设期、快速发展期、成熟繁荣期。二、重大基础设施、标志性建筑的建设将显著提升地价与周边的房价。三、一般在建设期时，住宅供应量是最大的，竞争较为激烈，集中供应时间在3年以上。四、新城以居住用地为主的价格走势：地价提升明显。房价在相当长一段时间保持提升，但幅度不大；仅在末期土地稀缺时出现较大上升空间。新城发展规律新城发展规律本项目将从建设期初期开始进入本项目将从建设期初期开始进入本项目可规划居住、办公、商业多种业态本项目可规划居住、办公、商业多种业态年度年度供应面积供应面积（万平）（万平）成交面积成交面积（万平）（万平）成交均价成交均价（元（元/ /平平）成交金额成交金额( (亿元亿元) )2010年37.64 902933.99 2011年52.42 58.18 1121165.23 2012年96.59 51.28 920247.19 项目名称项目名称区域区域板块板块成交面积成交面积（平米）（平米）成交套数成交套数成交均价（元成交均价（元/ /平）平）成交金额成交金额（万元）（万元）沈阳天地皇姑区省政府板块635744709998636年度年度供应面积供应面积( (万平万平) )成交面积成交面积( (万平万平) )成交均价成交均价（元（元/ /平）平）成交金额成交金额（亿元）（亿元）2010年141.13 173.28 9415163.14 2011年211.88 154.56 10760166.30 2012年213.98 187.81 13999262.91 沈阳商业市场情况2012年浑南区排名第一的项目情况沈阳公寓、办公市场情况2012年成交面积排名第一的项目情况各产品类市场表现各产品类市场表现铁西区铁西区和平区和平区大东区大东区皇姑区皇姑区沈北区沈北区浑南区浑南区公寓均价公寓均价7275107808612909054207500写字间均价写字间均价99601094291339822430011566各区公寓、写字间在售项目均价情况项目名称项目名称区域区域板块板块成交面积成交面积( (万平万平) )成交套数成交套数成交均价成交均价（元（元/ /平）平）成交金额成交金额（亿元）（亿元）沈阳亿丰时代广场浑南新区浑河桥板块8.410461799215.1占地面积占地面积地价水平地价水平总地价总地价容积率容积率楼面地价楼面地价900亩170万元/亩153000万元3.00 850元/序号序号产品类型产品类型销售面积销售面积销售价格销售价格（元（元/ /）销售金额销售金额（万元）（万元）1高层180000076001368000合计18000007600 1368000土地成本土地成本销售预估销售预估注：价格保守预估，以当前高层价格5200元/为基准。2014年入市，开发周期7-8年。价格年均增长8%，以第4年价格水平作为整盘销售均价。静态经济测算（参考）静态经济测算（参考）投资项投资项合计合计( (万元万元) )单位成本单位成本( (元元/ /) )计算面积计算面积( () )1土地成本153000 850 1800000 2前期工程费27000 150 1800000 3建安成本414000 2300 1800000 3.1高层414000 2300 1800000 4景观绿化10800 400 270000 5大小配套63000 350 1800000 6不可预见费20592 114 1800000 7管理费用 15444 86 1800000 8财务费用61737 343 1800000 9营销费用41040 228 1800000 合计806613 4481 1800000 项目总投资项目总投资土地总价（万元）153000 收入总计(万元)1368000 投资总计(万元)806613 销售税费(万元)75240 土地增值税（万元）104540 税前利润(万元)381606 税前投资利润率税前投资利润率47.3%47.3%所得税（万元）95402 税后利润（万元）286205 税后投资利润率税后投资利润率35.5%35.5%销售毛利润率销售毛利润率49.7%49.7%销售净利润率销售净利润率20.9%20.9%项目投资回报分析项目投资回报分析售价变动幅度售价变动幅度-38.8%-38.8%-30%-30%-20%-20%-10%-10%0%0%10%10%20%20%30%30%整盘售价（元整盘售价（元/ /）464846485320 5320 608060806840684076007600836083609120912098809880收入总计(万元)836692 957600 1094400 1231200 1368000 1504800 1641600 1778400 投资总计(万元)790674 794301 798405 802509 806613 810717 814821 818925 销售税费(万元)46018 52668 60192 67716 75240 82764 90288 97812 土地增值税（万元）0 0 29437 66989 104540 142092 187385 236873 税前利润(万元)0 110631 206365 293986 381606 469227 549105 624790 税前投资利润率税前投资利润率0.0%0.0%13.9%13.9%25.8%25.8%36.6%36.6%47.3%47.3%57.9%57.9%67.4%67.4%76.3%76.3%所得税（万元）0 27658 51591 73496 95402 117307 137276 156197 税后利润（万元）0 82973 154774 220489 286205 351920 411829 468592 税后投资利润率税后投资利润率0.0%0.0%10.4%10.4%19.4%19.4%27.5%27.5%35.5%35.5%43.4%43.4%50.5%50.5%57.2%57.2%销售毛利润率销售毛利润率17.7%17.7%28.1%28.1%37.1%37.1%44.1%44.1%49.7%49.7%54.3%54.3%58.1%58.1%61.3%61.3%销售净利润率销售净利润率0.0%0.0%8.7%8.7%14.1%14.1%17.9%17.9%20.9%20.9%23.4%23.4%25.1%25.1%26.3%26.3%盈亏平衡盈亏平衡基准点基准点敏感性分析敏感性分析THE END