房地产基础学习基本知识大全版第一章房地房地产基基础知知识基本概念基本概念房地房地房地房地产产：指土地、建筑物及固着在土地、建筑物指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附上不可分离的部分以及附带的各种的各种权益，益，房地房地产又称不又称不动产、物、物业。（1）土地）土地（2）建筑物及地上定着物）建筑物及地上定着物 房地房地房地房地产业产业：包括土地的开包括土地的开发，房屋的建，房屋的建设、维修、修、管理，土地使用管理，土地使用权的有的有偿转让、划拔，、划拔，房屋所有房屋所有权的的买卖、租、租赁，房地，房地产的抵的抵押、押、贷款以及由此而形成的房地款以及由此而形成的房地产市市场的的综合性合性产业。 房地房地房地房地产产的特性的特性的特性的特性： A、房地、房地产的自然特性的自然特性 1、不可移、不可移动性性 2、独一无二性、独一无二性 3、寿命、寿命长久性久性 4、数量有限性、数量有限性 B、房地、房地产的的经济特性特性 1、用途多、用途多样性性 2、相互影响性、相互影响性 3、价、价值高大性高大性 4、易受限制性、易受限制性 5、难以以变现性性 6、保、保值增增值性性 房地房地房地房地产产市市市市场场分分分分类类：一一级市市场政府出政府出让土地予开土地予开发商的市商的市场；（也称土地市（也称土地市场）二二级市市场开开发商出售商品房予消商出售商品房予消费者的市者的市场（也称（也称“一手楼一手楼”市市场）；）；三三级市市场消消费者将已者将已购商品房再商品房再转让的市的市场（也称（也称“二手楼二手楼”市市场）。）。土地使用年期 居住用地七十年居住用地七十年 工工业业用地五十年用地五十年 教育、科技、文化、教育、科技、文化、卫卫生、体育用地五十年生、体育用地五十年 商商业业、旅游、旅游、娱乐娱乐用地四十年用地四十年 综综合用地或者其他用地五十年合用地或者其他用地五十年房地房地产二二级市市场转让税税费房地房地房地房地产产价格价格价格价格：是土地价格和建筑物及其附是土地价格和建筑物及其附 属属 物价格的物价格的统一，是土地价一，是土地价 值和房屋价和房屋价值的的货币表表现形式。形式。房地房地产总价格价格：指一宗房地：指一宗房地产的整体价格。的整体价格。房地房地产单位价格位价格：指：指单位面位面积或或单位建筑位建筑 面面积的价格，它可以反映房的价格，它可以反映房 地地产价格水平的高低。价格水平的高低。楼面地价楼面地价 ：指平均到每：指平均到每单位建筑面位建筑面积上的上的 土地价格。土地价格。楼面地价楼面地价 = 土地土地总价格价格/总建筑面建筑面积 = 土地土地单价价/容容积率率 房地房地房地房地产产价格特征价格特征价格特征价格特征： A、房地、房地产价格的价格的权益性益性 B、房地、房地产价格的两重性价格的两重性 C、房地、房地产价格形成的价格形成的长期性期性 D、房地、房地产价格的个价格的个别性性 房地房地产价格构成价格构成房房地地产价价格格1、土地出、土地出让金或征地金或征地费2、拆迁安置、拆迁安置补偿费3、城市土地开、城市土地开发费4、土地开、土地开发利利润1、房屋建筑成本、房屋建筑成本2、流通、流通费用用3、税金、税金4、利、利润土土地地价价格格房房屋屋价价格格 用地面用地面用地面用地面积积：用地方案用地方案图中划定的面中划定的面积。 建筑面建筑面建筑面建筑面积积：建筑物外建筑物外墙或或结构外构外围水平投影面水平投影面 积。 容容容容积积率率率率：指指项目目规划用地范划用地范围内内总建筑面建筑面积与与 总建建设用地面用地面积之比。之比。 建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度：也叫建筑覆盖率，指也叫建筑覆盖率，指项目用地范目用地范围 内所有建筑基底面内所有建筑基底面积之和与之和与规划建划建 设用地面用地面积之比。之比。q套内建筑面套内建筑面套内建筑面套内建筑面积积：套内建筑面：套内建筑面积为套内使用套内使用面面积、套内、套内墙体面体面积及套内阳台建筑面及套内阳台建筑面积之之和。和。q套内使用面套内使用面套内使用面套内使用面积积：指房屋：指房屋户内全部内全部实际可供可供使用的空使用的空间，按房屋的内，按房屋的内墙线水平投影水平投影计算。算。阳台建筑面阳台建筑面积： 指阳台地面底板外沿在水平面的投影。指阳台地面底板外沿在水平面的投影。q套内阳台建筑面套内阳台建筑面积： 指套内各阳台建筑面指套内各阳台建筑面积之和。之和。q套内套内套内套内墙墙体面体面体面体面积积：商品房各套（：商品房各套（单元）内使元）内使用空用空间周周围的的维护和承重和承重墙体，有共有体，有共有墙及及非共有非共有墙两种。两种。商品房各套（商品房各套（单元）之元）之间的分隔的分隔墙、套（、套（单元）与公用建筑空元）与公用建筑空间之之间的分隔的分隔墙以及外以及外墙（包括山（包括山墙）均）均为共用共用墙，共用，共用墙墙体水平体水平投影的一半投影的一半计入套内入套内墙体面体面积。非共用非共用墙墙体水平投影面体水平投影面积全部全部计入套内入套内墙体面体面积。q共有建筑面共有建筑面共有建筑面共有建筑面积积：指各：指各产权业主共同占有或主共同占有或共同使用的建筑面共同使用的建筑面积，包括，包括应分分摊公有建筑公有建筑面面积与不与不应分分摊共有建筑面共有建筑面积。应分分摊共有建筑面共有建筑面积分分摊系数：系数：为整幢建筑物的整幢建筑物的应分分摊共有建筑面共有建筑面积与整幢与整幢建筑物的各套套内建筑面建筑物的各套套内建筑面积之和的比之和的比值。应分分摊的共有建筑面的共有建筑面积：为套内建筑面套内建筑面积与共有建筑面与共有建筑面积分分摊系数之系数之积。商品房商品房商品房商品房销销售面售面售面售面积积商品房整幢出售，其商品房整幢出售，其销售面售面积为整幢商品房的建筑面整幢商品房的建筑面积（地下室作（地下室作为人防工程的，人防工程的，应从整幢商品房的建筑从整幢商品房的建筑面面积中扣除）中扣除）商品房按商品房按“套套”或或“单元元”出售，其出售，其销售面售面积为购房房者所者所购买的套内或的套内或单元内建筑面元内建筑面积（以下（以下简称称为套内套内建筑面建筑面积）与）与应分分摊的共有建筑面的共有建筑面积之和之和整幢房屋建筑面整幢房屋建筑面整幢房屋建筑面整幢房屋建筑面积积整幢房屋建筑面整幢房屋建筑面积指房屋外指房屋外墙（柱）勒脚以上各（柱）勒脚以上各层的的外外围水平投影面水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具室外楼梯等，且具备有上盖，有上盖，结构牢固，构牢固，层高高2.20米米以上（含以上（含2.20米）的永久性建筑物。米）的永久性建筑物。 绿绿化率化率化率化率：指指规划建划建设用地范用地范围内的内的绿地地总面面积 与与规划建划建设用地面用地面积之比。之比。 净净高高高高：等于：等于层高减去楼板厚度。高减去楼板厚度。 层层高高高高：指下：指下层楼板楼板顶面或底面到上面或底面到上层楼板楼板顶面面或底面之或底面之间的垂直距离。的垂直距离。 开开开开间间：通常指房：通常指房间宽度。度。 进进深深深深：通常指房：通常指房间长度。度。熟地熟地熟地熟地：指具：指具备开开发建建设条件，立即可以建条件，立即可以建设的土地（的土地（经过开开发如如“三通一平三通一平”，“七通一平七通一平”等）等）生地生地生地生地：未：未经开开发的土地的土地 三通一平三通一平三通一平三通一平：水通、：水通、电通、路通及通、路通及场地平整（地平整（项目开始条件）。目开始条件）。 七通一平七通一平七通一平七通一平：道路、：道路、电力、通力、通讯、供水、排水、供水、排水、煤气、暖气及煤气、暖气及场地平整。地平整。 房地房地房地房地产证产证：是：是证明房明房产权属的合法属的合法证明。在二明。在二手楼宇手楼宇办理抵押登理抵押登记或或转让时，须提供房地提供房地产证。房地。房地产证由由规划国土部划国土部门统一一办理。理。现时房地房地产证有有红本和本和绿本之分，本之分，红本本为商品房，商品房，绿本本为福利房、微利房或集福利房、微利房或集资房。房。 商品房商品房商品房商品房：指在以市：指在以市场地价地价获得的土地上建得的土地上建造的可自由造的可自由转让或出租的建筑物，其或出租的建筑物，其权益包益包含建筑物的所有含建筑物的所有权和所占用土地的使用和所占用土地的使用权，二者合一，不可分割。地上建筑物的所有二者合一，不可分割。地上建筑物的所有权依依赖于土地的使用于土地的使用权，土地使用，土地使用权的性的性质、用途和年限决定了房屋所有用途和年限决定了房屋所有权的性的性质、类别、年限。年限。 安居房安居房安居房安居房：是指：是指实施国家施国家“安居（或康居）安居（或康居）工程工程”而建而建设的住房（属的住房（属经济适用房的一适用房的一类）。是党和国家安排。是党和国家安排贷款和地方自筹款和地方自筹资金建金建设的面向广大中低收入家庭，特的面向广大中低收入家庭，特别是是对人均住人均住房房4平方米以下特困平方米以下特困户提供的提供的销售价格低于售价格低于成本、由政府成本、由政府补贴的非盈利性住房。的非盈利性住房。 房改房房改房房改房房改房：按照国家房改有关售房政策以：按照国家房改有关售房政策以标准价、准价、优惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房惠价、成本价向符合分房条件和已取得住房使用使用权的住的住户出售的公有直管和自管住宅。出售的公有直管和自管住宅。 集集集集资资房房房房：指改：指改变住房建住房建设由国家和由国家和单位全包的位全包的制度，制度，实行政府、行政府、单位、个人三者共同承担，位、个人三者共同承担，通通过筹集筹集资金，金，进行住房建行住房建设的一种方法。的一种方法。职工个人可按房价全工个人可按房价全额或部分出或部分出资，政府及相关，政府及相关部部门在用地、信在用地、信贷、建成供、建成供应、税、税费等方面等方面给予部分减免。予部分减免。 经济经济适用房适用房适用房适用房：指具有社会保障性：指具有社会保障性质的商品住宅，的商品住宅，具有具有经济性和适用性的特点。性和适用性的特点。发展商展商应具具备的开的开发批文批文土地使用权出让合同书房地产证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证建设工程竣工验收证书五五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证购房者将房者将签署的法律文件署的法律文件认购书预售前之购房意向书买卖合同正式签署之房屋买卖合约按揭贷款合同申请银行按揭之文件保险合同为按揭配备之房屋保险文件住户公约入住后业主物业管理条文申申请银行按揭行按揭按揭成数通常在七成内；最高为八成。按揭年限通常在20年内；最高为30年。首期款通常为总楼款之三成；最少为两成。所谓一成或半成：1、发展商提供免息贷款；2、首期三成之分期支付；办理按揭需提供以下理按揭需提供以下资料料（参考）（参考）个人身份证明个人收入证明首期款收据房地产买卖合同资产证明（月供款超过6000元或贷款总额超过100万者）近三个月的存单、房地产证、证券交易清单 月供款月供款（等额方式） 本金月利率(1+月利率)还款月数= (1+月利率)还款月数-1= 贷款金额(万元)还贷系数投投资回回报率率 年总租金（纯收益）= 总售价感感谢聆听聆听本章本章结束束