-唐山城市形态研究唐山城市形态研究2010年4月6日凤凰涅槃凤凰涅槃前言：前言：相传远古时代，一只凤凰妈妈，带着三只小凤凰，到人间去寻找适合自己生活的地方，在飞经这里的时候，一只小凤凰被优美的景色所吸引，于是从天而降，化成了一座凤凰山，从而中国的版图上繁衍出一座美丽而神奇的凤凰城唐山。唐山人是幸福的，她们脚底下埋藏着巨额的宝藏；唐山人是不幸的，一场大灾害摧毁了她们数百年建立的家园。在灾难面前，唐山人是勇敢的，她们用最快的速度迅速医治地震创伤，赢得了全世界的尊重，联合国将“人居荣誉奖”和“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”授予她们。今天，新唐山一个从地震的废墟上重建起来的城市，就是一只涅槃 新生的凤凰！我们的故事也就从这里开始- 看经济实力看经济实力论供求关系论供求关系求发展机会求发展机会找文化属性找文化属性报告框架报告框架找文化属性找文化属性从一个城市的印迹开始从一个城市的印迹开始（一）地理位置（一）地理位置唐山位于环渤海地区环京津交汇地带，与首都北京相距154公里，与天津相距108公里，是联络华北、东北两大地区的咽喉。隔海与朝鲜、韩国、日本相望，成为东北亚区域经济的重要组成部分。唐山是一座具有百年历史的重工业城市，处于大北京经济圈内，京都文化、历史文化和现代工业文明在这里融汇。唐山，因市区中部的大城山（原名唐山）而得名。唐山历史悠久，早在 4 万年前就有人类劳作生息。商代属孤竹国，战国为燕地，汉代属幽州，清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。这里在唐朝时原为一片村落，从明朝起有一定程度的开发，主要为农业、采石业和制陶业。随着清代晚期“洋务运动”的兴起，清光绪三年（ 1877 年）在唐山设开平矿务局，引进西方先进技术，办矿挖煤。 1878 年唐山建乔屯镇， 1889 年改名唐山镇， 1938 年正式建市，是中国近代工业发祥地之一。 中国第一座近代煤井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生瓷均诞生在这里，被誉为“中国近代工业的摇篮”和“北方瓷都” 。（二）历史沿革（二）历史沿革（三）文化属性（三）文化属性唐山地理既有燕山、又有渤海，形成了长城沿线、平原地区和沿海三种不同风格的民俗民风。唐山是在北洋运动中崛起的，可以说是近代工业的摇篮，有多项全国第一，所形成的工业文化非常浓郁，与其他地方相比得天独厚。地震前，开滦所形成的企业文化就是非常鲜明的代表。唐山人，特别是市区的居民多是来自山东、广东及其他地区的移民，所形成的风俗文化又为唐山本土文化注入了活力。但是，所有的这一切被但是，所有的这一切被19761976年的那场大灾难给改变了，有人说地震之后年的那场大灾难给改变了，有人说地震之后唐山唐山“没文化没文化”；也有人说，唐山是；也有人说，唐山是“煤文化煤文化”；还有人说，唐山是；还有人说，唐山是“灾难文化灾难文化”，或说是，或说是“地震文化地震文化”。1 1、文化属性总述、文化属性总述1976年7月28日凌晨3时42分，唐山发生7.8级强地震，唐山人百年间建立的城市被夷为一片废墟。据统计地震中死亡24.2万余人，重伤16.4万余人，轻伤者不计其数。唐山大地震灾情之严重，损失之巨大，世所罕见，被视为“20世纪全球十大灾难之一”。 震震 前前震震 后后2 2、大地震回忆、大地震回忆3 3、矿产资源、矿产资源” 再来了解一下唐山的矿产。唐山的矿产资源品种多，储量大，质地优良、分布集中，开采条件好，一直为世人所瞩目。据现已发现并探明储量的就有45个矿种。其中煤炭尽管自1878年起至今已开采100年多年，仍有地质储量70多亿吨，可采储量50多亿吨；铁矿产地100多处，储量40多亿吨，而且矿体厚度大、埋藏浅，易采易选，是当今中国三大铁矿区之一；石灰岩储量6.88亿吨，主要分布在唐山北部与东北部，许多露头裸现，便于开采；石油预测储量89亿吨；黄金储备量也很可观。其它如大理石、石英储量也相当可观。1877年唐山煤矿建立，与煤的不解之缘积淀成唐山独特的“煤文化”，也形成了唐山人特殊的“矿工消费心态”。煤矿工人是一项高危职业，尤其是在过去技术条件相当落后的情况下。他们往往是把脑袋掖在裤腰带上讨生活，早上下井，不知道晚上还能不能上来。特殊的职业决定了煤矿工人异于常人的消费心态：有吃就吃，有喝就喝，不去管明天。这种这种“矿工消费心态矿工消费心态”在唐山大地震之后更加表露无遗。经历了那场惨绝人在唐山大地震之后更加表露无遗。经历了那场惨绝人寰的灾难，每一个幸存下来的唐山人心里都会有一句话：寰的灾难，每一个幸存下来的唐山人心里都会有一句话：“都死过一回了，都死过一回了，还有什么好计较的。还有什么好计较的。”4 4、文化属性、文化属性-煤文化煤文化地震文化的精神是：大公无私，患难与共，顽强奋斗，勇往直前大公无私，患难与共，顽强奋斗，勇往直前在唐山勇敢、团结、热心，是唐山人公认的道德标准；畏惧、退缩、见死不救会遭到所有人的不齿和谴责。新唐山的发展可以分为三个阶段：第一个10年是唐山的重建阶段；第二个10年是唐山的经济发展阶段；最近的10年地震则是作为一种文化资源得到重视和开发。地震文化给予唐山人的还不只是经济的发展，还有心理承受能力的增强。” 5 5、文化属性、文化属性-地震文地震文化化（四）消费心态（四）消费心态大概只有亲身经历过那些苦难岁月，有着切肤之痛的唐山人，才能深刻理解自己现在的生活形态和方式。不管是“煤文化”还是“地震文化”，这种文化属性下形成的消费心态是：豁达，今朝有酒今朝醉豁达，今朝有酒今朝醉（五）消费表现（五）消费表现虽然唐山具有古老的文化底蕴，但作为一个城市而言，重建的唐山并没有太多的城市积淀。在这个朴素的工业城市里，迅速富裕的唐山人只能以车、房等生活物质类用品作为其消费能力的象征。唐山 有“三多”：名车多，名品店多，银行多。弹丸之地尽显奢华之气。据不完全统计：价值近千万元的宾利、劳斯莱斯各有十余辆，数百万元的法拉利跑车有几十辆，有个富豪甚至收集了全系法拉利跑车。其余像兰博基尼、迈巴赫、玛莎拉蒂、保时捷卡宴等豪车也有近百辆。悍马有100辆左右，路虎有600多辆，至于奔驰S系列，宝马X系、7系，奥迪Q7等名车的拥有量则不下5000辆。唐山被唐山被汽车族汽车族杂志寓为杂志寓为“豪车之城豪车之城”车市表现车市表现本地购房表现本地购房表现唐山文化的根是开滦文化。光绪年间，开滦煤矿被英国人霸占过，英国人在这里盖了好多小洋楼，大地震倒了一些，但今天赵各庄矿还留有几栋。所以唐山人在住上见过世面。地震后，唐山人从简易防震房走出来，内心最渴望的就是住上好房子。所以，前几年市区所谓的“豪宅”如金色家园、丽景琴园等开盘即售罄。可以这么说，唐山不缺有钱人，缺好房子。受大地震的影响，唐山人把家看得很重，只要经济条件允许，他们便会在更有战略优势与发展前景的城市购置自己的第二居所。以北京、秦皇岛为首选。在北京，中高端项目有50%是被外地人购买的，最多的就是山西，其次为河北。而在河北城市中，唐山人购买的最多。与山西、温州人不同的是，唐山人在北京购房多出于提高居住质量、发展事业以及分散风险的考虑。其次，北京之于唐山，强大的教育资源是唐山所缺乏的，很多富裕的家庭为了子女的教育在北京购房。在秦皇岛，有人说秦皇岛有一半的房子被唐山人买走，虽然有点夸张，但也说明唐山人在秦皇岛购房的普遍性。唐山人在秦皇岛购房主要是为了享受当地的宜人的气候与环境。异地购房表现异地购房表现总总 结结：通过对唐山文化属性的分析可以看出唐山城市的几个特点：l “资源”城市，两极分化严重，财富集中在少数人手中；l 比较高调、张扬，尤其是有钱人，喜欢“名车、名表、名品”；l 有钱就花，看重今天、不想明天；l 民风质朴、热情、乐于助人。看经济实力看经济实力（一）看指标（一）看指标20092009年全国城市年全国城市GDPGDP排名排名1 1、GDPGDP表现表现唐山市09年GDP总值3781亿元，稳坐河北省的头把交椅，在全国各城市排名中位列第18，领先于济南、哈尔滨、长沙等二线城市。廊坊全国位列第77，河北第6名次名次城市城市GDPGDP（亿元）亿元）省内排名省内排名1 1上海上海14900.9沪2 2北京北京11865.9京3 3广州市广州市9112.7广东14 4深圳市深圳市8201.2广东25 5天津市天津市7500.8津6 6苏州市苏州市7400江苏17 7重庆市重庆市6528.7渝8 8杭州市杭州市5098.6浙江19 9无锡市无锡市5000山东11010青岛市青岛市4850山东21111佛山市佛山市4814.5广东31212武汉市武汉市4560湖北11313成都市成都市4502.6四川11414大连市大连市4410辽宁11515沈阳市沈阳市4359辽宁21616南京市南京市4230.2江苏31717宁波市宁波市4214.6浙江21818唐山市唐山市37813781河北河北1 11919东莞市东莞市3763.2广东42020烟台市烟台市3720山东22121济南市济南市3350山东32222郑州市郑州市3300河南12323长沙市长沙市3300湖南1哈尔滨哈尔滨3258.1黑龙江12525石家庄石家庄3110河北2唐山历年唐山历年GDPGDP总额（单位：亿元）总额（单位：亿元）唐山近十年以来GDP平均以每年超过12%的速度增长，远远大于全国平均水平，经济发展势头强劲。尤其近两年以钢铁、煤炭为主带动了相关行业的发展，推动了唐山经济的快速发展。GDPGDP增长率增长率房地产业发展状况房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDPGDP与房地产发展模式与房地产发展模式唐山房地产业目前处于高速发展期，这跟震后重建与经济的飞速发展有很大的关系。唐山城镇历年人均唐山城镇历年人均GDPGDP总额（单位：元）总额（单位：元）2009年人均GDP为估算值（有关部门估计超过7600美元）。2 2、人均、人均GDPGDP09年唐山市人均GDP为51700元（约合7600美元）唐山市房地产发展以质量为主，数量与质量并重唐山市房地产发展以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均GDPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期稳定发展期稳定发展期人均GDP（美元）1000300030004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型n人均可支配收入表现人均可支配收入表现唐山09年人均可支配收入18053元，全车位列第54位，河北省第二位。唐山近年人均可支配收入呈两位数增长，目前已经接近沈阳、武汉等二线城市。唐山历年人均可支配收入（单位：元）唐山历年人均可支配收入（单位：元）46 西安 18963元 47 徐州 18800元 48 成都 18650元 49 沈阳 18560元 50 盘锦 18500元 51 武汉 18385元 52 廊坊 18333元 53 株洲 18071元 54 唐山 18053元 55 盐城 17770元 56 莆田 17308元 57 岳阳 17172元 58 合肥 17158元 59 铜陵 16769元 60 芜湖 16746元 【0909年全国各城市人年全国各城市人均可支配收入排名均可支配收入排名】3 3、人均可支配收入、人均可支配收入4 4、人均消费支出、人均消费支出城市城市人均消费支出人均消费支出城市城市人均消费支出人均消费支出唐山12026元廊坊10603元石家庄9953元秦皇岛9648元承德8953元邯郸8357元沧州8128元保定7719元该数据为2008年统计l 根据唐山当前GDP增速及人均GDP水平判断，房地产市场进入高速增 长期，城市化进程处于加速阶段；l 唐山人均可支配收入不断提高；但整体社会财富在少数人手中富 集，形成典型的沙漏结构；l 唐山是一个典型的消费型城市，尽管商业很发达，但还处于粗放式 消费（只买贵的、不买对的）。小小 结结：（二）看结构（二）看结构年份第一产业第二产业第三产业200117.80%51.10%31.10%200217%51.70%31.30%200315%55.20%29.80%200413.10%56.30%30.60%200511.60%57.30%31.10%200610.80%57.90%31.30%200710.10%59.40%30.50%20089.50%59.40%31.10%历年三大产业产值占历年三大产业产值占GDPGDP的比例的比例第二产业占据绝对主导第二产业占据绝对主导 01-08年，三大产业比重分配无明显变化，第二产业产值始终占经济总量将近60%的比重，是唐山主要经济来源；第第一一产业比例不断产业比例不断下降下降 农业产值比重不断下降，三大产业构逐步优化，满足城市化要求。历年三大产业产值历年三大产业产值年份第一产业第二产业第三产业2001179.62514.27312.56200218757034520031947153862004213.39915.02497.922005236.191161.73629.7220062561367.46738.682007317.771871.82960.882008340.012113.291107.8901-08年第二产业已经翻了两番，第三产业的增长也接近4倍，第一产业增长比较缓慢。这说明了第三产业呈现良好的发展势头，发展速度与第二产业相当，但经济总量远低于第二产业。l从从唐山的产业结构可以看出，唐山是唐山的产业结构可以看出，唐山是典型的重典型的重工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷工业城市，三大产业发展极不平衡，孤注一掷的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危的产业结构导致经济抗风险能力不足，应对危机能力差机能力差；l整体整体社会财富在少数人手中富集，形成典型的社会财富在少数人手中富集，形成典型的沙漏结构沙漏结构；中国经济的回暖，中国经济的回暖，顶级顶级财富财富人群人群的的财富呈几何极增长。财富呈几何极增长。第三产业发展呈良好势头，第三产业发展呈良好势头，这也说明中产阶段力量在逐渐扩大，但总体还这也说明中产阶段力量在逐渐扩大，但总体还比较薄弱。比较薄弱。小小 结结：矿主，能源业主矿主，能源业主钢材业主钢材业主私企业私企业主，国主，国企高层企高层公务员、教公务员、教师、大型钢师、大型钢企中高层企中高层普通工人等普通工人等支付力支付力高高低低（三）看人口（三）看人口历年人口数（单位：万）历年人口数（单位：万）唐山市是河北省市区人口最多的城市，市区人口超过了300万（河北省有四个城市市区人品过百万，其他三个城市分别为：石家庄、邯郸、保定）。这也说明了唐山市消费能力强。人口自然增长率人口自然增长率 70年代末至80年代初，唐山出现地震之后人口增长的高峰，到1981年出生率20.3，自然增长率达到14.4，而76年以来城市平均自然增长率仅为6.1；此年龄段人口至今天正值婚龄、育龄，婚房需求（刚性首置）、人口增加改善型需求（刚性改善）成为主力购房需求之一。 l 唐山市区人口超过300万，但是由于市区版图已扩张至开平、丰 润、丰南、古冶，真正市区（路南、路北）人口密度并不高；l 唐山流动人口少，重工业城市缺乏吸引外来人口的自然环境；l 刚性需求旺盛（包括刚性首置、刚性改善）。小小 结结：论供求关系论供求关系（一）行业状况（一）行业状况1 1、整体描述、整体描述本次调查统计了唐山市在售楼盘75个（不包括尾盘），调查区域包括了路北、路南、开平、丰南、丰润、古冶六个区。根据楼盘特点和开发程度将整个市区分成五大片区，分别为中心区、凤凰新城区、高新区、南湖区、外围区（开平、丰南、丰润、古冶）。中中 心心 区区南南 湖湖 区区凤凤 凰凰 新新 城城高高 新新 区区2 2、外围区情况汇总（在以后的分析当中不再分析外围区）、外围区情况汇总（在以后的分析当中不再分析外围区）城市区域楼盘数量均价容积率在售量万 未售量万备注外环区域284061.92 2.09 32.5 872.82 丰润区开平区古冶区丰南区外围区在售楼盘共计28个，其中丰润区有13个，占总量的46%，开平区5个、古冶区6个、丰南区4个。外围区整体均价为4061.92元/平米，为唐山市房价最低的区域。3 3、各片区价格（外围区除外）、各片区价格（外围区除外）城市区域数盘数量在售均价凤凰新城128475.00 南湖区85670.00 中心区127771.43 高新区155631.25 合计477821.5唐山市在售楼盘主要集中在路南、路北区（凤凰新城、南湖区、中心区、高新区），这几个区在售楼盘47个，占整个楼盘量的63%，其中以凤凰新城区楼盘价格最高，均价为8475元/平米，高新区、南湖区的价格比较低，均价5650元/平米左右（高新区为工业区，在售楼盘整体档次都不高，南湖区在售项目少，万科、绿城等高端项目还未来推出，片区整体价格偏低）。整个城市均价为7821.5元/平米，为河北省最高。4 4、各片区在售量、存量统计（外围区除外）、各片区在售量、存量统计（外围区除外）城市区域容积率在售量万未售量 万凤凰新城2.05 25.60 156.6 南湖区2.41 3.30 136.50 中心区4.12 9.10 60.2 高新区2.43 20.60 203.97 合计58.60 557.27 凤凰新城在售量最大，为25.6万平米，以中高端楼盘为主，项目规模都比较大（如鹭港总建面130万、梧桐大道总建面49万、凤凰世嘉总建面56万）；南湖区在售项目少，未来供应量大；中心区除万达广场外基本上都是单个综合体项目，容积率高、体量小，未来供应量也不大；由于把东部矿区项目划入高新区增加了高新区未来供应量。5 5、各片区户型、销售率分析（外围区除外）、各片区户型、销售率分析（外围区除外）城市区域主力户型面积在售项目销售率两居三居凤凰新城80-110115-15084.42%南湖区80-96113-13092.50%中心区80-100114-13993.52%高新区75-90104-13090.44%从上表可以看出唐山主力户型以两居、三居为主，跟河北省其他城市相比（廊坊、石家庄、邯郸、沧州等）户型面积偏大，基本两居室在80-100平米，三居室在120-140平米。凤凰新城是中高端项目汇集地，面积更大，两居面积80110平米，三居室面积115150平米，梧桐大道目前在售主力三居为174平米。此外，在售项目销售情况很好，基本开盘即售罄。6 6、部分在售项目一览表（均价、部分在售项目一览表（均价70007000元元/ /平米以上）平米以上）项目名称项目名称所属区域所属区域项目均价项目均价主力户型主力户型户型面积户型面积未推数量未推数量万达广场万达广场中心区9000两居90左右0三居110-140凤凰国际凤凰国际广场广场中心区7800一居40-656万平米两居80、90三居110-130东旭花园东旭花园中心区7800两居80-900三居150左右新华一号新华一号中心区8500一居53、633万平米两居84-93三居118-152德誉新苑德誉新苑中心区7300两居1000梧桐大道梧桐大道凤凰新城8500两居90、1151.8万三居130-170鹭港未来城鹭港未来城凤凰新城7800两居70-11040万荣泰尚都荣泰尚都凤凰新城7000两居80-1000三居117-130天元国际公寓天元国际公寓凤凰新城13000一居400两居80凤凰世嘉凤凰世嘉凤凰新城8000两居78-938万平米三居138-150裕祥园裕祥园凤凰新城7000两居80-907万平米三居120-1407 7、20092009年路南、路北区成交情况汇总年路南、路北区成交情况汇总成交价格成交价格成交面积成交面积l凤凰新城是唐山中高端项目的汇集地，新城经过了近5年的发展市民认知度 最高；l南湖片区是2008年初市政府着力打造新区，随着万科、绿城等大开发商的进 驻价值会越来越突显，但是由于是采煤塌陷区，老百姓的心理影响还很大；l在售项目户型与省内其他城市相比偏大，高端项目更甚；l需求旺盛，一般项目开盘即售罄，好项目更是如此，而且高端项目客群60% 以上选择一次性付款。小小 结结：（二）土地市场状况（二）土地市场状况1 1出让日期：出让日期：2009年10月6日-10月15日宗地位置：宗地位置： 路北区原彩印厂、纸箱厂土地面积：面积： 27618.58（合41.43亩）规划用途：规划用途： 商业、住宅出让年限：出让年限： 商业40年、住宅70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 58413297元地块单价：地块单价：141万元/亩竞得人：竞得人： 唐山虹基房地产开发有限公司2 2出让日期：出让日期：2009年2月14日-2月24日宗地位置：宗地位置： 路北区原唐山市恒源典当有限公司地块面积：面积： 20817.56（合31.23亩）规划用途：规划用途： 商业出让年限：出让年限： 40年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 64013997元地块单价：地块单价：205万元/亩竞得人：竞得人： 唐山恒源投资有限公司3 3出让日期：出让日期：2009年10月26日-11月4日宗地位置：宗地位置： 路北区凤凰新城友谊路东侧、裕华道北侧地块面积：面积： 3536（合5.304亩）规划用途：规划用途： 商业出让年限：出让年限： 40年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 13308266.4元地块单价：地块单价：250.91万元/亩竞得人：竞得人： 唐山天宝少澳鑫垄房地产开发有限公司4 4出让日期：出让日期：2009年1月31日-2月9日宗地位置：宗地位置： 路北区原五二二地质队土地面积：面积： 7114.91（合10.67亩）规划用途：规划用途： 商业出让年限：出让年限： 40年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 24546439.5元地块单价：地块单价：230万元/亩竞得人：竞得人： 中国冶金地质总局一局五二二队5 5出让日期：出让日期：2009年1月31日-2月9日宗地位置：宗地位置： 路北区原五二二地质队住宅项目土地面积：面积： 11214.85（合16.82亩）规划用途：规划用途： 住宅出让年限：出让年限： 70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 45420142.5元地块单价：地块单价：270万元/亩竞得人：竞得人： 正元置业有限公司6 6出让日期：出让日期：2009年6月28日-7月7日宗地位置：宗地位置： 路北区原车辆管理所面积：面积： 30634.54（合45.95亩）规划用途：规划用途： 住宅出让年限：出让年限： 70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 114879525元地块单价：地块单价：250万元/亩竞得人：竞得人： 唐山中兵北方房地产开发有限责任公司7 7出让日期：出让日期：2009年10月26日-11月4日宗地位置：宗地位置： 路北区文化路东侧、建华道南侧、体育馆道北侧地块面积：面积： 37303.13（合55.95亩） 规划用途：规划用途： 商业、住宅出让年限：出让年限： 商业40年，住宅70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 112468937元地块单价：地块单价：201万元/亩竞得人：竞得人： 唐山兴盛房地产开发有限责任公司备注：备注：该项目另代征城市道路6574.95（合9.86亩），按20万元/亩收取划拨费用8 8出让日期：出让日期：2009年12月14日-12月23日 宗地位置：宗地位置： 长宁道北侧、龙泽路东侧地块面积：面积： 14055.32(合21.08亩)规划用途：规划用途： 商业、住宅出让年限：出让年限： 商业40年，住宅70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 49355256.2元地块单价：地块单价：234.1万元/亩竞得人：竞得人： 唐山正兴房地产开发有限公司9 9出让日期：出让日期：宗地位置：宗地位置： 大里路西侧、裕华道两侧地块面积：面积： 133440.83(合200.16亩)规划用途：规划用途： 商业、住宅出让年限：出让年限： 商业40年，住宅70年出让方式：出让方式： 挂牌总价：总价： 地块单价：地块单价：竞得人：竞得人： 裕 华 道唐山市土地市场很不规范，通过“招、拍、挂”的途径拿地的很少，而且都是小地块，一般开发商拿地通过以下几个途径：l市政府、区管委会的招商引资（万科南湖地块就是与南湖管委会签的协议，荣盛也是与丰南区政府签订的合作协议）；l从一级开发商手中拿地，这些地基本上都需要以拆迁的身份进入。小小 结结：（三）重点企业分析（排名不分先后）（三）重点企业分析（排名不分先后）1 1、本土企业、本土企业唐山大陆房地产开发有限公司唐山大陆房地产开发有限公司隶属于唐山市大陆实业有限公司（集房地产开发、餐饮娱乐、建材家居、水泥生产等产业为一体的民营企业集团），注册成立于2000年4月，国家二级开发资质。在省内各城市有充足的土地储备，未来五年可开发面积达100万平方米。唐山大陆房地产开发公司曾成功开发河北省首家节能、环保高层住宅项目新开公寓，获得省级建筑主管部门多项奖励并取得了市场的高度认可。已经成功扩张衡水市、锡林浩特市。目前在售项目王府国际、soho阳光、乡居假日(占地8400亩）等。唐山新天地房地产开发有限公司唐山新天地房地产开发有限公司成立于1996年，唐山市目前唯一拥有国家一级开发资质的房地产开发企业。具有开发建设各种大型公用设施、集成商业和综合高档社区的能力。先后开发建设了部西里小区、新天地购物广场、新天地鹭港等多个项目，至今累计开发规模达120万平方米）。目前在售项目鹭港未来城。 唐山中冶置业房地产开发有限公司唐山中冶置业房地产开发有限公司成立于2005年，由中冶集团旗下的中冶置业有限责任公司和中冶京唐建设有限公司（即原中国第二十二冶金建设公司）共同投资成立，力在打造环渤海区域的精品住宅项目，国企背景，实力雄厚。目前在售项目梧桐大道，凤凰新城区最高端的项目。唐山市天元房地产开发有限公司唐山市天元房地产开发有限公司公司成立于1999年4月，具有房地产开发二级资质的私营房地产开发企业，主营城市房地产综合开发与经营。至今，先后开发完成了天元花园天元大厦、天元小学、天元俱乐部，天源骏景、天元酒店公寓、天元商业城等工程。目前在售天元国际公馆。唐山天壤地产开发有限公司唐山天壤地产开发有限公司是一家集房地产开发、销售为一体的现代综合地产公司， 公司已完成或进行中的投资策划的项目有龙泽北路商业地块、友谊路地块、新华西道港岛项目、南湖美食城项目、荷花坑住宅项目、复兴路大业里五金城项目等。目前在售项目凤城国际广场、南湖美食广场、荷花盛世、凤城阳光等。2 2、外来上市公司、外来上市公司公司名称公司名称项目名称项目名称占地规模占地规模建筑面积建筑面积销售价格销售价格项目地址项目地址万科集团万科集团南湖郡20万12万未定南湖凤凰台西侧商、住项目未定凤凰新城片区万达集团万达集团万达广场21万105万9000地震纪念碑东侧绿城集团绿城集团南湖中央商务区44万120万未定南湖生态城核心区荣盛地产荣盛地产丰南镇城中村改造198万超过400万未定丰南镇核心城区的个行政村嘉里集团嘉里集团综合体项目10万28.8万未定凤凰新城片区以上公司项目除万达已经开始销售之外，其他项目均还处在前期阶段，但是已经对外公布了项目情况。此外，进驻唐山的外地开发商还有金地、上海、深圳等地的7家开发商，目前已经进入比较深层次的拿地阶段。到目前为止，共有12家外地开发商进驻唐山，比石家庄还多，这也充分说明唐山人的消费实力。（四）重点项目介绍（四）重点项目介绍项目地处唐山市的核心地带，位于路南区新华道南侧，抗震纪念碑广场东侧。项目总占地341亩，规划用地面积21万平米，总建筑面积：104.8万平米，其中购物中心12万平米、五星级酒店4.7万平米、写字楼14万平米、住宅38万平米、底商12.5万平米、回迁23.6万平米。将建成集高档货、超五星级酒店、高档公寓、高档写字楼、高档影剧院、高档住宅于一体的大型综合社区。项目关健词：市中心、大规模、综合体。万达广场万达广场（中心中心区）区）户型面积套数两居88258三居114139354合计612在售户型万达广场最后一期，共3栋楼，目前内部认购（买5万卡抵8万房款），还未正式销售，均价9000元/平米。购物中心12万平米为开发商持有，社区底商场12.5万平米已基本售罄，还剩几套尾房，均价35000元/平米左右（100200平米，两层）。目前万达广场还有14万平米写字楼未推。标识处为赠送面积标识处为赠送面积标识处为赠送面积标识处为赠送面积凤凰新城区的高端项目，项目占地18.8万平米，总建面49万平米，开发商为唐山中冶集团，国企背景、实力雄厚。该项目号称“高科技住宅”，设备设施有：“户式中央空调+新风+加湿”系统，纯净水系统、预置24小时热水系统、窗磁、红外报警系统、摄像监控、可视对讲与紧急求救系统、保安电子巡更系统、燃气报警系统等。项目多层层高3.3米、高层层高3米，其中多层外立面为外挂铜板，品质感强。景观设计师为星河湾首席设计师；物业管理：戴德梁行。项目关健词：高科技、高品质。梧桐大道梧桐大道（凤凰新城凤凰新城）多层实景多层实景高层实景高层实景户型面积两居89115三居130170四居190210在售户型在售户型目前在售户型以三居、四居为主，三居主力面积集中在170180平米，四居室面积190平米以上。目前均价8500元/平米，景观楼王的高层均价接近10000元/平米，为凤凰新城高端项目。整个小区一期正办理交房，比较有品质感，整体感觉跟北京的阳光上东相似。项目位于凤凰新城南端友谊路与兴源道交汇处，凤凰新城的核心区。占地26.8万平米，总建面56万平米。产品类型丰富，有高层、多层、洋房、联排等。项目关健词：地段、产品类型丰富。凤凰世嘉凤凰世嘉（凤凰新城凤凰新城）户型面积套数两居7893700三居138148348洋房220平米以上300联排300平米以上32在售户型在售户型一期10万平米已经售罄，目前正推5栋18层的高层，以两居、三居为主。由于项目紧临唐山一中新址（2010年底交付使用），很多家长为了孩子上学而选择学区房。此外项目二期还有300套洋房、32套联排即将推出。目前高层均价8000元/平米、洋房、联排还未定价。建筑面积148平米建筑面积93平米建筑面积198平米建筑面积218平米项目位于兴源道以北、友谊路西侧，光明路、青龙路、翔云道贯穿其中，项目规划用地571亩，总建设规模达100余万平米。整个居住区将形成社区大开放，组团小封闭，交通便捷，城市功能多元化的社区形态。鹭港小区东环抱唐山一中新址，南与唐山外国语学院相望，人文环境优越，社区公共配套设施齐全。项目关健词：规模、人文环境。鹭港未来城鹭港未来城（凤凰新城凤凰新城）户型面积一居50两居70110三居120140在售户型在售户型项目一期46万平米已交房入住，目前正积累客户，未正式推出。户型面积偏小，一居50平米，两居70110平米，三居130140平米。小楼间距小，一期业主反映很强烈。此外，开放式的社区管理没有跟上，整体感觉很乱。小区实况小区实况建筑面积125平米唐山在售项目除了价格能让人眼前一亮之外，其他值得得关注的地方不多：l 楼盘无个性：在唐山找不出一个有鲜明主题的项目；l 产品无创新：能够说得上有创新的项目：梧桐大道的高科技系统、万达 广场的面积赠送，其他的项目基本没有什么特色；l 建筑风格单一：现代风格、新古典主义一统天下 l 层高基本上2.9米起，高端项目层高3.03.3米；小小 结结：（五）商业地产状况（五）商业地产状况1 1、整体描述、整体描述唐山在售的商业项目集中在中心区，体量从几万平米到十几万平米，最大的商业是万达广场的社区底商，总面积约12.5万平米，面积100200平米，两层，目前均价35000元/平米（已基本售罄），其他的小综合体如新华贸、渤海新世界、新华1号等都是主题商场形式，部分临街底商单独对外出售，销售情况良好。目前售价最高的是新华贸底商，最高价43800元/平米，两层，面积450平米，最低10000元/平米，两层，面积2080平米。底商使用率为60%（底商参与商场的公摊），底商共11个，已售6个。如果按照正常底商95%的使用率，该是楼盘的最高价格应该是7万/平米，这个价格应该是唐山商业的价格的天花板了（因为之前售出去的都是内部关系户定的，价格比较低，后来定价很高销售受阻，现在的价格是刚调完之后的价格）2 2、在售商业一览表、在售商业一览表项目名称项目名称所属区域所属区域面积区间面积区间销售价格销售价格备注备注新华新华1 1号号中心区300左右估计3万/平米以上未售万达广场万达广场中心区100-200均价3.5万/平米剩余不多新华贸中心新华贸中心中心区沿街400-200014.3万/平米仅剩几套沿街商铺梧桐大道梧桐大道凤凰新城120-30001.7万/平米左右售完，后期未定南湖休闲美食城南湖休闲美食城南湖区300-12000均1.4万/平米A、B区售完，即将整体招商SOHOSOHO阳光阳光高新区20050070001.2万/平米小面积基本售完东方广场东方广场高新区270-3701.37万/平米基本售完碧玉华府碧玉华府凤凰新城400-200022.5万/平米临街2.5万/平米左右；一层架空的产权式小商铺，10平米一个，2万左右，产权式小商铺定位为古玩城，投资回报3年，每年8%。渤海新世界渤海新世界中心区100-3003-5万/平米这是沿街商铺的价格，另外主题商业划成小商铺出售，根据楼层价格不一样（5层），一层4万左右，2540平米一个，投资回报3年，6%+6%+8%。3 3、市区商圈划分、市区商圈划分整个市区分成三大商圈，分别为以唐百为中心的中心商圈，以八方购物广场为中心八方凤凰商圈， 以远洋城为中心的远洋商圈。此外新华道附近还有一些小型的购物街。市区商业氛围浓厚，大品牌多，但是人流量不大，这也从另一方面说明市区人口密度不高，流动人口少。中心商圈：以唐百、三利购物中心为核心中心商圈：以唐百、三利购物中心为核心定位：高档、中高档定位：高档、中高档八方、凤凰商圈：以八方购物广场、凤凰购物八方、凤凰商圈：以八方购物广场、凤凰购物广场为核心广场为核心定位：中档、中高档定位：中档、中高档远洋城商圈：以远洋城为核心远洋城商圈：以远洋城为核心定位：中档、中低档定位：中档、中低档求发展机会求发展机会（一）看规划（一）看规划1 1、城市规划、城市规划中心城区空间结构中心城区空间结构环城水系环城水系打造北方打造北方“水城水城”中心城区（中心区、开平）用地发展方向选择：中心城区未来用地发展方向为：规划期内，中心城区以向西北和东南方向发展为主。远景根据发展需要，可考虑跨过京山铁路在城市西、西北方向，跨过唐遵铁路在城市东北方向发展新的功能片区。2 2、土地规划、土地规划城区中心片区规划的范围为西至卫国路，北到大庆道，东临陡河、龙泽路、车站路，南达南新道。规划建设用地规模约为25平方公里。片区功能定位为：集市级商业、商务办公、文化娱乐、会议展示、居住生活于一体的唐山市中心组团核心区。规划人口规模为54.26万人各分区各分区2008200820122012年住房用地供应总量指引（单位：公顷）年住房用地供应总量指引（单位：公顷）区域商品住房用地保障性住房用地合计普通商品房项目用地城中村平改项目用地危旧房改造项目用地双限房用地中心城区（中心区、开平）351.4264.217885.9105.5985中心城区（丰南）28.671.422.9122.9丰润区55.65106.00.8116.99179.5古冶区61.822.3233.421.3338.8海港开发区71.57.4314.2593.2南堡开发区62.827.010.27.8107.8曹妃甸生态城171.421.4192.8合计803.2490.9429.885.9210.12020p2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房用地主要供应区域 ，占总体用地供应的49%；各分区各分区2008200820122012年住房建设面积总量指引（单位：万平米）年住房建设面积总量指引（单位：万平米）区域商品住房保障性住房合计普通商品房城中村改造安置房危旧改安置房双限房经济适用房廉租房中心城区（中心区、开平）815.7111.0100.0120.320031.881378.9中心城区（丰南）8070-302182丰润区110.579.50.8-31.52.0224.3古冶区169.916.7175-39.65.9407.1海港开发区80.7-5.4-17.1-103.2南堡开发区93.219.57.4-9.3-129.4曹妃甸生态城240-30-270合计1590296.7288.6120.3357.541.782694.9p2008年-2012年，中心城区（中心区、开平）为住房建设面积主要供应区域 ，占总体住房建设面积的51%；中心城区（中心区、开平）中心城区（中心区、开平）2008200820122012年年住房建设总量年度指引（单位：万平米）住房建设总量年度指引（单位：万平米）年度商品住房建筑面积保障性住房建筑面积合计普通商品房城中村改造安置住房危旧改安置房双限房经济适用房廉租房20081822260123553162009176.8226.74013456.88308.42010-2012456.8862.3-95.312020754.5合计815.7111.0100.0120.320031.881378.9中心城区（中心区、开平）中心城区（中心区、开平）2008200820122012年年住房用地供应总量年度指引（单位：公顷）住房用地供应总量年度指引（单位：公顷）年度商品住房用地面积保障性住房用地面积合计普通商品房项目用地城中村改造项目用地危旧房改造项目用地双限房用地20089152107815273200910264719172632010-2012158.4148.2-68.973.5449合计351.4264.217885.9105.5985（二）看热点（二）看热点1 1、凤凰新城凤凰新城南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站南起兴源道，北至大庆道，东临卫国路，西到站前路，辖区面积前路，辖区面积23平方公里平方公里，以服务京津唐区域为目标，成为唐以服务京津唐区域为目标，成为唐山市的商务中心、金融中心、总部基地、山市的商务中心、金融中心、总部基地、创新创新基地。基地。凤凰新城的功能定位为“两中心两基地”，即地区金融中心、地区商务中心、总部基地和创新基地。凤凰新城依托其优越的地理区位和良好的建设条件，打造成为辐射环渤海沿海地区和河北省北部的地区级金融中心，北京国际金融市场的重要组成部分；同时依托港口和产业优势，以及高铁站点，发展为具有特色的地区级商务中心，承接与北京、天津商务相关的部分商务功能；成为民营企业和河北省驻唐企业总部，以核心产业为依托，发展跨国公司的分支机构、本土企业总部及国内大企业集团的区域性总部或某些职能性总部。创新中心金融中心总部基地购房首选路北区的占63%，而凤凰新城是路北区最热点的区域。数据来源某公司的问卷调查2 2、南湖生态城南湖生态城9191平方公里，将成为唐山新的政务中心。平方公里，将成为唐山新的政务中心。南湖生态城功能定位于以塌陷区生态修复、工业文明、抗震精神、现代艺术与文化创意为主要特色，以政务、休闲、运动、观光为主要功能的城市型综合功能区，以景观绿化、湖面拓宽为契机，着力打造休闲度假胜地、文化创意园区、国家城市湿地公园推动景观地产开发，更新城市结构。 西南片区将成为唐山市新的政务中心、商务中心。南湖生态风景区建设将促进该地区的高品质开发建设，“十五”期间，为重点发展片区，将以政务中心建设为带动、以青龙河河道的整治为基础，大规模进行高品质办公、商务、居住开发，将成为新的政务中心、商务中心、生态型示范新城。 南湖生态城于南湖生态城于20082008年初正式启动。年初正式启动。领导视察南湖生态城领导视察南湖生态城南湖生态区版图与道路系统南湖生态区版图与道路系统南湖生态城起步区的规划范围北起南新西道，南至环湖路，东起建设南路，西到西电路。规划用地总面积为711.38 公顷。南湖生态城起步区用地划分为5 个片区。行政中心区行政中心区：是唐山新的市民中心所在地，以行政办公功能为核心，周边为配套商业、居住、教育、医疗等设施。商业文化中心区商业文化中心区：包含商业金融、文化娱乐、居住及服务、城市公园等功能。林荫大道住区林荫大道住区：中低密度居住片区，集中布置板式花园洋房和配套设施。综合居住区综合居住区：是南部新城面积最大的居住片区。片区西部设置回迁安置区。湖滨居住区湖滨居住区：位于环湖路西侧的片区，以一类居住为主。南湖起步区规划南湖起步区规划行政中心区行政中心区商业文化区商业文化区综综合合居居住住区区湖滨居住区湖滨居住区林荫大道区林荫大道区项目进展情况项目进展情况目前已开工的项目有：绿城南湖生态城中央商务区项目：占地655亩，总建筑面积近120万平方米，是由城市高端公寓、大型主题公园、商业步行街、写字楼、五星级酒店万科南湖郡：占地面积200505平方米，地上建筑面积125087平方米，住宅用地容积率0.6，项目移植万科红郡，打造唐山城市别墅的新标杆。大阳公馆：总建筑面积为4万平方米，占地面积55亩，是大阳投资集团有限公司打造的一所高档文化特色商务酒店。植物园：总面积60公顷，设计理念为“浴火涅槃、凤起南湖、用花语对话自然、让景观诠释生态” 。万科红郡绿城商务中心太阳公馆万科红郡联排户型万科红郡联排户型数据来源某公司的问卷调查（三）看机会（三）看机会1 1、看利润（与廊坊相比）、看利润（与廊坊相比）以目前唐山市最热点凤凰新城为例，以*的操盘水平最低售价应该参考梧桐大道，均价8500元/平米，廊坊参考奥韵片区。唐山的毛利远远大于廊坊，这也是各大开发商蜂拥而至的最根本原因。廊分的百亿之路如何迈出第一步，唐山至关重要。城市城市廊坊廊坊唐山唐山地价（万地价（万/ /亩）亩）240400容积率容积率22房价（元房价（元/ /平米）平米）60008500楼面地价楼面地价18003000建安成本建安成本28002800其他费用其他费用200200成本合计成本合计48006000毛利毛利20%42%2 2、看时机、看时机唐山目前已经掀起了开发高潮，已有12家外地具备一级开发资质的开发商进驻（万达、万科、绿城、金地、嘉里等），从这些开发商拿地情况看，20082009年是进入的最佳时机。虽然现在进入有点晚，但还是有机会，毕竟唐山的超强购买力是河北省其他城市不可比拟的，一名话：进比没进要强，早进比晚进要强。3 3、看方向、看方向目前来看，唐山市有两个地方可以拿地：l 凤凰新城：绝对的热点，老百姓认知度高，片区基本成熟，但是目前可能可供选择的土地不多。l 南湖片区：这界政府领导倾力打造的生态区，众多外地开发商云集，但是是采煤塌陷带，地质情况不好，老百姓认知度不高，适合建低密度住宅。此外，该片区未来高端、中高端产品竞争激烈。南府庄成子庄新火车站商业体块（老火车站原址扩建）南湖美食广场东侧（南湖）梧桐大道项目北侧 （凤凰新城）唐山城投目前可以转让的部分地块（面积不小于唐山城投目前可以转让的部分地块（面积不小于300300亩亩/ /块）块）梧桐大道项目北侧新火车站一侧项目南湖美食广场东侧南富庄改造城子庄改造4 4、看产品、看产品项目定位：有明显特征的主题型楼盘；产品定位：高端、中高端；高层产品线：北105风格；低密度产品线：九园风格；产品创新：在政策许可的范围内深度挖掘产品的附加值。因素关健点备注基础因素实体经济GDP、产业结构等是衡量实体经济发展的指标因子房地产发展经济支撑的基本面反应消费者的真实财富实力资本经济股票指数、利率等衡量资本（虚拟金融）经济发展的指标因子房地产发展的另一重要支撑面放大/缩小消费者的财富实力衍生因素房市政策政府当前的房地产相关政策房地产发展的重要景响面政府政策消费者预期、信心消费者信心指数等描述消费对未来经济走势与消费预期房地产发展的重要影响面消费者的心态5 5、看未来、看未来中国经济的发展离不开实体经济，唐山是典型实体经济的城市，只要中国经济继续保持稳定增长，消费者的财富就会稳定增长；其次，从两会国家政策来看，对房地产还是实行相对温和的调控政策，影响不了大局；此外，据华夏去年年底的调查当中消费者对楼市保值、增值的信心占66%，唐山这种资源财富型城市比例应该比廊坊更高。所以，唐山的楼市将继续稳好。