1九洲远景商业管理机构简介九洲远景商业管理机构简介九洲遠景商業管理機九洲遠景商業管理機構構成都复城国际项目竞标文件成都复城国际项目竞标文件复地集团成都 2010年12月12目目 录录 本文件是专门为复地集团成都公司书写的。除非得到后续的详细分析和口头报告的支持，否则本文件不算完整。本文件不得透露给第三方机构，例外情况是事先得到九洲远景商业管理机构的书面同意。A.九洲远景九洲远景商业管理机构竞争优势商业管理机构竞争优势 B.九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例C.九洲远景对本项目的初步理解与判断九洲远景对本项目的初步理解与判断D.项目工作目标、内容及方法论项目工作目标、内容及方法论 E.项目组织项目组织及及进程进程 F.附录：附录：九洲远景对零售行业及品牌的理解九洲远景对零售行业及品牌的理解 2A. 九洲远景商业管理机构竞争优势九洲远景商业管理机构竞争优势 3九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产（持有物业）的管理者九洲远景的愿景是成为中国最佳不动产（持有物业）的管理者九洲远景的愿景九洲远景的愿景资料来源：九洲远景A.城市商业 -城市综合体（酒店/写字楼/ 零售） -枢纽商业 -街区商业 -区域开发B.文化旅游地产 -主题公园/游乐园 -度假村 -农庄及农业地产 -文化体育地产C.产业地产 -城市区域规划 -产业园区及配套 4九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，九洲远景提供的全价值链解决方案是科学、严谨、符合市场特征，并能够超越和引领市场的商业服务并能够超越和引领市场的商业服务Phase 1 土地阶段土地阶段Phase 2 产品定位阶段产品定位阶段Phase 3 预开业管理预开业管理Phase 4 运营管理运营管理产品线研究产品线研究选址审计选址审计2拿地规划拿地规划31产品概念定位产品概念定位详规与设计对接详规与设计对接65持续运营部分：持续运营部分：首席招商首席招商工程对接工程对接市场推广市场推广营运准备营运准备87运营顾问运营顾问运营实施运营实施109其他退出策略：其他退出策略：销售代理销售代理项目融资项目融资/转让转让寻找管理公司寻找管理公司一级区域规划一级区域规划45九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队26目前，九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国，并在华南、目前，九洲远景零售地产及城市综合体服务业务已覆盖全国，并在华南、华东和华北地区处于领先地位华东和华北地区处于领先地位HeilongjiangJininInner MongoliaXinjiangNingxiaShanxiGansuShanghaiZhejiangFujianYunanGuizhouHunanHenanWuhanHainanTibetQinghaiTaiwanShanxiSichuanChongqingGuangxiJiangsuLiaoningShandongTianjinJiangxiBeijingHebeiGuangdong华北区：服务项目35个，服务面积超过300万m2Anhui华东区：服务项目52个，服务面积超过600万m2华南区：服务项目40个，服务面积超过500万m2西南区：服务项目20个，面积超过200万m2全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景7资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（九洲远景一线城市部分项目举例（1/2）项目所在城市项目所在城市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型北京 中信城商业中心 城市综合体 商业概念定位与规划 某交通商务区 城市区域规划 北京比如天地 购物中心 预开业推广GMS中国邻里中心项目项目群 购物中心 选址审计（50万平米） 顺义新城 产业园区 规划 某新型儿童体验中心 文化设施 商业概念定位与规划 北京昌平新城项目 城市区域规划 北京路劲昌平东部新城交通枢纽项目 城市综合体 商业概念定位与规划 某领先体育公司 文化设施 赛事及场馆规划上海 上海摩尔国际城项目 城市综合体 商业概念定位与规划 上海F1赛车场 文化设施 商业概念定位与规划 上海大华锦绣华城项目 邻里中心 招商 东方新天地 一级土地开发规划 上海某集团交通枢纽项目 公共设施（交通枢纽）规划+招商 上海市商业网点规划 城市产业规划全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家18资料来源：九洲远景九洲远景一线城市部分项目举例（九洲远景一线城市部分项目举例（2/2）项目所在城市项目所在城市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型广州 保利中环广场项目 城市综合体 商业概念定位与规划+招商 超级地区中心研究 主题选取以及选址模型 广州珠江新城项目 城市综合体 商业概念定位与规划 保利顺德项目 城市综合体 商业概念定位与规划深圳 花园城II期商业项目 城市综合体 选址审计及初步规划 城市综合体产品模型设计项目 城市综合体 城市筛选模型设计 京基金融中心 城市综合体 商业概念定位与规划 中航城 城市综合体 商业概念定位与规划 深圳龙华中航城 城市综合体 商业概念定位与规划 卓越中心 城市综合体 商业概念定位与规划 深圳北站地铁物业评估项目 物业价值评估 深圳航天科技大厦评审项目 规划设计评审 Coco Park 城市综合体 规划评估+招商 深圳北站交通枢纽项目 公共设施（交通枢纽）规划+招商 深圳梅林生活时尚中心项目 城市综合体 商业概念定位与规划 深圳龙华邻里中心项目 城市综合体 商业概念定位与规划 益田假日广场 城市综合体 规划方案评估全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家19资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（九洲远景二三线城市部分项目举例（1/4）项目所在城市项目所在城市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型苏州 胥口项目 城市综合体 商业概念定位与规划 苏州小石湖项目 城市综合体 商业概念定位与规划 苏州市金鸡湖商业圈 产业园区 商业网点规划 苏州西部中心 城市区域规划 苏州李公堤项目 商业街区 商业概念定位与规划+招商 苏州现代广场 城市综合体 商业概念定位与规划 昆山市民文化广场项目 文化设施 商业概念定位与规划+招商常州 嘉宏盛世项目 城市综合体 商业概念定位与规划 常州又一城 城市综合体 商业概念定位与规划 青龙路项目 城市综合体 商业概念定位与规划扬州 前海金岸地产扬州项目 城市综合体 商业概念定位与规划南京 滨江新城项目 城市综合体商业概念定位与规划南通 南通南大街某购物中心项目 购物中心-商业概念定位与规划+招商全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家110资料来源：九洲远景九洲远景二三线城市部分项目举例（九洲远景二三线城市部分项目举例（2/4）项目所在城市项目所在城市 项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型杭州 GDA Plaza 城市综合体 商业概念定位与规划 武林门项目 城市综合体 商业概念定位与规划+招商宁波 宁波万科商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划 宁波阳光海湾项目 文化旅游地产 整体定位及商业概念定位青岛 东城国际社区商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划济南 银座百货公司业务流程项目 百货公司 流程规划济宁 济宁万佳广场商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划临沂 临沂北城新区商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划 临沂城市中心商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划德州 德州项目 城市综合体 商业概念定位与规划芜湖 芜湖银湖北路项目 城市综合体-商业概念定位与规划+招商南昌 南昌紫金城 零售公园 商业概念定位与规划+招商 南昌某物流园区 产业园区 产业定位与规划 南昌某开发区 产业园区 产业定位与规划上饶 上饶中航项目 城市综合体 商业概念定位与规划赣州 赣州中航城 城市综合体 商业概念定位与规划全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家111九洲远景二三线城市部分项目举例（九洲远景二三线城市部分项目举例（3/4）项目所在城市项目所在城市项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型江门 东湖项目 城市综合体 商业概念定位与规划中山 中山豪逸悦华庭商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划三亚 中铁三亚项目 城市综合体 酒店概念定位与规划重庆 重庆帝景MALL商业规划 城市综合体 商业概念定位与规划+预开业招商推广 融汇新时代 购物中心 商业概念定位与规划 融汇国际温泉城 文化设施-旅游休闲区 商业概念定位与规划成都 成都中航广场 城市综合体 商业概念定位与规划 成都大魔方项目 城市综合体 商业概念定位与规划+招商 四川电信网上商城项目 虚拟购物中心规划 成都东区音乐公园项目 文化旅游地产 招商顾问与预开业管理 成都中航国际中心 城市综合体 商业概念定位与规划长沙 长沙惟楚国际儿童城项目 首席招商 步步高零售集团业态战略 邻里中心和区域中心研究贵阳 延安西路项目 城市综合体 商业概念定位与规划郑州 郑东新区CBD商业街顾问项目 产业园区 网点规划及招商推广安阳 中华路德隆街项目 城市综合体商业概念定位与规划资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家112九洲远景二三线城市部分项目举例（九洲远景二三线城市部分项目举例（4/4）项目所在城市项目所在城市项目名称项目名称行业及产品类型行业及产品类型太原 北美新天地商业规划 城市综合体 商业概念定位与规划+招商天津 天津某购物中心 城市综合体 商业概念定位与规划 天津路劲某商业规划项目 购物中心-商业概念定位与规划+招商 天津路劲屿东城商业项目 城市综合体 商业概念定位与规划 南市项目商业规划 城市综合体 商业概念定位与规划 天津融侨滨海新区渤龙湖项目 产业园区规划项目 泰达工业区（现滨海新区） 产业园区 可行性研究石家庄 石家庄中新社项目 城市综合体 选址审计 众美现代城 城市综合体 商业概念定位与规划大连 大连星海湾广场项目 城市综合体商业概念定位与规划 大连破车沟商业规划项目 城市综合体 商业概念定位与规划 大连梁家南沟商业规划项目 城市综合体 商业概念定位与规划 大连梁家北沟商业规划项目 城市综合体 商业概念定位与规划 大连东方圣荷西商业规划项目 城市综合体 商业概念定位与规划西安 西安航天基地项目 零售公园 商业概念定位与规划沈阳 浑南新区金地长青湾项目 城市综合体 商业概念定位与规划廊坊 廊坊市某产业园区 产业园区 产业定位与规划资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家113同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰表彰(1/2)资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家12010年专业服务商大奖年专业服务商大奖博鳌房产论坛、21世纪房产论坛组委会2010中国商业地产最具创新奖中国商业地产最具创新奖联商网大会组委会2008年十大商业地产专业服务机构年十大商业地产专业服务机构亚太房地产研究协会、中国房商网、“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会 2008年商业地产十大操盘手年商业地产十大操盘手中国房商网、亚太房产研究学会、广东省连锁经营协会、地产界、商业地产 14同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和同时，九洲远景也赢得了众多客户、业内人士及专业机构的认可和表彰表彰(2/2)资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家12008年中国购物中心年中国购物中心-杰出商业运营服务管理奖杰出商业运营服务管理奖中国商业区联合会/购物中心专业委员会2007年度商业地产最佳服务机构年度商业地产最佳服务机构广东省连锁经营协会、地产界、商业地产、华南商业网、“中国连锁商业暨商业地产发展高峰论坛2008届年会”组委会 2007年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构年中国十大最具创造价值商业地产策划代理机构2007中国（南京）商业地产招商大会组委会 2007年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖年度推动中国商业地产发展卓越服务机构大奖中国地产金砖奖评选委员会、博鳌：21世纪房地产论坛组委会 15九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力，帮助客户获得长期九洲远景的使命是运用丰富的专业知识和能力，帮助客户获得长期竞争优势和实现客户价值最大化竞争优势和实现客户价值最大化以丰富的行业专业知识和经验、与系统工作方法上的专长作为高质量服务的基础实用/前沿的商业概念、广泛的全球基准比较，以及定制的金融支持，用有针对性的方案替代“标准化产品”模式，帮助我们的客户建立真正的长期竞争优势由九洲远景和客户共同组成紧密配合的项目小组，制定务实的方案和共同的实施，保证项目的成功操作性操作性针对性针对性创造性创造性系统性系统性九九 洲洲 远远 景景 的的 服务服务 理理 念念客户客户资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家116坚持坚持“一个宗旨六项原则一个宗旨六项原则”是九洲远景取得成功的基础以及与客户合是九洲远景取得成功的基础以及与客户合作的指南作的指南经营宗旨：经营宗旨：全球化视野、本地化实践全球化视野、本地化实践诚诚 信信追追 求求 卓卓 越越专专 业业 化化创创 新新共共 赢赢协协 作作资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家117九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系九洲远景与全国性的大发展商建立了长期稳定的客户关系部分大发展商客户举例：资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二、三、四线城市中同时九洲远景的商业地产业务也覆盖到二、三、四线城市中部分发展商客户举例：资料来源：九洲远景全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司九洲远景是全国商业地产领域最为领先的管理及运营公司全国领先的商业地产管理及运营专家全国领先的商业地产管理及运营专家1资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队220九洲远景的核心团队由高素质的专业人士组成，专业的方法论、丰九洲远景的核心团队由高素质的专业人士组成，专业的方法论、丰富的行业背景和工作经历是赢得客户信赖的关键富的行业背景和工作经历是赢得客户信赖的关键分析能力分析能力务实精神务实精神专业态度专业态度创造性创造性行业背景和丰富的行业背景和丰富的国内、外工作经历国内、外工作经历前沿的行业知识前沿的行业知识丰富的管理经验丰富的管理经验独道的行业视角独道的行业视角专业的咨询方法专业的咨询方法论和行业研究工论和行业研究工具具优秀的教育背景优秀的教育背景国际化的视野国际化的视野专业的方法技能专业的方法技能互动的客户互动的客户-咨询顾问小组咨询顾问小组快速企业学习过程快速企业学习过程共同寻求解决方案共同寻求解决方案将专业知识传授给客户的员工将专业知识传授给客户的员工资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队221九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划划(1/4)具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景王王 敬敬职位职位: 董事长董事长九洲远景商业管理机构 董事长宏梦(上海)卡通集团 CEO华润万家有限公司 COO罗兰贝格 副总裁 ,合伙人物美集团 高级副总裁普尔斯马特 中国区采购总监2008年动漫企业最佳领导力奖2008年文化部创新模式奖2007年CCTV最佳雇主2007年中国企业家未来二十一星2007年商业地产领军人物2007年度中国十大财智人物2003年入选中国前五十名最有潜力职业经理人2003年入选中国十大营销人物提名资料来源：九洲远景万象城(包括OLe实施)COCOPARK规划评审益田假日广场规划评审深圳中航城零售公园规划北京昌平西部新城20平方公里规划沈阳丁香湖区域规划北京顺义新城规划（20平方公里）成都东部新城规划（40平方公里）上海市商业网点规划某机场航空城的商业规划某卡通动漫城及主题公园概念规划与实施某儿童体验公园的产品定位及预开业管理某中国领先体育公司的赛事及场馆战略某中国领先体育公司的企业创新战略德国某大型百货公司转型为购物中心苏州工业园区金鸡湖商业中心整体规划上海F1赛车场整体商业规划北京机场航空城规划苏州木渎新区产业规划廊坊固安开发区规划 22主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景九洲远景将成立一个强大的团队，与客户九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定一起来制定项目定位与规项目定位与规划划(2/4)连锁百货店系统规划与全面运营管理国际服装品牌管理与专卖店连锁运营管理购物中心业态营销组合设计和布局规划九洲远景商业顾问有限公司 总裁/主管合伙人澳门彩虹集团中国区 总经理深圳国际商场连锁商业有限公司 总经理香港华润零售集团董事 副总经理华润百货有限公司董事总经理北京贵友大厦外方董事中艺（香港）有限公司 经理苏州、郑州大型综合性商业项目规划及招商实施重庆某大型复合式温泉商业地产项目规划合肥高新区某综合商业项目可行性与开发策略研究、商业定位与规划深圳某大型地标商业项目定位规划上海某大型商业地产项目定位开发策略美资某商业地产基金投资北京、浙江、山西10城市购物中心选址审计山东、苏州某大型购物中心商业规划参与外资于上海、北京、深圳多家大型购物中心选址、筹建、招商和开业全过程香港某大型连锁百货和购物中的运营管理具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2黄子龙黄子龙职位职位: 董事董事资料来源：九洲远景23侯为民侯为民副总裁（招商副总裁（招商/投融资）投融资）九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划划(3/4)具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2资料来源：九洲远景王榕王榕副总裁（招商副总裁（招商/顾问）顾问） 历任华润万家Ole商品部高级总监，罗兰贝格高级咨询顾问，物美采购部总经理 零售业、消费品行业、购物中心招商运营、文化设施规划与管理及企业管理咨询的专家 项目经验包括： - 某区域性企业成长审计项目 - 某区域企业兼并与收购战略 - 某投资银行中国快速消费品行业扫描 - 某区域消费品企业审慎调查项目 - 某跨国企业集团多业态组合发展战略 - 某大型日化企业零售业态创新规划 - 某生活时尚专业店业态发展战略 - 某区域领先零售商发展战略和流程优化历任宝洁、首创、罗兰贝格、华润零售集团高管，拥有十几年的商业地产和零售管理经验零售综合体定位及旅游地产定位专家儿童和家庭娱乐领域的资深顾问和招商专家主要项目经验包括： - 深圳卓越双子座功能规划 - 深圳京基中心综合体规划 - COCOPARK规划评审/招商 - 益田假日广场规划评审/招商 - 深圳中航城零售公园规划 - 苏州金鸡湖商业中心规划/运营 - 苏州木渎新区产业规划 - 太原北美新天地商业规划 - 广州珠江新城商业规划 - 上海F1赛车场商业规划 - 成都大魔方商业规划及文化定位/招商 - 某领先儿童用品公司集团战略 - 北京某新型儿童体验中心战略和定位 - 北京昌平七北路西部组团规划项目 - 沈阳丁香湖项目 - 某领先体育公司赛事和场馆规划 24九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规九洲远景将成立一个强大的团队，与客户一起来制定项目定位与规划划(4/4)资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2付茂华付茂华副总裁（写字楼副总裁（写字楼/公寓公寓/酒店等）酒店等）王春辉王春辉高级战略研究总监（零售商业等）高级战略研究总监（零售商业等）历任仲量联行、瑞安房地产的高管，拥有十年以上的商业地产规划、运营和投资管理经验酒店、办公楼及零售商业地产资深规划顾问项目经验包括：昆明、大理、丽江、香格里拉旅游地产项目上海瑞虹新城项目规划 重庆天地、大连天地项目 杭州远洋运河商务区项目 长沙北辰新河三角洲项目 廊坊上实万庄区域开发项目成都中渝天府广场项目湖州太湖渔人码头项目上海8号桥创意产业园项目西安深国商项目大连星海湾某综合体项目沈阳丁香湖区域综合开发项目历任宝洁，麦肯光明，灵狮广告的高管，在旅游地产及儿童家庭娱乐领域有着丰富的策划及运营经验，同时也是市场营销专家 - 深圳绿景集团梅林项目规划 - 深圳中航龙华项目规划 - 深圳京基中心综合体规划 - 深圳某商业综合区商业定位与项目规划 - 沈阳某大盘社区商业定位与规划 - 石家庄某城市综合体项目定位与规划 - 广州某集中商业项目定位与规划 - 重庆某城市综合体项目定位与规划 - 江西某城市新区城市综合体项目定位与规划 - 上海某主题商业社区定位与规划 - 济宁市中心3万平米项目定位及规划 - 山东德州某拿地规划项目 - 苏州木渎新区产业定位项目 - 杭州某购物中心项目规划 - 中国移动客户服务满意度研究项目 - 可口可乐渠道普查研究 - 百胜集团（KFC、Pizza Hut)神秘客户研究 25业务拓展核心团队介绍业务拓展核心团队介绍陆昌泉陆昌泉 副总裁副总裁历任欧倍德、百安居、百思买、宏梦卡通集团高管，拥有十多年的专业市场和零售招商经验零售、专业市场领域资深顾问及招商专家主要项目经验包括：某大型文化集团企业的零售及娱乐业务的发展战略及实施；某卡通动漫城、主题公园、产业城的概念规划与实施；某全球领先的500强零售企业的中国业务发展规划及实施；多个购物中心的规划及招商成功经验张张 力力 拓展总监拓展总监曾留学于英国，回国后就进入九洲远景，是公司资深顾问和业务拓展专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目；深圳京基CBD项目；贵州黔贵项目；芜湖项目；苏州昆山项目；常州又一城等二十余个项目资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2杨海虹杨海虹 拓展总监拓展总监资深销售及营销人员，儿童及家庭娱乐及购物中心的专家主要项目经验包括：郑东新区CBD项目，比如世界儿童体验中心项目，东方国贸东方新天地项目、深圳金光华购物中心少儿生存挑战赛，丽婴房全国媒体策划与执行；LACOSTE全国媒体策划及执行等众多推广项目满钰满钰 拓展总监拓展总监历任TESCO乐购、雅高酒店、环球百货的投资发展经理，具有丰富的策划投资及运营经验主要项目经验包括：主要项目包括：无锡丰汇广场、常熟美城购物中心、苏州诺福特酒店、常州某商业街等十余个项目 26资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2刘茅茂刘茅茂 高级招商经理高级招商经理历任中房置业、上市房产、外高桥开发股份公司的高级经理，拥有丰富的招商和运营经验主要项目经验包括：上海某新城区域中心规划、招商；上海某社区中心规划招商、运营；上海绿地招商项目；北美新天地规划招商；海门中心商业区商业综合体规划定位、招商、运营等十余个项目刘溶湛刘溶湛 高级招商经理高级招商经理曾服务于多家资产管理公司，历任招商及运营经理，是资深招商及运营管理人员，拥有丰富的招商资源及预开业管理经验主要招商运用项目经验包括：南通某时尚购物中心；某知名儿童购物中心；宁波某大型项目；上海某大型商场预开业筹备策划等十余个项目李成高李成高 招商总监招商总监卢婷婷卢婷婷 招商总监招商总监历任沃尔玛、吉之岛、华润万家等企业的采购总监及运营经理，是招商及运营的资深人士，拥有丰富的招商资源主要项目经验包括：沃尔玛新店商品规划/布局规划；深圳吉之岛中信城市广场店运营管理; 百仕达新店商品规划及运营管理；华润万家生活城业态商品规划及运营管理(东莞及苏州OLE店)；上海第一食品专业店战略指导,商品规划及运营管理等历任好又多、家谊超市及信地集团高管，拥有丰富的零售市场招商管理经验，并是内部控制和风险管理的专家主要项目包括：芜湖银湖北路招商项目、重庆某项目招商运营、某区域领先地产集团监察部组件项目；某大型连锁零售企业物流和库存优化项目；某连锁零售企业供应链管理；某B to C电子商务企业领先企业财务管控及绩效考评体系等招商核心团队介绍招商核心团队介绍27战略研究及顾问核心团队介绍战略研究及顾问核心团队介绍何冰艳何冰艳 战略研究总监战略研究总监王海波王海波 战略研究总监战略研究总监曾任职于华润零售集团，负责购物中心招商运营工作，拥有丰富的招商运营经验主要的项目经验包括：深圳京基项目；深圳中航城项目；苏州金鸡湖项目；杭州武林门项目；GMS中国邻里中心项目群；广州珠江新城；重庆帝景等二十多个项目资料来源：九洲远景具有行业背景的、高度专业化的管理团队具有行业背景的、高度专业化的管理团队2许焕升许焕升 战略研究总监战略研究总监胡胡 进进 战略研究总监战略研究总监历任过箭牌、雀巢等多家消费品公司的渠道经理，是商业及产业规划方面的资深专家主要项目经验包括：苏州西部中心区产业规划项目；大连某产业园规划；深圳体育场馆市场选择战略；四川大魔方项目；南昌开发区项目；融汇温泉城等众多项目 历任铜锣湾集团拓展经理与吉之岛运营经理等职位 主要项目经验：深圳南市区某片区改造商业开发研究、深圳某大型地标商业项目定位规划、山东某购物中心商业规划、某连锁邻里购物中心（北京、南京、徐州、蚌埠）可行性研究、某美资大型基金中国消费品市场研究咨询项目、中国最大直销企业零售业态规划项目、上海某项目（31万平米购物中心）商业可行性报告和商业规划方案曾任职于北京铭略远迅管理咨询公司合伙人，是区域规划、企业战略及客户管理的资深专家项目经验涵盖各种类型的商业规划，在交通枢纽及综合体商业规划尤为突出，主要经验包括：深圳大型交通枢纽项目；北京大型交通枢纽项目；贵州黔贵CBD项目；苏州昆山项目；北京某大型综合体项目；江门东湖项目；南昌紫禁城等二十多个项目2829B.九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例九洲远景对综合体的理解及运作成功的案例举例2930“城市综合体”是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体值互补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多运河城日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心中国：深圳华润中心资料来源：九洲远景分析31城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 社会效益：社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业资料来源：九洲远景分析32随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式主流的建设模式城市功能分区建设阶段城市功能分区建设阶段(二战前二战前)郊区化发展阶段郊区化发展阶段(二战后二战后-70年代年代)城市功能组合发展阶段城市功能组合发展阶段(70年代至今年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流资料来源：九洲远景分析33目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用作用代表城市代表城市城市综合体开发状况城市综合体开发状况代表项目代表项目一线城市一线城市北京上海深圳广州中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市二线城市杭州沈阳郑州万达广场沈阳恒隆广场三线城市三线城市太原常州在具有一定地区经济辐射能力的三线城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入常州又一城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析34城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求出了更高的要求选址中心位置选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺超大的空间尺度度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内空间要求与之协调立体内外部交立体内外部交通联接通联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集高科技设施集成成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点城市综合体的建设特点资料来源：九洲远景分析35综合体项目的开发由于其规模巨大同时开发周期较长，与相关方面综合体项目的开发由于其规模巨大同时开发周期较长，与相关方面建立战略性的合作关系将大大有助于增强开发商的发展能力建立战略性的合作关系将大大有助于增强开发商的发展能力1234综合体项目由于规模大、内容广开发过程中往往涉及拆迁、安置、市政配套建设等涉及复杂内容；同时项目对所在区域的未来发展将提供巨大的推动力，因此应与政府部门建立密切的合作关系综合体项目的开发需要巨大的资金支持，开发商有必要通过多方渠道扩大资金来源渠道。与各类基金机构建立长期联系将是一种很好的选择综合开发的复杂性要求有专业公司的参与，可以为开发上在项目规划、建筑设计、招商、项目运营、物业管理等多种环节提供专业服务，从而增加项目开发的成功机会商业部分经营的成功与否往往决定的一个综合体项目的结果，而各种优质主力店的资源则又是商业成功经营的关键与超市、百货、品牌酒店等主力店形成战略性合作关系将大大增强项目的跨地区发展能力，同时降低经营风险战略联盟战略联盟资料来源：九洲远景分析36模式模式4细分市场主体型综合体细分市场主体型综合体模式模式3生活方式中心型综合体生活方式中心型综合体模式模式2商业驱动型综合体商业驱动型综合体根据项目位置与主题定位不同，我们总结了四种在中国成功跨区域根据项目位置与主题定位不同，我们总结了四种在中国成功跨区域发展的城市综合体模式发展的城市综合体模式主题定位（情感）主题定位（情感）城市综合体的模式典型代表典型代表城市生活的标志者模式模式顶级综合体顶级综合体解决方案的提供者华润中心东京中城个性化产品的表现者来福士万达广场生活方式的倡导者新天地东京六本木主题定位（功能）主题定位（功能）一二线城市市级商业/商务/文化中心一二线城市某细分市场主题一二线城市“场所”The place一二线城市区域商业/商务中心其他城市市级商业/商务中心资料来源：九洲远景分析37每种模式中，物业元素构成类型和驱动元素均各有侧重每种模式中，物业元素构成类型和驱动元素均各有侧重资料来源：九洲远景分析主题定位主题定位物业元素构成类型物业元素构成类型模式模式3生活方式中心型生活方式中心型综合体综合体市级商业/商务/文化中心一、二线城市城市中心区、超级区域中心模式模式1顶级综合体顶级综合体城市城市/位置位置零售模式模式4细分市场主题型细分市场主题型综合体综合体写字楼酒店公寓住宅模式模式服务式公寓酒店式公寓当地高档住宅甲级Loft某细分市场主题精品酒店五星级四星级五星级普通公寓酒店式公寓服务式公寓当地高档住宅当地中高档住宅模式模式2商业驱动型商业驱动型综合体综合体普通公寓酒店式公寓服务式公寓当地中高档住宅“场所”The place区域商业/商务中心市级商业/商务中心一、二线城市城市中心区、富裕人群居住地一、二线城市区域中心；其他城市的城市中心一、二线城市城市中心区、区域中心、超级区域中心城市中心超级地区中心超甲级甲级超五星级五星级甲级乙级三星级四星级五星级区域中心生活时尚中心服务式公寓酒店式公寓主题型购物中心专业中心甲级园区型Loft九洲远景成功运作案例九洲远景成功运作案例39深圳市罗湖城市中心区万象城项目简介深圳市罗湖城市中心区万象城项目简介万象城购物中心简介万象城购物中心简介设计单位：设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：规模：总建筑面积18.8万平方米 营业面积12万平方米商铺，近300家 地下2层、地上5层，停车位1030个开业时间：开业时间：2004年12月定位：定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心资料来源: 华润集团，九洲远景分析购物中心概况购物中心概况案例案例1 13940万象城万象城通过通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所万象城各商业功能面积占比万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比万象城租户档次占比资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例案例1 14041主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为比为52%，保证很强的客流吸引力，保证很强的客流吸引力主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货芮欧百货购物购物B1-3F王子饭店王子饭店餐饮餐饮5F嘉禾影城嘉禾影城休闲娱乐休闲娱乐3-4F冰纷万象冰场冰纷万象冰场休闲娱乐休闲娱乐4FOLe购物购物B1F次主力店业态楼层顺电顺电购物购物4F运动运动100购物购物5F生活本色生活本色购物购物4F美乐汇美食广场美乐汇美食广场餐饮餐饮5FNOVO购物购物1FEsprit购物购物1-2F万宁万宁购物购物B1F资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例案例1 14142宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城光效果共同营造出万象城“自由自由”、“时尚时尚”、“舒适舒适”的购物氛的购物氛围围内部墙壁和地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受由59部扶梯，17部直梯， 3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析案例案例1 14243深圳市城市中心区深圳市城市中心区京基京基-金融中心商业广场金融中心商业广场项目简介（深圳第一高楼）项目简介（深圳第一高楼）资料来源：九洲远景项目简介项目简介项目示意图项目示意图项目区位：项目区位：项目位于深圳罗湖金融、文化中心区，邻近深圳深圳交通主干线深南大道，与深圳地铁以最近距离对接，交通方便项目规模：项目规模：项目占地 4.7 万平方米，总建筑面积 38 万平方米项目定位：项目定位：本项目规划为高档智能化写字楼、国际豪华酒店、购物中心、高级公寓等相配套的从事银行、金融、证券、保险的国际性金融中心建筑形态：建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约439米，97层，将成为深圳市新的地标性建筑项目服务：项目服务：我们为本项目提供商业定位、商业概念设计与规划、租户组合、招商策略、财务策略等服务案例案例2 24344京基京基.金融中心将建成为集甲级写字楼、豪华酒店、大型商业、高级公金融中心将建成为集甲级写字楼、豪华酒店、大型商业、高级公寓、住宅为一体的大型综合建筑群，金融中心大厦将是深圳最高也是世寓、住宅为一体的大型综合建筑群，金融中心大厦将是深圳最高也是世界最高的建筑之一界最高的建筑之一深圳大剧院深圳大剧院地王大厦地王大厦金融中心：金融中心：97层，层，439米米甲级写字楼和酒店甲级写字楼和酒店环宇大酒环宇大酒店店住宅和公住宅和公寓寓金融中心商业广场金融中心商业广场地下地下1层和地面层和地面4层层,8.5万平米万平米案例案例2 2资料来源：九洲远景分析4445京基金融中心项目定位为以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体的京基金融中心项目定位为以中高档购物、餐饮和休闲娱乐为一体的 “都会时尚购物中心都会时尚购物中心(The Cosmopolitan City Center )”以中高收入的商务人士和写字楼工作人群为主，同时兼顾旅游人群和城市居民购物中心档次定位为中高档的购物中心目标消费群和定位目标消费群和定位1购物:50%，餐饮:30%，休闲娱乐:20%包括部分服务类商业的功能行业组合行业组合与功能配比与功能配比2主力店以国际知名的中高档时尚百货（含服装、化妆品、电子产品、家品等）、精品超市和潮流美食广场为基本组合次主力店和品牌店铺以中高级国际名牌服装服饰、大型中餐、自助餐、异国风味餐、时尚甜品店、休闲食品店、健身会、酒吧、影城、表演场、体验中心、咖啡厅、茶馆等次主力店和各类时尚品牌店铺为主要组合方向主力店、次主力店和主力店、次主力店和品牌店铺组合方向品牌店铺组合方向3强调国际化、现代化的购物与餐饮文化，“生活方式”的现代感及国际化氛围强调健康和富有活力的休闲娱乐概念为消费者提供“品味，时尚，个性化，精致和优雅”的现代生活空间和消费价值元素消费者沟通消费者沟通4案例案例2 2资料来源：九洲远景分析45深圳市福田中心区深圳市福田中心区COCOPARK大型城市生活时尚中心项目简介大型城市生活时尚中心项目简介项目基础资料COCOPARK购物中心购物中心开业时间建筑形式商业体量所属类型城市生活时尚中心城市生活时尚中心2006年年10月月建筑面积建筑面积8.5万平方米万平方米单体建筑单体建筑资料来源：九洲远景分析案例案例3 346购物中心案例研究模版v.20080228中高档中档品牌档次面积比例品牌档次面积比例主力店主力店业态楼楼层原味车间餐饮3F吉之岛超市购物1B百老汇休闲娱乐2F业态面积比例业态面积比例 低档购物餐饮娱乐主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店其他COCO PARK是以餐饮、购物功能为主的定位于中档的购物中心，是以餐饮、购物功能为主的定位于中档的购物中心，其中主力店面积占总量的其中主力店面积占总量的48%，休闲气氛相对浓厚，休闲气氛相对浓厚资料来源：九洲远景分析案例案例3 347主要行业租户举例主要行业租户举例项目品牌租户情况举例购物购物餐饮餐饮娱乐休闲娱乐休闲/服务服务资料来源：九洲远景分析案例案例3 348购物中心案例研究模版v.20080228店铺外观相关图片COCO PARK实景照片实景照片资料来源：九洲远景分析案例案例3 34950深圳市城市区华强北深圳市城市区华强北“中航城中航城Retail Park”项目简介项目简介项目示意图项目示意图项目简介项目简介项目区位项目区位：位于深圳市福田商业中心，华强北商业区，靠华强北路、中航路、振华路项目规模项目规模：中航城整体的商业规模为2323万平米万平米，其中规划面积10万平米，分别由D1、D2、G/M、Hs四个商业地块组成项目定位项目定位：定位为购物公园，为深圳的年轻、年轻家庭以及中高端收入人群营造一个以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐元素的购物、娱乐、社交和家庭活动的首选场所项目服务：项目服务：提供确定商业概念、概念设计的品牌落位、招商策略和财务预测、协助建筑设计审核项目概况资料来源：九洲远景分析案例案例4 45051中航城项目中航城项目价值定位价值定位消费者消费者主力店主力店商业组合商业组合消费者沟通消费者沟通以深圳16-35岁、家庭月收入4000-20000元的消费者为核心目标消费群商务白领人士年轻家庭消费的满足中高收入人群由天虹、中航广场中的主力店作为项目的两大主力店以多个次主力店组团，主要以服装、数码、娱乐为主形成充分的young概念的供给功能结构的范围：购物占50% ，餐饮25% ，娱乐占25%核心品类：数码、服装、HBA和餐饮娱乐强调lifestyle 概念良好的休闲、购物空间和时尚前卫的设计理念具有良好的环境、景观设计提供产品展示、新品发布的活动空间提供年轻人游艺、玩耍的公共场所以休闲、以休闲、 娱乐和次主力店组团为核心，打造中航城娱乐和次主力店组团为核心，打造中航城Youngertainment 的主题商业概念的主题商业概念核心价值：为深圳年轻一族、商务人士和部分家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所核心价值：为深圳年轻一族、商务人士和部分家庭提供具有休闲娱乐氛围的一站式消费场所资料来源：九洲远景分析Youngertainment： Younger+entertainment-表示年轻人娱乐生活表示年轻人娱乐生活案例案例4 451差异化的目标客户定位，次主力店的功能组团模式、差异化的目标客户定位，次主力店的功能组团模式、lifestyle的生的生活体验、项目群落式建筑特色和充足的停车是中航城项目的独特卖活体验、项目群落式建筑特色和充足的停车是中航城项目的独特卖点点提供深圳年轻消费群提供深圳年轻消费群Youngertainment的生活方式的生活方式中航城项目的独特卖点中航城项目中航城项目的独特卖点的独特卖点独特理念独特理念 强调lifestyle概念，次主力店组团模式，营造趋优的品牌定位组合，取代传统的主力店模式，为消费者提供性价比较高的、设计感较强的体验式购物项目建筑形态项目建筑形态 华强北独享地理位置优势，超大体量的商业地产项目开放式商业街区营造年轻娱乐的购物生活 华强北独一无二的超大容量停车场，3500+1500个车位功能组合功能组合租户组合以： 次主力店品牌服饰店数码体验概念年轻家庭概念较强的休闲娱乐组合定位差异定位差异 针对1635岁年轻、年轻家庭和年轻中高白领，提供YoungertainmentYoungertainment概念、娱乐、购物、社交和家庭活动一站式的首选场所资料来源：九洲远景分析案例案例4 45253项目整个布局由七个模块组成，高低错落，杂而有章项目整个布局由七个模块组成，高低错落，杂而有章资料来源：九洲远景分析案例案例4 45354深圳市福田深圳市福田CBD“卓越双子塔卓越双子塔-世纪中心世纪中心”项目简介项目简介资料来源：九洲远景项目简介项目简介项目示意图项目示意图项目区位：项目区位：项目位于深圳市的CBD商务中心区，毗邻会展中心项目规模：项目规模：项目项目规划总建面33万平方米，分为四期开发，其中商业5万平米（包括地上3.6万和地下约1.4万）项目定位：项目定位：项目全部建成后将成为汇集商业、写字楼、公寓、星级酒店综合性多功能项目，打造CBD最大规模的都市综合体，奠定“集约化”商务模式，充分利用都市综合体效应和资源，充当CBD商务领袖建筑形态：建筑形态：整个项目的主体建筑规划总高度约60层，未来将是CBD第一高度项目服务：项目服务：我们针对本项目的商业广场近5万平方米商业面积进行市场定位和商业规划案例案例5 55455九洲远景将卓越世纪城定位成九洲远景将卓越世纪城定位成“中产阶级时尚体验中心中产阶级时尚体验中心”案例案例5 55556成都市新成都市新CBD区区“大魔方大魔方”项目简介项目简介项目位于成都高新区南部，区域行政中心旁，项目紧邻人民南路南延线-城市主干道旁、毗邻天府大道和南三环线项目总占地178亩，总建筑面积约57万平米项目四面临路出口和西邻地铁，交通便利项目规模大，有较大的市场发挥空间项目临河具有相对的景观资源项目周边1公里范围内未来商业配套完备，有“成都歌剧院”，西南侧“海洋乐园”相邻， “新益州城市广场”-46万平米项目背景项目背景资料来源：九洲远景分析本本项项目目案例案例6 656575757大魔方综合体项目功能定位于以演艺为核心的集文化休闲、办公、大魔方综合体项目功能定位于以演艺为核心的集文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体居住、购物、餐饮、娱乐功能为一体的演艺综合体文化休闲、娱乐文化休闲、娱乐居住居住办公、商务、旅游、居住办公、商务、旅游、居住购物、餐饮、娱乐购物、餐饮、娱乐资料来源：九洲远景案例案例6 657585858根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面向中产及以根据消费需求和竞争差异化定位，建议大魔方打造成面向中产及以上家庭的上家庭的ONE DAY OFF 超级文化中心超级文化中心成都大魔方广场（超级地区购物中心）成都大魔方广场（超级地区购物中心）主题概念：主题概念：- 中产及以上家庭中产及以上家庭 one day off 超级文化中心超级文化中心 功能性描述功能性描述：-围绕城市生活居民，为其配置追求舒适、服务、体验、质量的多元素丰富的产品，以文化娱乐元素为主导，综合规划购物和餐饮行业，以中档、中高档为主 场景：我路过了，大魔方广场，看上去很“有感觉”，一切都很有范儿，我想进去看场电影或喝杯咖啡；我进来了，有很多的活动气氛，让我有“体验体验”的冲动；我体验了，我发现所有的商品都很有“质量质量”，包括餐饮和娱乐；嗯，“价格价格”是我可以接受的范围，我突然意识到常来这里购物是“明智明智”的 情感性描述：情感性描述：- 热情、活力、归属、经典热情、活力、归属、经典，这里是时尚文化的地标，这里是家庭和朋友闲暇消遣的理想去处，这里诠释的是现代家庭的生活方式场景： 星期一：今天很烦，我决定去大魔方，因为在那里我会变得“无忧无虑无忧无虑” 星期二：今天很累，我决定去大魔方，因为在那里我能感受到更多的“热情和活力热情和活力” 星期三：今天很无聊，我决定去大魔方，因为在那里会有很多和我一样的人来寻求“归属归属”吧 星期四： -今天想看风景，我决定去大魔方，在那里歇息喝咖啡，“安静安静”的看人来人往 星期六：今天阳光很好，我们全家决定去大魔方，因为在那里总是有着欢乐开心的“经典经典” 星期天：今天.没有特别的，我还是决定去大魔方，“纯粹纯粹”的我在那里感到“自然自然” 资料来源：九洲远景案例案例6 658595959突出家庭式文化休闲行业以及突出家庭式文化休闲行业以及24小时业态的选择，是本项目建立有小时业态的选择，是本项目建立有效竞争优势的重要元素效竞争优势的重要元素资料来源：九洲远景分析全全客客层层娱娱乐乐24小小时时业业态态主主力力店店驱驱动动餐餐饮饮带带动动性性案例案例6 65960606060成都大魔方项目规划占地约成都大魔方项目规划占地约189亩，预计投资亩，预计投资33亿元，预计亿元，预计4-5年开年开发完毕，拟规划建筑面积约为发完毕，拟规划建筑面积约为75万平米万平米 项目地块四至范围和主要技术指标项目地块四至范围和主要技术指标资料来源：九洲远景数据库 项目平面图项目平面图项目项目数值数值单位单位净用地面积189.9034亩总建筑面积636000地上建筑物面积506000观演建筑（演艺中心）56000集群式商业130000超高层酒店50000超高层写字楼41000住宅101200公寓式办公127800地下部分130000车位3000个容积率4.0案例案例6 660616161大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优大魔方城市综合体项目将利用其演艺文化标志特色和天府新城区位优势，建设为势，建设为“文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐文化休闲、办公、居住、购物、餐饮、娱乐”功能为一功能为一体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体体、满足城市文化时尚客群的城市演艺综合体资料来源：九洲远景案例案例6 661苏州市新苏州市新CBD“金鸡湖商业中心金鸡湖商业中心”项目简介项目简介项目区位：项目区位：项目位于苏州市工业园区项目规模：项目规模：项目总规划面积28万平方米，建筑面积40万平方米项目定位：项目定位：项目定位为苏州人气和商气最旺盛、最繁荣的现代城市中心，将建设成为最富价值的商业投资新区、最适宜的人居新环境、最现代的生态旅游新享受、最时尚的休闲购物新品位、最顶级的娱乐餐饮新概念，通过26届金鸡奖的举办及建立金鸡奖永久颁奖基地，带动板块的发展项目服务：项目服务：我们为本项目提供重新定位、商业概念设计、物业改造方案、商业布局规划、招商推广方案，资料来源：九洲远景项目区位图项目区位图项目简介项目简介 案例案例7 76263定位为购物公园，金鸡湖商业中心将致力于成为苏州市的娱乐休闲定位为购物公园，金鸡湖商业中心将致力于成为苏州市的娱乐休闲/ 购物综合消费的目的地场所购物综合消费的目的地场所金鸡湖购物公金鸡湖购物公园价值定位园价值定位消费者消费者主力店主力店商业组合商业组合消费者沟通消费者沟通以苏州大众市民为主苏州游客也是重要的目标消费群苏州商务人士以娱乐、家具家居、日韩服装、餐饮、体育为主题设立主力店和特色街区补充大型娱乐项目建立Office Park 带来流动人口功能结构的范围：购物占40% ，餐饮15% ，娱乐占45%强调国际化、现代化的文化强调健康和富有活力的休闲娱乐概念核心价值：为苏州大众居民、商务人士和游客提供具有浓厚休闲娱乐氛围的一站式消核心价值：为苏州大众居民、商务人士和游客提供具有浓厚休闲娱乐氛围的一站式消费场所费场所63资料来源：九洲远景分析案例案例7 763随着金鸡湖区域的配套硬件设施日趋成熟，又成功的将中国电影金鸡奖随着金鸡湖区域的配套硬件设施日趋成熟，又成功的将中国电影金鸡奖永久评奖基地引入苏州工业园金鸡湖，有效的提升了区域的知名度永久评奖基地引入苏州工业园金鸡湖，有效的提升了区域的知名度苏州金鸡湖苏州金鸡湖-中国电影金鸡奖评奖基地事件营销中国电影金鸡奖评奖基地事件营销资料来源：九洲远景分析案例案例7 764金鸡湖开发采用旅游、商业、商贸等配套设施带动住宅开发及人口金鸡湖开发采用旅游、商业、商贸等配套设施带动住宅开发及人口导入，最终实现区域成熟导入，最终实现区域成熟金鸡湖开发策略资料来源：Internet，九洲远景分析旅游休闲旅游休闲创意零售商业创意零售商业商贸办公酒店商贸办公酒店观光水域：金鸡湖观光湿地：湿地公园休闲绿地：湖畔住宅开发住宅开发人口导入人口导入区域成熟区域成熟李公堤湖滨新天地金鸡湖广场CBD 星海国际广场苏州金鸡湖凯宾斯基大酒店案例案例7 765配套设施均匀分布在湖畔，功能齐全配套设施均匀分布在湖畔，功能齐全金鸡湖配套设施资料来源：Internet，九洲远景分析案例案例7 766资料来源：Internet，九洲远景分析金鸡湖配套设施配套设施在设计上体现出开放型和生态型的特点配套设施在设计上体现出开放型和生态型的特点案例案例7 76768杭州城市中心区杭州城市中心区GDA项目简介项目简介项目区位：项目区位：项目位于杭州市的核心商业中心武林商圈项目规模：项目规模：项目建筑面积万平方米，包含百货主力店，在杭州市具有较强的知名度项目定位：项目定位：项目为杭州本地中产阶级以及浙江省内外旅游者提供一个集购物、餐饮、休闲娱乐于一体的购物中心，为消费者提供轻松，舒适的购物环境建筑形态：建筑形态：本项目计划在原有商业物业基础上进行扩展，开发成为酒店、办公、商业于一体的综合性商务、商业物业项目服务：项目服务：我们为本项目提供商业定位、商业概念设计与规划、财务策略等服务资料来源：九洲远景项目示意图项目示意图项目简介项目简介案例案例8 86869国大购物中心将提供以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐的综合服务，国大购物中心将提供以购物为主、含有丰富餐饮和娱乐的综合服务，致力于成为杭州及周边城市的中产阶级购物、社交以及家庭活动的致力于成为杭州及周边城市的中产阶级购物、社交以及家庭活动的首选场所首选场所以次主力店为核心以次主力店为核心的城市中心定位的城市中心定位目标消费群目标消费群主力店主力店商业组合商业组合消费者沟通消费者沟通核心目标消费群25-45岁、家庭年收入8-25万覆盖生活品质型、事业进取型、传统保守型三类人群杭州游客也是重要的目标消费群无主力店，采用次主力店组团模式引进新概念租户，以符合中产阶级对于品质和价格的双重要求（trading up）功能结构的范围：购物占50-60% ，餐饮15-25% ，娱乐占15-25%两种方案多品类驱动模式核心品类驱动模式营造轻松舒适的现代都市购物环境强调高楼层的可达性规模在35000平米左右资料来源: 九洲远景分析案例案例8 86970C. 九洲远景对本项目的初步理解与判断九洲远景对本项目的初步理解与判断707171成都位于中国西部，是西部地区重要的政治、经济、历史文化名城成都位于中国西部，是西部地区重要的政治、经济、历史文化名城成都市概况成都市概况成都市是四川省的省会城市，位于四川省中部、四川盆地西部，距离重庆市的铁路里程为315公里；2008年末全市户籍人口1125.0万人, 常住人口1270.6万人；成都经济快速发展，综合实力显著增强。2008年全市GDP达3901亿元，在全国15个副省级城市中位居第七成都是一座有2300历史的古城，自古人才荟萃，如汉赋四大家中就有司马相如和杨雄。深厚的古蜀文化绵延至今，得到传承和发扬。但成都同时也是一个融合百流、善于吸纳、富于创新的城市，2000多年来一直在吸收引进全国各地先进的文化和人才，截止2009年底，在成都的境外500强企业已逾130余家。全市现辖9区4市6县，面积12390平方公里。资料来源：internet，九洲远景分析成都市地理位置图成都市地理位置图宏观分析宏观分析7272虽然虽然成都成都GDP与我国主要一线城市与我国主要一线城市尚存尚存差距，但其经济总量和人均差距，但其经济总量和人均社会生产总值在西部却名列前茅，社会生产总值在西部却名列前茅，人均人均GDP更居西部之首更居西部之首主要城市主要城市2008年年GDPGDP比较比较 亿元，亿元，%资料来源：各城市统计年鉴，九洲远景分析主要城市主要城市2008年人均年人均GDP GDP 1 1）比较比较 元，元，%CARGCARG说明: 1) 按照户籍人口计算宏观分析宏观分析737373成都商业较为发达，是驱动第三产业发展的主要产业；第三产业构成都商业较为发达，是驱动第三产业发展的主要产业；第三产业构成中批发零售居第一位；增速上文体娱乐、餐饮住宿位居前三成中批发零售居第一位；增速上文体娱乐、餐饮住宿位居前三73资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析08年成都第三产业构成年成都第三产业构成成都成都04-08第三产业构成增长情况第三产业构成增长情况 亿元亿元2004年2008年CARG13.1%12.7%9.5%14.0%宏观分析宏观分析7474成都人均社会消费品零售额增长迅速，到成都人均社会消费品零售额增长迅速，到08年为年为14417元，其增长元，其增长率超过上海、深圳等一线城市率超过上海、深圳等一线城市成都市成都市2004-20082004-2008年人均社会消费品年人均社会消费品零售额零售额 元，元，%主要城市主要城市04-0804-08年人均社会消费品零售额复合增长年人均社会消费品零售额复合增长率比较率比较 元，元，%资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析14.9%CARG宏观分析宏观分析7575建国以来成都市人口数量持续微幅增长为建国以来成都市人口数量持续微幅增长为1.4%，2008年末总人口年末总人口达达1125万人，预计在万人，预计在2015年将达到年将达到1250万左右万左右成都市成都市1949-2008人口人口1增长情况增长情况 万人万人资料来源：统计年鉴，九洲远景分析CGAR1.5% CGAR1.4% CGAR1.5% 注1：该处以户籍人口计算，2008年常驻人口1280万，户籍人口1125万，可知成都以本地人口为主导，户籍与常驻人口差距不大宏观分析宏观分析7676762008年成都市人均可支配收入水平居于西部城市之首；在人均消费性年成都市人均可支配收入水平居于西部城市之首；在人均消费性倾向指数水平位列各大城市中第二位，反映成都是一个消费性都市倾向指数水平位列各大城市中第二位，反映成都是一个消费性都市20082008主要城市人均消费性支出与人均可支配收入比较主要城市人均消费性支出与人均可支配收入比较 元元 人均可支配收入人均消费性支出注1：消费倾向性指数 = 消费性支出 / 人均可支配收入资料来源：各城市统计年鉴，九洲远景分析消费性倾向指数成都大魔方概念规划完整版宏观分析宏观分析77772004200520062007食品医疗保健交通和通信教育文化娱乐服务居住杂项商品和服务家庭设备用品及服务衣着89979642成都市成都市2004-2008年人均消费支出结构年人均消费支出结构117031.7%2008人均全年人均全年消费支出消费支出年均增长年均增长 元元，% 9.3%其中用于衣着、家庭设备用品、杂项商品的支出，其增速远远超过其中用于衣着、家庭设备用品、杂项商品的支出，其增速远远超过人均消费支出的平均增速，反映出成都市居民的消费结构正在升级人均消费支出的平均增速，反映出成都市居民的消费结构正在升级1030210.8%2.4%17.1%8.0%128509.8%资料来源：成都市统计年鉴，九洲远景分析14.7%27.3%注：杂项商品和服务中包括金银饰品和美容美发宏观分析宏观分析7878 趋优选择市场趋优选择市场出现多种类型的购物中心，强调生活方式导向成为城市主流，各层次的消费得到一定程度的满足Fast fashion成为市场主导，top fashion占市场5%-10%的市场份额娱乐/餐饮业态丰富化，主题餐饮、休闲餐饮等大量出现传统市场传统市场以批发市场、传统百货业态最为典型，以满足基本需求为主消费以价格导向为核心诉求品牌的渗透率低全业态市场全业态市场城市出现所有类型购物中心，购物、餐饮、及休闲娱乐的业态丰富度达到极高水平从价格导向到价值导向、独特性导向消费等均能得到最大程度的满足典型城市如上海、深圳、北京等大而全市场大而全市场百货业态多样化，购物中心出现，食品杂货、大型折扣店等业态出现餐饮娱乐形态开始多样化Basic fashion占市场主流消费向价值导向转变，并出现多样化资料来源:九洲远景分析城市商业发展阶段的演变成都市商业发展正处于从大而全的业态向市场细分业态转变的过程成都市商业发展正处于从大而全的业态向市场细分业态转变的过程中，会出现追求更具生活方式的高端的新业态、品牌、建筑形式中，会出现追求更具生活方式的高端的新业态、品牌、建筑形式宏观分析宏观分析7979按照成都市远景规划，未来城市格局将由以天府广场为中心圈层模按照成都市远景规划，未来城市格局将由以天府广场为中心圈层模式演变为多中心组团式格局，形成式演变为多中心组团式格局，形成“一主六片一主六片”的大成都新格局的大成都新格局城市规划区范围：包括金牛、成华、青羊、锦江、武侯五城区、高新区，和新都、青白江、龙泉、双流、温江、郫县六个周边区县的行政规划范围，总面积为3681平方公里中心城：外环路以内的五城区、高新区及中心城：外环路以内的五城区、高新区及外环路以内的其它区域，外环路以内的其它区域，含道路外侧500米绿化带的用地范围主城区：以外环为界，分为中心城和新都-清白江、龙泉、华阳、双流（东升）、温江、郫县等六城市组团远郊区：包括都江堰、邛崃、彭州、崇州、金堂、大邑、蒲江、新津四市四县的行政区划范围成都市城市格局发展趋势成都市城市格局发展趋势资料来源: 2003-2020成都市总体规划，访谈，九洲远景分析立地研究立地研究同时，成都市确立了同时，成都市确立了“城市向东向南发展战略城市向东向南发展战略”，城南副中心成为近，城南副中心成为近期建设重点，城市结构将由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构期建设重点，城市结构将由以往同心圆式的单核心结构变多核心结构 城南副中心城南副中心利用城南区域已基本形成的道路格局，利用城南区域已基本形成的道路格局，以城市行政中心为基本功能，发展高新技以城市行政中心为基本功能，发展高新技术研发转化，大力发展房地产、商贸、文术研发转化，大力发展房地产、商贸、文化教育、体育等产业的城市副中心化教育、体育等产业的城市副中心城东副中心利用城市东部地形特征，建设景观层次丰富、生态环境优美、历史人文特色突出的城市副中心成都市向东向南发展趋势成都市向东向南发展趋势资料来源: 2003-2020成都市总体规划，访谈，九洲远景分析加快城市功能分区总体合理形成现代化城市的基本框架立地研究立地研究8181按照城市总体规划，天府新城是整个城市向南发展按照城市总体规划，天府新城是整个城市向南发展的先导区和核心的先导区和核心区，区，该区域有着优越的地理位置和快速成长的发展潜力该区域有着优越的地理位置和快速成长的发展潜力：正在形成中的南部城市副中心地理位置：地理位置：-位于成都市南，规划面积47平方公里；-区域内公交主干道建设基本完成；-距双流国际机场车程约15分钟，距火车北站车程约30分钟主导产业：主导产业：重点建设以软件及软件服务外包、软件孵化、科技创新、金融产业以及市政中心为主体的现代化科技园区； 发展水平：发展水平：经济发展迅速，04-08地区社会生产总值年均增长达到31.9%，位居中心城区首位；区域内聚集了IBM、赛门铁克、阿尔卡特、诺基亚、甲骨文、上海盛大、华为、中兴等一大批国际国内知名企业资料来源：成都市发展总体规划（2003-2020），九洲远景分析成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究8282同时政府规划中的南部城市副中心正位于天府新城内，规划还指出南城同时政府规划中的南部城市副中心正位于天府新城内，规划还指出南城副中心将承接中心城区行政中心的外迁，引导居民往南生活和居住副中心将承接中心城区行政中心的外迁，引导居民往南生活和居住资料来源：成都市政府十一五规划纲要，九洲远景分析实施市级行政中心外移工程实施市级行政中心外移工程，鼓励中心城区行政中心创造条件向外迁移，逐步降低中心城区生活、居住、行政用地比重，缓解中心城区人口拥挤、交通堵塞、基础设施负荷过重等问题。完善新区基础设施和生活服务设施，基本建成城东、城南两个副中心基本建成城东、城南两个副中心。政府在十一五规划纲要中明确提出：政府在十一五规划纲要中明确提出：城南副中心成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究8383按照天府新城目前规划，未来的城南商业中心将是集商贸、科技、按照天府新城目前规划，未来的城南商业中心将是集商贸、科技、金融、行政治、文化娱乐和会展的新兴商业区金融、行政治、文化娱乐和会展的新兴商业区资料来源：高新区管委会，九洲远景分析天府新城功能定位：天府新城功能定位：商商业中心中心科技商科技商务中心中心金融中心金融中心政政务服服务中心中心文化娱乐中心文化娱乐中心会会议展展览中心中心成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究8484天府新城规划的十条公交道路主干线目前已基本建设完成天府新城规划的十条公交道路主干线目前已基本建设完成高新区（南区）公交道路主干道格局高新区（南区）公交道路主干道格局资料来源：高新区管委会三环路繁雄大道民丰大道四环路盛锦路老双华路濯锦路益州大道天府大道剑南大道成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究8585成都市地铁成都市地铁1 1号线贯通运营极大改变城北、城南的市民的出行方式号线贯通运营极大改变城北、城南的市民的出行方式成都市地铁一号线、二号线轨道交通图成都市地铁一号线、二号线轨道交通图资料来源：九洲远景分析地铁2号线（建设中）地铁1号线（预计2010年10月运营）地铁1号线，孵化园站天府广场世纪城站经干院站犀浦站升仙潮站成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究8686在天府新城的用地规划中有在天府新城的用地规划中有27002700万平方米的住宅用地，保证了未来万平方米的住宅用地，保证了未来6060万人在本区的居住生活万人在本区的居住生活资料来源：高新区管委会，九洲远景分析天府新城政府规划：天府新城政府规划：已建成区域，占30%在建区域，占20%未建区域，占50%用地面积：用地面积：37.5平方公里；总建筑面积：总建筑面积：6500万平方米； 其中： -住宅，2700万平方米； -商业、科研、其他公共设施，3450 万平方米建设进度：建设进度：目前已建1600万平方米， 另外在建1200万平方米规划人口：总就业人口为规划人口：总就业人口为60万人万人，其中软件及服务外包产业20-30万；总居总居住人口为住人口为60万人万人成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究87随着南部天府新城建设的加速推进，区域内的办公及居住人口将快随着南部天府新城建设的加速推进，区域内的办公及居住人口将快速增加，预计到速增加，预计到2015年住宅人口达到年住宅人口达到42.4万，办公人口达到万，办公人口达到47.4万万天府新城人口数量天府新城人口数量万人9.116.32952.659.3合计：合计：资料来源：专家访谈、九洲远景分析89.8注：人口计算按现有项目开发时间及预计入住率计算成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究88根据预测，根据预测，2015年新城入住率将大幅提高，常住人口达到年新城入住率将大幅提高，常住人口达到42.4万万资料来源：实地调研，专家访谈、九洲远景分析昆昆成成昆昆铁铁路路成成路路大源组团大源组团站南组团站南组团住宅人口规模测算住宅人口住宅人口规模测算规模测算20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年建筑户数31505589867859095067113345134624入住率20%20%50%60%60%90%户均人口数3.53.53.53.53.53.5常住人口数(万)2.24.113.719.923.842.4成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究89目前天府新城办公人口数量约为目前天府新城办公人口数量约为6.9万人，预计万人，预计2015年达年达47.4万人万人资料来源：专家访谈、九洲远景分析昆昆成成昆昆铁铁路路成成路路大源组团大源组团站南组团站南组团办公人口规模测算办公人口办公人口规模测算规模测算20102010年年20112011年年20122012年年20132013年年20142014年年20152015年年建筑面积(万平米)229.0 244.0 304.7 592.5 592.5 592.5 入驻率30%50%50%55%60%80%人均面积10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 10.0 办公人数(万)6.9 12.2 15.2 32.6 35.5 47.4 成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究9090天府新城功能布局图天府新城功能布局图本项目位于天府新城的大源组团，是政府规划的本项目位于天府新城的大源组团，是政府规划的CLD区域，借天府区域，借天府新城蓄势而发新城蓄势而发项目所在地区域介绍项目所在地区域介绍资料来源：高新区管委会、九洲远景数据库新南天地购物中心金融总部区商务商业区（商务、研发、营销、行政总部）国际会展中心金融后台园区科技孵化园、天府软件园外环生态带居住区居住区居住区本项目本项目成都大魔方概念规划完整版立地研究立地研究项目区位项目区位：项目位于位于成都中轴线南段的天府新城片区的大源组团范围内（在城市总体规划中该段轴线定义为科技商务中轴科技商务中轴线）线）区域发展区域发展：大源板块是成都天府新城的核心区域，也是国际新城南的中心居住区（CLD），是指外环路（绕城高速）以南，锦江以西，成昆铁路以东，高新区界以北区域，由会展片区、大源商务科技片区和大源生活片区组成，面积12.2平方公里 91通过多种渠道收集相关信息，对本项目商圈范围内的在建及将建万通过多种渠道收集相关信息，对本项目商圈范围内的在建及将建万米以上商业项目进行统计，纯商业供给量约米以上商业项目进行统计，纯商业供给量约101万平方米万平方米商业供给分析BC资料来源：实地调研，专家访谈、九洲远景分析AA - 新南天地：新南天地：聚集家居零售综合卖场和一站式综合体商业项目，商业面积约31万平方米-完工项目：欧尚、宜家、迪卡侬、富美森-在建、拟建项目：凯丹广场、苏宁、凯德、大鼎MAXB - 站南组团：站南组团：大型综合体项目，商业面积约25万平方米-在建、拟建项目：中航城市广场、美美力诚、仁和春天C - 文化组团：文化组团：以大型文娱设施为主题，带动商业发展，商业面积约25万平方米-完工项目：名都公园-在建、拟建项目：紫荆电影城、海洋公园、儿童公园、体育公园、高尔夫主题公园、歌剧院D 大源组团：大源组团：聚集商务商业和百货商业，商业面积约25万平方米-完工项目：会展OUTLETS、伊藤洋华堂、-在建、拟建项目：王府井百货、摩尔百盛商业供给说明商业供给说明本项目D竞争分析竞争分析成都大魔方概念规划完整版九洲远景认为未来九洲远景认为未来3-5年，天府新城将形成年，天府新城将形成“北端奢侈、中间区域北端奢侈、中间区域时尚时尚”的格局的格局竞争分析竞争分析资料来源：九洲远景分析931245 6新南天地区域商业综合了家居、运动专业店和大型购物中心新南天地区域商业综合了家居、运动专业店和大型购物中心序号序号项目名项目名开发商开发商功能功能预计开业预计开业时间时间面积（万面积（万平米）平米）1-凯德-201232欧尚欧尚超市2007.923凯丹广场荷兰GTC购物中心2011年8.64富森美富森美 家居建材2010105宜家家居宜家家居超市 2006.112.66迪卡侬迪卡侬 运动超市 2007.1027大鼎MAX大鼎-2012年5资料来源：实地调研，九洲远景分析Back up37完工项目在建、拟建项目成都大魔方概念规划完整版94站南组团区域商业以高档百货和购物中心为主站南组团区域商业以高档百货和购物中心为主序号序号项目名项目名开发商开发商功能功能预计开业预计开业时间时间面积（万面积（万平米）平米）8南城都汇商业和记黄埔百佳超市、屈臣氏、其他社区商业-99仁和春天 仁和集团 高档百货2012410中航城市广场中航集团中高档购物中心2012711旺旺商厦 旺旺集团-2-312美美力诚 美美百货 高档百货-2-3资料来源：实地调研，九洲远景分析81091112完工项目在建、拟建项目成都大魔方概念规划完整版Back up95文化组团区域商业以文化娱乐设施的配套商业为主文化组团区域商业以文化娱乐设施的配套商业为主序号序号项目名项目名开发商开发商功能功能预计开业预计开业时间时间面积（万面积（万平米）平米）13紫荆电影城铂仕娱乐中心20121214海洋公园世纪城娱乐商业2012-15儿童乐园-儿童游乐商业-2-316体育公园悦榕酒店商业-资料来源：实地调研，九洲远景分析16141513完工项目在建、拟建项目成都大魔方概念规划完整版Back up96大源组团区域商业以中档百货和商务商业为主大源组团区域商业以中档百货和商务商业为主序号序号项目名项目名开发商开发商功能功能预计开业预计开业时间时间面积（万面积（万平米）平米）17美嘉森OUTLETS美嘉森百货名品折扣店20073.218伊藤洋华堂伊藤商社 购物中心20111519王府井百货王府井 中高档百货20122-320摩尔百盛百盛中档百货20122-3资料来源：实地调研，九洲远景分析注：该区域存在大量商业用地，预计以商务办公底商为主要功能18181917完工项目在建、拟建项目成都大魔方概念规划完整版Back up97成都消费者中等收入及以上群体人口数量占比成都消费者中等收入及以上群体人口数量占比59%, 59%, 购买力占成都总购买力占成都总消费额的消费额的78%, 78%, 购物中心应以此人群作为目标顾客购物中心应以此人群作为目标顾客资料来源: 2009年成都市统计年鉴6134元8668元11631元15276元21123元27143元44980元20082008年成都人均可支配收入情况年成都人均可支配收入情况成都市总体购买力为成都市总体购买力为1507亿元亿元根据收入分类，中等收根据收入分类，中等收入以上人群人口占比入以上人群人口占比59%，购买力，购买力1223亿元，亿元，占比占比78%，是购物中心，是购物中心的目标人群的目标人群注：购买力=人口数量占比*人口总量*人均消费性支出成都大魔方概念规划完整版消费者分析消费者分析总体消费者购物每次平均花费总体消费者购物每次平均花费214元元/次，总体就餐和休闲娱乐人次，总体就餐和休闲娱乐人均每次花费金额分别为均每次花费金额分别为70元和元和59元元人均消费水平资料来源: 消费者调查消费者分析消费者分析消费者去休闲娱乐可以忍受较长的路途时间，平均路途时间为消费者去休闲娱乐可以忍受较长的路途时间，平均路途时间为52分钟，就餐多数倾向就近，购物平均路途时间为分钟，就餐多数倾向就近，购物平均路途时间为37分钟分钟消费者去休闲娱乐可忍受较长的路途时间，平均路途时间为52分钟，有32%的消费者如果出去玩，可忍受一小时以上的路途时间；由于多数消费者倾向在居家附近就餐，且走路，因此路途时间有32%客忍受在20分钟以内，最多不超过40分钟；购物方面，由于乘公交车比例较高，平均时间为37分钟，多数路途花费时间在20-40分钟消费路途花费时间消费者分析消费者分析约约78%的消费者生活用品会在居住地周边购买，的消费者生活用品会在居住地周边购买，30-50%之间的服之间的服装等主要在市中心购买，家居家电等明显的在区域商业中心购买装等主要在市中心购买，家居家电等明显的在区域商业中心购买 总体看，有30-50%之间的服装、通讯产品、皮鞋箱包主要集中在市中心购买；家居家电等明显在区域商 业中心购买；而78%的消费者生活用品会在居住地周边购买 服装、通讯产品、文化书籍和皮鞋箱包的购买区域开始从市中心向区域中心转移，这类产品在区域中心 购买占一定比例 通过分组对比，核心群体与总体，细分得5组群体在购物选择区域上没有较大差异消费者分析消费者分析资料来源: 消费者调查101消费者普遍关注的商品是食品、时尚休闲服装和鞋类消费者普遍关注的商品是食品、时尚休闲服装和鞋类资料来源: 消费者调查关注最多的品类年轻白领样本量=287 中产阶级样本量=186 富裕人士样本量=54 年轻白领年轻白领中产阶级中产阶级富裕人士富裕人士成都大魔方概念规划完整版消费者分析消费者分析102中产阶级和年轻白领每月外出就餐花费水平多集中于中产阶级和年轻白领每月外出就餐花费水平多集中于500元以下，元以下，而富裕人士月花费水平集中在而富裕人士月花费水平集中在1000-2000元元月均餐饮支出平均：平均：808元元平均：平均：681元元资料来源: 消费者调查平均：平均：1337元元年轻白领样本量=287 中产阶级样本量=186 富裕人士样本量=54 年轻白领年轻白领中产阶级中产阶级富裕人士富裕人士成都大魔方概念规划完整版消费者分析消费者分析103目标人群喜欢的菜系川菜川菜/火锅是绝大部分人群最喜欢的菜系，其次是烧烤；其余菜系西火锅是绝大部分人群最喜欢的菜系，其次是烧烤；其余菜系西餐和韩国料理较其他地方菜系受欢迎餐和韩国料理较其他地方菜系受欢迎资料来源: 消费者调查年轻白领样本量=287 中产阶级样本量=186 富裕人士样本量=54 成都大魔方概念规划完整版消费者分析消费者分析104月均休闲娱乐支出中产阶级平均：平均：533元元平均：平均：536元元中产阶级和年轻白领每月休闲娱乐活动支出在中产阶级和年轻白领每月休闲娱乐活动支出在500元以下，富裕人元以下，富裕人士月支出集中在士月支出集中在500-2000元元资料来源: 消费者调查平均：平均：1164元元年轻白领样本量=287 中产阶级样本量=186 富裕人士样本量=54 年轻白领年轻白领中产阶级中产阶级富裕人士富裕人士成都大魔方概念规划完整版消费者分析消费者分析105目标人群喜欢的娱乐活动茶馆、卡拉茶馆、卡拉OK和电影院普遍受目标消费者偏好，其次是咖啡厅、酒和电影院普遍受目标消费者偏好，其次是咖啡厅、酒吧、棋牌室、健身房吧、棋牌室、健身房资料来源: 消费者调查年轻白领样本量=287 中产阶级样本量=186 富裕人士样本量=54 消费者分析消费者分析成都大魔方概念规划完整版九洲远景对本项目的初步判断为区域中心九洲远景对本项目的初步判断为区域中心Regional Center，定位，定位应考虑区域中心的特点应考虑区域中心的特点资料来源：九洲远景分析功能诉求情感诉求一次性购足(= 品种齐全)专业化(= 有限品种)城市中心城市中心超级地区超级地区中心中心休闲娱乐休闲娱乐中心中心邻里中心邻里中心生活时尚生活时尚中心中心零售公园零售公园能量中心能量中心工厂直销中心工厂直销中心区域中心区域中心九洲远景购物中心的分类专业市场专业市场美食中心美食中心主题购物中心主题购物中心项目初判项目初判106区域购物中心聚焦于内含式商圈，提供相对齐全的消费选择，而区域购物中心聚焦于内含式商圈，提供相对齐全的消费选择，而消费者行为趋于功能性采购消费者行为趋于功能性采购选址选址主力店主力店主力店行业主力店行业商业组合商业组合功能组合功能组合 %消费者沟通消费者沟通核心价值核心价值 - 位于区域中心 - 区域中心主干道旁 - 6-8万平米 - 核心商圈3公里，次级商圈6公里 - 目标消费者为大众消费群或细分市场 - 以购物为主的、含有餐饮休闲娱乐成份 - 提供社交、家庭活动场所及其他附加价值 - 目的性消费模式 - 2-3个主力店 - 主力店通常为百货、GMS、大卖场，次主力店为品类杀手 - 主力店占比40-60%以服装、家居家电、食品杂货、影院为主购物为主，餐饮及娱乐为辅以封闭型的独立建筑体为主，有中庭 - 2-5层为主 - 垂直性交通配合滚梯 - 1-2个主出入口，附有其他出入口 - 较大的停车场， 600个停车位以上 - 购物约60% - 餐饮约20% - 休闲娱乐 约20% -会与酒店和写字楼形成综合体购物与娱乐购物与娱乐倾向倾向资料来源：ULI, ICSC, BCSC, 外部访谈, 案头研究Back up108108本项目将在天府新城本项目将在天府新城CLD树立生活方式标杆，打造复城国际生活圈树立生活方式标杆，打造复城国际生活圈项目类型：区域中心项目类型：区域中心主题概念：复城国际生活圈主题概念：复城国际生活圈客户群体：中高端家庭为主，周边商务人群为辅客户群体：中高端家庭为主，周边商务人群为辅功能描述：以功能描述：以GMS为核心驱动，辅以家庭娱乐以及特色美食（含商务餐饮）为核心驱动，辅以家庭娱乐以及特色美食（含商务餐饮） 为一体的交互体验式购物中心为一体的交互体验式购物中心情感描述情感描述：3F：自在（：自在（free）、时尚（）、时尚（fashion）、趣味（）、趣味（fancy）消费者沟通：绿色、退台、广场、体验式街区消费者沟通：绿色、退台、广场、体验式街区+ +盒子组成的半开放的互动场所盒子组成的半开放的互动场所项目价值：项目价值： 生活方式标杆生活方式标杆资料来源：九洲远景分析项目概念描述项目概念描述108109109商业组合方案以驱动客流的品类为核心，以趋优选择为亮点，辅以商业组合方案以驱动客流的品类为核心，以趋优选择为亮点，辅以驻留品类和高毛利品类驻留品类和高毛利品类购物购物餐饮餐饮娱乐娱乐功能组合功能组合行业组合描述行业组合描述60%20%20%以GMS业态作为购物主力店驱动，辅以take away组团（面包、dely shops等），满足消费者在食品杂货上的日常及趋优选择以影院影院为主力店辅以运动与健康运动与健康，及儿童教儿童教育娱乐育娱乐等组成家庭娱乐版块以wastons、苏宁elite等次主力店组团次主力店组团形成家庭改善的趋优选择模块多类别餐饮餐饮，形成驻留品类其他品牌店和寄生店构成高租金品类资料来源：九洲远景分析项目功能组合项目功能组合- 行业组合行业组合成都大魔方概念规划完整版110110主力店主力店一般店铺一般店铺次主力店次主力店主力店主力店/次主力店次主力店/一般店铺一般店铺占比占比购物类主力店购物类主力店/次主力店品牌初选举例次主力店品牌初选举例40%30%30%通过主力店、次主力店和一般店铺的合理配比，追求项目在稳健性通过主力店、次主力店和一般店铺的合理配比，追求项目在稳健性和收益上的平衡（和收益上的平衡（1/2）资料来源：九洲远景分析项目功能组合项目功能组合- 主力店主力店/次主力店组合次主力店组合成都大魔方概念规划完整版111111主力店主力店一般店铺一般店铺次主力店次主力店主力店主力店/次主力店次主力店/一般店铺一般店铺占比占比主力店主力店/次主力店品牌初选举例次主力店品牌初选举例40%30%30%资料来源：九洲远景分析项目功能组合项目功能组合- 主力店主力店/次主力店组合次主力店组合成都大魔方概念规划完整版通过主力店、次主力店和一般店铺的合理配比，追求项目在稳健性通过主力店、次主力店和一般店铺的合理配比，追求项目在稳健性和收益上的平衡（和收益上的平衡（2/2） “手拉手手拉手,温馨家温馨家”：儿童撬动持续消费力：儿童撬动持续消费力露天亲子乐园露天亲子乐园逢假日全家人倾巢而出，欢声笑语，欢乐一家亲逢假日全家人倾巢而出，欢声笑语，欢乐一家亲资料来源：九洲远景分析本项目将充分运用广场，营造家庭互动的热烈气氛本项目将充分运用广场，营造家庭互动的热烈气氛112日本六本木日本六本木绿色与植物的应用绿色与植物的应用-举例举例资料来源：九洲远景分析消费者沟通充分显示回归自然消费者沟通充分显示回归自然113114D. 项目工作目标、内容及方法论项目工作目标、内容及方法论114115九洲远景认为，本项目应在理解复城国际定位和业态组合的基础上，九洲远景认为，本项目应在理解复城国际定位和业态组合的基础上，实现以下项目目标实现以下项目目标:深化项目行业配比和目标租户品牌选择深化项目行业配比和目标租户品牌选择 123细化项目功能模块布局和品牌落位规划并设计对接细化项目功能模块布局和品牌落位规划并设计对接54制定招商策略并提供招商管理控制支持服务制定招商策略并提供招商管理控制支持服务 资料来源：九洲远景分析6运营方案营销推广建议运营方案营销推广建议建筑设计、铺位配套设施、工程交接界面建议建筑设计、铺位配套设施、工程交接界面建议 115116九洲远景通过五个工作模块来完成本项目第一阶段的目标九洲远景通过五个工作模块来完成本项目第一阶段的目标资料来源：九洲远景分析 第一阶段（第一阶段（A)8个月个月A. 招商顾问招商顾问1235功能配比、业态组合功能配比、业态组合及品牌建议深化及品牌建议深化品牌落位及设计对接品牌落位及设计对接招商策略及管控流程招商策略及管控流程 运营方案运营方案及营销推广建议及营销推广建议0项项目目启启动动会会招商代理招商代理 第二阶段（第二阶段（B)B. 招商代理招商代理46租户物业标准、铺位配套设施租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议及工程交接界面建议 116117模模块0：项目启目启动会的目的是建立会的目的是建立联合合项目目团队，并就，并就项目目目目标、内、内容、方法和需求达成共容、方法和需求达成共识0项目启动项目启动模块0：项目启动阶段项项目目内内容容 项项目目方方法法 介绍项目背景和项目目标,明确达成目标所需要的工作内容 细化工作内容，确定项目的侧重点，详细编制各项工作内容的行动模块 制定各项工作的先后顺序和进展时间表 为各项工作的进展设定控制点 建立联合项目小组，确定联合项目小组成员的任务分工，职责安排和行动计划 对现有的资料进行收集和初步分析整理，并共同探讨下一步信息收集的途径和方法 联合项目小组召开项目启动会分组的专题讨论会必要的内部高层访谈分析工具培训头脑风暴预期成果期成果确定项目明确分工及第一阶段行动计划项目负责人和小组成员项目时间进度和安排资料来源：九洲远景分析117118严格的项目计划和管理是保证项目顺利进行的关键严格的项目计划和管理是保证项目顺利进行的关键项目内容定义项目内容定义2. 工作分解工作分解4. 工作时段确定工作时段确定3. 任务的依存关系设定任务的依存关系设定5. 任务分配任务分配工作任务分解工作任务分解项目计划和控制项目计划和控制7. 关键进程控制关键进程控制0. 内部准备内部准备6. 详细工作计划详细工作计划1. 项目内容定义项目内容定义示意资料来源：九洲远景分析支持支持方法论示意方法论示意118119模模块1中九洲中九洲远景将景将对将提出功能配比、业态组合及品牌深化建议将提出功能配比、业态组合及品牌深化建议模块1：功能配比、业态组合及品牌深化建议项项目目内内容容 项项目目方方法法行业专家访谈案头研究、调研项目小组内部研讨会头脑风暴预期期结果果规划深化建议资料来源：九洲远景分析1功能配比、业态组合及品牌深化建议功能配比、业态组合及品牌深化建议行业业态结构分析品牌渗透率研究行业配比及业态组合（子行业、品类、业态）主力店/次主力店/一般店铺配比品牌深化建议（当地品牌、全国品牌占比等）119120模块2：品牌落位及设计对接项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 品牌落位 设计对接2品牌落位及设计对接品牌落位及设计对接头脑风暴双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块2根据租户物业条件和整个动线布局安排，提出合理的品牌落位根据租户物业条件和整个动线布局安排，提出合理的品牌落位建议及协助完成设计对接建议及协助完成设计对接 出入口和主动线建议 广场、停车场设置建议 内外部交通衔接建议 内部水平动线和空间布局 内部垂直动线和空间布局 主力店及次主力店落位 一般店铺落位 参加设计对接会120121打造便捷的车行交通是本项目的战略要点，因此外部交通动线设计打造便捷的车行交通是本项目的战略要点，因此外部交通动线设计须要实现畅顺无阻碍和人性化须要实现畅顺无阻碍和人性化外部交通动线与停车场需求和建议外部交通动线与停车场示意图外部交通动线与停车场示意图外部交通动线与停车场建议外部交通动线与停车场建议车行出入口位置车行出入口位置人民南路不设：属于商业价值最高区域，不建议设置出入口位置上塘路：有消防通道，且180米长界面，建议安排非百货部分的车流和货车出入口（尽量二者分开）规划一号路：安排百货货车出入，同时安排住宅和商业车流入口，出口可安排在鹏润达沿街面；建议二者需分开住宅和商业车流入口尽量分开停车场安排停车场安排商业停车需要700车位百货停车场建议专门设置，卸货区干湿货分开非百货商业需要安排卸货区，干湿货分开建议住宅和商业停车场分开百百货货住宅住宅+商业车流、非百货货车出商业车流、非百货货车出入入资料来源：九洲远景分析百货货车出入百货货车出入住宅住宅+商业车流入商业车流入口口住住宅宅+商商业业车车流流出出口口支持支持交付品示意交付品示意121122同时，九洲远景可根据确定的商业概念给予详细规划建议，制作具同时，九洲远景可根据确定的商业概念给予详细规划建议，制作具体的功能组团、布局、铺位分割及目标租户落位的楼层详细蓝图体的功能组团、布局、铺位分割及目标租户落位的楼层详细蓝图模块X：商业概念达成共识（举例 租户落位）资料来源：九洲远景分析123568910121617242526272829楼楼层层编编号号行业行业子行业子行业使用面积使用面积首选品牌首选品牌备选品牌备选品牌1F01购物商务正装150DurbanBernard Zins1F02购物商务正装105LEOVerri Milano1F03购物商务正装135ZegnaValentino 1F05购物商务正装135DAKSSmalto1F06购物商务正装90S.T. DupontCorneliani1F08购物商务正装90C&KPaul Smith 1F09购物商务正装80C&KPaul Smith 1F10购物商务正装240观奇洋服DUEMUL楼面布局、铺位分割楼面布局、铺位分割租户品牌建议租户品牌建议支持支持交付品示意交付品示意122123123模块3：招商策略及管控流程-1项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 招商策略3招商策略及管控流程招商策略及管控流程头脑风暴双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块3在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程 根据项目开业目标制定招商总体计划 根据品牌组合制定招商品牌租赁推进计划 根据品牌落位原则、楼层、周边商业竞争制定商铺租 赁商务条件指导原则 根据项目招商推进目标制定阶段租金价格政策或租户 激励计划 制定招商组织结构及管控模式建议124124制定租金体系及招商预算针对主力店/次主力店及各商户制定具体的招商策略设置招商组织招商顾问招商顾问招商管控招商管控招商管理顾问资料来源：九洲远景分析招商管理顾问主要通过招商战略及预算、招商管控和商业功能组合招商管理顾问主要通过招商战略及预算、招商管控和商业功能组合开业先后顺序等工作内容，来指引招商顺利实施开业先后顺序等工作内容，来指引招商顺利实施招商前准备招商前准备KWKWMonatMonatInhalInhaltete.1 12 23 34 45 56 67 78 89 91010 1111 1212 1313 1414 1515 1616 1717 1818 1919 2020物业条件物业条件设计对接设计对接工程对接工程对接商业功能商业功能配套设施配套设施招商战略招商战略协助招商培训协助招商培训招商组织招商组织搭建搭建招商预算招商预算支持支持交付品示意交付品示意125125模块3：招商策略及管控流程-2项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 招商管控流程建议3招商策略及管控流程招商策略及管控流程头脑风暴双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块3在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程 拟定业务标准文件 - 标准文件：合同文本、意向协议、物业管理协议 - 管理文件：项目总控表、租控表、项目进度达成表、 人力资源Capacity管理表 - 推广工具：招商手册 - 行为规范：现场管理行业守则 - 支持文件：看场登记表、租户访谈纪录表、谈判进程表 拟定相应机制与流程 - 如合同及意向书审定流程 - 租户审批流程及内部评审委员会制度 招商办公室设置建议126招商标准化管理的工作内容示意招商标准化管理的工作内容示意资料来源:九洲远景分析相应机制与流程设置相应机制与流程设置业务标准文件的拟定业务标准文件的拟定如合同及意向书审定流程租户审批流程及内部评审委员会制度标准文件：合同文本、意向协议、物业管理协议管理文件：项目总控表、租控表、项目进度达成表、人力资源Capacity管理表行为规范：现场管理行业守则支持文件：看场登记表、租户访谈纪录表、谈判进程表招商招商标准化管理标准化管理支持支持方法论示意方法论示意127127项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 招商管控月度计划 招商策略及方法调整案头研究双方讨论会头脑风暴资料来源：九洲远景分析-提供本月工作回顾，下月工作计划和目标，招商顾问工作每月的更新等建议-项目周边5公里内主要品牌入驻各项目签约情况简报，供甲方动态的把握市场行情，及时调整经营、招商策略-租金政策调整建议模块3：招商策略及管控流程-33招商策略及管控流程招商策略及管控流程模块模块3在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程在预开业管理期间帮助客户制定招商策略及管控流程128模块4：租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议 项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 租户物业标准 铺位配套设施建议 工程交接界面建议4租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议案头研究双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块4租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议租户物业标准、铺位配套设施及工程交接界面建议 提供租户 物业标准建议 提供分割单元内物业配套设施需求建议 提供交接界面建议 入场管理及标准 进场实施及验收评估建议128129129模块5：运营方案及营销推广建议 -1项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 运营准备建议 运营管理建议5运营方案及营销推广建议运营方案及营销推广建议案头研究双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块5运营方案及营销推广建议运营方案及营销推广建议 制定预开业管理计划并协助甲方对预开业进程进行控制 建立营运组织并进行招聘 制定营运管理标准流程（SOP） 营运系统选型 营运培训 甲方配合租户完成开业所需办理各项手续 运营管理目标与KPI及年度评估 运营标准检讨与完善 租户服务与管理 经营会议制度确定 建立巡场制度130130模块5：运营方案及营销推广建议-2项项目目内内容容 项项目目方方法法预期期结果果 运营准备建议 运营管理建议5运营方案及营销推广建议运营方案及营销推广建议案头研究双方讨论会访谈资料来源：九洲远景分析模块模块5运营方案及营销推广建议运营方案及营销推广建议 协助市场营销策略及预算的制订 协助市场推广的阶段性实施 协助甲方对广告及公关公司的遴选及工作开展（包括推广 策略、活动安排、宣传手册、开支预算等） 协助媒体投放及会议计划 协助软文/公共及事件营销的计划 协助开业典礼的计划131E. 项目组织、进程及报价项目组织、进程及报价131132项目启动会项目第一阶段项目第一阶段A招商顾问需要招商顾问需要8个月的时间个月的时间资料来源：九洲远景分析报告会第一阶段第一阶段0. 项目启动1.功能配比、业态组合及品牌建议深化2. 设计对接及品牌落位项目内容项目内容123工作时间：月工作时间：月3. 招商策略和管控流程46. 招商代理（不在此阶段工作范围内）56第二阶段第二阶段5. 运营建议及营销推广建议78对接会4. 物业标准及交接界面132133我们的项目组织结构我们的项目组织结构项目管理项目管理 项目指导委员会项目指导委员会九洲远景九洲远景王 敬先生候为民先生九洲远景九洲远景卢婷婷复地地产：复地地产：待定复地地产：复地地产：待定复地地产复地地产各层管理人员以及业务骨干，并设有专门渠道接受员工建议与反馈项目小组项目小组九洲远景九洲远景 顾问3-4人复地地产：复地地产：待定黄子龙先生付茂华先生陆昌泉先生专家委员会专家委员会参参与与层层执执行行层层资料来源：九洲远景133134项目各层级的职责分配项目各层级的职责分配 项目管理委员会项目管理委员会支持团队支持团队参加重要的战略研讨会就关键决策点及未来可能的战略方案进行选择审核项目最终交付品项目管理项目管理确定项目框架及行动方案组织项目例会及重要的战略研讨会项目总体进程及质量控制与项目管理委员会沟通项目进程项目小组项目小组制定项目各模块具体的日常工作计划根据工作计划实施访谈、调研、分析并按时递交项目结果接受访谈提供相关信息与资料就项目内容发表自己的意见和想法项目实施与操作项目实施与操作信息及观念共享信息及观念共享参参与与层层执执行行层层资料来源：九洲远景134135项目指导委员会主席项目指导委员会主席主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景九洲远景商业管理机构 董事长宏梦(上海)卡通集团 CEO华润万家有限公司 COO罗兰贝格 副总裁 ,合伙人物美集团 高级副总裁普尔斯马特 中国区采购总监2008年动漫企业最佳领导力奖2008年文化部创新模式奖2007年CCTV最佳雇主2007年中国企业家未来二十一星2007年商业地产领军人物2007年度中国十大财智人物2003年入选中国前五十名最有潜力职业经理人2003年入选中国十大营销人物提名资料来源：九洲远景万象城(包括OLe实施)COCOPARK规划评审益田假日广场规划评审深圳中航城零售公园规划北京昌平西部新城20平方公里规划沈阳丁香湖区域规划北京顺义新城规划（20平方公里）成都东部新城规划（40平方公里）上海市商业网点规划某机场航空城的商业规划某卡通动漫城及主题公园概念规划与实施某儿童体验公园的产品定位及预开业管理某中国领先体育公司的赛事及场馆战略某中国领先体育公司的企业创新战略德国某大型百货公司转型为购物中心苏州工业园区金鸡湖商业中心整体规划上海F1赛车场整体商业规划北京机场航空城规划苏州木渎新区产业规划廊坊固安开发区规划 王王 敬敬 职位职位: 董事长董事长135项目指导委员会成员项目指导委员会成员候为民候为民 职位职位: 副副总总裁裁主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景九洲远景商业管理机构 副总裁华润万家 招商高级总监 罗兰贝格 项目总监 首创公司 执行副总裁广州宝洁公司 产品经理零售综合体定位及旅游地产定位专家儿童和家庭娱乐领域的资深顾问和招商专家深圳卓越双子座功能规划深圳京基中心综合体规划COCOPARK规划评审/招商益田假日广场规划评审/招商深圳中航城零售公园规划苏州金鸡湖商业中心规划/运营苏州木渎新区产业规划太原北美新天地商业规划广州珠江新城商业规划上海F1赛车场商业规划成都大魔方商业规划及文化定位/招商某领先儿童用品公司集团战略北京某新型儿童体验中心战略和定位北京昌平七北路西部组团规划项目沈阳丁香湖项目某领先体育公司赛事和场馆规划 资料来源：九洲远景136主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景卢婷婷卢婷婷职位职位: 购物中心策划、招商、运营 零售（食品、生鲜、美食广场） 商品规划/布局规划 市场营销 企业战略上海光明集团第一食品连锁有限 采购总监华润万家有限公司生活时尚业态食品及个人护理用品总商品经理深圳吉之岛友谊百货有限公司食品及美食广场 营运及采购经理沃尔玛中国有限公司 总部市场部 全国促销经理总部采购部 高级采购经理成都东区音乐公园招商及运营顾问项目湖南某儿童城首席招商项目珠海扬名广场二期策划、招商及运营项目珠海华发新天地招商项目北京金宝街二号地招商项目（日本品牌）重庆永辉购物中心商业设计项目华联超市运营水平测试项目网蓝集团战略规划项目李宁深圳城市体育产业市场进入战略规划项目上海第一食品五角场店规划、招商及运营項目华润万家生活时尚OLE店商品规划及管理主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景王莹王莹职位职位: 市场总监市场总监 文化创意产业 市场推广 市场调研九洲远景商业管理机构 市场总监宏梦卡通 高级零售市场经理天立市场咨询 高级项目总监怡沣实业公司 高级市场经理德国拜耳 品牌经理百事食品中国 市场专员天津某招商项目市场营销顾问深圳地铁交通枢纽项目定位及规划大连某邻里中心项目定位及规划某大型文化集团整体市场定位和推广通用全球品牌定位-大中国区-咨询项目 联合利华各品牌全年电视广告创意评估某母婴消毒产品整体市场规划及执行（定位、产品线延伸、整合推广等）德国家用消费品国内上市规划及执行儿童休闲食品新品开发规划及执行（顾客需求，产品选择，定位，包装，广告等）国内知名洗化公司中草药系列产品及品牌前期规划主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景徐长伟徐长伟职位职位: 招招商高级经理商高级经理商业地产 零售百货奥宸地产 商业地产招商运营总监 天虹商场 招商经理 天虹商场深圳南山常兴店、东莞莞城店、长安店的新店开业招商运营项目经验东莞运河西岸旧城改造项目商业地块的土地获取项目拓展经验昆明东寺街旅游商业街、奥宸奥特莱斯、财富广场综合体、奥宸广场综合体项目招商经验及滇池星城的建筑规划经验昆明红庙社区希尔顿酒店委托管理洽谈项目经验昆明抚仙湖、腾冲项目高尔夫旅游度假区商业招商经验主要项目经验及擅长范围主要项目经验及擅长范围工作经验工作经验行业背景行业背景方方 芳芳职位职位: 设计顾问设计顾问 零售业 设计 产业园区规划九洲远景商业管理机构 设计顾问深圳厨源餐饮设计有限公司 项目经理福记食品服务控股有限公司-多鲜乐食品工业有限公司 筹备经理上海第一食品连锁发展有限公司 店务规划主管上海好又多商业有限公司 筹备主管成都东区音乐公园招商及运营顾问项目上海第一食品五角场店规划、招商及运营項目国际五星级酒店的餐饮物料及送餐线规划、厨房设备配置购物中心的动线规划及超市和招商的区块规划筹备新购物中心开店及旧店整改超市商品陈列标准及陈列道具开发招商专柜效果及施工图纸审核超市及酒店协助卫生防疫及消防报批资料来源：九洲远景徐姗姗徐姗姗资料来源：九洲远景主要项目经验主要项目经验工作经验工作经验行业背景行业背景职位职位: 顾问顾问九洲远景商业管理机构 战略顾问部 咨询顾问上海中原物业公司 研究咨询部 高级研究员商业地产咨询房地产市场研究深圳某上市公司3个项目商业项目规划天鸿&金融街长三角地区城市发展报告百胜集团苏州、太仓地区物业评估报告万科城市商业长三角地区调研项目中原集团年度红皮书编撰写字楼市场研究商业地产市场研究附录附录1.九洲远景对零售行业和品牌的理解九洲远景对零售行业和品牌的理解 142九洲远景了解零售商和品牌的发展动向，并累积了丰富的租户资源九洲远景了解零售商和品牌的发展动向，并累积了丰富的租户资源主力店精品超市家庭娱乐/餐饮次主力店品类专卖店主力店百货BCDEF资料来源：九洲远景分析 次主力店时尚主力店大卖场A对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解143中国大卖场依然是一个大众化为主流的零售市场，但是已经出现细中国大卖场依然是一个大众化为主流的零售市场，但是已经出现细分市场，因而能够通过不同定位的主力店体现一定购物中心的差异分市场，因而能够通过不同定位的主力店体现一定购物中心的差异化化价格便宜价格便宜邻近邻近品种丰富品种丰富其它其它资料来源: Life-Cycle消费者调查；九洲远景分析细分市场逐步出现细分市场逐步出现大众化市场占据主流大众化市场占据主流中产阶级中产阶级:随着中国现代工业的发展,中产阶级在近十年中逐渐浮现.预计中产阶级在2010年将达到6700万人，占总人口5%,主要集中在省会城市、大城市、城市群核心城市组成的点状城市中老年顾客老年顾客:预计中国老龄人口每年递增600万，2010年将达到1.5亿人，市场规模可达4500亿元*，是零售商不可忽视的消费群体80后后:是形成中国新生中产阶级的重要支柱，是未来市场消费的主要支持者，而他们目前的消费力也是不容忽视的，年市场规模大约为3200亿元对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-A144随着中国大卖场零售商的快速扩张，购物中心大卖场主力店的租户随着中国大卖场零售商的快速扩张，购物中心大卖场主力店的租户选择性和可得性都将有大幅度提高选择性和可得性都将有大幅度提高中国连锁百强集中度中国连锁百强集中度* 2001-2005亚洲快速消费品市场十强集中度亚洲快速消费品市场十强集中度 2003-200420032004亿元%集中度：前100位或前10位零售企业销售额占社会消费品零售总额比例资料来源：中国统计局，联商网中国大卖场的发展速度将进一步提高45%对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-A145随着区域零售商经营水平提高和店数的增加，区域发展的大卖场也随着区域零售商经营水平提高和店数的增加，区域发展的大卖场也能够成为购物中心有质量的主力店能够成为购物中心有质量的主力店步步高步步高福建福建永辉永辉区域区域跨区域跨区域全国全国外资外资内资内资全国零售商全国零售商:进入3个区域以上,核心区域外销售占比超过50%跨区域零售商跨区域零售商:进入2-3个区域发展区域零售商区域零售商:在一个区域或省内发展中国市场零售商分类新一佳新一佳联华联华北京北京华联华联物物美美对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-A资料来源：九洲远景分析146资料来源： 九州远景分析,内部访谈主力店主力店精品超市是新型食品杂货领域的代表业态与高档购物中心精品超市是新型食品杂货领域的代表业态与高档购物中心的整体定位十分匹配的整体定位十分匹配品牌品牌总部总部店数店数覆盖区域覆盖区域Ole华润万家20多家全国Taste百 佳2-3家广东City Shop10多家上海BHG北京华联5家左右北京/上海City Super牛奶公司3家HK HK 1家百 佳Great九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例城市超市对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-B147主力店主力店百货公司根据品牌组合和价格水平分为四类百货公司根据品牌组合和价格水平分为四类奢侈品牌奢侈品牌高档品牌高档品牌中档品牌中档品牌低档品牌低档品牌品牌举例平均单价品牌举例平均单价品牌举例平均单价品牌举例化妆品类化妆品类男男 装装女女 装装CD, SK II 400 RMBAupres150400 RMBOlay50150 RMB小护士 1,500 RMBPolo Ralph Lauren500-1,500 RMBTony wear200-500 RMBXiong 1,500 RMBPorts, Lilly500-1,500 RMBEspirit, Only200-500 RMBFanny 200 RMB平均单价美美、连卡佛第五大道银泰、金鹰百货等太平洋、广百、百盛、天虹九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-C148次主力店组团形式是时尚百货在购物中心的另一种反映形式次主力店组团形式是时尚百货在购物中心的另一种反映形式九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-D149品类专营店呈现明显的趋优和折扣的两极分化的特征，分别适应不品类专营店呈现明显的趋优和折扣的两极分化的特征，分别适应不同类型的购物中心同类型的购物中心品类专营店品类专营店折折 扣扣趋趋 优优DARA HOME适应类型适应类型能量中心能量中心 邻里中心邻里中心超级地区中心超级地区中心City Center 生活时尚中心生活时尚中心九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-E150作为家庭娱乐的主要载体之一，影院已经成为购物中心的重要主力作为家庭娱乐的主要载体之一，影院已经成为购物中心的重要主力店店资料来源：九洲远景分析九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-F151以真冰溜冰场以及健身俱乐部为驱动的体育健康娱乐成为购物中心以真冰溜冰场以及健身俱乐部为驱动的体育健康娱乐成为购物中心的不可或缺的项目的不可或缺的项目李宁全明星滑冰俱乐部李宁全明星滑冰俱乐部冠冠军军冰冰场场九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-F152以儿童体验中心为代表的儿童驱动的家庭娱乐形式是当下购物中心以儿童体验中心为代表的儿童驱动的家庭娱乐形式是当下购物中心选择的热点选择的热点公共交通服务业零售业汽车媒体音像建筑文化娱乐餐饮父母寄放处运动九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-F153室内大型娱乐项目（设备或主题）将是未来购物中心发展新娱乐沸室内大型娱乐项目（设备或主题）将是未来购物中心发展新娱乐沸点点翻斗乐翻斗乐九洲远景合作伙伴举例九洲远景合作伙伴举例资料来源：九洲远景分析对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-F154主题餐厅介绍主题餐厅介绍Life style的餐饮概念是主要体现在主题餐厅概念和消费环境（与消的餐饮概念是主要体现在主题餐厅概念和消费环境（与消费者沟通）的两个方面费者沟通）的两个方面资料来源：九洲远景分析通过餐厅外观建筑、内部布局、产品选择等方面的贯同，并提出一致性的主题概念，形成主题餐厅具有突出、明显的主题概念可作为次主力店之一目前在全国各地区均有一定的发展档次定位为中高档，客源相对狭小，一般仅为某部分客源提供专业化的深度服务主题餐厅的客房设计是餐厅的核心部分之一，它可根据不同客人的需求、偏好设计不同的客房功能单店平均面积为300-1000平米左右主题餐饮图片深圳的厕所餐厅深圳的厕所餐厅北京的禅酷餐厅北京的禅酷餐厅上海橡木桶餐厅上海橡木桶餐厅北京的运动餐厅北京的运动餐厅对零售行业和品牌的深刻理解对零售行业和品牌的深刻理解-F155156 商业与咨询领域卓越的的业绩纪录商业与咨询领域卓越的的业绩纪录广泛的社会资源和网络广泛的社会资源和网络专业团队追求事业成功的激情专业团队追求事业成功的激情远景驱动并聚焦于执行远景驱动并聚焦于执行卓越的客户管理卓越的客户管理对商业地产、零售对商业地产、零售/消费品及投资领域的巨大热情消费品及投资领域的巨大热情良好的合作与团队精神良好的合作与团队精神 您正确的选择！您正确的选择！九洲远景期待与您的精诚合作！九洲远景期待与您的精诚合作！1569、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 12:38:09 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、他乡生白发，旧国见青山。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/182024/9/1818 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 12:38:09 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/182024/9/1818 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 12:38:09 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/182024/9/1818 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/18MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉