丽都广场改扩建工程咨询项目建议书丽都广场改扩建工程咨询项目建议书为丽都饭店有限公司制作为丽都饭店有限公司制作 目录目录n项目背景项目背景n内容和方法内容和方法n项目时间表和报价项目时间表和报价n新华信项目组结构新华信项目组结构n新华信优势新华信优势项目背景项目背景n本次项目背景本次项目背景n项目总体目标项目总体目标本次项目背景本次项目背景n丽都饭店有限公司（以下简称“丽都”），成立于1984年，由长江实业（集团）有限公司与中国中旅（集团）公司合作经营，包括丽都假日饭店、公寓、商业大厦、俱乐部在内的一系列经营项目取得了良好的效益，丽都已经成功在酒店服务业树立了优质品牌n中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。面临良好的发展机遇，丽都希望扩大自身的竞争优势；但目前的经营环境受限于空间利用率不足、设施较陈旧等不利因素，为此，藉内部改扩建的时机，丽都计划对现有经营环境和经营资源进行全面的评估，并在此基础上提出新的市场定位和战略n北京新华信市场研究咨询公司（以下简为“新华信公司”），是目前国内最大的专业市场研究公司之一，拥有甲级涉外调查资质，致力于行业市场机会研究以及汽车、电信、医药等专业领域的营销研究和咨询，为众多国内外知名企业和国际组织提供过服务；并在房地产和酒店、旅游领域领域积累了丰富的研究咨询经验n为了科学规划丽都广场改扩建工程，丽都饭店有限公司拟开展相关市场调研和战略定位咨询，特委托北京新华信市场研究咨询有限公司制作本项目建议书项目总体目标项目总体目标提供丽都发展战略建议提供丽都发展战略建议明确丽都发展定位明确丽都发展定位规划丽都比较优势规划丽都比较优势评价丽都项目面临的市场机会评价丽都项目面临的市场机会市场研究市场研究投资分析投资分析内容和方法内容和方法n基本思路基本思路n第一阶段：市场研究第一阶段：市场研究n第二阶段：组合方案投资比较分析第二阶段：组合方案投资比较分析n第三阶段：发展战略建议第三阶段：发展战略建议基本思路基本思路酒店市场机会研究酒店市场机会研究公寓市场机会研究公寓市场机会研究写字楼市场机会研究写字楼市场机会研究住宅市场机会研究住宅市场机会研究配套设施市场研究配套设施市场研究组合组合方案方案备选备选市场机会研究市场机会研究投资投资比较比较分析分析发展发展战略战略建议建议提炼基础信息提炼基础信息进行市进行市场调研场调研分析分析内部内部资源资源市场市场环境环境研究研究第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段重点项目案例分析重点项目案例分析第一阶段：市场研究第一阶段：市场研究第二阶段：组合方案投资比较分析第三阶段：发展战略建议市场研究内容与方法总览市场研究内容与方法总览专家访谈机构访谈座谈会神秘顾客调查实地考察固定场所问卷调查二手资料研究市场环境研究市场机会研究酒店市场机会研究公寓市场机会研究写字楼市场机会研究配套设施重点项目案例分析市场机会研究住宅市场研究方法定义市场研究方法定义I二手资料研究：市场研究的基础工作，有助于最广泛地收集可行性研究所需的背景资料研究人员从研究目标和研究假设出发，有目的地收集大量公开或非公开的二手资料，在此过程中不断探索和完善研究假设，最终对被研究的问题产生较全面的认识和得出初步结论二手资料来源包括：新华信数据库、专业出版物、统计数据等深度访谈：定性研究的主要方法之一，有助于充分论证某一假设或命题访谈前需要收集和分析大量二手资料，有经验的研究人员亲自实施研究人员使用开放性问题和结构性问题相结合的访问提纲，在1小时左右的时间内，与被访者进行交流，并不断探索新的问题、发展研究假设定量研究的基础，深访结果将为定量分析提供重要参考本项目拟进行对专家的深度访谈（简称为“专家访谈”）和针对机构用户的深度访谈（简称为“机构访谈”）市场研究方法定义市场研究方法定义II座谈会：定性研究的主要研究方法之一，有助于深入了解需求行为特征广泛应用于个人消费行为研究和新市场研究座谈会主持人使用开放性提纲，启发被访者就相关问题进行发散性思考和讨论座谈会需全程录音并录像，结合现场专业速记笔录新华信将安排经验丰富的研究员主持本次研究中的座谈会新华信公司拥有专业的座谈会会议室、监测室和相关的监测、音像设施，建议本项目的座谈会在新华信公司内举行市场研究方法定义市场研究方法定义III实地考察：定量研究的主要方法，旨在了解目标对象所处环境和变化状况经过严格培训的访问员，将按照既定的考察指标在目的地现场获取信息本项目各模块的项目考察均使用该法固定场所问卷调查：定量研究的主要方法在目标人群密集的场所随机抽样经过严格培训的访问员，严格按照既定的问卷实施调查；督导全程监控调查本项目住宅模块研究将运用固定场所问卷调查神秘顾客调查：竞争研究的主要方法研究员以顾客身份尽可能全面地获取竞争对手的敏感信息本项目中将在案例分析部分运用神秘顾客调查市场环境研究市场环境研究内容内容n北京市经济环境：经济发展水平和预期、产业结构、地区结构、基础设施、城市发展规划、房地产和旅游市场发展水平和趋势，等等n区域经济发展环境4丽都项目所辐射范围界定4区域经济特征：经济发展水平和预期、产业结构和发展趋势、基础设施、人口数量和结构，等等4区域发展规划：区域定位或发展方向、区域产业规划、区域功能区划、区域交通规划等n北京市承办奥运所带来的特殊市场机会4地域性市场机会和影响因素4产业性市场机会和影响因素n区域功能发展探讨4区域经济内涵与外延4区域发展历史与潜力4区域比较优势与劣势n*丽都影响力：丽都定位印象、丽都经营印象、丽都品牌印象等方面的考察*注：新华信将与丽都谈论后确认是否可行市场环境研究市场环境研究方法总览方法总览研究内容研究方法专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究北京市经济环境n城市规划部门n旅游和房地产主管机构n新华信数据库n统计数据n专业期刊、出版物n政府机构、行业协会资料区域经济发展环境n区规划部门n经济学者承办奥运的特殊市场机会n原奥申委人士区域功能发展探讨n城市、区规划部门n经济学者n定点调查丽都影响力*（将在其它模块的调查中合并实施）*注：新华信将与丽都谈论后确认是否可行市场环境研究市场环境研究专家访谈与实地考察专家访谈与实地考察专家访谈定点实地考察样本选取标准n城市、区规划部门官员n主管旅游和房地产的政府机构官员n相关领域学者n位于目标区域内n建成或在建的大型公共基础性设施，或，新开发/规划土地用途项目样本量共6个共6个抽样方法典型抽样典型抽样市场环境研究市场环境研究结论结论n丽都项目经营的目标区域界定n目标区域的经济发展和功能定位趋势n目标区域发展重点机会分析n目标区域发展重点的资源状况评价n*丽都在区域内的影响力*注：视研究内容确定市场机会研究市场机会研究酒店酒店酒店市场机会研究酒店市场机会研究对象界定对象界定n建议在以下范围内研究酒店市场4高等级，即，四、五星级酒店4有一定经营历史，即，开业15年以上；或者，新近开业，经营不超过5年的酒店一定经营时间内的同一定经营时间内的同等级酒店对丽都有等级酒店对丽都有直接参考价值直接参考价值酒店市场机会研究酒店市场机会研究内容和方法一览内容和方法一览研究内容研究方法专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究酒店经营市场环境n国家旅游局人士n旅游经济专家n酒店经营业内人士n新华信数据库n统计数据n专业期刊、出版物n政府机构、行业协会资料n市场分析报告高档酒店市场特征和趋势市场竞争n同类酒店项目市场需求n主要酒店客户高档酒店改造工程n酒店设计/工程专家n酒店经营业内人士n同类酒店项目丽都酒店市场潜质n丽都酒店重点客户*注：必要时，请丽都提供资料并确认酒店市场机会研究酒店市场机会研究专家访谈和实地考察专家访谈和实地考察专家访谈同类酒店项目实地考察*样本选取标准n主管旅游的政府部门n高档酒店经营者n酒店工程专家n酒店价格与丽都酒店相近n经营时间与丽都公寓相近，或近2年内开始营业的新公寓项目样本量共3个共5个抽样方法典型抽样典型抽样*注：新华信将与丽都商讨确定酒店市场机会研究酒店市场机会研究酒店客户调查酒店客户调查样本定义样本数量和结构通过服务协议安排入住的客户机构（包括旅行社、企业等）8个非服务协议性客户共2组16人机构客户个人客户调查方法深度面访座谈会结合问卷调查调查问卷由新华信提出，与丽都讨论后确定调查实施由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息调查内容对于酒店和配套设施酒店和配套设施的需求特征和潜在需求酒店市场机会研究酒店市场机会研究结论结论n高档酒店发展的市场潜力和市场机会n高档酒店的市场需求变化趋势n北京市高档酒店的市场竞争空间和影响因素n高档酒店在硬件设施改造方面顺应市场需求的策略n案例分析n丽都酒店的经营潜力和面临的挑战市场机会研究市场机会研究写字楼写字楼写字楼市场机会研究写字楼市场机会研究内容和方法一览内容和方法一览研究内容研究方法专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究北京写字楼市场环境 n开发商n物业管理机构n新华信数据库n统计数据n专业期刊、出版物n政府机构、行业协会资料n市场分析报告高档写字楼市场需求特征和趋势高档写字楼市场竞争特征和趋势n市区内高档写字楼区域写字楼市场环境n区域内同类写字楼租户n区域内同类写字楼丽都商业大厦市场潜质n丽都商业大厦重点客户*注：必要时，请丽都提供资料并确认写字楼市场机会研究写字楼市场机会研究专家访谈和实地考察专家访谈和实地考察专家访谈写字楼实地考察市区内项目*区域内项目*样本选取标准n高档写字楼项目开发商n高档写字楼的物业管理公司n租金水平与丽都商业大厦相近n知名度较高n位于目标区域内的建成及在建写字楼项目n租金水平与丽都商业大厦相近样本量共3个共10个抽样方法典型抽样典型抽样*注：新华信将与丽都商讨确定写字楼市场机会研究写字楼市场机会研究租户调查租户调查样本定义样本数量和结构目标区域内同类写字楼租户和丽都商业大厦租户共20个丽都商业大厦租户8个，其他写字楼租户12个调查方法深度面访调查问卷由新华信提出，与丽都讨论后确定调查实施由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息调查内容对于写字楼和配套设施写字楼和配套设施的需求特征和潜在需求写字楼市场机会研究写字楼市场机会研究结论结论n高档写字楼的市场发展机会n高档写字楼的市场需求趋势和主要影响因素n目标区域发展高档写字楼的市场潜力和竞争空间n丽都商业大厦的经营潜力和需要解决的问题市场机会研究市场机会研究公寓公寓公寓市场机会研究公寓市场机会研究内容和方法一览内容和方法一览研究内容研究方法专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究北京公寓市场经营环境 n开发商n物业管理机构n新华信数据库n统计数据n专业期刊、出版物n政府机构、行业协会资料n市场分析报告高档公寓市场需求特征和趋势高档公寓市场竞争特征和趋势n北京市同类项目区域内公寓市场环境n区域内同类公寓租户n区域内同类项目高档公寓改造工程n开发商n物业管理机构丽都公寓市场潜质n丽都公寓重点客户*注：必要时，请丽都提供资料并确认公寓市场机会研究公寓市场机会研究专家访谈和实地考察专家访谈和实地考察专家访谈公寓项目实地考察北京市公寓项目*区域内公寓项目*样本选取标准n高档公寓项目开发商n高档公寓的物业管理公司n租金水平与丽都公寓相近n经营时间与丽都公寓相近，或近2年内开始营业的新公寓项目n位于目标区域内的建成及在建公寓项目n租金水平与丽都公寓相近n有一定的知名度样本量共3个共10个抽样方法典型抽样典型抽样*注：新华信将与丽都商讨确定公寓市场机会研究公寓市场机会研究公寓租户调查公寓租户调查样本定义样本数量和结构目标项目中以机构名义租住公寓的客户8个目标项目中以个人名义租住的客户共2组16人机构租户个人租户调查方法深度面访座谈会结合问卷调查调查问卷由新华信提出，与丽都讨论后确定调查实施由经验丰富的研究员亲自主持，直接获取深度信息调查内容对于公寓和配套设施公寓和配套设施的需求特征和潜在需求 公寓市场机会研究公寓市场机会研究结论结论n高档公寓在北京市的发展前景n高档公寓的市场需求趋势和主要影响因素n目标区域内高档公寓的市场潜力n目标区域内发展高档公寓的竞争空间n丽都公寓的经营潜力和不足市场机会研究市场机会研究住宅住宅住宅市场机会研究住宅市场机会研究内容和方法一览内容和方法一览研究内容研究方法专家访谈抽样调查实地考察二手资料研究北京住宅市场经营环境 n建设部/北京市建委官员n新华信数据库n统计数据n专业期刊、出版物n政府机构、行业协会资料n市场分析报告中高档住宅市场需求特征和趋势n开发商n物业管理机构n北京市居民问卷调查（区域外）中高档住宅市场竞争特征和趋势区域内住宅市场环境n区域内居民问卷调查n区域内住宅项目综合考虑丽都项目的消费水平，中高档次的同类项目参考性更强住宅市场机会研究住宅市场机会研究专家访谈和实地考察专家访谈和实地考察专家访谈区域内住宅项目实地考察样本选取标准n国家/北京市主管住宅房地产开发建设的政府机构官员n规模较大的住宅房地产开发商n住宅房地产项目的知名物业管理公司n位于目标区域内的建成及在建住宅项目n平均售价高于6,000元/平方米样本量共5个5个抽样方法典型抽样顺序抽样（即，按照项目售价由高至低顺序选取）*注：选取标准由丽都与新华信共同确定住宅市场机会研究住宅市场机会研究居民问卷调查居民问卷调查调查问卷由新华信提出，与丽都讨论后确定抽样依据最大允许误差为0.07置信水平为95%标准差为0.5（此值为新华信根据经验值设定）调查实施由经过新华信严格培训的访问员实施调查，新华信专职督导将监控调查过程，以确保调查质量样本数量150个最小样本数146样本甄别北京市常住人口，有购房意愿大宗消费决策人调查方式在固定场所（如，住宅小区门口、商场等处）随机进行问卷调查（经过样本甄别），面访方式，保证问卷的可靠性调查内容中高档住宅需求潜力和特征中高档住宅需求潜力和特征目标区域内配套设施潜在需求和特征150个目标区域常住人口，有购房意愿大宗消费决策人区域外区域内 住宅市场机会研究住宅市场机会研究结论结论n中高档在北京市的发展前景n中高档住宅的市场需求趋势和主要影响因素n目标区域内中高档的市场潜力n目标区域内开发中高档住宅的竞争空间n目标区域内开发中高档住宅需要的资源市场机会研究市场机会研究配套设施配套设施配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究对象界定对象界定n商业地产项目配套的功能性娱乐场所4文化设施，如，画廊、音乐厅、主题展厅、博物馆、公园等4娱乐设施，如，健身房、俱乐部等4其它设施，如，餐厅，超市，邮局，银行等配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究内容内容n商业地产项目配套设施发展环境研究4北京市文化娱乐设施的发展状况和市场表现4奥运推动的市场需求n所在区域供需状况研究4供给：所在区域内文化娱乐设施的分布、主要项目及其经营者和经营状况4需求：周边机构和企业分布、相关需求；周边地区人口的潜在需求配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究方法一览方法一览研究内容研究方法专家访谈实地考察抽样调查二手资料研究发展环境n开发商n房地产专家n规划部门n新华信数据库n专业期刊、出版物n行业协会资料n市场分析报告区域供给n区域内主要配套设施区域需求n区域内个人消费者座谈会丽都的发展是依托于周围环境的，未来丽都的定位与规划，尤其使辐射面广的配套设施，势必融入目标区域中；因此，新华信认为，在听取专家见解的基础上，丽都还需要切实了解目标区域内人群的潜在需求配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究专家访谈与实地考察专家访谈与实地考察专家访谈区域内配套设施实地考察样本选取标准了解综合性设施规划的政府官员、房地产开发商和其它业内人士n界定范围内的功能设施n在目标目标区域内有一定影响样本量 上述专家访谈与前面模块的专家访谈合并实施约10家抽样方法典型抽样典型抽样配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究个人座谈会个人座谈会座谈会大纲由新华信提出，与丽都讨论后确定样本数量和结构计划共调查48个样本，按被调查者职业分6组进行企业高级管理层外资企业职员外籍居民专业人士（律师、医生等）企业业主中高档住宅居民此外，在对酒店、写字楼、公寓租户的调查中也包含了对配套设施的一般考察考虑到丽都的特点和周围环境，尤其需要了解中高消费阶层的潜在需求样本甄别日常工作或生活范围位于目标区域内中高消费阶层配套设施市场机会研究配套设施市场机会研究结论结论n综合性商业地产项目与配套设施的互动关系及其发展趋势n发展有关配套设施需要的市场条件n目标区域内发展相关设施的市场机会n各类配套设施在区域内的市场潜力n各类配套在区域内的竞争空间市场机会研究市场机会研究重点项目案例分析重点项目案例分析重点项目案例分析重点项目案例分析样本数量5个样本甄别综合性设施（设有本次研究设计的大部分功能设施）规模较大高档次调研方法神秘顾客调查二手资料研究抽样方法重点抽样*注：此处选取的重点项目不与其它模块的研究对象重叠，具体对象由新华信与丽都商讨确定可能使用的研究技术可能使用的研究技术因子分析因子分析因子分析是多元统计分析方法中的一种主要作用：1. 寻找主要影响因素2. 建立对市场、产品等的评价体系可能使用的研究技术可能使用的研究技术聚类分析聚类分析聚类分析是研究分类问题的一种多元统计方法主要作用：1. 划分目标群体2. 描述目标群体特征女性高收入俱乐部成员冲动型性格男性25岁以下事业初成有领袖欲男性中高收入工作狂墨守成规目标人群40%非目标人群60%（N= 171）AcceptanceRangeABCD可能使用的研究技术可能使用的研究技术价格敏感度价格敏感度第一阶段：市场研究第二阶段：组合方案投资比较分析第二阶段：组合方案投资比较分析第三阶段：发展战略建议投资回报预测分析投资回报预测分析投资回投资回报预测报预测公司利润目标公司净资产目标公司销售收入目标公司总成本开支目标净资产利润率销售利润率品种A销售收入预测品种B销售收入预测预计销售数量预计销售单价比较比较调整调整+ +- -x x财务目标示意管理费用开发费用+ +财务费用销售成本+ + +预测现实示意示意净现值分析净现值分析+-+-+-+-+-净现金流入/（流出）现值0.540.650.760.850.91折现率+-+-+-+-+-净现金流入/（流出）发生发生发生发生发生支付所得税发生发生发生发生发生现金性成本、费用支出（不包括利息）发生发生发生发生发生销售收入回笼发生发生发生发生发生营运资金投入通常有残值收入通常此时发生固定资产投入第N年第三年第二年第一年项目开始项目示意示意第一阶段：市场研究第二阶段：组合方案投资比较分析第三阶段：发展战略建议第三阶段：发展战略建议发展战略建议发展战略建议n整合外部市场信息和项目投资分析，评估所选投资组合的市场介入时机和相应的经营策略未来一定时期内项目推进和介入方式分析相应项目的开发和经营策略建议不同投资组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析发展战略建议发展战略建议未来一定时期内项目选择与资源整合方式相应项目的开发和经营策略建议不同项目组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析研究内容研究内容研究方法研究方法当前与未来的项目优势与风险因素竞争空间市场需求与区域发展配套阶段性重大政策和经济时间影响：如奥运建设、CBD开发等投资与收益对比经营管理风险未来一定时期内不同项目组合的优势与风险排列新华信项目组提供丽都饭店参考不同项目组合的优势与风险评价不同项目组合的优势与风险评价示意发展战略建议发展战略建议未来一定时期内项目选择与资源整合方式相应项目的开发和经营策略建议不同项目组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析研究内容研究内容研究方法研究方法确定丽都饭店自身的竞争优势：财力资源物力资源技术资源市场资源环境资源无形资源新华信项目组主导丽都饭店参与，提供相关资料，参与评估结果丽都饭店丽都饭店SWOT分析分析旅游与建筑业市场发展趋势丽都饭店的核心竞争优势丽都的整体发展方向 品牌优势先进的管理方法丰富的市场资源抓住市场机会，借改扩建的机会，在原有经营业绩基础上拓展向更大的发展空间趋势举例：中国经济持续增长，带动国内的房地产和旅游市场不断升温；北京申奥成功，则进一步强化了市场预期。面临良好的发展机遇，丽都饭店的战略定位示意注：本讨论不代表新华信的最终结论注：本讨论不代表新华信的最终结论发展战略建议发展战略建议市场介入时机与方式建议相应项目的开发和经营策略建议不同项目组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析研究内容研究方法整合不同项目组合的竞争优势与丽都饭店自身的竞争优势，确立具有比较优势的项目组合方案新华信项目组主导丽都饭店参与项目市场定位分析项目市场定位分析注注经营模式经营模式/项目组合项目组合B.连锁经营连锁经营D.集中地域服务园区集中地域服务园区 透明统一的价格体系有利于避免恶性竞争导致的价格混乱专卖店拥有品牌优势以完善的售后服务为特点利利依托盟主的配件库存、进货渠道、配送能力和技术支持，能在较少库存的经济模式下，实现高质量的快速维修服务，并且获得丰厚的业务利润。适合中国汽车市场情况：市场广，地域差异大，车型复杂多样，对服务的需求多样化n区域集中n统一的品牌形象n统一的管理n统一的配送渠道n规模化，专业化服务前期投入巨大维护车型受限制价格并不占优势弊弊市场信息反馈渠道不通畅对于管理流程和系统化运作的要求很高资金投入大管理成本高前期的品牌宣传和园区定位非常重要需要所针对的车型有足够的市场容量 合理的维修点配比丰富的资金来源对资源能力的要求对资源能力的要求整合各个地域和所有的加盟厂商大量的培训、物流、技术服务等后勤配套措施对管理者的要求很高资金和后续资源跟进土地、政府、行业内资源的综合利用C。代理销售制。代理销售制以销售体制中生产厂家占主导地位由于主要不见自给，保证了配件质量又降低了成本管理线长，对于管理要求很高不能够直接面向最终用户对经销商的管理能力，综合经营素质要求很高A. 四位一体四位一体（4s）以整车销售、配件供应、售后服务、信息反馈为主要内容的四位一体专卖店示意示意竞争劣势竞争劣势/ /高重要性高重要性竞争优势一般竞争优势一般/ /高重要性高重要性竞争优势竞争优势/ /高重要性高重要性竞争劣势竞争劣势/ /低重要性低重要性竞争优势一般竞争优势一般/ /低重要性低重要性竞争优势竞争优势/ /低重要性低重要性劣势劣势优势优势重重要要性性高高重重要要性性低低公公司司在在这这些些较较重重要要的的属属性性上上由由于于较较低低的的满满意意度度而而处处于于竞竞争争劣劣势势。在在这这些些满满意意度度方方面面必必须须立立即即采采取取行行动动并并缩缩小小差差距。距。公公司司在在这这些些较较重重要要的的属属性性上上的的满满意意度度评评价价与与竞竞争争对对手手差差不不多多。在在公公司司处处于于竞竞争争劣劣势势方方面面的的属属性性改改善善之之后后，努努力力提提高高这这些方面的满意度。些方面的满意度。公公司司在在这这些些较较重重要要的的属属性性上上具具有有优优势势。至至少少要要努努力力维维持持这这些些优优势势，在在资资源源允允许许的的情情况况下下进进一一步步提提高高这这些些优优势势。如如果果运运作作仔仔细细谨谨慎慎，这这些些优优势势可可以以借借助助公关与广告，起到杠杆作用得到提升。公关与广告，起到杠杆作用得到提升。尽尽管管重重要要性性不不高高，但但公公司司处处于于竞竞争争劣劣势势。一一旦旦资资源源被被分分配配给给那那些些重重要要性性较较高高的的属属性性，花花时时间间去去改改善善这这些些不不太太重重要要的的属属性性。随随时时间间的的变变化化，这这些些目目前前不重要的属性会变得对顾客更重要。不重要的属性会变得对顾客更重要。这这些些属属性性对对顾顾客客的的重重要要性性相相对对比比较较低低，公公司司在在这这些些方方面面的的竞竞争争力力一一般般。如如果果资资源源允允许许的的话话，通通过过努努力力可可以以提提高高满满意意度度的等级。的等级。公公司司目目前前在在这这些些低低重重要要性性方方面面具具有有竞竞争争优优势势。在在监监测测重重要要性性水水平平的的同同时时，努努力力维维持持满满意意度度的的等等级级。如如果果这这些些重重要要性性增增加加，而而且且公公司司仍仍具具有有竞竞争争优优势势，这这些些属属性性可可以以通通过过公公关关与与广广告告，起起到到杠杆作用。杠杆作用。战略改进矩阵模型战略改进矩阵模型发展战略建议发展战略建议市场介入时机与方式建议相应项目的开发和经营策略建议不同项目组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析研究内容研究内容研究方法研究方法以市场环境发展阶段为序，结合丽都饭店的自身的资源变化状况，以阶段比较优势为原则安排不同项目的介入时机新华信项目组主导丽都饭店参与市场介入时机与方式建议市场介入时机与方式建议不同开发项目的组合计划项目拓展方案外部环境项目选择投入产出丽都自身阶段比较优势阶段规划的优劣势短期计划中期计划长期计划示意示意发展战略建议发展战略建议市场介入时机与方式建议相应项目的开发和经营策略建议不同项目组合的优势与风险评价丽都饭店SWOT分析项目市场定位分析研究内容研究内容研究方法研究方法结合丽都的自身优势和市场竞争与需求的要求，对于所选择的开发计划提供开发与设计建议：建筑规模建筑风格容积率特色服务新华信项目组提供丽都饭店参考项目时间表和报价项目时间表和报价n项目时间表项目时间表n报告提交报告提交n项目报价项目报价项目时间表项目时间表 8周周 1 2 3 4 5 6 7 8910项目启动会及工作方案制订市场研究组合方案讨论投资比较分析最终报告撰写发展战略讨论调研项目启动调研项目启动演讲汇报演讲汇报二手资料收集报告提交报告提交报告格式最终报告将用Microsoft PowerPoint/Word 编写，新华信将分别提供3份复印版和1份电子版文件新华信还将同时提供被访者的背景资料项目汇报最终报告提交后，新华信将就研究结果按照丽都的要求进行演示汇报如果演示汇报在北京以外的地区进行，费用另计项目报价项目报价总费用总费用n项目总费用的60%应在合同正式签定的5个工作日内支付给新华信公司n项目总费用的40%余款应在最终报告提交后的10个工作日内支付项目报价项目报价市场研究市场研究项目报价项目报价管理咨询管理咨询新华信管理咨询费用标准：新华信管理咨询费用标准：每人月6-8万元人民币项目报价计算：项目报价计算：2(人) X 1 (月) X 7万 = 14万元人民币新华信项目组结构新华信项目组结构n项目组结构项目组结构n项目组分工项目组分工n项目组成员项目组成员支持组支持组项目经理项目经理满 娟项目顾问项目顾问林 雷黄 琦夏晓燕（负责人） 齐明珠（负责人）项目组结构项目组结构市场研究市场研究投资分析和战略咨询投资分析和战略咨询衣 闯（现场）许朝晖（负责人）研究组研究组朱玉芳（写字楼、住宅、配套设施）项目协调项目协调李 慧蒋 琼（酒店、公寓）姜鸿雁夏晓燕李慧项目组分工项目组分工总体项目把握在各阶段讨论主要建议及方案每月一次讨论项目进程组织内部沟通清除项目进程中遇到的障碍决策每月按项目安排访谈安排根据需要安排随机沟通主要责任主要责任沟通时间沟通时间具体制定工作计划领导项目进展日常工作的协调内部沟通 至少每周一次访谈安排根据需要随时沟通非正式沟通收集数据资料数据分析相关人员访谈提出建议及方案制作相关报告文件访谈安排根据项目需要随时沟通项目经理项目经理项目成员项目成员项目顾问项目顾问项目人员项目人员项目组成员项目组成员I专业经验专业经验-毕业于中国人民大学数量经济专业-国家对外经济贸易部三年工作经验-1992年，与赵民、张世卿两位合伙人共同创立了新华信商业风险管理公司-曾任中美合资凯通国际咨询公司董事、中德合资圆信咨询公司董事，多年海外管理工作经验-12年市场研究经验，对中国市场有深刻的了解，在汽车、医药、IT及电信等领域有丰富的研究经验-中国市场研究协会会员-欧洲市场研究协会（ESOMAR）会员项目职责项目职责-项目设计指导，项目总体统筹林林 雷雷新华信集团公司执行董事，新华信市场研究咨询有限公司总经理新华信集团公司执行董事，新华信市场研究咨询有限公司总经理项目组成员项目组成员II黄黄 琦琦新华信市场研究咨询有限公司运作总监新华信市场研究咨询有限公司运作总监专业经验专业经验中国人民大学社会学博士7年市场研究经验，4年管理咨询和营销咨询经验曾主持40多项调研项目，12项咨询项目，其中营销渠道项目4项、I/T项目3项参与国际合作项目2项,其中“芝加哥项目”为第三负责人；优秀的学术背景，曾为中国人民大学高级访问学者长期从事市场研究模型和方法论研究项目职责项目职责项目设计，项目运作监控项目组成员项目组成员III专业经验专业经验毕业于中国人民大学，统计学硕士5年市场研究与咨询经验，30+ 咨询项目经理项目经验涵盖市场机会评价、市场准入研究、营销战略咨询、行业政策机会分析和策略等领域精通定量和定性分析方法擅长行业市场机会研究和行业政策分析多个酒店及相关行业项目经验多年与国际组织、跨国公司合作经验项目职责项目职责项目全面管理满满 娟娟新华信市场研究咨询有限公司行业研究部经理新华信市场研究咨询有限公司行业研究部经理项目组成员项目组成员IV李李 慧慧新华信市场研究咨询有限公司行业研究部客户主任，高级研究员新华信市场研究咨询有限公司行业研究部客户主任，高级研究员专业经验专业经验毕业于北京工业大学，管理学硕士，财经专业背景1年管理咨询经验，2年市场研究与咨询经验擅长市场机会评价、市场准入研究及营销战略咨询，具有丰富的项目经验英国某投资集团：中国宽带市场投资价值分析某国际组织：相关电力设备在工业领域的市场潜力分析和市场战略咨询美国最大的通信设施制造商之一：远程教育市场机会评价韩国最大的建材集团：中国玻璃市场进入研究国内大型企业：产权式酒店市场机会研究多个酒店及相关行业项目经验项目职责项目职责项目沟通，参与投资分析项目组成员项目组成员V夏晓燕夏晓燕新华信市场研究咨询有限公司行业研究部高级研究员新华信市场研究咨询有限公司行业研究部高级研究员专业经验专业经验中国人民大学MBA，通信专业背景多年管理咨询和企业管理实践经验精通行业研究方法，擅长市场机会评价项目丰富的投资分析经验项目职责项目职责市场研究负责人，全面参与各项研究，主持市场环境研究，参加报告撰写和汇报项目组成员项目组成员VI专业经验专业经验毕业于北京商学院（现北京工商大学）贸易经济专业，经济学硕士4年市场研究经验熟悉房地产市场研究，项目经验丰富，曾主持某不动产公司关于国内两城市不动产市场进入策略研究某房地产开发公司关于高档写字楼和普通住宅项目产品定位研究优秀的分析能力，擅长定性分析项目职责项目职责主持市场机会研究中的酒店和公寓市场机会研究模块，参加报告撰写蒋蒋 琼琼 新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员项目组成员项目组成员VII专业经验专业经验毕业于中国人民大学工商管理学院，经济学学士在政府机构2年的行业市场研究经验，从事行业景气监测、行业综合分析等工作熟练掌握市场研究方法擅长政策分析和营销咨询多个市场机会评价项目经验，曾主持世界百强之一的企业关于中国工业通讯网络市场机会研究中国光学相机市场营销战略研究日本著名泵生产企业市场进入研究国内著名民营企业：变频器市场机会研究项目职责项目职责市场机会研究中的写字楼、住宅和配套设施市场机会研究模块，参加报告撰写朱玉芳朱玉芳新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员新华信市场研究咨询有限公司行业研究部研究员项目组成员项目组成员VIII齐明珠齐明珠新华信市场研究咨询有限公司数据分析部经理新华信市场研究咨询有限公司数据分析部经理专业经验专业经验加拿大麦克马斯特大学统计学硕士，北京大学博士丰富的市场研究经验专长数据分析和建模优秀的学术研究能力和管理能力，多次在国际会议上做主题发言，有多篇论文发表于国际专业刊物项目职责项目职责市场研究支持组负责人，设计问卷，建立分析模型项目组成员项目组成员IX衣衣 闯闯新华信市场研究咨询有限公司现场部经理新华信市场研究咨询有限公司现场部经理专业经验专业经验毕业于首都师范大学丰富的市场研究经验，可以协调全国性的市场调研项目网络擅长组织和监控大规模的现场工作项目职责项目职责主持项目现场工作，安排访谈和调查日程与人员项目组成员项目组成员X专业经验专业经验 i 北京大学MBA，中山大学国际贸易学士i 拥有证监会认可的上市公司独立董事资格i 曾任清华大学创业大赛评委i 丰富的战略咨询和投资咨询经验，曾主持i 某建筑上市公司发展战略、组织结构和人力资源咨询i 某家电公司营销战略咨询i 某摩托车公司管理体系和主业竞争力提升项目i 某摩托车公司营销战略咨询，等等项目职责项目职责i 投资分析和战略咨询负责人许朝晖许朝晖新华信管理咨询公司高级经理，高级咨询顾问新华信管理咨询公司高级经理，高级咨询顾问项目组成员项目组成员XI专业经验专业经验i新加坡国立大学MBA，中央财经大学会计学学士i英国特许会计师i曾就职于毕马威（新加坡）会计师事务所i丰富的投资分析和财务咨询经验i某投资控股公司财务审计咨询i某贸易公司公司财务咨询i某新加坡大型企业在华投资财务审计咨询i某拟在新加坡上市企业财务审计咨询 项目职责项目职责i参加投资分析和战略咨询姜鸿雁姜鸿雁新华信管理咨询公司咨询顾问新华信管理咨询公司咨询顾问新华信优势新华信优势新华信优势新华信优势n相关领域丰富的项目经验n成熟的市场研究方法和工具n优秀的咨询团队n与众多知名企业在市场调研方面的长期合作新华信项目经验新华信项目经验n新华信在酒店、房地产、零售等行业领域积累了丰富的项目经验酒店类项目u酒店管理市场进入策略u酒店物业管理市场研究和品牌策略u产权式酒店市场机会研究零售类项目u大型购物中心（Shopping Mall）市场可行性研究 u大卖场投资前期研究u专业超市市场潜力研究房地产项目u综合性u商业地产项目经营定位研究u写字楼u高斓大厦市场需求调研u国土大厦办公市场需求研究u住宅u新型独立住宅商务模式研究u高级别墅及短期旅游市场研究 u老年社区物业定位研究 案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究立项可行性分析立项可行性分析经营机会比较经营机会比较市场进入策略市场进入策略市场竞争市场竞争/合作合作研究研究市场需求市场需求/潜力潜力研究研究市场环境研究市场环境研究政策环境研究政策环境研究商圈研究商圈研究市场趋势研究市场趋势研究市场潜力研究市场潜力研究需求细分和特点需求细分和特点研究研究需求行为深入需求行为深入研究研究成功成功/失败案例失败案例分析分析市场差异化及竞市场差异化及竞争机会研究争机会研究竞争手段及效果竞争手段及效果研究研究房地产房地产酒店酒店零售零售物业物业案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究市场研究市场研究用于内部项目规划分析用于内部项目规划分析用于立项可行性分析用于立项可行性分析主题公园规划主题公园规划购物中心规划购物中心规划案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究比较优势分析竞争研究市场潜力可行性研究深度访谈问卷调查二手资料研究内部规划分析案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究大型购物中心在北京零售市场的发展前景大型购物中心在北京零售市场的发展前景目标区域零售市场分析目标区域零售市场分析市政规划对大型购物中心发展的影响市政规划对大型购物中心发展的影响目标区域内的人群分析目标区域内的人群分析市场潜力研究市场潜力研究案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究大型购物中心在北京零售市场的发展前景大型购物中心在北京零售市场的发展前景零售业专家访谈北京市商业发展规划影响商业布局的主要因素分析北京零售市场容量及结构分析按照经营业态分层的北京零售市场细分按照经营规模分层的北京零售市场细分按照人口分层的北京零售市场细分北京零售业发展的趋势：市场容量与细分大型购物中心在北京的发展潜力案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究市政规划对大型购物中心发展的影响市政规划对大型购物中心发展的影响城市规划部门访谈2008年前北京市政规划及项目实施状况市政规划对城市人口分布格局及辖区内人口流动的影响交通设施的辐射作用分析北京市东北部地区的交通发展规划案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究目标区域零售市场分析目标区域零售市场分析零售业专家访谈北京市东北部地区的零售市场发展现状目前的市场容量和主要因素分析按照经营业态细分的市场按照经营规模细分的市场按照人口细分的市场北京市东北部地区的零售市场发展趋势市场容量及主要影响因素分析各经营业态发展空间零售场所经营规模发展趋势案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究目标区域的人群分析目标区域的人群分析城市规划部门北京市东北部地区的常住人群结构及一般特征该地区的流动人群结构及一般特征该地区人群与交通发展的关系该地区发展规划与步骤案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究现有经营的辐射作用现有经营的辐射作用区域地理环境比较优势区域地理环境比较优势配套设施促进效用分析配套设施促进效用分析比较优势研究比较优势研究区域人口环境比较优势区域人口环境比较优势案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究购物中心规划购物中心规划主题公园规划主题公园规划内部规划分析内部规划分析案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究购物中心规划购物中心规划购物中心国外发展模式国内其他购物中心的商业规划投资方式及投资回收预期配套设施规划经营定位准备工作流程案例研究零售业专家访谈/其它在建购物中心调查案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究购物中心规划购物中心规划对大型购物中心的期望描述交通条件配套设施购物环境经营类目价格定位消费者调查案例案例大型购物中心可行性研究大型购物中心可行性研究主题公园规划主题公园规划消费者调查对购物中心附近的主题公园的期望描述对主题公园的一般性描述对两种类型主题公园的偏好及原因对设施的要求对主题公园与购物中心融合性的建议案例案例国内某知名房地产投资企业发展战略咨询国内某知名房地产投资企业发展战略咨询n客户是由某国有大型集团与国内著名民营企业共同出资成立的房地产开发和投资公司，资金实力雄厚，有着充裕的现金流，人员背景良好，在北京和上海的房地产行业和实业投资中进展顺利n但是在发展的过程中，客户需要明确自身的发展战略，高层需要重新理清自己的思路，迎接新的挑战，抓住新的机会，从而进一步明确对自身的定位，完成公司的发展道路设计n新华信咨询组的工作：4根据新华信的经验，针对客户所处的行业和内外部环境进行了深入的分析，提出了公司的整体发展战略方案，明确了公司的总体战略目标内涵及需要的资源配置；制定公司中、长期战略发展总体规划4根据公司总体发展战略制定相适应的子战略，包括业务组合战略、品牌战略、资本运作战略等我们的部分客户我们的部分客户新华信与客户的长期合作新华信与客户的长期合作n国际铜业协会：自1998年开始，新华信一直协助国际铜业协会在中国的市场推广工作，迄今已完成了对近10个领域的市场机会评价和市场进入策略研究，并得到了成功实施n中国电信集团公司：从1993年开始与新华信的合作；新华信为中国电信的绝大部分新产品市场进入提供了市场研究，并为中国电信建立了客户满意度评价体系n一汽大众：每年由新华信为一汽大众提供经销商服务体系评价研究，协助厂商建立了完整的服务体系n与新华信长期合作的机构还包括4韩国中小企业综合支援中心（外国政府机构）4戴姆勒-克莱斯勒4上海通用4SK集团4LG电子等等谢谢！谢谢！