浦东高行项目浦东高行项目市场定位及产品建议报告市场定位及产品建议报告2010.02 Shanghai第一部分第一部分 市场篇市场篇一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析城市地位城市地位城市经济城市经济居民收入居民收入行业发展行业发展城市总结城市总结上海上海长三角经济圈龙头城市长三角经济圈龙头城市20092009年提出年提出“国际金融中心国际金融中心”、“国际航运中心国际航运中心”两大建设目标两大建设目标GDP（万亿）占全国比重经济增长率长三角6.5520%11%珠三角2.979.1%12.5%京津冀2.989.1%11.9% 到2020年，基本建成与我国经济实力以及人民币国际地位相适应的国际金融中心 到2020年，基本建成航运资源高度集聚、航运服务功能健全、航运市场环境优良、现代物流服务高效，具有全球航运资源配置能力的国际航运中心 2008年，长三角实现GDP6.55亿元 占全国比重20%，明显领先于其它经济圈。作为长三角龙头城市、两大国际中心作为长三角龙头城市、两大国际中心建设城市，必然吸引各类人才流入，建设城市，必然吸引各类人才流入，从而为房地产市场发展奠定坚实需求从而为房地产市场发展奠定坚实需求基础。基础。城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展 城市总结城市总结【城市【城市GDP】 08年上海实现年上海实现GDP14901亿元，在亿元，在内地一线城市中名列第一。内地一线城市中名列第一。 08年常住人口年常住人口1888万人，也是内地万人，也是内地人口规模最大城市。人口规模最大城市。从城市综合实力看上海，是无可争从城市综合实力看上海，是无可争议的内地议的内地“第一城市第一城市”城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展【城市人口】【城市人口】主要一线城市人口及经济总量对比主要一线城市人口及经济总量对比城市总结城市总结主要一线城市主要一线城市GDP、人均收入对比、人均收入对比 08年上海实现人均GDP73124元，在一线城市中处于中等。低于经济特区深圳、以及省会广州。08年上海人均可支配收入26690元，次于深圳。从经济发展水平看，从经济发展水平看，“第一城市第一城市”价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大价值还待挖掘，同时也说明未来发展空间较大城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展 城市总结城市总结住房消费住房消费 从住房消费支出看，虽然支出比例有所起伏，但总体在一定范围波动。 而从城市人居居住面积看，08年实现人均居住面积16.9平米，较全国平均水平居住面积较全国平均水平居住面积2828平米有较大差距。平米有较大差距。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。由此可见，居民对居住的改善需求基础较强，房地产市场长期发展空间仍然广阔。城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展住房面积住房面积城市总结城市总结城市经济城市经济城市发展VS房地产市场城市地位城市地位居民收入居民收入居住现状居住现状行业发展行业发展1、房地产市场长期发展空间大。2、中端市场的需求基础不断提升。3、城市中心范围逐步扩大。城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入城市总结城市总结行业发展行业发展城市发展格局城市发展格局 随着城市不断发展，上海中心城区概念不断外延，外环线以内将逐步成为大中心城区。外环线中环线内环线中心城区中心城区项目位置居住居住需求需求强烈强烈土地土地资源资源稀缺稀缺城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展 城市总结城市总结宏观市场对项目影响1、房地产市场的长期发展空间广阔，为项目的操作奠定了良好的行业发展基础。2、城市功能定位的明确与提升，更多人才的流入，为丰富房地产市场的需求结构奠定坚实基础。这对本项目定位也有借鉴依据。3、中心城区概念不断扩大，项目所处地段成为次中心板块，区域形象提升，也能吸引多种层次客户关注。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。从宏观市场总体看，项目面临市场机遇以及市场选择机会较多。城市地位城市地位 城市经济城市经济 居民收入居民收入 行业发展行业发展 城市总结城市总结一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析土地市场土地市场政策面政策面商品房成交商品房成交趋势研判趋势研判成交量：成交量： 土地市场在经历08年供应与成交下降后，09年重新放量。这一方面是市场火热导致对土地需求增加，同时，政府也加快了推地速度成交价格：成交价格： 09年，是地王频出的年份，成交土地的楼面价格也大幅飙升。（1）供应增加有助于改变市场供求）供应增加有助于改变市场供求失衡，回归理性发展。失衡，回归理性发展。（2）地价突增，也为未来房价提供）地价突增，也为未来房价提供坚实的支撑基础，同时进一步增加房坚实的支撑基础，同时进一步增加房价泡沫。价泡沫。土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判中央政策收紧逐步展开中央政策收紧逐步展开上调金融机上调金融机构人民币存构人民币存款准备金率款准备金率 商品房转商品房转让环节营让环节营业税规定业税规定六次加息六次加息五次降五次降息息2007年年2008年年2009年年保持宽松保持宽松货币及税货币及税收政策收政策2007年年金金融融手手段段税税收收手手段段减免契税，减免契税，营业税，降营业税，降低转让年限低转让年限2009年年其其他他手手段段国四条国四条二手房转二手房转让营业税让营业税年限恢复年限恢复国国11条条2010年年政策走势：政策走势：2007年为防止经济过热为紧缩型政策。2008年上半年继续保持紧缩政策，年底经济危机影响下出台一系列的救市政策。2009年全年继续保持08年的经济政策，但对房地产却转方向，从国四条到国11条，20102010年房地产业再年房地产业再次进入宏观调控周期。次进入宏观调控周期。土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判地方政策主要是抑制房价过快增长地方政策主要是抑制房价过快增长契税契税首套房首套房上海上海政策政策买方买方市场市场卖方卖方市场市场二套房二套房改善型改善型投机性投机性抑制需求抑制需求营业税营业税所得税所得税2到到5年年2到到5年年加倍调节加倍调节分析： 从投资投机到自住，房地产需求将全面受到抑制，市场成交将会大幅下降，上海的调控力度必定成为全国的表率（历史上“上海感冒、全国吃药”），对20102010年的上海房地产市场不能过于乐观。年的上海房地产市场不能过于乐观。土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判政策对政策对2010年影响年影响 2010年第一季度：年第一季度： 由于12月的政策末班车使需求“透支”，1月份“国11条”的政策出台，以及春节淡季，市场观望会增加，销售量将回落；同时，开发商的“不差钱”状态亦使价格坚挺，市场呈现“量量跌价平跌价平”的现象的现象。 2010年第二季度：年第二季度： 政策效应的消化以及按照市场传统规律第二季度市场放量，成交相应回暖，但价格因第一季度政策调控影响，价格继续持平，“量升价平量升价平”。 2010年第三季度：年第三季度： 如果宏观经济上升快速，可能会加息。（1）若楼市在二季度只是出现“规律性回暖”，那么在加息背景下，市场将呈现“量平价升量平价升”的态势的态势。（2）若楼市在二季度出现快速回暖迹象，政策力度将会加大，楼市将会快速降温，市场呈现“量跌价平量跌价平”的现象的现象。 2010年第四季度：年第四季度： 由于第四季度考虑到回笼资金因素，市场会出现“促销现象”，呈现“量升价降量升价降”的态势。土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判商品住宅近年走势商品住宅近年走势供需平衡线土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判上海近年总体商品住宅供需结构，呈现上海近年总体商品住宅供需结构，呈现“波浪形波浪形”结构，结构，松一年紧一年，且受政策影响显著松一年紧一年，且受政策影响显著价格在价格在0707年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。年后涨幅显著，短期价格升幅积累一定泡沫。“泡沫化”特征促使中央改变政策，要求稳定房价，其其中保证商品房供给，中保证商品房供给，可能是2010年供求关系再度转换，形成供大于求形成供大于求土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判降低存贷款金融利率降低存贷款金融利率减免税费、降低房贷首付减免税费、降低房贷首付 个人住房贷款利率优惠下浮个人住房贷款利率优惠下浮3030最低首付款比例调整为最低首付款比例调整为2020加大保障性住房建设力度加大保障性住房建设力度进一步鼓励普通商品住房消费进一步鼓励普通商品住房消费支持房地产开发企业积极应对支持房地产开发企业积极应对市场变化市场变化下调资本金比例下调资本金比例逐步控制二套房贷优惠利率逐步控制二套房贷优惠利率营业税征免时限由营业税征免时限由2 2年恢复到年恢复到5 5年年 增加普通商品房供给增加普通商品房供给抑制投机抑制投机上调存款准备金率上调存款准备金率二套放贷首付二套放贷首付4 4成成增加普通住宅用地供给增加普通住宅用地供给实行差别化税收信贷政策实行差别化税收信贷政策解决中低收入群体住房解决中低收入群体住房 降低利率刺激消费先行宽松逐步从紧增大供应抑制投机政策转向显著，但主要针对政策转向显著，但主要针对“泡沫泡沫”“”“投机投机”的关注与打压的关注与打压增加供给，为了满足普通自住者的需求增加供给，为了满足普通自住者的需求0808年年0909年年20102010年年一级市场一级市场二级市场二级市场政策面政策面现状现状趋势趋势可能增加商品房供应09年供不应求局面可能在2010年逆转投资需求退潮房价适度理性回归土地供应放量地王现象频出周期波动显著价格升幅较大增加普通房供应抑制投资需求土地市场土地市场政策面政策面二级市场二级市场 趋势研判趋势研判不论从一级市场放量、二级市场周期波动、还是政策面转向看，不论从一级市场放量、二级市场周期波动、还是政策面转向看，20102010步入调整的步入调整的趋势不可避免。趋势不可避免。适当加快房源上市步伐，可能是目前房企正确的选择。适当加快房源上市步伐，可能是目前房企正确的选择。一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析区域规划区域规划区域土地市场区域土地市场区域成交区域成交区域发展趋势区域发展趋势浦东四大新市镇之一浦东唯一外环内的新市镇规划规模14.05平方公里RTKL规划设计城市绿舟，浦东的国际生态港创意性城市副中心宜居宜业的复合型城市生态型国际化社区高桥镇整体规划高桥镇整体规划整个新市镇区域将构建“一心、两轴、八片”的格局。“一心”是指新市镇的中心，即洲海路、张杨北路交叉口附近及张杨北路东侧楔形绿地内的公共中心，包括行政办公、商务商业活动、文化娱乐、社会教育等多种功能；“两轴”中的洲海路轴线定位为商务发展轴线，是新市镇未来的产业脊梁，而定位为生活轴线的张杨北路，穿越和连接了自南向北几个居住区以及新市镇公共中心；“八片”则包括高桥集镇C区、原外高桥经济园区、新市镇中心居住片区以及东沟楔形绿地等。超前沿的国际规划超前沿的国际规划区域规划区域规划 区域土地区域土地 区域成交区域成交 趋势总结趋势总结森兰森兰外高桥规划外高桥规划森兰外高桥项目南至赵家沟，北至航津路，东至杨高北路，西至张杨北路，总占地面积5.74平方公里，分为商业区和居住区两大组团。森兰商业区规划建筑面积52万平方米，分为时尚主题商业、五星级生态酒店、服务式公寓、总部办公基地和中西荟萃的环湖餐饮娱乐等。此外，140万平方米的体育公园为森兰商业区带来了活力与动感。森兰居住区规划建筑面积约100万平方米，以低密度公寓和别墅为主，拥有生态湿地和水景，以及国际学校、餐饮、医疗等配套资源，体育运动场馆的配套标准也是难以一见的顶级标准。区域规划区域规划 区域土地区域土地 区域成交区域成交 趋势总结趋势总结商商业业商商务务区区体体育育园园林林区区国国际际居居住住区区森兰居住区作为中外环仅存的大型生态居住社区净地，有森兰居住区作为中外环仅存的大型生态居住社区净地，有望晋升成为继古北、碧云、联洋之后的望晋升成为继古北、碧云、联洋之后的上海第四大高尚国上海第四大高尚国际社区际社区。历年区域土地供应量历年区域土地供应量区域规划区域规划 区域土地区域土地 区域成交区域成交 趋势总结趋势总结从总体土地供应趋势可以明显看出，整个浦东区域的住宅土地供应处于萎缩阶段，这也间从总体土地供应趋势可以明显看出，整个浦东区域的住宅土地供应处于萎缩阶段，这也间接导致了产品价格的不断提升。接导致了产品价格的不断提升。区域规划区域规划 区域土地区域土地 区域成交区域成交 趋势总结趋势总结从供应量看：从供应量看： 浦东以及外高桥地区住宅整体呈现供应逐步减少的态势,这也与区域土地供应减少有关 从成交量看：从成交量看： 09年的成交量基本回到了07年的整体水平,但受制于供应量的减少,导致成交量供应有限。成交价格看：成交价格看： 从06年至今，住宅成交价格呈现快速上涨的态势，成交价年均涨幅为24%， 区域规划区域规划 区域土地区域土地 区域成交区域成交 趋势总结趋势总结区域发展趋势研判区域发展趋势研判区域规划区域规划一级市场一级市场二级市场二级市场总体规划：森蓝板块的定位规划指明了区域今后的发展目标,为今后市场产品提供了明确的规划设计方向目前土地供应量有限，住宅用地的逐步减少今后市场供应有限,势必会造成成交价格水涨船高。一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析板块对比板块对比价格特征价格特征面积特征面积特征市场个案市场个案同环线区域板块对比同环线区域板块对比板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结区域区域板块板块代表楼盘代表楼盘板块均价板块均价浦东外高桥板块外高桥板块仁恒家园仁恒家园绿地崴廉公寓绿地崴廉公寓18000-2200018000-22000张江板块阳光花城胡姬花园二期17000-25000金桥板块滨江45/三林板块万科新里程尚东国际20000-25000杨浦新江湾城板块上海梦想新江湾城1号作品28000-32000五角场板块创智坊30000虹口凉城板块荣镇新苑25000-30000闸北大宁板块宝华现代城大华阳城贵都35000宝山大华板块大华铂金华府大华梧桐城邦二期20000-25000普陀万里板块大华蓝郡中鹰黑森林（装）达安春之声24000-28000长征板块金沙雅苑象源丽都25000闵行春申板块春申景城二期玫瑰99江南新苑22000徐汇华泾板块徐汇臻园32000统计时间：2010年2月（均不含装修价格）外高桥板块位于中外环板块低价区间，相邻的金桥板块、外高桥板块位于中外环板块低价区间，相邻的金桥板块、江湾板块、五角场板块均位于高价区间，具有较大的上升江湾板块、五角场板块均位于高价区间，具有较大的上升空间。空间。分析：（1）从外高桥地区的价格走势来看,09年年底整个板块的整体均价已经达到了18000元/。（2）从历年的价格走势来看,整个板块的价格走向符合整体上涨规律,并没有出现突然的井喷上涨态势,这也就表明了区域的价格态势较为理性和健康。区域的价格态势较为理性和健康。板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结分析：分析：（1 1）区域板块）区域板块9090以下为主力成交户型；以下为主力成交户型；（2 2）房型）房型110-150 110-150 舒适性户型成交稳定。舒适性户型成交稳定。板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结年份总成交量110-150平方米所占比例08年189871平方米66176平方米34%09年269729平方米78649平方米31%板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结中冶尚城中冶尚城物业类别 住宅、公寓建筑类别 多层、小高层环线位置 中外环间物业地址 启帆路近张杨北路口 交通状况 轨道交通6号线洲海路，翔殷路隧道开盘时间 2009-3 容 积 率 1.60 绿 化 率 47%物 业 费 1.98元/平方米月 物业公司 上海华高物业公司 开 发 商 上海中冶新域置业有限公司 售楼地址 启帆路309号房型面积段推出套数销售套数销售率2/2/186-9299090491.3%3/2/2126-13216514990.3%4/2/2142-169411843.9%复式206-2168225.0%合计1204107389.1%2 2、户型配比及去化、户型配比及去化（1 1）项目）项目9090以下户型为供应主体；以下户型为供应主体；（2 2）项目舒适型三房销售良好。）项目舒适型三房销售良好。板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结3 3、价格走势分析、价格走势分析该项目由于在去年淡季入市，采用低价策略进行销售，受整体市场好转影响，该项目由于在去年淡季入市，采用低价策略进行销售，受整体市场好转影响，价格上涨超过价格上涨超过100%100%，目前价格已达，目前价格已达2200022000元元/ /板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结中冶尚城板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结金地未未来建筑类别：多层高层装修状况：精装修（其中高层TOWNHOUSE根据客户要求或毛坯或精装修交付）楼层状况：22栋5层多层（花园洋房）、3栋14层高层（高层TOWNHOUSE）、7栋15层高层（空中院馆）所属板块：外高桥板块所属商圈：外高桥售楼地址：张扬北路2899弄（五洲大道口）售楼电话：021-68971818物业管理费：2.60元/平方米月容积率：1.6绿化率：35%占地面积：96383平方米建筑面积：154212平方米总户数：1611套停车位：1025个交房时间：2009-12户型配比总套数套数比面积比户型面积1房2厅1卫54.3-65.72701710.882.64232.32房2厅1卫85.33-89.17594744.53房2厅1卫892161312.83房2厅2卫114.8710878.34房2厅2卫142.17-153.552161321.3总计1611100100项目以小户型为主，项目以小户型为主，9090平米以下套数占平米以下套数占8080，面积占，面积占70.4%70.4%板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结1、户型配比板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 个案分析个案分析 特征总结特征总结3 3、价格分析、价格分析面积总价单价8818521023892002247289195219108818621336902222222该项目于去年该项目于去年4季度完成销售，当时季度完成销售，当时售价约在售价约在18000-20000元元/之间，之间，而目前项目二手市场价格在而目前项目二手市场价格在21000-23000元元/之间。之间。二手房价格板块对比板块对比 价格特征价格特征 面积特征面积特征 特征总结特征总结受前几年土地受前几年土地70/90政策限制，目前在售项目多以政策限制，目前在售项目多以90以下小户型为主。以下小户型为主。从在售项目较大户型的销售情况来看，改善型房型也较为受市场欢迎。从在售项目较大户型的销售情况来看，改善型房型也较为受市场欢迎。区域规划区域规划市场需求市场需求未来以中高档住宅社区为主未来以中高档住宅社区为主市场将以改善型、刚性需求市场为主市场将以改善型、刚性需求市场为主本项目房型设计可以改善型需求为主要产品诉求点。本项目房型设计可以改善型需求为主要产品诉求点。一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位成交客户分析成交客户分析四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析五、客户深入调研五、客户深入调研本次客户调研，我们根据佑威系统数据作出的统计分析。本次客户调研，我们根据佑威系统数据作出的统计分析。客户范围针对外高桥区域公寓住宅市场的调研。客户范围针对外高桥区域公寓住宅市场的调研。调研说明调研说明 成交客户分析成交客户分析 客群描述客群描述【面积需求】【房型去化】90110平米需求量最大。从大的范围看，70150平米需求基础都较好。2房2厅1卫是成交最热点户型。这主要是由于目前产品以小面积为主。调研说明调研说明 成交客户分析成交客户分析 客群描述客群描述【单价去化】1.5万左右是目前主要去化价位，但随着去年市场整体走高，目前区域单价已经达到了20000以上。【总价去化】总价在100200万最为集中。随着总价提高，需求者数量逐渐减少。调研说明调研说明 成交客户分析成交客户分析客群描述客群描述上海客户占比约6成，其次是江浙客户，合计占比达到13%。上海客户中,浦东地区最大最多，而杨浦、虹口、宝山北部三区由于交通便利从而成为区域外区客户导入的主要区域。上海浙江江苏安徽其它【客户来源】调研说明调研说明 成交客户分析成交客户分析客群描述客群描述目录一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析地块概况地块概况区位环境区位环境周边交通周边交通SWOTSWOT分析分析七、项目定位七、项目定位地块分析地块分析四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通SWOT分析分析项目思路项目思路地块名称外高桥镇5街坊P1宗宗地面积79328四至东至经二路，南至纬九路，西至莱阳路，北至纬八路南侧公建用地规划用途住宅容积率1.6 地块位于浦东东北部，紧邻外高桥保税区，与东沟楔形绿地公园相连。东至经二路，南至纬九路，西至莱阳路，北至纬八路南侧公建用地。地块隶属高行板块，南部毗邻金桥板块。 整个地块较为平整，大部分为空地，仅有少量建筑需要动拆迁。地块西侧是张扬北路绿化带，目前已经基本成形。地块南面是莲心河，从现场情况看，该河道基本无污染，无异味。在建浦东绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。在建浦东绿肺深兰绿地，构建外环线内最大生态绿地。面积相当于2个世纪公园，重现世纪公园联动效应。五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近外高桥与市中心距五洲大道、轨道六号线串联浦江两岸，迅速拉近外高桥与市中心距离。离。新式商业街，弥补生活配套不足新式商业街，弥补生活配套不足在建新源恺商业街，并将建设开放式公园、社区配套服务等多种商业形态。教育环境提前优化教育环境提前优化证大试验中学、外高桥中学、金苹果中学、世纪星双语幼儿园、金苹果双语幼儿园、东沟幼儿园等一批师资力量雄厚的学校已坐落，师资力量日趋强大。品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现品牌发展商纷纷进驻，区域价值逐渐凸现绿地、仁恒等纷纷进驻，不仅在产品规划上实现了高度的融合与互补，也不断提升着区域的整体层次。继高桥、张江等本地客户后，大批崇尚生活品味的浦江对岸客户也跨江而至，供需两旺将成为外高桥楼市近一两年内的主旋律。板块潜力凸显区域价值板块潜力凸显区域价值外高桥更甚于三林、杨浦的便捷交通、舒适环境等，“多赢”魅力已非常明显。可以预见，未来的外高桥极有可能重现今日杨浦、三林的辉煌，且有过之而无不及。4大规划2大发展升级区域价值地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通SWOT分析分析项目思路项目思路本案地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通SWOT分析分析项目思路项目思路周边配套：中小学：高行中学、金苹果学校、福山外国语小学（外地人及本地人都可就近免试入学）综合商场：联华超市、农工商、易初莲花、家乐福幼稚园：东沟、小博士 银行：农业银行邮局：高东邮电局 医院：市七医院、长海医院其他：文化艺术中心、体育公园、sunpark绿地五洲大道站外高桥保税区站洲海路站世纪大道站陆家嘴站张江高科站6号线2号线本案本案交通状况：6号线五洲大道站、东周线，610地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通 SWOT分析分析 项目思路项目思路S strength S strength 优势优势开发商品牌新镇中心，未来景观、配套区域最佳风格调性跳脱产品力极具竞争力W weakness W weakness 劣势劣势项目体量与大盘有差距周边面貌与生态环境不足目前配套匮乏O opportunity O opportunity 机会机会市场转暖，需求放大新市镇规划前景与人口导入区域辐射范围大轨道线即将开通T threat T threat 威胁威胁区位认可度不足生态环境存在误解区域面貌改善缓慢区域未来供应量大同质竞争激烈地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通SWOT分析分析项目思路项目思路从地块环境条件从地块环境条件/ /地块指标：看项目定位思路地块指标：看项目定位思路区位条件：森蓝国际生活区规划森蓝国际生活区规划, ,今后发展潜力巨大今后发展潜力巨大地块条件：地块平整，利于总体规划地块平整，利于总体规划交通条件：轨道交通大大改善出行，高速道路通达性好轨道交通大大改善出行，高速道路通达性好地块指标：产品选择丰富产品选择丰富, ,有利于打造高尚产品有利于打造高尚产品周边配套：未来配套逐步完善未来配套逐步完善通过借势与包装，项目具备打造中高端住宅物业的条件通过借势与包装，项目具备打造中高端住宅物业的条件地块概况地块概况 区位环境区位环境 周边交通周边交通SWOT分析分析项目思路项目思路目录一、城市发展环境简析一、城市发展环境简析二、房地产市场趋势研判二、房地产市场趋势研判三、区域市场趋势研判三、区域市场趋势研判五、客户深入调研五、客户深入调研六、地块分析六、地块分析七、项目定位七、项目定位四、区域市场特征分析四、区域市场特征分析市场总结市场总结项目定位项目定位客群定位客群定位区域规划区域规划房地产房地产发展趋势发展趋势区域市场区域市场特征特征项目地块条件及周边环境较好，而低密度住宅社区（中高端住宅产品）是目前市场所空白。地块条件地块条件区域将成为着力打造“第四大国际生活社区”房地产市场周期波动明显，2010年将迎来房产市场新一轮调整周期产品基本以公寓住宅为主，客源需求特性为刚性居住需求与改善型居住需求共存，且有向改善型需求演变的特征市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位总体定位总体定位外高桥宜居社区外高桥宜居社区创新型中高档住宅项目创新型中高档住宅项目交通动线导入客源交通动线导入客源金桥高行五角场中环线中环线外环线外环线内环线内环线外高桥陆家嘴张江五角场城市副中心五角场城市副中心金桥出口加工区金桥出口加工区外高桥港区外高桥港区张江高科技园区张江高科技园区小陆家嘴金融区小陆家嘴金融区市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位客源行业特征客源行业特征产业区域区域主主导产业主要年主要年龄层次次陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁张江生物医药、集成电路、软件30-40岁五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位客源购买力分析客源购买力分析税后年收入税后月收入月还款（月收入50%，30年）总价承受力首付（3成）客源置业次数5-6万4000-5000元2000-2500元47-63万14-19万一次置业10-18万8000-15000元4000-7500元93-194万28-58万一次置业为主，二次置业为辅税后年收入税后月收入月还款（月收入40%，30年）总价承受力首付（3成）客源特征20-25万16000-20000元6400-8000元141-200万42-60万二次置业为主，一次置业为辅25-30万20000-25000元8000-10000元200-267万60-80万二次置业为主30-50万25000-41000元10000-16400元267-437万80-131万二次置业为主50-80万41000-67000元16400-26800元437677万131-200万二次置业为主80万以上67000元以上26800元以上677万以上200万以上二次置业以上目标客源目标客源目标客源目标客源市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位客源属性分析客源属性分析产业区域主导产业主要年龄层次普通职工平均收入中级管理人员收入高级管理人员收入陆家嘴金融、贸易、商业30-45岁6-10万20-25万50万以上外高桥国际贸易、制造业、物流业25-40岁5-8万12-18万30万以上金桥轿车及零部件、微电子、现代通讯、新一代家电、机电一体化、生物医药25-40岁5-6万12-16万30万以上张江生物医药、集成电路、软件30-40岁5.5-6万12-18万30万以上五角场贸易、咨询、服务业、教育、商业 25-35岁5-8万12-20万30万以上特征以催生大量白领人群的智力型行业居多25-40岁一次置业一次置业居多，部分二次置业者二次置业为主市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位目标客源圈定目标客源圈定核心客户：核心客户：浦东金桥、外高桥产业区自住客源重点客户重点客户：高行本地改善性客源浦东其它区域自住客源杨浦、虹口、闸北区域自住客源游离客户：游离客户：其它区域自住客源外来首次置业客源纯投资客源市场总结市场总结 项目定位项目定位 客群定位客群定位第二部分第二部分 产品篇产品篇一、策略前思考一、策略前思考二、概念定性二、概念定性三、策略系统落地三、策略系统落地四、价值构造四、价值构造外高桥核心化外高桥核心化 + + 国际社区国际社区 + + 中中高端需求高端需求极化极化/ /高端定位高端定位策略前思考策略前思考 资源豪宅资源豪宅 黄浦江黄浦江/ /佘山的资源型产佘山的资源型产黄浦江：时间沉淀的文脉，空间堆砌 的繁华，唯一性的价值高地佘山： 不可复制山景，在城市回归 自然权利，排他性低密豪宅 类型豪宅类型豪宅 赵巷或其他板块的城市联排赵巷或其他板块的城市联排城市联排：别墅，终极居住梦想的落实 城市，显贵于人心态的满足城市豪宅，价值独城城市豪宅，价值独城社区形态创造 =生活方式营造户型空间创新 =空间体验升级支持系统创新 =配套设施创新站在城市的高度，创造第三种豪宅站在城市的高度，创造第三种豪宅策略前思考策略前思考一、策略前思考一、策略前思考二、概念定性二、概念定性三、策略系统落地三、策略系统落地四、价值构造四、价值构造I.豪宅必定依赖于便利指数、人文指数或自然指数中任何一项大的地段；II.顶级豪宅依赖于自然指数，城市豪宅偏重于便利指数和人文指数，即前者坐落于近郊，后者集中在城市的经济中心区域；III.城市住宅价格由高至低的排序通常是：城市核心区域（便利指数人文指数）新开发城区（潜在便利指数）旅游风景区（人文指数自然指数）工业区郊区（自然指数），在动态市场中低价区的价格向临近的高价区流动，一旦逼近即遭遇瓶颈。片区、地段指数片区、地段指数价格指数价格指数I.城市顶级豪宅的价格体系可以脱离城市价格体系；II.城市高端豪宅的价格在城市平均价格的4倍或以上；III.城市主流豪宅的价格在城市平均价格的2-3倍。城市及阶段指数城市及阶段指数I.城市中高密度豪宅多出现在一二线及辐射外围型城市；II.出现的时机在于高速发展及成熟阶段;何为豪宅何为豪宅“城市豪宅城市豪宅”的城市、价格、地段指数的城市、价格、地段指数条件条件标准标准自然资源为市场所认同的自然景观、生态环境 地块资源容积率较低，区域发展潜力巨大，交通便捷人文资源市级高规格人文设施较密集的区域环境城市资源现有或规划中的市级商业、行政、商务中心品牌资源品牌开发商土地属性土地属性生态港城生态港城，国际化社区国际化社区 产品定性产品定性 城市豪宅城市豪宅国际社区级项目，瞄准中高端客户国际社区级项目，瞄准中高端客户 项目定性项目定性 价值独城价值独城概念定性概念定性一、策略前思考一、策略前思考二、概念定性二、概念定性三、策略系统落地三、策略系统落地四、价值构造四、价值构造关键问题关键问题1.6容积率拆分可能，什么才是最适合本案的？建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.30.4大于0.4Townhouse0.50.60.60.70.70.94、5层叠加0.70.80.80.90.91.16层多层1.11.31.31.51.51.711层小高层1.61.81.82.02.02.218层高层2.22.52.52.72.73.2纯物业类型的容积率指标可实现度纯物业类型的容积率指标可实现度策略方向一策略方向一填补填补 / / 填补城市公寓与城市联排之间的总价空白填补城市公寓与城市联排之间的总价空白策略切入纯粹中大户型切入市场供需缺口，与城市类别墅保持总价差距容积率的概念拆分容积率的概念拆分物业类型容积率用地面积建筑面积密度11层小高层1.6 78328 125925 25%公共配套1000 1000 合计1.6 79328 126925 25% 户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）20%125-145（主力三房）45%145（复式、纯粹平层）20%小计100%案例参考案例参考- -仁恒河滨仁恒河滨 占地面积约为 31. 6 万平方米 ，规划总建筑面积约 72 万平方米，其中一、 二期规划建筑面积约 49 万平方米，规划容积率为 2.3 ，规划绿地率约为 43 ，规划地下机动车停车位约 2100 个。分三期开发，洋泾港以南是第一、二期，洋泾港以北为第三期。小区内采取人车分流，并有天然景观河道“洋泾港”穿越而过。规划中一、二期共有 25 幢 26 32 层高层全装修住宅楼（部分为酒店式公寓）。建筑面积（每套）：约 90m2 、125m2 、130m2 、160m2 、 205m2 、 275m2 等 拟建户型： 2房2厅1卫、3房2厅2卫、4房2厅2卫、4房2厅3卫至6房2厅4卫不等。策略方向二策略方向二跳出跳出 / / 创造跳跃定价创造跳跃定价策略切入以多种物业形态组合，实现土地的最大溢值容积率的概念拆分容积率的概念拆分物业类型容积率用地面积建筑面积比例密度叠加别墅0.8 18000 14400 12%28%11层小高层1.6 40000 64000 52%25%18层高层2.2 20328 44722 36%22%公共配套1.0 1000 1000 1%合计1.6 79328 124122 100%25%户型配比90-100（紧凑房型）15%100-125（小三房、大二房）25%125-145（主力三房）30%150-200（复式、叠加别墅）30%小计100%占地12.2万平方米，总建筑面积16.4万平方米，容积率1.35；由21幢多层花园洋房、61电梯房，8幢小高层，叠加别墅5幢，联排别墅4幢，双拼别墅2幢等组成，共计975套；建筑面积比例多层：小高层：叠加：联排：别墅约50：25：15：8：2案例参考案例参考- -金地格林春岸金地格林春岸阳光房阳光房两层挑高对翻阳台和精致阳光房，保证每一个房间的自然采光、通风；户型方正合理，功能齐备，拒绝异型和浪费；赠送空间赠送空间让渡价值，把最大的价值留给消费者，空中花园及阳光房的户型，在销售时均只视作原面积的1/2，给住户带来经济；挑高花园挑高花园奇偶阳台带来6米挑高景观露台设计手法，把更多的清风阳光引入室内，极大提升居住的舒适感，为业主带来生活品质的飞跃。户型价值创造户型价值创造可拆卸飘窗可拆卸飘窗2.2米可拆除可拆除窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值凸窗窗台客户可根据需要拆卸，增加房间的进深，增加使用面积（4、5平 米以上）。利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台。模糊的阳台同房间区分。步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式。同时阳台封闭，也可增加实际使用面积。 步入式步入式景观凸窗景观凸窗室内地面室内地面步入式阳台步入式阳台步入式步入式景观凸窗景观凸窗步入式步入式阳台阳台50cm60cm25cm步入式阳台步入式阳台可是实际使用面积增加可是实际使用面积增加10-20%挑空阳台面积不计，挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使可大幅度增加住户使用面积用面积挑空阳台面积不计，挑空阳台面积不计，可大幅度增加住户使可大幅度增加住户使用面积用面积挑空阳台挑空阳台入户花园入户花园以入户花园为特色，既改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容根据使用需要，入户花园可变为房间使用，使用面积增加一半入户花园可变房间入户花园可变房间主打卖点：丰富室外空间主打卖点：丰富室外空间入户花园设计体现品质生活室外空间丰富，大量赠送面积明厨明卫主打卖点：阳光房主打卖点：阳光房赠送层高2.19米阳光房动线清晰，空间利用极尽其能主打卖点：主打卖点：2+X可变空间可变空间户型设计利用率高，空间变化性大室外空间丰富 大气、沉稳、贵气之立面塑造品质大气、沉稳、贵气之立面塑造品质 创新创新ART-DECOART-DECO风格演绎，诠释新古典主义之大气，彰显哥特式建筑精神之内涵风格演绎，诠释新古典主义之大气，彰显哥特式建筑精神之内涵尊贵化立面尊贵化立面 关键词: 细节 品质 华丽华丽 精致精致 亲密亲密 奢华奢华 由于本项目的一期以多层为主,建筑体量不大，如果遵循以往西方园林的塑造手法，过于宏大的尺度要求和本项目的尺度感并不契合。在此前提下，建议本项目的景观风格采用西式园林中精致化的走向，与建筑风格相统一协调，体现与建筑本身的融合，注重节点的营造和人性化的接触。园与林园与林细节 品质 华丽华丽 精致精致 亲密亲密 奢华奢华一、策略前思考一、策略前思考二、概念定性二、概念定性三、策略系统落地三、策略系统落地四、价值构造四、价值构造p 依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值p 凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值p 通过高配置的社区配套设施提升项目价值实现产品价值的三种方式实现产品价值的三种方式豪华会所现代气息，简洁明了的线条气派大堂棕榈泉规划依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值依靠高品质、出位的规划建筑设计实现产品创新价值 欧洲居住标准，新风系统、LOW-E玻璃、外墙保温、地板热辐射采暖等科技住宅八大子系统整体规划外部看板裸体样板间凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值凭借高档、高科技含量的建材、设备设施创造产品价值通过高配置的社区配套设施提升项目价值通过高配置的社区配套设施提升项目价值精装修风情商业五星级酒店会所星级酒店式公寓常见的特别的户型设置设计者标签设计者标签多是大师或品牌设计院作品。多是大师或品牌设计院作品。户型设计的领先性和创造性户型设计的领先性和创造性如中信红树湾的空中庭院。如中信红树湾的空中庭院。户型：可能的特别功能区（与普通住宅）户型：可能的特别功能区（与普通住宅）藏书房；艺术品收藏室；藏书房；艺术品收藏室；台球室、茶室、音响或影像厅等台球室、茶室、音响或影像厅等私家泳池私家泳池户型：可能的差别（与普通住宅户型：可能的差别（与普通住宅）大门厅；大门厅；双客厅；超大主客厅；双客厅；超大主客厅；双餐厅；双厨房；私密会客厅；超大主卧室；男女主人独立衣帽间及浴室；超大主浴室；独立化妆间；四套以上客房及浴室；蒸汽房；四套以上客房及浴室；蒸汽房；超大露台；超大露台；佣人房；佣人房；常见的产品特色常见的产品特色- -更多的个性更多的个性, ,引导和体验富有后的生活方引导和体验富有后的生活方式式: :常见的特别的设备设置配套配套: :顶端会所、五星级酒店高尔夫、网球场顶端商业配套室内外恒温游泳池；产品细节：产品细节：私家车道、豪华大堂、车道遮阳、生态车库等全玻璃围墙；阳光SPA水疗池；主人电梯；智能系统：智能系统：中央背景音乐系统；全方位远程遥控系统；中央吸尘系统；中央空气净化系统；周界防范系统；艺术品安全监控系统常见的产品特色常见的产品特色- -更多的个性更多的个性, ,引导和体验富有后的生活方引导和体验富有后的生活方式式: :价值测算价值测算中冶尚城金地未未来根据中冶尚城与金地未未来的价格走势推断，如目前金地未未来仍有公寓住宅在售，则推导售价约为2403024030元元/ /。公寓住宅公寓住宅1、市场比较法 由于目前项目周边仅中冶尚城在售，而金地未未来已经在去年完成销售，则需通过市场上涨规划预测目前其新房价格设置因素未未来中冶尚城本案区位属性项目位置555居住氛围555自然环境545升值潜力445产品属性产品品质445产品户型445园林规划545社区配套555外延属性交通规划555发展商品牌655附加值545综合评判55未未来中冶尚城本项目当前售价2403022075价格指数534955本案价格本案价格24857通过市场比较法得出本项目公寓住宅目前的市场价格约为通过市场比较法得出本项目公寓住宅目前的市场价格约为25000-2600025000-26000元元/ /之间。之间。2、二手市场推导法面积总价单价8818521023892002247289195219108818621336902222222金地未未来根据金地未未来目前二手公根据金地未未来目前二手公寓价格来看，均价主要集中寓价格来看，均价主要集中在在21000-2300021000-23000元元/ /之间，之间，考虑到二手住宅与新房之间考虑到二手住宅与新房之间约约15%15%的差价则推导价格约在的差价则推导价格约在2 2415026450415026450元元/ /。市场比较法定价：市场比较法定价：2485724857元元/ /平方米平方米二手房推导定价二手房推导定价 ：24150-2645024150-26450元元/ /平方米平方米 据此推断本项目目前阶段公寓售价约为据此推断本项目目前阶段公寓售价约为 2400026000 2400026000元元/ /平方米平方米 由于区域缺乏叠加产品，参考一般区域叠加类产品高于公寓类产品约由于区域缺乏叠加产品，参考一般区域叠加类产品高于公寓类产品约25%25%，则，则30000-3300030000-33000元元/ /之间。之间。谢 谢！9、静夜四无邻，荒居旧业贫。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、雨中黄叶树，灯下白头人。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 2:05:18 PM11、以我独沈久，愧君相见频。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、故人江海别，几度隔山川。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、乍见翻疑梦，相悲各问年。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、他乡生白发，旧国见青山。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、行动出成果，工作出财富。2024/9/182024/9/1818 September 202417、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、没有失败，只有暂时停止成功！。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 2:05:18 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、不知香积寺，数里入云峰。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、楚塞三湘接，荆门九派通。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2024/9/182024/9/1818 September 202417、空山新雨后，天气晚来秋。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189、杨柳散和风，青山澹吾虑。2024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202410、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。2024/9/182024/9/182024/9/189/18/2024 2:05:18 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。2024/9/182024/9/182024/9/18Sep-2418-Sep-2412、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。2024/9/182024/9/182024/9/18Wednesday, September 18, 202413、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/189/18/202414、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。18 九月 20242024/9/182024/9/182024/9/1815、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。九月 242024/9/182024/9/182024/9/189/18/202416、业余生活要有意义，不要越轨。2024/9/182024/9/1818 September 202417、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2024/9/182024/9/182024/9/182024/9/18MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感感谢谢您您的的下下载载观观看看专家告诉