康利达未来路项目前期策划与康利达未来路项目前期策划与营销推广报告营销推广报告2007.5.1目录序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议06060606年西区房地产市年西区房地产市场发展强劲，房价场发展强劲，房价上涨增幅较大。上涨增幅较大。0303年年0505年该区域形成自发年该区域形成自发的高速发展态势，的高速发展态势，0606年亦保年亦保持着强劲势头，但整体市场持着强劲势头，但整体市场形象一般。形象一般。0404年年0505年在政府引导下年在政府引导下高速发展，高速发展，0606年遭遇瓶颈，年遭遇瓶颈，发展趋缓，但目前逐渐回发展趋缓，但目前逐渐回温。温。南区市场东南区价格较南区市场东南区价格较高，西南区相对较低，高，西南区相对较低，该区域城中村改造较多，该区域城中村改造较多，发展潜力巨大。发展潜力巨大。北区市场西区市场郑东新区南区市场碧沙岗碧沙岗商圈商圈二七商圈二七商圈紫荆山紫荆山商圈商圈本案本案郑州房地产市场需求弹性很大，郑州房地产市场需求弹性很大，需求需求持续持续旺盛旺盛。郑州市场近年商品住宅销售量01-06年商品住宅销售量快速增长，年增长率最少也在14%以上，最高达42%。郑州市场近年商品住宅供应量郑州房地产市场郑州房地产市场供应量逐年增加，且有供应量逐年增加，且有平稳增加平稳增加趋势。趋势。20062006年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在年郑州房地产市场商品房住宅成交价格主要集中在3000400030004000元元/ /，其次为其次为2500-30002500-3000元元/ / 。不同价位供求结构各面积段商品住宅销售比例由以上图表可以看出，商品住宅由以上图表可以看出，商品住宅单价上涨单价上涨的同时，市的同时，市场需求套型场需求套型面积有小型化面积有小型化的趋势。的趋势。郑州房地产市场供求结论1.1. 01 01年年0404年，房地产市场供应量略大于销售量；但年，房地产市场供应量略大于销售量；但0505年开始年开始出现出现销售量大于供应量销售量大于供应量；2.2. 05 05年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；年后，销售量的增幅远远大于供给量的增幅；3.3. 06 06年郑州房地产市场供不应求，出现年郑州房地产市场供不应求，出现卖方市场卖方市场，且这一现象，且这一现象有延续趋势；有延续趋势；4.4. 目前单价集中在目前单价集中在3000400030004000元元/ /, ,受国六条和房价涨幅的影受国六条和房价涨幅的影响，面积需求有响，面积需求有小型化小型化趋势。趋势。Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议航海路航海路城东路城东路未来大道未来大道未来大道未来大道石化路石化路石化路石化路107国道国道区域主要状况情境再现交通未来大道未来大道航海路航海路未来大道与航海路均为市政重点道路，均较为宽阔，路面质量较好，交通十分便捷，过往车速也都较快，由于项目区域无过街天桥，道路对对街人流交汇有明显的阻碍作用，相比之下，未来大道车流量较少，而航海路车流量相当大，因此对路道两旁带来的噪声与环境污染也更为严重。世纪欢乐园世纪欢乐园航海公园航海公园已开发居住社区已开发居住社区已开发居住社区已开发居住社区居住社区居住社区居住社区居住社区电动车专业市场电动车专业市场汽修专业市场汽修专业市场汽修专业市场汽修专业市场都市村庄都市村庄都市村庄都市村庄中中石石化化油油库库物流仓库物流仓库学学学学校校校校区域主要状况情境再现休闲场所航海公园航海公园世纪欢乐园世纪欢乐园航海公园地处航海路与未来路交叉口东南角，占地180亩，包括一个水上世界游乐场世纪欢乐园占地800亩，郑州最大、设备最齐全的游乐园区域主要状况情境再现学校贝斯特外语小学贝斯特外语小学六十三中六十三中区域主要状况情境再现专业市场石化路汽修专业市场石化路汽修专业市场航海路电动车专业市场航海路电动车专业市场区域主要状况情境再现居住氛围感受都市村庄都市村庄入住成熟小区入住成熟小区区域主要状况情境再现居住氛围感受大型已入住商品楼盘大型已入住商品楼盘建造中商品楼盘建造中商品楼盘1. 航海路本身的城市运输承载能力与未来大道的打通，使该区域交通、出行极为便利，直接拉动了其区域价值的提升，商业、人流的汇集进一步丰富了生活的配套内容，生活氛围更为浓厚。区域属性总结2. 航海公园、世纪欢乐园的存在，以得天独厚的优势提升了该区域的生活价值。3. 整个区域的居住、生活档次呈现东高西低的现实状态，以未来大道为界，其东几乎全部为商品房形式出售的大小楼盘与社区，其西除少面积商品房和经济适用房外，存在大面积的都市村庄、物流仓库、工厂、油库以及学校，整体生活档次相对较低，生活氛围较为淡薄。4. 未来路与航海路的车速过快，且噪音、尾气等污染较为严重，对该区域整体生活品质的进一步提升有阻碍作用。5. 专业批发市场的存在使该区人员稍为复杂，有一定的治安等负面影响。6. 国家级油库的存在，将在一定程度上阻碍未来路以西区域的生活改善与提升。Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议商品房楼盘的数量、体量和用地规模的巨大差别，使该区域在生活品质与档次上形成了极为明显的东高西低的态势，以未来大道为界，两边差距明显。未来路两侧已售、在售商品房占地面积对比示意未来路以东地图示意中铁自建中铁自建城市风铃城市风铃丽景园丽景园青年首宅青年首宅凤凰苑凤凰苑美景天城美景天城富田太阳城富田太阳城宝景家园宝景家园东郡自由派东郡自由派永丰心座永丰心座汇美家园汇美家园中鼎翡翠中鼎翡翠云鹤路云鹤路云鹤路车流、人流较少，植被茂密，安适幽静，是闹中取静之地未来路以东地图示意中铁自建中铁自建城市风铃城市风铃丽景园丽景园青年首宅青年首宅凤凰苑凤凰苑美景天城美景天城富田太阳城富田太阳城宝景家园宝景家园东郡自由派东郡自由派永丰心座永丰心座汇美家园汇美家园中鼎翡翠中鼎翡翠映月路映月路映月路车流、人流较少，西端植被茂密、较为安静，东端被富田太阳城包夹，近似于欧式古典街道。未来路以东地图示意中铁自建中铁自建城市风铃城市风铃丽景园丽景园青年首宅青年首宅凤凰苑凤凰苑美景天城美景天城富田太阳城富田太阳城宝景家园宝景家园东郡自由派东郡自由派永丰心座永丰心座汇美家园汇美家园中鼎翡翠中鼎翡翠石化路未来路以西地图示意弓庄物流仓库区百草园百草园城市之家鑫诚鑫诚东方梦园东方梦园 和生公寓旅游学校六十四中都市村庄-弓庄物流仓库1.该区域未来路以东可供开发土地已极为有限，生活氛围已近成型，从建筑、道路、环境、配套等方面都较未来路以西更为优质，舒适生活感知度高，再加上富田太阳城成大型项目，市场认可度较高。居住现状总结与参考价值概述2.未来路以东已无开发空间，未来以西区域仅零散存在几个小型项目，开发土地储存量庞大，将是发展的方向所在，升值潜力更加巨大，但目前感知度有限。3.目前，如何在未来路以东供应逐渐饱满，未来路以西良好的市场信息尚为释放，如何选择一个合适的入市时机，将是利益更大化实现的重要因素。Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议 该区域商品房销售项目主要集中在未来大道、航海路、107国道与石化路围合区域,以金色港湾、富田太阳城和美景天城三大规模在售项目为主要市场引导力量，众多小型楼盘跟随分割，多以小户型产品为主，形成了小户型住宅集中区域，但其小户型产品多为投资和简易居住的中低端产品。未来路以东地图示意城市风铃城市风铃城市风铃城市风铃海轮城市风铃2期规 模 -位 置未来和航海路交叉口向北200米路东属 性普通住宅，3层底商建筑类型高层，18层建筑风格外立面普通，无造型总 户 数-面积区间39-60m2主力户型一室一厅、二室一厅价格均价3400，15楼价格3698元，楼层差20元。配套内部：无景观、无配套，只有底商外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。其他2期07年4月底开盘，约08年10月份入住丽景园丽景园丽景园丽景园未来丽景苑（售罄）规 模 -位 置未来和航海路交叉口向北200米路东属 性普通住宅建筑类型高层小户型 建筑风格绿色的外立面总 户 数410套容 积 率3.36面积区间45-130m2主力户型一室一厅、二室一厅价 格2991元/m2配 套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注2005.5.19开盘，2006.12.30入住未来路以东地图示意青年首宅青年首宅青年首宅青年首宅择邻青年首宅2期规 模 -位 置未来和航海路交叉口向北100米路东属 性普通住宅建筑类型纯多层7层建筑风格-总 户 数250套容 积 率-面积区间39-125m2主力户型一室一厅价 格小户型均价3600元/m2配 套外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注1期小户型2007.1.26开盘，08.1.31日入住；2期小户型2007.4月底开盘东郡自由派东郡自由派东郡自由派东郡自由派东郡自由派规 模 2.8万m2位 置未来和航海路交叉口向东属 性普通住宅建筑类型高层小户型，正在施工大概5层左右，建筑风格外立面普通，但阳台颜色较跳跃，蓝色总 户 数712套容 积 率-面积区间38-49 主力户型小户型，一室一厅价 格报价3600，开盘优惠后3500配 套内部：2个电梯28户外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注2007.5月中旬开盘永丰心座永丰心座永丰心座永丰心座永丰心座规 模 位 置未来和航海路交叉口向东路北属 性精装修公寓建筑类型多层双电梯建筑风格总 户 数507套容 积 率2.2面积区间40.36-157.78主力户型90平米以下361套，45平米价 格对外报价3900，45平方米首付3.6万，月付750元配 套内部：精装，多层双电梯，天然气公寓, 外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注2007.1.20开盘，08.3.20入住。客户群：业务员，公务员，上班族未来路以东地图示意富田太阳城富田太阳城富田太阳城富田太阳城富田太阳城二期规 模 总占地400亩位 置航海路与107国道交叉口属 性居住、办公、商业建筑类型多层.高层.小高层共15栋建筑风格欧式建筑，欧式园林总 户 数1361套容 积 率1.93面积区间40-220主力户型三房（98-132)价 格3700-4300配 套内部：景观大道、协和广场、中心太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场和情景街区外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注2006.10.28开盘，07.12.30日入住蓝钻蓝钻蓝钻蓝钻金色港湾2期蓝钻规 模 总占地650亩位 置未来和航海路交叉口南，水上世界西侧属 性普通住宅建筑类型多层、小高层、高层建筑风格新加坡风情小镇总 户 数517户容 积 率2.13面积区间147.42-200.81主力户型三室二厅价 格4700配 套内部：正商俱乐部、圣瓦伦丁商业街、幼儿园、小学外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注未来路以东地图示意中鼎翡翠中鼎翡翠中鼎翡翠中鼎翡翠中鼎翡翠规 模 位 置航海未来交叉口向东100米路南属 性普通住宅建筑类型一期纯多层，共10栋楼，9栋多层，共6层建筑风格总 户 数349套容 积 率2.89面积区间43.55229.3，一室-五室、顶层复式，底商270m2主力户型三室二厅 131、140m2价 格4100元/m2配 套内部： 外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注2006.7.18开盘，2007.7.31入住，每月推出十套特价房未来路以东地图示意美景天城美景天城美景天城美景天城美景天城四期mini规 模 22万m2位 置世纪迎宾大道与石化路交汇处（世纪欢乐园对面） 属 性普通住宅建筑类型高层建筑风格汇集英、法、意、荷四国风情的大众精品社区总 户 数2654套容 积 率2面积区间35-88主力户型Mini小户型最大面积是二室二厅88m2价 格开盘价约3800元/m2配 套内部：武大附小、幼儿园；美时光会所、一站式购物商业、物业管理服务等。 外部：重点高中、幼儿园。商业卖场、摩配城、医院；航海公园、世纪欢乐园等。备 注mini小户型开盘时间在07年4月底或5月初，08年5月1日交房 为了能够更好的分析本案所在区域的公寓投资市场，我们选取了一些档次较高的公寓租金价格进行分析，45平方米左右的标准间租金在800元/平方米左右，市场平均租金每月每平方米为16元，约合0.5元/天/平米 楼盘名称位置价格元/月面积平米租金（元/月/平方米）和生公寓航海路未来路交叉口北路西1300209平方米，其中地下室55平方米，高5米，未装修8.44/6.22雅美新居航海路未来路交叉口北路西12009213.04汇美家园航海路云鹤路交叉口北路东180013013.85海轮.城市风铃航海路未来路交叉口北路东60037.3516.06金色港湾蓝钻航海路未来路交叉口南6004015未来丽景苑航海路未来路交叉口北7506012.50东郡香郁巴黎航海路未来路交叉口东8004318.60富田太阳城航海东路与107国道600669.09美景天城世纪迎宾大道与石化路交叉口280015018.67区域租赁价格现状1.金色港湾、富田太阳城、美景天城三座大规模楼盘加速提升了区域价值，引导该区域房地产市场发展，改变其市场态势，各小型楼盘跟随，分割市场利润。2. 未来路以东开发土地已极为有限，区域市场发展方向由东向西发展。3.该区域市场3075左右小户型产品的平均销售速度约为58套/月，价格集中在35003800元/平方米，部分精装修可达4100元/平方米。4.形成比较明显的小户型集中区，被市场普遍认可，2007年将要预售的若干小户型项目将进一步增加其市场热度。5.其小户型项目或小户型产品多集中于未来大道与航海路的两侧，东西朝向者占绝大多数，缺乏配套，品质较差，中高端小户型产品缺乏。区域现状与发展态势解析Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议Strength优势 Weakness劣势 Threat风险 Opportunity 机会机会 一、郑州房地产市场的持续升温，卖方市场短期内难以改变，机遇大于挑战。二、房价的持续上涨，使住房需求向小型化方向发展，小户型市场从投资功能向居住功能过渡，需求扩大，小户型市场再度升温。三、项目所处南区东南板块更趋成熟，形象已树立，利润空间进一步增强。四、数个大型楼盘继续抬升区域价值，小型楼盘跟随分割市场，投入产出比较大。五、区域由东向西发展过渡，项目作为未来路以西先期项目，升值潜力巨大。六、项目周边小户型楼盘多为低端项目，建筑、户型、舒适性都较为有限，缺乏高品质、高服务的中高端项目。Strength优势 Weakness劣势 Threat 风险风险 Opportunity 机会机会 一、周边大型规模楼盘之小户型物业形态，依托其规模优势，凭借其品牌高度与自身独有配套，一定时期内占据着竞争优势。二、未来路以东的生活氛围认可度高于未来路以西，在项目所在未来路一侧大规模改造信息未市场释放前，市场对其有一定的认知差距。三、周边小户型低端档次上的价格威胁。四、众多的区域项目，使市场信息庞杂繁复，增加本项目获取市场认知的运作成本。五、潜在项目的市场竞争。Strength 优势优势 Weakness劣势 Threat风险 Opportunity机会 一、占据区域成熟市场的中心位置。二、紧邻未来大道，毗邻航海路，交通便捷，地段优越。三、距油库规定距离内的景观配套。四、成熟的市政配套，航海公园（广场）、世纪欢乐园邻近。五、已经形成的良好居住氛围。Strength优势 Weakness 劣势劣势 Threat风险 Opportunity 机会机会 一、规模较小，难以形成高舒适度产品群。二、邻近国家级油库，可使用面积进一步减少。三、高层高容积率，增加投入成本和运营成本。四、油库的存在，使居住安全的心理系数得到较大程度的降低。五、紧挨未来大道快车道，噪音、尾气污染和出行问题影响较大。总体地块属性判定该地块位于未来大道和航海路交叉口优越地段，生活配套良好，具有巨大的升值潜力，从其特殊的地块限定和区域市场空间、市场发展趋势的角度审视，其在中高端小户型产品上具有足够的市场突破空间和利润回报率，并能取得较快的资金回流。Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议项目定位考虑原则一、紧紧抓住郑州市场的发展脉搏，分割市场利润。二、符合项目所处东南区域的区域特性和发展方向，谋取升值空间与区域附加价值的自我体现。三、最有效的利用区域需求惯性，利用区域已有资源。四、以尽量少的客户认知抗性解决地块的特殊限定问题，保证销售面积和销售利润。五、利于快速销售、快速回款。最终，产品形态的选择是实现上述的最根本途径。最终，产品形态的选择是实现上述的最根本途径。项目产品定位我们的解决原则以中高档产品和景观作为支撑的小体量低投资额度产品酒店式公寓酒店式公寓郑郑州州市市场场需需求求的的小小型型化化趋趋势势区区域域市市场场快快速速的的去去化化速速度度区区域域市市场场普普遍遍低低端端而而存存在在的的市市场场空空间间更更加加符符合合居居住住舒舒适适性性的的房房型型和和品品质质大大面面积积的的景景观观配配备备具具有有潜潜力力的的租租赁赁市市场场市场细化市场细化&概念提升概念提升SOLO SOLO 个人化独立住宅个人化独立住宅项目名称位置规模栋数套数层数左岸国际花园路21世纪社区5 万292912、15卡萨经三路/农科路2.5万248612、22名门盛世金水路/玉凤路4.1万2108026、26东郡自由派航海路/云鹤路2.8万271212、12瑞贝卡酒店公寓西大街/平等街1.9万114414二马路64号二马路4万166028新田天地间交通路/郑大市场南街1.3 万127612长城康桥华城大学路/桃源路2.6万160429代表项目总计建筑面积24.2万平方米，酒店式公寓规模都比较小，大部分在3万平方米以下，每个项目公寓套数基本都在400套以上，户型面积小而导致套数多 郑州酒店式公寓市场状况市场供应量郑州酒店式公寓的建筑结构绝大部分都是框架结构，方便内部户型分隔；标准层面积大部分都在1000平方米以上，且大都是板楼内廊式结构。 项目名称标准层面积建筑结构楼体类型左岸国际2000框架1栋12层，一栋15层均为板楼卡萨800框架剪力墙 A座12层小高层，B座22层高层均为板楼名门盛世1000框架1栋26层高层塔楼东郡自由派1100框架2栋12层板楼瑞贝卡酒店公寓1000框架1栋14层板楼二马路64号1400框架1栋28层高层板楼方圆创世酒店部分1000框架1栋21层塔楼长城康桥华城1000框架1栋29层高层板楼郑州酒店式公寓市场状况产品分析 所选酒店式公寓户型大多是面积30-50平方米的一居室，少部分项目有 两居户型，除个别以办公为主要用途的项目外均设有厨房，且大部分是 开放式厨房。 项目名称 户型面积标准层布局户型内部功能左岸国际40-504梯51户开放式厨房卡萨30-70 A座2梯19户，B座3梯15户开放式厨房名门盛世29-44四梯29户开放式厨房东郡自由派38-49 2梯32户开放式厨房瑞贝卡酒店公寓38-832梯18户仅设卫生间二马路64号30-704梯厨房/卫生间长城康桥华城30-60 内廊式 封闭厨房郑州酒店式公寓市场状况户型分析 酒店式公寓的外立面代表了高档次形象，因此几乎所有项目都采用了面砖、石材甚至玻璃幕墙，公共部分均有装修，户内装修包括简装和毛坯。项目名称项目名称外立面外立面公共空间装修公共空间装修室内装修室内装修左岸国际蓝灰色面砖地板、涂料墙面简装卡萨灰白色面砖地板、涂料墙面毛坯名门盛世首层干挂石材，其余瓷砖-毛坯东郡自由派面砖水泥地面简装瑞贝卡酒店公寓砖红色贴片精装简装二马路64号玻璃幕墙简装毛坯长城康桥华城银色瓷砖地板、涂料墙面毛坯/简装郑州酒店式公寓市场状况装修标准 代表项目单价目前集中在4000元/左右，总价平均集中在13-30万元/套之间，首付比例以30%居多，我们按照20年贷款的期限计算，平均的月供范围在600-1500元。 项目名称单价面积范围总价范围首付比例月供范围左岸国际4200元/ (含装修）40-5016-21万30%650-1100卡萨4000元/30-70 12-28万30%580-1500名门盛世4300元/ 29-4413-18万30%650-1050东郡自由派3400元/ 38-49 12-18万20%580-1050瑞贝卡酒店公寓3800元/38-8313-35万20%650-2000二马路64号4100元/30-7012-29万30%580-1600长城康桥华城4500元/30-6013-27万30%650-1500郑州酒店式公寓市场状况装修标准交通便利是酒店公寓产品具备的重要条件；外部餐饮、购物、商务配套完善、居住氛围良好的产品市场认可度高；简装产品的市场认可度高于精装产品；产品外部形象装修比内部装修重要；市场认可户型为30-60平方米的一房，其中40-50平方米的户型比重最大；市场主流产品价格为3500-4000元/平方米。郑州酒店式公寓市场状况结论SoLo特点简述英文原本的意思是指独奏、单独、单飞。在这里，它指的是超小的户型，是个性化的尊重客户生活方式的的精准居住空间 。1.每套建筑面积在45平方米左右，大部分在40-60平方米之间。2.卧室和客厅没有明显的划分，可以没有客厅，也可以没有工作间，甚至可以没有卧室，所有的生活空间设定来源于居住者本身。3. 户型特别细致地构成了辅助空间。强调舒适方便的浴室空间，厨房更提倡开敞式环保节能型整体厨房，和厨房紧密相连的是精确计算居住人数的小餐厅，SOLO户型的辅助空间将所有辅助活动精确集合压缩，最大限度地提高了房屋使用率。4. SOLO户型不仅定义了每套户型的内部特性，同时还要求公共空间的SOLO化，迎合居住者个性需要的服务设施也是基本配置，比如：24小时便利店，24小时自助型洗衣店，24小时自助式健身房等等。5.提供推托出租和包租业务。 1.2030岁，受过较好的高等教育，渴望独立生活，但经济能力尚不足以在郑州市内购买目前主力形态商品房的年轻人。2. 他们集中在25周岁左右，是单身或同居的青年人，或是外地人，或是本地想独立的年轻人。共同点是：大学毕业不久，积蓄有限，但是收入稳定，渴望独立生活，通常有两次置业的心理准备。 3.对总价的抗性远远高于对单价的抗性。4.对房型的需求集中于一室或两室，需求面积集中在4070平方米之间，大部分在50平方米左右。 客户定位信念 用一个城市的繁华来检验你对都市时尚的触觉用一个周末欢乐PARTY来检验你对寂寞的免疫能力用一次健身来检验你对体形的唯美追求用一套房子向朋友宣称自己对未来多么自信用一个明净的厨房证明自己是多么的爱家用一个装满音乐的房间来向未婚妻证明你是多么的爱她客户行为与心理状态描述生活主张青春不只是奋斗，还意味着享受或许不可以彻底拥有一个人，但可以彻底拥有一座房子拒绝把青春寄放在别人的房子里拒绝把女朋友的照片放在别人的房子里拒绝带着未婚妻回到别人的房子里拒绝下班后回到别人的房子里喜欢在午夜聆听舒缓的音乐喜欢时尚刺激的极限运动喜欢在繁华的都市欣赏霓虹流斓喜欢与朋友畅谈人生需要一种真正的释放，一种自己做主的快感，一种毫无拘束的空间，一段纯属自我的时刻，客户行为与心理状态描述项目规划建议思考原则1.如何有效的利用油库侧28米宽受限地块。2.如何有效的利用输油管道侧16米宽受限地块。3.如何最大限度的利用可使用面积，增加可销售体量。4.如何有效的解决自身高容积率条件下各楼体采光、通风景观视野的问题。5.如何在特定区域和地块条件下突出项目品质，打造核心竞争力。6.如何以科学合理的面积配比，在尽量谋求利润空间的前提下，实现快速去化的问题。7.如何符合项目自身配套要求，并利用地块临街自然优势，开发商业面积。设置两座点式塔设置两座点式塔楼，一二层为连楼，一二层为连体商业，总层数体商业，总层数为为25层。层。社区里侧设置南、社区里侧设置南、北两座点式塔楼，北两座点式塔楼，楼层高度由南向楼层高度由南向北逐步提升，北北逐步提升，北塔最高处为塔最高处为30层层水系景观道路带，水系景观道路带，拥有一小型休闲拥有一小型休闲广场。广场。中心景观带，以一中心景观带，以一条景观通道连接两条景观通道连接两座小型圆形景观广座小型圆形景观广场场受限面积设置受限面积设置为可参与性景为可参与性景观休闲区，以观休闲区，以绿色植被、休绿色植被、休闲步道、雕塑闲步道、雕塑小品为主要内小品为主要内容。容。总建筑面积：总建筑面积：6464，008008平方米平方米总容积率约为总容积率约为6.56.5其中住宅面积为其中住宅面积为6060，577577平方米平方米商业面积为商业面积为3 3，430430平方米平方米景观绿化用地约为景观绿化用地约为4 4，514514平方米平方米总绿化率约为总绿化率约为4545项目规划建议建筑指标经济参数经济参数小高层小高层地块面积地块面积10032.12 10032.12 建筑占地面积建筑占地面积2859.16 2859.16 建筑密度建筑密度29%29%容积率容积率6.56.5商业停车比例商业停车比例15%15%住房停车比例住房停车比例10%10%住房单层面积住房单层面积2430.28 2430.28 住房层数住房层数24.9 24.9 住房面积住房面积60577.83 60577.83 商业层数商业层数2 2商铺面积商铺面积3430.99 3430.99 配套面积配套面积1200 1200 合计停车面积合计停车面积6572.43 6572.43 地上停车面积率地上停车面积率15%15%地上停车位地上停车位1504.82 1504.82 地下停车场面积地下停车场面积5067.61 5067.61 广场及道路广场及道路1153.69 1153.69 绿地率绿地率45%45%绿地绿地4514.46 4514.46 地下面积地下面积6267.61 6267.61 地下层数地下层数1.0 1.0 规划面积规划面积65208.81179 65208.81179 容积率容积率6.56.5销售收入销售收入18194.74218194.742（万元）（万元）投资成本投资成本11037.55551 11037.55551 （万元）（万元）营业税及其他营业税及其他1009.808181 1009.808181 （万元）（万元）销售费用销售费用454.86855 454.86855 （万元）（万元）毛利毛利7157.19 7157.19 （万元）（万元）毛利率毛利率64.84%64.84%土地增值税土地增值税0.00 0.00 所得税所得税1536.844576 1536.844576 （万元）（万元）净利润净利润4610.533729 4610.533729 （万元）（万元）投资净回报率投资净回报率41.77%41.77%投资周期（年）投资周期（年）1.81.8年投资回报率年投资回报率23.21%23.21%为区别其他建筑群，提高本项目品质，支持高价格销售，对本为区别其他建筑群，提高本项目品质，支持高价格销售，对本项目进行建筑风格定位形成独特的项目进行建筑风格定位形成独特的标志性的建筑群标志性的建筑群。定位：定位：后现代主义建筑风格后现代主义建筑风格特点：领先于现代主义，更加自由的一种表现形式，更符合现特点：领先于现代主义，更加自由的一种表现形式，更符合现代消费人群的生活理念和生活需求。代消费人群的生活理念和生活需求。建筑风格建议关于后现代建筑风格的解释：关于后现代建筑风格的解释： 现代主义建筑主张：建筑师要摆脱传统建筑形式的束缚，大胆创造适应于工业化社会的条件、要求的崭新建筑。 20世纪60年代，美国建筑师斯特恩提出建筑有三个特征：采用装饰；具有象采用装饰；具有象征性或隐喻性；与现有环境融合。征性或隐喻性；与现有环境融合。世界著名的建筑师罗伯特文丘里提出的保持传统的做法是“利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体利用传统部件和适当引进新的部件组成独特的总体”，“通通过非传统的方法组合传统部件过非传统的方法组合传统部件”。他主张汲取民间建筑的手法，特别赞赏美国商业街道上自发形成的建筑环境。文丘里概括说：“对艺术家来说，创新可能就意味着从旧的现存的东西中挑挑拣拣”。 这就是后现代主义建筑师的基本创作方法。建筑风格建议后现代主义风格表现色彩采用厚重色调设计，体现项目的品质，体现后现代主义风格，打破现代主义色彩调配方案，打造更具鲜明特色的后现代主义建筑群。建筑风格建议建议采用多样化的屋面设计，异型立面设计，注重曲线在立面设计中的应用，形成自然流畅的过渡，通过自由化的立面设计体现后现代主义风格，色彩和建材要根据建材供应商提供的材料为准。后现代主义风格表现后现代主义风格表现建筑风格建议项目景观建议项目景观设计原则：项目景观设计原则：1.充分利用受限土地面积，保证景观的连续性，以增强项目高绿化率、优质景观的感知度。2.增强景观的亲入性与可参与性，充分利用景观区域，提供休闲用地可用面积。3.保证景观的趣味性，以简单但众多的小品、坡地的设置，形成奇趣可观的参与趣味。4.注重细节，以精致的细节展现提升景观的档次感，从而提升项目的档次感。项目景观建议景观道路与小型休闲广场示意项目景观建议小型休闲景观广场示意细节品质示意项目景观建议景观区参与性、趣味性休闲广场示意中高端产品：人文景观中高端产品：人文景观 + + 差异化产品差异化产品 + + 共享型生活配套共享型生活配套1、树立项目综合形象；2、打造形象的竞争力产品；3、规划与类公园价值理念相关的产品；4、规划互动型产品线；5、规划项目区域性标志界定；6、与邻居共建生活配套。项目产品建议形象形象 + + 舒适型产品：舒适型产品：（价值的传递）价值的传递）从产品户型设计、景观资源、产品功能均高于其他产品，带动整个项目的视觉感受品质、心理感受品质、使用功能品质。功能功能 + + 舒适型产品：（价值的体现）舒适型产品：（价值的体现）属于价值体现型产品，户型、面积设置参照郑州整体楼市需求情况，同时针对竞争性项目规划设计出产品的差异化，增加产品吸引力，增加附加功能实现较高单价。项目产品建议项目户型建议户型：标准间（一室一卫）面积：32.75平方米1、简约实用，最大限度利用空间2、观景大飘窗，舒适温馨；仅供参考户型：一室一厅一卫面积：46.9平方米1、动静分区明确，打造健康生活；2、主卧阳台，舒适温馨；项目户型建议仅供参考项目户型建议仅供参考户型：两室一厅一卫面积：57.3平方米1、功能分区分明，更具有舒适度；2、户型紧凑，最大限度的节约空间；3、卧室大型飘窗，舒适温馨。项目户型建议仅供参考户型：两室两厅一卫面积：74.46平方米1、功能分区分明，动线设置合理；2、户型紧凑，经济实用。2、客厅阳台，景观通透；3、卧室飘窗，舒适温馨。户型：两室两厅一卫面积：74.83平方米1、空间布局合理，功能分区明确；2、餐厅厨房相连，方便实用；3、客厅景观阳台，视野开阔；仅供参考项目户型建议项目面积区间配比建议户型平均面积套数套数比例面积总数面积比例标准公寓35.14415.00%1440.742.38%一居一厅44.98610.34%3861.46.37%两居一厅59.912515.09%7487.512.36%两居两厅74.828935.00%21617.235.68%三居一厅88.815719.00%13941.623.01%三居两厅94.812915.57%12229.220.19%827 100.00%60578 项目商业建议区域市场商业状况1.由于未来路刚刚开通、航海路为车流量巨大的快速车道，本区域目前缺乏大型商业体和高档次商业体的存在，商业多以基本生活配套的型态出现（特别体现在一些已入驻商品房楼盘底商的经营业态），且多集中于航海路上。2.郑州电动车销售集中区形成了一个庞大的电动车批发物流中心。3.目前富田太阳城大型超市和家居购物街正在建造，金色港湾启航大厦裙楼三层底商正在销售，未来路众多楼盘的底商正在销售或待租。项目商业建议区域市场商业总结1.目前项目所处区域市场商业氛围不高，大型商业和高档次商业具有市场空间。2.富田太阳城与金色港湾较大体量商业的入市，在填补这个市场空白的同时必将提升本区域的商业氛围和价值。3.未来路目前商业状况较差，但在区域市场整体提升的趋势条件下，具有较强的发展潜力，并有机遇形成较为高档的商业街区。4.小体量商业体的较佳出路为：跟随市场发展方向，以差异化的商业定位和策略形成市场突破。商业物业发展趋势商业物业发展趋势现代人在购物的同时越来越注重购物的心情与感受 本案周边市场氛围本案周边市场氛围 本案周边居住氛围浓厚，居住人口众多 本案住宅部分定位本案住宅部分定位 本案商业部分定位要充分考虑本案标准层的定位 本案竞争项目差异化本案竞争项目差异化 在定位上要考虑与竞争项目的商业部分进行错位 项目商业建议定位考量因素结论：结论：根据以上考虑再结合本案自身物业条件，我司建议，本案商业部分需着重体现出休闲化、品质化休闲化、品质化的商业氛围。结构结构 框架结构楼层楼层 2层体量体量3300 柱网柱网 8 m 8 m 、 8 m10 m 、6 m 8 m 层高层高5.2 m 进深及面宽进深及面宽 整体约94.58m18m，局部约94.58m25.50 m 项目商业建议商业建筑建议首 层二 层面积配比 100-150 为主。面积配比二层划分成2、3个店铺，店铺面积在500-600平方米之间。 楼层布局首层限制经营品类，以服饰、皮具等中等规模中等价位的品牌精品店为主要经营方向。楼层布局以餐饮、娱乐、休闲等业种为主。 设计依据结合项目整体定位，尽量利用项目所处区域发展趋势、市场空间和临近未来大道的自然优势，形成品质、中高端的整体形象。设计依据在首层预留独立出入口，以租赁为主，兼顾销售。二层无论从物业条件上，到弥补市场周边餐饮娱乐项目的空白，较适宜做餐饮娱乐项目。 项目商业建议商业产品建议物业管理用房和设备用房尽量利用住宅的地下。根据区域市场的状况，项目不必将会所作为主要卖点，仅作为小户型项目的基本配置即可。会所可考虑放在其楼体14层，主要满足品质生活需要(赋予其项目附加值，提升产品竞争力)的相关设施和供商务居住所用的咖啡馆、乒乓球、台球馆，阳光休闲平台。项目配套建议小户型居住空间最大的卖点在于物业管理和服务，完善的物业管理服务是小户型项目顺利运营的基本条件，也是小户型区别于普通住宅的根本特征，加上内廊式的房间布局，更需要加强物业管理服务，安全管理服务，这也是客户关注的焦点，建议聘请知名度较高的酒店管理运营商进行物业管理，提升公寓的居住氛围和价值空间，给投资客户以充足的投资空间，促进销售的顺利进行，推广过程中把酒店式的物业管理作为一个卖点。项目物业管理建议Now序：郑州房地产市场发现现状与趋势一、项目所处区域属性判定二、项目所处区域居住现状扫描三、项目所处区域房地产市场现状与发展态势四、项目用地SWTO判定五、项目产品定位与建议六、项目营销推广思路与建议考量因素考量因素项目信息的高效传递项目信息的高效传递获取更高利润获取更高利润固有弊端的规避与转移固有弊端的规避与转移区域市场优势利用区域市场优势利用核心竞争力的特色传播核心竞争力的特色传播现金流保障现金流保障营销推广策略市场背景：项目所处南区东南板块更趋成熟，形象已树立，利润空间进一步增强。 项目周边小户型楼盘多为低端项目，建筑、户型、舒适性都较为有限，缺乏高品质、高服务的中高端项目。项目特点：占据区域成熟市场的中心位置。紧邻未来大道，毗邻航海路，交通便捷，地段优越。社区规划大面积、高品质的景观配套具有较好的昭示效果。社区规划的建筑与产品形态具有良好的品质提升效果。面临问题：项目规模较小，难以形成高舒适度产品群。众多的区域项目，使市场信息庞杂繁复，增加本项目获取市场认知的运作成本。 中原结论：中原结论：以以差异化、品质化的产品战略差异化、品质化的产品战略为为核心，建立核心，建立中小面积产品群中的中小面积产品群中的中高端形象中高端形象，加大客户让渡价值，加大客户让渡价值，快速销售，快速回款。快速销售，快速回款。营销推广策略营销推广策略形象定位目的：树立鲜明、具备可感价值的市场形象，突破区域市场的低端竞争，在客户认知中，使该项目自身价值超越区域地段价值，以谋求更大的品牌成长和利润空间。形象定位：形象定位：中高端、大规模、高生活品质的小户型社区中高端、大规模、高生活品质的小户型社区传播主题：SOLO青年城，未来路上品质小豪宅青年城，未来路上品质小豪宅产品品质建筑形象社区景观体量规模物业服务人文精神SOLO青年城营销推广策略形象定位SOLO青年城，未来路上品质小豪宅案名推广主题营销推广策略形象定位精神人文内涵，符合目标客户群体的鲜明情感沟通描述：自主、自由、精致、时尚营销推广策略形象广告展示营销推广策略形象广告展示规划和建筑设计规划和建筑设计方案确定方案确定依据工程进度及市场行情，确定项目推广节奏，获取更多利润依据工程进度及市场行情，确定项目推广节奏，获取更多利润地基和基础工程地基和基础工程（3.53.5个月）个月）取得预售证（取得预售证（08.108.1月份），开售月份），开售售楼处投入使用售楼处投入使用（9 9月初）月初）7 707.607.68 89 910101111121208.108.1施工到施工到0.00.0（4545天）天）样板间投入使用（样板间投入使用（1212月初）月初）营销推广策略工程节奏预估l按照地块经济技术指标与前面中原给出的产品建议，项目住宅总建面达6.05万，总户数为827户；l按照区域同类物业平均销售速度58套/月来算，项目销售时间为827/58=14.2（月），即销售周期约为一年零两个月。l基于资金投入与市场销售规律，建议将项目分前后两期，一期为沿街两栋塔楼，二期为内部两栋塔楼与沿街商业空间。营销推广策略销售节奏价格建议考量原则：1.现金流。2.项目从形象入市到被认可过程的顾客让渡价值给予问题。3.一定时期内形成市场轰动。营销推广策略价格策略在考虑以上因素的前提下，中原给出的价格策略建议是：“平价入市，平价入市，积极拉升积极拉升”。“平价入市”是指考虑到本项目入市时竞争力难以体现，以及市场对项目小规模、邻近油库等可能产生的抗性，中原建议本项目以区域市场同类别产品均价入市，增加项目市场竞争力，随后大面积、深层次释放项目优势，部分昭示性工程建立，引起市场轰动，从而迅速占领市场，为价格拉升提供足够支撑。 目前区域同类平均成交价格为：目前区域同类平均成交价格为： 3642 3642元元/ /平方米平方米项目价格项目价格= =目前区域平均价格目前区域平均价格+ +预期增幅预期增幅+ +附加值价值（附加值价值（人人文景观、建筑表现文景观、建筑表现、产品品质、开发品牌、配套完善）、产品品质、开发品牌、配套完善）按按20062006年平均增幅为年平均增幅为8080元元/ /月月，考虑到高单价带来的增值弹性，考虑到高单价带来的增值弹性空间较小，空间较小，20072007年郑州市增幅按年郑州市增幅按4040元元/ /月月，项目，项目20082008年年1 1月预月预期基准价为：期基准价为：3642+40*9=3642+40*9=40024002元元/ /. .项目开盘均价项目开盘均价= =基准价基准价* *（1+5%1+5%）（附加值权重）（附加值权重）= =42024202元元/ /营销推广策略价格策略形象价值形象价值区域价值区域价值产品价值产品价值标杆带动价值标杆带动价值推售时间价值推售时间价值附加价值附加价值产品价值构成分析产品价值构成分析价值价值因素因素营销推广策略价值提升因素采取以均价为采取以均价为4202元元/ /的的价格入市，后期价格逐步提升，价格入市，后期价格逐步提升，整盘均价达到整盘均价达到4400元元/ /。光润花园项目价格变动表营销推广策略价格策略根据开售前各项准备工作的到位情况，建议以07年8月20日作为入市时间；为了提高本项目的物业价值，建议在项目推出前期，突出地段、区域的优越性；08年1月1日项目公开对外销售。营销推广策略销售阶段划分具体销售阶段的划分可分为：具体销售阶段的划分可分为：第一阶段：蓄势阶段蓄势阶段07.8.2007.12.31项目导入期（企业品牌与项目形象塑造，产品信息告知）第二阶段：一期开盘热销一期开盘热销08.1.108.4.1 项目开盘热销期第三阶段：一期强势销售期与二期蓄势期一期强势销售期与二期蓄势期08.4.108.9.5 一期项目强势销售（5月份起释放二期开盘与预期价格信息）第四阶段：二期开盘热销阶段二期开盘热销阶段08.9.608.10.31 二期开盘热销期第五阶段：二期强势销售期二期强势销售期08.11.108.12.31 二期强势销售期第六阶段：尾盘销售期尾盘销售期09.1.1营销推广策略销售阶段划分主流媒体主流媒体借助成熟区域之势，以地段价值为核心；中高端品质为主要诉求点，同区域具备豪华景观、配套与服务的酒店式公寓，SOLO与客户的情感沟通。活动为辅活动为辅，举办一到两次活动，引起市场轰动，制造口碑传播。 项目宣传项目宣传：地盘包装：售楼处、样板间、看房通道、停车场、整体工地围档；户外广告：在未来路、航海路设置35处户外广告牌；公交候车亭： 以人流量作为选择标准；沿路道旗：航海路、未来路项目周边主干道；售楼处氛围营造：路旗、标志性指示牌、精神堡垒等。营销推广策略目的：目的：将企业品牌与项目信息快速抛向市场，短期内引起市场轰动；提炼项目卖点，树立项目形象，与项目目标客户进行信息沟通；项目卖点放大，拉大与区域竞争项目产品差异化，传递核心价值；改变项目的竞争高度与深度，从市场突围，最终实现项目快速销售去化 。营销推广策略以主流媒体为主项目信息传播时效性要求；类别渠道专一性项目信息传播高力度要求；其他有效渠道利用项目信息传播覆盖面要求。营销推广策略媒体选择原则根据solo青年城项目的特点及市场定位，仔细分析目标客户群的心理需求、决策过程等，针对各个特定销售阶段具体要求，我们提供以下方案在项目未来推广、销售过程中予以采用。nsolo青年城“小户豪宅内部设计DIY”方案征集活动nsolo青年城财富投资开启仪式及“小户豪宅”方案发布会nsolo青年城“小户豪宅”户型样板间开放仪式nsolo青年城开盘解筹及现场抽奖活动nsolo青年城热销客户答谢酒会营销推广策略活动推广渠道渠道具体事具体事项项说说明明总计总计（万）（万）户外航海路、未来路35块各约6个月120报广大河报20版C封底120广播my radio（或交通广播）08.9月09.10月8公交候车亭经三路金水路、花园路紫荆山、人民路工人新村、二七广场（北京华联）、百货大楼、大石桥（金水路）、未来路、航海路08年4月、5月、9月、10月10物料户型单页、手提袋、折页、DM单（含派发工资）、展板、纸杯暂定10包装工地围档，售楼处、道旗、指示牌长期6展示样板间三套50网络信息告知与更新长期2活动开盘以及系列人气活动两次开盘及系列活动60合计386营销推广策略费用预算报广以大河报硬广为主，两次开盘前一周一版，均持续一月共八版；开盘后按两周一版，持续一个半月，共六版，入市期与强销期零星六版，合计按二十版统计；由于本项目客户群较为广泛，信息发布以人流较大为主要依据，故选择公交候车亭作为辅助传播渠道； DM单的优势在于能将项目信息点对点传递给客户，而且成本较低，可以作为后期传播项目信息的重要方式。营销推广策略费用说明在楼体外立面不具备展示性的前提下，建议对楼体进行包装；同时，对楼体周边以围挡的方式进行包装；项目附近沿未来路、航海路路段装上项目信息道旗，作为项目领地识别系统的一部分，同时能传播项目信息、截流路过客户；广播与网络的共同点在于费用低、受众群体广泛，建议长久使用；除开盘活动外，建议多采用活动形式聚集人气，维系客户。营销推广策略费用说明 目的：目的：实现对买家的围杀半径，让买家能够顺利地实现从外面导引到工地现场第一阶段：在没有楼盘形象的状态下建立的是水平围杀线；第二阶段：通过楼体作为核心点进行纵向围杀；营销推广策略现场包装说明售楼处售楼处：色调元素就少，突出项目空间感；项目周边项目周边：道旗、指示牌与项目风格、调性一致；施工现场施工现场：功能区指示牌、工地围挡突显项目特质，楼体简单包装；样板间样板间：温馨、简约、不失档次，满足目标客户心理需求；看房通道看房通道：能给客户以尊贵感，包装上精细有品位；营销推广策略项目包装建议外路牌外路牌导示牌导示牌立柱挂旗立柱挂旗工地路牌工地路牌围板围板售楼处导示牌售楼处导示牌售楼处标牌售楼处标牌停车场标牌停车场标牌欢迎标牌欢迎标牌看楼专车看楼专车POPPOP彩旗或吊旗设计彩旗或吊旗设计楼楼体招示布（项目名称、体招示布（项目名称、销售信息、促销概念销售信息、促销概念等等）等等）营销推广策略现场包装基本内容项目包装方向与现场宣传利用项目指示系统建议项目指示系统建议 买家一般到售楼处是一种敌对行为，提防和抗拒心理非常重，我们的目标就是把这种心理弱化，让买家与销售人员进行沟通营销推广策略售楼处包装整体氛围概念提示整体氛围概念提示形象墙设计形象墙设计实体展板实体展板售楼书售楼书折页折页价格单页价格单页付款方式清单付款方式清单手袋设计手袋设计销售人员名片销售人员名片信纸、信封信纸、信封销售人员工作牌销售人员工作牌销销售售人人员员服服装装及及门门卫服装建议卫服装建议营销推广策略售楼处包装内容入 口 处 - 门内两侧分别设一名礼仪人员负责为客户开门。主背景墙 - 内容：案名（SOLO青年城LOGO）及开发商名称接 待 台 - 设5-6把椅子（5-6名接待人员）。资 料 架 - 接待台东侧靠墙位置摆放资料架，放置楼书、单页、所刊登广告的杂志等。材料展示 - 材料展示区，以设计精美展台或玻璃箱摆放本项目所采用的与其他普通楼盘不同，各种高档建材、管材、设备设施（如体积过大，可通过图片、厂家或产品说明）智能化系统等，用实际物品展示使客户感受本项目与众不同的高品质。营销推广策略售楼处设计建议模 型 - 模型位于室内中央空 调 - 全部采用空调调节方式，建议柜式空调机2台，分放在本售楼处的两角。墙 窗 部 - 设置背投电视，面向外部，24小时滚动播放本项目专题片，对途径此处或来访者形成视觉冲击。洽 谈 区 - 根据空间尺度，摆放桌椅。建议采用现代个性的款式，如玻璃和钢结构的洽谈桌，与地面相呼应，选择座椅为暖色调，体现柔和感。停 车 场 - 要求：为到访客户提供停车便利，带给客户直观的物业印象, 产生好感。营销推广策略售楼处设计建议样板间包装方向样板间包装方向重点要求对从售楼处到样板间的导引及样板间的功能标牌；要给客户一定的尊重感，具体布置要能打动客户。样板间包装要求样板间包装要求楼梯氛围布置楼梯间欢迎牌户型标牌展示空间功能标牌特别卖点营销推广策略样板间包装样样板板间间方方向向注重细节与生活感受，样板间是为客户造梦的重要元素。景观作为本项目极具优势的卖点，在工程条件和施工现场允许的情况下，应尽量早的以景观示范区的形式向客户进行展示。其要点元素建议：精致、奇趣、注重细节、移步换景营销推广策略景观示范区河南中原业绩展示河南中原业绩展示四月天(2005)全案代理金色港湾(2005) 全案代理正弘旗(2005) 前期策划名门世家(20052006) 全案代理运河上郡(20052006) 全案代理龙泊圣地(20052006) 全案代理建业置地广场(2006) 策划顾问与广告焦作峰华都市花园（2006）全案代理中牟第一街商业（2006）全案代理金源第一城商业与公寓(在操项目)全案代理顺驰中央特区(在操项目) 策划顾问与广告洛阳双溪布洛(在操项目)全案代理项目回顾（其中黄色部分为河南中原目前在操项目）部分项目广告展示部分项目广告展示 位于郑州市金水路与未来大道交叉口，占地126亩，总建面36万，集住宅、甲级写字楼、大型商业和酒店公寓为一体的综合建筑群。 一期1栋甲级写字楼及6栋高层住宅，2005年初入市，2005年11月中原公司接手其项目全案代理工作名门世家报广展示报广展示 郑州东南新郑龙湖镇距郑州市中心公里，总面积5000余亩，水域1000亩原生林2000亩，旨在打造一个中原首家原生态休闲度假生活区 规划大一期700亩,2005年9月份首期开盘,中原公司于2005年8月份接手其全案代理工作龙泊圣地报广展示报广展示夹报夹报夹报夹报建业置地广场 中州大道与郑汴路交汇处西北角，集商业、写字楼、公寓、酒店于一体，总建筑面积约25万平方米 2006年5月份正式面市，2006年4月初开始中原公司为其提供全程顾问服务报广展示报广展示报广展示顺驰中央特区 位于郑东新区中央大道与农业东路交叉口，总建面70万，形成一个以高档住宅为主，其他形态物业为辅的新城市核心街区 2005年4月份面市，2006年2月份开始中原公司为其提供全程顾问服务报广展示报广展示报广展示报广展示预祝本案圆满成功！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 1:50:33 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、他乡生白发，旧国见青山。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/182024/9/1818 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 1:50:33 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/182024/9/1818 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 1:50:33 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/182024/9/1818 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/18MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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