市场分析市场分析PARTPART1 1上海新建商品房市场分析上海新建商品房市场分析价量走势供求情况各区供应情况相关政策价量走势20072007年成交价格为年成交价格为92859285元元/ /平方米，平方米，与与20062006年的年的86358635元元/ /平方米相比增长平方米相比增长7.57.5。而而0808年年1 12 2月份成交均价为月份成交均价为87208720元元/ /平方米，价格有所下降。平方米，价格有所下降。20072007年至年至20082008年年2 2月份全市成交量为月份全市成交量为34803480万平方米，万平方米，其中其中0808年年1 12 2月为月为260260万平万平方米，较方米，较0707年同期年同期367367万平方米下降万平方米下降29%29%。20072007年至年至0808年年2 2月全市商品房合计供应量约为月全市商品房合计供应量约为27422742万平方米，成交量约为万平方米，成交量约为34803480万万平方米，平方米，供求比约为供求比约为1 1：1.31.3，呈供不应求态势。呈供不应求态势。供求情况各区商品房供应情况20072007年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东年全市新建商品房供应量最多的三个区域依次为宝山区、闵行区、浦东新区新区。青浦区为青浦区为113.8113.8万平方米，位列全市各区中游万平方米，位列全市各区中游。土地税收政策土地税收政策土地出让金收支两条线管理土地出让金收支两条线管理央行连续加息央行连续加息20072007年全市央行年全市央行5 5次上调商业银行人民币存贷款利率，次上调商业银行人民币存贷款利率，5 5年以上贷年以上贷款利率由年初的款利率由年初的6.84%6.84%上调至目前的上调至目前的7.83%7.83%，利率上调幅度超过，利率上调幅度超过14%14%。房贷新政实施房贷新政实施新政要求，已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上新政要求，已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于住房的，贷款首付款比例不得低于40%40%，贷款利率不得低于基准利率的，贷款利率不得低于基准利率的1.11.1倍。倍。 政策的相继出台最明显的是影响到供需双方的心理预期，观望期延长，整政策的相继出台最明显的是影响到供需双方的心理预期，观望期延长，整体价格预计将有所回落。体价格预计将有所回落。 相关政策市场小结2007年商品房供应、成交及成交价格在前三个季度呈现稳步上扬的态势，但第四季度由于受到宏观调控信号的影响，相关指标均出现大幅下滑。预计2008年上半年在受到调控政策的持续影响，供应会相对偏紧，成交量继续萎缩，均价也将小幅回落。上海独栋别墅市场分析上海独栋别墅市场分析价量走势供求情况价量走势 20072007年全市独立别墅成交价格为年全市独立别墅成交价格为1807318073元元/ /平方米，较平方米，较20062006年全年成交价格年全年成交价格1639816398元元/ /平方米上涨平方米上涨10%;10%;合计成交量约为合计成交量约为153153万平方米万平方米, ,较较0606年全年年全年118118万平方米万平方米上涨上涨30%30%。其中其中0808年年1-21-2月份成交均价为月份成交均价为1661316613元元/ /平方米，较平方米，较0707年同期年同期1512015120元元/ /平方米上涨平方米上涨10%10%；成交量约为成交量约为6.36.3万平方米，较万平方米，较0707年同期年同期1212万平方米下跌万平方米下跌48%48%。供求情况20072007年全市独立别墅合计供应量约为年全市独立别墅合计供应量约为7171万平方米，成交量约为万平方米，成交量约为153153万平方米，供求万平方米，供求比约为比约为1 1：2.12.1，呈供不应求。呈供不应求。20082008年年1-21-2月份，全市独立别墅供应量约为月份，全市独立别墅供应量约为4.94.9万平万平方米，成交量为方米，成交量为6.36.3万平方米，市场继续保持良好的销售势头。万平方米，市场继续保持良好的销售势头。上海联排别墅市场分析上海联排别墅市场分析价量走势供求情况成交面积段统计成交单价段统计成交总价段统计价量走势 20072007年至年至0808年年2 2月全市联排别墅成交价格为月全市联排别墅成交价格为1073810738元元/ /平方米，平方米，较较20062006年年91259125元元/ /平方米上涨平方米上涨1818；成交量方面，全期共计成交；成交量方面，全期共计成交131131万平方米，万平方米，其中其中0808年年1 12 2月月份成交量位份成交量位10.410.4万平方米，较万平方米，较0707年同期年同期9.29.2万平方米上涨万平方米上涨1313。 20072007年至年至0808年年2 2月全市联排别墅合计供应量约为月全市联排别墅合计供应量约为8585万平方米，成交量约为万平方米，成交量约为131131万平方米，万平方米，供求比约为供求比约为1 1：1.541.54，供不应求。其中供不应求。其中20082008年年1-21-2月份全市联排别墅合月份全市联排别墅合计成交计成交306306套，位列前三的区域分别是：松江区（套，位列前三的区域分别是：松江区（9999套），南汇区（套），南汇区（5252套），青浦套），青浦区（区（2020套）。青浦区成交的楼盘为顺弛蓝湾、康桥水乡和合生朗庭。套）。青浦区成交的楼盘为顺弛蓝湾、康桥水乡和合生朗庭。供求情况成交面积段统计从上表我们可以看到，全市联排别墅成交较好的面积段主要集中在从上表我们可以看到，全市联排别墅成交较好的面积段主要集中在220-240220-240平方平方米、米、200-210200-210平方米和平方米和180-190180-190平方米区间平方米区间，三者比例合计占总量的三者比例合计占总量的46.7%46.7%，为目，为目前市场上较受欢迎的联排面积户型前市场上较受欢迎的联排面积户型。成交单价段统计0707年年-08-08年年2 2月全市联排别墅成交价格段主要集中在月全市联排别墅成交价格段主要集中在8000-100008000-10000元元/ /平方米平方米区间，占区间，占成交总量的成交总量的26.2%26.2%；价格高于；价格高于1000010000元元/ /平方米的单价段合计占总量的平方米的单价段合计占总量的41.1%41.1%，另外，另外单价小于单价小于60006000元元/ /平方米的占总量的平方米的占总量的11.7%11.7%。成交总价段统计0707年年-08-08年年2 2月全市联排别墅成交总价段最为集中的是月全市联排别墅成交总价段最为集中的是140-180140-180万元万元区间，占总量的区间，占总量的25.5%25.5%；其次为；其次为180-220180-220万元价格区间，占总量的万元价格区间，占总量的18.1%18.1%；总价大于；总价大于340340万、万、220-260220-260万区间及万区间及100-140100-140万总价段处于第三档次，分别约占总量的万总价段处于第三档次，分别约占总量的12%12%；300-340300-340万元价格万元价格段所占比例最小，只有段所占比例最小，只有5.1%5.1%。市场小结2007年至08年2月全市商品房成交价格为9243元/平方米，合计供应量约为2742万平方米，成交量约为3480万平方米，供求比约为1：1.3，呈供不应求状。2007年至08年2月全市联排别墅成交价格为10738元/平方米，合计供应量约为85万平方米，成交量约为131万平方米，供求比约为1：1.54，呈供不应求状。面积段在220-240平方米、200-210平方米和180-190平方米区间内房型为目前市场上较受欢迎的联排面积户型。全市联排别墅成交价格段主要集中在6000-10000元/平方米区间。全市联排别墅成交总价段最为集中的是140-180万元区间。预判：预判： 由于目前别墅用地已经停批，作为别墅衍伸产品的联排别墅在市场供不由于目前别墅用地已经停批，作为别墅衍伸产品的联排别墅在市场供不应求的状况下，具有良好的发展前景。应求的状况下，具有良好的发展前景。竞争区域市场分析竞争区域市场分析板块楼盘分布图独栋别墅成交信息统计联排别墅成交信息统计典型案例分析板块简介徐泾镇徐泾镇徐泾镇徐泾镇青青 浦浦 区区青浦徐泾板块作为上海老牌的别墅供应区，开发近二十年青浦徐泾板块作为上海老牌的别墅供应区，开发近二十年 。目前周边已有美国、新加坡等多所外国学校和档次较高的娱乐休闲场所。目前周边已有美国、新加坡等多所外国学校和档次较高的娱乐休闲场所。徐泾未来规划是徐泾未来规划是都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位都市型工业、房产和与之相配套的商贸、商务业的发展定位推进推进城市化进程。城市化进程。楼盘分布图大豪山林别墅大豪山林别墅1585815858元元/ /本本 案案金水湾宝邸金水湾宝邸13000-1400013000-14000元元/ /观庭观庭1994519945元元/ /高富丽源高富丽源16000-1700016000-17000元元/ /大华云庭大华云庭15000-2000015000-20000元元/ /楼盘分布图中海翡翠湖岸中海翡翠湖岸1562215622元元/ /绿地国际山庄绿地国际山庄1778517785元元/ /恒联名人世家恒联名人世家2189021890元元/ /合生朗庭园合生朗庭园15000-1700015000-17000元元/ /流水云墅流水云墅16000-1700016000-17000元元/ /独栋别墅成交信息统计楼盘基本信息统计楼盘基本信息统计板板块块案名案名占地面占地面积积建筑面建筑面积积容积率容积率绿化率绿化率总户总户数数物业物业费费装修情装修情况况面积范围面积范围总价范围总价范围建筑风建筑风格格徐徐泾泾板板块块大华云庭大华云庭18000018000090000900000.50.560603103102.92.9毛坯毛坯159159349349187187221221现代简现代简约约金水湾宝金水湾宝邸邸1000001000001100001100001.11.135351801801.51.5毛坯毛坯194194250250155155200200欧式欧式高高富丽源富丽源310003100022000220000.70.7404075754.54.5毛坯毛坯232232271271293293343343海派海派赵赵巷巷板板块块合生朗廷合生朗廷园园13000013000091000910000.70.740404664661.81.8毛坯毛坯175175216216182182225225意大利意大利流水云墅流水云墅2400002400001200001200000.50.540401441443 3毛坯毛坯202202297297207207305305澳洲澳洲西郊湖岸西郊湖岸11600011600058000580000.50.550502212212.82.8毛坯毛坯202202227227219219246246美式美式联排别墅成交信息统计联排别墅成交信息统计楼盘价格统计楼盘价格统计板块板块案名案名开盘日期开盘日期全期均价全期均价0707年均价年均价近半年均价近半年均价目前市场报价目前市场报价徐泾徐泾板块板块大华云庭大华云庭2005/92005/911556115561179211792118001180015000150002000020000金水湾宝邸金水湾宝邸2007/42007/486348634863486349606960613000130001400014000高高富丽源富丽源2004/122004/1213833138331264212642120001200016000160001700017000赵巷赵巷板块板块合生朗廷园合生朗廷园2006/82006/810287102871039710397125411254115000150001700017000流水云墅流水云墅2006/92006/910210102101025710257110001100016000160001700017000西郊湖岸西郊湖岸2005/42005/4987598751083510835134271342716000160001800018000楼盘销售速度统计楼盘销售速度统计板板块块案名案名纳入网纳入网上销售上销售套数套数成交套数成交套数销售率销售率月均月均成交成交强销期强销期集中成集中成交交月均成交月均成交徐徐泾泾板板块块大华云庭大华云庭19619618718795%95%6 620072007年年4 4月、月、5 5月、月、6 6月月8686套套2929套套金水湾宝邸金水湾宝邸11411410210289%89%101020072007年年7 7月、月、8 8月月5151套套2626套套高高富丽源富丽源6464525281%81%1 120052005年年1 1月、月、3 3月月2323套套1212套套赵赵巷巷板板块块合生朗廷园合生朗廷园22322319419487%87%101020072007年年7 71111月份月份125125套套2525套套流水云墅流水云墅13413413113198%98%7 720072007年年6 6月、月、8 8月月7272套套3636套套西郊湖岸西郊湖岸14814814514598%98%5 520072007年年6 6月、月、7 7月月5252套套2626套套典型案例分析开发商：大华集团 物业地址：徐泾镇徐盈路158弄1号 产品类型：独栋、双拼、联排交房标准：毛坯占地面积：18万平方米建筑面积：9万平方米容积率：0.5绿化率：60总户数：310套主力面积：159349平方米主力总价：187221万元/套开盘日期：2005年9月纳入网上销售套数：196套销售套数：187套销售率：95成交均价：11556元/平方米月均去化套数：6套物业管理费：2.9元/平方米/月大华云庭2007年至今大华云庭联排别墅成交均价为11792元/平方分米，月均去化套数为7套。大华云庭开发商：上海振威投资发展有限公司 物业地址：徐泾中路1558号 产品类型：独栋、联体、叠加交房标准：毛坯占地面积：10万平方米建筑面积：11万平方米容积率：1.1绿化率：35总户数：180套主力面积：194250平方米主力总价：155200万元/套开盘日期：2007年4月纳入网上销售套数：114套销售套数：99套销售率：87成交均价：8000元/平方米月均去化套数：10套物业管理费：1.5元/平方米/月金水湾宝邸2007年至今金水湾联排别墅成交均价为8634元/平方分米，月均去化套数为10套。金水湾宝邸开发商：上海高富房产发展有限公司 物业地址：沪青平公路1505号 产品类型：双拼、联排交房标准：毛坯占地面积：3.1万平方米建筑面积：2.2万平方米容积率：0.7绿化率：40总户数：466套主力面积：232271平方米高富丽源主力总价：182225万元/套开盘日期：2004年12月纳入网上销售套数：64套销售套数：52套销售率：81成交均价：13833元/平方米月均去化套数：1套物业管理费：4.5元/平方米/月2007年至今高富丽源联排别墅成交均价为12642元/平方分米，月均去化套数为0.8套。高富丽源开发商：上海三象房产发展有限公司 物业地址：青浦赵巷新城镇乐路199弄 产品类型：联排交房标准：毛坯占地面积：13万平方米建筑面积：9.1万平方米容积率：0.7绿化率：40总户数：466套主力面积：175216平方米主力总价：182225万元/套开盘日期：2006年8月纳入网上销售套数：223套销售套数：194套销售率：87成交均价：10287元/平方米月均去化套数：10套物业管理费：1.8元/平方米/月合生朗廷园2007年至今合生朗庭园联排别墅成交均价为10397元/平方分米，月均去化套数为9套。合生朗廷园开发商：上海青池房地产开发有限公司 物业地址：嘉松中路6633弄 产品类型：双拼别墅交房标准：毛坯占地面积：24万平方米建筑面积：12万平方米容积率：0.5绿化率：40总户数：144套主力面积：202297平方米主力总价：207305万元/套开盘日期：2006年9月纳入网上销售套数：134套销售套数：131套销售率：98成交均价：10210元/平方米月均去化套数：7套物业管理费：3元/平方米/月流水云墅2007年至今流水云墅联排别墅成交均价为10257元/平方分米，月均去化套数为7套。流水云墅开发商：上海绿地云峰置业有限公司 物业地址：嘉松中路6453号 产品类型：独栋、联排、双拼交房标准：毛坯占地面积：11.6万平方米建筑面积：5.8万平方米容积率：0.5绿化率：50总户数：221套主力面积：202227平方米主力总价：219246万元/套开盘日期：2005年4月纳入网上销售套数：148套销售套数：145套销售率：98成交均价：10835元/平方米月均去化套数：5套物业管理费：2.8元/平方米/月西郊美墅2007年至今西郊美墅联排别墅成交均价为10835元/平方米，月均去化套数为6套。西郊美墅板块内楼盘纳入网上销售的存量逐渐减少，大部分楼盘均处于尾盘销售，受此影响2007年两大板块的成交均价主要集中在1000012000元/平方米之间。未来区域内仍将有楼盘陆续有少量供应量上市，而报价基本在1500017000/平方米左右，价格有明显涨幅。整体市场及区域市场供不应求的情况日益显现，竞品个案销售情况良好。区域竞争价格总结及市场预期市场预期：青浦徐泾板块联排别墅市场仍具有一定的发展潜力。产品分析产品分析PARTPART2 2区域内在售的联排别墅较少。 机会点（机会点（O O）：）：别墅用地停批，决定了别墅产品的市场稀缺性，供求关系失衡。项目前期销售打下基础，一期今年六月交房，可望为小区带来较为充足的人气。威胁点（威胁点（T T）：）：受宏观调控影响，整体市场还处于疲软状态，观望气氛浓重。“限外令”出台，抑制了外籍客户购房的需求。部分综合性住宅项目为提升品质而设置少量的联排或双拼别墅，可能抢夺部分客源。产品产品SWOTSWOT分析分析 产品产品SWOTSWOT分析分析 小区规模：小区规模：项目规模适中，规划大气、布局严谨，双拼与联排交错，空间感强。优势优势(S)(S)：开发团队：开发团队：实力开发商，保证项目的国际化品质；超豪华设计班底、品牌物业管理公司，充分体现产品国际化品质。地段：地段：位于成熟的别墅开发区，地理位置得天独厚，周边交通干道与公路网络发达；区域内生活配套较为成熟，国际化学校及高尔夫球场成就国际化人文与居住环境。自然景观：自然景观：天然水系蟠龙港自然环成小区4大产品类型的，成就项目原生态景观概念。建筑风格：建筑风格：新亚洲风格，简约而不失优雅、特色鲜明。细节处理：细节处理：精致细节处理，如在户外设置电表箱等，保证了居家私密性和安全感。会所设施：会所设施：会所设施丰富、业主可免费使用，增强客户的归属感。内部空间：单体建筑内部空间：单体建筑面积控制合理，空间大而开阔，采光面丰富，并附送大面积地下空间和超大露台。优势优势(S)(S)：北邻沪青平公路，部分物业可能会受到视觉、尘土与噪音的影响。劣势劣势(W):(W):联排和双拼别墅交房时间较晚。本土客户对新亚洲风格认知度不高。产品价格定位产品价格定位 p住宅市场整体供求失衡状态还将持续相当长时间；p土地稀缺导致别墅产品稀缺，区域内竞争产品少；p产品本身设计独特，个性鲜明；p一、二期独栋别墅的销售奠定的高端客群基础。由此，我们建议项目三期的销售单价为人民币人民币18000180002000020000元元/ /平方米左右平方米左右主力总价为：主力总价为：350350万万-500-500万元左右万元左右别墅类房屋个体差异较大，在估价时构成因素较多，但其中主要差异体现在别墅个体因位置、朝向、单体容积率、交通道路的不同而造成的环境差异。单价制定单价制定位置参数：位置对别墅而言起至关重要作用，是别墅价值的主要构成。朝向参数：别墅单体中各重要厅室多集中于其南向，故朝向因素主要考虑各单体车辆入口方向及道路对各单体南向是否构成影响。交通参数：交通参数：本案占地面积较大各单体位置不同，停车位集中。其区内车行、人行路程及便利性也有必要成为其价格的构成因素。 单体容积率参数：单体容积率参数：容积率的高低直接影响别墅书单体的空间感及小环境，是别墅个体差异的主要表现之一。 营销建议营销建议PARTPART3 3核心消费群：核心消费群：本土客户，以企业主、专业人士如技术人员、高级管理人员、律师、医生等高收入人群为主。辅助消费群：辅助消费群：港、澳、台，新加坡等外籍人士消费者分析消费者分析共同关注点：整体环境是否自然生态，最好有山有水；建筑风格是否满足其个性化喜好；内部空间是否合理、大气；要求私密性强，宽敞的私家庭园；开发商的品牌与实力；提供优质物业服务，会所设施齐全；有共同爱好和相同价值取向的邻居（生活圈）。强调项目所处板块的国际化优势；强调项目所在区域发达的交通网络，突出景观特色；重点挖掘项目设计理念，细化新亚洲风格的建筑特征，赋予其更鲜明的建筑亮点及元素；全新的生活理念，从不同的角度诠释生活空间的适宜度。开发团队的品牌及服务特色。由此，产品诉求重点：由此，产品诉求重点：系统整合营销链，让每一个珍贵客源成为有效客户差异化的媒体推广，锁定目标顾客群主抓理念调控线，实施资料与接待互动计划推行组合方案环，释放个性物业的另类成交群营销对策的关键营销对策的关键接待中心、视觉工地、样板示范区，制造现场“杀伤力”，实现体验营销精确制导、分众传播大众的眼球、小众的需求配合产品销售，针对目标客户，策划活动体验传播圈层SceneScene现场现场PRPR活动活动Advertise广告广告核心战术运用核心战术运用推广策略建议：推广策略建议：坚持双管齐下，坚持双管齐下，即：小众杂志打品牌，树形象即：小众杂志打品牌，树形象直投广告扩大信息量，提高到达率直投广告扩大信息量，提高到达率通过小众杂志（航空杂志及高端社交生活杂志）等，在全国范围内（包括港澳台）提高产品的知名度；同时通过直投广告，主打产品诉求点，提高信息到达率。在公司客户资源库中调取有针对性的客源信息，以直投方式将项目信息传达给目标客户，销售现场以人性化的销售手段，加强与客户的沟通，及时了解客户需求，争取客户面的自然扩大。 推广策略建议：推广策略建议：现场导示及形象补强现场导示及形象补强增加项目周边沿途导视系统；A9下匝道口指示牌东徐联路口指示工地围墙和看房通道包装SPPR活动及各种惠客形式促进项目前期去化速度活动及各种惠客形式促进项目前期去化速度根据不同的销售节点，有计划的组织现场SP和PR活动。p如通过老客户的联谊举办各种休闲活动（例如利用活水资源举办台钓活动），提高老客户带新客户的产生几率，适当的给予惠客答谢。p多种主题活动根据高尚人士关注的运动、奢侈品、理财等主题组织活动，为具有相当实力的客户群体造成更多接触项目的机会。p路演，在特定区域的流动展示，吸引高端客群。推广策略建议：推广策略建议：虹桥友谊商城、梅陇镇广场路演活动：项目名称：东郊华庭路演地点：梅陇镇广场梅陇镇广场为市中心高档商场之一，聚集了各类国际一线品牌的服饰商品，流动客源层梅陇镇广场为市中心高档商场之一，聚集了各类国际一线品牌的服饰商品，流动客源层次较高，适合高端价位楼盘的推广，东郊华庭通过在梅陇镇广场的路演活动，次较高，适合高端价位楼盘的推广，东郊华庭通过在梅陇镇广场的路演活动，3 3天累计天累计有效客户有效客户8787组，成交组，成交4 4套。套。项目名称：泰府名邸路演地点：梅陇镇广场正值农历新年，泰府名邸通过在梅陇正值农历新年，泰府名邸通过在梅陇镇广场的路演活动，镇广场的路演活动，4 4天累计有效客天累计有效客户户165165组。组。销售现场的公关活动，图为苏堤春晓销售现场的公关活动，图为苏堤春晓名苑名苑“国际风尚名流之夜国际风尚名流之夜”活动，场活动，场外新车发布，场外名流酒会。外新车发布，场外名流酒会。房地产市场对于高端产品而言，面对的是小部分受众群体，根据目标客源的社会层次及喜好，推广方向及思路亦要有针对性，除了选择受众层次较高的报章媒体外，直复式营销更能加快及促进成交，因此，我们要选择更便捷、有效的销售通路，例如：数据库筛选直邮、现场SP活动、路演等促销行为，更深一步挖掘目标客户，达到去化目的。小结：小结：本案三期总计房源29套（其中双拼12套，联排17套）总计销售期暂定为4个月。 销售计划销售计划预热期（内部认购期）处于项目正式开盘以前的二周内。在此期间，对外报价以单体总价为主，淡化单价概念，通过路演及现场SP等销售手段集聚有效客户源。依靠前期的客户积累，合作方的客源提供，发布三期开盘相关信息；在高档商场内进行路演，聚集人气，梳理有效的客户资源。目的：目的：在信息发布过程中集中反馈信息，对房源的消化速率做到心中有数，并对销售策略作出及时的调整，完成有效客户的积累，预期完成内部认购20.7%即6栋； 第一阶段（预热期）预热期（两周左右）预热期（两周左右）强销期内，项目正式推向市场，配合强大媒体攻势，以引发市场轰动。此期间应视引导期市场反应，如引导期市场反应良好，可考虑迅速调整单价，制造热销效应。在开盘时期，可以通过推出个别特惠单位、举办各类SP活动等方式，进一步吸引客户注意，达到去化目标。项目项目4 4月底开盘，把握春季楼市热势；月底开盘，把握春季楼市热势；配合针对性的媒体投放。配合针对性的媒体投放。目的：目的：将引导期内积累的有效客户锁定为最终购房者，结合强销期的强势媒体宣传，预期完成总体销售目标的40%，并成功去化二期余留部分独栋房源。 第二阶段（强销期）强销期（一个月）强销期（一个月）维系强销期的销售势头，对销售状况做及时调整。持续期内由于广告力度降低，维系强销期的销售势头，对销售状况做及时调整。持续期内由于广告力度降低，主要目标是吸纳未购客户，并为二期热销积累有效客源。在此阶段价格应保持走主要目标是吸纳未购客户，并为二期热销积累有效客源。在此阶段价格应保持走势平稳。势平稳。对客户资源进行有效的沟通与跟踪，确保客户不流失；对客户资源进行有效的沟通与跟踪，确保客户不流失；在境外做适量的推广宣传活动，必要时成立看房团；在境外做适量的推广宣传活动，必要时成立看房团；随工程整体形象的逐步完善（一期交房），设计最佳看房线路。随工程整体形象的逐步完善（一期交房），设计最佳看房线路。目的：目的：维持平稳的销售状况，预期完成总体目标的18%。树立企业、项目品牌形象，累计客户资源，梳理有效客户信息。第三阶段（持续期）持续期（一个月左右）持续期（一个月左右）收尾期间，所剩房源不多，主要是部分滞销、保留房源。在此期间采用特惠专案等策略消化，以达到成功清盘的目标。整理已购房客户的信息与资料，并存档；对推广阶段产生的问题进行总结、归纳；加强业务员职能培训；与客户保持良好的通讯联系，及时获取购买信息。目的目的去化略微有市场抗性的房源，完成销售任务，预期完成总体目标的20%。为项目四期开盘奠定市场基础，根据总结结论及时调整推广方向，保持业务员良好的销售竞技状态，建立良性的客户关系网。第四阶段（三期收尾期及四期预热期）收尾期（二个月）收尾期（二个月）天地行简介天地行简介PARTPART4 420072007年所获得的奖项年所获得的奖项2006年度上海市房地产关注商标（品牌）2007中国房地产策划代理百强企业2006年度上海房地产营销20强“金桥奖”2007年度中国商业地产金牌策划服务机构2007中国房地产策划代理公司品牌价值TOP10董事长董事长总经理总经理项目发展部项目发展部财务部财务部行政部行政部人力资源部人力资源部品牌推广部品牌推广部创意设计部创意设计部销售中心销售中心商业地产部商业地产部上海事业总部上海事业总部华东区事业总部华东区事业总部市场研展部市场研展部 天地行公司架构天地行公司架构操作团队主要人员简历个个人人基基本本资资料料姓名姓名李力李力性别女公司职务销售专案经理学历/学位大学本科从从业业经经历历从业时间11年操作案名区域项目性质职责华苑大厦徐汇区高档住宅销售主任开城新苑卢湾区住宅销售主任中天碧云苑浦东新区高档住宅专案经理九龙锦江大酒店川沙区产权式酒店专案经理东郊华庭浦东新区别墅专案经理个个人人特特长长具有丰富的高档楼盘和别墅销售经验，多年销售案场管理经验，熟悉各类物业销售流程、擅长案场协调、案前培训，销售控制，能充分调动整体团队的积极性。操作团队主要人员简历个个人人基基本本资资料料姓名姓名范芳范芳性别女公司职务销售员学历/学位大学本科从从业业经经历历从业时间6年操作案名区域项目性质职责苏堤春晓普陀区住宅销售百联锦绣花木浦东新区住宅销售东郊华庭浦东新区别墅销售檀乡湾宝山区住宅销售徐汇臻园徐汇区住宅，别墅销售个个人人特特长长具有丰富的销售经验，善于把握客户心理，熟悉房地产销售流程，具有较强的亲和力，上进心，工作积极、努力，富有团队合作精神。个个人人基基本本资资料料姓名姓名樊晓樊晓性别男公司职务销售主任学历/学位大学本科从从业业经经历历从业时间7年操作案名区域项目性质职责虹桥华庭长宁区高档住宅销售主任天籁园闵行区别墅销售主任东郊华庭浦东新区别墅销售主任徐汇臻园徐汇区住宅，别墅销售主任个个人人特特长长具有丰富的销售经验，熟悉房地产销售流程，具有较强的亲和力；能够协助销售经理处理一定的事务，上进心强，心态平稳，工作热情、努力，富有团队合作精神。操作团队主要人员简历 THANKS!THANKS!