德阳中江县德阳中江县房地产市场调研报告房地产市场调研报告成都瑞博房地产顾问有限公司2014年10月25日第一部分：宏观市场分析第二部分：房地产市场分析第三部分：项目发展环境分析目录23第一部分：宏观市场分析宏观市场分析一、城市概况区位中江县位于四川省中部，盆地西部。隶属于重大技术装备制造业基地德阳市。总面积中江县位于四川省中部，盆地西部。隶属于重大技术装备制造业基地德阳市。总面积2200平方公里，总人平方公里，总人口口143万人。该县交通方便，距四川省会成都万人。该县交通方便，距四川省会成都70km。区域交通方便，沪蓉高速公路、成德南高速公路、成。区域交通方便，沪蓉高速公路、成德南高速公路、成都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。城区人口都第三绕城高速、达成高铁穿境而过。城区人口23万人，工、商业正迅速发展，国内外知名企业入驻。县万人，工、商业正迅速发展，国内外知名企业入驻。县境内以浅丘为主，龙泉山脉横亘县境西部。县属亚热带季风性湿润气候，年降水量境内以浅丘为主，龙泉山脉横亘县境西部。县属亚热带季风性湿润气候，年降水量882.5毫米，年均气温毫米，年均气温16.7，无霜期，无霜期286天有南塔、北塔、广福铜山、仓山飞乌、中华芍药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪天有南塔、北塔、广福铜山、仓山飞乌、中华芍药谷、继光故里等名胜古迹。黄继光纪念馆是全国青少年教育基地。念馆是全国青少年教育基地。经济支柱2012年，中江县实现地区生产总值226.6亿元，比2011年增长12.1%。其中：第一产业增加值69.7亿元，增长4.3%；第二产业增加值95.3亿元，增长18.2%；第三产业增加值61.6亿元，增长11.1%。一、二、三产业结构为30.7:42.1:27.2。第一产业第一产业中国芍药谷2012年，中江县农业总产值112.8亿元，比2011年增长4.5%。粮食作物播种面积137885公顷，增长0.15%。其中：小麦播种面积 40553公顷，增长0.04%；水稻播种面积25971公顷，增长0.22%；玉米播种面积34580公顷，增长0.07%。粮食总产量为86.5万吨，增长1.2%，其中：小春粮食27.4万吨，增长2%；大春粮食59.1万吨，增长0.9%。棉花总产187吨，增长16.9%；油料总产7.3万吨，增长1.1%；水果4.3万吨，下降23.8%。林业总产值达到5.4亿元。畜牧业总产值达到58.1亿元，增长 3.8%。出栏肥猪166.4万头，增长1.6%；出栏肉牛8.9万头，增长0.7%；肉羊27万只，增长0.6%；小家禽畜3637.7万只，增长3.3%；肉类总产量19.7万吨，增长2.1%；蚕茧6200吨，下降4.1%。水产品产量达到6065吨，增长12.3%。第二产业第二产业2012年，中江县实现工业总产值145.8亿元，比2011年增长22.6%；实现工业增加值84.2亿元，增长20.5%。规模以上工业增加值55.5亿元，增长21.9%。至2012年末，规模以上工业企业达到153家，其中年产销过亿元的工业企业达55家，完成工业总产值149.6亿元，增长24.3%。实现建筑业总产值8.42亿元，比2011年下降19.6%。建筑企业房屋施工面积70.4万平方米，下降25.4%，房屋竣工面积20.14万平方米，下降61.6%。第三产业中江县城区中江县城区2012年，中江县实现社会消费品零售总额101.1亿元，比2011年增长16%。其中，批发业实现零售额2.6亿元，增长54%；零售业实现零售额81亿元，增长15.3%；住宿业实现零售额0.5亿元，增长26.2%；餐饮业实现零售额17亿元，增长14.7%。接待游客161.1万人次，增长10%，其中国内游客160.9万人次，增长10.1%；实现旅游总收入8.1亿元，增长45.2%。宏观市场分析城市概况教育截至2012年底，中江县有普通中学62所，在校学生54135人；小学207所，在校学生63819人；在园幼儿29814人；小学学龄儿童净入学率达100%，小学毕业升学率达100%。文化中江县东江2012年，中江县作者在国家级刊物上发表文艺作品6件，省级刊物上发表26件，市级刊物上发表62件；有2件作品获国家级奖，14件作品获省级奖。新发展有线数字电视1.2万户、地面数字电视6000户，中江电视台自办节目信号覆盖全县。卫生截至2012年底，中江县有医疗卫生机构83个，卫生技术人员2521人，其中执业医师和执业助理医师1097人，卫生机构病床3349张。体育2012年年，中江县举办各种体育竞赛59次，参赛人数24700人。运动员参加省级比赛获金牌4枚，银牌3枚，铜牌4枚；参加市级比赛获第一名8个，第二名12个，第三名10个。交通截至2012年底，途经中江县县城的成德南高速公路中江至成都段建成通车，中金快速通道兴隆段建成通车。2012年末，境内公路总里程2762公里，其中等级公路1863公里。等级公路中，高速公路59公里。人口2012年，中江县总人口为1430556人，其中非农业人口190829人。2012年，人口出生率9.2，人口死亡率7.2，人口自然增长率3.56，城镇化率33.53%。宏观市场分析旅游产业中国芍药谷中国芍药谷位于中江县集凤镇石垭芍药基地，为AAAA级景区。芍药谷是“川丹参”、“川白芍”的重点产区，也是全国标准化、无公害白芍产销基地。中江北塔中江北塔位于凯江镇伍城北路北端北塔山山顶，建于北宋神宗熙宁六年（1073年），为十三级实心体密檐式佛塔。2002年12月，被四川省人民政府公布为第六批省级文物保护单位。黄继光纪念馆黄继光纪念馆在县城东面的魁山西麓东河之畔，占地面积1.6万平方米，由纪念性景区、成列展览区和服务区三部分组成。2004年被命名为“四川省国防教育基地”。宏观市场分析宏观市场分析二、经济发展1、发展数据坚持以转变发展方式为主线，以调整优化结构为抓手，全力推进经济快速健康发展。“十一五”期间，县域经济综合实力在全省173个县（市、区）排名中上升14位。2011年，实现地区生产总值199.7亿元，是2006年的2.3倍，按可比价计算比上年增长14.4%；全部工业增加值71.7亿元,是2006年的3.1倍，占GDP比重达35.9%；农业总产值100.4亿元，是2006年的1.9倍；社会消费品零售总额87.1亿元，是2006年的2.4倍；财政总收入9.97亿元、地方财政一般预算收入3.6亿元，分别是2006年的5.5倍、4.7倍；三次产业结构由2006年的37.6：30.5：31.9调整为31：41.3：27.7，工业主导地位确立。未来中江县的经济将会持续快速稳定的发展；宏观市场分析2、“城市区域”规划概况2012年，中江县城区建成区面积达21平方千米，城区人口达23万人。到2020年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，倾力打造山水园林生态城市。中江县城市规划区命名方案新的城市规划将小东河改为东江，余家河改为西江，它们与凯江相映成趣。“三江”改造完工后，城市规划区内将形成40里长湖。他们还充分利用县城规划区内22座小山，通过3-5年努力，建成22座森林公园或城市市民休闲中心绿地，在城市规划控制范围内拓展出数万亩的城市森林公园和绿地。妙手演绎县城东南和北郊，对凯江城区段的上下游与现在的公益采沙场巧妙结合，规划建设上千亩湿地公园，从而实现市民在城内的任何一个地方出门500米，要么滨江临水，要么进山入林，让市民的生活与“江河、山林”这样美丽的风光相伴。宏观市场分析3、区域分化4、小结中江县近年来经济发展迅猛，连续三年GDP保持在10%以上的增速。中江县三大主要收入产业发展较好，旅游业增长迅速。按照中江县“十一五”规划，GDP、人均GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入等指标将在2010年的基础上翻倍，这将极大带动房地产行业的发展，并且将会产生部分高端需求客户。按照中江县“十一五”规划，全县倾力打造山水园林生态城市，到2020年，城区建成区将达37平方千米，人口35万人，相比同期增长30%。通过对近年来中江经济的分析，未来3年内，经济发展将成飞速发展趋势，房地产行业将迎来巨大的发展空间和潜力。宏观市场分析4、内部小结中江县经济属川内同等级县城领先水平，存在一大批非保障型置业客户。中江县城区域除开项目所在的玄武新区外分布规划为：宏观市场分析B:北城区中江县北城区是在08年后才开始由政府规划出来的一个新的城市区，又被称为“凯北新城”。该新区相比与城中心老的区域来说，规划更加合理，且在生活配套上通过近几年的发展，也比较成熟。在此区域新建（基本上大多数都是08以后才建）的楼盘也是中江县最集中的一个区域。其中较有代表性的楼盘有：南湾半岛，凯北帝景，中央花园等。也被大家所称的富人区C:市中区中江县的市中心区域是以洋洋百货，公园广场为主向四周辐射，该区域的楼房都是中江县最老也是最先开发的区域，因为改区域发展潜力小，升值空间也非常有限。此区域有着现中江县唯一一个在运营的商业体洋洋百货。这也是整个中江县的县城中心地段。此区域还有一个在建的纯商业体项目：财富广场。因此，估计此区域在近几年内还会是整个中江县的经济和商业中心。D:城南区中江县城南片区是中江县近几年才规划开发出来的一个新的城市区域，它包含中江县南部片区和东南面新的政务中心片区，随着县政府的大多数办公地点相继在此区域建成使用，因而这个区域也可以当成是未来中江县新的城市中心。且以后成德南高速建成后，由于中江县高速出口在此方向，因此此区域也是中江县城的门户地段，必将成为中江县政府规划的重点发展区域。由此也可以看出此区域的升值空间和发展潜力都是整个中江县较好的区域。中江县区域分化以逐渐明朗，各区域所主要走向也逐渐被群众接受，就项目所在玄武新区而言，居民也会逐渐被市场所领导，步入区划城市生活。项目按照玄武新区发展趋势，商业部分也占据重要因素。宏观市场分析第二部分：房地产市场分析房地产市场分析（住宅）中江房地产市场概况2013年在多项调控政策影响下，中江房地产市场整体趋于平稳，房地产开发投资、商品房预售、商品房销售增速平稳，商品房销售均价涨幅下降。但房地产市场整体呈现较弱走势。房地产完成投资10.8亿元，同比增长12%。办理商品房预售项目13个，预售面积40万平方米2013年12月30日，全县商品房销售2860余套，销售面积35.8万平方米，销售金额10.8亿元。住房均价3200元/平方米。截至2014年10月15日，全县商品房销售1570余套，具体数据相关部门还未发布。房地产市场分析小结：1、近年来，中江县房地产发展迅速，土地供应量逐年增加，仅2013年，县城（不含开发区和其他乡镇）土地出让面积达13万方左右，按照3.0的容积率计算，将为市场提供约39万方的供给，此数据不含政策性保障住宅用地；2、2014年至今，县城的土地供应既然持续加大，截止10月份，共计供应土地约14万方，可修建建筑面积约42万方的住宅及商业；3、从区域上看，2013年成交的土地集中在城南区，2014年城南区土地供应继续占据县城土地供应的主力君。4、近年来市场去化一直保持在每年2500套约28万-30万平米，相对如此规模的土地供应，市场也存在一定存量。5、2010年至2014年，4年时间中江县房地产市场均价由3000元/涨至3500元/，市场经过4年时间发展，单价涨幅仅500元/，相对其它同级县城实属疲软。中江房地产市场概况房地产市场分析中江住宅供应分析供应特征建筑配套中江房地产行业发展较早，楼盘建筑风格较为全面，商业中心、欧式建筑、异域风情等现主流风格供应也相对全面。多数楼盘配套等都已有区域支撑，根据不同的区域特色树立项目不同的配套卖点。区位中江目前在建在售楼盘约15个左右，分布于城北及城南片区，目前城北片区发展时间靠前，配套及自然资源优势明显，项目集中较多。资源个别楼盘临近凯江自诩概念性资源，其它楼盘均无其它自然资源，都以自建特色资源掩盖其软肋。房地产市场分析配套户型整个市场基本属于周边县城类较为领先者，因人口及经济优势，稍有噱头的广告吹捧，自建配套形成难度并不高整个市场刚需与舒居同在，100左右的舒适型3室2厅户型最为畅销。形态供应产品形态多元，电梯产品（小高层、高层）成主流，随着城市化进程的加快，多层产品将逐渐被取替。价格整个市场，目前销售均价为3500元/，其中大部分项目销售均价未高于4000元，中江住宅供应分析供应特征192010年2012年，中江每年销售的住宅在25003000套之间，销售面积3540万方左右。2013年中江在建、在售和已取得预售项目（含安居和保障房）约18个，市场供应量为40万方，约和3500套住宅产品。2014年中江去化约为30万方，销售2600套左右住宅。（10月数据）中江住宅供应分析去化情况中江市场需求分析需求特征客群来源中江属工业输出大县，通过实地走访，整个中江市场购房客群以周边乡镇为主，占据下单客群70%，以城区换房、工作调动的外地居民为辅。客群档次由于城市人口及经济优势促进中江房地产发展，所以产品种类较为齐全，选择面较大，故下单客户档次也多为收入稳定的中上层端客户。客群职业以外出务工返乡客户，从一线城市限购令出台后，返乡客群居多；辅以生意人、教师、公务员、事业单位等已经有房但有更高居住要求的客群置业目的通过市场调研，整个市场购房人群以自住为主，占客户总量的90%以上，仅少量投资、投资兼居住购房者。敏感方向通过市调，整个中江房地产市场应发展较为全面，客群眼光需求也相对挑剔；除开周边配套、园林景观、销售价格等基本因素之外，还需要特色因素房地产市场分析客户分类背景特征购房需求敏感特点分析收入情况老城客户久居老城区，主要为改善性为主或年轻夫妻结婚购房产品品质、便利交通、配套完善产品品质、配套、居住环境、交通、价格年收入5-18万元不等乡镇居民外出务工后有一定积蓄希望通过购房进入城区生活，强调产品的认同感、注重交通和配套条件价格、配套年收入4-20万元不等本地个体户和企业主主要为生意人、以改善居住环境或投资追求配套和居住环境、升值空间楼盘品质、升值空间、环境年收入10万以上中江需求分析客户分类特征房地产市场分析竞品项目分析华诚广场项目名称项目名称华诚广场项目地址玄武大道新妇幼保健院对面开发商四川华诚鼎盛置业有限公司占地面积约60亩建筑面积10万方容积率3项目类型住宅、商业户数888产品类型底商独栋高层电梯主力面积75-108已售套数约280套楼盘均价3500元/项目概况：华诚广场位于中江的城市综合体华诚广场在售住宅房源面积为75-108，3400元/起，一次性付款优惠5%，按揭付款优惠2%。买房即送家电。华诚广场商业住宅均价3600元/。同时，华诚广场样板间现已开放。华诚广场去年年底被四川省建设厅评为中江唯一的“四川省建设施工模范工程”，项目为中江唯一三层立体山景住宅，背靠象山，7000超大中庭景观，3000商业广场、步行街风情景观，独特景观交相辉映，给人宁静、自然、繁华的体验。房地产市场分析竞品项目分析凯旋城项目名称项目名称凯旋城项目地址魁山路与狮子山交汇处 开发商四川金土地房地产开发有限公司占地面积约35亩建筑面积8万方容积率2.9项目类型住宅、商业户数642产品类型多层、高层与商业一体主力面积70-140已售套数约60套楼盘均价3600元/项目概况：凯旋城位于城南片区，是中江县新兴的政府服务中心，区域位置发展潜力明显，位于魁山路与一环路交汇处，占地35亩、建筑面积8万平米，容积率2.9，绿化率37%，总户数642户，涵盖二居、三居、四居等刚需房和改善型住房。项目临近市政务中心，魁山公园、御河中学、市体育馆、保健院等配套。房地产市场分析竞品项目分析祥瑞国际项目名称项目名称祥瑞国际项目地址中江魁山路与一环路交汇处开发商四川新城建中置业有限公司占地面积约40亩建筑面积10万方容积率3项目类型住宅、商业户数500产品类型多层电梯及底商一体主力面积76-145已售套数-楼盘均价-/项目概况：祥瑞国际占地近40亩，总建筑面积约92596平米，其中商业建筑面积31009平米，首创中江24小时餐饮娱乐综合体，打造包括大型餐饮休闲美食街、高端精品酒店、城市高端华宅于一体的商业综合体。项目总体以四栋4层集中式商业和5栋电梯华宅所组成，ArtDeco新古典主义风格设计。商业部分采取的是内廊连通和多广场节点式的布局，形成一个內连外通的商业模式，可以最大程度的吸附周边消费人群。祥瑞国际坐拥中江县城市副中心、城南商圈CBD核房地产市场分析竞品项目分析名爵世家项目名称项目名称名爵世家项目地址中江县北塔东街开发商四川德阳北方房产占地面积约100亩建筑面积16万方容积率2.3项目类型公寓、普通住宅、别墅户数972产品类型小高层，洋房、别墅主力面积78-128已售套数200套楼盘均价4180元/项目概况：名爵世家位于中江县北塔东街，占地近百亩，建筑面积16万平米，规划户数1000户，容积率2.3。项目周边还城北中学、城北客运站和北塔公园等配套，距离市中心商圈也仅十分钟车程，乘坐市政公交也不超过15分钟便可到达。项目为中江县现在楼盘目中高端项目附带别墅产品及高尔夫推杆场等领先因素。房地产市场分析竞品项目分析富麗滨江项目名称项目名称富麗滨江项目地址中江县玄武大道南侧开发商骏瑞房产、金土地房产占地面积约60亩建筑面积17万方容积率3项目类型多层、小高层、高层住宅，别墅 户数1068产品类型高层、板楼、塔楼主力面积80-115已售套数约60套楼盘均价3700元/项目概况：富丽滨江是一个集多层、高层和别墅为一体的项目。项目总占地面积60余亩，共18栋楼，属于多为改善性住宅，可观湖景及中庭景观，车位充足，但项目建设周期过长。房地产市场分析竞品项目分析香江国际项目名称项目名称香江国际项目地址中江县新继光大桥西侧 开发商中江兴和同辉房地产开发有限公司占地面积65亩建筑面积22万方容积率3项目类型住宅户数1000产品类型高层主力面积78-139已售套数180套楼盘均价3400元/项目概况：香江国际项目位于中江县新继光大桥西侧，总共占地面积约43000平米，建筑面积达22万平米。总共有10栋高层电梯住宅，由2栋多层和8栋瞰江电梯公寓组成，整个社区围合布局。项目设计了最大125米阔大楼间距，3万平米欧式皇家园林，6米挑高星级入户大堂，4米舒适架空层，灵动可变户型，国际化门禁系统，风情商业街，规划引进高端餐饮、美食、休闲、娱乐等商业业态。该项目共1500套房源，车位共计970个，楼间距范围在35-125米。户型区间为60-139。 房地产市场分析竞品项目分析上蓝郡项目名称项目名称祥瑞国际项目地址城西区中江县南华中学新公安局旁 开发商绵阳忠宇房地产开发有限公司占地面积约33亩建筑面积7.6万方容积率3项目类型住宅户数694产品类型电梯主力面积77-110已售套数300楼盘均价3600元/项目概况：上蓝郡是由乐山长江房地产置业有限公司投资开发的高品质住宅项目，位于中江县城西版块一、二环路之间、属于成都一小时经济圈，地理位置极其优越，离城中心的公园广场、阳光盛源、洋洋百货只有5分钟车程，步行仅需20分钟。项目占地面积22327.91平米，绿地率30.08%，总建筑面积76049.60平米，采用围合式布局，总户数694户，停车位350个。售房源面积区间为77-110，均价3600元/，最低价3000元/。此外，购三房总价优惠8000元，两房总价优惠10000元。上蓝郡离城中心的洋洋百货等只有5分钟路程，处于成都一小时经济圈，地理位置优越。房地产市场分析中江购房客群分析根据实地走访和调查了解，中江房地产市场客群主要特点如下：地域分析：本地居民，周边城乡、外出务工人员及部分外地客群阶层分析：商界、政府机关、中产阶级、知识分子职业分析：银行、保险、证券等金融机构及电信、水务、电业、新闻等垄断行业工作人员；国营企业管理干部；政府机关公务员；私营企业主及管理人员；教师；律师，自由职业者年龄分析：25-55岁家庭结构：三、四口之家为主经济结构：现有存款8-10万元以上个人分析：月收入2000元以上购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价房地产市场分析30房地产市场分析市民购房需求调研本次调查是在中江县城内随机进行，调查目标人群锁定在25岁-55岁之间，设计调查问卷100份，其中有效问卷为69份。1、中江居民现有住房满意度调查：房地产市场分析市民购房需求调研2、中江县居民购房计划调查房地产市场分析市民购房需求调研3、市民购房需求调查综述房地产市场分析中江县居民购房需求调研4、物业类型喜好分析房地产市场分析5、面积需求调查中江县居民购房需求调研房地产市场分析6、建筑风格调查中江县居民购房需求调研中江县居民购房需求调研小结通过本次调研可看出，中江县居民对目前的居住情况满意度仅为42%，其余客户在能力范围内将有换房需求；中江县为工业输出大县，外出务工人员较多，因此对其它大城市住房见识更多；随着商品房的开发加大，开发水平的不断提高，对外出务工返乡居民及租房、自建房及单位福利房的客户群体将有一定的吸引力。中江县市场客户群体多为刚需客户及乡镇外出务工人员换房客户，主以部分外出务工返乡居民改善型需求置业，如乡镇进城客户、结婚用房客户、子女上学用房客户为辅。从决定购房的因素看，因中江县房地产行业普及，客户群体对价格、片区发展、配套、物管等因素较为基础关注，还要有自身项目的特色优势或独有资源配套，目前中江县客户对住房要求更加苛刻，开始关注一线大城市房地产行业所关注的一系列因素。大部分客户对100平米左右舒适型三房两卫的产品较为关注。第二部分：房地产市场分析房地产市场分析（商业）房地产市场分析城市商业中心社区商业中心（中、远期）社区商业中心（近期）中江政府关于商业中心的规划是在原有商业分布的基础上，对中江商业作出的战略性规划；对项目不利因素：中江政府的城市商业中心规划在城西（成德南高速入城方向），拥有中江门户优势，紧邻老城区核心商圈的地段优势使得该地块势必会成为城市热点，本项目开发将会在中后期遭遇强烈竞争。中江县商业中心的发展规划本项目房地产市场分析商业街提升农贸市场规划农贸市场（近期）规划农贸市场（中、远期）本项目对项目有利因素：农贸市场的新建方便了住宅客户未来日常生活，有助于项目住宅的销售；对项目不利因素：与农贸市场比邻，农贸市场的经营管理水平将影响项目未来商业品质；点评：项目周边无大型商业规划，项目商业如果运作成功将有可能独享周边人群消费资源。房地产市场分析城北建材商圈主城区商圈本项目1.5km2.7km中江商圈分布主城区商圈距离本项目1.5公里，中江自从公园广场CBD2011年完工后，中江商业实现了第一次升级换代。美好家园、阳光盛源、洋洋百货等相继开业，引进世界500强肯德基餐厅、中国百强企业苏宁电器，以及台湾顶新集团的餐饮品牌德克士。目前县城电影院有两家：太平洋院线新时代影城中江店、峨眉院线中江影城。凯北新城片区距离本项目2.7公里，目前主要以家具建材为主业态，主题家具商业正在招商、建设。房地产市场分析主城区商圈本项目1.5km中江商业主要集中于伍成南路和玄武西路交叉口周边：洋洋百货，阳光盛源、肯德基、德克士、美好家园、苏宁电器、家福来电器等大型商业旗舰均密布在此。中江是一个单核传统商圈主导城市商业发展的城市；主城商圈内涵盖餐饮、娱乐、休闲、购物、教育、行政、金融等多项功能，涵盖低、中、高档各个阶层消费场所，目前尚未有新商圈能与之抗衡。点评：“商业集中、覆盖面广”是主城区商圈的主要特点。房地产市场分析城北建材商圈本项目2.7km中江县商业发展起步较晚，08年前以前中江人日常购物，只有阳光盛源社区型超市，服饰只能去小东街；08年后政策扶持和居民消费观念的转变为中江商业带来了发展契机，但受限于购买力中江专业市场发展较为落后。城北建材商圈以前主要是集中在城北车站附近，多以家庭经营为主，档次较低；随着凯北新城的修建大量的中高端住宅的施工使中江家具建材业得到了长足的发展，目前家具行业中端品牌：全友、双虎、八益、圣象地板、华帝等已经在中江设立专卖店或直营店。点评：北塔路已经成为中江中档建材聚集地。城北商圈的中心正在从城北车站迁移至北塔路。房地产市场分析购物中心购物中心中江购物中心主要集中在中江县政府附近，人流量较大的位置。洋洋百货阳光盛源富乐商业城凯源商业城中江主要商业街区分布北塔街小东街伍城北路、伍城中路北斗路伍城南路、伍城中路大北街、中市街、上南街房地产市场分析45中市街、上南街房地产市场分析房地产市场分析小东街伍城南路、伍城中路房地产市场分析街道名主要业态销售价格备注中市街，上南街服装、小电器20000元35000元/中市街个别商铺最高售价达到50000元/伍城路（南，北，中）南路：商场、金融中路：家电、百货北路：家具、建材15000元-25000元/伍城路是中江县城商业主干道，小东街服装、鞋帽、箱包等28000元-38000元/中江夜市一条街，晚间人气较高房地产市场分析北塔街伍城北路、伍城中路北斗路城北家具、家居、建材商圈房地产市场分析商业小结中江县商业起步较晚，具体规划及商业分区并无完整细则，整体还属于川内3级县城水平。2014年以前商业还呈现混乱局面，多数都为商住一体形式裸商销售，并无新型的大型商业铺垫，今年启动的华诚广场和祥瑞国际首先开启了中江县商业地产的新世代，首先采用区域商业模式，统一筹划、招商，为中江县商业地产迈开实质有效的一步。房地产市场分析内部小结（商业）项目所处区域因素，住房混合商业项目会受广大居民关注。中江县商业业态基本成型，项目可以考虑参照万达等大型商业广场运作模式，打造自有的大型商业区域。（此方法需要开发商实力雄厚、招商渠道多元化）也可以项目对面安置房小区与新建农贸市场为主要方向，裸商销售同时引导业主形成零杂类批发市场。内部小结（住宅）项目区域因素客群以公务员、医生等国有机制单位人群为主。建立城市CBD，吸引投资人群。（此方法需要开发商实力雄厚、招商渠道多元化）中江县城住宅产品形态多元化，建议不要以产品风格、景观等做卖点51第三部分：项目发展环境分析房地产市场分析52地块环境分析项目处于城南片区，现因政府各服务中心的搬迁，未来的区域发展前景较为乐观；项目地块正对面明年中旬将建设一大型农贸市场，对项目未来周边配套完善更有利。项目地块四周均有道路，消防扑救面条件良好；项目不直临自然景观，且周边基本生活配套尚不完全。项目发展环境分析项目规划分析综合经济指标总用地面积：24666容积率：3.8建筑面积：113700绿化率：33.5%建筑密度：36.9%停车位：地上150个地下400个53项目发展环境分析项目规划分析规划分析：本项目东侧为规划城市公园，南侧为正在建设的华诚广场，西侧为城市主干道，狮子山大道，小区四周均有道路，消防扑救面条件良好，商业延南西北三条城市道路布置，总商业面积23000，其中底层商业面积9100，临狮子山大道商业退红线35米，形成商业广场，汇聚人气，同时打造绿化景观，住宅靠中庭布置，尽可能远离城市干道，减少道路对住宅的影响项目正对面将于明年中旬建设一大型农贸市场，往下为政府安置户小区底层商铺为政府与祥瑞国际共同打造的小吃一条街，其复杂的周边环境使得项目定位方面必须谨慎项目发展环境分析项目开发环境分析宏观政策层面：目前政策环境缓和，在国家与银行对房地产行业的政策放松时期，商品房交易量必然呈迅速上涨降形势下，预计近1年中不会对作为经济支柱的房地产业再进行严厉打压。县域经济作为中央提出的加快“城镇化”发展政策的重要部分，将在政策环境、城镇开发、配套支持等多方面收益，县域的房地产开发将迎来难得的发展机遇。中江县政府对城南片区现着重打造，为中江县区域分割明确化打下功夫，这也将推动中江县商业地产的进程。项目发展环境分析项目开发环境分析区域发展层面：中江县经济逐年发展，新城区开发日趋完善，新区房地产开发将逐步兴起。中江县城乡居民收入水平不断提高，经济贸易发展迅速，居民收入逐步提高，产生了一批有经济实力的客户群体。项目发展环境分析项目自身层面：项目所处城南片区，是为未来政府办公区域的发展方向；本地块临近政府部门各个服务中心和县各级行政办公地以及各医院、体育馆等政务配套，将为项目带来一定量的客户群体；目前中江县项目产品多样化，此区域定较为适合的大型商业类产品又不止一家，为本项目定位及发展趋势制造一定困难和误区；本地块周边生活配套不完善，周边商品房居住小区才刚起步，居住氛围不浓；东面的安置房小区；将是本项目开发的最大劣势。项目开发环境分析项目发展环境分析总结：中江县虽人口多，经济发展优势，适合房地产市场发展，但正因如此现阶段中江县房地产市场各项目产品才太过全面，新进项目想要打造特色卖点增加难度。中江县房地产市场销售旺季在春节附近3个月（12月、1月、2月），此3个月时间销售量占全年销售量的50%；项目区域条件混乱使得项目前景及方向不明确。合理的产品定位与推盘节奏将成为本项目成功与否的关键因素。THEANDTHANKS