社区管理（第三版） 21世纪公共管理系列教材社社 区区 管管 理理 ( (第三第三版）版）汪大海、魏娜、郇建立汪大海、魏娜、郇建立 主编主编第1编 第1章第第2 2编 社区管理的主体社区管理的主体第第3 3章章 物物业管理公司与管理公司与业主委主委员会会物业管理公司是指具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织物业管理公司物业管理公司业主委员会业主委员会预习案例预习案例业主委员会为什么炒不掉物业公司？1编 第1章业主委员会的宗旨和作用业主委员会的宗旨和作用重点重点问题物业管理公司的权利和义务物业管理公司的权利和义务物业管理公司的业务范围物业管理公司的业务范围 业主委员会和业主委员会委员业主委员会和业主委员会委员 的权的权利和义务，业主委员会的建设利和义务，业主委员会的建设物业管理公司的组织机构物业管理公司的组织机构 和建设和建设1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司物业物业（Real Property）物业管理物业管理（Real Property Management）已经建成并投入使用的各类已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、房屋及与之相配套的设备、设施和场地设施和场地3.1.1 物业管理公司的概念物业管理公司的概念由专门的机构和人员，依照合同和契约，由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已投入使用的各类房屋及与之相配套对已投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地以经营的方式进行的设备、设施和场地以经营的方式进行管理，同时对房屋周围区域周围的环境、管理，同时对房屋周围区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路清洁卫生、安全保卫、公共绿地、道路养护实施专业化管理，并向业主提供多养护实施专业化管理，并向业主提供多方面的综合性服务的过程方面的综合性服务的过程1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司（1 1）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企）物业管理公司是独立的企业法人业法人业法人业法人物业物业物业物业管理公司管理公司管理公司管理公司（2 2）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务）物业管理公司属于服务性企业性企业性企业性企业 （3 3）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行）物业管理公司是承担某些行政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业政管理职能的特殊服务性行业3.1.1 3.1.1 物业管理公司的概念物业管理公司的概念物业管理公司的概念物业管理公司的概念物业管理公司：具备相应资质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司 1 1）妥善管理和）妥善管理和维护业主的物维护业主的物业财产，使其业财产，使其始终保持良好始终保持良好的状态，并得的状态，并得以保值、增值，以保值、增值，延长其使用寿延长其使用寿命命2 2）以较少的投）以较少的投入为业主和租户入为业主和租户提供满意的服务，提供满意的服务，使用户和居民在使用户和居民在安全、文明、舒安全、文明、舒适、快乐与健康适、快乐与健康的环境中工作和的环境中工作和生活生活3 3）积极开展各）积极开展各种有益的物业种有益的物业经营与有偿服经营与有偿服务活动，创造务活动，创造较高的经济效较高的经济效益和社会效益，益和社会效益，增强自身的竞增强自身的竞争实力争实力公司公司基本目标基本目标3.1.1 物业管理公司的概念物业管理公司的概念公司公司基本目标基本目标公司公司基本目标基本目标1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司3.1.2 物业管理公司的权利与义务物业管理公司的权利与义务1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司3.1.2 物业管理公司的权利与义务物业管理公司的权利与义务义务义务（4 4）接受房地产行政主管部门、）接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导在地人民政府的监督指导 （2 2）接受管委）接受管委会和住宅小区会和住宅小区居民的监督居民的监督（3 3）重大的管理措）重大的管理措施应交管委会审议，施应交管委会审议，并经管委会认可并经管委会认可（1 1）履行物业管）履行物业管理合同，依法经营理合同，依法经营1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司服务服务项目项目3.1.3 物业管理公司的服务项目物业管理公司的服务项目1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司总经理室产业部办公室财务部管理部服务部工程部公关部发展部下属企业各管理处物业管理公司的组织机构物业管理公司的组织机构产业部1编 第1章3.1. 3.1. 物物业管理公司管理公司（3）全面提高物业管全面提高物业管理人员的素质理人员的素质 （1）制定长远的制定长远的发展规划发展规划（2）教育职工要有教育职工要有竞争意识竞争意识（4）加强基础加强基础管理工作管理工作加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系加强外部建设：搞好物业管理公司的公共关系加强加强内部建设内部建设3.1.5 物业管理公司的建设物业管理公司的建设1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会3.2.1 业主委员会的性质和地位业主委员会的性质和地位业主委员会的宗旨是业主委员会的宗旨是代表业主们的合法权代表业主们的合法权益，实行业主自治与益，实行业主自治与专业化管理相结合的专业化管理相结合的管理体制管理体制业主委业主委业主委业主委业主委业主委员会员会员会员会员会员会的性质的性质的性质的性质的性质的性质业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会的地位的地位的地位的地位的地位的地位通过业主委员会而实通过业主委员会而实现业主自治是社会民现业主自治是社会民主管理的基础主管理的基础业主是指物业主是指物业的所有者业的所有者业主委员会是在物业主委员会是在物业管理区域内代表业管理区域内代表全体业主实施自治全体业主实施自治管理的组织管理的组织1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会业主委员会的组织机构在设置时，应注意若干问题业主委员会的组织机构在设置时，应注意若干问题1业主委员会的产生业主委员会的产生2业主委员会的组织业主委员会的组织3.2.2 业主委员会的机构设置业主委员会的机构设置一个物业管理区域只设一个业主委员会一个物业管理区域只设一个业主委员会首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设首届业主委员会由物业管理行政主管部门会同开发建设单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会单位或物业管理公司、业主代表组成筹委会，由筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会或业主代表大会选举产生大会选举产生业主委员会应当自选举产生之日起业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持文件向物日内，持文件向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会业主委员会委业主委员会委员的任期员的任期业主委员会委员每届任期为23年，可以连选连任 3.2.3 业主委员会委员业主委员会委员业主委员会委业主委员会委员的产生员的产生业主委员会委员从业主中选举产生，其名额分配取决于业主在该物业中所拥有的业权份额的多少业主委员会委员业主委员会委员的任职资格的任职资格品德好、热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作能力的成年人1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会 3.2.3 业主委员会委员业主委员会委员1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会3.2.4 业主委员会的权利和义务业主委员会的权利和义务 业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利业主委员会的权利（1）召集和主持业主大会（业主代表大会）（2）提出修订业主公约、业主委员会章程的议案（3）选聘或解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理委托合同（4）审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、年度财务预算和决算（6）监督检查物业管理企业的物业管理工作（7）监督公共建筑、公共设施、物业管理服务用房的合理使用（8）业主大会（业主代表大会）赋予的其他职责和权利1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会3.2.4 业主委员会的权利和义务业主委员会的权利和义务 业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务业主委员会的义务（1）筹备并向业主大会（业主代表大会）报告工作（2）执行业主大会（业主代表大会）通过的各项决议、决定，接受广大业主的监督（3）贯彻执行并督促业主和物业使用人遵守物业管理的有关法规、规章和规范性文件，协助物业管理企业落实各项工作，对业主和物业使用人开展多种形式的宣传教育（4）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动，完成和实现物业管理区域的各项管理目标（5）调解业主和物业使用人与物业管理企业发生的纠纷（6）建立本会档案制度（7）接受市、区、县房地产管理部门的业务指导和检查（8）本会的决定不得违反法律法规和国家政策，不得违反业主大会（业主代表大会）的决定，不得损害公共利益。1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会会名，地址，辖区范围，性质，主管部门及宗旨会名，地址，辖区范围，性质，主管部门及宗旨组织及职责组织及职责会议制度及工作制度会议制度及工作制度委员的条件、选举办法及权利和义务等委员的条件、选举办法及权利和义务等经费来源、经费账目管理经费来源、经费账目管理办公用房办公用房章程生效、修改、补充等有关事宜章程生效、修改、补充等有关事宜3.2.5 业主委员会的章程和日常工作业主委员会的章程和日常工作业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会章程：章程：章程：章程：业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会的行为的行为的行为的行为准则，纲领准则，纲领准则，纲领准则，纲领性文件性文件性文件性文件1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会 3.2.5 业主委员会的章程和日常工作业主委员会的章程和日常工作1编 第1章3.2 3.2 业主委主委员会会3.2.6 业主委员会的自身建设业主委员会的自身建设123要重视对广大居民群众的宣传教育要重视对广大居民群众的宣传教育聘请顾问，积极寻求咨询聘请顾问，积极寻求咨询举办培训班，组织业主委员会举办培训班，组织业主委员会主任或委员学习主任或委员学习“业主学业主学校校” ”作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高作为物业消费者的业主自身素质的培养和提高1编 第1章3.3 3.3 物物业管理公司管理公司与与业主委主委员会的关系及其他会的关系及其他3.3.1 物业管理公司和业主委员会的关系物业管理公司和业主委员会的关系 Content Title二者实行专业化二者实行专业化管理与业主自治管理与业主自治相结合的管理体相结合的管理体制，共同管理一制，共同管理一定范围内的物业。定范围内的物业。所不同的是，物所不同的是，物业管理公司受业业管理公司受业主委员会的委托主委员会的委托来管理业主的物来管理业主的物业，而业主委员业，而业主委员会代表业主的利会代表业主的利益来管理物业益来管理物业1 1法律上的平等关系法律上的平等关系2 2经济上的交换关系经济上的交换关系3 3工作上的合作关系工作上的合作关系物业管理公司同业主委员会的关系在完全物业管理公司同业主委员会的关系在完全物业管理公司同业主委员会的关系在完全物业管理公司同业主委员会的关系在完全市场条件下和非完全市场条件下有所不同市场条件下和非完全市场条件下有所不同市场条件下和非完全市场条件下有所不同市场条件下和非完全市场条件下有所不同1编 第1章3.3 3.3 物物业管理公司管理公司与与业主委主委员会的关系及其他会的关系及其他3.3.2 3.3.2 物业管理公司与居民委员会的关系物业管理公司与居民委员会的关系少数物业管理公司拒绝在所管理的住宅小区设立居民委员会某些物业管理公司对居委会的正常工作不予配合居委会和物业管理机构各自为政，缺乏协调两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾两者两者的矛盾的矛盾1编 第1章3.3 3.3 物物业管理公司管理公司与与业主委主委员会的关系及其他会的关系及其他如何解决居委会与物业管理公司的矛盾首先，理顺居委会与物业管理机构之间的关系，需要形成如下几点基本共识 在所有城市住宅小区都必须建立健全居委会组织。 居民委员会和物业管理机构具有共同的工作目标。 居民委员会与物业管理机构各有所长，可以“互补”。其次，尽快出台有关法律、法规，为理顺居委会与物业管理公司之间的关系提供法律依据3.3.2 3.3.2 物业管理公司与居民委员会的关系物业管理公司与居民委员会的关系1编 第1章3.3 3.3 物物业管理公司管理公司与与业主委主委员会的关系及其他会的关系及其他3.3.3 物业管理公司同政府有关部门的关系物业管理公司同政府有关部门的关系物业管理公司同许多政府部门都有着业务关系，这物业管理公司同许多政府部门都有着业务关系，这些部门包括房地产行政主管部门，以及市政、绿化、些部门包括房地产行政主管部门，以及市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等政府部门卫生、交通、治安、供水、供气、供热等政府部门此外，物业管理公司作为企业法人，在经济此外，物业管理公司作为企业法人，在经济活动中还应接受财政、税务、工商、价格等活动中还应接受财政、税务、工商、价格等行政管理部门的监督、指导和管理行政管理部门的监督、指导和管理1编 第1章3.3 3.3 物物业管理公司管理公司与与业主委主委员会的关系及其他会的关系及其他物业管理公司和房地产物业管理公司和房地产开发公司应该是两个相开发公司应该是两个相对独立的企业法人对独立的企业法人房地产开发公司在进行小区房地产开发公司在进行小区建设和经营的全过程中都应建设和经营的全过程中都应该考虑到物业管理的需要，该考虑到物业管理的需要，并要求物业管理公司介入并要求物业管理公司介入房地产开发公司在设计、房地产开发公司在设计、施工、售房三个环节上应施工、售房三个环节上应为物业管理公司做好前期为物业管理公司做好前期准备工作准备工作房地产开发公司依赖物业房地产开发公司依赖物业管理公司代为物业管理，管理公司代为物业管理，而物业管理公司依靠房地而物业管理公司依靠房地产开发公司为其提供必备产开发公司为其提供必备的物业经营管理条件的物业经营管理条件3.3.4 物业管理公司同房地产开发商的关系物业管理公司同房地产开发商的关系1编 第1章阅读材料材料一、一、一、一、 “ “业主被打事件业主被打事件业主被打事件业主被打事件” ”批量产出批量产出批量产出批量产出 二、业主们畏惧什么二、业主们畏惧什么二、业主们畏惧什么二、业主们畏惧什么三、留在文件里的权利三、留在文件里的权利三、留在文件里的权利三、留在文件里的权利 业主委员会尴尬求生业主委员会尴尬求生四、谁来圆业主四、谁来圆业主四、谁来圆业主四、谁来圆业主的维权之的维权之的维权之的维权之“ “梦梦梦梦” ”1编 第1章关关键术语物业物业物业物业 物业管理物业管理物业管理物业管理 物业管理公司物业管理公司物业管理公司物业管理公司业主业主业主业主 业主委员会业主委员会业主委员会业主委员会 业主委员会委员业主委员会委员业主委员会委员业主委员会委员业主委员会章程业主委员会章程业主委员会章程业主委员会章程1编 第1章复复习思考思考题1什么是物业管理？什么是物业管理公司？2物业管理公司的服务项目有哪些？3业主委员会是什么性质的组织？4如何加强业主委员会的自身建设？5物业管理公司和业主委员会的关系应该是怎样的？1编 第1章1编 第1章