易居中国决策咨询E-HOUSE CHINA Consulting DivisionJun.2009高新区综合项目定位及物业发展建议华翔集团/中国宁波1华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问基于宗地价值属性，以客户需求为导向，整合“市场、产品、案例”等三维研究，为项目提供适宜的产品开发策略与细化建议。“案例“市场”客户客户来源来源“产品宗地价值客户定位认知客户客户偏好偏好定位产品深化建议华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问土地属性分析3华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目与城市发展1大宁波格局舒展，聚焦东部，瞩目城市向东。初期东部门户价值彰显，最后定格都市新中心，东部区域空间价值得以重新界定与演绎。长三角一体化实质性发展南翼经济中心地位定位借势杭州湾跨海大桥坐拥天然良港北仑港外部驱动副省级城市与计划单列市国内最具经济实力与活力的城市之一城市功能更新与空间拓延鄞县撤县设区强力助推内在积沉东部城区价值演绎城市向东门户价值大宁波都心本项目开发处于东部门户价值定局，开始向大宁波都心过度阶段，此时进入开发的项目价值可谓最大化。项目价值所处阶段宁波大都市发展格局势在必行，城市空间价值重新界定城市向东，聚焦东部跳出传统“三江口”城市东扩进程加速大力实施”中提升“战略”东部新城”龙头打造强势推进”三中心“建设4华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目与城市发展1伴随着政府规划强势导向与各类资源集聚，原本地处价值洼地的东部区域其价值得以快速提升与实现，越来越多的民众开始认同与接受这个区域。土地价值得以彰显，土地放量开始有了城市的概念大众认知与部分人口导入城市化进程提速，大宁波建设破局，城市向东第一阶段：区域自然生长第二阶段：规划强势导向第三阶段：大宁波都心定形背景描述问题较为偏僻远离传统意义的中心城区“三江口”土地价值成熟，土地稀缺如何大量引导人口入驻且成为宜居新城？成为宁波大都市地理意义与城市价值的双重中心区域居住氛围淡薄呈无序、自然发展部分生产型企业陆续导入跳出单一的房地产项目开发思维重新整合资源，进行城区更新与价值再造塑造成为宜居城区土地价值没有得到体现城市轮廓与形象尚不明确谈不上任何居住政府开始意识到东部成片土地的价值与发展空间以市行政中心导入为引擎，中央商务区建设为核心的东部新城启动高新园区优化升级，入驻企业调整与转型，各类资源集聚，地产开发渐热锦绣东城皇冠花园江南一品越来越多的民众认同与接受这个区域，如后所述热盘都成为市场上的热点项目5华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目与城市发展1结合研究与深访，我们发现主要是以下三类人群选择了项目所在区域：中心城区人口疏导、相邻县市人口进入以及新宁波人的安家落户。中心城区人口疏导：原有城市空间挤压，城市外部拓展与延伸，许多人开始走出老城区，到新兴热点区域安户示例：老三区改善需求群体到鄞州区、东部区域等购房新宁波人安家：这些人原非宁波及周边的土著人，而是在其后的学生、工作与生活中认同与喜欢上宁波这个城市而选择了留下示例：如很多企业的技术精英、中高层管理人员等相邻县市人口进入：城市发展的自然规律与“人向上走”的动机，周边县市人员主动走进宁波示例：如宁波市周边的“奉化、宁海、余姚、象山”等先富起来的群体已习惯到宁波市区购房安家。区域品质人口快速导入区域人口导入“我的城”“进新城”“出老城”6华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目与区域发展2项目所处区域为高新园区、东部新城、江东老区等交汇处，边缘还是中心？如何依托区域板块的力量进而支撑本项目的发展，显得尤为重要。高新园区根基未稳江东老区步履蹒跚东部新城强势出击项目占位东部新城（确定高品质开发能级）借助高新园区（增强产品物业属性）传承江东老区（重点引导老区客户）项目与周边三大板块互动现状项目区域发展策略初探7华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目与区域发展2通过调研，项目周边品质居住氛围开始集聚，价值空间释放；标准办公产品艰难起步，价值倒挂；商业尚处萌芽阶段，价值尚未显现。居住物业办公物业商业物业快速发展阶段高品质住宅开发渐成主流成为区域主要热点物业如绿城皇冠花园、江南一品、锦绣东城等品质住宅受市场追捧艰难起步阶段标准办公产品未能得到更多认同低密度办公产品尚有存量如科贸中心，一直滞销；绿城研发园在多方助力下亦尚不乐观破土萌芽阶段商业设施稀缺，商业氛围淡薄商圈形成有待时日如东部新城中央商务区内大量高品质商业规划实施物业属性物业发展阶段典型个案示意物业价值模拟售价在11000-17000元/售价在5000-8000元/增强居住物业开发边缘办公物业开发弱化商业物业开发1238华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目位于宁波市东中心城区内，与未来宁波金融贸易服务区与高新区核心区域天然一体，传承宁波中心繁华的同时，占据未来大宁波都市核心一极。项目宗地属性区位条件3项目城市内核三江口高新区核心未来宁波金融贸易服务区市行政中心约5公里约1公里宁波传统中心宁波传统中心宁波未来中心宁波未来中心中心城区中心城区9华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目零距离城市主干道通途路与G329国道，依托成熟的交通路网系统，区域能够快速通达宁波市中心及其他区域。项目宗地属性交通周边路网3项目景观干道院士路不到500米城东通往市区的快速干道约1000米衔接城东通达全区的城市快速主道杨木碶路新晖路项目位于通途路与清水桥路交汇处，借助通途路能够接驳市区与绕城高速，瞬间进入宁波市快速交通系统。项目到达世纪大道（G329国道段）不到500米，距离江南路不到1000米。项目周边各路道车行条件佳，且无收费亭等阻碍因素，有助项目实现“出则繁华，入则宁静”等。10华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目位置项目位置依托现有的G329、绕城高速、甬台湾高速等形成的公路骨架网，项目能够实现与慈溪、舟山、镇海、北仑等区域的快速互动与联通。项目宗地属性交通高速公路311华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问结合宁波地铁规划与近几年建设安排，项目有望借助于1号线与2号线迅速拉近与传统中心城区的距离，缩短北仑到项目区域的距离，便于人口快速导入。项目宗地属性交通城市地铁3地铁一号线，2009年动工，2015年前通车地铁二号线1期工程，2010年动工，2015年前建成宁波市轨道交通地铁规划布局图本项目12华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目宗地属性用地现状3项目整体用地具规模，且较为平坦规则。于企业而言，这是“较大建筑规模、中高等开发强度、居住物业与商业开发并重的综合体项目”。项目虽为三独立地块组成，但天然一体，可分可合。用地原为公司厂办用途，无动拆迁抗性宗地区域内地势平坦，地形相对规则，便于高品质规划宗地东、南两侧均邻水系，老杨木碶河与甬新河于此交汇，水质较佳，水面开阔，形成了较好的滨水景观。居住物业商业物业项目地址用地面积规划容积率规划建筑面积其他要求东邻老杨木碶河，南邻甬新河和通途路，西邻清水桥路3517622612不大于2.5不大于4.08794090448必须沿清水桥路设置一座面向街道开放的建筑面积不小于70平方米公厕；必须配建6班幼儿园一所，满足幼儿园设计规范要求；项目规划指标甬新河现状宗地区域内现状居住建面87940商业建面39756商业建面50692杨木碶河现状13华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目毗邻国家高新园区与新城中央商务区。依托先进制造业与先进服务业所带来的大量“三高人口”的导入与集聚，将极大地支撑项目高品质居住物业的开发与建设。项目宗地属性周边产业3初期阶段（已实现）以技术研发精英及中高层企业管理人员为主区域中高档产业从业人员变化中期阶段（3-5年后）以技术研发精英、金融从业人员、中高层企业管理人员为主，后期阶段研发、金融、贸易、服务人员为主特征的高学历高职务高收入人员后期现代服务业拉动（东部新城中央商务区）前期高新产业带动（国家高新科技园区）半导体与光电产业、电子信息产业、新能源与节能产业三大产业聚焦科技研发机构145家企业2000多家已引进各类科技人才2.8万人东部新城核心区，中提升龙头工程重点发展商务金融、贸易服务、会议展览等现代服务业前期已引进在宁波各大金融机构总部规划用地面积2平方公里先进产业三高人口项目周边产业发展与未来人口导入14华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问结合各方面的调查梳理，不论是新投入运行不久的公建设施，还是近期在建设施工中的项目，项目地块的周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势。1975111032812641314151617188新城实验小学（规划）7新城第一实验学校6台湾长庚医院（筹建）5城市文化广场（在建）4市行政中心（在建）3雷迪森广场（在建）2金融贸易区（在建）1国际会展中心17三江超市16华联超市15体育中心14家乐福13维多利亚广场（在建）12外国语学校9院士公园10州际酒店（在建）11高新区管委会教育医疗商业酒店公建行政18泰富广场（在建）项目所在位置项目宗地属性周边配套315华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问宗地属性分析结论产品可能类型易居认为，项目地块具备良好的高端精品物业开发的先决条件与外在利好。2453大宁波舒展，项目区域未来新中心都市空间价值渐趋彰显，区域土地稀缺属性呈现伴生中心城区人口外溢，下面县市区人口导入，为项目开发扩大客户层面带来可能项目周边配套设施渐趋集中且呈品质化高端化趋势，项目走高档精品开发路线水到渠成依托先进产业发展所带来“三高人口”的导入与集聚，为项目精品开发奠定基础依附便捷高效的交通路网系统，项目具备全市型客户导入的物理技术条件16结合区域发展，强化项目居住物业产品开发，弱化商办物业产品开发16华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目位置客源通路1客源通路3客源通路2宗地属性分析结论客源可能通路通路1：来自以江东区为主要的老三区通路2：来自以镇海、北仑主要的周边县市区通路3：来自周边园区与商务区、行政区等的带动通路4：其他项目客源可能通路结合项目区位与交通可达性等条件分析，我们初步判断客户可能来源于老三区、相邻县市区、项目周边等区域。17华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目市场机会寻找18华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目区域发展现状/总体1东部新城的建设引爆区域住宅需求，城市化进程形成区域住宅发展的动力，区域房地产发展提升的空间较大。政府驱动引擎城市化引爆需求东部新城规划；行政、金融、贸易和航运中心的建设；生活和交通配套的完善；东部新城三江口鄞州新城改善型城市化需求旺盛；大量的中高端人群进入城市中心；新城引爆的区域远期中心化需求；如何借区域发展的势？产品如何定位符合区域发展需求？如何面对区域发展中的竞争？本案本案思考19华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目区域发展现状/办公2区域的市场化办公需求尚未大量出现，客户接受程度低，而住宅产品由于其潜在的需求出现供需两旺，价格走高的状况。市场层面园区发展层面第一阶段：启动价值点：研发园、商务配套第二阶段：产业化价值点：配套商品房、人才公寓第三阶段：产业升级价值点：商住公寓、改善住宅、小型办公办公投资价值不高，需求不强张江高科技科技园区漕河泾科技园区居住类物业活跃度和价值高于办公物业园区发展决定市场化办公需求较弱案例佐证成交价格成交量20华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目区域市场发展/住宅总体3离城市的距离、过江隧道、产品品质和远期前景吸引大量城区和镇海、北仑等区域的改善型购买客户，区域住宅氛围已经基本形成。本案江东东部新城区域客户产品特点60%20%20%60%15%35%60%20%20%50%20%30%住：绿城绿园50%20%30%区域的住宅项目规模较大，主力产品为高层，包括部分别墅及洋房产品，主力户型面积为110-144平方米以及155-200平方米。客户构成：区域的客户主要由老三区、本区域和北区（镇海、北仑）等组成；主要关注点：环境、小区品质和户型设计；特征：改善型产品成为区域客户成交主力。项目竞争对手在哪？竞争对手的产品如何打造？区域与产品定位如何结合？思考客户江东区老城区周边区域21华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区域市场发展/住宅客户4中高端客户三级置业轨迹与本区域的发展相符，未来一段时间内必将吸引大量的中高端客户入住，从而促进区域发展，形成高端带动形成城市中心的趋势。Notes中高端客户置业轨迹郊区客户市区客户城市中心住宅郊区低密度产品新兴城市豪宅占有性居住投资度假型生活型居住郊区私有住宅城市品质住宅新兴城市豪宅具备高端住宅的机会产业型居住城市资源型品质型居住22华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问中高端住宅分布的三个板块由于地缘、客户构成的不同，价格接受和认知存在差异，本项目的机会在于通过价格、价值和产品力来打造产品竞争力。市场机会发掘/高端住宅5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统三江口江东板块鄞州新城三江口板块鄞州新城江东新城板块地缘关系+客户构成+产品力城市资源板块，供应量不大，综合物业为主，辐射全市客户新兴副中心，供应量大，商务、商业集中，分流城区客户、吸引南部客群区域、配套环境、价格价格梯度价值梯度配套、规划距离、认知规划提升板块，后续供应较大，商业配套尚未完善，辐射城区和北部客群区位、概念配套、实施产品梯度23华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问城市中心高尚地段，各种配套完善，区域发展空间不大，但区位成为主要的竞争点，本项目需要提高产品力，运用价格梯度的杠杆作用，增加竞争性。市场高端板块特征/三江口板块5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统百隆东外滩花园湖景花园凯德汇豪天下环球中心纯住宅商业公寓综合体住宅综合体区位认知周边配套发展趋势产品分析客源分析板块驱动力城市中心，区位属性优质；三江交汇的资源稀缺性；老居民的首选居住区；需要改善周边的环境；天一广场等大型商业；各种城市资源的汇聚；教育、医疗条件优越；道路交通略显拥挤；现状基础上的区域调整；三江口资源地块的逐渐减少；城市型资源逐渐溢出和调整；综合体产品较多；住宅产品面积段较分散，主要供应产品为110m2以上的户型；商业性公寓产品供应较多，主力户型为70m2以下户型。区域：老三区+全市辐射人群；年龄：20-50岁；要素：城市化改善、分户型改善、产品改善和投资特征：地段因素和区域喜好成为不同购买者的区分。地缘竞争，分流客户，成为价格梯度，需要超越本区域的产品力；24华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问该片区的区位属性决定其产品面积空间的两段式分布，首次置业和高端改善产品成为需求热点，与本项目区域在户型产品上形成直接竞争。市场高端板块特征/三江口板块5成交峰值出现在70-90m2、155-180m2和90-110m2；144-180m2面积段成交的价格敏感度最弱，需求最为稳定；16000-18000元/m2的成交量最大，随着价格上升，成交的主力面积逐渐增大。08.1-09.4三江口典型楼盘成交量价表（湖景花园、凯德汇豪天下、东外滩花园、滨江公寓）成交的峰值波段性，取决于客户需求分阶段性，即首置和改善型需求共存，以首置为主；存量共计1500套左右，其中以90m2以下的小户型为主力；供应的不断减少使得区域对本项目的竞争性逐渐减弱，但其发展特征在2-3年将在本项目区域显现。*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统25华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问经济基础扎实、周边配套完善，区域中心已经形成，商务园区的落成将促进高端住宅的发展，吸引宁波南部和分流市区人群，但目前区位认知仍为主要的路障。市场高端板块特征/鄞州区板块5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统风格城事宁兴城市花园万达广场中海雍城世家纯住宅商业公寓综合体住宅综合体产品分析客源分析区位认知周边配套发展趋势板块驱动力新兴城市副中心，区域中心；市、区政府的规划建设力度；城市南部高端居住板块；受到新市民及区域人口的关注万达广场商业中心运营；科教园区等市政工程；道路和公共交通的完善；配套已经达到城市级的标准；南部商务区规划带来大量中高端商务人群；规划已经落实，商务和居住档次将逐渐提升；区域主要供应产品为公寓，面积集中在90m2以下；存在部分别墅和洋房产品，户型面积在200m2以上；高层住宅产品的主力户型为120-180m2；产品品质层次不齐。区域：本区域人群+周边区域；职业：商务、商业从业人员、周边区域的私营业主；年龄：20-40岁；特征：区域内产业人群及原住人群；地缘性竞争不强，只是价格比较标杆，产品塑造和去化趋势可以借鉴；26华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区位的需求主力以小户型的投资和110-144平方米的首次改善为主，次主力为大户型的别墅产品，类别墅产品尚未成为区域的需求热点，与本项目区域竞争不大。市场高端板块特征/鄞州区板块5公寓成交主力面积在90m2以下；住宅的成交面积主力为110-144m2，别墅产品为250m2以上；主力成交价格集中在10000-12000元/m2。区域的特征决定其成交以首次改善和投资性置业为主；市场销售率较好，存量不大，中小户型市场空间最大；除别墅外，价格梯度尚未拉开，购买客户的档次不高。08.1-09.4鄞州中心区典型楼盘成交量价表（万达、风格城事、城市花园、明天广场、中海雍城世家）*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统27华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区域规划利好已经开始出现透支，但区位向上发展的趋势不变，高品质楼盘拉高和拉动客户的预期，产品价格空间的突破取决于产品力的打造。市场高端板块特征/江东新城板块5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统纯住宅商业公寓综合体住宅综合体皇冠花园江南一品世纪东方ART蓝海雅戈尔锦绣东城绿城绿园产品分析客源分析区位认知周边配套发展趋势板块驱动力离城市较近，但区域发展较慢；规划的新城逐渐受到客户关注；高端楼盘带动了区域的认知和居民的溢出效应；商业配套缺乏，依赖市区；交通配套已经完善；学校医疗等设施已经完善；配套规模已经城市化但尚未形成集聚；新城建设和实施带来大量公务和商务人群；区域已经开始出现透支，规划利好需要配套和入住人口支撑；区域主要供应产品为大面积的改善型住宅，品质较高；存在部分别墅和洋房产品，户型面积在200m2以上；高层住宅产品的主力户型为100-180m2。区域：老三区+周边区域职业：企事业高端人群、周边区域的私营业主；年龄：30-50岁；要素：楼盘品质、区域环境特征：关注区域属性和产品力内部竞争激烈，把握客户需求，打造最具竞争力的产品组合；28华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区域的改善型居住需求依赖于品牌的导入和产品的创新，价格梯度的形成使得区域成为高端板块成为可能，产品竞争多集中在产品和资源占有上。市场高端板块特征/江东新城板块5成交主力面积为90-110、110-144和155-180m2200-250m2面积段成交的价格敏感度最弱，需求最为稳定；8000-12000元/m2的成交量最大，随着价格上升，成交的主力面积逐渐增大。成交主力产品最为分散，市场呈现多元化消费的局面；改善型产品所占比例最高，大户型的市场空间最大，接受度逐渐提高；价格梯度开始拉开，产品价格可以提升；存量不多,未来新上市楼盘量预计达到60万。08.1-09.4江东新城典型楼盘成交量价表（绿城绿园、皇冠花园、江南一品、锦绣东城）*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统29华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问高端住宅竞争的是资源、产品和配套，本项目要根据区位特点，在品质和配套上塑造豪宅形象弥补品牌劣势，借助水景资源弥补区位优势，差异化产品吸引客户购买。高端住宅市场竞争性分析5*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统类别墅精致小户型楼盘产品类型销售情况江南一品别墅+高层快皇冠花园高层快绿城绿园高层快湖景花园高层+别墅较快汇豪天下高层、小高层较快东外滩高层一般锦绣东城高层快ART蓝海高层+别墅未开盘中大户型区位产品配套江南一品(户型创新）东外滩花园（区位优越）皇冠、绿园（产品品质）湖景花园（湖景资源）汇豪天下(配套）锦绣东城（品牌优势）ART蓝海（产品规划）30华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问除江南一品外，公寓产品多在商业和商务集中区，客户为产业和投资型客户，本项目需要弥补区位和配套劣势，打住宅理念，通过产品和价格差异拉动客户。公寓产品竞争性分析6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统品质楼盘性质定位方向滨江国际商业区位投资型环球中心商业高级行政公寓江南一品住宅投资型（送面积）万达广场商业精装修投资型明天广场商业区域投资型汇豪天下商办综合配套主力户型面积/m230507090110130高中低江南环球中心汇豪天下万达迪赛明天广场滨江国际31华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问高端住宅+公寓产品的组合将成为区域开发的主力，随着项目所在区域的成熟，户型将有向两端发散的趋势，即分户式改善、纯改善及小户型自住将成为主力需求。市场机会寻找/市场总结6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统商业公寓产品小户型精装修公寓为市场主流；主力面积为30-70m2一房、70-90m2二房；公寓价格相比同区域住宅价格低15-20%；公寓的生存条件依赖于交通和配套客户的公寓接受度不高，在本区域的投资公寓意识尚未产生；住宅产品90m2以下户型成交为主力，但有比重下降趋势；125-180m2三、四房成交最为稳定；全市高端产品由原来三江口向江东区溢出；类别墅产品成为目前市场供应热点；高端客户的需求主要集中在分户式改善和环境改善；精装公寓需要提高附加值；商业公寓可以成为价格梯度；公寓需要市场进一步发展的引导；大面积改善型住宅产品成为高端市场的首选；分户式改善产品将随着区域的成熟而成为成交主力；少量类别墅产品具有标杆作用，提升小区品质。华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问受到政策及房市影响，刚需市场出现机会，但宁波市场高端改善购房的市场支撑力较强，可以产生利润。市场机会寻找/户型面积7*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统受房市及政策影响：90m2以下成交比例上升；90-144m2小幅上升；144-200m2成交最为稳定；200m2以上成交比例小幅下降；全市成交结构变化（1万元/平方米以上）楼盘成交结构变化受房市影响：90-125m2成交上升明显；125-144m2成交小幅上升；144-200m2成交稳定200m2以上成交比例下降；刚需市场是机会再改市场有支撑高端首改是机会高端再改有支撑33华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区域市场的主力需求空间为125-144平方米，次主力需求空间为155-180平方米和110-125平方米，机会需求空间为200-250平方米。市场机会寻找/户型面积7*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统08.1-09.4月高新区住宅分面积供求比次主力主力空间：125-144市场活跃度和接受度均较高；次主力空间：155-180市场接受度高；110-125市场接受度略低；机会空间：200-300的产品市场接受度最高；艰难空间：90-110为二房产品受到90的产品承接性最大；144-150户型替代性较强；超越空间：300以上大面积空间次主力34华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问随着区域的发展，区域的客户吸引和辐射力将越来越大，必将成为全市型人群，目前该区域的客源尚处于第二波客源导入阶段。市场到客户/客群导入分析8项目位置第二波第一波第二波第三波区域客户客源分布及的导入图示35华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问市场到客户/客群分析8区域及少量周边2006年2007年2008年2009年2010年客户来源2011年置业目的居民城镇化2012客户特征前期中期后期当地居民，年纪偏大全家庭购买首次商品房置业居多江东区域+北仑镇海+江北、海曙+周边镇舒适性改善+高端城市化改善档次较高，以政府、企业高管和私营业主为主；年龄在30-50之间，非首次置业；购买特征 户型面积+总价小区环境+产品品质小区环境+产品品质+品牌户型设计+价格配套全市客源老城溢出、新城城市化中高档次，中端增加；首次置业增加；年龄有变小的趋势；生活、公共配套+户型小区环境+产品品质+价格产品特征 规模较大、品质不高、户型较大但非精致；品牌开发商进入、环境优美、产品品质高端、配套不完善、生活设施较差，中大户型+少量小户型生活配套完善、品质较高，全户型结构，小户型增加不同时间段区域的客群有所不同，目前该区域的客户以中高端客户为主，关注产品品质和环境，需求以中大户型为主。36华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问区域客户的特征决定了区域产品的定位方向，目前吸引的中高端客户的需求以改善型为主，关注品质，从而确定本项目定位应以高端为目标。客户到市场/项目定位方向9客户筛选低端产品不符合客户现阶段需求；低端产品溢价能力弱；未来客户的改变带来的是户型面积的变化，非产品品质变化；低端定位中高端定位区域内低端项目不多，竞争力小；未来规划前景较好，具有升值潜力；对开发商要求低；区域存在竞争，同时板块的竞争会分流客户对开发商要求较高，需要承担机会风险房地产市场的调整尚未明了，市场存在风险区域目标客群为中高端，具有消费可能。？方向中高端住宅产品组合成为项目定位的方向，但考虑到未来的需求变化，需要在户型设计和户型面积上进行考虑。37华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目产品机会寻找38华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问不同物业类型组合的规划布局，可见购房客户以城市改善型和郊区品质型为主，关注产品的品质，对别墅类产品接受度较高。建筑规划空间/规划布局1湖景花园江南一品汇豪天下ART蓝海不同物业类型的混合，即满足容积率要求，又提升产品价值。客户群需保持一致（户型面积调节）高层产品缺乏层次感；中心景观塑造较差；分析：借鉴点：汇豪天下错落的产品组合、大尺度的建筑间距和中心景观；ART蓝海中央景观和水景的独享；大尺度户前尺度。机会点：充分利用双面水景资源；打造板式观景大宅；大尺度的建筑空间和资源独享39华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问主题景观和水景成为客户豪宅认知的一部分，本项目应充分利用两面临水的特质，借鉴豪宅对水的处理方式，打造具有主题景观的顶级水景大宅。建筑规划空间/景观规划2楼盘名称容积率绿化率园林主题特色景观布局方式江南一品1.730%现代风格中央湖泊公园水系分块式，六重景观ART蓝海1.7330%千米双水岸线中央景观与水岸互动湖景花园230%苏格兰原生态日湖景观日湖曲线延伸水系景观汇豪天下二期230%现代西式江景高层围合式中心景观绿城绿园2.7135%欧式园林喷泉、绿地中央景观辐射、道路-中央-宅间三级景观绿城皇冠花园2.542%现代欧式露天半月游泳池空间节点与绿轴结合百隆东外滩2.535%中西结合水景散布高层之间大规模的欧式主题景观；景观主轴或大面积水景为中心，体现对资源的占有；充分利用外部水景资源，打造观景、亲水大宅；最大化的扩大景观的延伸面。分析客户群：理性而高追求的阶层；主题景观、资源的占有、水景以及绿化的强广度成为关键；40华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问沉稳、低调、品质感强的立面风格，正如这一批阶层客户所表现的特征，如何在低调中体现大气、简洁中透出品质将成为项目打造成功的关键。建筑规划空间/建筑风格3特点A-DECO、欧陆和新古典主义为主；立面简凝重、典雅，运用干挂石材、高档面砖提高品质感；外立面虚实有序，无外漏管线；客户特征：沉稳、低调、追求生活品质的阶层他们不求奢华，但求身份感、不求时尚但求耐看41华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问该类产品的配套设施相对集中，均以会所和小型商业为主，宣传会所功能，品牌宣传不足，相对客户更关注教育资源。功能配套4*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统楼盘名称规模/万m2会所/m2会所功能配套江南一品385900室内恒温泳池、室外沙滩泳池、双幅网球场2万商业汇豪天下二期85000（双会所）室内泳池;网球场;健身房;室外泳池;桑拿房高档休闲商业街+双语幼儿园湖景花园10室内外泳池、健身、休闲吧等高层底商ART蓝海112000室内恒温泳池、健身、休闲吧、斯诺克、室外网球场小型配套商业绿城绿园（住宅）6.65000室内外泳池、健身、阅览等绿城皇冠花园358000室内外泳池、健身、休闲吧高端酒店商业配套Documentnumber42会所的特色不强，无知名品牌入驻，对客户吸引力不强；商业以传统的配套商业为主未与客户群消费特征真正结合；会所和商业不成为楼盘宣传的卖点；对配套学校的重视程度仍较高。分析客户群：关注会所本身，但对功能要求不高更关注的是教育资源和生活便利；华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问豪华大堂和车位、外立面材质成为项目高尚品质的因素，大部分采取精装修来提升项目品质。建筑细节5楼盘名称大堂立面材质车位比装修江南一品6米挑高酒店大堂涂料、面砖1:0.96无内部装修ART蓝海酒店式挑空大堂石材1:1.33无内部装修湖景花园4.5米豪阔大堂面砖1:1.202000元/m2精装修汇豪天下二期普通大堂面砖（简约风格）1:1.383500元/m2精装修绿城绿园星际酒店豪华大堂石材1:23000元/m2精装修绿城皇冠花园底层挑空豪华大堂面砖1:0.7无内部装修百隆东外滩地下大堂，1层挑空豪华大堂面砖1:1无内部装修气派的大堂设置成为档次提升主要点；立面以高档面砖和石材为主；高科技、环保和绿色概念开始出现；车位比一般较高，超过1:1。分析客户群：彰显档次感的细节处理。客户低调的品质生活表征关注其环境的品质，体现其追求奢华的内在感受43华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问产品的户型以90-144、150-200面积段为主，竞争点集中在观景和大尺度空间上，反映区域购买客户的享受生活的理念。户型分析6*数据来源：易居中国房地产决策咨询系统楼盘名称主力户型/m2户型卖点后续主力户型竞争点江南一品110-144、150-200户型多样，赠送面积（30%以上）38、8970年产权、LOFT空间、精装修ART蓝海90、139、170、200大尺度空间，观景理念锦绣东城90-110、180总价控制、功能合理90-125功能空间BOBO城136-200200-300别墅空间皇冠花园100-147、160-190户型结构、大尺度空间70-90、110-138、170-200延续优势绿城绿园150-180大尺度、精装修首次改善和大户型改善户型为主力；舒适设计和大尺度空间为主要卖点；小户型以赠送面和精装修提升竞争力；后续的供应的大户型减少。分析客户群：城市高端改善型和高端城市化客群；关注户型的舒适度，对附加值关注不高；44华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问这是一群城市的高收入阶层，他们可能职业、身份有所不同，但是他们的置业目的和关注点决定其阶层的统一性。产品到客户/客户总结7置业目的主要目的：区域高端改善+城市化高端改善次要来源：郊区化品质改善辅助来源：城市化改善客户特征主要：阶层意识强、财富积累较多、追求品质、不求表面奢华；次要：资源具有占有欲、关注产品细节辅助：具有品牌意识套、投资改善欲强；产品关注特征主要：整体档次感、立面风格、绿化景观、资源占有（水、山）；次要：教育配套、生活配套、户型舒适度辅助：内部装修、建筑细节、户型附加值一群追求品质的城市高端阶层沉稳低调、趋于理性注重身份、不求时尚享受生活、追求唯一低调生活、追求品质45华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问我们根据以下标准选择适合的、有代表性的案例进行分析，通过研究借鉴为本项目的产品设计与深化提供更宽广的视野与智慧。产品案例选择标准滨水资源高端品质高层产品为主取得成功深圳香蜜湖1 1号北京棕榈泉公寓深圳红树西岸上海世茂滨江花园客户到产品/经典案例选取846华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问产品借鉴点会所设施规划布局产品设计项目重要景观节点、具备规模、健全功能、国际级设施配置与顶级服务充分考虑项目景观的均好性注重单体产品的私密性，构造人车分流体系设计统一的独特的项目标识系统建议每单元入户设置豪华挑高大堂注重观景空间的导入主动创新实现高层产品生态化、别墅化体验以舒适型大户型设计为主，并适度的多元化配置先进的科技与智能化设施社区景观极至利用外部滨水景观资源，重视社区内大尺度中心主题景观构建，导入各类优质独特小品素材建筑风格建议古典精神融入现代风格，华贵而尊荣对建筑立面的细节与材料的考究产品表现要求通过对适合的、有代表性的产品案例进行分析，这将为本项目的产品设计与深化提供更宽广的视野与智慧。客户到产品/经典案例总结847华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问对案例的分析，总结出城市高端住宅的产品发力点。客户到产品/项目产品发力点寻找9顶级规划（建立标准）极致的占有和利用外部资源；围合、点式布置，大空间尺度，大量运用水景；高层低密度化和高绿化率；高品质园林：主题园林布置，多重绿化体系；高端配套设施顶级会所的引入，专业化的会所服务；高档的商业配套+少量精品商业；高星级酒店和服务式公寓的配套；知名双语幼儿园、小学的引进。 特色的服务体系知名物业公司的物业管理；个性化、特色化的服务体系；创新的产品设计（提高舒适度指标）豪华户型设计：室内阔绰、舒适的空间尺度，极致的观景空间；豪华建筑节点：大堂、入口；豪华装修：立面、内装、电梯和门窗；高智能化、科技化设施的运用。城市豪宅发力点48华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问客户对规划和产品关注因素的价值排序直接决定着本项目在产品力打造上的着力点和方向。客户产品价值排序/规划因素-产品因素10建筑风格建筑细节及豪华程度建筑用材及外装景观面积及绿化层次高科技及生态技术运用大尺度的空间布局内部的交通流线等占有资源的强度和深度户型功能性客户产品关注因素排序客户规划关注因素排序*数据来源：易居中国客户调研系统49华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问不同的景观规划因素对于客户的吸引力效应有所不同，项目产品定位需要对客户最关注因素进行重点打造。客户产品价值排序/景观规划10规模制胜中央水面流动水系成规模的树种大面积草坪主题风格和景观变换1精致细节精致园林小品情趣空间处理3局部特色处理入口景观处理外部绿地与景观处理地形变换2按照对客户排序低高*数据来源：易居中国客户调研系统50华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问客户对产品户型和配套因素的价值排序直接决定着本项目在产品力打造上的着力点和方向。客户产品价值排序/户型因素-配套因素11豪华精装修和电梯配置奢华空间（观景、会所）舒适的空间尺度户型对资源占有程度精品及配套商业户型赠送面积等附加值顶级会所配套高星级酒店、商务设施配套设施交通配套知名中小学校配套户型功能性客户户型关注因素排序客户配套关注因素排序*数据来源：易居中国客户调研系统51华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问通过对关键客户价值要素的比较，本项目具备走高端的气质，如何打造产品、提升价格的关键是，需要产品设计走高端的共性，还是共性上的极致？产品价值比较/产品设计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城本项目1价格6762公司品牌57853大尺度、低密度的建筑空间布局6764小区景观面积6875景观绿化层次5766生态环境87687建筑风格7868单体建筑细节营造6859户型多样性及附加值86610户型的舒适程度及装修情况68611会所豪华程度及项目多样性68512物业管理（安保、智能化）78613教育配套667714商业配套的档次及规模78652华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问通过对客户关键因素的排序，本项目在均好性因素保持（或降低）的基础下需要增加价值性因素的投入，从而提高项目的产品价值，获得利润。客户产品价值重构/产品设计方向12关键客户价值要素江南一品皇冠花园锦绣东城综合评分本项目策略价格6766.38提升成本敏感因素1大尺度、低密度建筑空间67877共性保持2小区景观面积687773高尚建筑风格786774户型多样性及附加值866775配套设施面积78676.56单体建筑细节营造6856.56.5价值提升因素1大面积水景/景观绿化层次6766.38价值性增加2会所的豪华程度及独特性6856.383户型舒适程度及装修6866.77.54物业管理（安保、智能化）786785入口、售楼处、样板房处理7666.37固有因素1公司品牌5785营销强化2教育配套66773生态环境8768由大到小53华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问通过对客户产品价值的重构，在结合成本的情况下，打造产品的最大化价值，实现项目价格的飞跃。客户产品价值重构/产品设计方向12体现项目价格飞跃的定价产品均好性下，成本结构的优化产品价值和客户价值的飞跃感动购房者，刺激购买诱因54华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目市场及功能定位55华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目定位是建立在对客户深入了解，充分考虑市场发展特征，结合地块本身特点进行深入详实的分析和论证。项目地块定位背景1市场背景客户背景定位三要素地块背景客户特征：区域客户集中特征明显；中高端客户对于城市豪宅关注度较高；中高端客户以企事业单位和私营业主为主；关注因素：对区位、资源占有、产品特色关注度高；区域客户特点：来源于江东、老城区及镇海、北仑；属于高端改善型，对产品品质关注度高；房地产发展：经济发展和政府有效控制，市场经历08年波动后，09年开始启动；物业市场发展：住宅规模档次逐渐提高，办公需求不足，商业发展呈大规模中心式；区域市场：办公需求不足，商业未来供应较大，高端住宅需求旺盛，处于启动阶段。区域特点：城区版块、未来城市副中心区域形象：高科技园区边缘，环境较好交通特性：城市主要干道、公共交通不多地块特性：双河景、地块私密性好发展契机：中提升、东部新城规划56华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问基于市场及地块条件下项目定位分析1地块条件商办/住宅=1：1地块临近会展中心，东部新城地块位于科技园区，商业配套缺乏市场背景城市发展较快，市场短暂调整后上行区域住宅物业形成氛围，办公需求不足刚需市场成绩比例上升，高端改善保持稳定突破解决思路重塑客户价值，打造全新产品以住宅为引擎，商办均为配套辐射全市高端阶层，追求极致做市场的领导者，价值最大化常规解决思路：以商办为引擎，塑造项目高端综合体形象以区域客户消费能力出发，打造园区小户型住宅随行就市，成为市场的跟随者，价格竞争57华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问本项目所处区域属于发展迅速期，要想在区域立足，本项目的定位方向需要“美的与众不同”，即基于区域价值，打造全新产品。基于区域发展/客户角度项目定位分析1区域特征发展阶段产品塑造方向陌生区域，认知度低“婴儿”期“她需要长的很美”重新定义区域价值，提升形象区域发展迅速，拥有一定区域价值“少年”期“她需要美得与众不同”基于区域价值，定义全新产品区域高成熟度，区域价值已被充分认可“成年”期“她需要是完美的”利用成熟区域价值，项目全方位打造外的细节放大区域客户价值正在提升，区域的客户以高端改善型为主，包括老三区、江东及周边区域的购房人群，因此项目定位要关注客户价值的共鸣点，打造全新的高端产品。58华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问项目整体定位2大宁波殿赏级中央府邸项目的标杆产品高端的产品组合强调对景观独享和占有树立公司品牌取得价值的最大化类住宅产品中小户型顺应区域发展气质型居所，强调产品价值和理念领先的产品理念，打造高端、时尚、精品高档办公及精品酒店为主体商务街区精品酒店高端配套外加精品商业创造尊贵的城市气质，吸引高端人群城市豪宅精品公寓商业广场59华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问宗地条件商业环境项目商业发展方向与各资源要素匹配度分析企业禀赋中低低城市型商业区域型商业社区型商业指标与现状匹配度社区型商业区域型商业城市型商业宗地条件人流高低极低可达性高中中能见度高中中商业环境商业氛围高低极低商业竞争弱中强未来规划低高高企业禀赋商业资源高差差销售去化高中低经营管理高中低中中低高中高根据项目宗地商业发展资源要素分析，建议本项目的商业发展以提供社区型商业服务设施为主，适当导入些满足区域功能需求的精品商业。项目定位/商业发展方向260华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问根据相关商业预估技术经验与类似项目商服配套，结合易居服务经验，建议本项目的商业配套建筑面积约7000m2左右。基于项目和客户角度商业体量初步估算2007年宁波人均商业面积约1根据我国居住小规划设计规范，一般居住组团人均商业服务设施面积在0.8-1.2结合国际较发达城市经验，人均商业面积在1-1.5须考虑到项目较高品质建设要求适当做一些精品商业服务更多人群预测项目商业面积约8000平方米北京棕榈泉国际公寓建面32万，商业面积（会所1.3万）共2.3万北京星河湾建面60万，商业面积（会所1.4万）共2.0万深圳香密湖1号建面13万，商业面积（会所2000多）3000建议项目商业面积约6000-8000平方米从一般商业规模预测技术角度来看参照其他类似高品质项目商业做法建议项目商业面积在建议项目商业面积在7000平方米左右，其中会所约平方米左右，其中会所约5000平方米，其他商业约平方米，其他商业约2000平方米平方米261华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问考虑到项目整体发展方向，结合广场，融入滨水特色，建议项目服务配套设施整体上实现”商业小而精、会所大而豪“项目定位/商业功能建议社区配套型商业：以满足社区日常生活服务功能为主建议设置在通途路入口，结合广场做集中街区处理建议面积在2000平方米左右高档精品商服：建议与会所结合在一起建议设置在通途路与甬新河一侧与办公（酒店）区域有效衔接塑造成滨水区域标志性建筑建议高档精品商服（含会所）规模在5000平主米左右262华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问商业公寓产品主题定位2立足宗地条件契合项目定位都市融合体高端聚居区产品发展方向建议项目商业部分的产品主题定位为“城市起居室，生活新天地”项目产品发展方向项目产品功能解构将D1地块与D2地块整合起来通盘考虑，构筑融公寓、办公、酒店、商业、会所等一体的区域活力中心，促进与提升项目高端聚居区形成。特色酒店顶级会所项目产品功能组合精品商业优质办公臻品公寓项目核心节点高价值支撑点63华翔集团宁波综合项目前期顾问对于住宅产品，作为本项目打造的重点，需要深入的分析，本项目两类不同的产品不同“类型”同“气质”路线，旨在树立品牌，获得利润。项目定位/住宅产品定位方向2公寓产品以精致、品质感为方向；主力户型为40-120m2；突出产品卖点，呈豪宅个性共享社区配套和社区景观；户型选择以对住宅的补充的自住型为主，考虑年轻一代的居住需求；服务式公寓以园区高端客户为主；主题教育会所吸引年轻客户住宅产品尊贵、豪华，打造城市豪宅；项目利润点和品牌标志；125-144和150-200m2主力户型，200m2以上次主力；强调对水景和园林景观的独享；高档的商业和会所配套，精装修、科技化大宅；平层楼王拉开价格差距，树立区域标杆。64华翔集团宁波综合项目前期顾问华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅部分产品主题定位3定位思考方向产品定位及诠释通过对住宅核心要素的思考，本项目的住宅部分从豪宅和城市的角度占位，打造城市高端项目，树立企业品牌。住宅产品立足区域引导市场优化成本取得利润高端品质精确定位豪宅居所，城市传奇豪宅要素创新、高尚的建筑理念高端、主题式园林景观舒适、豪华的户型设计特色、高端的会所配套城市传奇塑造企业品牌引导区域发展的豪宅观立足区域，精装修大宅城市资源极致利用65华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/关键驱动要素4根据本项目的地块指标，项目物业组合有以下几种，需要通过置业关键驱动因素和市场进行综合评价。方案比选单一型紧密型差异型跳跃型纯高层高层+花园洋房高层+平层高层+别墅关键驱动因素建筑尺度空间较大景观均好性差建筑空间感较差景观均好性较差景观均好性较好景观均好性好产品标杆性不强整体档次不高产品标杆性不强整体档次不高产品标杆性强社区档次较高产品标杆性强社区档次拉升客群差异不明显户型需要创新目标客群存在相容性花园洋房产品标杆性弱产品档次拉大户型创新性强客户存在一定差异户型创新型强额外决策关注因素社区档次不高与公寓产品竞争明显花园洋房档次不高洋房价值提高性是否能弥补建筑空间的损失平层市场接受群体较少，存在风险不同产品的边界处理别墅与高层区边界处理别墅的私密性和档次可参考产品绿城绿园东湖花园ART蓝海66华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/评价因素4本项目住宅区定位为城市豪宅，客户为富贵阶层、形象为区域标杆，因此其物业选型应根据产品和客户特征进行比选，最后结合利润进行确定。利润贡献城市豪宅富贵型客户区域标杆因素分类关注度价值因素品牌形象规划档次产品标杆性景观均好性建筑空间舒适产品决策因素开发风险销售难度投资回报67华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/方案一4方案一：单一型（高层）假设前提：高层规模8.8万平方米；住宅的销售价格为15000元/平方米（毛坯）；销售周期为1.5年。指标综合指数说明投资回报2投资回报相比较低开发风险3大量高层产品上市供应，市场活跃度和接受度较高，但是需要户型的创新，存在一定风险；销售难度3产品卖点不清晰，销售难度不大，但价格的提升难度较大，抗市场风险能力弱；品牌形象2通过独立别墅提升项目档次，树立品牌形象，形象高；成本利润率166%68华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/方案二4方案二：紧密型（高层+多层）假设前提：高层8.8万平方米，花园洋房2万平方米；高层销售价格为15000元/平方米；花园洋房销售价格为16000元/平方米；销售周期为1.5年。成本利润率173%指标综合指数说明投资回报3投资回报一般开发风险4花园洋房产品供应量较小，市场接受度较高，开发风险不大；销售难度3产品差异化不明显，项目卖点不够突出，销售价格提升存在一定的难度；品牌形象2花园洋房产品档次不高，社区品牌形象一般。69华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/基于决策因素的比选/方案三5方案三：跳跃型（高层+别墅）成本利润率181%假设前提：高层8.4万平方米，别墅0.4万平方米；高层销售价格为15000元/平方米；别墅销售价格35000元/平方米；销售周期为1.5年。指标综合指数说明投资回报4投资回报较高开发风险4城市别墅产品供应量较少，项目量不大，基本无风险；销售难度4别墅产品档次较高，卖点清晰，销售难度较小；别墅增加社区档次和卖点，拉动高层销售；品牌形象5通过独立别墅提升项目档次，树立品牌形象，形象高；70华翔集团宁波综合项目前期顾问指标综合指数说明投资回报5投资回报高开发风险3多层平层产品市场无供应，客户的接受度有限，存在开发风险；销售难度2平层产品不纯粹，卖点不够清晰，客户群需要引导，供应大，销售存在一定难度；品牌形象4平层产品档次较高，有助于提升社区形象；住宅物业选型/基于决策因素的比选/方案四4假设前提：高层为7.75万平方米；平层为1.05万平方米；高层住宅销售价格15000元/平方米；平层住宅销售价格25000元/平方米；销售周期为1.5年。成本利润率185%方案四：差异型（高层+平层）71华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅物业选型/方案比选4通过对不同方案的投资回报、开发风险、销售难度和品牌形象的因素比较，得出本项目推荐的物业组合方案，即方案三，高层+别墅的物业组合。效益低效益高推荐72华翔集团宁波综合项目前期顾问项目物业发展建议73华翔集团宁波综合项目前期顾问项目利润最大化客户价值最大化品牌价值最大化项目成本最优化物业发展建议物业发展建议/原则及内容物业选型建议（利润）整体规划建议（客户+品牌）产品设计建议（客户+成本）户型设计建议（客户+利润）配套设施建议（客户+成本）住宅产品产品价值定位（价值+客户）整体规划建议（价格+客户）产品创新设计（客户+成本）配套设施建议（客户+成本）运营方式建议（客户）公寓产品产品组合及选型（品牌）产品设计建议（客户+成本）功能业态选择（客户+利润）配套设施应用（客户+成本）运营方式建议（客户）商业、商务产品74华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number75本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number76案例研究部分逻辑思路规划建筑景观户型及细节要求公共空间配套物管高端住宅产品营造分析共性/发展趋势案例如何营造？与本地客关注点的契合度提炼符合本项目属性，且具有相当可操作性的产品设计借鉴点华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number77项目名称城市物业类型容积率目前均价（元/M2）地段雅戈尔湖景花园宁波高层；联排别墅2.023000江北湖西路和清湖路交叉口,日湖公园以西ART蓝海宁波高层；独栋别墅1.73预计13000高新区北靠新晖路，东南侧为甬新排水干河，西部为规划路。江南一品宁波高层；联排别墅0.7211000高新区北靠江南路、南临新晖路、西依杨木碶路绿城绿园宁波高层2.7116000高新区宁波市通途路1885号p案例选取标准在本地单价相对高，与本项目未来产品组合类似，且去化的较好的高档住宅。竞争/可比案例选取通过对本地竞争/可比项目进行分析，寻找其主要卖点以及与客户关注度的契合点，作为借鉴华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number78p容积率2.0,最大化景观面进行排布，优化联排别墅及观景高层的价值，并使更多物业享受到水景。蓝海雅戈尔湖景花园p容积率1.73，极端的独栋别墅、高层组合，在做足容积率的前提下，最大化商业价值。p弧型的高层排布，使得户均景观较好。可比、竞争典型案例产品特征分析/规划华翔集团宁波综合项目前期顾问p绿园：绿化率35%,东南亚风情景观风格,社区景观在充分利用自然水系资源的情况下，增加了多层次的组团景观，使得景观均好性明显提升.绿园可比、竞争典型案例产品特征分析/景观雅戈尔湖景花园p雅戈尔湖景花园：带有中式风情的园林景观，以集中湖景作为主要卖点，景观标示性强，水景接受度较高。华翔集团宁波综合项目前期顾问p建筑风格：现代风格p建筑材料：涂料p建筑细节处理：细部处理根据建筑风格特点，主要表现在阳台等位置，简练且特点鲜明蓝海江南一品p建筑风格：ARTDECO。p建筑材料：采用质感涂料。p建筑细节：建筑顶部处理增加造型，结合户型，竖向线条刻画到位。可比、竞争典型案例产品特征分析/建筑华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number81p一梯一户，私密独享；p更大的功能空间尺度与面积；p大面宽，南北通透，客厅大型转角大面积落地窗，便于观景。蓝海雅戈尔湖景花园建筑面积138p一梯两户，通过较大进深，增加内部使用空间；p主卧套间设计，功能设计全面；p整体来看仍是比较常规的做法。可比、竞争典型案例产品特征分析/户型华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number82对可比、竞争高端案例的分析，总结出可比、竞争产品营造主要标准。可比、竞争典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准规划道路:无明显思路。布局形式:有效利用外部景观面，进行错落排布，扩大观景面。建筑间距:常规处理方式，考虑基本规划要求，无突出的卖点。景观景观覆盖率：项目绿化率多数在35%左右，属于常规的面积水平景观风格：大多数采用现代风格景观景观主题：以水主题景观是景观处理的多数共性,也是重点突出的地方建筑建筑风格：采用现代、ARTDECO、等多种建筑风格倾向性不明显建筑色系：多数以米色或白色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主，现代风格材料为：玻璃，金属铝板为主、涂料建筑品质及细节：突出品质感户型高档公寓130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；200平方以上的户型除了面积尺度更大之外，鲜明卖点不丰富。华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number83产品角度主要标准公共部位挑高：常规大堂形式，个别挑高在6米以上装修材料：地面墙面，主要以石材处理。装修标准：绝大多数项目都按星级酒店大堂标准包装项目配置：无明显特征。精装修装修标准：仅有绿城绿园及雅戈尔湖景花园采用精装修，标准约在3000元/m2左右，价格空间较小，但在当地档次较高；部品配置：高档装饰材料/全套洁具、独立小中央空调设备,品牌台面和洗涤池，净水器，脱排油烟机、燃气灶具及微波炉。另配进口容积式热水炉等智能化物管智能化不是项目产品卖点，营造方面不需要更大投入物业管理方面，以国内物管公司为主，或直接由大型开发商的自有物业公司管理。可比、竞争典型案例产品特征分析/小结华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number84项目名称城市物业类型容积率开盘价格（元/m2）地段仁恒河滨城上海高层2.4335000浦东区丁香路洋泾港北京星河湾北京高层3.036000四环-五环翠湖天地嘉苑上海高层4.075000-80000比邻新天地财富海景上海高层2.2145000浦东陆家嘴滨江地带王子晶品上海高层2.860000长宁镇宁路北京御园北京3-4层0.681600-6000万/套海淀区青龙桥玉泉山路御翠豪庭上海高层3.545000长宁区古北黄金城道东方曼哈顿上海联排；多层；小高层480000元（目前均价）徐汇区徐家汇p案例选取标准在城市单价相对高，且卖的好的高档住宅。一线城市高端案例选取通过选取全国一线城市高档项目案例选取，对其产品标准进行分析，旨在针对性地寻求其主要产品竞争力的塑造华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number85采光地下车库坡地景观营造60米p容积率较高为3.0,通过围合布局和环路布局,使其建筑前后间距最大化.提高视觉舒适度围合布局.环路布置,每个组团设置地下停车.有效增大了绿化面积.会所设置主要道路位置衔接项目两个大组团仁恒河滨城北京星河湾翠湖天地p容积率.，道路环路布置,南北地块景观资源不同采用不同的布局形式,围合布局与纵横布局.1.观河景部分:采用流线型与半围合结合布局,沿河最大化观景,内部有景观组团.2.无河景资源部分:采用纵横布局形态,使建筑前后间距达到60米以上,提高视觉和整个居住环境的舒适度.会所设置滨河，并连接主要景观轴线p在.容积率的情况下,单体形式多样,点式,板式等.栋多层，栋高层1.建筑整体布局围合布局,社区内部设置中心组团景观,形成景观的均好性.集中中心景观学校会所会所一线高端案例产品特征分析/规划华翔集团宁波综合项目前期顾问p北京星河湾：绿化率60%,东南亚风情景观风格,整个社区以水系营造为主,会所结合水系与室外景观游泳池.营造细腻,突出项目在景观资源上的优势.p仁恒河滨城：绿化率60%,现代简约景观风格,突出宅间景观，依靠景观中轴串联宅间绿地，保证每户均有较好的景观面.p王子晶品：景观处理上，采用对屋顶的应用，屋顶绿化及户外游泳池为主要景观.p财富海景：绿化率高达63%,外部景观资源丰富，黄浦江天然江景，小区内部，配以江边森林进行构思，每幢楼设计独特主题花园，南北入口处各有壮观的瀑布和自然岩组景观，以大树组成的绿色隧道贯通南北，形成整个小区的景观主轴。小区中心“清心湖”及涌泉山丘、室外泳池和木制平台、花木广场、梧桐步道等组成区内10大景区，营造出自然、轻快、健康的居住氛围。财富海景王子晶品仁恒河滨城北京星河湾一线高端案例产品特征分析/景观华翔集团宁波综合项目前期顾问p建筑风格：新古典主义风格p建筑材料：石材，进口砂岩等作为重要材料p建筑细节处理：细部处理根据建筑风格特点，主要体现在入口，窗，屋顶造型等处，处理细腻，且工艺考究仁恒河滨城三期北京星河湾翠湖天地p建筑风格：现代风格，简洁。p建筑材料：下层采用花岗石，上部采用质感涂料。p建筑细节：阳台处理采用玻璃材料，建筑顶部处理增加造型，且结合灯光做法。p建筑风格：一期：ARTDECO建筑风格二期：融合现代风格p建筑细节：一期在顶部和局部处理采用古典风格元素。二期：采用简洁的明快的特点。p建筑材料：外墙巴西金山麻（SAHARSGOLD）花岗石/高级仿真石漆，材料运用高档。一线高端案例产品特征分析/建筑财富海景p建筑风格：现代风格p建筑材料：玻璃幕墙，铝板p建筑细节处理：细部处理根据建筑建筑观景特点处理，在观江景位置采用弧型处理，最大化增加观景面华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number88仁恒河滨城三期翠湖天地p三房双厅设计，厨房配置工作阳台，注重收纳空间，玄关走道均设计储藏柜；p南向部分布置客厅,餐厅,主卧,充分利用朝向布置房间功能，平行厨房结合工作阳台。建筑面积150平米建筑面积133平米建筑面积130平米p客厅餐厅依靠进深设置一体。单独套房设计，南北不通风，存在缺陷。p三房双厅设计，主卧室、客厅朝南。p房间功能：注重储藏空间，工作阳台配置建筑面积127平米p主卧以及一次卧均设转角凸窗，增强景观功能；p西晒卧室配合凸窗值得商榷；p南向主卧配合大凸窗，双明卫生间，空间布局较为合理；p为确保次卧的面宽舒适度，餐厅的采光空间较小；御翠豪庭建筑面积154平米建筑面积148平米一线高端案例户型分析（130-160平米）华翔集团宁波综合项目前期顾问一线高端案例户型分析200平米以上仁恒河滨城三期北京星河湾翠湖天地p门厅形式更丰富，入口，卧室入口，过度空间等，均有厅做过度户型在299左右的面积，整体采用套房设计形式，突出区别一般公寓的特点，功能上中西厨房，三厅到四厅p两户单元组合形式，最大限度的保证了南北通透，277平方米四房，体现出在房型的舒适度，两套房设计，满足多代人居住需求，阳台上的种植区处理，使得在阳台上种植中型植物成为可能，真正体现出空中花园的特色。p南向部分布置客厅,餐厅,主卧,充分利用朝向布置房间功能1.3个套房形式2.中西厨房设置,3.独立佣人间.建筑面积240平米左右建筑面积299平米建筑面积277平米建筑面积300-320平米建筑面积230平米左右建筑面积230平米左右p客厅餐厅依靠进深设置一体。双套房设计，独立佣人空间。p房间功能：2套房+1卧室+双厅+佣人空间p四房双厅设计，卧室全南向。p1套房+3次房间+双厅+独立佣人空间。p套房空间完善，有书房阳光浴室。过度厅处理p双套房+1次房间+双厅+独立佣人空间。华翔集团宁波综合项目前期顾问仁恒河滨城北京星河湾翠湖天地p大堂挑空：局部双层挑空，p装修材料：地面大理石墙面大理石,顶部造型石膏吊顶.p入口处理：结合建筑风格，石材处理。p大堂功能:信报投递箱休息区，电梯厅等p装修风格:现代风格,p大堂挑空：双层挑空，挑空6米以上。p装修材料：地面大理石墙面大理石，顶部造型石膏顶。欧式大吊灯。p入口处理：结合建筑风格，主要材料石材。p走道处理：大理石墙面，结合壁纸。p功能:信报投递箱休息区，电梯厅等。p装修风格:欧式古典风格，装修奢华，金碧辉煌，高星级酒店标准。p大堂挑空：2层挑空，p装修材料：地面大理石墙面石材,顶部造型石膏吊顶.吊灯p入口处理：结合区域文化脉络的石库门元素。p大堂功能:休息区，电梯厅等p装修风格:现代风格,案例产品特征分析/公共部位营造华翔集团宁波综合项目前期顾问精品住宅装修配置案例全装修/设备上海仁恒河滨国际知名品牌设备和高档装饰材料/科勒品牌洁具大金品牌独立小中央空调设备,三星品牌台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉等;装修标准2500-3000元/平米翠湖天地嘉苑国际知名品牌设备和高档装饰材料3500-4000元/平米财富海景德国旭格铝合金门窗和电动幕墙系统、国际品牌水龙头、洁具以及德国顶级的橱柜与Siemens厨房电器、德国JaDo和HFFLE五金等，装修标准为5000元/平方米王子晶品双独立大金中央空调中央软水及直饮水系统、独立式新风、中央吸尘系统、德国地暖、日本同层排水装修标准为6000-8000元/平方米北京御园精装修：入户门：窗：LowE全钢化玻璃，纱窗，高级实木复合地板或石材，墙面：高级墙纸，石材或高级木饰面中厨：配置齐全、西橱配置齐全地板电采暖系统。中央吸尘系统：音响系统：案例产品特征分析/全装修分析华翔集团宁波综合项目前期顾问智能化安保系统:24小时电子巡更系统电子对讲系统智能化设施:宽带入户物业信息管理及告知分系统物业信息管理及告知分系统物业管理家利物业管理(上海)有限公司智能化智能化；家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；IC卡门禁系统，楼宇可视对讲系统，家庭防盗报警系统，无线电子巡更，周界红外线报警系统，闭路电视监控系统，车库管理系统；一卡通等人性化系统等物业管理香港地铁物业公司御翠豪庭北京棕榈泉国际智能化闭路电视监控系统；家庭安全报警系统；周界防越报警系统；电子巡更系统；燃气泄漏报警系统；可视楼宇对讲系统；宽带系统；空调新风系统；常规设置物业管理新加坡高力国际物业管理公司智能化1.保安系统2.智能化家居安防系统等物业管理北京高力国际物业管理公司北京星河湾北京御园案例产品特征分析/智能化物业管理分析华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number93对一线高端案例的分析，总结出一线城市高端住宅的产品营造主要标准。一线高端典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准规划道路:环路设置,组团式集中地下停车,增大地上绿化面积。布局形式:都体现”围合或半围合”形成大的组团中心景观,利于形成景观均好性的特点；有效利用外部景观面，进行错落排布，扩大观景面。建筑间距:最大化营造大间距建筑布局,提高私密性和视觉舒适度。景观景观覆盖率：项目绿化率多数超过50%左右，达到较高的景观面积水平景观风格：大多数采用现代风格、异域风情景观景观主题：以水主题景观是景观处理的多数共性,也是重点突出的地方建筑建筑风格：大型纯居住区，多数采用带有古典元素的建筑风格凸显建筑尊贵感建筑色系：多数以米色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主，现代风格材料为：玻璃，金属铝板为主建筑品质及细节：突出品质感户型高档公寓中130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；可结合部分精装修提升整体价值；200平方以上的户型采用双套房形式，都增加独立佣人房，厨房都采用单橱处理。个别案例在主卧套房功能上更完善，并设置阳光浴室，卧室采用全南卧室处理，提高居住舒适度。华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number94一线高端典型案例产品特征分析/小结产品角度主要标准公共部位挑高：项目全部采用双大堂形式，挑高都在6米以上，个别项目达到9米，装修材料：地面墙面，主要以进口石材处理。装修标准：绝大多数项目都按高星级酒店大堂标准包装项目配置：多数豪宅大堂设置24小时大堂经理，管家接待服务。精装修装修标准：25008000元/m2，价格跨度较大，但配置以高档品牌为主；部品配置：高档装饰材料/全套洁具、独立小中央空调设备,品牌台面和洗涤池，净水器，脱排油烟机、燃气灶具及微波炉。另配进口容积式热水炉等智能化物管智能化不是项目产品卖点，营造方面不需要更大投入物业管理方面，除个别案例外，都采用国际品牌物管作为项目卖点华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number95将本地高端案例与一线高端案例比较，寻找其差异。本地高端案例与一线高端案例比较分析产品角度本地高端项目一线高端项目规划道路无明显卖点环路设置,组团式集中地下停车,增大地上绿化面积。布局形式仅考虑对外部景观的利用体现”围合或半围合”形成大的组团中心景观,利于形成景观均好性的特点建筑间距满足基本规范要求最大化营造大间距建筑布局,提高私密性和视觉舒适度景观景观覆盖率35%左右，常规的面积表现项目绿化率多数超过50%左右，达到较高的景观面积水平建筑建筑风格采用现代、ARTDECO、等多种建筑风格倾向性不明显大型纯居住区，多数采用带有古典元素的建筑风格凸显建筑尊贵感户型200m2以上户型除了面积尺度更大之外，鲜明卖点不丰富采用双套房形式，都增加独立佣人房，厨房都采用单橱处理。个别案例在主卧套房功能上更完善，并设置阳光浴室，卧室采用全南卧室处理，提高居住舒适度。华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number96本地高端案例与一线高端案例比较分析产品角度本地高端项目一线高端项目公共部位挑高常规大堂处理，个别达到m项目全部采用双大堂形式，挑高都在6米以上，个别项目达到9米。大堂材质地面墙面，主要以普通石材处理地面墙面，主要以进口石材处理配置无特殊配置多数豪宅大堂设置24小时大堂经理，管家接待服务精装修装修标准少量项目采用，标准在30004000之间大部分项目采用，标准在25008000，价格跨度大智能化物管物管以国内物管公司为主，或直接由大型开发商的自有物业公司管理。采用国际品牌物管作为项目卖点华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number97本项目的营造标准制定本项目营造标准本地高端项目标准一线高端项目标准华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number98本项目营造标准制定产品角度主要标准规划道路:环路设置,组团式集中地下停车,增大地上绿化面积。布局形式:都体现”围合或半围合”形成大的组团中心景观,利于形成景观均好性的特点；有效利用外部景观面，进行错落排布，扩大观景面。建筑间距:最大化营造大间距建筑布局,提高私密性和视觉舒适度。景观景观覆盖率：项目绿化率保证在35%的平均水平以上景观风格：采用异域风情景观景观主题：重点突出水主题景观建筑建筑风格：采用带有古典元素的建筑风格凸显建筑尊贵感建筑色系：以米色系为主建筑材料：带有古典元素的建筑，多以石材，砂岩，面砖为主建筑品质及细节：突出品质感户型高档公寓中130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；可结合部分精装修提升整体价值；200平方以上的户型采用双套房形式，都增加独立佣人房，厨房都采用单橱处理。个别案例在主卧套房功能上更完善，并设置阳光浴室，卧室采用全南卧室处理，提高居住舒适度。华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number99产品角度主要标准公共部位挑高：项目全部采用双大堂形式，挑高在6米以上装修材料：地面墙面，主要以普通石材处理。装修标准：按星级酒店大堂标准包装项目配置：设置24小时大堂经理，管家接待服务。精装修装修标准：3000元/m2；部品配置：高档装饰材料/全套洁具、独立小中央空调设备,品牌台面和洗涤池，净水器，脱排油烟机、燃气灶具及微波炉。另配进口容积式热水炉等智能化物管智能化不是项目产品卖点，营造方面不需要更大投入物业管理方面采用国际品牌物管作为项目卖点本项目营造标准制定华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number100本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number101逻辑思路规划解决方案逻辑框架资源分析基本条件项目物业布局形式形成项目规划卖点参考案例布局高端项目规划点与共性指导本项目规划房型布局与规划关系华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number102项目基本概况与规划指标项目基地情况:本地块位于宁波高新区，东邻老杨木碶河（蓝线宽度30米），南邻甬新河（蓝线宽度60米）和通途路（红线宽度68米），北邻12米市政公用道路，西邻清水桥路（红线宽度22米），B和C地块之间有一条12米宽规划市政公用道路ABC地块用地面积（m2）用地性质建筑密度容积率绿地率建筑限高A35176R240%2.530%100mB9939C2m40%4.020%-30%100mC12673C2m40%4.020%-30%100m项目用地图各地块指标华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number103项目主题功能物业分布城市豪宅精品公寓商业/酒店/服务公寓主要功能分区p按地块价值的区分和各地块用地性质，布局项目的主题物业区位，分区物业类型规模/万m2城市豪宅区住宅8.8精品公寓公寓3.8幼儿园0.2主题教育会所0.1商业/酒店（酒店/办公/服务公寓）精品酒店/会所1.4办公1服务式公寓1.8精品商业0.3配套商业配套商业0.4总计17.8各片区物业体量华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number104项目基本概况与规划指标地块资源分布高价值地块中高值地块中价值地块南向河景资源东向河景资源与主要道路的通达性距离河景远，但高层可观景展示性，地标性地块地块价值评估华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number105项目主题功能物业分布p从标杆项目与国内豪宅案例规划可以看出，规划多采用“围合布局”的形式.围合布局形成大面积的中心集中景观，共享中心景观形成项目景观的均好性。是景观主要卖点之一p对于有水资源景观的项目，规划布局突出最大化观景资源，营造户户观景的特点。规划案例总结相似案例规划借鉴p以叠加别墅和小高层物业为主,采用或半围合的布局特点,组团空间增大,提升了公共绿地面积,舒适度也得到了提高.1.建筑组团半围合布局,方便靠近外围环路位置设置地下停车入口.集中地下停车.2.叠加别墅与高层区采用共享围合景观的处理手法。高层高层叠加华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number106项目主题功能物业分布p按地块价值的区分和各地块用地性质，布局项目的主题物业区位.p精品高档商业布局在沿河高价值地块,与配套商业有区分p住宅地块的容积率2.5,有多种物业组合的形式,通过市场比较,本项目建议采用：高层+独栋 高层公寓区精品公寓区精品酒店/服务公寓主要物业布局分析低密度物业配套商业华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number107类型物业属性占地面积容积率建筑面积比例高层酒店公寓0.99.3.8（不含配套）30%A高层住宅2.223.78.365%独栋别墅住宅1.30.30.45%合计-3.522.512.6100%地块纯住宅地块综合容积率2.5，在物业选型上建议采用高层+别墅的混合社区。B地块为商办混合区，容积绿.，只能为单一的高层。高层+独栋别墅精品公寓与住宅区物业选型华翔集团宁波综合项目前期顾问项目高端住宅规划布局建议高层住宅独栋别墅独栋别墅高层物业规划布局建议总建筑面积(地上)8.8万其中独栋别墅0.4万高层8.4万占地面积3.52万容积率2.5建筑密度13%左右高层+独栋别墅布局特点：p 独栋别墅沿甬新河排布，争取最佳的观景面p 高层建筑采用错落围合式布局，在中心形成大面积公共绿化空间。建筑前后间距较大，私密性和空间视觉感受都得到提高；中心景观Document number108华翔集团宁波综合项目前期顾问别墅与高层住宅物业区隔用高大乔木,遮挡别墅,保证别墅的私密性.道路高层住宅别墅高层独栋高层公寓视线视线华翔集团宁波综合项目前期顾问交通系统建议高层住宅独栋别墅p为保持小区空间的完整与便捷性，建议采用一条环形主干道将基地有机地串联起来；同时道路系统根据物业布局建议，高层物业和低层物业区自成一体，便于独立管理；p高层区采用人车分流的道路系统，车辆在进入小区后，马上进入地下车库，减少对小区环境的干扰；p对于别墅区，可以对连接别墅区的这段干道（图上蓝色标记处），采取单独的封闭式的管理，减少高层区对其的干扰，保证区域的相对独立性。Document number110华翔集团宁波综合项目前期顾问地下空间连通，完全达到人车分流，并采用采光中庭设计，品质感强整个地下空间连通，可直接由地下入户，完全达到了车行与人行分离的设计理念；采光中庭的设计增强了地下车库的景观观感；由于透天中庭与地面相连通，减少了地下车库采光与通风的设备投入，使地下空间的净高更充裕，舒适感更强。采光中庭地平面地下电梯厅关于地下停车空间形式Document number111高层住宅高层住宅停车库华翔集团宁波综合项目前期顾问地下车库采用自然采光.地下车库绿化处理,结合地上组团绿化部分.自然采光地下停车空间示意集中地下车库结合绿化绿化延伸至地上部分公共景观区高大植物种植Document number112华翔集团宁波综合项目前期顾问停车位建议案例车位户数地下车位比北京棕榈泉国际210014001：1.5财富海景650（地上/地下）5201：1.25王子晶品1501001：1.5北京星河湾179216001：1.12从以上项目可以看出，基本上停车比都在1以上，远远超过建筑规范的停车标准的1：0.7，虽然更多的车位居住更为舒适，但是考虑到车位的销售要保证一定的稀缺性，从而促进车位成交。因此建议本项目在车位配比上不少于1：1.25的比例。Document number113案例车位户数地下车位比江南一品约170017731：0.96ART蓝海690（地上55/地下635）5191：1.3雅戈尔湖景花园1000左右8381：1.2国内标杆案例当地竞争、标杆案例华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number114本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number115项目户型配比建议精品公寓/服务公寓：精品公寓主力需求空间为75-90m2，一房户型为次主力。服务公寓95-125m2的舒适型二房和三房为主，次主力75-90m2的小二房。住宅区公寓：区域市场的主力需求空间为125-144m2，次主力需求空间为155-200m2和110-125m2，机会需求空间为400m2左右。物业户型户型面积/平米体量/万平米比例套数比例高层大二/小三房110-120111%10017%大三房125-1443.641%26745%四房/五房155-2002.832%19032%平层/复式400左右111%254%独栋-500-8000.45%61%合计-8.8100%588100%物业规模户型户型面积/平米体量面积比例套数套数比服务式公寓1.8舒适一房75-900.738%8445%舒适二房95-1251.162%10055%小计1.8100%184100%精品公寓3.8一房401.1430%28542%一房一厅50-601.1430%20731%二房75-901.5240%18427%小计3.8100%676100%华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number116一线高端典型案例户型总结房型特点对应因素可实现程度根据不同房型面积设计不同的匹配尺度空间奢华空间、舒适的空间尺度结合精装修提升房型价值豪华装修提升品质根据户型资源合理处理户型对资源的占有度案例户型结论130160m2户型高档公寓中130-160户型属于中小户型，应尽量在空间尺度上给予满足，大面宽小进深以及功能细化被广泛应用；生活动线与家务动线的完全分离，收纳空间、工作阳台的设计更为注重；可结合部分精装修提升整体价值；220240m2户型案例采用双套房形式，都增加独立佣人房，厨房都采用单橱处理。个别案例在主卧套房功能上更完善，并设置阳光浴室，卧室采用全南卧室处理，提高居住舒适度。华翔集团宁波综合项目前期顾问项目产品与区域市场相比卖点项目户型策略项目物业特点区域物业特点项目优势平层公寓平层公寓优势:多厅，全套房设计，奢华空间功能布局湖滨住宅。大露台主卧套房设计270度景观全套房式设计奢华户型空间低密度湖滨住宅大露台,空中花园主卧套房设计270度景观顶层复式顶层复式优势：外河景，内中心景观双景观特点。客厅挑空全套房设计大露台,空中花园270度景观双景观客厅挑空,露台游泳池主卧套房设计大露台,空中花园270度景观大面积公寓户型大户型公寓优势：一线河景公寓270度观景房间，主要房间南向大面宽，短进深主要房间南向双景观概念其他公寓户型大面宽，大进深。户型特色不明显中面积户型中面积户型优势：主要房房间南向，观河景价值，附加值（空中花园，入户花园等）附加值户型面积控制合理多数公寓附加值较少户型特色一般Document number117华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型与规划布局关系公寓大户型公寓 顶层复式公寓中大户型公寓公寓中户型公寓小户型独栋中大户型独栋大户型公寓大平层户型Document number118华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型与规划布局关系观景大户型160-180平米中等面积户型125-130平米平层400平米左右独栋500-800平米左右小等面积户型60-75平米Document number119华翔集团宁波综合项目前期顾问卖点：大面宽主要房间南向入户花园户型面积144平米左右户型主要房间南向/大面宽项目户型策略户型特点:主要房间南向,满足观景需求。大面宽,小进深,符合宁波客户喜好。Document number120华翔集团宁波综合项目前期顾问卖点:入户花园飘窗阳台附加值户型面积125平米左右户型户型特点:大面积入户花园布局在观景效果差的位置,附加值卖点项目户型策略Document number121华翔集团宁波综合项目前期顾问住宅区公寓户型建议卖点：270度观景房双向观河景空中花园/转角窗/凸窗户型面积150-180平方米户型特征：p大部分的房间都采用了凸窗或是八角窗的设计，使得在户内的各个角落都可观景，观景性得到最大化体现。p空中花园独特设计，产品附加值较高；p主要房间南向布局。符合宁波客户喜好。景观早餐厅八角窗观景设计空中花园设计也可改造为房间凸窗+阳台的设计，既充分提升观景性，也丰富了立面效果主卧卫生间凸窗设计也具有观景面早餐厅与正餐厅细化分设Document number122华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型建议/户型设计/平层官邸户型特征：p独立工人套房设计；p圆形过厅作为过渡空间，提升空间品位；p全套房设计，功能完整，且主卧入口做玄关处理；大平层户型示意卖点：全套房设计多厅空间户型面积400平方米左右次卧室/书房等空间均设置独立套房空间入口设置圆厅空间，十字通交通，到达书房，卧室，客厅的空间独立性双客厅，双餐厅，双厨房。主卧空间，次卧空间均设置过度厅。Document number123华翔集团宁波综合项目前期顾问顶层复式350平米左右建筑面积350平米左右五房三厅四卫特色:观景角度超过270度.主卧拥有观景阳光按摩浴室.客厅挑空,三面阳台处理.住宅区公寓户型建议卖点：270度观景房空中别墅概念Document number124华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型建议/户型设计/别墅户型特征：p下沉庭院,采光地下室.p全套房设计，功能完整，且主卧入口做玄关处理；别墅示意卖点：双向观景，全套房设计多厅空间别墅空间。户型面积500-800平方米左右Document number125华翔集团宁波综合项目前期顾问小户型45-75平米卖点：经济型，适合居住空间精品公寓户型建议一房一厅特色:采用凸窗增加室内使用面积，增加室内使用面积7.4个平方米。建筑面积约45平方米。二室二厅一卫特色:采用凸窗增加室内使用面积，增加室内使用面积3.3个平方米.建筑面积约75平方米。Document number126华翔集团宁波综合项目前期顾问服务式公寓户型大二房卖点：突出舒适性精品公寓户型建议户型在面宽上比一般二房二厅都有所放大，卫生间面积与功能都有增加大，突出居住的舒适性。双卫浴洁具等。Document number127华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number128本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问景观建议入口景观入口景观组团中心景观次景观轴主要景观轴景观系统建议社区中央组团景观主要景观轴线主要入口景观次要景观轴线沿河绿化公共空间Document number129华翔集团宁波综合项目前期顾问景观风格建议风格营造创造异域风情,优点是易于营造特点明显,并且营造易体现品质感,越来越被全国各地高档楼盘所运用。异域风情营造主要在硬质景观铺装上运用特有异域风情元素,特别在颜色和造型运用上,其次以异域风情的植物运用,对本项目来说,异域风情的运用考虑硬质铺装上,植物考虑以本地易成活的植物点缀。异域风情景观 (结合国内高端楼盘景观风格营造总结）Document number130华翔集团宁波综合项目前期顾问景观建议集中水系入口景观水系景观小品景观滨河景观Document number131华翔集团宁波综合项目前期顾问景观投入造价标准主要营造部分：小品大小水景室外游泳池雕塑花架等景观造价标准景观造价建议：项目示范区景观造价建议1200元/平米，项目后期整体景观投入建议800-900元/平米之间档次造价（元/m2）小品材料植物灌木地草坪比例高档社区1000-1200雕塑+水景90%花岗岩10%板岩5大乔木15中乔木70%灌木30%草皮中档社区700雕塑+水景60%花岗岩40%板岩3大乔木10中乔木60%灌木40%草皮中低档社区400雕塑+水景30%花岗岩40%板岩30%砖2大乔木8中乔木40%灌木60%草皮Document number132华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number133本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问项目建筑风格建议建筑风格及营造ARTDECO风格的立面趋于直线、强调对称挺拔，线条的挺拔向上，受直线派的影响；干净利落、大块渐成的风格颇有立体主义的风范；利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息上海高档楼盘如华府天地、翠湖天地，绿城，碧云社区等多采用此风格Document number134华翔集团宁波综合项目前期顾问高层住宅建筑细节处理建筑材料/细节处理/成本控制关系分析主要投入细节应用：底部处理，入口门厅处理，顶部细节处理三个段落。也是古典元素运用的集中部分。石材位置的应用：一般处理在建筑底层区-层，多以干挂形式处理。建筑上部采用真石漆或面砖处理等进口涂料处理。成本控制与建筑效果：通过细节部分和主要材料应用上进行把控，石材和面砖或真石漆混合使用，保证效果的前提下，减少了建造成本。底部精致处理/石材干挂底部精致处理/石材干挂顶部精致处理底部石材干挂/中间真石漆Document number135华翔集团宁波综合项目前期顾问别墅建筑风格新古典建筑风格古典欧式风格风格，建筑风格在窗，门，柱石处理均保留古典欧式的特点建筑风格与其低密度建筑形态融合突出项目的高端性建筑材料：米黄石材/STRRCO建筑颜色:米黄色Document number136华翔集团宁波综合项目前期顾问别墅建筑风格独栋别墅建筑细节处理建筑材料：米黄石材/STRRCO建筑颜色:米黄色Document number137华翔集团宁波综合项目前期顾问建筑投入造价标准主要营造部分：顶部古典元素线条处理底部处理建筑造价标准建筑造价建议：造价公寓控制在600-700元/平米，别墅造价控制900元/平米造价建筑材料窗造价高档社区干挂石材/铝板（600-800元/平方米）断桥隔热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃（5+12+5）（800-1000元/平方米）700-900元/平方米中高档社区石材（20%）+面砖（80%）（200-300元/平方米）铝合金型材、双层中空玻璃（5+6+5）（400-500元/平方米）300-350元/平方米中低档社区面砖（30%）+涂料（70%）（50元/平方米）铝合金型材、双层中空玻璃（5+6+5）（400-500元/平方米）140-160元/平方米Document number138华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number139本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问公寓公共部分建议（高端公寓区）建议营造星级酒店大堂概念，局部空间挑高6米,装修材料建议，地面采用石材.墙面干挂石材，整体营造奢华感，提升项目直观感受。大堂功能：处传统的功能外，可设置接待区，休息区，物管区和棋牌室等。营造泛会所概念。地下停车区入户大堂与地上大堂，营造双大堂概念公共大堂处理Document number140华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number141本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问装修情况功能空间地面墙面配置厨房西班牙地砖高级面砖饰面、局部：不锈钢饰面高级“配套组合厨柜”，配有：三星品牌台面和洗涤池，净水器，SMEG品牌脱排油烟机（不带油杯）、燃气灶具及微波炉（带烘烤功能）。另配进口容积式热水炉卫生间主：地面天然石材客：铺西班牙地砖高级面砖饰面科勒品牌洁具，人造大理石洗面台并配有墙镜；选用高仪品牌龙头；配置电热地采暖。客厅柚木实木地板高级乳胶漆饰面每户配大金品牌独立小中央空调设备。分户门为沙比利饰面防火防盗门，配有数控门锁及“猫眼”。卧室柚木实木地板高级乳胶漆饰面室内局部位置配高级固定厨或柜、室内为沙比利饰面木门。装修标准3000元/平方米高层住宅装修配置全装修建议Document number142华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number143智能化、物管本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问因此在本项目智能化的利用上建议：重点打造五重安防系统第一重：小区周界红外线报警系统，电视监控系统跟踪；第二重，电子寻更及区内电视监控系统；第三重：每户庭院围墙周界报警设德国TCS黑白可视对讲系统，每户配四个可视对讲分机；第四重：家庭安防报警系统，包括主动红外移动感应探测，燃气泄露感应探测；第五重：紧急报警按钮，每户设置多个监控装置。序号系统名称作用1闭路电视监控子系统安全防范2周界防范报警子系统安全防范3楼宇可视对讲子系统安全防范4家庭安全防范子系统安全防范5电子巡更子系统安全防范6宽带信息系统信息通信7有线电视系统信息通信8背景音响及紧急广播子系统物业管理9公共显示系统物业管理10小区导询系统物业管理项目智能化建议以安防为主的智能化设施Document number144华翔集团宁波综合项目前期顾问本项目作为住宅,商办综合项目，且地块内规划有酒店，故建议物业管理结合项目酒店部分，在物管上建议可以考虑引进酒店管理公司进行统一物业管理。物管具体内容:安全保卫：保安巡更系统、闭路电视监控系统、红外线报防、探测报警装置等消防服务：消防监控系统、消防设施的维修、养护和管理保洁服务：小区公共设施清洁、紧急清洁/特别清洁服务（火灾、水浸）维修服务：24小时报修电话，半小时维修人员上门服务环境保护：污水处理系统、垃圾集中处理系统绿化服务：公共绿地、水景等养护与管理邮电通讯服务：邮政信箱、电话系统、电视天线、卫星接收系统社区服务：房屋出租、装修监理、房屋装修、预订出租车等。热线服务：定时叫醒；服务预约；各项便民查询；电话号码查询；旅游线路查询；电话订餐；代订出租车、饮用水、鲜花、酒店客房等。商务服务类：代缴水电、煤气费用，电话费；代办煤气、电话初装；代买车、船、飞机票；家教服务；病人护理，日常保健；礼品递送；复印、传真、彩照扩印等；项目物业管理建议Document number145华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number146本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问坡地景观营造建筑技术、材料参考案例创造安静的居住环境架空地板新里程新材料隔墙新里程同层排水室内双层隔音门（及移门）系统中环凯旋宫断热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃创造舒适的居住环境新风系统直饮水系统室内地板采暖系统中环凯旋宫建筑技术和设备的基本建议（方向A）：突出居住舒适度的技术和设备建议注：同层排水、新风等应用比较广泛的技术，不标明参考案例。建筑技术和设备的升级建议（方向B）：按照申报一极生态小区概念标准的技术和设备建议。这里所建议的内容是在基本建议基础上进行增加。建议采用的新技术新材料示例参考案例外墙保温：外墙保温EPS保温体系，屋顶绿化、西山墙立面绿化；空气清新：变压式止逆烟道，燃气自动关闭装置，绿色环保装修材料；安静环境：无机房电梯，空调设备减震装置；节约资源：太阳能光热，雨水收集系统，中水回用，有机垃圾生化处理，峰谷电表，人工湿地、人工湖生态自平衡；品质细节：整体式卫生间，指纹门禁，分质供水。朗润园易居建议：在后期销售中，以生态小区为整体卖点进行打造，突出整体技术的使用。具体采用技术（A+B的组合）以万科朗润园技术为基础，进行适当更新换代以。新材料新技术案例总结Document number147华翔集团宁波综合项目前期顾问架空地板干式隔音双层架空地板系统的优点在于施工方便，地板下的管道可以随意设置，方便升级换代，隔音效果好，基本听不见楼上的脚步声。同层排水同层内的排水管与支管均不穿过楼板，连接至主排水立管集中排放。建议采用瑞士吉博力公司的相关设备，该公司设备在欧洲使用广泛。新材料隔墙ALC板墙：用于浴室周围的隔墙防火、抗渗、隔音、保温一体化的绿色环保材料。双面双层轻钢龙骨石膏板隔墙，内置隔音棉以达到更好的隔音效果；墙板更薄，增加更多使用空间。断热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，有效阻止热量的传导，断桥比非断桥铝型材门窗降低40%-70%热量传导。采用中空玻璃，降低噪音、防止冷凝。直引水系统通过直饮水处理系统，可去除水体中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害物质，使产水水质达到直饮净水水质标准。新材料新技术建议Document number148华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number149本项目物业发展建议区域可比/竞争案例产品营造分析与标准国内高端项目产品营造分析与标准本项目产品营造标准本项目产品营造建议项目规划解决方案项目户型解决方案与户型建议项目景观营造与营造标准建议项目建筑营造与营造标准建议公共空间营造全装修建议智能化、物管新材料新技术配套建议华翔集团宁波综合项目前期顾问常规100米高度建筑的标准层面积在10001500平方之间，能够形成挺拔、高耸的建筑形态。以30层计，则总体量：3000045000平米物业功能:精品酒店、办公、服务式公寓、及会所商业主要配套投入精品酒店及商业配套形象投入精品酒店/会所配套/精品商业Document number150华翔集团宁波综合项目前期顾问Document number151配套商业沿住宅区入口处理，精品商业结合项目精品酒店区布局，河景结合项目精品商业街，在档次和资源占有上区别精品商业精品酒店/会所类别业态面积/万平米精品酒店与会所商业精品酒店/含会所1.4办公1服务式公寓1.8精品商业0.3配套商业0.4合计4.9主要配套投入业态面积配套商业华翔集团宁波综合项目前期顾问精品酒店配套精品酒店主题功能主题功能产品形态数量单位面积/建筑面积/客房标房100404000行政套房30802400总统套房2100200小计1326600会议/宴会会议室多功能厅3150500宴会酒店(餐饮)1500500休闲运动桑拿/棋牌125002500健身/运动2300600室内游泳场1800800餐厅风味餐厅35001500其他大堂/其他配套110001000小计7400总计14000Document number152华翔集团宁波综合项目前期顾问酒店及会所功能主要对外功能除了住宿还包括：桑拿/娱乐，商务会议，大型宴会，餐饮等。精品酒店配套Document number153华翔集团宁波综合项目前期顾问生活配套商业面积物业类型规模/m2比例高档餐饮200067%SPA（与酒店结合）30010%精品零售40013%咖啡/酒吧30010%合计3000100%精品商业业态精品商业/配套商业物业类型规模/m2比例特色餐饮150038%时尚青年零售65016%咖啡/面包房2005%其他零售80020%便利店2005%家居/家纺3008%银行1003%美容美发1003%洗衣/车行1504%合计4000100%Document number154华翔集团宁波综合项目前期顾问幼儿园/教育会所教育配套配套主题建筑面积教育配套幼儿园0.2主题教育会所0.1合计-0.3双语幼儿园建议规模6-8班教育会所主要功能设置：Document number155华翔集团宁波综合项目前期顾问项目开发策略156华翔集团宁波综合项目前期顾问区域与项目发展趋势区域发展特点配套完善时间区域产品特点区域客户导入客户导入时序客户对项目关注点客户导入趋势项目开发策略产品开发次序项目销售周期配套启动方案开发策略思考路径1难点：如何解决大量商业性质公寓的价值最大化和销售速度；重点：住宅产品的利润的最大化问题；配套设施的开发进度问题。157华翔集团宁波综合项目前期顾问项目区域认知第一波辐射客群客户认知住宅产品新城板块郊区高端改善城市高端改善高起点、环境好的城市高端板块追求城市资源和高端品质追求生活品质低密度、舒适度好的中高端住宅产品认可区域环境、追求低密度、舒适型产品可选择性广，偏好高品质纯居住产品，不关注配套以高品质、舒适型、大户型的稀缺纯住宅产品引爆市场高起点、强势产品出击吸引客户，实现价值和品牌增值一期启动产品引爆市场策略，用产品稀缺性来吸引客群，实现项目的高价值以及公司品牌的美誉度。项目开发策略思考途径一2158华翔集团宁波综合项目前期顾问项目认知第二波辐射客群客户认知高端社区形成产品特点城市化型区域商务型户型大、价格高、产品差异化不够追求城市资源型配套，承受能力不高对地段和环境认可，但承受能力有限认可环境，但区域配套缺乏认可项目，关注小户型、个性化、特色配套性产品认可地段、但承受的总价不高，需要资源型配套以特色配套点亮生活，实现高品质全社区形态个性化、总价低的创新型产品出现，有效补充一期产品后期启动低总价的小户型产品，用特色配套点亮生活，有效的满足由于一期户型大而淘汰的部分客户，同时为区域的商务型客户提供有竞争的产品。项目开发策略思考途径二3159华翔集团宁波综合项目前期顾问通过不同产品制造的卖点和启动的效应，创造高利润、优品牌和高品质的全社区形态，最终达到成为区域标杆的目的。项目开发策略4稀缺产品入市配套点亮生活差异化产品补充123高品质住宅产品高标准规划、稀缺大户型、豪华装修创造利润、塑造品牌商业、会所、商务配套精品酒店、优质办公、精品商业、服务式公寓、特色私人会所竖立标杆、创造理念、提升档次、扩大辐射商务公寓精装青年公寓、精品城市公馆、教育会所价格梯度、产品户型差异、全产品社区123160华翔集团宁波综合项目前期顾问通过不同产品的依次启动，制造卖点，吸引客户，实现高回报，塑造企业品牌。项目产品启动策略5分区物业类型租售方式引爆点开发策略城市传奇别墅销售稀缺先期启动，制造标杆高层销售精装修先期开发，利用产品和规划吸引高端消费者城市起居室顶级会所品牌经营售楼处先期作为展示中心，后期品牌运营行政公寓售后经营项目标杆二期先期启动，投资型产品，实现品牌价值酒店办公持有经营项目标杆二期先期启动，酒店管理公司入驻，创造标杆商业租售配套待住宅交房后，主力店招商，小铺销售生活新天地青年公寓销售教育会所二期中段启动，补充一期产品，价格差异城市公馆销售教育会所二期后期启动，创造产品亮点，高尚配套幼儿园及会所经营教育二期先期建造，后期运营，住宅公寓配套161华翔集团宁波综合项目前期顾问201320122011201020092008Step1Step2Step3Step4Step1Step2Step3产品线配套线客户线Step1Step2Step3商业建设期会所商业配套教育会所、商业私人会所、精品商业改善型人群导入配套及产品客户导入商务、全市人口导入住宅建设项目开发次序6住宅销售期商业、公寓租售期整个项目分为两期，通过客户的导入次序，用不同的产品组合和配套设施来达到产品价值最大化的目的。162华翔集团宁波综合项目前期顾问项目整体财务评价163华翔集团宁波综合项目前期顾问项目价格定位/纯住宅1类型名称整盘均价120以下125-144144-200200-300300以上区域参照江南一品二期12000/11000115001200014000锦绣东城二期12900115001250013500/绿城绿园15000/1200017000/其他对比湖景花园160001750018000/汇豪天下16000190002000021000/项目整体120以下125-144155-200400左右500-800户型面积8.81.03.62.81.00.4户型比例100%11%41%32%11%5.0%户型特点舒适观景、赠送面积功能、实惠舒适、景观平层别墅本项目的价格定位选取区域项目为基础，其他区域项目为参照，分面积段的价格进行测算。区域对比项目09年成交价格164华翔集团宁波综合项目前期顾问项目价格定位/住宅分户型1比较内容权重江南一品二期锦绣东城二期绿城绿园拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数建筑单体10%0.950.0950.90.0910.1区域位置10%0.980.09810.11.020.102外部环境20%10.20.950.190.90.18社区景观20%0.90.180.950.190.950.19立面设计15%0.90.1350.950.142510.15房型设计15%10.150.980.1470.950.1425配套设施10%10.10.980.0980.950.095合计100%0.9580.95750.959市场比较法：运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价格因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格；根据区域在售项目具体情况，设定调查范围，按照成功原则，遴选了不同的项目样本。本案价格推算=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的定价C权重，同时考虑到上市的时间因素（10%溢价）。120m2以下12800元/m2125-144m213300元/m2150-200m214000元/m2400m2左右17000元/m2500-800m230000元/m2备注：以144-200m2为示例比较165华翔集团宁波综合项目前期顾问项目价格定位/公寓2名称成交均价装修标准同比住宅差价幅度滨江国际1200030001150020%48克拉130001500120005%明天广场1000015001200030%江南一品1000015001200030%本案精品公寓200014000（本案上市住宅价格）25%本案服务公寓3000本项目的价格定位选取区域项目为基础，其他区域项目为参照，分面积段的价格进行测算。区域对比项目09年成交价格本案价格10500元/平方米对以上价格进行时间、产品溢价因素的调整：时间因素按照年10%的增长，产品溢价按照5%调整，则：本项目精品公寓装修后价格为：13000元/m2服务公寓装修后价格为：15000元/m2166华翔集团宁波综合项目前期顾问项目价格定位3项目整体120以下125-144155-180300-400500-800户型比例100%11%41%32%11%5.0%毛坯价格/1280013300140001700030000装修标准/30003000300030005000纯住宅均价高层：18000元/m2别墅：35000元/m2项目规模面积/m2装修标准（元/m2）销售价格（元/m2）精品公寓38000200013000服务式公寓25000300015000167华翔集团宁波综合项目前期顾问项目销售进度及收入4时间20102011201220132014周期上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年销售期住宅销售期公寓销售期销售比例20%50%30%30%40%20%10%销售面积1760044000264001890025200126006300销售收入3848079200475202607034760173808690物业类型销售单价物业体量收入别墅35000400014000高层1800084000151200公寓130003800049400商务公寓150002500037500合计/252100营业税及附加0.05513991.6销售费用0.037563.0累计收入230545.5本项目预计销售周期为4年，2014年销售完毕。总销金额为：252100万元税后收入为：230545万元168华翔集团宁波综合项目前期顾问项目成本估算5序号项目类别计费面积成本费用估算备注单位成本总费用（万元）一土地成本1土地价款1780002509.744672.62交易费和契税等17800075.31340.2按照土地价款的3%小计1780002585.046012.7二建安费1别墅400060002400精装修2高层84000480040320精装修3公寓38000400015200精装修4酒店/公寓/办公450005000225005商业70001000700小计178000455781120三配套费小计178000557.009914.6四前期专业费小计178000385.06852.4总造价*5%五管理费178000242.54317.0（一+二+三+四）3%六不可预见费178000242.54317.0（一+二+三+四）3%总成本8569.3152533.7七其他费1财务费17800077.71382.6按照实际贷款额计算2营业税及其附加178000786.013991.6按照销售额的5.55%3销售费178000424.97563.0按照销售额的3%4增值税178000141.62521.0按照销售额的1%预缴总投资1780009999.5177991.8利润74108.2项目总成本为：152534万元利润为：74108万元成本利润率为：49%说明：以上为纯销售部分收入，成本为全部投资成本，其中自己持有物业包括：酒店、商业、办公和会所（以上物业回报不计入本次测算）169华翔集团宁波综合项目前期顾问资金运用及来源6序号项目投资金额年度2008200920102011201220132014季度上下上下上下上下上下上下上阶段准备期建设销售期一资金来源1销售收入243410.0038480 79200 47520026070 34760 1738086902自有资金46012.7446013003银行贷款26037.87808617952合计315460.610460130808617952 38480 79200 47520026070 34760 173808690二资金运用1土地费用46012.74460132前期开发费6852.3768523一期建安工程42720.0014240 14240 14240二期建安工程38400.0012800 12800 128004配套费9914.6024792479247924795管理费4316.996176176176176176176176财务费用1382.614299537销售费7302.3011542376142678210435212618税费15943.362520518831131708227711385699不可预见费4316.99617617617617617617617小计177161.950460130808617952 22056 23990 18572 16512 19002 3320166083010贷款偿还23472.00732116151合计2006340460130808617952 29377 40141 18572 16512 19002 33201660830四现金流量00000910339059 28948 -16512 7068 31440 157207860170华翔集团宁波综合项目前期顾问项目现金流量6全投资现金流量表序号项目合计年度2008200920102011201220132014季度上下上下上下上下上下上下上下阶段准备期建设销售期销售期销售期1现金流入2434100384807920047520026070347601738086901.1收现的销售收入243410384807920047520026070347601738086902现金流出9938346013808617952216272303718572165121900233201660193572.1建设投资(不含财务费用）799624601380861795217952154731403316512165122.2经营税金及增值税13898.8025205188311301708227711385692.3销售费用5523115423761426078210435212612.4所得税018527.043净现金流量676310-460130-8086-17952 168535616328948-1651270683144015720-10667累计净现金流量-890800-46013 -46013 -54099 -72051 -551989652991413402204705191067631569644所得税前净现金流量676310-460130-8086-17952 168535616328948-16512706831440157207860累计所得税前净现金流量-890800-46013 -46013 -54099 -72051 -55198965299141340220470519106763175491计算指标所得税前所得税后内部收益率(IRR)27.70%24.40%财务净现值(NPV)（万元）40,028.5229,218.17投资回收期（年）3.653.65基准收益率（Ic）8%8%项目盈利性较高171华翔集团宁波综合项目前期顾问E-HOUSE CHINA/20090627汇报结束！谢谢聆听！汇报结束！谢谢聆听！9/18/2024172华翔集团宁波综合项目前期顾问附：住宅部分备选方案173华翔集团宁波综合项目前期顾问物业布局建议高层住宅平层（4层）高层物业规划布局建议二总建筑面积(地上)8.8万其中大平层1.05万高层7.75万高层+平层府邸布局特点：p 平层府邸沿甬新河排布，争取每户均有较佳的观景面；p 高层建筑采用围合式布局，道路环设，在中心形成大面积公共绿化空间。建筑前后间距较大，私密性和空间视觉感受都得到提高；p 通过建筑组团围合式布局，达到景观均好性，都能观赏中心景观。p 容积率高，土地价值充分利用；平层中心景观华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型与规划布局关系公寓大户型公寓顶层复式公寓中大户型公寓公寓中户型公寓小户型平层府邸大户型平层府邸最大户型华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型配比建议物业户型户型面积/平米体量/万平米比例套数比例高层大二/小三房110-120111%10018%大三房125-1443.641%26748%四房/五房155-1802.6530%15828%顶层复式300-4000.56%142%平层（4层）平层/复式400-5501.0512%224%合计-8.8100%561100%区域市场的主力需求空间为125-144平方米，次主力需求空间为155-180平方米和110-125平方米，机会需求空间为200-250平方米。华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型与规划布局关系观景大户型160-180平米中等面积户型125-130平米顶层复式350平米左右平层府邸400平米左右小等面积户型60-75平米华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型建议/户型设计/平层官邸户型特征：p独立工人套房设计；p圆形过厅作为过渡空间，提升空间品位；p全套房设计，功能完整，且主卧入口做玄关处理；平层官邸示意卖点：全套房设计多厅空间户型面积400平方米左右次卧室/书房等空间均设置独立套房空间入口设置圆厅空间，十字通交通，到达书房，卧室，客厅的空间独立性双客厅，双餐厅，双厨房。主卧空间，次卧空间均设置过度厅。华翔集团宁波综合项目前期顾问项目户型建议/户型设计/平层官邸户型特征：p独立工人套房设计；p圆形过厅作为过渡空间，提升空间品位；p全套房设计，功能完整，且主卧入口做玄关处理；平层官邸示意卖点：双向观景，全套房设计多厅空间别墅空间。户型面积600平方米左右华翔集团宁波综合项目前期顾问