项目的威胁项目的威胁 本项目为绝品项目，不存在市场威胁小结：由SWOT分析可以看出与常规项目相比本案具有相当大的优势，同时本案推出恰逢巨大的市场机会。通过有效的营销手段，把握住市场机会，即可确保本案达成乃至超出预期的收益。财务分析评价原则本经济评价是在项目完成市场预测、建设方案、经营规模、定位确定的基础上，计算项目投入的费用和经营效益。为规避市场和经营风险，经济评价遵循谨慎原则，并遵循效益与费用计算口径一致的原则，且不考虑物价上涨的因素。本评价亦是建立在项目投资、贷款利率等数据上，并且公司对本项目的各种经营收入、成本构成如本方案所预测，且在国家宏观经济保持稳定，没有不可抗力事件发生的假设条件之上进行的。项目销售收入预估物物业类业类型型物物业业均价（万元均价（万元/ /）面面积积（平米）总总价（万元）价（万元）别别墅（豪宅）墅（豪宅）20 1900 38000公寓公寓15 540 8100会所会所20 120024000合合计计 70100项目定价项目定价经项目发展商多次广泛深入市调，并通过“类比可实现价值分析法”进行价值评估，对本案物业作出如下估价：别墅（豪宅）公寓建筑面积19001900平米平米面积90平米*6价格20万/平米平米价格15万/平米会所餐饮Spa古玩面积1200平米方案整体出售出售价格：20万/平米。部分承包多种可能，暂不分析自主经营2500万/年项目成本估算项目成本估算物业类物业类型型直接成直接成本（万本（万元）元）间接成间接成本本成本合成本合计计面积面积（平米）面积所面积所平均成平均成本本（万元）（万元）（万元）（万元）占比例占比例(万元万元/m2)别墅别墅（豪宅）（豪宅）8222.971890.9110113.89190052.20%5.32公寓公寓2439.78561.043000.82454014.84%5.56会所会所5222.941201.046423.987120032.97%5.35合计合计15885.7365319538.7364015.411总分配成本明细序号费用名称费率金额(万元)备注直接成本直接成本=15885.7一一土地取得土地取得费费6000二二前期工程前期工程费费2341三通一平费136元/方30按占地面积计算2地质勘测费12元/方4按总建面计算3规划设计费用560元/方200按总建面计算三三建安建安费费用用90001土建成本4707元/m21655按总建面计算2建筑装饰成本66903配套设备安装5374绿化费用50元/m218按总建面计算5小区、建筑智能化费用280元/m2100总分配成本明细序号费用名称费率金额(万元)备注四四政府建政府建设设配套配套费费153.7按总建面计算1城建配套费40元/m215按总建面计算2水源设施费3.6元/m21.3按总建面计算3工程监理费0.60%54按建安工程费的0.6%4工程质量监督费0.20%18按建安工程费的0.2%5规划管理费9按建安工程费的0.1%6招投标管理费0.10%9按建安工程费的0.1%7招投标代理费0.20%18按建安工程费的0.2%8消防配套费10元/m23.5按总建面计算9人防费60元/m221按总建面计算10工程定额管理测定费0.18%16.2按建安工程费的0.18%11墙该基金7元/m22.5按总建面计算12园林绿化费2元/m20.8按总建面计算13散装水泥基金1元/m20.4按总建面计算五五营销费营销费用用4981市场推广费0.47%249按销售总额的0.6%计算2销售代理0.47%249按销售总额的0.6%计算总分配成本明细序号费用名称费率金额(万元)备注间接成本=3653六不可预见费3%270按建安费的3%计算七开发管理费2%180按建安费的2%计算八营业期税费32031营业税5.45%2874按销售总额的5.45%计算2城建推广费7%200按营业税的7%计算3教育附加费3%86按营业税的3%计算4登记费及印花税1.50%43按营业税的1.5%计算成本合计:直接成本+间接成本=15885.7+3653=19538.7平均成本:成本合计/总建筑面积=195387000/3640=5.3678(元/m2)损益表损益表项目金额（万元）别墅公寓会所备注销售收入7010038000810024000累计成本直接成本土地取得费6000000前期工程费234000建安费用9000000政府建设配套费153.7000营销费用498合计15885.78222.972439.785222.94间接成本36531890.91561.041201.04合计19538.710113.883000.826423.98毛利润50561.3227886.125099.1817576.02所得税12640.336971.531274.7954394.005按照毛利率*25%的税率计算税后利润37920.9920914.593824.38513182.02税后利润率179.81%206.79%127.44%205.20%盈亏平衡点盈亏平衡点保本销售率：保本销售率：当成本投入 = 销售收入时，达到保本销售率，即赢亏平衡点。 保本销售率：保本销售率：保本销售率方程式：销售收入X- 所得税 =成本合计X=47.61%以上计算结果可知，当本案总体物业销售额达到销售率46.67%时，即可以实现盈亏平衡，突破这一底线就能因获利而摆脱风险。其中，别墅赢亏平衡点为：44.96%，公寓赢亏平衡点为：52.79%会所赢亏平衡点为: 45.07%敏感性分析敏感性分析成本变动对收益的敏感性成本变动对收益的敏感性独栋豪宅变化因素原成本变化幅度变化后的成本税后利润（万元）税后投资收益率（%）成本投入10113.8810%11125.2720156.05181.17%10113.885%10619.5720535.32193.37%10113.880%10113.8820914.59206.79%10113.88-5%9608.18621293.86221.62%10113.88-10%9102.49221673.13238.10%七）敏感性分析七）敏感性分析成本变动对收益的敏感性成本变动对收益的敏感性公寓变化因素原成本变化幅度变化后的成本税后利润（万元）税后投资收益率（%）成本投入3000.8210%3300.9023599.32109.04%3000.825%3150.8613711.85117.80%3000.820%0%3000.823824.39127.44%3000.82-5%2850.7793936.92138.10%3000.82-10%2700.7384049.45149.94%会所变化因素原成本变化幅度变化后的成本税后利润（万元）税后投资收益率（%）成本投入6423.9810%7066.37812700.22179.73%6423.985%6745.17912941.12191.86%6423.980%0%6423.9813182.02205.20%6423.98-5%6102.78113422.91219.95%6423.98-10%5781.58213663.81236.33%敏感性分析敏感性分析价格变动对收益的敏感性价格变动对收益的敏感性别墅变化因素原成本面积单价（万元）变化幅度变化后的销售收入（万元）税后利润（万元）税后投资收益率（%）价格价格变动变动10113.8819002010%4180023764.59234.97%10113.881900205%3990022339.59220.88%10113.881900200%3800020914.59206.79%10113.88190020-5%3610019489.59192.70%10113.88190020-10%3420018064.59178.61%敏感性分析敏感性分析价格变动对收益的敏感性价格变动对收益的敏感性公寓变化因素原成本面积单价（万元）变化幅度变化后的销售收入税后利润（万元）税后投资收益率（%）价格价格变动变动3000.825401510%89104431.89147.69%3000.82540155%85054128.14137.57%3000.82540150%81003824.39127.44%3000.8254015-5%76953520.64117.32%3000.8254015-10%72903216.89107.20%会所变化因素原成本面积单价（万元）变化幅度变化后的销售收入税后利润（万元）税后投资收益率（%）价格变动6423.9812002010%2640014982.02233.22%6423.981200205%2520014082.02219.21%6423.981200200%2400013182.02205.20%6423.98120020-5%2280012282.02191.19%6423.98120020-10%2160011382.02177.18%结论本案属于绝品项目，具有极度稀缺性。本案针对的细分市场几乎不受宏观经济和房地产大盘走势影响，且目前处于上升走势。本案目标群数量相对与本案及可部分满足需求的替代物业老式洋房是巨大的，而且目标群规模正不断扩大。本案定价相对于替代物业老式洋房具有较大的优势。本案推出时机恰逢巨大市场机会，更易达成销售预期。结论本案在财务上属于高利润低风险项目，南、北两幢物业只要一幢达成销售预期即可回收成本。如会所自营，产生利润高于融资成本，极大降低了融资风险。敏感性分析表明本案具有极大的抗风险能力。 综上所述，在房地产行业出现拐点，房地产企业“尸横遍野”的今天，本案凭借极度稀缺的土地资源，精确的市场定位，打造了一个不受宏观环境和大盘影响的绝品经典项目，同时也造就了一个高回报，低风险的绝品经典投资项目。