1周浦周浦1515号号地块前期定位探讨地块前期定位探讨 20092009年月年月2报告内容报告内容1、区块分析2、市场分析3、产品规划建议4、商业部分建议5、客户导入预判31、区块分析4项目分析区域1 1一城九镇规划一城九镇规划上海市“十五规划”中，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系,将重点建设展现异国风情的“一城九镇的战略构想三城七镇规划三城七镇规划在一城九镇的规划基础上，逐渐转变为三城七镇三的规划；三城就是松江、嘉定-安亭和临港新城七镇就是周浦、朱家角枫泾、罗店、奉城、高桥、陈家镇江南水乡，北美特色北欧、交通、环境特色的现代化生态新城镇安亭：德国风貌特色、汽车产业、房地产和旅游江南水乡、旅游定位,发挥生态平衡优势上海最大的港口周浦：人居环境典范生态景观轴线、现代荷兰风情、高档居住社区居住,休闲,度假和旅游,高科技产业。卫星城、大学城、英式风貌高尚居住区西班牙风貌、奉贤东部的经济文化中心5区域属性升级 之大浦东行政区划1 1u大浦东规划的推进，主要目的是通过行政区划整合，将陆家嘴金融中心和临港新城航运中心的优势集中；u上海市政府此举意在理顺管理体制、优化两大中心政策的效果；u大浦东规划的落实将为紧邻浦东新区的周康板块的房产市场带来新的发展机会点。项目大浦东建设目标对外围区域的带动大浦东建设目标对外围区域的带动能力值得期待能力值得期待6区域属性升级 之大浦东行政区划1 1调整一：u奉贤区的四团镇及洪庙镇的原邵厂乡部分、五四农场等部分将被划归临港新区，并加上将现有临港新城的一街四镇，共同组成临港新区；调整二：u南汇区的航头镇、新场镇（不包含原坦直桥地区）将被划归奉贤区，而南汇区其余在大治河以北的区域，将被分为周浦、惠南两个功能区域归入浦东新区。区域形象升级，弱化外区客户心理区域形象升级，弱化外区客户心理抗性同时带给区域实际发展契机抗性同时带给区域实际发展契机临港新城浦东机场航头镇周浦功能周浦功能区区惠南功能区新场镇四团镇洪庙镇五四农场南汇南汇区区奉贤奉贤区区浦东新浦东新区区7惠南镇B5&B7地块项目报告西城商圈老城商圈东城商圈五角世贸商城现代农业园区海沈物流基地人民路商业发展轴城东路商务走廊远东大道一线万的上海五角世贸商城致力于为国际采购商、供应商搭建一个集常年展示、短期展览、批发贸易于一体的专业化展贸平台。上海五角世贸商城将引进全球 6000 家知名供应商以及众多跨国采购集团入驻，以一流设施提供全方位服务。“一轴三圈”以东西向人民路为零售商业发展主轴，建设老城区和东城区两大中心商圈及西城区辅助商圈。“一线三块”则是沿南北向远东大道一线，开发五角世贸商城、现代农业园区和海沈两港物流中转基地三大商贸板块。“川南奉商务走廊”将作为一条集聚现代服务业的标志性商务大街，主要发展依托两港、服务两港的口岸经济现代服务业。区域属性8区域属性升级之周边配套1 1万达商业广场小上海步行街大润发中福会幼儿园成熟商业周浦医院项目自身商业规划中邦城市外围商业u本项目自身规划有3万方商业配套，并且接近周浦镇成熟商业中心u周边将有40-50亩的商业地块未来配套u距离项目约2公里的周浦万达广场将于9月正式运营，届时周边商业氛围将更加成熟。自身配套及外围配套逐步完善，极自身配套及外围配套逐步完善，极大提升社区的生活性和便利度大提升社区的生活性和便利度9区域属性升级之区域交通1 1u秀浦路主要路段已建成通车，剩余路段将在年底开工建设，建成后秀浦路将作为城市次干道联通外环线、浦江镇、越江隧道；u另外，秀浦路两侧小区主入口附近的“港湾式车站”都将在年内开工，公交线路引入指日可待；u11号线周浦镇站点距离项目约3公里，规划中16、18号线将在秀浦路设立站点，18号线的秀浦路站点更将在本案地块东北角对面落地。公共交通推进、道路系统完善，区域公共交通推进、道路系统完善，区域交通环境及辐射能力将大为改观交通环境及辐射能力将大为改观1616号线号线（即原先规划的L2线）为城市半环线，从虹口区虹口足球场出发西向途径闸北区马戏城，普陀区的上海西站，长宁区北新泾，闵行区虹桥镇和古美地区到达吴泾北，规划最终终点将跨越黄浦江途经浦江镇到达周浦到达周浦。 1818号线号线（即原来的轻轨L5线）起于共康新村，由长江西路长临路出发，经长江西路、长江南路、何家湾路、同江路、松花江路、中山北路、江浦路过江到民生路穿越世纪公园、芳甸路、川北公路，华夏中路，御桥，经过周浦经过周浦地区最终到达航头。102、市场分析11市场分析2 2121、绿地东上海2、明天华城3、印象春城4、绿洲康城5、墅外6、保处林语溪市场项目分布13绿地东上海物业类别：住宅为主（51万平米），商业为辅（10万平米），酒店、办公建筑形态小高层、高层规划总户数4796户楼层1418层开发商上海富润房地产发展有限公司交通位置：康沈路沪南路口推出户数一期700套，二期推140套、即将推出252套户型面积88-115平方米的2房，和137-139平方米的三房销售均价12000-14000元容积率1.655规划绿化率51.4%物业管理费1.51元/平方米/月61万方的规模大盘，气势恢宏，50年不落后的规划目标和，傲视同侪14景观特色景观特色景观规划利用原生态天然河流陆家浜河造景，营造水岸生活。以“点环轴”的手法，将点、线、面的绿荫、草坪、河流、人行道、建筑群落等融合一体，形成“三重园林”、“六大组团”等一系列的四度空间。景观规划缺乏主题性六大和谐天成组团：雾色山丘、汇景花园、玫瑰花园、廊桥花苑、爱之花园、梦河，形成一系列移步景异的四度空间。 15三段式咖啡色系外立面，全石材打造，流畅勾勒出新古典主义的内敛建筑风格建筑风格绿地东上海建筑采用“新古典主义”风格，全部公寓采用三段式咖啡色系外立面，基座为全石材。运用适度的尺度和协调的比例，通过群体空间排列的跌宕体现造型的艺术美。16四明空间+景观视野，舒适度+景观性主力产品设计特征：主力产品设计特征：u3R舒适型户型，主力面积段为136-144，得房率较高，大量的准一梯一户设计增强了私密性和专属性；另外三个南向功能间、空中花园、圆形餐厅、大面积的厨房和主卫、面积不大但专设270度弧形景观空间的主卧充分提高舒适性的同时增加生活情趣。u2R户型，分为紧凑型以及舒适型，紧凑型面积约为88-90，户型方正动线设计合理，高附加值，南向弧形景观阳台、北向景观阳台，转角飘窗设计；舒适型面积约为100-118 ，客厅面宽4-4.2m，部分户型在2R设计中设置主卧套，两房搭配两卫，充分提高私密性和舒适度。三房三房二房二房17明天华城物业类别：住宅,1万平米商业街，近7万平米的综合商业建筑形态小高层规划总户数2200楼层15-18层开发商上海荣惠置业有限公司交通位置：繁荣路（靠近康沈公路）推出户数一期推出452套户型面积87-196平方米，其中以两房为主，面积约87-90平方米。销售均价容积率1.76规划绿化率35%物业管理费1.75元/平方米/月户型整体格局合理,以两房为主,该案是区域内首个采用ARTDECO建筑风格设计的社区。18本项目产品定位为生态环境良好、社区配套完善的“亲情”住宅社区。 基础定位策略围绕人、居住、生活、空间展开基础定位策略围绕人、居住、生活、空间展开 “以人为本、科学居住、健康生活、创新空间” 倡导节能、环保、智能型居住理念；营造自然，绿色，碧水蓝天的生活环境；当私密的生活空间遇上开放的自然空间。 1990平米以下的房源占到了78.5%,以两房为主房型分项房型分项60-60-70M270M270-90M270-90M2110-110-125M2125M2130M2130M2以以上上总户数总户数户数户数385386494734面积配比面积配比5.2%73.3%73.3%8.7%12.8%100%78.5%78.5%21.5%二室二厅一卫：二室二厅一卫：87-90平方米平方米三室二厅一卫：三室二厅一卫：128-141平方米平方米房型控制合理，南北通透，功能明确，南北阳台，带来更好的景观视野。二房为二梯三户,三房为二梯二户20印象春城物业类别：高层、花园洋房、联排别墅、商业广场、酒店式公寓、幼儿园建筑形态小高层、多层规划总户数4000楼层开发商上海瀛浦置业有限公司交通位置：年家浜东路周东路口推出户数户型面积88-114的两房，132的三房销售均价9000元/平方米容积率1.5规划绿化率40%物业管理费1.78元/平方米/月通过新古典主义建筑和法式印象派园林，营造出一种欧陆经典印象的社区风貌。21小区的景观主轴是一条约2000米长的天然河香草河，景观规划依托天然河道勾勒出自然、灵动的水世界生态景观，并将印象派的艺术元素融入景观设计中，构造出一个弥漫着艺术人文气息的园林环境。小区分为5个街区，在景观设计上分别体现了印象派代表名画的艺术原素。将印象派绘画的艺术融入到园林景观的设计中，小户型带空中花园,空间功能更完善主卧和客厅都朝南，主卧和次卧均带飘窗，客厅连通南向阳台，餐厅连通北向阳台，主卧和客厅都朝南，主卧和次卧均带飘窗，客厅连通南向阳台，餐厅连通北向阳台，南北双阳台拉大空间进深，南北通透；餐厅与卫生间之间有约南北双阳台拉大空间进深，南北通透；餐厅与卫生间之间有约5 5平方米平方米“空中花园空中花园”，可改建为小书房，变成，可改建为小书房，变成“2+12+1”房，使功能空间更加完善。房，使功能空间更加完善。 ( (两梯四户两梯四户) )22绿州康城物业类别：公寓，酒店，会所，商街建筑形态小高层多层高层规划总户数7000多楼层14-17层开发商上海振龙房地产有限公司交通位置：南汇区康桥路1388号推出户数1200户型面积户型为1房67平方米，两房90-101平方米，三房131平方米销售均价精装15500元/平方米容积率1.46规划绿化率43%物业管理费1.80元/平方米月23建筑立面稳重大方，线条俐落而建筑立面稳重大方，线条俐落而不会张扬，色彩明快而不失经典，不会张扬，色彩明快而不失经典，国际大家风范贵气天成。国际大家风范贵气天成。景观特色：景观特色：绿洲康城亲水湾，汲取广州星河湾的园林精髓，以湖、河、坡、林等元素，将自然万物融入其中，诠释着不动声色的优雅。同时，引入法国园艺的一些设计，用亲水平台、溪涧草坪、河边漫道、生态绿岛，让景观更富有艺术性和层次性。坚持四处有景，以草地、灌木为主，并适当点缀喷泉、水池等，植物配置上以常绿植物为骨架构成小区绿化中的稳定因素，再以落叶乔木、灌木及时花搭配，形成四季美景各异的自然盛宴，让整个社区犹如隐在绿色中的一朵优雅的“法国玫瑰”。 延续一期欧式园林的风格，在景观上但同时艺术气氛的营造24绿洲康城亲水湾二期按照人体工学设计的高尚房型，给住户带来同时房型的空间结构紧凑，不仅拥有高得房率，而且拥有高有效率，极少有面积上的浪费。 绿洲康城亲水湾二期一梯二户，更好的显示了尊贵感和私密性。二房面积在93平米左右，三房面积控制在117平米左右，尺寸大度又不浪费，华丽却不奢华，无论是甜蜜的二人世界，还是温馨的三代同堂，在这里，空间永远大于你的想象。64.47平米一房94.52平米二房三房大面宽、采光率高、节省能源、整体通透的视觉效果，让住户与阳光享受亲密接触，使室内的空气流通顺畅25墅外物业类别：包括5栋跃层空中花园式住宅,2栋跃层点式空中花园式住宅,6栋平层空中花园式住宅组成建筑形态小高层规划总户数386楼层开发商上海日扬房地产有限公司交通位置：川周公路2826号推出户数户型面积172平方米的2房和278平方米的四房，三房面积分别有210平方米、230平方米、240平方米和266平方米销售均价11800元/平方米容积率1.29规划绿化率48.04物业管理费2.70元/平方米月墅外不同于别墅，不同于公寓，创造了无可复制、独一无二的“国际空中别院”。26建筑形象：采用最为原始的几何形体方形和椭圆体，全石材的外墙质感27外墙石材能很好的表现出建筑的质感和品质，更重要的是会更加耐久。28通过咬合的复式结构，形成每户独立的电梯厅。而别墅的感觉并不是由于复式，而是户内的流动空间、房间的二向性和室内和室外的共享性三个要素组成。房源为空中别院房源为空中别院172-278平方米大平层、双层复式设计，全框架平方米大平层、双层复式设计，全框架结构，可以自由组合房型，一梯一户。结构，可以自由组合房型，一梯一户。 29高品质的、实用的、属于入住主人的个性的装修。12大国际品牌建材进行精装修，提升了项目的高性价比大国际品牌建材进行精装修，提升了项目的高性价比30别墅感的住宅由于小高层的栋距较大，在规划上采用错位的布置，这样就使得有些间距达到80米，形成了良好的空间感，保证了住宅中比日照还重要的“私密感”地块北面是临外环线的500米绿带；商业与住宅间由水面相隔。双天然河道，自然林带环绕,有效隔离了扬尘及喧嚣.错落有致的绿化组团设计31保利林语溪物业类别：小高层,别墅建筑形态小高层，双拼别墅规划总户数1430楼层14-18层开发商上海保利建雍房地产有限公司交通位置：秀沿西路68弄推出户数公寓400套，别墅70套户型面积80-90平方米的精致二房336套、占总量68.43%，60-80平方米的一房60套，占总量的13.44%，三房为140平方米（两梯四户）销售均价13000元/平方米容积率1.20规划绿化率35.62%物业管理费集低密度住宅与小高层住宅的高品质居住项目32新古典主义的外立面，宽阔的生态视野，高尚人居氛围明显。小区利用天然河道营造江南园林景观，从社区主题景观到户小区利用天然河道营造江南园林景观，从社区主题景观到户内景观，形成完整丰富的景观体系。内景观，形成完整丰富的景观体系。新颖的入户花园设计，将将室外空间的生态元素引入室内的设计思路。通过入户花园的设计，将绿意迎入室内空间。这一设计同时也大大提高了产品的性价比33户型方正，面积规划合理，每户均有赠送面积90平米的二房和140平米的三房其中90平方米二房有A、B、C三种户型，A户型为二房二厅一卫，B、C户型都是二房二厅二卫140平方米三房二厅二卫为D户型。C户型2/2/2 90m2赠送面积约7平方米D户型户型3/2/2 140m2赠送面积约10平方米B户型户型2/2/2 90m2赠送面积约20平方米A户型户型2/2/1 90m2赠送面积约13平方米34案名产品类型容积率绿化率建筑特色景观特色主力面积梯户比绿地东上海高层1.65%51.4%新古典主义风格88-1392：2/2：3明天华城小高层1.7635%ARTDECO建筑风格87-90平方米2：3绿洲康城小高层多层高层1.4643%欧式园林风格1:2印象春城小高层、多层1.540%新古典主义建筑法式印象派园林88-922：4墅外小高层1.2948.04%现代简约风格绿化组团设计172-2481：1保利林语溪小高层1。235。62%新古典主义建筑江南园林景观80-902：4区域内公寓市场产品类型以小高层为主，建区域内公寓市场产品类型以小高层为主，建筑多为新古典主义风格筑多为新古典主义风格35竞争项目公寓产品营销分析推广分析推广分析销售分析销售分析Part. 3Part. 1Part. 2客户分析客户分析销售价格销售价格促销促销/运营运营去化速度去化速度36 一期06年12月开盘价格6300元/，07年5月到9月集中强销，价格也从6600元/ 持续上升至11000元/ ，其后进入尾盘销售阶段后，微量房源在微量房源在1050010500元元/ / 左右的价格上缓慢去化。左右的价格上缓慢去化。 借07年强势市场快速出货，价格从6000余元飙升至11000多元/，整体在7500-8000元/价格段内形成大体量去化； 后段遭遇市场低迷期，10000-12000元/价格远高出区域价格平台，挑战市场承受能力，加上可售房源有限，08年全年去化迟缓，年底至今成交基本停滞。绿地东上海价格背景37绿地东上海供应去化房源所占比例2 2房的供应与去化相持平房的供应与去化相持平,3,3房供应略大于求房供应略大于求户型面积供应套数所占比例已售套数所占比例未售套数所占比例07年新推房源二室二厅一卫91-9922342%22143%214%二室二厅二卫1136813%6813%三室二厅一卫122428%428%三室二厅二卫124-14018735%17935%857%复式161-21092%51%429%09年新推房源二室二厅一卫888460%7760%758%三室二厅二卫136-1395640%5140%542%38绿地东上海各户型各阶段去化价格绿地东上海的各房型价格走势二房一厅价格走势最为明显，在2008年1月至7月份，表现的更为明显，最高达到了11500元/平方米，配合尾盘销售房价控制在11000元/平方米。2007年各房型的价格走势较为一致,没有特别的差距,但是在2008年初至2008年7月,二房的优势明显高于三房。2 2房在价格优势上明显的优于大户型的房在价格优势上明显的优于大户型的3 3房。房。39南汇公寓产品的主力售价在12000-13000元/平方米（毛坯价格）印象春城、粤亮湾景苑、保利林语溪目前已没盘源出售，但后续仍有盘源推出。出售型公寓产品的销售单价在12000-1300012000-13000元元/ /平方米平方米销售分析销售分析价格价格40销售分析销售分析速度速度目前市场成交速度参差不齐，平均速度为100套/月；结合价格分析：单价在12000-13000的房源较为热销。销售价格销售价格销售速度（套销售速度（套/ /月）月）110007000800090001000012000 1300014000100200300400绿地东上海128保利林语溪400墅外46印象春城125金柳湾新贵居45主力成交区段主力成交区段为目前在售公寓为目前已售磬公寓目前在售的公寓，在销售上都表现出强劲的态势12000-13000元/平方米的公寓是现阶段的公寓主力成交价格段。南汇公寓在单价突破箱体的情况下，总价是决定去化速度的决定性因素；4180100120140801001201401601802002202R集中区间3R集中区间项目名称1R面积1R总价2R面积2R总价3R面积3R总价绿地东上海85-115102-138137-139164-169保利林语溪60-8078-10480-90104-117140182墅外（精装）172203210-266248-314绿洲康城（精装）6710490-101140-157131203竞争市场价量竞争市场价量主流面积在85-100平米，总价区间在102-140万3居室主流面积在130-140平米，总价区间在165-200万之间42销售分析销售分析销售分析销售分析 促销促销促销促销/运营运营运营运营类别案名销售单价（万/平方米）销售总价（万）运营方式及促销方式销售表现公寓墅外13000221-312目前已经销售了66%绿州东上海12000-14000106-167目前二期6月份已销售91%，7月份还将有新盘推出绿洲康城15000-16000（精装）13000（毛坯）132-166开盘当天认购享有95折搜房卡会员持购房消费券面额1万元（下载请登陆搜房超市），购房总价可省1万元2009年5月开盘，目前销售率仅为6%，保利林语溪公寓14000112-126每张卡2万元，在开盘当日12点以前购房，卡上的2万元可抵5万元购房款使用；开盘即售罄43推广分析推广分析销售分析销售分析Part. 3Part. 1Part. 2客户分析客户分析销售价格销售价格促销促销/运营运营去化速度去化速度44案名主推广告语核心卖点绿地东上海(海景城市花园)61万平方米中央生活特区品牌：绿地巨献规模：61万平方米大盘，打造周康生活中心。50年不落后的规划。浦东“古北”高尚生活配套：10万平方米商业中心建筑：新古典式景观：原生态河流户型：全弧形，四明空间交通：四通八达推广分析推广分析推广分析推广分析推广语境推广语境推广语境推广语境45案名主推广告语核心卖点墅外康桥国际空中别院康桥国际高端居住板块大平层/双层空中别院户型，自由组合12大国际品牌精装修挑高6米空中花园，80米超宽栋距10万平方米生态湿地，双河水系，体育文化公园一梯一户，大面积落地玻璃8大国际性学校配套推广分析推广分析推广分析推广分析推广语境推广语境推广语境推广语境46案名主推广告语核心卖点绿洲康城中外环间风情小镇，别墅社区亲水公寓地段：浦东明日“古北”国际生活前景规模：93万方法式风情景观：优美生活环境会所：配套齐全价格优势推广分析推广分析推广分析推广分析推广语境推广语境推广语境推广语境47案名主推广告语核心卖点保利林语溪因为高端，所以经典保利品牌重要作品创新类独栋、私密双拼；超空间景观公寓国际别墅社区，高效迅捷交通入户花园、宽屏生态视野推广分析推广分析推广分析推广分析推广语境推广语境推广语境推广语境48推广分析推广分析销售分析销售分析Part. 3Part. 1Part. 2客户分析客户分析销售价格销售价格促销促销/运营运营去化速度去化速度49案名核心客户重要客户偶的客户绿地东上海浦东、南汇产业园区(张江、陆家嘴、金桥等)及周边区域占50%(三林)绿洲康城浦东、南汇产业园区(张江、陆家嘴、金桥等)及周边区域占50%(三林)浦西：黄浦、卢湾、徐汇近卢湾区域占20%浙江投资客占15%明天华城南汇周边及浦东产业园区产业客为主要支撑，周边其他单价较高的区域(如浦东三林) ，预计比重在50%；浦西中心区域客群，预计比重在30%左右南汇本地客群比重约在10%左右；投资客及外籍客户，该比重预计总和在10%左右。外籍(港澳台华侨)占10%南汇本地人占5%浦西：黄浦、卢湾、徐汇近卢湾区域25%浙江投资客10%外籍(港澳台华侨、韩国人占10%南汇本地人占5%客户分析客户分析客户分析客户分析客户构成客户构成客户构成客户构成50购买原因项目客源分布购房用途购买原因绿地东上海南汇本地人自住改善居住条件居住改善居住条件浦东、南汇产业园区(张江、陆家嘴、金桥等)及周边区域(三林)自住改善居住条件新上海人1、工作生活重心在此区域2、婚房3、为楼盘品牌吸引4、有一定的支付能力5、看重楼盘周边教育配套(尚德实验学校、长宁国际学校、中福会幼儿园)浦西：黄浦、卢湾、徐汇近卢湾区域自住1.对区域有一定认知2.工作地在浦东和南汇周边3.婚房4、了解交通规划(11号线)浙江投资客投资看好南汇区住宅市场升值潜力外籍(港澳台华侨、韩国人)投资自主1、被楼盘品质吸引2、看好区域住宅升值潜力及周边规划发展3、生活工作在本区域51购买原因项目客源分布购房用途购买原因绿洲康城亲水湾南汇本地人自住改善居住条件1、居住2、改善居住条件浦东、南汇产业园区(张江、陆家嘴、金桥等)及周边区域(三林)自住改善居住条件新上海人1.工作生活重心在此区域2.为项目品质吸引浦西：黄浦、卢湾、徐汇近卢湾区域1.对南汇区有一定的认知2.工作地在浦东及南汇周边3、看重楼盘品质4、有一定的支付能力浙江投资客投资(购买多套)看好南汇区住宅市场升值潜力外籍(港澳台华侨)自住(比重较少)投资1、被楼盘品质吸引2、看好区域住宅升值潜力52置业目的以自为主，投资为辅年龄30-35区域泛浦东，新上海人居多生活、工作区域张江、花木、北蔡、三林等交通可辐射范围代表职业中等收入的白领显著特征承付能力稍微偏低房型选择经济型，刚性需求价值需求性价比，附加值一、二房客户：一、二房客户：客户定位53置业目的分户年龄35-40岁左右区域泛浦东为主、部分区域客生活、工作区域张江、花木、北蔡、三林等交通可辐射范围，部分周康区域代表职业中高等收入白领、周边私营业主显著特征熟悉并认可区域生活环境与前景房型选择具备总价控制的舒适空间价值需求舒适、便捷、价值回报三房客户：三房客户：54置业目的分户年龄35-45岁左右区域泛浦东客为主、部分市区客，以黄浦、徐汇等中心城区，一部分高承受力的新上海人生活、工作区域陆家嘴、张江、花木等可辐射范围，部分区域企业主代表职业中高层管理者显著特征稳定，追求数十生活房型选择二次改善追求舒适环境、舒适的面积价值需求舒适、尺度、环境联排客户：联排客户：55酒店公寓市场酒店公寓市场56禹洲金桥国际酒店式公寓浦东区金湘路201弄15号禹洲金桥国际目前在售三期改良房型，仍为40-82平方米小户型，开间提升至4.2米，层高5.2米，个别户型还另外奉送约7平米的独立空间，总价63万起，单价起价12000元/平米。成交均价13179元/平方米禹洲金桥国际三期推出1131套房源，总面积64404平方米；物业费6.8元/平方米/月，单层3.4元/平方米/月。总价范围精装:52100万元月去化情况年份年份/ /月份月份签约次数签约次数2009/1172009/2352009/3172009/4882009/532合合计212月月 平平 均均 去去 化化 4 4 2 2套套57上海周浦万达广场酒店式公寓上海周浦万达广场共有六栋高层，一期三栋27层公寓式酒店，精装修小户型面积40-80平方米。5梯19户。上海周浦万达广场4月25日新开一批40-60平方米的精装小户型公寓，均价10500元/平。总价范围精装:4263万元年份年份/ /月份月份签约次数签约次数2009/12762009/2932009/31802009/42572009/5154合合计960月去化情况月月 平平 均均 去去 化化 2 20 00 0套套58上海青年城年份年份/ /月份月份签约次数签约次数2009/1942009/2942009/31592009/42942009/5100合计合计741月去化情况酒店式公寓上海青年城二期，年轻态城市时尚生活综合体。集商业、办公、公寓、酒店、娱乐为一体，不可多得的地铁上盖建筑。首批推出的“成家立业升级版”，主力面积在30-50m2，层高4.8米，居住功能完善，精装交房。总价范围精装修43-72万元月月 平平 均均 去去 化化 1 16 60 0套套59银座印象均价14000元/平方米，装修标准2000元/平方米房型为40-60平方米的精装小户型，面积精巧，使总价得到较好的控制。室内层高为4米5，经过分割，改造为实用的两层空间，由于房型的特殊结构，楼上的赠送面积比购买的面积更大，给予购房者更多的实用空间，比一般普通挑高项目更为实惠。开开盘盘去去化化 3 3 8 8 6 6套套60区域案名户型主力面积梯户比装修报价装修品牌物业管理公司金桥禹州金桥国际40-824梯38户TOTO、和成、乐家、西门子第一太平戴维斯周浦周浦万达广场40-805梯19户上海万达广场商业管理有限公司松江上海青年城30-501300嘉定银座印象40-605梯28户2000科勒、阿里斯顿、日立61酒店式公寓酒店式公寓目标市场定位目标市场定位消费者描述：自用客户：年龄20-30岁，首次置业者的年青人，小户型的酒店式公寓迎合了他们过渡性需求。投资客户：年龄3550岁，有一定经济实力，家庭年收入30万元以上，对于那些投资人士，低总价、易出租的小户型可以为其带来可观的投资回报，这无疑成为他们心目中的理想投资品种。企业客户：对于购买的企业来说，可以用来注册，并且可以用以招待客户。认同周浦板块的人群（浦东、川沙、奉贤）认同周浦板块的人群（浦东、川沙、奉贤）区域外区域外想买投资产品，因本项目是投资性产品而选择本项目想买投资产品，因本项目是投资性产品而选择本项目区域内：区域内：南汇区整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业南汇区整个地区居住、工作、经营企业的客户（国有企业分支机构、江浙私营企业）分支机构、江浙私营企业）62酒店公寓目标客群购买心理分析对周浦具有较强认同感对周浦具有较强认同感看中周浦适宜的房地产市场价格看中周浦适宜的房地产市场价格看中看中南汇区域南汇区域所带来的升值潜力所带来的升值潜力看好本项目区域未来发展前景看好本项目区域未来发展前景改善目前居住条件和投资方向改善目前居住条件和投资方向1234563项目竞争优势挖掘项目竞争优势挖掘品质的提升，我们需要做很多：品质的提升，我们需要做很多：规划、规划、 建筑立面、户型、景观、装饰、建筑立面、户型、景观、装饰、 配套、配套、 建材、施工质量建材、施工质量通过对于区域的项目成交分析，我们可以发现片区的热度和价格都是由一些品质项目通过对于区域的项目成交分析，我们可以发现片区的热度和价格都是由一些品质项目带领，而相对较差的项目并无法紧跟片区的脉动带领，而相对较差的项目并无法紧跟片区的脉动板块竞争品质是板块竞争品质是 关键关键只有项目在增加自身品质的前提下，才能在如此强烈的板块竞争中立于不败之地！只有项目在增加自身品质的前提下，才能在如此强烈的板块竞争中立于不败之地！643、产品规划建议65产品规划建议-规划建议3 3容积率升级若将0.2容积率附加到商业部分,商业体量则为4.8万平方米,将与万达形成一定程度的商业竞争,风险性较大,不建议这样操作目前住宅规划区域密度已较大,若将0.2容积率附加到住宅部分,将影响住宅区域绿化率及景观规划,容易降低社区品质,不建议这样操作建议在商业区域建一栋酒店式公寓,即能丰富产品类型,也不影响商业定位及住宅容积率酒店式公寓酒店式公寓商 业 综 合 区 ： 酒 店 公 寓 、 大 型 超 市 、 商 业 集 合 地66产品规划建议-酒店式公寓3 34.5米挑高，增加使用空间，提高项目性价比，增加卖点银座印象房型示意一层房型二层房型67产品规划建议-酒店式公寓3 3银座印象房型示意68产品规划建议-酒店式公寓3 3银座印象效果图示意693 3产品规划建议-景观建议住宅区域景观建议绿 廊 界 面由于社区密度较大，产品类型层次差异较大，因此建议别墅区域与公寓区域之间做绿廊隔离，即保障别墅私密性，提高别墅区域产品档次，又可增加社区绿化景观，形成绿廊界面。70产品规划景观建议3 3高层区域景观建议在建筑密度及容积率较高的情况下，建议做一个社区景观中心，在建筑与建筑之间用绿化轴线连接，建筑面与面之间用景观节点围合，尽可能从视觉感及建筑排布的角度上增加绿化面积中心景观中心景观景观节点景观节点景景观观轴轴线线上海绿城上海绿城713 3产品规划建议-景观建议别墅区域绿化景观建议参考万科红郡，在联排别墅较密的情况下，在建筑外围用草坪及中高树种围合，从视觉上削弱建筑大的感觉万科红郡万科红郡723 3产品规划建议-外立面高层外立面建议大面积的玻璃增加建筑通透性，纵横线条穿插，体现建筑虚实平衡万科红郡上海绿城73别墅部分3 3743 3外立面联排别墅外立面建议英伦风格的建筑外立面材质表达较为多元化、给人感觉温馨、浪漫，比较适合多联排别墅，使多联别墅的条状面表现更为丰富。万科红郡万科红郡7510000-1500010000-15000元元/ /平方米成交比重最高平方米成交比重最高 2000020000元元/ /平方米以上比重低平方米以上比重低从成交单价段的分布情况来看，比重最多的是10000-15000元/平方米，2008年这一价位段的比重为42%，2009年这一比重上升至49%，由于2009年联列别墅降价优惠成风，10000元/平方米以下的成交比例较2008年上升了5个百分点，与此同时，15000-20000元/平方米、20000-25000元/平方米以及25000元/平方米以上这三个价位段的成交比例均普遍下降了3%到6%。资料来源：上海中原资料来源：上海中原市场研究市场研究部部20082008年和年和20092009年年1-51-5月联列别墅成交单价段分布月联列别墅成交单价段分布上海别墅市场分析上海别墅市场分析7620082008年和年和20092009年年1-51-5月联列别墅成交面积段分布月联列别墅成交面积段分布主力成交面主力成交面积段在段在150-250150-250平方米平方米不论是2008年还是2009年，联列别墅主力成交面积段均以150-200平方米之间为最多，占到近50%的比例，其次是200-250平方米面积段，2009年的成交比例较2008年上升了近4个百分点。由于目前市场上有些联列别墅如松江的达安圣芭芭花园做了部分面积在100平方米以下的联列别墅产品，因此2008年和2009年100平方米以下面积段的成交比例分别在3%和4%。资料来源：上海中原市场研究部资料来源：上海中原市场研究部7720082008年和年和20092009年年1-51-5月联列别墅成交总价段分布月联列别墅成交总价段分布主力成交总价段变化较大主力成交总价段变化较大 150-200150-200万元及万元及200-250200-250万元成主力万元成主力从成交总价段的分布情况来看，2009年1-5月较2008年产生了较大的变化，由下图可见，2009年250-300万元、300-400万元、400-500万元以及500万元以上这四个总价段的成交比例分别较2008年下降了2至5个百分点；而150-200万及200-250万元这两个总价段的联列别墅成交则较2008年大幅增加，增加比例分别达到了9%和7%。资料来源：上海中原市场研究部78浦东三林、张江、周康、航头版块热销别墅分析浦东三林、张江、周康、航头版块热销别墅分析楼盘类型版块面积范畴主力总价段单价区间09年1月至今销售套数平均单价优豪新园联体别墅张江板块1502102503501.229716833汤臣湖庭花园联体别墅张江板块28090013003.446536882城市经典花园四期南块独立别墅张江板块25032080014003.54.41840800东郊华庭联体别墅张江板块2602704004201.51.5615215德宏花苑联体别墅张江板块2002704005601.821719551歌雅花园联体别墅三林板块2505508002.22.82724991浦发博园联体别墅三林板块1802002504801.32.21718595三林城W2-6地块商品住宅联体别墅三林板块2352506007002.531326525保利林语溪苑联体别墅周康板块2502806638182.52.87127117上河院联体别墅周康板块20023040050022.24921303东丰林居联体别墅周康板块18020018023011.32510555爱法奥朗新庄园二期独立别墅航头板块23028050066022.32122225南郊中华园一期联体别墅航头板块1902302503801.21.67813358生茂绿洲别墅联体别墅航头板块2302502005000.81.73811388长达新村三期联体别墅航头板块2502003000.813782502009年浦东别墅供应主要以联列别墅为主年浦东别墅供应主要以联列别墅为主浦东别墅市场分析浦东别墅市场分析79180-350180-350平米为平米为主力面积主力面积建议本案别墅部分面积控制在180-220平米之间80总价集中在总价集中在250-400250-400万万811.3-2.51.3-2.5万万/ /平米是主力单价段平米是主力单价段82三林三林 2.2-2.82.2-2.8万万/ /平米平米张江张江2-42-4万万/ /平米平米北蔡北蔡 周康周康2-2.82-2.8万万/ /平米平米83惠南板块惠南板块航头板块航头板块周浦板块周浦板块浦东高知浦东高知客户外客户外籍客户籍客户南汇周边私南汇周边私营业主浦营业主浦东高端客户东高端客户南汇周边南汇周边私营企业私营企业主为主主为主区域房地产区域房地产别墅市场客户分析别墅市场客户分析84对于本案别墅部分属性定位大浦东中端改善性别墅85园林是别墅的魂868788私家庭院实景89都市风情都市风情海派院墅海派院墅904、商业部分定位91片区现有商业项目4 492周浦的商业发展主要有以下几个阶段： 沿街店面零售业态为主； 以连锁为主要特征的超级市场（联华超市、农工商超市）与专卖店（主要集中在服装、鞋、首饰、各种眼镜）等多种形式并存的模式； 大体量MALL模式。周浦的商业发展主要特点：周浦的商业发展主要特点： 从总体上看，周浦目前的商业现状、商品经营仍是以提供日常生活服务为主日常生活服务为主； 商业业态比较单一单一，还没有成规模的商品市场存在（如家电、建材等）； 商业整体水平还处于中低档次中低档次。周浦商业发展现状4 493周浦的消费结构分析：消费意识-周浦人的整体消费意识强烈，习惯晚上出门消遣，消费欲望较强，追求实惠，尤其是餐饮类消费旺盛。经济实力强的人大多选择去浦西市中心购物消费。消费群体-多以年轻男女为主，比较中意品牌较好的服装，化妆品等，而目前周浦的商业情况还不能满足其需求，所以大多2030岁的年轻人也会选择市中心购物消费，而3040岁的中年人则略带保守，对消费档次、品牌等没有苛刻的要求，实惠，合适是主要消费方向。消费场所-周浦镇目前还没有大型的综合卖场。天润发免费班车能直接到达周浦镇，据统计天润发到周浦的免费班车乘客较多，可见周浦的消费群体相当庞大的，消费活跃。周浦商业消费特点4 494主要商业项目目前项目区域的商业大致分为几大板块： 万达商业中心 小上海旅游文化城 加盟花园商铺 泰苑公寓商铺 金源商厦 其余为年家浜路零星商铺4 495主要商业项目租金价格项目名称目名称地理位置地理位置租金租金物物业形形态备注注小上海旅游文化小上海旅游文化城（一期）城（一期）康沈路年家浜路3-5元/天1-3层或1-2层，300-1000的独立商铺一期销售价格13000元/，目前的市场行情为20000元/年家浜路年家浜路年家浜路3-4元/天沿街商铺，1或2层零星商铺，地理位置较好，位于周浦中心地区加盟苑商加盟苑商铺关岳路、康沈路2.5元/天沿街商铺，2层零星商铺，不属于中心地段立雪苑立雪苑中大街康沈路3-6元/天沿街商铺，2层该案一面与小上海旅游文化城一起构成步行街，为新建物业，物业品质较好泰苑公寓商泰苑公寓商铺康沈路西侧3.5元/天沿街商铺，1层零星商铺，地理位置相对一般金源大厦金源大厦康沈路西侧4元/天沿街商场店铺目前商业气氛较红火，无业主进行转售或转租4 496商业部分定位建议4 4商商 业业 分分 为为 两两 部部 分分 定定 位位该部分商业为住宅底商，且均为沿街商铺，商业招事性较好。但住宅底商无法做餐饮业态，同时商业动线过长，适合以社区商业配套为主的业态。项目重要的商业位于该部分，同时与项目住宅部分有明显的区隔，可以定位成区域服务性商业中心，但必须和现有商业进行有力的区隔。内部分区块规划。97各部分定为细化示意4 4社社 区区 配配 套套 商商 业业 部部 分分以日常生活配套为主，关键节点可引进银行等有一定区域辐射业态98商业部分定位建议4 4集集中中商商业业部部分分该区域位于商业综合部分的最好位置，即康沈公路、川周公路口，同时紧靠大型超市，具有良好的集合效益1、以中档餐饮为主，提升区域餐饮档次2、与万达广场、周浦老街业态有力错位99商业部分定位建议4 4集集中中商商业业部部分分该区域的昭示面相对较小，但出于未来规划酒店式公寓在其中，可利用酒店公寓的客户提高业态档次1、中档品牌服装专卖店、特色首饰小店、健身馆等2、在销售物品上与区域现有零售商业有力区隔100商业部分定位建议4 4集集中中商商业业部部分分区块相对处于内部，整体昭示性弱，非目的性业态很难发挥其最大商业价值，建议引进KTV、夜总会等目的性消费场所101项目包装细节建议强力视觉冲击的广告牌样式多变的开放式餐厅4 4102商业推广方式4 4招商实现手段招商实现手段1、渠道为王：渠道为王：招商是渠道实现的过程，不同的行业具有不同的渠道，建立合适的渠道将大大提高招商的效率。根据项目的定位和业态的内容，我们将利用中原与各行业协会之间的关系，建立行业渠道。同时还可利用各种商品原产地商会的渠道建立“城城联盟”，建立纵横交错的渠道网络，迅速完成项目的招商工作。2、事件营销：事件营销：结合项目的招商计划，在合适的时间，制造合适的事件，“新闻发布会”、“招商酒会”、“知名商家签约仪式”、“创意展示周” 等等营销手段，不断制造新闻热点，促进招商实现。3、专业的招商团队：、专业的招商团队：中原具有一支专业的招商团队，其中不乏来自各知名零售企业，具有多年招商经验的专业人员，所涉行业几乎囊括所有商业业态。相信这样一支团队将从根本上保证招商的成功。 103招商执行流程招商执行流程 前期筹备前期筹备 招商团队组建 招商筹备工作 业态定位、布局整体租金、区域租金制定、招商VI系统设计、招商手册设计、招商办公场所布置、招商广告设计、招商SP活动策划 招商执行招商执行 主力店招商 自营商户销售招商 全面招商展开 百年老店洽谈，筛选 洽谈，筛选 招商广告发布、招商SP活动、本地招商全面展开、异地招商全面展开开业筹备开业筹备 主力店进场 商家进场 开业企划 主力商家签约主力商家房屋交付及装修商家签约房屋交付装修方案制定、开业广告设计、开业活动设计、全面开业商业招商4 41045、客户导入预判105本项目未来客源预判5 5南南汇周周边及浦及浦东产业园区园区产业客为主要支撑，周边其他单价较高的区域(如浦东三林)也有部分客源扩散至本区域市场，预计比重在比重在50%50%左右；左右；随着世博临近，政府动迁步伐的进一步加速，浦西中心区域浦西中心区域客群的外扩，将成为项目又一有力支撑，预计比重在比重在30%30%左右；左右；南南汇本地本地客群由于整体收入水平及支付能力的差距，无法成为主要目标客群，预计与以上项目类同，比重比重约在在10%10%左右左右；市场效应以及较高的项目品质将吸引到更多的投的投资客及外籍客客及外籍客户，该比重预计总和在在10%10%左右。左右。根据区域内在售项目客源分析，可以看出对于本案来说，由于区域属性，未来客源主要来自：106三林三林10%浦东浦东40%40%( (张江、陆家嘴、金桥张江、陆家嘴、金桥等产业园区等产业园区) )投投资客客 5%5%外籍人士外籍人士 5%5%浦西市区浦西市区%南汇本地南汇本地% %( (周浦、周浦、康桥康桥) )107客源导入地例主要产业带主要产业带上海陆家嘴金融贸易区上海外高桥保税区上海金桥出口加工区上海张江高科技园区洋山保税港区临港产业园区临港重装备产业园区上海康桥工业园区上海南汇工业园区陆家嘴金融贸易区陆家嘴金融贸易区张江高科技园区张江高科技园区康桥工业园区康桥工业园区南汇工业园区南汇工业园区金桥出口加工区金桥出口加工区临港重装备产业园区临港重装备产业园区临港产业园区临港产业园区洋山保税港洋山保税港外高桥保税区外高桥保税区联洋联洋108社区商业高层住宅花园住宅集中商业酒店公寓住宅景观区隔带商业、住宅区戈带商业、住宅区戈带项目整体定位规划示意109别墅先启动带动住宅整体形象销售商业部分整体推售节奏1101、利用区块的强大潜力优势，推出适合未来区域市场需要的产品类型2、商业与住宅区别销售，同时商业内部又区分为两大块：社区配套部分以及集中区域商业部分3、从2.3的容积率变成2.5的容积率，增加1栋酒店公寓，增加项目的产品多样性3、用别墅的高品质带动整个社区住宅部分，再销售项目商业部分项目整体营销原则111项目整体定位示意大浦东新兴高尚住宅社区主推广语城市以东城市以东高尚生活典范之作高尚生活典范之作112THANKS