正确的项目定位正确的项目定位将使项目发挥最大价值将使项目发挥最大价值 本文内包含的资料属于佛山市前程物业代理有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对佛山市前程物业代理有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果佛山市前程物业代理有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明商业秘密声明进入市场，寻找市场新方向！进入市场，寻找市场新方向！进入市场，寻找市场新方向！进入市场，寻找市场新方向！思路思路u充分了解区域房地产市场现状充分了解区域房地产市场现状u充分了解区域市场需求及客户特征充分了解区域市场需求及客户特征u明确本案市场策略及市场定位明确本案市场策略及市场定位 本案深刻剖析项目的精髓，探索我们本案深刻剖析项目的精髓，探索我们的有利资源，挖掘内在、外在的价值，重的有利资源，挖掘内在、外在的价值，重新塑造有利基因，从而突破想象，最终成新塑造有利基因，从而突破想象，最终成就项目正确定位就项目正确定位项目理解地块条件项目区域价值分析项目区域价值分析英德市清远市广州市贺州市韶关市河源市半小时经济圈一个半小时经济圈本项目京珠复线武广铁路本项目新行政中心区英德承接珠三角工业转移,并担当东西部交通枢纽武广铁路、京珠复线的设，英德未来发展潜力巨大处于英城中心中轴置，城区核心，周边配套成熟本项目检察院农信大厦电信大厦华粤艺术学校南海大酒店小岛宾馆英德五小英德中学珠三角与西部枢纽定位，规划前景利好、发展潜力巨大珠三角与西部枢纽定位，规划前景利好、发展潜力巨大交通便利，临近英州大道，靠近浈阳路国道交通便利，临近英州大道，靠近浈阳路国道 城区中心的核心商住地段，地段资源稀缺；城区中心的核心商住地段，地段资源稀缺； 项目周边配套教育配套、生活配套、市政配套非常成熟。项目周边配套教育配套、生活配套、市政配套非常成熟。区位价值区位价值北面：电信大厦西面：村庄南面：小岛宾馆东面：农信大厦如何实现项目的正确定位我们必须以我们必须以“进入市场，理解需求进入市场，理解需求, ,打造需求打造需求”的思维的思维, ,缔造英德高性价和人性化的人居建筑缔造英德高性价和人性化的人居建筑通过以上对项目价值的梳理，通过以上对项目价值的梳理，我们将以此为基础，思考极致的策略和创意！我们将以此为基础，思考极致的策略和创意！启航启航外部环境区域市场英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山区的结合部，南距广州 公里 ，到广州白云机场 89公里 ；北距韶关 90公里 ，全市总面积5671平方公里，人口万，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人英德概况英德概况英德市行政区划英德市行政区划简简表表镇（街道）镇（街道）名称名称村（社区）村（社区）村（居）村（居）民小组数民小组数名名 称称数量数量英城街道英城街道长岭、江湾、白沙、矮山坪、岩前、廊步、城南社区、城中社区、城北社区、城西社区、南山社区、仙泉花园社区12220白沙镇白沙镇白沙、水心、车头、太平、红星、会英、石园、新潭、双星、门洞、白沙社区11191青塘镇青塘镇青北、新青、石联、榄村、青南、榔社、建新、青塘社区8163桥头镇桥头镇板铺、仙蕉坑、红桥、潭坑、五石、博下、联群、亚婆石、新益、石角、桥头社区11206东华镇东华镇大船顶、重新、九围、牛岗岭、雅堂、双寨、茶山、同乐、蒲岭、古滩、塘下、金洞、九朗、黄陂、光明、东水、东升、文南、鱼湾、坣下、汶潭、文策、宝洞、文田、大镇社区、英华社区、黄华社区、鱼湾社区28622横石水镇横石水镇横岭、溪北、江古山、联雄、新星、塔岗、横石水社区（7）7157英红镇英红镇水头、新岭、虎迳、锦田、星光、田江、红旗社区、红桥社区、红卫社区、红光社区、坑口咀社区、云岭社区12160沙口镇沙口镇园山、高桥、洲西、红峰、平峰、石坑、新建、蕉园、群英、清溪、官坪、冬瓜铺、江溪、沙口社区14237望埠镇望埠镇古村、崦山、青石、坪迳、下塘、桥新、同心、鹤坪、黄田、朗新、寿江、崩岗、莲塘、望埠社区、望河社区15227大站镇大站镇联丰、菜洲、江南、大塘、景头、大蓝、丹洲、波罗坑、樟滩、黄岗、侧塘、大站社区12289黎溪镇黎溪镇新村、大坪、黎明、恒昌、松柏、黎新、大埔、黎洞、铁溪、大湖、湖溪黎溪社区12316英德产业发展英德产业发展产业类型产业类型发展规模发展规模茶叶全市现有茶园面积 4000公顷 ，年产优质茶叶3000吨，并有英红、英华、黄陂、红星、含光五大专业茶场，省茶叶科学研究所设在英德。现已形成了以红茶为主，绿茶、大叶青、乌龙茶、普洱茶以及白茶、苦丁茶为辅的多种茶类结构，各种深加工茶和其它花色品种齐全。 英石全市现有数十家英石盆景加工企业，与天然英石、黄腊石等奇石一起，畅销海内外。水泥年生产能力达到2000万吨，英德是广东省重要的水泥生产基地，水泥工业极其发达，水泥产品质优、量大，久负盛名，远销华南各地和港澳。 钢铁初步形成了从矿石开发、矿石精选、炼铁（钢）、轧钢的产业链 水电共建成水电站276座，装机容量达到32万千瓦 工业建成了英东工业项目区（东华镇、桥头镇）、英洲工业项目区、含光工业项目区、英红产业转移园区、九龙大陂工业项目区、连江口大樟项目区、黎溪福田工业项目区、白沙更古坑工业项目区8个工业项目区，承接了60多个工业项目落户。支柱工业布局方面，水泥产业以英中地区为重点，英西地区为补充，形成了两大块四小点布局；钢铁产业以英东、英中钢铁厂为龙头，英中各选矿场为龙身，各铁矿开采点为龙尾；水力发电业布局在市内大小河流沿线。开发利用石灰石资源兴建新型干法水泥基地，成为广东省最大的水泥生产基地；发扬中国英石之乡和英石国家地理标志产品的品牌影响，大力发展英石产业，英石展销长廊成全国最大奇石交易集散地；发扬“中国红茶之乡”、“英红”是中国三大著名红茶之一、英德红茶国家地理标志产品、国家级大叶红碎茶生产基地的品牌影响，大力发展茶叶生产和茶产品深加工。英城规划发展图示英城规划发展图示旧区板块旧区板块旧区板块旧区板块新区板块新区板块新区板块新区板块根据英德规划局了解，英城将以英州大道向西区域发展方向，全面发展新区板块，英德市政府项目工程已全面开展，包括市政府大楼，公安局，劳动局，检察院等大楼已落地新区板块，并在建设当中。新区板块将是英德发展的新引擎！广乐高速（京珠复线）武广快线未来发展方方向向本项目英德环城水系规划英德环城水系规划环城水系规划，原本城区内相对独立的东湖水系、南湖水系、北湖水系、西湖水系、中心水系将与北江、翁江相连，解决城内水资源分布不均的痼疾；东南郊的高位水库的江水还将被引入市区，储于市中心的高位湖三叠泉中，源源不断的供给环城水系的消耗和流动，使英城为流水湖泊所环绕，形成“城中有湖、湖中有城”。 环城水系路线仙水湖月桂湖北江北江浈阳湖本项目本项目英城道路网状况英城道路网状况英德市区在和平路、建设路、梅花路、英州大道、茶园路、仙水路六纵，浈阳路、富强路、利民路、峰光路、教育路、光明路六横。六纵六横互相交汇形成整个英德市区，英州大道是英德的中轴线，以东为英德旧城区，以西为英德新城发展区域。 峰光路 教育路利民路 富强路 光明路浈阳路仙水路茶园路本项目英州大道梅花路建设路和平路居住人口整体素质一般强点强点弱点弱点机会机会威胁威胁能吸引镇区置业清远发展重点区域人口增量和导入不大供应有可能大于需求产业发展力度大吸引更多外来人口属三级城市，消费力较低房地产市场有潜力属于英德市中心周边楼盘对项目形成中立，竞争大S.W.O.T S.W.O.T 矩阵矩阵强点强点弱点弱点机会机会能创造较高的发展速度能创造较高的发展速度三级城市成为发展桎梏之一三级城市成为发展桎梏之一威胁威胁地产供需关系平衡有待挑战地产供需关系平衡有待挑战能否拉动需求成为关键能否拉动需求成为关键区域发展分析区域发展分析武广快线、广乐高速规划建设以本案出发思考区域的发展以本案出发思考区域的发展规划推动期规划推动期周边需求推动期周边需求推动期内部产业推动期内部产业推动期成熟期成熟期吸引看好市场预 期的首批客户以政府规划为核 心推动力以周边地区刚性需求 为核心推动力吸引周边地区以自住 为目的的客户置业以区域内部形成产业 支撑为核心推动力内部产业人群形成主 要客户群新新市市场场成成长长周周期期图图清远次中心地位形成英德快速发展吸引了本地的客户和镇区居民的购房欲望英德快速发展吸引了本地的客户和镇区居民的购房欲望, ,区域内产业初具区域内产业初具规模，推动产业人群成为主要客户群规模，推动产业人群成为主要客户群, ,他们看好英德未来的发展。他们看好英德未来的发展。外部环境商业分析商业分析英德市社会消费品零售走势情况英德市社会消费品零售走势情况英城商业经营分布英城商业经营分布 英德市区商业主要分布在和平路、建设路、梅花路、英州大道四纵，浈阳路、富强路、利民路、英德市区商业主要分布在和平路、建设路、梅花路、英州大道四纵，浈阳路、富强路、利民路、峰光路、教育路五横道两侧。英州大道是英德的中轴线，以东为英德旧城区，以西为英德新城发展峰光路、教育路五横道两侧。英州大道是英德的中轴线，以东为英德旧城区，以西为英德新城发展区域。区域。 峰光路教育路利民路 富强路 光明路浈阳路仙水路茶园路本项目英州大道梅花路建设路和平路繁华中央区域新兴市场区域未来发展区域英城重点商业项目分布英城重点商业项目分布家乐园义乌小品商城东方广场和平广场樱缤广场时代广场维多利广场永安南城百货英德明珠新天地天晟建材城本项目天湖家电国泰家私广场名都商业街商业项目商业项目规模规模商业类型商业类型经营情况经营情况租金价值租金价值和平广场3万购物广场是英德最早的购物广场之一，地处英德的商业中心位置目前经营良好。50-230元/樱缤广场3万休闲娱乐广场配置有影视、KTV、酒店、住宿、餐饮经营，由开发公司经营经营良好130-180元/时代广场3万休闲购物广场配套超市，餐饮，街铺，目前经营不完善，出租率低80-250元/永安南城百货2万购物广场一楼经营服饰，二楼大型超市，目前经营良好50-200元/天湖家电5000家电超市清远品牌家电连锁，经营良好50元/天晟建材城约1万建材一站式街铺目前经营良好50-100元/家乐园2万家具广场新开张整体租赁东方小商品市场1万市场出租率低、经营不善30-60元/义乌小商品城8万（1期2万）小商品批发、零售一期在招商，10月份开售标准22-60元/维多利广场3万休闲、娱乐、购物广场一期在招商，二期在建60元/英德明珠5万休闲、娱乐、购物广场正在建设之中英德新天地一期5万休闲、娱乐、购物广场正在建设之中英德市重点商业列表英德市重点商业列表樱缤广场英德新天地永安南城百货时代广场和平广场英州明珠广场名都商业街家乐园家居博览中心天晟建材城英德商业图示英德商业图示商业分布分析商业分布分析海螺大酒店家乐园义乌小商品城天湖家电东方小商品交易市场摩托车、汽配市场汽车站道路两侧重点经营为建材、装饰材料、五金、陶瓷道路两侧经营重点五金、汽修、汽车配件 浈阳路浈阳路是进入英德的主干道，两侧商铺林立，是进入英德的主干道，两侧商铺林立，多为独立商铺架构多为独立商铺架构，家乐园家乐园是英德新开张的拥有相当规模的是英德新开张的拥有相当规模的家具城。家具城。义乌小商品城义乌小商品城是英德新开发的项目，将打造一个是英德新开发的项目，将打造一个8 8万平方的义乌小商品城，目前一期三层万平方的义乌小商品城，目前一期三层2 2万平方米正万平方米正在招商当中，约在招商当中，约1010月开售。月开售。天湖家电天湖家电是清远的本地品牌连锁家电销售企业，目前经营良好。是清远的本地品牌连锁家电销售企业，目前经营良好。东方小商品交易市东方小商品交易市场场位于浈阳中路，路面商铺作摩托车销售专卖，与对面商铺形成一个专业的位于浈阳中路，路面商铺作摩托车销售专卖，与对面商铺形成一个专业的摩托车、汽配市场摩托车、汽配市场，东方农贸市场东方农贸市场。而建材、装饰材料、五金、陶瓷等也树立于浈阳中路两边，形成了一个相互的而建材、装饰材料、五金、陶瓷等也树立于浈阳中路两边，形成了一个相互的装饰材料市场装饰材料市场，浈阳西路则经营，浈阳西路则经营五金、汽修、汽车配件等业务的五金、汽修、汽车配件等业务的汽配市场汽配市场英德明珠服饰、电脑等时尚百货餐饮、美发、日用百货装饰材料、餐饮利民路利民路以和平路交汇至梅花路交汇主要经营以和平路交汇至梅花路交汇主要经营服饰、电脑数码服饰、电脑数码等时时尚百货，以梅花路交汇至英州大等时时尚百货，以梅花路交汇至英州大道路段主要经营道路段主要经营餐饮、美发、日用百货、装饰材料餐饮、美发、日用百货、装饰材料等，经营为独立商铺架构。等，经营为独立商铺架构。英德明珠英德明珠目前在开发阶段，总建面目前在开发阶段，总建面115692115692平方米，商业总建面达平方米，商业总建面达5 5万平方米，层高四层，集购物、万平方米，层高四层，集购物、休闲、娱乐、餐饮等为一体休闲、娱乐、餐饮等为一体 的一站式现代休闲购物广场。的一站式现代休闲购物广场。利民路利民路装饰材料、陶瓷、卫浴、门业、形成建材街餐饮、生活日杂百货天晟建材城本项目 峰光路峰光路与英六纵主干道交汇，峰光路以梅花路交汇至和平路主要经营与英六纵主干道交汇，峰光路以梅花路交汇至和平路主要经营餐饮餐饮和和生活日杂百货生活日杂百货为为主，以梅花路汇至仙水中路目前发展以主，以梅花路汇至仙水中路目前发展以装饰材料、陶瓷、卫浴、门业，形成了建材一条街装饰材料、陶瓷、卫浴、门业，形成了建材一条街，由政府，由政府立项，定名立项，定名天晟建材城天晟建材城；经营构架以独立商铺为主。；经营构架以独立商铺为主。峰光路峰光路和平广场时代广场樱缤广场兴华购物城天湖家电和平路和平路是英城的中心购物街，以浈阳路交汇至峰光路交汇是英城的中心购物街，以浈阳路交汇至峰光路交汇处最繁华，和平路两侧商铺林立，以经营时尚处最繁华，和平路两侧商铺林立，以经营时尚服饰、珠宝、服饰、珠宝、数码手机、百货超市数码手机、百货超市为主，为主，形成生活购物一条街形成生活购物一条街。和平路。和平路大型广场有大型广场有和平广场、樱缤广场、时代广场、兴华购物城、和平广场、樱缤广场、时代广场、兴华购物城、天湖家电天湖家电等大型商场。等大型商场。和平广场和平广场是英德市较早的大型广场，分三层，一层商铺以是英德市较早的大型广场，分三层，一层商铺以服饰、珠宝、手机为主，二层经营大型超市、中低档服饰，服饰、珠宝、手机为主，二层经营大型超市、中低档服饰，三层以上娱乐休闲。三层以上娱乐休闲。樱缤广场樱缤广场是休闲娱乐为主的消费广场，配套酒店、影视城、是休闲娱乐为主的消费广场，配套酒店、影视城、KTVKTV等等和平路和平路名都广场永安南城百货英德明珠明珠广场明珠广场坐落在英德市市中心最繁华的和平路商圈核心地段，坐落在英德市市中心最繁华的和平路商圈核心地段，位于建设路与利民路交界处，它是英德市首家集购物、休闲、位于建设路与利民路交界处，它是英德市首家集购物、休闲、娱乐、餐饮、健康等生活体验于一体的大型现代化娱乐、餐饮、健康等生活体验于一体的大型现代化“一站式一站式”购物中心。英州明珠广场有近购物中心。英州明珠广场有近5 5万平方米的商业面积、商业部分万平方米的商业面积、商业部分将在将在20092009年年1010月前封顶，月前封顶，20102010年国庆节盛大开业。年国庆节盛大开业。名都广场名都广场地处建设路，形成以服饰、鞋业为主营的商业步行街地处建设路，形成以服饰、鞋业为主营的商业步行街区，与永安南城百货连成一体。区，与永安南城百货连成一体。建设路建设路梅花路梅花路商业以商业以餐饮、日杂，没有形成规模，多为独立餐饮、日杂，没有形成规模，多为独立的小店铺的小店铺，多以，多以30-10030-100平方不等的铺面经营，在商业平方不等的铺面经营，在商业气氛不浓的基础上，商业分布于与六横主道交汇处。气氛不浓的基础上，商业分布于与六横主道交汇处。梅花路梅花路英州大道英州大道是英德市目前路面最宽的主干道，形成两大是英德市目前路面最宽的主干道，形成两大市场街区，一个是从浈阳路交汇处至峰光路的市场街区，一个是从浈阳路交汇处至峰光路的装饰材装饰材料、五金、建材街区料、五金、建材街区，一个是从峰光路交汇处至光明，一个是从峰光路交汇处至光明路的路的餐饮街区餐饮街区。英德新天地英德新天地是集休闲、娱乐、购物、酒店为一体的大是集休闲、娱乐、购物、酒店为一体的大型广场。目前在建设之中。型广场。目前在建设之中。英德新天地小岛宾馆与饮食街餐饮街区装饰材料、五金、建材街区本本项目项目英州大道英州大道茶园路茶园路与、与、仙水路仙水路目目前商业气氛可以说是前商业气氛可以说是不存在的，仙水中路不存在的，仙水中路只有只有零星的几间汽车零星的几间汽车修理厂修理厂，茶园中路的，茶园中路的商业分布于峰光路交商业分布于峰光路交汇至光明路交汇处，汇至光明路交汇处，主要是一些主要是一些小餐馆和小餐馆和装饰建材装饰建材。茶园路、仙水路茶园路、仙水路外部环境楼市分析楼市分析英德房地产总体走势情况英德房地产总体走势情况2008年英德楼盘开发面积88.68万平方米，建房面积66.60平方米英州大道中轴线旧城区域 新城区城英德市房地产分布图示英德市房地产分布图示祥云大厦新鸿基国际新城城市豪庭龙山庄凤凰城翡翠银湾英德新天地盛世豪园丽景湾湖景花园龙润大厦本项目英德明珠鸿运商住楼楼盘名称楼盘名称规模（总建面）规模（总建面）主推产品类型主推产品类型推售套数推售套数销售率销售率均价元均价元/ /新鸿基国际新城一期10万125-380三房至五房29270%3000城市豪庭5.7万95-166三房四房36020%2800祥云大厦5.5万176-215四房21670%2750龙山庄14万108-285 三房至复式五房200085%3100龙信凤凰城43万88-300二房至复式四房一期98090%2800湖景花园5万96-185三房四房23236%2700盛世豪园8万110-170三房四房20050%2400鸿运商住楼5万90-130 三房30040%2100盛世翡翠银湾8万80-200 三房至复式五房40025%2700仙水花园二期“丽景湾”10万80-230 二房至复式五房28235%2860龙润大厦2万138-218三房四房11070%2500英德明珠11.5万120-150英德新天地50万未知首批约200套英德市主要楼盘一览表英德市主要楼盘一览表英城楼盘图示英城楼盘图示规规 模模总占地95326，分三期开发，一期建筑面积10万推货量推货量2008年12月开盘推出292套户型户型125-380 ，大户型为主园林风格园林风格地中海风情园林建筑风格建筑风格欧式时尚主义风格推广口号推广口号名门名宅，世纪典藏项目特色（卖点）项目特色（卖点） 地标楼盘，江景，3000 地中海风情空中花园，配泳池销售价格销售价格3000元/ 销售状况销售状况项目一期剩余约90套u新鸿基国际新城新鸿基国际新城规规 模模总占地8271，总建筑面积56843推货量推货量2009年7月18日开盘推出360套户型户型90-260 ，中大户型为主园林风格园林风格东南亚风格园林建筑风格建筑风格时尚现代风格推广口号推广口号开启城市精英生活项目特色（卖项目特色（卖点）点）配套商务酒店，地标建筑销售价格销售价格2800元/ 销售状况销售状况目前项目共销售约70套，占总套数约20%u城市豪庭城市豪庭规规 模模总占地8000，总建筑面积54732推货量推货量2008年12月开盘推出292套户型户型178-402 ，大户型为主园林风格园林风格点缀园林建筑风格建筑风格现代极简主义推广口号推广口号水岸公园，中央大宅项目特色（卖点）项目特色（卖点）江景楼盘销售价格销售价格2750元/ 销售状况销售状况项目剩余货量约70套u祥云大厦祥云大厦规规 模模总占地5万，总建筑面积14万推货量推货量二期1200套，目前现楼发售户型户型108-285 ，中大户型为主园林风格园林风格东南亚风情建筑风格建筑风格欧洲古典主义风格推广口号推广口号尊尚品位，荣耀生活项目特色（卖点）项目特色（卖点）规模大盘，江景大盘，46%绿化，三大主题园林销售价格销售价格3100元/ 销售状况销售状况项目尾货，180-285 大面积单位u龙山庄龙山庄规规 模模总占地21.8万，总建筑面积43万，分三期开发推货量推货量一期980套，目前现楼发售户型户型88-300，多样性户型园林风格园林风格结合原生态园林建筑风格建筑风格简洁现代风格推广口号推广口号风水宝地，名流风范项目特色（卖点）项目特色（卖点）英德目前最大规模楼盘，龙山公园，北江江景销售价格销售价格2800元/ 销售状况销售状况一期尾货，剩余复式170-300 单位u龙信凤凰城龙信凤凰城规规 模模总占地1万，总建筑面积5万，分三期开发推货量推货量项目总232套户型户型96-185，中大户型配套园林风格园林风格点缀式园林建筑风格建筑风格简洁现代风格推广口号推广口号开启英德山湖时代项目特色（卖点）项目特色（卖点）靠仙水湖销售价格销售价格2600元/ 销售状况销售状况项目销售并不理想，售出单位主要为多层单位，共售出83套u湖景花园湖景花园规规 模模占地2.3万，总建筑面积10万推货量推货量二期推出六幢电梯洋房282户户型户型80-230，中大户型为主园林风格园林风格点缀式园林建筑风格建筑风格现代简约风格推广口号推广口号观湖、观景、观天下项目特色（卖点）项目特色（卖点）仙水湖，现楼开盘销售价格销售价格2860元/ 销售状况销售状况从销售部了解，销售95套，占二期约35%u仙水花园二期仙水花园二期“丽景湾丽景湾”规规 模模总占地1.5万，总建筑面积8万推货量推货量2009年5月1日开盘，一期推出400套户型户型80-200，中小户型为主园林风格园林风格东南亚风情园林建筑风格建筑风格新加坡风格推广口号推广口号观湖、观景、观天下项目特色（卖点）项目特色（卖点）仙水湖，110米超宽楼距销售价格销售价格2700元/ 销售状况销售状况从销售部了解，目前销售100套左右，售出单位主要为小户型u盛世翡翠银湾盛世翡翠银湾规规 模模总建筑面积2万推货量推货量推出23层一梯五户110套户型户型138-218，中大户型为主园林风格园林风格点缀式园林建筑风格建筑风格欧式简约风格推广口号推广口号项目特色（卖点）项目特色（卖点）仙水湖，现楼开售销售价格销售价格2500元/ 销售状况销售状况从销售部了解，销售约80套，u龙润大厦龙润大厦规规 模模总占地5万，总建筑面积11.5万，商业四层，住宅十五层。工程进度工程进度已建地面三层，竣工时间2010年6月户型户型120-150，中大户型为主园林风格园林风格未知建筑风格建筑风格现代简约推广口号推广口号项目特色（卖点）项目特色（卖点）城市中心，繁华地段，商住综合社区u英州明珠英州明珠规规 模模总占地20万，总建筑面积50万，打造英德城市综合体工程进度工程进度已建地面六层户型户型项目配套公寓，住宅园林风格园林风格未知建筑风格建筑风格新加坡极简主义推广口号推广口号你，城市封面的主角项目特色（卖点）项目特色（卖点） 规模大盘，城市综合体u英德新天地英德新天地内部环境项目的项目的SWOTSWOT分析分析J优势优势-StrengthJ劣势劣势-Weakness英德高速发展成为市场热点地处英城中轴，区域交通完善核心地段，周边生活配套成熟地块方正，易于规划建设地块处于峰光路与英州大道交汇，环境有所影响交通优势首层商业对住宅有所影响三级市场环境，消化量有所不足英德新城区属建设阶段，城市进程需时欠缺微观s项目的项目的SWOTSWOT分析分析J机会机会-OpportunitiesJ威胁威胁-Threats武广线、京珠延线将使英德发展加快新城规划，升值潜力巨大新政府等公共设施建设日益成熟宽松金融政策及政府力挺房地产区域未来放量将逐步增加周边镇区逐步开发，城区优势走低宏观经济是否见低还有待观察竞争项目规模及产品优势知己知彼,百战百胜!欠缺客户投资o竞争对手的T如何寻找本项目的定位方向如何寻找本项目的定位方向？项目项目SWOTSWOT分析梳理分析梳理优化策略突出项目本体的核心竞争力-强化区域核心地段商住项目优势，塑造区域标杆形象 何为区域核心?发挥项目区位的绝对优势-强化区域形象心理认同，借助塑造区域形象体现项目产品的最大机会-户型方正的中等户型规避策略规避项目交通繁华地-通过精细化展示，体现项目的品质和附加值 解决项目商住影响-建议以社区空中园林规划弥补错开新开项目竞争-以做精产品,提升项目品质实现差异化竞争项目定位产品塑造定位产品阶段的核心竞争力产品阶段的核心竞争力-产品差异产品差异 一个具有城市活力和规模理念的商业氛围将产品一个具有城市活力和规模理念的商业氛围将产品潜力价值，发挥至淋漓尽致！潜力价值，发挥至淋漓尽致！产品塑造商业规划英德第一个装饰材料城打造英德最大的空中花园住宅将注入精品创意规划建筑产品与技术景观园林配套及功能设施采用欧洲古典建筑风格欧式建筑精髓琉璃瓦顶，豪华典雅外墙欧洲先进建造技术，高科技环保材料应用泰式风情园林与东南亚风情园林相结合全智能化安保系统泰式与东南亚主题休闲会所商业如何塑造价值价值一：不可复制的区位优势和营商底蕴扼守英城的城市中轴线上，盘踞英城最成熟、轴射力最强的建材、装饰材料聚集地-英州大道与峰光路交汇价值二：规模效应，形成集中氛围拥有2万平方的占地，聚合完善的建材装饰产业流通链条，成就英德唯一的装饰材料城价值三：领袖同伦的商住地标，全面的硬件设施配套引入政府立项支持，打造形象示范工程，配套完善，硬件设施领航，体现项目品牌价值项目挖掘价值项目挖掘价值本项目的点金魔杖本项目的点金魔杖英城交通中轴英城交通中轴英城交通中轴英城交通中轴地块方正地块方正地块方正地块方正仙水湖景观仙水湖景观仙水湖景观仙水湖景观超高容积率超高容积率超高容积率超高容积率欧洲古典建筑风格欧洲古典建筑风格欧洲古典建筑风格欧洲古典建筑风格规模商业配套规模商业配套规模商业配套规模商业配套 价值价值挖掘挖掘超大型空中花园超大型空中花园超大型空中花园超大型空中花园商住地标打造商住地标打造商住地标打造商住地标打造户型创新注入户型创新注入户型创新注入户型创新注入周边配套完善周边配套完善周边配套完善周边配套完善让你的生活成为别人的旗帜！让你的生活成为别人的旗帜！案名建议案名建议商业：博美装饰材料城商业：博美装饰材料城住宅：博美花城住宅：博美花城博美城博美城引进清远汇博美居广场理念，打造英德首个一站式装饰材料购物城，形成辐射。居中心者，方能放眼天下项目处英城中点，博览众家之上，以美传世，打造英德高品质的人间胜景博美城 舒展生命和谐真意形象与品牌形象与品牌成功的项目项目的成功体现在前期定位的成功项目的成功体现在前期定位的成功成为英德的标成为英德的标杆地产项目杆地产项目成为开发商成为开发商在英德的注在英德的注解解成为英德城市成为英德城市发展变革的亮发展变革的亮点点成为开发商成为开发商后续品牌项后续品牌项目的基石目的基石项目定位客户定位群分时代，认识我们的上帝群分时代，认识我们的上帝房子，为客户量身定做！房子，为客户量身定做！项目定位项目定位客户定位客户定位购房支配能力示意图购房支配能力示意图总价总价面积面积 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 2020万万2323万万2525万万2828万万3030万万3535万万4040万万中端客户购买能力范围中端客户购买能力范围以销售价格以销售价格2500元元/平米为例平米为例若总价超过30万，中端客户的购买欲望将淡化，在稳定市场价格情况下，户型的大小将决定客户定位，建议项目户型介于110-130，客户定位为中端阶层客户。高端客户购买能力范围高端客户购买能力范围低端客户购买能力范围低端客户购买能力范围与项目3000元/m2销售分析不符 户型设计应朝20%比例的投资客户而设计潜潜在在客客户户重重要要客客户户核核心心客客户户偶偶得得客客户户核心客户：核心客户：50%客户来源：客户来源：英城本地居民；本地公务员、政府企事业单位职工，周边企英城本地居民；本地公务员、政府企事业单位职工，周边企业工作人员业工作人员置业目的：置业目的：自住为主，或为子女、父母购房经济能力：经济能力：家庭年收入10万左右基本特征：基本特征：年龄集中在20-35岁之间，两口或三口之家。置业特征：置业特征：多数为首次置业，购房以自住、改善居住条件为主重要客户：重要客户：40%客户：客户：周边镇区进城购房的客户，周边矿区老板和个体户周边镇区进城购房的客户，周边矿区老板和个体户置业目的：置业目的：首次置业自住，改善居住环境，或为孩子买房，创造更好的生活经济能力：经济能力：家庭年收入8万以上。置业特征：置业特征：改善居住环境，为下一代创造更好的环境。改善居住环境，为下一代创造更好的环境。偶得客户：偶得客户：3%来源：来源：其他区域投资客源其他区域投资客源潜在客户：潜在客户：7 7%客户来源：客户来源：在英城工作的外来人员在英城工作的外来人员 根据我们对英城的市场调查，及通过英城某项目内部员工获取的客户信息，得出以下结论：项目目标客户定位项目目标客户定位本项目受地域影响，核心客户区域主要以英城为主，辐射到周边镇区本项目未来的业主，他们是一群什么样的人？本项目未来的业主，他们是一群什么样的人？他们是生活的支柱他们有自已的事业他们对城市生活充满追求 他们注重精神内涵他们对居住有自己独到的要求和眼光！他们，就是本项目的追随者！追随者！我们尊称他们为我们尊称他们为城市倡导者城市倡导者! !项目规划根据项目地块的条件、指标、住宅要求等条件，确定项目规划建议。原则如下：实现项目地块的最大价值满足市场的不同需求，量身定做主题化，特色化，具有独特的内涵和特征实现各功能的优越组合，具有统一的理念确保商业与住宅的合理性确保快速销售的运营不同位置条件，建筑不同类型的住宅形态保证住宅户型格局的合理项目空间规划的原则项目空间规划的原则通过规划和调整，使项目具有完整统一的主题和特色，突出亮点，满足需求通过规划和调整，使项目具有完整统一的主题和特色，突出亮点，满足需求商业面积少,尤其英洲大道性价高的商铺项目整体风格建议项目整体风格建议项目风格效果图项目风格效果图项目风格效果图项目风格效果图-1F停车场英德市项目规划分析英德市项目规划分析项目总占地22240平方米，红线用地总面积17466平方米，规划以项目最大价值出发，以确保商业和住宅的快速销售，快速回笼资金，我们建议对项目作以下规划分区：-1F地下停车场：建议建筑负一层地下停车场1F独立街铺：建议建筑一层挑高6米，分隔式独立商铺2F架空层园林：建议建筑2层作架空层园林3-26F作住宅：建议建筑3-26层作住宅规划博美城项目 总体平面图商业活动广场住宅出入口广场1F博美装饰材料城2F空中园林3-26F博美花城139160160142123142英洲大道峰光路主出入口主出入口出口出口负一层作全地下停车场负一层作全地下停车场负一层停车场分析负一层停车场分析由于项目一层作为商业，三至二十六层作为住宅，地下停车位由于项目一层作为商业，三至二十六层作为住宅，地下停车位的建设可满足商业与住宅业主需求。的建设可满足商业与住宅业主需求。负一层停车场将分区管理，将停车场划分作两部分，一部分以负一层停车场将分区管理，将停车场划分作两部分，一部分以住宅业主供给，一部分以商业供给，有助于人流分区，对项目住宅业主供给，一部分以商业供给，有助于人流分区，对项目的形象打造品质。的形象打造品质。停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程停车场地的设计及合理安排关系到消费者的易达性，并很大程度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出度上影响到消费者的购物决定。从方便大多数消费者的角度出发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，发，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，但在实际操作中，地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；地面停车通常需要占用大量空间，而被地下室停车位所取代；另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，另外，还需协调好商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。一层博美装饰材料城一层博美装饰材料城两边环形梯阶进入空中花园对商铺进行功能划分建议道宽10米方向可取,但应考虑行业租金,业态容量及投资回报等因素14214212312313132613132693301313261313261313131326121212129330一层博美装饰材料城规划示意图一层博美装饰材料城规划示意图按照规划商业总建筑面积为按照规划商业总建筑面积为95669566平方米平方米, ,建议商铺作铺面宽建议商铺作铺面宽4 4米米, ,总规划商铺总规划商铺188188间间413一层博美装饰材料城功能分布平面展示一层博美装饰材料城功能分布平面展示陶瓷区灯饰区木地板区五金区卫浴区涂料区门窗区一层规划分析一层规划分析商业活动商业活动广场广场广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，客作用；另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其商业用户作为户外展示及大型营销活动的施，也可将其商业用户作为户外展示及大型营销活动的空间空间住宅区人住宅区人流出入口流出入口住宅区人流出入口直达二层空中花园，并与项目商业分住宅区人流出入口直达二层空中花园，并与项目商业分隔，能成功分隔商业对住宅的影响，设置人流出入口，隔，能成功分隔商业对住宅的影响，设置人流出入口，可创造人车分流，有助提升项目住宅价值。可创造人车分流，有助提升项目住宅价值。商业规划商业规划规划将以商业街模式建设，划分为不同的商业街区，使规划将以商业街模式建设，划分为不同的商业街区，使商业价值提升最大。商业价值提升最大。二层空中花园二层空中花园二层架空二层架空二层架空儿童游乐场架空园林架空休息室二层空中花园二层空中花园二层架空消防通道消防通道在空中花园建设采光工程对首层进光采光人流进入空中花园入口二层空中花园分析二层空中花园分析二层作空中花园将使楼盘景观得到进一步的升级，将空中园林分为两大主题风情二层作空中花园将使楼盘景观得到进一步的升级，将空中园林分为两大主题风情园林，建议采用东南亚风情和泰式风情园林，将项目住宅价值提升至最大化。园林，建议采用东南亚风情和泰式风情园林，将项目住宅价值提升至最大化。住宅部分二层作架空，作儿童游乐场、主题式休闲等生活娱乐配套，进一步提升住宅部分二层作架空，作儿童游乐场、主题式休闲等生活娱乐配套，进一步提升项目价值，架空处理对一层采光效果使一层商业街价值提升，并能使商业和住宅项目价值，架空处理对一层采光效果使一层商业街价值提升，并能使商业和住宅互不干扰，互助双赢。互不干扰，互助双赢。泰式风情园林东南亚风情园林3-263-26层住宅规划建议层住宅规划建议项目建议住宅规划项目建议住宅规划10幢幢24层，全部采用两梯四户的设计，总套数为层，全部采用两梯四户的设计，总套数为960套套户型建筑面积由户型建筑面积由110-130平方米三房两厅至四房两厅平方米三房两厅至四房两厅中间布局四幢住宅北边布局三幢住宅南边布局三幢住宅项目规划总建筑面积115200平方米。南边住宅建议作110平方米户型配置北边住宅建议作130平方米户型配置3-26层住宅户型建议分布图层住宅户型建议分布图项目住宅户型建议项目住宅户型建议户型：四房二厅建筑面积：130户型：三房两厅建筑面积：110项目总销售值项目总销售值项目博美装饰材料城空中花园博美花城博美装饰材料城一层商业规划总建面约9566，6米挑高，价值以10000元/总价值约95660000元博美城市花园3-26层住宅规划总建面115200价值以3000元/总价值约3.456亿元提升项目价值总额约总额约441260000元元项目利润项目利润项目地块：5000万元项目总建筑面积：124766平方米项目总销售额：441260000元项目建筑成本：124766约1500元/=187149000元项目利润：总销售额-（地块+建筑成本）441260000元-（5000万元+187149000元）=204111000元由于地块需从西北位划出5000商铺面积，所以项目需减出5000商业价值5000万元，项目总利润约为154111000元以专业化的开发创造价值以专业化的开发创造价值以标准化的流程生产作品以标准化的流程生产作品以流程化的服务控制成本以流程化的服务控制成本以体系化的营销实现利润以体系化的营销实现利润预祝与前程物业合作圆满成功预祝与前程物业合作圆满成功MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX