2016年1月中国房地产发展历程与开发模式合创兴业培训课件P2回首改革开放30多年中国老百姓的住房变迁，就会发现，房地产记载的既是一部中国30多年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主义建设的改革开放史。P3目 录中国房地产行业发展模式中国房地产行业发展所经历的阶段与特点P4中国房地产行业发展所经历的阶段与特点P519581991199920072015第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P6重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。 新中国成立战争摧残 一穷二白19791980198619881958从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失。1991第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P719791980198619881958契机1979年开始经济体制改革1980年4月 邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想拉开了住房制度改革的序幕。1991第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P81986年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会住房制度改革正式启动1988年4月，中华人民共和国宪法规定，土地使用权可以依法转让。197919801986198819581991第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P9新中国土地拍卖“第一槌”。 1988年4月第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P10创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦最早一批被改革开放之风洗礼的城市南国土壤：八十年代中期的广州、深圳等第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P11197919801986198819581991真正意义上走上了市场化的发展之路供求关系不合理虚假繁荣可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中。1989年以“海南”房地产泡沫破裂为标志的中国房地产严冬如期而至。第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P12海南“地产泡沫”王石、潘石屹、冯仑。第一阶段：中国房地产市场萌芽阶段P13探索阶段：炒作与调整19781991199920072015第二阶段：第二阶段：探索，炒作与调整P14199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1992年邓小平同志的南巡讲话房地产开始迅速发展起来掀起了房地产开发的高潮炒作最严重区域：北海、大亚湾、海南等地第二阶段：探索，炒作与调整P15199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条负增长亚洲金融危机第二阶段：探索，炒作与调整P16199319941997199819911999炒作期繁荣调整期萧条1998年中国的福利分房制度终止，货币化分房方案正式启动。暴风雨来临前的沉寂期第二阶段：探索，炒作与调整P17房地产快速发展阶段19781991199920072015第三阶段：第三阶段：房地产快速发展阶段P18200020012002200319992007200520042006市场回暖宏观经济稳定发展 房地产泡沫已得到控制 房地产市场明显转暖中国房地产市场进入新一轮的发展时期第三阶段：房地产快速发展阶段P192001年，投资投机狂潮开始出现关键词：北京申奥成功温州炒房团911事件正式成为WTO成员200220032007200520042006200020011999涨幅迅速第三阶段：房地产快速发展阶段P20温州炒房团从2000年开始温州人开始在上海、杭州、苏州、厦门、北京、宁波、金华等地置业。“温州的房地产开发规模相当于江西一个省的总量，而温州市区的人口不过100万多一点。”在炒透本地楼市后，温州人开始大规模向外扩张，这就有了“温州购房团”。火车炒房团飞机炒房团第三阶段：房地产快速发展阶段P212001年福布斯中国富豪榜中开发商占28人第三阶段：房地产快速发展阶段P22200020012002200319992007200520042006全面恢复2002年，土地市场规范化政策出台 招拍挂2003年关键词：地王别墅供地SARS第三阶段：房地产快速发展阶段P232003年，地王现象出现第三阶段：房地产快速发展阶段P242003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密度住宅成”抢手货“第三阶段：房地产快速发展阶段P25200020012002200319992007200520042006繁荣景象2004年，房价大涨2004年关键词：土地拍卖加息（9年来第一次加息）个人集资建房房地产热潮从北京上海一线城市向内陆转移第三阶段：房地产快速发展阶段P26200020012002200319992007200520042006繁荣景象2005年，走低回落 短暂低迷期2005年关键词：调控一季度房价上涨19.1%3.26 国八条4.27 新八条 调控文件密度加大，但房价一直坚挺第三阶段：房地产快速发展阶段P27200020012002200319992007200520042006繁荣景象2006年，一个字“涨”2006年关键词：加息 国六条 金融业开放 第三阶段：房地产快速发展阶段P282006年4月27日深圳市民邹涛发起“不买房”运动第三阶段：房地产快速发展阶段P292006年4月28日再次加息 抑制需求2006年5月17日国六条第三阶段：房地产快速发展阶段P302006年12月中国金融业全面开放外资、热钱涌入第三阶段：房地产快速发展阶段P312006年，房地产行业“多事之秋”，密集的调控政策难以撼动房价高攀第三阶段：房地产快速发展阶段P322000200120022003199920072005200420062007年，疯狂地暴涨2007年关键词：地王频出 上市筹资 宏观调控 第三阶段：房地产快速发展阶段P332007年，地王频现 面粉比面包贵第三阶段：房地产快速发展阶段P34 2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆，珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。 但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等原因影响。土地流标现在屡次上演。第三阶段：房地产快速发展阶段P352007年4月20日碧桂园在港上市缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富第三阶段：房地产快速发展阶段P362007年 上海汤臣 天价11万/平米2007年 北京商品房预售均价首次突破万元，达12436.2元/平米第三阶段：房地产快速发展阶段P372007年是疯狂的一年。 房价完成了在这一轮中国经济景气周期中的冲顶表演，各大房地产商竞相圈地和上市筹资。 但到下半年，此前屡屡收获甚微的宏观调控终于让这只停步下来的舞鞋放慢了节奏，市场观望情绪浓厚，房价企稳。 给予房地产开发商更沉重打击的是，资本市场的机会窗基本关闭，被大量的土地储备吸干了现金的一些开发商面临资金链断裂的局面。第三阶段：房地产快速发展阶段P38房地产行业全面调整阶段19781991199920072015第四阶段：P392008年，寒流 下跌 低谷2008年关键词：土地市场降温中介倒闭上市“流产”销量萎缩 降价促销持币待购2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P402008年1月 房市转淡中天置业、长河地产、创辉租售等一批房地产中介倒闭第四阶段：房地产行业全面调整阶段P412008年3月 因认购不足 恒大地产被迫放弃在港IPO计划 是中国房地产业面临命运转折的具标志性事件第四阶段：房地产行业全面调整阶段P422009年，需求重新释放 楼市火爆2009年关键词：救市效果初显成交量回升 全面回暖房价普涨经济复苏投资客2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P432009年，房市百态之一楼脆脆 2009年6月27日6时左右，上海闵行区莲花南路罗阳路口一幢13层在建商品楼发生倒塌事故，造成一名工人死亡。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P442009年，房市百态之二楼歪歪 第一个楼歪歪指的是2009年7月中旬的一场大雨后，四川成都“校园春天”小区原来距离就很近的两栋楼房居然微微倾斜，靠在了一起，人们形象的称它为“楼歪歪”，最令楼内居民郁闷的莫过于鉴定机构出具的一纸报告，“此楼安全”。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P45 2009年，房市百态之三楼晃晃 楼坚强楼危危楼断断 楼停停 。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P462009年，楼市“火”“剧”-蜗居第四阶段：房地产行业全面调整阶段P472010年，史上最严调控 成交锐减2010年关键词： 新“国十条”二套房贷78家央企退市三套房停贷零成交2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P482010年楼市之“新国十条”国务院于4月17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P492010年楼市之“二套房贷”为遏制部分地区房价过快上涨，国务院常务会议确定对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P502010年楼市之“78家央企退市”月日，国资委宣布不以房地产为主业的家央企将退出房地产业务。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P512010年楼市之“三套房贷”为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P522010年楼市之“零成交” 据统计显示5月份京沪有多个楼盘出现“零成交”，这种局势并蔓延至全国近30个城市。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P532010年楼市之“扔鞋门” 在第六届大连住宅与房地产业高峰论坛上，任志强受邀发表现场演讲，刚一上台，就遭遇一小伙子，拿两只鞋向台上扔去，任志强躲开飞上台的两只鞋，用一句话玩笑话化解了尴尬的场面。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P542010年楼市之“降价潮”万科地产在人们的质疑声中暗自低调的降价了 ，恒大高调宣布旗下产品85折发售，随后，绿地集团也于日前宣布旗下41个城市近百楼盘启动全面优惠行动 。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P552010年楼市之“空置率” 国家电网公司在全国660个城市的调查显示，高达6540万套住宅电表连续6个月数为零，此消息迅速引起全国关注。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P562010年楼市之“闲置地” 据中国证券报报道，国土部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80的闲置土地可能被收回。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P57 2011年，调控深入 成交冰冻2011年关键词：新国八条保障房限购令限价令房产税试点2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P582011年楼市之“新国八条” 1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议确定了包括“落实地方政府责任，合理确定地方年度新建住宅价格控制目标、二套房首付不低于60%、加大保障性住房建设力度”等八项措施，被业内称为新“国八条”。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P592011年楼市之“保障房” 2012年全国保障房在建的工程量将达到约1800万套，将突出抓建成量。在新开工700万套目标的基础上，已经明确2012年基本建成保障房500万套以上，竣工量不低于2011年 。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P602011年楼市之“限购令” 北京于2月16日正式公布了关于贯彻“国八条”的通知，要求外地人购房须提供连续5年以上纳税或社保证明。同时，已有一套房的本市居民限购一套房，已有2套房的本地人和已有1套房的外地人暂停购房。此后，全国先后有46个城市出台“限购令”。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P612011年楼市之“限价令” 四月，广州增城规定3个月内新领取预售证的项目楼价涨幅不能超过该盘2010年均价5%，随后从化要求各楼盘销售价涨幅不得超过2010年该盘均价的10%，“限价令”诞生。此后，上海、深圳等各地也分别出台了“限价令”。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P622011年楼市之“房产税试点” 1月27日，上海、重庆相继宣布从28日起开始征收个人住房房产税，其中上海税率为0.6%，重庆征收税率为0.5-1.2%，至此有关房产税的各种传闻不复存在。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P63 2012年，调控持续 市场回暖2012年关键词：地方政策微调房贷利率优惠销售回升地王频现泡沫破灭2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P642012年楼市之“地方政策微调” 扬州购房补贴，贵阳的购房落户，深圳、武汉等集中为公积金政策松绑 ，厦门、上海等地则调整普通住宅标准，将近有超过40个城市出台刺激楼市的地方性政策，这对区域市场的刺激作用极大。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P652012年楼市之“房贷利率优惠” 今年3月份，国内多家银行首套房贷利率出现了明显的下调，不少恢复85折优惠幅度。此外，央行连续两次降息，也在一定程度上起到了刺激住房消费的作用。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P662012年楼市之“销售回升” 在经历2012年春节长假极度深寒之后，楼市逐渐走出低迷态势，“红三月”、“红五月”以及近来的“暖冬行情”。12年前11个月，全国50个代表城市住宅月均成交量达2272万平方米，总成交量比2011和2010年同期分别高出24.6%和10.7%。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P672012年楼市之“地王频现” 2012年711月份，以招、保、万、金为代表的十大标杆企业，拿地资金超过1167亿元，是上半年的 2.8 倍，拿地面积为 3424 万平方米，比上半年高 16%。 第四阶段：房地产行业全面调整阶段P682012年楼市之“泡沫破灭” 鄂尔多斯、温州两大房价曾经遭遇“爆炒”的城市，终因为资金链断裂而导致房价大幅下滑，温州的房价与高点时期相比，已经“腰斩”，而鄂尔多斯的房价也一路下滑不止。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P69 2013年，调控加强 市场反弹2013年关键词：新国五条以房养老钱荒地产金融化房企出海2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段P702013年楼市之“新国五条” 2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，提出要坚决抑制投机投资性购房，严格执行商品住房限购措施，扩大个人住房房产税改革试点范围。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P712013年楼市之“以房养老” 老人将自己的产权房抵押出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P722013年楼市之“钱荒” 6月20日，这个疯狂的一天，足以载入中国银行间市场史册。当日，银行间隔夜回购利率最高达到史无前例的30%，7天回购利率最高达到28%。在近年来很长时间里，这两项利率往往不到3%。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P732013年楼市之“地产金融化” 万科入主徽商银行和打造社区金融、恒大地产购入华夏银行股权、绿地集团入股上海农商行，各大房企相继进入金融业。房地产金融既是房地产企业的一种投融资模式，又是房地产行业的发展方向。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P742013年楼市之“房企出海”近年来，国内财富阶层海外移民及海外置业的热潮不断升温，同时，受宏观调控支配的国内房地产市场进入冰冻期，资本转移国外似乎已成大势。国内一些嗅觉敏锐的大型房企，也开始瞄准海外市场，中国房地产企业走出国门已经越来越成为新的焦点。第四阶段：房地产行业全面调整阶段P752013年楼市之“房企出海”全记录第四阶段：房地产行业全面调整阶段P76 2014年，调控不再一刀切2014年关键词：双向和分类调控保障性住房不动产登记政策松绑2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段 新常态P77 2015年，政策宽松2015年关键词：央妈降息降准去库存2008 20132009 2010 2011 2012 2014 2015第四阶段：房地产行业全面调整阶段 新常态P78第四阶段：房地产行业全面调整阶段2014年楼市之“双向调节”2014年3月的“两会”首次明确双向调控，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式，这体现了新一届政府对于房地产行业采取了比较合理的治理思路，脉络渐次浮现。P79第四阶段：房地产行业全面调整阶段2014年楼市之“住房保障”“两会”政府工作报告中提出：完善住房保障机制，以全体人民住有所居为目标，坚持分类指导、分步实施、分级负责，加大保障性安居工程建设力度，今年新开工700万套以上，其中各类棚户区470万套以上，加强配套设施建设，提高大城市保障房比例；创新政策性住房投融资机制和工具，采取市场化运作方式，为保障房建设提供长期稳定、成本适当的资金支持。P802014年不动产登记工作进程迅速推进。不动产登记暂行条例（征求意见稿）正式公布。国家加速推进不动产统一登记工作，尤其是不动产登记条例即将出台实施，不仅将为反腐败添上一柄利器，同时也将为房地产税的征收奠定基础。2014年楼市之“不动产登记”第四阶段：房地产行业全面调整阶段P812014年楼市之“政策松绑”第四阶段：房地产行业全面调整阶段限购退出限购退出2014 年 6 月至今,实施限购的 46个城市已经有 41个放开，行政干预时代走向终结首套房认定标准调整首套房认定标准调整9 月 30 日,央行发布首套房认定信贷政策，首套房认定标准标准:对拥有 1 套住房并已结清房贷的家庭，银行业按首套房执行，鼓励改善型住房消费,利好潜在需求释放和提振市场信心央行降息央行降息2014 年 11 月 22 日,央行不对称降息，降低购房成本、提振市场信心P822015年楼市之“央妈降息降准”第四阶段：房地产行业全面调整阶段P832015年楼市之“去库存”第四阶段：房地产行业全面调整阶段P84第四阶段：房地产行业全面调整阶段2016开年新政利好，楼市宽松政策持续，主力去化库存成为主基调n2016年2月2日，央行和银监会联合发文指出非限购城市首套房首付比例可适当下调至20%，二套房首付比例则下调至30%n 2016年2月19日财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发文，2016年2月22日起调整房地产交易环节契税、营业税。P851991199720022007200820122015小结中国房地产走势模拟我国房地产发展尚处于初级阶段，受政策影响较大，未来将逐步去行政化，平稳发展。P86中国房地产行业发展模式l发展模式l开发模式l盈利模式P871980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序幕。P88 当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模式还是摸索新的模式？中国房地产应该以何种模式开始发展？借鉴创新P89成功不能复制但可以借鉴香港深圳中国大陆中国房地产发展师从于香港、起源于深圳、传播于大陆内地P90香港模式在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发展的模式是 香港模式本质特征是:房地产开发商以相对廉价取得土地为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺，土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。 P91近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式，并以美国房企为标杆，借鉴与学习。美国模式兴起 美国模式本质特征是:以实际研究消费群的购买力及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源几乎无限供应。 P92香港模式美国模式中国模式VS长江实业Pulte Homes 万科中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投机起到了有效的抑制作用。 美国模式VS兼容P93 发展模式的根源：土地 P94中国房地产行业发展模式l发展模式l开发模式l盈利模式P951.市场条件判断2.项目位置选择1.确定开发方案2.编制可行性研究报告1.办理建设用地规划许可证2.领取国有土地使用证1.领取建设工程规划许可证2.领取建设工程施工许可证1.招标:寻找施工单位3.开工建设1.领取商品房销售许可证选 址立 项取得土地规划设计开工建设竣工验收开发流程P96建设用地规划许可证房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿商品房销售许可证建筑工程施工许可证建设工程规划许可证国有土地使用证一二三四五P97中国房地产行业发展模式l发展模式l开发模式l盈利模式P98房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式大致可以分为六大类。 P99盈利模式之一投资运作投资经营模式（资本溢价能力）地产经营模式（政府公关能力）盈利模式之三开发经营模式（项目运作能力）盈利模式之二土地开发房产开发P100盈利模式之四物业持有物业持有模式（资产管理能力）盈利模式之五营销策划整合营销模式（策划销售能力）盈利模式之六综合开发综合开发能力（资源整合能力）P101谢谢