深圳中原深圳中原保利上城营销策略报告保利上城营销策略报告深圳中原深圳中原市场背景市场背景第一部分：项目价值前思考第一部分：项目价值前思考提纲提纲项目借鉴项目借鉴深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台中央启动第三轮房地产调控，新国八条出台深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确三轮调控政策内容对比，政策更严格，规定更详细，责任更明确深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境深圳细则进一步提高限购门槛深圳细则进一步提高限购门槛细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是最近连续细则：非本市户籍居民购房时需提供纳税证明的，必须是最近连续缴纳缴纳1212个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时个月以上且不含补缴情况，提供社保缴纳证明的，必须同时连续缴纳连续缴纳1212月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种月以上的养老保险、医疗保险、工伤保险中的任何两种保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。保险。同时，依据社保局规定，医疗保险和工伤保险不可以补缴。直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能直接影响：在新规定下，通过补缴社保证明而获得购房资格的可能性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资格，因性几乎为零。同时，因为细则不承认补缴纳税证明的购房资格，因此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有此新政下利用外地人身份证购房的比例将大大降低。在市场还唯有新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。新的规避政策前，限购令的效果将会逐步体现。深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境20112011年年2 2月月9 9日，央行再次加息日，央行再次加息央行2月8日决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后的一年期存贷款利率分别达到3.0%和6.06%，其他各档次存贷款基准利率相应调整。这是央行今年来首次加息，离与上一次加息这是央行今年来首次加息，离与上一次加息仅隔仅隔45天，也是近一年来第三次加息。天，也是近一年来第三次加息。 春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。春节后的加息与春节前的国八条相辅相成。深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境加息政策背景：加息政策背景：20112011年货币政策强调年货币政策强调“针对性，灵活性和有效性针对性，灵活性和有效性”，政府银根逐步收紧，利率逐步上调，政府银根逐步收紧，利率逐步上调. .进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。进入加息周期，针对二套房或将采取惩罚性的加息。四次加息后，将对市场产生重要影响（深圳四次加息后，将对市场产生重要影响（深圳2007年为例）年为例）深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境市场手段市场手段+货币政策货币政策政府宏观调控双管齐下政府宏观调控双管齐下n房产税n加息n存款准备金率n土地政策宏观调控手段市场手段n提高首付n贷款利率优惠将取消n限购令n限售令地方政府开发商炒房者20112011年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。年政策会越来越严格，如不能控制，所有手段将悉数用上。深圳中原深圳中原 1 1、政策环境、政策环境整体价格或将小幅波动整体价格或将小幅波动经济周期将在周期的相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。经济周期将在周期的相对高位波动，并且波动幅度远小于前几年。 房地产行业规模已巨大，成长在减缓；房地产行业规模已巨大，成长在减缓；周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。周期受房价影响大，销售增长将不足；行业毛利率增长受阻。从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。从先行的市场周期来看，目前商品房销售价格增长过速已经得到初步遏制。2011 2011 年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时年商品房销售价格上涨过大仍将引来政策的调控，为此，价格大幅度上涨已不可能；同时从目前市场购买实情看，从目前市场购买实情看， 价格的大幅下跌也不具备条件。价格的大幅下跌也不具备条件。深圳中原深圳中原 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境新政对客户的影响新政对客户的影响限贷限贷+加息加息限限 购购增加购房成本增加购房成本和还贷压力和还贷压力限制购买力，限制购买力，排除了大量购排除了大量购房资格房资格强大的政策压力，在打强大的政策压力，在打压了投资客户的同时也压了投资客户的同时也打压了刚需客户，整体打压了刚需客户，整体市场的犹豫和观望气氛市场的犹豫和观望气氛逐步浓厚。逐步浓厚。深圳中原深圳中原9 9月限购令后典型项目的客户情况月限购令后典型项目的客户情况星河时代（与项目距离接近同处深惠路沿线）星河时代（与项目距离接近同处深惠路沿线）关内客户占绝对主力，占到关内客户占绝对主力，占到68%68%，85%85%的客户二次及以上置业，纯粹投资客户达到的客户二次及以上置业，纯粹投资客户达到40%40%，投资兼自住客户比例为，投资兼自住客户比例为30%30%，星河品牌、升值潜力、综合体是成交客户最为，星河品牌、升值潜力、综合体是成交客户最为关注的三个因素。关注的三个因素。星河品牌及商业配套，给客户充分信心，并造成了强烈的升值预期，星河品牌及商业配套，给客户充分信心，并造成了强烈的升值预期，因此在新政后仍吸引了大量投资客户。因此在新政后仍吸引了大量投资客户。 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境深圳中原深圳中原9 9月限购令后典型项目的客户情况月限购令后典型项目的客户情况深业紫麟山（与项目一期户型类似纯大户型）深业紫麟山（与项目一期户型类似纯大户型）关内与本地客户平分秋色，纯粹自住客户占关内与本地客户平分秋色，纯粹自住客户占55%55%，投资兼自住客户占，投资兼自住客户占25%25%。接近。接近90%90%的客户为二次及以上置业，性价比、产品品质、非合拼户型和深业品牌是成的客户为二次及以上置业，性价比、产品品质、非合拼户型和深业品牌是成交客户最认可的四个因素。交客户最认可的四个因素。紫麟山凭借高品质及高性价比赢得了自住客户亲睐，同时也吸引了紫麟山凭借高品质及高性价比赢得了自住客户亲睐，同时也吸引了一部分投资客户。一部分投资客户。 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境深圳中原深圳中原1、严厉的政策影响下，客户或犹豫观望，或被限购限贷排斥在外、严厉的政策影响下，客户或犹豫观望，或被限购限贷排斥在外、有效客户总量必然减少。有效客户总量必然减少。2、政策环境下，依然有两类客户出手买房。、政策环境下，依然有两类客户出手买房。客户分类客户分类价值吸引点价值吸引点客群分布客群分布置业次数置业次数刚需客户：因结婚、家中人口增多、或工作地点转移等需要再次置业性价比、稀缺性、宜居性中心城及周边地区为主、关内客户为辅一次、二次、多次投资客户：通胀预期下，通过房产保值、增值信心、升值空间、性价比关内客户为主，中心城客户为辅二次、多次 2 2、政策下的客户环境、政策下的客户环境深圳中原深圳中原 3 3、竞争环境、竞争环境龙岗中心城龙岗中心城20102010年入市项目达到年入市项目达到2121个，潜在供应个，潜在供应1010个以上。随着龙岗中心城中个以上。随着龙岗中心城中心化逐步加强，其热点区域地位将进一步巩固，并长期保持。心化逐步加强，其热点区域地位将进一步巩固，并长期保持。中海康城国际公园大地万科清林径万科清林径万象天成万象天成深业紫麟山深业紫麟山鹏达摩尔城鹏达摩尔城阅山华府阅山华府家和盛世阳光天健城绿景大公馆金海港睿智华庭金海港睿智华庭万科东方沁园尚模八意府尚模八意府I I派龙城派龙城星河时代花园星河时代花园怡龙枫景园万科九州万科九州荣佳域项目荣佳域项目碧海项目碧海项目天基项目天基项目保利龙岗项目保利龙岗项目文伟项目文伟项目世纪新城金海港麓园项目金海港麓园项目振业峦山谷振业峦山谷宝能项目宝能项目金海港荷墈项目金海港荷墈项目碧海项目碧海项目中央高尚住宅区仁恒地产石火仁恒地产石火片区旧改项目片区旧改项目项目项目金地宝荷项目金地宝荷项目在售项目未售项目深圳中原深圳中原项目名称项目名称发展商发展商总建面（万总建面（万）主力户型主力户型面积区间（）面积区间（）20102010年底存量年底存量（万）（万）20112011年推量（万）年推量（万）20122012年推量（万年推量（万）20132013年及之后推量（万年及之后推量（万）公园大地后期公园大地后期鸿荣源地产60四房140-1856 6600中海康城国际南区中海地产38三房/四房70-27020201280中海康城国际北区中海地产12两房/三房/四房601351212660深业紫麟山深业地产20三房/四房1302005 5500阳光天健城天健地产20.5三房-五房902168 81020绿景大公馆绿景集团14三房/四房881483 3300家和盛世二期铭兴实业13四房1201543 3300鹏达摩尔城鹏达地产13二房四房82-1621 1100万科清林径万科地产35.7二房五房7820015151500星河时代星河地产46别墅、三四房288-3001.51.51260尚模八意府尚模地产57二房四房751505454101034怡龙枫景园俊荣发展18两房五房701806 61200本项目保力置业30一房五房402700 051213金海港麓园金海港地产30三房五房802000 001020文伟回龙埔文伟地产3一房/两房/三房401200030万科九州万科地产58.70 061438碧海大运项目碧海地产20两房/三房/四房701500 001010睿智华庭金海港地产10两房/三房/四房701400 01000天基老镇项目天基地产600 00060东都 花园东都实业13三房五房1202500 01030荣家佳大运项目荣佳域地产4两房/三房78900 0040合计合计129.5129.51151158686183183龙岗中心城至2011年下半年，清林径、星河时代、紫麟山、公园大地等高端项目产品存量已经所剩无几。龙岗中心城将由本项目、万科九州项目等重新划分豪宅版图。 3 3、竞争环境、竞争环境深圳中原深圳中原优势一：项目处于核心区优势一：项目处于核心区“龙城主中心区龙城主中心区”，同时受大运新城和龙岗街道两大副，同时受大运新城和龙岗街道两大副中心辐射中心辐射 4 4、资源环境、资源环境龙城主中心龙城主中心区区龙岗街道中心龙岗街道中心区福中心区区福中心区大运新城副中心大运新城副中心区区保利龙岗 项目所在区域项目所在区域 为龙岗中心组团的优龙岗中心组团的优质城市中心生活区质城市中心生活区，片区集行政办公、商业服务、文化娱乐、医疗配套及居住区为一体，结合城市旧区的更新改造，未来发展成为深圳市次中心。片区发展已经初具规模，形成了龙岗最核心商圈，公共配套资源完善；随着轨道交通的通车，及城市更新改造推进，该片区将成为崛起的城市主中心。居住项目聚集区域，片区集中了万科、佳兆业、鸿荣源、星河等品牌开发商，逐步将成为高尚的中央居住区。深圳中原深圳中原优势二：龙岗优势二：龙岗交通加速城市发展。交通加速城市发展。深惠公路深惠公路未来有望如同第二条深南大道，以财富掘金之路，带动片区发展未来有望如同第二条深南大道，以财富掘金之路，带动片区发展深惠路北通道地铁三号线地铁十二号线水官高速水官高速机荷高速机荷高速龙坪路、南通道龙坪路、南通道 4 4、资源环境、资源环境作为城市高速发展命脉的地铁三号线，也必将成就龙岗轨道经济带作为城市高速发展命脉的地铁三号线，也必将成就龙岗轨道经济带项目处于地铁三号线爱项目处于地铁三号线爱联站和吉祥路站中间，联站和吉祥路站中间，距离两站的距离均不到距离两站的距离均不到10001000米，既避免了人流米，既避免了人流嘈杂又享受了交通便利。嘈杂又享受了交通便利。深圳中原深圳中原深圳在筹办大运会期间，预计将投入深圳在筹办大运会期间，预计将投入18001800亿元进行城市基础建设亿元进行城市基础建设深圳大运会将使用深圳大运会将使用6363个场馆，各类场馆建设投资将超过个场馆，各类场馆建设投资将超过100100亿亿直接为大运会服务的城市配套基础设施投资逾千亿。直接为大运会服务的城市配套基础设施投资逾千亿。 市政投资将拉动市政投资将拉动3 3被的社会投资，未来将吸引被的社会投资，未来将吸引50005000亿社会资本进入亿社会资本进入优势三：龙岗中心城优势三：龙岗中心城国际盛事带来片区的快速发展国际盛事带来片区的快速发展 4 4、资源环境、资源环境深圳中原深圳中原优势四：中央高尚住宅区，高端项目将纷纷上马优势四：中央高尚住宅区，高端项目将纷纷上马4 4、资源环境、资源环境星河龙岗项目星河龙岗项目公园大地公园大地东都花园东都花园本项目本项目未来两年，星河龙岗、万科九州、仁恒项目将陆续入市，片区已经成为中央高尚住宅区。仁恒项目仁恒项目项目享有丰富的城市资源。深圳中原深圳中原开发商品牌开发商品牌5 5、开发商品牌背景、开发商品牌背景保利品牌，大型、国资委重点央企，1984年成立至今，打造楼盘项目享誉国内外；备受国家级荣誉，占领中国地产一线阵营开发商实力雄厚，具有强大的品牌影响力。深圳中原深圳中原在政策环境日趋严峻，有效客户数量减少的在政策环境日趋严峻，有效客户数量减少的大环境下，正值龙岗豪宅市场变革实际的保大环境下，正值龙岗豪宅市场变革实际的保利上城，将凭借巨大的资源优势和强大的品利上城，将凭借巨大的资源优势和强大的品牌效应在竞争中脱颖而出。牌效应在竞争中脱颖而出。深圳中原深圳中原市场背景市场背景第一部分：项目价值前思考第一部分：项目价值前思考提纲提纲项目借鉴项目借鉴深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴星河时代：全力营造想象空间星河时代：全力营造想象空间建立品牌向心力。关内星河建立品牌向心力。关内星河coco parkcoco park咨询中心，咨询中心，山姆会员店分展场、以及让客户体验山姆会员店分展场、以及让客户体验 “ “星河之星河之旅旅”。COCOPARK展场展场“海洋天堂海洋天堂”首映见面会，首映见面会，大牌明星效应大牌明星效应诉求区域价值诉求区域价值星河所在，必定中心星河所在，必定中心跳出片区跳出片区中国龙岗大运站中国龙岗大运站体现大运、地铁体现大运、地铁3号线，点出区域号线，点出区域深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴星河时代：全力营造想象空间星河时代：全力营造想象空间以项目总体价值统筹各个分项价值和产品以项目总体价值统筹各个分项价值和产品以大配套做足想象空间以大配套做足想象空间以都会综合体。来统筹项目总价值，打造以都会综合体。来统筹项目总价值，打造“时代时代”品牌：时代别墅品牌：时代别墅 、时代官邸、时代官邸、时代时代COCOPARK、时代学校、时代学校星河时代星河时代COCO PARK + 山姆会员店山姆会员店+实实验学校验学校大配套带给住宅无限想象空间。大配套带给住宅无限想象空间。深圳中原深圳中原品质和创新品质和创新续写红树西岸经典，打造含金量最高的十大节能科技豪宅项目借鉴项目借鉴三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹采用冰山理论模型，寻找项目产品核心价值，挖掘项目隐形价值，八分之一 显性显性八分之七 隐性隐性深圳中原深圳中原华南地区首例华南地区首例恒温恒温、恒湿恒湿、恒氧毛细管中央空调系统恒氧毛细管中央空调系统全球最顶尖的智能化制造商、比尔全球最顶尖的智能化制造商、比尔. .盖茨、李嘉诚、布什家居智能化体盖茨、李嘉诚、布什家居智能化体系系Crestron Crestron 定制式智能化系统定制式智能化系统华南地区首例、全球最新室内清洁模式华南地区首例、全球最新室内清洁模式中央吸尘系统中央吸尘系统耗费耗费3 3亿元、世界第一品牌亿元、世界第一品牌德国原装旭格门窗系统德国原装旭格门窗系统超国家标准的超国家标准的“浮筑地面浮筑地面”法隔音技术法隔音技术人性化加厚隔音楼板系统人性化加厚隔音楼板系统当今世界最为先进的美国当今世界最为先进的美国RORO膜渗透水处理技术膜渗透水处理技术 直饮水系统直饮水系统当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式当今欧洲健康住宅采用的标准排水方式 同层排水系统同层排水系统送风均匀、送风均匀、2424小时换气、兼具杀菌能力的小时换气、兼具杀菌能力的双向流全热交换新风系统双向流全热交换新风系统深圳最大面积深圳最大面积干挂进口石材幕墙立面干挂进口石材幕墙立面能净化空气中能净化空气中99.9%99.9%有害物质的有害物质的纳米光触媒空气净化系统纳米光触媒空气净化系统项目借鉴项目借鉴三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹三湘海尚：昭示新的生活标准，高人一筹敢做第一，创造历史！深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴弱化西乡，置于前海中心，打造都市品质和气质楼盘，吸纳了众多的关内客户，成功完成区域置换。首个光电营销中心，轰动全城，开盘当天到访客户逾万人。正正. .汇一城：先入为主，区域置换汇一城：先入为主，区域置换营造未来深圳由东向西发展的理念，嫁接地铁1号线，置身于前海中心区。深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴片区规划利好洗脑客户，将布吉盘成功卖成罗湖盘，成为布吉片区价格天花 。深惠路、地铁深惠路、地铁3 3、5 5号线、以及规划中的围岭山隧道构成的立体交通网络，将区域划号线、以及规划中的围岭山隧道构成的立体交通网络，将区域划分为一个新的城市中心。分为一个新的城市中心。布吉罗湖泛罗湖、罗湖北城荔山公馆：跳出思维定势，打造罗湖北城荔山公馆：跳出思维定势，打造罗湖北城深圳中原深圳中原借鉴意义：借鉴意义：1、制造品牌向心力；2、跳出小片区，实现区域置换；3、品质与创新并存， 打造耳目一新的产品，创见赢未来；4、强化交通、配套等利好，促成项目价值升级；5、以综合价值为豪宅营造遐想空间和升值预期。深圳中原深圳中原本项目价值回顾本项目价值回顾项目价值点项目价值点保利品牌保利品牌科技智能科技智能片区中央片区中央交通便利交通便利大运之旁大运之旁商业配套商业配套低碳建筑低碳建筑建筑园林建筑园林户型用材户型用材大运后，片区已成型，想象空间减少。但与关内的融合性及成熟度加强。在深圳已低调多年。需要建立强有力的号召力。每一个单一的产品价值点都可以支撑一个项目。在众多支撑点下，我们是一个什么项目？地段价值地段价值产品价值产品价值品牌价值品牌价值疑虑点疑虑点价值整合策略价值整合策略区域置换，区域置换，跳出小片区跳出小片区强化系出名强化系出名门的力量门的力量综合项目素质综合项目素质塑造住宅新标准塑造住宅新标准深圳中原深圳中原开发商品牌家价值开发商品牌家价值第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系提纲提纲产品价值产品价值区位价值区位价值项目价值体系建立项目价值体系建立深圳中原深圳中原 中国保利集团公司系国务院国有资产监督管理委员会管理的大型中央企业，其前身为1984年成立的保利科技有限公司。中国保利集团公司在保利科技有限公司的基础上组建，1993年2月在国家工商管理总局注册。1999年3月，中国保利集团公司由军队划归中央大型企业工作委员会领导管理，成为国有重要骨干企业。2003年，由国务院国有资产监督管理委员会履行出资人职责。 26年来，中国保利集团公司已形成以军民品贸易、房地产开发、文化艺术经营、矿产资源领域投资开发为主业的“四轮驱动”的发展格局。截止到2010年3季度，集团总资产已超过2000亿。 开发商品牌价值开发商品牌价值传世品牌传世品牌历史悠久，品牌积淀雄厚，勃勃生机历史悠久，品牌积淀雄厚，勃勃生机19841984年至今年至今深圳中原深圳中原 集团公司下辖保利科技有限公司、保利南方集团有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化集团有限公司、保利能源控股有限公司、保利财务有限公司等子公司，旗下拥有保利房地产（集团）股份有限公司（股票代码：S.H.600048）与保利（香港）投资有限公司（股票代码：H.K.00119）两家境内外上市公司。企业及项目遍及国内的北京、天津、上海、重庆、广州、深圳、香港等多个城市及地区，在国外设有多家子公司和办事处。 保利（香港）投资有限公司是中华人民共和国国务院国有资产监督委员会(“国资委”)监管的大型中央企业之一“中国保利集团公司”唯一的海外上市公司。中国保利集团公司主业包括房产产、贸易、资源及文化，被国资委列为重点房地产央企之一。 集团原为业务投资多元化的综合企业，业务涵盖基础设施、地产投资、能源、制造业、保险等范畴。二零零五年，本集团更名为保利（香港）投资有限公司，明确发展方向是在中国境内投资和开发房地产业务。 开发商品牌价值开发商品牌价值系出名门系出名门大型、国资委重点央企，海外上市，实力雄厚的房地产巨头大型、国资委重点央企，海外上市，实力雄厚的房地产巨头深圳中原深圳中原19941994年年: :中国保利集团公司贸易业务在“中国500家最大服务企业评价”中列第26位。 20042004年年: :国务院国资委对中国保利集团公司年度经营业绩考核结果审定为B级。 20042004年年: :中国保利集团公司被中国残疾人福利基金会授予“爱心明星企业”称号。 20052005年年: :国务院国资委确认中国保利集团公司主业为军品贸易、民品贸易、房地产开发经营、物业管理、中介服务及文化艺术经营，同时 将集团公司主业定位于“涉及国家安全和国民经济命脉的主要行业和关键领域”。20072007年年: :中国保利集团公司实现经济增加值（EVA）10.01亿元，在中央企业排名第44位；在实现EVA增量比去年改善的116家中央企业中列 第38位。 20072007年年: :中国保利集团公司进入中国企业纳税五百强行列，排名79位，在其中87家中央企业中列第35位；在其中21家房地产企业中列第2位。 20072007年年: :中国保利集团公司获得“圆明园海外流散文物回归故里贡献奖”。 20072007年年: :中国保利集团公司被评为“首都维护国家安全先进集体”。 20082008年年: :中国保利集团公司分别被中央机关主管部门及国务院国资委办公厅评为“机要工作优秀集体”。开发商品牌价值开发商品牌价值备受盛誉备受盛誉饱受国家级奖励饱受国家级奖励深圳中原深圳中原集团为全国性房地产开发商，住宅及商业项目遍布上海、广州、深圳、佛山、苏州、杭州、重庆、武汉、南宁、柳州、贵阳、昆明、济南、哈尔滨、惠州及海南等16个一、二线主要城市，并于国内四个一线城市拥有优质投资物业。 开发商品牌价值开发商品牌价值全国布局，占领中国地产一线阵营全国布局，占领中国地产一线阵营深圳中原深圳中原上海保利广场 （浦东小陆家嘴金融区）上海证券大厦 北京保利大廈 深圳保利文化广场 开发商品牌价值开发商品牌价值精工巨著，成就全国高档次地标精工巨著，成就全国高档次地标广州中信广场北京丽京花园别墅 深圳中原深圳中原开发商品牌价值开发商品牌价值全国丰富储地，持续影响中国地产全国丰富储地，持续影响中国地产深圳中原深圳中原开发商品牌价值开发商品牌价值企业核心价值企业核心价值全国布局全国布局精工建筑精工建筑1 1、百年品牌、百年品牌企业品牌诉求企业品牌诉求传世品牌传世品牌系出名门系出名门备受盛誉备受盛誉持续影响持续影响2 2、世界级巨匠、世界级巨匠深圳中原深圳中原百年品牌百年品牌 世界级巨匠世界级巨匠企业品牌诉求企业品牌诉求深圳中原深圳中原开发商品牌家价值开发商品牌家价值第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系提纲提纲产品价值产品价值区位价值区位价值项目价值体系建立项目价值体系建立深圳中原深圳中原区位价值区位价值项目入市时，深圳已步入地铁城市行列，龙岗已不再是孤岛项目入市时，深圳已步入地铁城市行列，龙岗已不再是孤岛2011年6月前开通2011年6月前开通已开通已开通已开通本项目为地铁物业2011年6月前开通深圳中原深圳中原区位价值区位价值大运中心已成，大运中心已成，18001800亿成就的城市环境亿成就的城市环境体育场馆体育场馆运动公园运动公园交通网络：深惠路、龙翔大道改造交通网络：深惠路、龙翔大道改造学校教育学校教育商务产业商务产业大运自然公园大运自然公园深圳中原深圳中原区位价值区位价值高端商业配套的完善高端商业配套的完善星河时代星河时代COCOPARK ,COCOPARK ,山姆会员店山姆会员店深圳中原深圳中原中海康城国际公园大地碧海项目碧海项目万科清林径万科清林径万象天成万象天成深业紫麟山深业紫麟山鹏达摩尔城鹏达摩尔城阅山华府阅山华府家和盛世阳光天健城绿景大公馆金海港睿智华庭金海港睿智华庭万科东方沁园尚模八意府尚模八意府I派派龙城城星河时代花园星河时代花园怡龙枫景园万科九州万科九州中原项目其他项目荣佳域项目荣佳域项目碧海项目碧海项目天基项目天基项目保利龙岗项目保利龙岗项目金海港荷墈项目金海港荷墈项目文伟项目文伟项目世纪新城宝能项目宝能项目金海港麓园项目金海港麓园项目振业峦山谷振业峦山谷区位价值区位价值居住价值凸显，高端项目日增，辐射全市客户居住价值凸显，高端项目日增，辐射全市客户仁恒项目仁恒项目金地荷坳金地荷坳深圳中原深圳中原龙岗中心城、大运中心已经成熟。龙岗中心城、大运中心已经成熟。与关内愈加融合为一体。与关内愈加融合为一体。片区已成熟，自身想象空间减少。片区已成熟，自身想象空间减少。站在深圳的全局，看区位。站在深圳的全局，看区位。给区位更多的想象空间。给区位更多的想象空间。深圳中原深圳中原区位价值区位价值深圳深圳中国四个一线城市之一，与香港最紧密的城市中国四个一线城市之一，与香港最紧密的城市深圳上海北京广州香港北京、上海、香港均具有国际影响力，是世界性的城市。深圳作为与香港最为紧密的一线城市，是否也应当彰显出他的世界性城市地位 ？是否有支撑？深圳中原深圳中原前海崛起策动深圳发展新奇迹世界金融中心深圳的曼哈顿大运会建立国际影响力1800亿元策动区位价值区位价值深圳深圳大运将深圳送入国际视野，前海中心是深圳发展成为世大运将深圳送入国际视野，前海中心是深圳发展成为世界级城市的发展引擎界级城市的发展引擎深圳中原深圳中原区位价值区位价值区位核心价值区位核心价值世界城市下世界城市下dede区位诉求区位诉求步入地铁城市步入地铁城市大运中心已成大运中心已成高端居住价值高端居住价值世界城市深圳世界城市深圳中国龙岗中国龙岗 大运中心大运中心深圳中原深圳中原世界城市下世界城市下dede区位诉求区位诉求中国中国 龙岗龙岗 大运中心大运中心深圳中原深圳中原开发商品牌家价值开发商品牌家价值第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系提纲提纲产品价值产品价值区位价值区位价值项目价值体系建立项目价值体系建立深圳中原深圳中原产品核心价值产品核心价值高科、智能化高科、智能化绿色建筑绿色建筑低碳生活低碳生活建筑、园林建筑、园林、户型、用材、户型、用材1 1、科技、科技2 2、低碳、低碳3 3、精工、精工产品价值产品价值深圳中原深圳中原1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准科技智能，未来生活的基本标准科技智能，未来生活的基本标准科技科技智能智能深圳中原深圳中原双向流全热交换新风系统双向流全热交换新风系统及置换式新风系统及置换式新风系统完全空气交换、舒适健康满分以两大独立风道的设计概念，引导室内污浊废气与户外含氧空气，同步进行排气和进气，达到室内完全空气交换功能，以确保室内空气质量。全热交换舒适节能全热交换系统的热交换效率可达73%，在夏季空调运转时，装在系统内的全热交换芯，可降低室外进气的温度，以较接近室温方式进入室内；冬季使用暖气时，可升高室外进气的低温，如此就不会让舒适的温度流失，能够节省冷暖气的费用，更符合环保节能的绿建筑标准。进气过滤、远离过敏污染可过滤空气中的花粉、粉尘等微浮颗粒，室内永保干净。不必开窗，也能24小时达到自然通风的效果。隔绝噪音，氧气充足，零空气污染，居家长保身体健康；防湿除霉，使家具不易受潮，延长使用寿命；不停稀释空气中有毒化学物质，减少疾病发生。 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准深圳中原深圳中原直饮水：家用净水器直饮水：家用净水器关注饮水安全，维护生命健康。高端人士更应当享用最卫生的水资源 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准深圳中原深圳中原户内电梯召唤系统户内电梯召唤系统电梯在时间上的无缝连接。让“尊贵的您”无须等待。由“等待电梯”转变为“电梯为业主服务，科技以人为尊” 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准深圳中原深圳中原热感应指纹密码锁热感应指纹密码锁1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准科技升级家居安全。用塑胶手指、或割下来的手指都无法开启门锁。深圳中原深圳中原科技智能，未来生活的基本标准科技智能，未来生活的基本标准科技科技智能智能1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准深圳中原深圳中原智能家居系统智能家居系统家居场景更换，家电、窗帘、来访智能控制。符合未来科技生活的必备标准。 掌控生活，轻松享受掌控生活，轻松享受 1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准深圳中原深圳中原智能安防系统智能安防系统全天候、各层面的安全保障。1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准建立以智能信息技术为基础的网络化运行体系。通过电话线路或其他形式的联网功能，通过报警中心处理报警信息。对各种不同形式安全信息的主动关联，以确保有效地达到建筑物安全防范的目标要求。智能住宅安防系统在拥有综合信息处理能力的同时还应道具备操作简单的特点，克服传统安防体系的设防、撤防繁琐的问题。采用智能判断技术，避免简单的一触即警的缺陷，降低报警系统的误报率。 升级您的日常安全升级您的日常安全 深圳中原深圳中原不停车无限感应停车场不停车无限感应停车场1. 1. 科技铸就未来生活标准科技铸就未来生活标准智能回家路，进入小区那一刻开始放松心情智能回家路，进入小区那一刻开始放松心情 深圳中原深圳中原产品核心价值产品核心价值高科、智能化高科、智能化绿色建筑绿色建筑低碳生活低碳生活建筑、园林建筑、园林、户型、用材、户型、用材1 1、科技、科技2 2、低碳、低碳3 3、精工、精工产品价值产品价值深圳中原深圳中原2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活LEEDLEED认证认证 金奖金奖权威公正认证权威公正认证：LEED（能源与环境建筑）认证为美国绿色建筑协会所建立的独立的、第三方认证，是确定建筑项目符合绿色建筑和评估体系的最高标准。未来住宅趋势：未来住宅趋势：当前全世界获得LEED认证的项目有6800个，其中美国5700个，而中国仅74个，且多分布于美国和加拿大。此认证为国际绿色建筑发展的必然趋势。可持续的恒生住宅：健康、舒适、节能可持续的恒生住宅：健康、舒适、节能的绿色住宅，具有可收藏性和永恒性的绿色住宅，具有可收藏性和永恒性生态、节能、可持续生态、节能、可持续：LEED（能源与环境建筑）认证下的“绿色住宅”核心理念：在建筑的全寿命周期内，最大限度的节约资源（节能、节地、节水、节材）。保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与环境和谐共生。此建筑又称：可持续发展建筑、生态建筑、节能环保建筑等。深圳中原深圳中原2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活LEEDLEED认证认证 金奖金奖认证标准下的可持续建筑认证标准下的可持续建筑LEED金奖认证为业主的深度思量：金奖认证为业主的深度思量：1、绿色出行全保障：立体公共交通，自行车存放考量。2、优化生态环境，最大化园林空间。3、雨水的综合管理：控制雨水的流速、流量、水处理。4、热岛效应的规避，保障最舒适的空气和温度。5、控制景观用水，废水创新再利用：6、低挥发性材料的大面积运用；7、低耗能采用的广泛运用。深圳中原深圳中原2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活中国绿色建筑评价标识二星奖中国绿色建筑评价标识二星奖认证标准下的可持续建筑认证标准下的可持续建筑公共区域高效节能公共区域高效节能公共场所和部位的照明采用高效光源、高效灯具和低损耗镇流器等附件，并采取其它节能控制措施，在有自然采光的区域设定时或光电控制采用节水器具和设备，节水率不低于8。绿化灌溉采用喷灌、微灌等高效节水灌溉方式。可再循环材料的运用可再循环材料的运用：在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量占所用建筑材料总重量的10以上。最精细化的噪音考虑最精细化的噪音考虑：对建筑围护结构采取有效的隔声、减噪措施。卧室、起居室的允许噪声级在关窗状态下白天不大于45 dB（A），夜间不大于35 dB（A）。楼板和分户墙的空气声计权隔声量不小于45dB，楼板的计权标准化撞击声声压级不大于70dB。户门的空气声计权隔声量不小于30dB；外窗的空气声计权隔声量不小于25dB，沿街时不小于30dB。优良品质：优良品质：屋面、地面、外墙和外窗的内表面在室内温、湿度设计条件下无结露现象。智能化系统定位正确智能化系统定位正确，采用的技术先进、实用、可靠，达到安全防范子系统、管理与设备监控子系统与信息网络子系统的基本配置要求。深圳中原深圳中原2. 2. 绿色住宅领导中国低碳生活绿色住宅领导中国低碳生活低碳生活方式的倡导低碳生活方式的倡导低碳出行低碳出行：便捷的公共交通为低碳出行提供保障：地铁的开通，龙翔大道、深惠公路、水关高速的改造升级了低碳出行的交通网络。低碳运动低碳运动：大运自然公园、大运场馆、龙城公园等众多国际标准的健身场所为业主提供了低碳运动的基础条件。自行车运动&出行对低碳出行具有象征性意义。低碳家居低碳家居：节能、环保，尽可能利用可再生资源。低碳公民低碳公民：具有高素质的人群，热爱生活、注重健康、关注世界的未来。他们生活在低碳的社区里，成为低碳公民。深圳中原深圳中原产品核心价值产品核心价值高科、智能化高科、智能化绿色建筑绿色建筑低碳生活低碳生活建筑、园林建筑、园林、户型、用材、户型、用材1 1、科技、科技2 2、低碳、低碳3 3、精工、精工产品价值产品价值深圳中原深圳中原3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典最考究的雕琢品最考究的雕琢品最严格的日照测试如沐春风。最舒适的通风考虑清新自然。最大化的小区空间奢适阔绰的上层享受场所。最历久弥新的建筑立面新古典造型，传承数百年的的尊贵。最品味人士的居住场所上层人士私享地。只献于掌控生活的上层人士只献于掌控生活的上层人士 深圳中原深圳中原外立面：外立面：干挂石材、瓷砖等（待定），新古典风格演绎永不褪色的经典；双大堂：双大堂：别具特色的双大堂，通风、采光；楼间距舒适宽绰楼间距舒适宽绰：5万园林间隔楼栋，充分考虑日照、通风，为上层人士量身定做的社区空间；两梯两户、两梯三户高端配置：两梯两户、两梯三户高端配置：全部梯户比均按豪宅高端配置要求；五星级酒店式公寓不仅是产品而且是服务：五星级酒店式公寓不仅是产品而且是服务：临街的五星级酒店式公寓，高气度、高服务的象征；严格人车分流：严格人车分流：小区内井然有序，严格分流，安全舒适；3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典高端住宅的全案设计高端住宅的全案设计只献于掌控生活的上层人士只献于掌控生活的上层人士 深圳中原深圳中原3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典5 5万平米万平米ART DECOART DECO装饰艺术风情园林装饰艺术风情园林龙岗首屈一指的龙岗首屈一指的 5万平米主题园林：万平米主题园林：园林主题：江河涌动、墨洒庭院。园林主题：江河涌动、墨洒庭院。三大轴线荣耀之轴、欢乐之轴、亲情之轴。四重院落“韵”“水”“花”“活力”五种文化经典、时尚、乡土、自然、礼仪装饰艺术对时代、对尊贵、对美的诠释装饰艺术对时代、对尊贵、对美的诠释 深圳中原深圳中原3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典园林：丰富、高雅、美丽、艺术园林：丰富、高雅、美丽、艺术三十余个大景点，上百个小景点，构筑三十余个大景点，上百个小景点，构筑了三大主轴、四重院落、五种文化，演了三大主轴、四重院落、五种文化，演绎绎5 5万平米的花园国度。万平米的花园国度。ART DECO 现代奢阔主入口 现代、艺术、奢阔。五星级酒店式无边际泳池 美景、风情、悠闲。 小区主题广场 艺术、参与。下沉式广场，阳光地下室 地上地下均是园林，立体的景观空间。处处ART DECO元素符号 临街广场、主入口、园林节点等处处均体现出独特的ART DECO风格深圳中原深圳中原3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典为上层人士量身定做的户内空间为上层人士量身定做的户内空间非合拼大户，无比稀缺非合拼大户，无比稀缺不仅是阔绰，而且是高拓展空间，更是不仅是阔绰，而且是高拓展空间，更是稀缺的非合拼大户稀缺的非合拼大户 120220平米三房（改四房）至四房（改五房）客厅、主卧、次卧均按照阔绰开间尺度严格要求赠送1房到3房不等的超高拓展空间。深圳中原深圳中原高标准、品牌建筑用材高标准、品牌建筑用材( (需开发商确认和提供需开发商确认和提供) )3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典深圳中原深圳中原产品核心价值产品核心价值未来住宅的发展方向未来住宅的发展方向产品诉求产品诉求高科技高科技智能化智能化低碳绿色住宅低碳绿色住宅巨匠精工巨匠精工当前上层人士的优先享受，掌当前上层人士的优先享受，掌握资本未来握资本未来高端产品的品质保障高端产品的品质保障价值衍生意义价值衍生意义世匠精工豪宅世匠精工豪宅科技构筑资本科技构筑资本3. 3. 巨匠精工巨匠精工演绎永不落伍的经典演绎永不落伍的经典深圳中原深圳中原开发商品牌家价值开发商品牌家价值第二部分：项目价值体系第二部分：项目价值体系提纲提纲产品价值产品价值区位价值区位价值项目价值体系建立项目价值体系建立深圳中原深圳中原世界城市下de（中国龙岗 大运中心）世匠精工豪宅，科技构筑资本（科技、智能、低碳、精工）百年品牌百年品牌 世界级巨匠世界级巨匠项目价值体系建立项目价值体系建立世界城市下的世界城市下的新豪宅样本新豪宅样本深圳中原深圳中原世界城市下的新豪宅样本世界城市下的新豪宅样本项目总诉求项目总诉求领军深圳豪宅发展新方向，建立未来住宅新标准。领军深圳豪宅发展新方向，建立未来住宅新标准。深圳中原深圳中原项目价值体系建立项目价值体系建立项目产品价值打造体系项目产品价值打造体系保利上城保利上城区域诠释世界城市下de （中国龙岗 大运中心） （配套，交通）产品诠释巨匠精工豪宅， 科技构筑资本 （科技、智能、低碳、精工）价值诠释体系价值诠释体系企业品牌诠释百年品牌百年品牌 世界级巨世界级巨匠匠（世界城市下的（世界城市下的新豪宅样本）新豪宅样本）深圳中原深圳中原项目价值体系建立项目价值体系建立对应的客户心理诉求对应的客户心理诉求最有品牌价值的产品掌握最核心地段的产品掌握代表未来的产品（科技、智能、低碳、精工） 巨匠精工豪宅科技构筑资本项目内涵高端客户高端享有客户心理诉求新时代的资本家新时代的资本家深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立第四部分：项目推广策略第四部分：项目推广策略提纲提纲综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系深圳中原深圳中原推广原则推广原则四大推广原则：四大推广原则：原则原则1：品牌提升和品牌影响相互作用：品牌提升和品牌影响相互作用充分宣传保利品牌，制造保利品牌在深圳的绝对影响力和号召力，同时也充分利用的品牌资源。原则原则2：传统与创新相互结合：传统与创新相互结合不能忽略传统的推广和方式和渠道，但同时也要有创新，或者是在传统渠道的使用方法上有创新，或者就在方式和渠道本身创新原则原则3：互动互补：互动互补线上和线下推广相互动，实现影响最大化；大众和小众推广相补充，实现范围最大化；原则四：已有资源最大化利用原则四：已有资源最大化利用充分利用和嫁接保利在深圳已有的资源，包括保利剧院、影院、老小区等，在节省花费的同时，进一步强化保利品牌扩大营销深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立提纲提纲综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系项目总体形象及企业品牌价值演绎项目产品形象及情感诉求演绎项目价值点的诠释及营销节点的宣传三部曲层层递进三部曲层层递进深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎1、百年品牌、百年品牌 世界世界级巨匠级巨匠2、世界城市下的豪、世界城市下的豪宅样本宅样本7月1日8月1日9月1日10月1日阶段任务阶段主题项目产品形象演绎项目价值点诠释及营销节点的宣传1、世匠精工豪宅 科技构筑资本1、科技智能、低碳、精工2、营销中心园林样板房开放6月1日深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲百年品牌百年品牌 世界级巨匠世界级巨匠项目总体形象及企业品牌价值演绎：项目总体形象及企业品牌价值演绎： 通过户外、围墙、网络等进通过户外、围墙、网络等进行全面展示行全面展示国有房地产企业品牌价值第一名深圳中原深圳中原世界城市下的豪宅样本世界城市下的豪宅样本符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎：项目总体形象及企业品牌价值演绎： 通过户外、围墙、网络等进通过户外、围墙、网络等进行全面展示行全面展示深圳中原深圳中原世界城市下的豪宅样本世界城市下的豪宅样本符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎：项目总体形象及企业品牌价值演绎： 通过户外、围墙、网络等进通过户外、围墙、网络等进行全面展示行全面展示强势高调形象入市，引发关注和期待深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎：项目总体形象及企业品牌价值演绎： 77月月1 1日开始日开始 建党大业贴片广告，预告项目总体建党大业贴片广告，预告项目总体形象形象科技改变生活，保利上城科技改变生活，保利上城与您共庆建党九十周年与您共庆建党九十周年深圳中原深圳中原项目总体形象及企业品牌价值演绎：阶段炒作配合项目总体形象及企业品牌价值演绎：阶段炒作配合符号三部曲符号三部曲本阶段主题主要通过网络进行炒作保利来了两大房地产巨头的正面交锋！终极较量：保利上城VS星河2011，保利改写龙岗中心城的豪宅格局科技与低碳并行，保利上城引导新的人居文明保利制造深圳新豪宅标准！世界城市的崛起与新的豪宅样本！品牌炒作项目炒作另配合活动，进行各类活动炒作深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎1、百年品牌 世界级巨匠2、世界城市下的豪宅样本阶段任务阶段主题项目产品形象演绎项目价值点诠释及营销节点的宣传1、世匠精工豪宅、世匠精工豪宅 科技构筑资本科技构筑资本1、科技智能、低碳、精工2、营销中心园林样板房开放7月1日8月1日9月1日10月1日6月1日深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲保利上城，世匠精工豪宅保利上城，世匠精工豪宅项目产品形象演绎项目产品形象演绎 通过户外、围墙、网络及展场等进行通过户外、围墙、网络及展场等进行全面展示全面展示精工，是对细节的苛刻精工，是对细节的苛刻深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目产品形象及情感诉求演绎项目产品形象及情感诉求演绎 通过户外、围墙、网络及展场等进行通过户外、围墙、网络及展场等进行全面展示全面展示选择上城选择上城 感受科技感受科技保利上城保利上城 科技改变生活科技改变生活保利上城保利上城 科技与低碳的结合科技与低碳的结合深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目产品形象及情感诉求演绎项目产品形象及情感诉求演绎 发布科技低碳生活手册发布科技低碳生活手册智能精工展露端倪，进一步引发联想，上城形象深入人心深圳中原深圳中原项目总体形象及企业品牌价值演绎：阶段炒作配合项目总体形象及企业品牌价值演绎：阶段炒作配合符号三部曲符号三部曲此阶段依然主要通过网络进行炒作、造势保利上城，还原精工建筑的本来面目科技与低碳双管齐下新豪宅时代的到来项目炒作保利科技生活体验馆盛大开放配合的活动类炒作另配合活动，进行各类活动炒作深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目总体形象及企业品牌价值演绎1、百年品牌 世界级巨匠2、世界城市下的豪宅样本阶段任务阶段主题项目产品形象演绎项目价值点诠释及营销节点的宣传1、世匠精工豪宅 科技构筑资本1、科技智能、低碳、科技智能、低碳、精工精工2、营销中心园林样、营销中心园林样板房开放板房开放7月1日8月1日9月1日10月1日6月1日深圳中原深圳中原符号三部曲符号三部曲项目价值点的诠释及营销节点的释放项目价值点的诠释及营销节点的释放 户外、网络、短信、电台、报纸户外、网络、短信、电台、报纸全面释放全面释放江河涌动、墨洒庭院江河涌动、墨洒庭院 五万平米欧式主题园林五万平米欧式主题园林 华幕开启华幕开启智能样板房经验绽放智能样板房经验绽放深圳首个智能光影售楼处深圳首个智能光影售楼处深圳中原深圳中原营销中心、园林、样板房开放营销中心、园林、样板房开放全面开放，充分体验，揭开想象，进一步稳固科技低碳的豪宅形象深圳中原深圳中原项目价值点诠释及营销节点释放项目价值点诠释及营销节点释放符号三部曲符号三部曲配合节点活动持续炒作、造势用低碳尊重生活，用科技改变生活保利上城揭开神秘面纱深圳首个智能光影售楼处亲历体验万人挤爆保利上城售楼处科学技术是第一生产力深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系事件营销法则：事件营销法则：1、数个典型的影响力事件，有利于扩大影响积累客户。 2、例牌营销事件，必须的手段。3、费用合理，具有可操作性。 3、吻合项目调性，吻合目标客户需求。深圳中原深圳中原u 事件一事件一 ：网络团购：网络团购 秒杀秒杀 0元竞拍元竞拍27级变速顶级宝马自行级变速顶级宝马自行车车主题：主题：畅享科技畅享科技 低碳生活低碳生活 保利上城邀您竞拍保利上城邀您竞拍2727级变速级变速顶级宝马自行车顶级宝马自行车组织方式：组织方式： 限定时间内（约一周），网络竞拍宝马自行车奖品序列号。所有参与竞拍客户于抽奖日，凭序列号到现场登记，兑换抽奖券。参与现场抽大奖。女骑士骑英国名贵纯血马增加气氛合作单位合作单位: : 活动公司 、QQ团购网、房地产信息网、搜房网开始时间开始时间 ： 7 7月月8 8日日7 7月月1515日日地点地点: : 网络、网络、保利剧院大堂（临时展场）费用费用: : 约两万元宝马自行车约两万元宝马自行车1010辆辆 女骑士女骑士 马马宣传方式：宣传方式： 1 1）网络宣传）网络宣传 微博+网络广告 + 在网络上大量发帖，顶贴。 形成万剑归宗的舆论效应。 2 2）短信等全面释放短信等全面释放1、建立影响，话题经营、建立影响，话题经营 事件营销事件营销 深圳中原深圳中原1、建立影响，话题经营、建立影响，话题经营 事件营销事件营销 u 事件二事件二 ：2010年十大创新科技产品亮相保利剧院（世界上第一台年十大创新科技产品亮相保利剧院（世界上第一台4G手机，第手机，第一台可日常使用的纯电动汽车，一款将卫星定位与卫星通讯服务集于一身的手持一台可日常使用的纯电动汽车，一款将卫星定位与卫星通讯服务集于一身的手持GPS等等 ）主题：主题：保利上城举办2010年十大科技创新产品展，其中部分产品将作为奖品赠送参展客户组织方式：组织方式： 到访即送保利剧院1年期VIP银卡，活动最后一天统一抽奖，奖品有4G手机，阿尔法NEX-5相机及手持GPS合作单位合作单位: : 活动公司 开始时间：开始时间： 8 8月月8 8日日8 8月月1515日日地点地点: : 保利剧院（展场）宣传方式：宣传方式： 1 1）网络宣传）网络宣传 微博+ 网络广告 + 在网络上大量发帖，顶贴。 形成万剑归宗的舆论效应。 2 2）短信释放短信释放线上线下媒体统一释放。深圳中原深圳中原1、建立影响，话题经营、建立影响，话题经营 事件营销事件营销 u 事件三事件三 ：样板房、园林、营销中心开放：样板房、园林、营销中心开放主题：主题：深圳首个智能4D光影售楼处惊艳亮相 欧式精工园林，智能样板房同期绽放组织方式：组织方式： 营销中心、样板房开放，科技低碳现场演绎合作单位合作单位: : 活动公司 开始时间：开始时间： 9 9月月3 3日日地点地点: : 项目现场形式形式: : 开放+风情演绎 宣传方式：宣传方式： 1 1）网络宣传）网络宣传 微博+网络广告 + 在网络上大量发帖，顶贴。 形成万剑归宗的舆论效应。 2 2）户外、电视）户外、电视、报纸、短信等全面释放、报纸、短信等全面释放线上线下媒体统一释放。深圳中原深圳中原1、建立影响，话题经营、建立影响，话题经营 事件营销事件营销 u 事件四事件四 ：盛大开盘：盛大开盘保利上城保利上城.9.9月月1717全球发售全球发售世界城市下的豪宅样本世界城市下的豪宅样本深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立第四部分：项目推广策略第四部分：项目推广策略提纲提纲综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体组合媒体组合点线结合：线上线下，分工协同；媒体综合运用媒体综合运用战略纵深：占据要塞，深度辐射；有主有次：不同阶段，侧重不同；有急有缓：不同阶段，力度不同；媒体节奏媒体节奏媒体运用原则：媒体运用原则：深圳中原深圳中原媒体组合媒体组合线上树立形象及影响面，线下直击目标客户线上树立形象及影响面，线下直击目标客户1、户外广告牌、户外广告牌 战略布局，长期媒体，前期至战略布局，长期媒体，前期至后期宣传的主力媒体后期宣传的主力媒体2、电台、电台 前期造势，开盘前集中爆发媒体前期造势，开盘前集中爆发媒体3、电视、电视 前期影响力媒体前期影响力媒体 4、报纸、报纸 重要节点，形象性媒体重要节点，形象性媒体5、网络广告、网络广告 实效性，广泛影响力媒体实效性，广泛影响力媒体线上线上线下线下1、展示、展示 固定展示固定展示 + 巡展巡展2、短信、短信前期覆盖性运用，制造影响力和知名度。前期覆盖性运用，制造影响力和知名度。后期精确制导，直接寻找目标客户后期精确制导，直接寻找目标客户3、网络炒作、网络炒作前期关注度和项目价值深度解析，前期关注度和项目价值深度解析，后期持续热度与影响力后期持续热度与影响力4、小众媒体、小众媒体 航空杂志、网络媒体附赠杂志等航空杂志、网络媒体附赠杂志等5、营销活动、营销活动影响力活动、实效性活动、暖场活影响力活动、实效性活动、暖场活动、团购活动等动、团购活动等点线结合：线上线下，点线结合：线上线下，分工协同分工协同深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体组合媒体组合点线结合：线上线下，分工协同；媒体综合运用媒体综合运用战略纵深：占据要塞，深度辐射；有主有次：不同阶段，侧重不同；有急有缓：不同阶段，力度不同；媒体节奏媒体节奏媒体配置原则：媒体配置原则：深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体布局媒体布局户外广告牌及户外导示户外广告牌及户外导示网络媒体布局网络媒体布局展场布局展场布局其他媒体布局其他媒体布局深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴星河时代：布局关内要塞，占据线上制高点星河时代：布局关内要塞，占据线上制高点深南路星河世纪广告屏广深同乐关出口户外广告水关高速出口广告牌双龙立交广告牌星河时代楼体广告辐射关内中高端客户辐射往来机场、广深及宝安中高端客户拦截和辐射往来龙岗的中高端客户深南大道广告屏、深南大道广告屏、COCOPARKCOCOPARK广告屏、星河利兹卡尔顿广告条及星河品牌之旅对星广告屏、星河利兹卡尔顿广告条及星河品牌之旅对星河时代在关内树立高端形象至关重要。河时代在关内树立高端形象至关重要。深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴大运城邦：布局关内要塞，占据线上制高点大运城邦：布局关内要塞，占据线上制高点深南路车公庙户外广告牌水关高速广告牌黄阁路户外广告辐射关内中高端客户拦截和辐射往来龙岗的中高端客户深南大道广告屏、深南大道广告屏、COCOPARKCOCOPARK展场及星河品牌之旅对星河时代在关内树立高端形象展场及星河品牌之旅对星河时代在关内树立高端形象至关重要。至关重要。深南路益田广场户外广告牌深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴占据关内线上据点，成就高影响力楼盘占据关内线上据点，成就高影响力楼盘香蜜湖沃尔玛附近，辐射高端客户，广告使用案例：深业紫麟山。提高紫麟山在关内的知名度，客户质量，及保障关内客户比重50%以上深南路竹子林段，辐射深南路及广深高速客流。广告使用案例：皇庭港湾、荔山公馆（荔山关内影响力扩大，关内客户提升30%）1 1、深南大道沿线重要据点：竹子林段上广深高速段、香蜜湖段、田面段。、深南大道沿线重要据点：竹子林段上广深高速段、香蜜湖段、田面段。2 2、梅林关，彩田路：梅林关关口立柱，彩田路天桥交叉路口。、梅林关，彩田路：梅林关关口立柱，彩田路天桥交叉路口。3 3、广深高速重要据点：广深高速同乐出口，覆盖机场客户、广深高速重要据点：广深高速同乐出口，覆盖机场客户深南路田面段，辐射深南路及往来关内外客流。广告使用案例：曦城、公园大地梅林关，辐射来往关内外客流，广告使用案例：公园大地、水榭春天、圣莫丽斯等。历史以来，梅林关一直是关外楼盘必争之地。彩田路通往梅林关，广告位为万科，新世界所拿，效果理想，长期占据。深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴占据龙岗线上据点，影响和拦截占据龙岗线上据点，影响和拦截 1 1、水官：沿线，集中在高速交错路口。、水官：沿线，集中在高速交错路口。2 2、水关出口、水关出口/ /黄阁路口：拦截龙岗客户的必争要塞。黄阁路口：拦截龙岗客户的必争要塞。3 3、龙翔大道、龙翔大道/ /双龙立交：项目客户定位确实是否设立。双龙立交：项目客户定位确实是否设立。水官高速沿线，影响往来关内和龙岗的客流。广告使用案例：大运城邦、深业紫麟山、阅山华府、尚模八意府等众多龙岗楼盘，成为拦截龙岗客户的主要线上据点。水官高速出口，水官高速最有影响的据点。广告使用案例：天安数码城、深业紫麟山、君悦龙庭、星河时代等龙岗畅销楼盘，为楼盘必争之地。龙翔大道与黄阁路交汇处。广告使用案例：阳光天健城、中海康城国际、峦山谷等龙岗畅销楼盘，可拦截来往龙岗城区客流。龙翔大道公园大地路段。广告使用案例：万象天成、深业紫麟山。对龙岗本地客户、公园大地客户具有影响力。深惠路双龙立交。使用案例：公园大地、鹏达摩尔城、星河时代。可影响老镇客户。深圳中原深圳中原户外布局确定户外布局确定占据要塞，占据要塞， 深度影响深度影响1、布局重要据点，以期形成对关内的、布局重要据点，以期形成对关内的高影响，特别是目标客户的广泛认知。高影响，特别是目标客户的广泛认知。2、在业界树立影响和认同。在关内打、在业界树立影响和认同。在关内打响品牌知名度。响品牌知名度。关内关内龙岗龙岗1、引导和拦截往来龙岗的目标客流。、引导和拦截往来龙岗的目标客流。深圳中原深圳中原户外布局确定户外布局确定占据要塞，占据要塞， 深度影响（关内深度影响（关内2 2块块+ +龙岗龙岗2 2块广告牌）块广告牌）深南路竹子林田面路段广告牌建立关内影响力。辐射关内中高端客户香蜜湖沃尔玛区域辐射福田高端客户梅林关户外广告牌拦截往来关内外的中、高端客户水关高速出口户外广告牌及导示拦截和引导往来龙岗的客户深惠路户外广告牌拦截往来龙岗、横岗的中、高端客户1 1、保利剧院做展场，保利文化广场广告位宣传。、保利剧院做展场，保利文化广场广告位宣传。2 2、深南路深南路园博园、深南路深南路园博园田面路段寻找一块昭示性好的广告牌。田面路段寻找一块昭示性好的广告牌。3 3、香蜜湖沃尔玛、香蜜湖沃尔玛/ /山姆会员店区域设户外广告牌。或在梅林关口设一块户外广告牌。山姆会员店区域设户外广告牌。或在梅林关口设一块户外广告牌。4 4、水关高速出口，深惠路横岗段设置户外广告牌一块。、水关高速出口，深惠路横岗段设置户外广告牌一块。保利文化广场广告宣传辐射南山中、高端客户深圳中原深圳中原1 1、水官出口、水官出口/ /黄阁路路与龙翔交叉口，拦截与导示。黄阁路路与龙翔交叉口，拦截与导示。2 2、龙翔大道转往怡翠路的导示标志。、龙翔大道转往怡翠路的导示标志。3 3、怡翠路、深惠路导示系统。、怡翠路、深惠路导示系统。4 4、项目楼体广告条幅的昭示性。围墙广告的宣传包装、项目楼体广告条幅的昭示性。围墙广告的宣传包装水官高速出口，黄阁路路与龙翔交叉口，通过户外广告牌、交通路牌进行客流的拦截与导示。龙翔大道转往怡翠路的导示标志。项目楼体广告条幅的昭示性。围墙广告的宣传包装户外布局确定户外布局确定拦截与引导，注重人流的导向性拦截与引导，注重人流的导向性怡翠路、深惠路导示系统。深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体布局媒体布局户外广告牌及户外导示户外广告牌及户外导示网络媒体布局网络媒体布局展场布局展场布局其他媒体布局其他媒体布局深圳中原深圳中原水榭春天水榭花都展场星河时代COCOPARK展场大运城邦 益田假日广场展场承接南山及关内中、高端客户展场布局案例展场布局案例品牌联想品牌联想 + + 展示效果展示效果 + + 客户积累效果客户积累效果大运城邦 龙岗文化中心展场承接福田及关内中、高端客户承接部分龙岗中心城客户万科红金光华展场承接罗湖及关内中、高端客户1 1、与项目一脉相承的商业中心做展场，具有品牌联想。、与项目一脉相承的商业中心做展场，具有品牌联想。2 2、标志性商业中心，具有影响力及客户积累效果。、标志性商业中心，具有影响力及客户积累效果。深圳中原深圳中原保利剧院展场建立品牌联想，辐射南山，接待关内中、高端客户金光华广场巡展 影响力展场布局案例展场布局案例品牌联想品牌联想 + + 展示效果展示效果 + + 客户积累效果客户积累效果1 1、固定展场：保利剧院、固定展场：保利剧院品牌联想，展示核心价值。品牌联想，展示核心价值。2 2、巡展：关内几大商业中心区、巡展：关内几大商业中心区品牌巡展，制造影响力。品牌巡展，制造影响力。中信城市广场巡展 影响力福田中心区巡展 福田影响力深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体布局媒体布局户外广告牌及户外导示户外广告牌及户外导示网络媒体布局网络媒体布局展场布局展场布局其他媒体布局其他媒体布局深圳中原深圳中原两大房地产巨头的正面交锋！终极较量：保利上城VS星河时代2011，保利改写龙岗中心城的豪宅格局科技与低碳并行，保利上城引导新的人居文明保利制造深圳新豪宅标准！世界城市的崛起与新的豪宅样本！网络布局网络布局万剑归宗，形成网络全城的声音万剑归宗，形成网络全城的声音1 1、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。2 2、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注保利上城均置顶。保利上城均置顶。深圳中原深圳中原保利上城，还原精工建筑的本来面目科技与低碳双管齐下保利上城，新豪宅时代的到来保利科技生活体验馆盛大开放保利上城1 1、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。2 2、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注保利上城均置顶，最热烈。保利上城均置顶，最热烈。网络布局网络布局万剑归宗，形成网络全城的声音万剑归宗，形成网络全城的声音深圳中原深圳中原1 1、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。、深圳房信网、搜房网、房博士网、网络剑客等处处是保利上城的声音。2 2、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注、行业动态、楼盘新闻、业主论坛、大众关注保利上城均置顶，最热烈。保利上城均置顶，最热烈。网络布局网络布局万剑归宗，形成网络全城的声音万剑归宗，形成网络全城的声音用低碳尊重生活，用科技改变生活保利上城揭开神秘面纱深圳首个智能光影售楼处亲历体验万人挤爆保利上城售楼处科学技术是第一生产力保利上城保利上城保利上城深圳中原深圳中原1 1、QQQQ群传播。电子邮箱广群传播。电子邮箱广告植入。告植入。网络布局网络布局万剑归宗，形成网络全城的声音万剑归宗，形成网络全城的声音1 1、华为、华为QQQQ群。群。2 2、中兴、中兴QQQQ群。群。3 3、万科、万科QQQQ群。群。4 4、汽车协会、汽车协会QQQQ群。群。5 5、游艇协会、游艇协会QQQQ群。群。6 6、*QQQQ群。群。2、专门的网络链接网页，实时播报项目动态。、专门的网络链接网页，实时播报项目动态。保利上城，还原精工建筑的本来面目科技与低碳双管齐下保利上城，新豪宅时代的到来保利科技生活体验馆盛大开放深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体布局媒体布局户外广告牌及户外导示户外广告牌及户外导示网络媒体布局网络媒体布局展场布局展场布局其他媒体布局其他媒体布局深圳中原深圳中原1、短信、短信 多家多家 + 精细筛选精细筛选 + 交叉分析。交叉分析。2、小众媒体、小众媒体 网络媒体附赠杂志等，团购活动宣传。网络媒体附赠杂志等，团购活动宣传。3、电台、电台 热播电台节目，交通类节目滚动播出，制造热播电台节目，交通类节目滚动播出，制造知名度。知名度。4、报广、报广 关键节点形象塑造。关键节点形象塑造。其他媒体布局其他媒体布局深圳中原深圳中原媒体布局媒体布局媒体组合媒体组合点线结合：线上线下，分工协同；媒体综合运用媒体综合运用战略纵深：占据要塞，深度辐射；有主有次：不同阶段，侧重不同；有急有缓：不同阶段，力度不同；媒体节奏媒体节奏媒体配置原则：媒体配置原则：深圳中原深圳中原媒体组合媒体组合线上树立形象及影响面，线下直击目标客户线上树立形象及影响面，线下直击目标客户建立品牌及知名度1、百年品牌 世界级巨匠2、世界城市下的豪宅样本7月8月9月10月阶段任务阶段主题项目产品形象演绎项目价值点诠释及营销节点的宣传1、世匠精工豪宅 科技构筑资本1、科技智能、低碳、精工2、营销中心园林样板房开放户外广告+网络炒作+电台+展场媒体组合户外广告+网络广告+网络炒作+活动+展场+QQ群等媒体力度户外广告+网络广告+网络炒作+活动+展场+短信+报广+小众关键点+影响力面对大众，广而告之集中轰炸，集中爆破形象及品牌导入期形象及品牌导入期产品概念导入期产品概念导入期实景生活体验期实景生活体验期6月深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立第四部分：项目推广策略第四部分：项目推广策略提纲提纲综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系深圳中原深圳中原体验至上体验至上科技与首创，制造新的吸引力科技与首创，制造新的吸引力深圳首个4D智能光影售楼处光影图片显示球光影投影显示3D观影3D观影3D观影深圳中原深圳中原体验至上体验至上深圳首个利用红外触摸屏领略未来生活空间的售楼处科技与首创，制造新的吸引力科技与首创，制造新的吸引力深圳中原深圳中原体验至上体验至上深圳首个科技、低碳生活体验馆科技与低碳，未来生活标准的体验科技与低碳，未来生活标准的体验宝马自行车低碳知识廊保护野生动物为主题的生命之钟建筑材料的展示可参与的科技产品能通过变化颜色来测试水温的花深圳中原深圳中原体验至上体验至上深圳首个ARTDECO艺术园林&龙岗首例智能样板房实景展示，最真实的实景展示，最真实的 打动力量打动力量深圳中原深圳中原建立品牌符号建立品牌符号形象树立形象树立第四部分：项目推广策略第四部分：项目推广策略提纲提纲综合媒体运用综合媒体运用渠道为王渠道为王建立影响力建立影响力事件营销事件营销真实情景打动真实情景打动体验至上体验至上新政下，强化客户梳理与维系新政下，强化客户梳理与维系深圳中原深圳中原客户梳理与维系客户梳理与维系强化风险管理，精细化客户梳理与维系强化风险管理，精细化客户梳理与维系1、风险管理：验资，查证，税单、风险管理：验资，查证，税单/社保社保查验，冻结，认筹，价格口径等。查验，冻结，认筹，价格口径等。2、客户维系：情感维系，专业维系，、客户维系：情感维系，专业维系，投资解决方案，高端服务等。投资解决方案，高端服务等。3、诚意度的梳理。、诚意度的梳理。4、政策风险的评估和规避。、政策风险的评估和规避。开盘前开盘前开盘后开盘后1、签合同、按揭事务的协助。、签合同、按揭事务的协助。2、情感维系，升值维系。、情感维系，升值维系。3、老带新的启动。、老带新的启动。4、新客户的挖掘。、新客户的挖掘。深圳中原深圳中原第五部分：项目营销计划第五部分：项目营销计划提纲提纲形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原 项目分步营销计划项目分步营销计划营销营销阶段阶段 产品形象导入期产品形象导入期产品理念导入期产品理念导入期进行保利、项目的形象推广，吸引市场的关注9月17日开盘、强销2011/062011/062011/072011/072011/082011/082011/092011/09体验期体验期开盘及强销期开盘及强销期以样板房、营销中心开放为节点进入产品体验期产品理念演绎2011/102011/10深圳中原深圳中原大众大众媒体媒体品牌及形象线：品牌及形象线：通过户外广告，导入项目保利品牌及项目形象同时通过楼体、围墙广告，推广项目形象；小众小众媒体媒体线线上上推推广广线线下下推推广广活动活动制造制造网络秒杀，网络秒杀，0 0元竞拍元竞拍2727级变速宝马自行车级变速宝马自行车“畅享科技畅享科技 低碳生活低碳生活 保利上城邀您竞拍保利上城邀您竞拍2727级变速顶级级变速顶级宝马自行车宝马自行车”通过网络炒作、短信和电影贴片，推广项目定位和形象形象导入期形象导入期产品理念导入期20112011年年6 6月月1 1日日20112011年年7 7月月3131日日 推广安排推广安排产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原楼体户外现行楼体户外现行 保利品牌和产品形象强势出街保利品牌和产品形象强势出街形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期保保利利上上城城0 00 00 00 00 00 00 00 0世世界界城城市市下下的的豪豪宅宅样样本本楼体广告楼体广告成本低，昭示性强，可增加两处楼体广告：1.保利文化广场、保利大厦楼体广告2.项目自身楼体广告，朝深惠路、怡翠路方向深圳中原深圳中原 推广安排推广安排户外广告作为项目形象强势推广的渠道；同时，也将通过它的展示，提高企业品牌的影响力和知名度；户外广告户外广告形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原户外广告示意户外广告示意户外广告户外广告户外广告作为项目形象强势推广的渠道；同时，也将通过它的展示，提高企业品牌的影响力和知名度； 推广安排推广安排保利上城世界城市下的豪宅样本形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原围墙广告围墙广告通过工地周边超高形象墙的打造，提高项目的昭示性，形象地展示项目的定位及卖点信息；超高形象墙示意超高形象墙示意 推广安排推广安排国有房地产企业品牌价值第一名形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原事件营销事件营销通过事件营销迅速吸引关注，深化和扩大项目影响力； 推广安排推广安排形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期0元秒杀27级变速顶级宝马自行车建党伟业电影贴片深圳中原深圳中原临时展场临时展场通过保利剧院临时展场以及各大购物中心的巡展，扩大项目知名度和影响力 推广安排推广安排形象导入期形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期 保利上城世界城市下的豪宅样本深圳中原深圳中原大众大众媒体媒体品牌及形象线：品牌及形象线：通过户外广告系统演绎产品理念小众小众媒体媒体线线上上推推广广线线下下推推广广活动活动制造制造20102010世界十大创新成果展世界十大创新成果展通过网络炒作、短信，演绎科技低碳精工的产品理念形象导入期产品理念导入期产品理念导入期20112011年年8 8月月1 1日日20112011年年9 9月月2 2日日 推广安排推广安排产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原 推广推广安排安排形象导入期产品理念导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期户外、围墙、楼体全面更换保利上城保利上城 科技改变生活科技改变生活保利上城，世匠精工豪保利上城，世匠精工豪宅宅保利上城保利上城 科技与低碳的结合科技与低碳的结合深圳中原深圳中原 推广推广安排安排形象导入期产品理念导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期保利上城科技低碳生活手册全城发放系统阐述产品理念深圳中原深圳中原 推广推广安排安排形象导入期产品理念导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期2010年十大创新科技产品亮相保利剧院（世界上第一台4G手机，第一台可日常使用的纯电动汽车，一款将卫星定位与卫星通讯服务集于一身的手持GPS等 ）网络配合持续炒作深圳中原深圳中原大众大众媒体媒体通过户外、网络、报纸、电台全面告知样板房、营销中心、园林开放信息小众小众媒体媒体线线上上推推广广线线下下推推广广活动活动制造制造配合营销中心开放，开展各种暖场活动通过网络炒作、短信，配合信息释放形象导入期产品理念导入期20112011年年9 9月月3 3日日20112011年年9 9月月1717日日 推广安排推广安排产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原 推广安排推广安排外围导示：外围导示：导示尽可能地做高，放置于醒目位置。且设计视觉效果强。如能设置路灯旗则效果更佳。外围导示外围导示对中心城楼盘的客户进行重点拦截形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原 推广安排推广安排各种渠道信息全面铺开：深圳首个智能4D光影售楼处惊艳亮相 欧式精工园林，智能样板房同期绽放形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期建筑材料的展示低碳知识廊深圳中原深圳中原体验至上体验至上深圳首个科技、低碳生活体验馆科技与低碳，未来生活标准的体验科技与低碳，未来生活标准的体验宝马自行车低碳知识廊保护野生动物为主题的生命之钟建筑材料的展示可参与的科技产品能通过变化颜色来测试水温的花深圳中原深圳中原 推广安排推广安排非非常常规规客客户户拓拓源源多级多级CALL客客通过多渠道、全方位普遍撒网，尽可能多的争取诚意客户，成本低、宣传广、效果可控。销售员销售员CallCall客客对象：中原豪宅客户资料中原二三级转介中原二三级转介启动二三级联动，通过二三级市场，积极Call客，传递项目信息。大学生大学生CallCall客客 招聘深大和深职大的学生Call客，将对项目不排斥、有意向的客户数据交给销售员跟进。形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原销售现场，价值传销售现场，价值传递的终端递的终端将项目的品质和档次传递出来，增加拉菲元素，营造浓郁的生活气氛。 推广安排推广安排临深惠路包装：临深惠路包装：对植被进行改造，增加鲜花。绿草。并且对数干进行销售氛围包装，同时布置广告魔方和小品于树丛草坪中。 形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原销售现场，价值传销售现场，价值传递的终端递的终端 推广安排推广安排看楼通道：通道、以及景观小品看楼通道：通道、以及景观小品 要有科技感和品质感要有科技感和品质感将项目的品质和档次传递出来，增加拉菲元素，营造浓郁的生活气氛。形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原暖场活动暖场活动通过现场活动的组织以及对诚意的电话通知之后，在周未举行小型的热场活动；以吸引诚意客户再次回访，或带亲朋友同往，提高到访量和认知度；形象导入期产品理念导入期产品体验期产品体验期开盘强销期深圳中原深圳中原大众大众媒体媒体形象线：形象线：通过户外、报版、网络、电台释放项目的开盘信息；以报版、网络软文作为项目热销和卖点的推广；持续吸引市场对本项目的关注热度；小众小众媒体媒体形象线：形象线：以短信为主要媒体形式，释放开盘和热销信息；并在开盘前后半月内加大投放频率；线线上上推推广广线线下下推推广广开盘开盘活动活动活动线：活动线：1.开盘2.开盘后，定期在营销中心举办老业主维护活动及暖场活动20112011年年9 9月月1717日及以日及以后后形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期开盘强销期深圳中原深圳中原开盘活动开盘活动开盘当天，中原将额外调集销售精英在销售现场帮助成交；同时，现场将组织相应的娱乐活动，及备好饮食，以活跃现场气氛；形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期开盘强销期深圳中原深圳中原 老业主维护活动：大抽奖、暖冬火锅宴等形象导入期产品理念导入期产品体验期开盘强销期开盘强销期深圳中原深圳中原项目推售参考项目推售参考第五部分：项目推售计划第五部分：项目推售计划提纲提纲项目推售计划项目推售计划深圳中原深圳中原B3B4B5B6B7别墅，别墅，首批推首批推售售2929套套洋房，洋房，首批推首批推售售1919套套大型商业大型商业MALLMALL幼儿园幼儿园小学小学会所会所项目借鉴项目借鉴星河时代推售：高端产品先期推出，奠定形象。高层星河时代推售：高端产品先期推出，奠定形象。高层产品多样性组合推出，保证销售量。同时，保留部分产品多样性组合推出，保证销售量。同时，保留部分高素质单位作为利润增值高素质单位作为利润增值高层，第二批推出。132、153、163平三房、四房合拼单位279套。高层，第二批推出。86-89平米三房单位320套B8B9B10B1B1B2B22010年年10月，别墅、洋房推出，销售月，别墅、洋房推出，销售48套。套。2011年年1月，高层推出（合拼月，高层推出（合拼+非合非合拼），开盘售出拼），开盘售出510套。别墅保留沿湖部分，作为后续升值。项目档案：别墅、套。别墅保留沿湖部分，作为后续升值。项目档案：别墅、洋房：洋房：210-300。B1-B3:86-89。B7-B10:130-160。 B4、B6:178 B5:228。深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴深业紫麟山推售：在别墅区的形象基础之上，组合各深业紫麟山推售：在别墅区的形象基础之上，组合各级产品推售，实现均衡销售级产品推售，实现均衡销售别墅率先推出，确立别墅区地位。分批推出，高端产品逐渐升值。洋房与高层组合，分批推出，在形象和价格上保证。高层优质单位与普质单位搭配推出，现金流保障。2010年年9月，洋房月，洋房+高层组团推出，别墅由线上销售转为线下，此时的洋房起到承高层组团推出，别墅由线上销售转为线下，此时的洋房起到承接品牌作用，高层起到现金流作用。接品牌作用，高层起到现金流作用。2011年，将持续以洋房年，将持续以洋房+高层组合形式进行高层组合形式进行推售，实现每批推售产品之间的合理搭配及分工协作。推售，实现每批推售产品之间的合理搭配及分工协作。深圳中原深圳中原项目借鉴项目借鉴合正汇一城合正汇一城/ /万科红推售：制造广泛影响力，大量蓄客万科红推售：制造广泛影响力，大量蓄客合正汇一城，前期集中宣传，密集造势。合正汇一城，前期集中宣传，密集造势。推出推出900余套，开盘售罄。余套，开盘售罄。万科红，开盘前大量蓄客、制造广万科红，开盘前大量蓄客、制造广泛的影响力，首批推出近泛的影响力，首批推出近600套，套，热潮涌动。热潮涌动。深圳中原深圳中原1、高端产品先期推出，奠定形象。产、高端产品先期推出，奠定形象。产品多样性组合推出，保证销售量。同时，品多样性组合推出，保证销售量。同时，保留部分高素质单位作为利润增值。保留部分高素质单位作为利润增值。2、一鼓作气推售。实现销量与热销品、一鼓作气推售。实现销量与热销品牌的双重塑造。将营销宣传与前期蓄客牌的双重塑造。将营销宣传与前期蓄客做到最有效释放。做到最有效释放。项目借鉴项目借鉴参考项目，推售借鉴意义参考项目，推售借鉴意义星河时代星河时代深业紫麟山深业紫麟山汇一城汇一城/万科红万科红深圳中原深圳中原项目推售计划项目推售计划保利上城产品价值关系解析保利上城产品价值关系解析6号楼公寓。3490平米单房两房。共计608套。7、8号楼。136、161、179平米三改四房、三改五房。每栋99套。1号楼。179、222平米四房改五房。每栋132套。9号楼。120125平米三房改四房。其中125平米为合拼户型。每栋128套。现金流品牌旗舰子品牌+活力产品利润及品牌楼栋定位营销职责1大户楼王树品牌7、8大户型品牌+利润6公寓子品牌+活力9中户型现金流利润及品牌深圳中原深圳中原项目推售计划项目推售计划保利上城销售目标保利上城销售目标1、2011年完成年完成10亿元销售额（以签约亿元销售额（以签约为准，不以回款做标准）。为准，不以回款做标准）。1、销售目标、销售目标2、品牌目标、品牌目标2、维护和保持项目高端形象，维持价、维护和保持项目高端形象，维持价格的高实现能力。格的高实现能力。1、推售节奏当如何把握？、推售节奏当如何把握？2、推售产品如何组合？、推售产品如何组合？3、客户目标、客户目标3、把握客户节奏。降低政策对客户带、把握客户节奏。降低政策对客户带来的变数影响。来的变数影响。深圳中原深圳中原项目推售计划项目推售计划推售计划的思考推售计划的思考1、推售节奏当如何把握？、推售节奏当如何把握？2、推售产品如何组合？、推售产品如何组合？1010个亿销售目标个亿销售目标PK高压政策下的市场高压政策下的市场1 1、一鼓作气，用尽客户、一鼓作气，用尽客户2 2、集中推售，集中消化，不作小批量分批推售，、集中推售，集中消化，不作小批量分批推售，不给政策变化以时间，不给客户喘息之机不给政策变化以时间，不给客户喘息之机3 3、确保销售时间、确保销售时间价格高预期，高品牌价格高预期，高品牌PK产品进度的配合产品进度的配合1 1、避免先期推售现金流产品，造成项目品牌降、避免先期推售现金流产品，造成项目品牌降低及后期拔升价格困难低及后期拔升价格困难2 2、品牌旗舰产品须在首批有推售，有利于提升、品牌旗舰产品须在首批有推售，有利于提升形象及其他产品的性价比优势形象及其他产品的性价比优势深圳中原深圳中原项目推售计划项目推售计划推售计划的策略推售计划的策略1、推售节奏当如何把握？、推售节奏当如何把握？1）大批量统一推售，一次性消化开盘前大量积累的客户资源。避免小量分）大批量统一推售，一次性消化开盘前大量积累的客户资源。避免小量分批推售造成的政策风险及客户流失。批推售造成的政策风险及客户流失。2）住宅率先推出，确定地位和主体销量。第二批推出公寓，塑造子品牌。）住宅率先推出，确定地位和主体销量。第二批推出公寓，塑造子品牌。2、推售产品如何组合？、推售产品如何组合？1）首批推出）首批推出“品牌旗舰产品品牌旗舰产品”，奠定标杆，同时给予其他产品性价比优势。，奠定标杆，同时给予其他产品性价比优势。2）首批单位）首批单位“品牌旗舰产品品牌旗舰产品”+“利润及品牌产品利润及品牌产品”+“现金流产品现金流产品”，保，保证总体销售量，实现品牌及速度的兼容。证总体销售量，实现品牌及速度的兼容。3）公寓产品独立加推，塑造形象鲜明的子品牌。）公寓产品独立加推，塑造形象鲜明的子品牌。深圳中原深圳中原项目推售计划项目推售计划推售计划的实施推售计划的实施推售推售1栋栋1单元，单元，7栋、栋、8栋、栋、9栋栋9月中下旬月中下旬10月下旬月下旬推售推售6号公寓楼（号公寓楼（17个楼层）个楼层）11月、月、12月月消化已推剩余单位消化已推剩余单位开盘销售开盘销售7成成开盘销售开盘销售7成成累计销售累计销售8成成 2011年，完成年，完成10亿元销售额（签约额）亿元销售额（签约额）深圳中原深圳中原保利上城保利上城20112011年推售计划表年推售计划表推售推售时间时间推售推售单位单位参考价格（仅供参参考价格（仅供参考）考）推售套推售套数数推售面积推售面积推售金额推售金额销售销售比例比例销售金额销售金额9月中下旬1栋1单元170006613270.62225,600,540 70%157,920,378 7栋160009915747.93251,966,880 70%176,376,816 8栋160009915747.93251,966,880 70%176,376,816 9栋1400012811865.92166,122,880 70%116,286,016 10月1栋1单元销售9月剩余货量5%11,280,027 7栋5%12,598,344 8栋5%12,598,344 9栋5%8,306,144 6栋公寓（17个楼层）1600032318869.32301,909,120 70%211,336,384 11月销售10月住宅余货5%44,782,859 销售10月公寓余货5%15,095,456 12月销售11月住宅余货5%44,782,859 销售11月公寓余货5%15,095,456 合计71575501.721,197,566,300 1,002,835,899 备注：住宅推售备注：住宅推售392392套，公寓推售套，公寓推售323323套单位。套单位。深圳中原深圳中原汇报完毕汇报完毕预祝项目圆满成功预祝项目圆满成功! !中原地产代理中原地产代理( (深圳深圳) )有限公司有限公司2011030720110307