普洛斯企业研究1二零一四年一月普洛斯的企业研究普洛斯企业研究2目录p普洛斯概况p普洛斯战略解析p普洛斯未来战略发展趋势p普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究3基本情况：普洛斯是中国、日本及巴西市场领先的现代物流设施提供商。公司的业务遍及中国、日本及巴西的62个主要城市，拥有并管理约2,240万平方米（约合2.41亿平方英尺）的物流基础设施，形成了一个服务于700余家客户的高效物流网络2013年资产净值分析基本情况：普洛斯是一家新加坡公司，新加坡政府投资公司（GIC）是普洛斯最大的单方投资者，2010年10月18日成功在在新加坡主板上市，股票市值143亿新加坡元是中国、日本和巴西领先的现代物流设施提供商所在地区：普洛斯目前业务主要集中在亚洲的三大国家，日本、中国、巴西。从资产净值看，中国是普洛斯最有价值的市场截止至2013年，普洛斯168亿美元房地产投资组合中包括在62个城市的2240万平方米物流设施,这形成了一个高效的物流网络以服务700余家客户目标使命：成为亚洲最大的物流基础设施供应商和服务商，为各行业跨国公司和本土企业提供最优的物流基础设施解决方案Series1, 中国中国53%, 53%Series1, 日本日本30%, 30%Series1, 巴西巴西6%, 6%新加坡现金净值11%普洛斯企业研究4发展沿革：普洛斯前身是美国集团企业，2002年进入亚洲。2008年受金融危机影响，发生重大变化。其在中国全部资产和日本剩余基金股权出售给新加坡GIC，掀开了普洛斯（GLP）在亚洲新篇章起步阶段SCI纽交所IPOSCI与Krauss/Schwartz合并SCI更名为Prologis定位为区域性公司2002-2007亚洲扩张期6月新加坡政府投资公司与ProLogis以80:20出资成立基金运营日本物流设施9月第一个物流园在东京成立，客户为DHL在苏州建立第一个物流园，之后进入上海、广州、日本名古屋1994-1997亚洲易主2008新加坡政府投资公司与ProLogis成立中国基金，投资中国物流设施12月24日新加坡政府投资有限公司以13亿美元收购ProLogis全部中国资产和日本房地产基金20%的权益。GIC与原普洛斯中国管理团队合资成立了SMG基金管理有限公司负责这些资产未来运营新形象亚洲布局2009-至今普洛斯成立，接管由新加坡政府投资公司收购的ProLogis中国资产及日本基金的剩余权益启用“GlobalLogisticProperties”作为其新的英文企业商号，而中文商号将沿用“普洛斯”全新企业品牌2012年进入巴西普洛斯企业研究5客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴,客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2）客户普洛斯中国强大的物流网络普洛斯日本普洛斯巴西与普洛斯任一方合作，都可以得到普洛斯已经在全球布局的物流网络助力，实现真正意义上的全球化配送n阿迪达斯n三星n宝洁n欧莱雅n好孩子n制造商n沃尔玛n百盛食品n亚马逊n易初莲花n乐蜂网n零售商n德邦n辛克物流n德国邮政n日立物流n三九空运n第三方物流公司p截止2013年9月，在全球拥有超过700多高知名度客户p客户涵盖各行业跨国公司和本土企业。p尤其集中在制造商、零售商和第三方物流公司普洛斯企业研究6电子商务：20%电子商务：11%电子商务：23%n普洛斯服务的行业中快消比重较大，有诸多例如欧莱雅等的制造商n在中国和巴西，电子商务和第三方物流为普洛斯提供了大的发展空间n除了电商和第三方物流，普洛斯的业务也在向医药、汽车拓展客户分布：普洛斯致力于成为客户的“一站式”合作伙伴,客户只需要通过与普洛斯的一方合作就可以在多个市场设计并建立起高效的配送网络。普洛斯客户呈现多元化；而电子商务和第三方物流成为近年来普洛斯的重心行业（1/2）普洛斯企业研究7业务分布：借助地利，普洛斯持续拓展，目前业务网络已经遍布中国、日本和巴西的62个主要城市，在亚洲建立了高效网络，为普洛斯提供了不可复制的核心竞争优势高效物流网络地利：普洛斯认为在目前和未来十年，中国、日本、巴西是物流设施发展和投资最好的市场，p国内消费驱动和持续城市化促使中国成为主要的增长市场p2012年，普洛斯成功登陆巴西。巴西作为全球第六大经济体并拥有相对年轻的人口、强劲本土需求，且目前物流设施落后等使巴西具有强劲的发展空间中国日本巴西出租率90%99%98%已落成物业数4318442普洛斯企业研究8普洛斯基金平台：致力于物流设施的同时，普洛斯在全球投资者中拥有高品质的房地产投资伙伴，管理6个房地产基金。良好的资金管理平台，为业务拓展提供资金支撑年份2011年9月2011年12月2012年11月2012年11月2013年1月2013年10月基金名称普罗斯日本发展型合资公司普罗斯日本收益合资公司普洛斯巴西收益合资公司普洛斯巴西发展型合资公司普洛斯J-REITCLF基金完整资产价值$2.2bn$1.1bn$1.3bn$0.9bn$2.9bn$3.0bn合资伙伴CPPIBCIC&CBRECIC,CPPIB&GICCPPIB&GICPublicVarious总股本保证$1.1bn$600m$600m$800m$1.5bn$1.5bn普洛斯联合投资50%33.30%34.20%41.30%15%55.90%投资授权开发增值增值开发核心开发基金管理平台：帮助实现投资回报最大化p为了支持强劲的业务发展，基金平台不断扩大以支持长期可持续化发展，并提升普洛斯资本投资回报率p普洛斯团队在整个物流仓储价值链领域为客户提供整合性的解决方案以满足客户在运营和财务方面的需求p使得普洛斯及投资机构能够从更多的渠道获得收益如资产管理费，基金管理费，租赁费，物业管理费和长，调整长期激励等p与全球的投资机构的合作中持有高品质的地产资产，这使得普洛斯在服务全球化客户时能有着出众的能力提高并同时保持着整个财务报表的健康发展普洛斯企业研究9普洛斯中国：在中国的33个城市拥有并管理着125个综合性园区，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。基本情况p成立于：2003年p总部：上海p进入市场：33个城市p园区数量*：125个p总建筑面积*：1600万平方米其中完工物业约820万平方米发展渠道约780万平方米土地储备约1180万平方米业务分类：普洛斯集中专注投资物流园，重点发展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。临港物流园：上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港空港物流轩园：北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场加工基地：苏州工业园、天津经济开发区、杭州经济开发区等普洛斯企业研究10普洛斯中国发展：自2003年进入中国，普洛斯在中国沿海地带开始布局，从长三角地区逐渐入驻华北，形成了高效物流网；并与国内外诸多大型企业建立了良好合作关系n在中国开展业务，总部设于上海n在苏州建立第一个物流园n进入上海，临港普洛斯国际物流园n广州保税物流园开工奠基进入珠三角地区2003-2004n进入重庆、青岛、嘉兴、南京、无锡和大连、北京、天津、佛山、深圳和杭州市场，全国网络拓展至14个城市n进入华北市场；首个空港物流园北京空港物流园2005-2006n进入珠海、宁波、成都、沈阳市场，全国网络拓展至18个城市。n普洛斯中国首个多层库项目深圳盐田港普洛斯国际物流园奠基2007-2008n启用新英文商号“GlobalLogisticProperties”n成为中国最大的现代物流设施提供商n入股中国第二大现代物流设施提供商宝湾的母公司。n进入中山市场，全国网络拓展至19个城市。2009-2010n第二季度在中国覆盖33个城市。拥有并管理125个综合性园区n为华晨宝马开发建设在华最大的配送中心n发起30亿美金CLF基金，世界上最大的专注于中国的物流基础设施基金2013-n与传化物流建立战略合作伙伴关系n收购上海宇培49%的股份n收购中国航港发展有限公司约53%的股份n进入厦门、常州、滁州、德州、哈尔滨、廊坊和西安市场，全国网络拓展至26个城市n与德邦物流扩大了合作范围2011-2012普洛斯企业研究11目录p普洛斯概况p普洛斯战略解析p普洛斯未来战略发展趋势p普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究12普洛斯战略：创建亚洲一流的物流仓储平台，致力于为全球最具活力的制造商、零售商与第三方物流公司提供完整解决方案，在为客户提供国际化服务的同时，推行本土化战略全球工业地产提供商亚洲一流物流设施提供商角色转变战略重心一：亚洲p2009年普洛斯作为新加坡公司以新品牌形象继续业务时，其角色从全球工业地产生产商向亚洲一流物流仓储平台转变，其现阶段战略重心落在亚洲p在亚洲的布局已经从中国、日本两个重心向巴西渗透，并且有可能逐步进入韩国、印度战略重心二：中国p由于地理、经济、业务等因素，中国是普洛斯在亚洲最重要的据点p普洛斯专注于中国的配送网络，特别是在东部沿海地带，比如渤海湾，长江和珠江三角洲的经济发达和制造业发达的沿海地带p处于对中国经济环境的判断，普洛斯在中国的布局已经逐步渗透到内陆普洛斯的宗旨是创建亚洲一流的物业仓储平台，提供国际标准的客户服务，专业开发，拥有与管理高品质的物流配送设施。人才本地化战略p这个行业最重要的创新是全球的供应链平台，这大大提高了行业的效率和服务质量。建立这个平台靠的不仅仅是IT技术，更重要的是高素质的人把行业原有的要素，例如客户关系管理、企业资源管理和金融服务的能力放在这个平台上应用，这样创新才能相得益彰p本地人才对于当地政府关系维护、政策理解、客户需求等的了解更为深入，因而普洛斯积极推崇本土化人才战略普洛斯企业研究13发展模式：一业为主。专注于物流地产的开发经营，为各行业的跨国企业和优秀的本土公司提供最佳物流仓储解决方案，提高供应链效率。基金管理助力主业传统地产开发普洛斯主业：地产物流投资开发p只从事物流地产投资开发辅以物业管理，日常物流业务仍由客户指定物流公司操作p普洛斯专注于物流地产的投资开发业务，建成相关物流设施后转租给客户；普洛斯资产管理队伍进行物业管理，提供物业相关服务p使制造商、零售商、物流公司等不必投入很大的资金用于设施建设上，专心致志地做好主业物流商p提供物流设施而非简单的第三方物流p更像是第四方物流，借用客户和物流设施网络整合资源和信息，可提供综合的供应链解决方案p与工业地产有所不同，将市场进行了再度细分，专注于物流设施提供p物流地产不管是标准化物流实施提供还是量身定做都是以客户为中心，为客户提供解决方案，并且其收益关注在后期的租金；传统地产开发更多关注房子的销售资金信托基金在物流和传统地产行业交叉领域开辟出一片天地，使得普洛斯占领先机，成为行业领袖普洛斯企业研究14使命p成为最佳物流资产管理公司，为所有利益相关方包括股东、客户、投资者、员工和社区创造最大价值。投资价值判断标准p客户需求的最大化才能体现投资的最大化，一直有客户需求才是最好的投资经营哲学：一业为主的发展模式背后是客户需求至上和可持续化发展的经营哲学客户需求至上可持续化经营相辅相成价值观p对所有相关者正直诚实，遵守道德水准p绝不空口承诺p无论在何地，都竭力使所在社区生活更美好经济更繁荣p无论做什么都追求卓越p富有挑战精神绿色物流p每一个物流解决方案都遵从环保前提p集约利用土地，环境友好型施工，节能举措p土地、空间、时间、损耗等的节约实现为客户的资本节约，实现高性价比p畅通无阻的物流服务p完整的物流配送方案量身定制的解决方案p根据客户需求量身定制全方位个性化物流设施p根据客户需求提供物流设施的收购与回租p为客户提供整套的物流配送服务和解决方案p标准化物流设施解决客户短时间内设施需要及低成本需求普洛斯企业研究15基金模式：用于收购普洛斯手中的成熟物业。收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用。截止2013年管理6个地产基金，普洛斯平均占有20-30%权益，实际控制资产快速增长。业务架构重整，加入基金管理部门。普洛斯的物业开发、物业管理和基金管理构成了一个物业与资金的闭合循环基金管理部门基金项目开发公司资产管理公司持有一定土地储备，以“多元产业聚集融合、公共资源均衡配置、园区管理智能高效”为核心理念进行多元化产业发展和智慧化园区建设项目封顶，部分已经出租移交进一步招租和服务完善使出租率达90%以上，租金回报率达7%以上。成熟物业置入资产管理基金由于持股比例不足50%，置入过程相当于一次销售，提前兑现开发收入和开发利润，资金回笼委托物业管理置入基金所得用于项目投入开发发起基金资产管理投资管理资本管理收益分配基金管理费基金收益基金到期后，通过资产上市或是发起新基金，推动基金模式持续发展资本运作：产融结合。物业开发、物业管理与基金管理三部门实现物业和资金的闭合循环，推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，实现了高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营（1/2）普洛斯企业研究16高杠杆高周转资本运作：产融结合。物业开发、物业管理与基金管理三部门实现物业和资金的闭合循环，推动了普洛斯以自我开发为主的内生规模扩张，实现了高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营（2/2）基金模式下资产和资金的闭合循环p在传统资产自持模式下，开发主体只能通过租金的逐步提升来收回投资，投资回收期通常都在10年以上p基金模式下，开发主体90%以上的资产置入基金，从而提前兑现了资产销售收入和开发利润，投资回收期相应缩短到2-3年。p资金回笼再次投入项目开发，滚动式推进发展10倍的基金杠杆p平均持有份额在20-30%水平，首先通过基金模式撬动了一个3-5倍的股权资金杠杆p基金的负债率一般在50%，即在3-5倍股权杠杆基础上再加上一个2倍的债务杠杆，杠杆率放大到6-10倍p实际中，考虑资产置入时的升值溢价和投入资本的分步到位，基金模式的杠杆率维持在10倍左右收入来源多样化p常规的租金收入p由于旗下基金提供日常的资产管理服务，并负责旗下基金的资产收购、转让、融资和收益分配等投融资活动，因此，每年可提取固定比例的管理费用，并在业绩达到目标收益门槛后，又获取20%左右的超额收益提成普洛斯企业研究17资本运作：利用并购联盟龙头企业整合资源实现外延式资本运作普洛斯签署合资经营协议，苏州物流中心以现有的仓库和土地形式入股普洛斯能在苏州工业园区内购买总面积在146,300平方米以上的17处工业设施，其中包括某些在建项目。包括15.8公顷土地的开发权和44.5公顷土地的定价权，以支持未来对260,000平方米物流配送面积的开发。与中储成立合资公司，比例为双方各占50%，中储初期出资主要以现有土地使用权和仓储设施注入，普洛斯以现金注入。成立合资公司进行土地开发、物流仓储及综合设施方面合作；共同开发新土地资源；与合资公司相关的业务信息及客户资源共享借壳攻市成功立足苏州物流中心有限公司中国物资储运战略联盟深圳赤湾石油基地股份有限公司中国航港发展有限公司普洛斯收购其的19.9股权，深基地在国内共有近80万平方米工业物业、以及可建设约37万平方米物业的土地储备收购约53%的股份，中国航港发展公司是位于北京首都国际机场内货物处理和保税物流园区的唯一开发商，拥有27万平米的完工物业和51万平米的土地储备收购“宇培”49%的股份，（宇培集团为中国市场规模最大的物流设施提供商之一，在中国拥有四个物流园工业园，总净可租用面积为25万平方米。上海宇培集团有限公司股份收购突破土地资金限制以普洛斯中国为例：普洛斯企业研究18资本运作：不同国家与地区间实现资产组合增长n不同国家处于不同经济增长周期，进行互补性增长n不同国家政策环境，形成风险对冲n在多个国家间的资产组合进行优势互补，有利于吸引客户，增加客户粘性n目前的资产主要分布在中国、日本和巴西n中国是最主要的市场，而巴西则是后起之秀，今后还有可能涉入印度普洛斯企业研究19业务模式：主导型的地产商。将物流设置出租给客户并为其提供物业管理服务,但决不参与客户的日常物流业务经营(1/4)普洛斯解决方案方案设计与优化选址与鼓励性协商设施设计与开发建设物业管理服务营销互动单一住户定制开发收购与回租多住户的标准物流设施开发客户普洛斯业务地产开发物业租赁物业管理普洛斯业务客户设施需求提供标准的或是个性定制的物流地产设施提供相应的物业管理服务p主导型地产商业务模式优点：可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营p缺点：购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，物流地产面临空置带来的风险主导型地产商：租售给物流商并代其管理，但不参与物流业务物流地产主要模式一体化物流商：物流商自己经营管理自有物流设施纯粹的地产商/物流商：地产、物流商直接合作经营地产商和物流商的整合商：是由第三方牵头，联系物流商和地产商普洛斯企业研究20p中国物流地产历史短，标准化程度低，物流基础设施不能达到客户需求p普洛斯是物流设施技术标准的创新者和实施者p2008与仲量联行合作发布中国物流基础设施手册引导行业标准业务模式：标准物流设施开发。通过选择战略性的物流配送地点，设计开发高质量的通用型物流仓储，在短期内满足物流设施需求(2/4)p战略性物流配送地点选择，p进行高品质的通用型物流仓储设施的设计、施工和管理p在规格、标准等各方面满足客户要求的通用型物流配送中心p为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施普洛斯解决方案一针对多租户的标准物流设施开发普洛斯市场调研获取土地设计规划建造设施拥有并管理客户租户1租户2租户3租赁合同租户引领行业标准，推动中国物流基础设施标准化进程标准物流设施特点：选址科学交通便利通用性强，可容纳多个租户灵活租用主要针对客户短期内得到物流设施投入使用无特殊要求不愿意付出高成本普洛斯企业研究21普洛斯咨询选址获取土地规划设计建造设计客户拥有并管理租赁协议p一切以客户独特的个性化需求为出发点p通过专业的物流设施开发团队从合理选址，到开发建设与物业管理，为客户全方位地定制个性化物流设施，并规划专业物流园区。业务模式：个性化定制。根据客户特殊需求，为其量身定制，在合适的地点为客户提供合适的物流设施(3/4)普洛斯解决方案二针对单一租户个性化定制开发普洛斯核心竞争优势：高标准+个性定制主要针对客户有特殊需求愿意投入成本普洛斯定制开发特点全程中与客户协商交流形成客户粘性根据不同行业不同客户的特点开发建设特性物流设施，以及附加服务打造竞争对手不能模仿的竞争优势与客户签订战略合作协议形成同类型的专业物流园普洛斯企业研究22收购与回租普洛斯收购物业拥有并管理客户出售物业接受流程支付租金租赁合同p收购客户目前拥有的物流配送设施，再将其回租给客户p提高客户的资产回报率和流动性p同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务业务模式：收购与回租。收购客户拥有的物流设施，并设计优化，根据长期业务关系签订协议并回租给客户，以此帮助客户实现财务目标，类似于融资方式(4/4)普洛斯解决方案三相当于为客户提供融资方式普洛斯收购回租的特点客户出售拥有的物流设施，获得资金客户通过削减固定资产，以此实现财务目标如：提高投资回报率，减少负债普洛斯企业研究23目录p普洛斯概况p普洛斯战略解析p普洛斯未来战略发展趋势p普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究24普洛斯未来战略发展趋势一：成为物流企业综合服务商，整合物流产业链资源成为第四方物流，为客户提供一揽子解决方案p普洛斯为供应链上的制造商、零售商、物流公司提供物流规划、咨询、物流信息系统、供应链管理等活动，不实际承担具体的物流运作活动，成为第四方物流提供一体化解决方案p普洛斯已经具备的客户资源、提供的高品质服务、建立的跨国物流网络以及先进完善的管理系统使普洛斯具备了资源整合的能力，产生产业聚集效应，并使其领先于行业其它地产物流公司，普洛斯供应链平台n阿迪达斯、三星、宝洁、欧莱雅上游的制造商n沃尔玛、百盛食品、亚马逊下游的零售商n德邦、辛克物流、德国邮政第三方物流公司已有客户形成供应链n物流设施、一体化解决方案解决方案n中国、日本、巴西物流网络n涵盖生产、管理管理系统本身优势吸引更多客户和合作方，资源聚集仓储设备提供商配送服务提供商仓储管理服务商运输资源集聚平台物流设备提供商供应链咨询提供商普洛斯企业研究25u中国土地政策蓝皮书(2013)在推动2014年的土地政策时指出，提高工业用地价格,减少工业用地u中国工业用地效率低下u2012年，我国企业电子商务交易额已经达到2.8万亿元，同期增长了17.6%(同比口径)。u2012年企业电子商务销售额达3.4万亿元，同比增长20.1%；u电子商务采购额为2.3万亿元，同比增长14.1%。u统计局称：数据表明，我国电子商务增长迅速，发展空间巨大普洛斯未来战略发展趋势二：电子商务快速发展和工业用地有限，促使普洛斯构建电商物流园，以设施平台为核心，联合相关物流资源，为电商提供优化的解决方案(1/2)电子商务发展迅速并将持续扩大中国工业用地供应有限电商物流仓储供需缺口案例p普洛斯（中国）将正式签约进驻南海（丹灶）物流新城。双方将计划合作打造南海首个电商物流园，规划面积500亩，拟建造约20万平方米供电商企业使用的现代物流设施和相关配套，投资总额预计为6亿元p项目主要有中粮我买网、顺丰优选、唯品会、乐蜂网、屈臣氏以及电商物流服务商百世、德邦和韵达等企业入驻已有强大客户资源助力物流园区扩大自身物流网络，辐射广佛的据点普洛斯企业研究26普洛斯未来战略发展趋势二：电子商务快速发展和工业用地有限，促使普洛斯构建电商物流园，以设施平台为核心，联合相关物流资源，为电商提供优化的解决方案(2/2)p集合电子商务物流需求，形成规模，构建电商物流园实现资源共享p整合形成运输资源平台，降低运输成本p借助传统物流已有的业务资源，实现线下与线上物流，优化效率p为电商提供现金的物流设施，以及优化选择方案等的解决方案。产业集聚平台电子商务产业园医药产业园汽车产业园快消产业园电信产业园产业基地日本产业园中国产业园巴西产业园普洛斯物流仓储基地电商物流仓储基地医药物流仓储基地汽车物流仓储基地快消物流仓储基地资源整合中心运输信息整合平台物资配载整合平台国内外快递中心各类临空、海、路港普洛斯企业研究27p2013年7月4日，普洛斯投资15亿，二次招商30亿打造廊坊现代物流产业园项目p项目将建设现代物流服务中心、电子商务物流园、商贸物流园、生物医药产业物流服务中心、现代工业产业服务及物流企业配套、分销结算中心p功能涵盖现代化立体库区、自动化分拣区、恒温恒湿库区以及物流交易信息中心。普洛斯未来战略发展趋势三：注意力向冷链物流转移，打造高品质冷链物流园人们生活水平提高对食品、药品质量也随之提高冷链物流u运输环节和终端销售保存环节上容易出现“断链”问题，影响质量和安全u冷链物流基础设施相对落后u不同冷藏方案需要不同冷藏设施面临问题实现和消费者的“无缝对接”普洛斯个性化定制信息化管理系统大型高效物流网络雄厚资金支持案例冷链运输方案冷链设备及技术普洛斯企业研究28p全球第六大经济体p国内生产总值的60以上由国内消费驱动p国内低水平的物流基础设施p市场大，内部需求大p城市化进程持续进行p普洛斯保守估计中国有34亿平方米的物流设施需求市场普洛斯未来战略发展趋势四：深耕中国巴西，涉入印度中国巴西印度市场内需普洛斯业务需求大部分由内需拉动中国业务需求：80%来自内需日本业务需求：92%来自内需巴西业务需求：87%来自内需u迅猛发展的电子商务u强大的第三方物流深耕p发达国家产业向印度转移，印度逐渐成为世界制造工厂p大量的制造商p大量的物流运输需求p原有客户业务扩展至印度锁定并努力登陆普洛斯企业研究29目录p普洛斯概况p普洛斯战略解析p普洛斯未来战略发展趋势p普洛斯成功要素总结普洛斯企业研究30普洛斯成功要素总结聚焦定位客户至上服务体系p普洛斯一直坚持自己的定位物流地产开放商+服务商，并由此决定其主导型地产商模式p以客户为中心的运作方式，定制化服务使普洛斯品牌价值得到了迅速提升，拥有强大的客户资源融资能力p普洛斯拥有多种融资途径，产融结合的资本运作方式为其提供了雄厚的资金基础p普洛斯独到的市场分析能力使其领先一步开始战略布局，尤其是在中国进行精准的选址形成物流配送网络选址布局物流网络p全球网络保证了物流通路管理系统p强大的管理系统ProLogisOperationSystem，系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理p多层次服务体系，不仅为客户提供量身定制的、灵活的租赁项目，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等环境高标准设施p普洛斯的仓储设施从设计到施工细节都遵从高标准高专业化普洛斯企业研究31聚焦定位：普洛斯一直坚持自己的定位物流地产开放商+服务商，并由此决定其主导型地产商模式。物流地产开发商和物流商为其开辟新的行业领域，规避了与传统物流商和传统地产开放商的激烈竞争，反而可以利用这些“竞争对手”的独特优势p物流地产及仓储等服务是选址建成仓储等物流设施后，转租给零售商、物流商、制造商等客户。然后，普洛斯以资产管理队伍进行物业管理。普洛斯更多从事地产投资开发和物业管理，而日常物流业务基本由客户或客户指定的物流公司操作。p如果说有竞争，也许这种竞争在未来的第四方物流业务上。普洛斯以仓储服务为重心，是物流、商流、信息流、物流咨询等服务的集成商。p中储、传化物流等本土企业拥有土地储备或是仓储设施，普洛斯通过联盟或是收购股权突破土地政策限制p物流地产的最大优点在于稳定，由于租赁期相对较长，即使是在市场波动非常大的情况下，对租金收入的影响也相对比较小p主导型的地产商：可以有效的帮助客户企业降低成本，提高客户企业的核心竞争力，而又无需参与物流业务经营，p针对其购地和建设物流设施所需要的资金量极大，且利润回报周期非常长，一般在10年左右，更为重要的是物流地产将面临空置带来的风险等缺点，普洛斯通过基金模式进行了对冲普洛斯企业研究32客户至上：以客户为中心的运作方式，定制化服务使普洛斯品牌价值得到了迅速提升，拥有强大的客户资源以客户为中心的运作方式定制化服务p普洛斯根据客户的特定要求,选择合适的地点,建设与管理其专用的物流设施。p即使设施地点是普洛斯公司根据其战略性决策所选定的,它也会在设施规模、合同条款等方面满足客户的制定化要求,为客户提供便捷、高性价比的物流设施与物业管理服务。增加客户财务目标p采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施，与客户建立密切的合作关系，为其在合适的时间与合适的地点，提供合适的现代物流设施p为了不断增加客户的财务目标，普洛斯还采用收购的方式，将客户目前拥有的物流配送设施购买回来，将其设计规划后，根据长期业务关系签订租约再回转给客户，让客户继续使用这些现代物流设施。p通过普洛斯提供的收购与回租方案，物流公司削减了固定资产，将其主要精力放在核心业务上，因此提高了资产回报率，减少了企业负债率客户需求客户利益普洛斯企业研究33服务体系：多层次服务体系，不仅为客户提供量身定制的、灵活的租赁项目，还为客户提供整套的物流配送服务和解决方案，帮助客户应对诸如周期性变化、竞争性挑战等环境标准化物流设施提供服务体系量身定制物流设施回购和转租整套解决方案客户解决方案平台为客户降低综合成本，着力提升客户黏度考虑到客户在运营中必然使用货架和叉车等工具，普洛斯借助资源与资金优势，为客户提供货架、叉车、设备等融资租赁业务的服务，并且依据规模效益取得价格优势，协助客户与供应商在这些设备上得到更优惠的价格变相为客户提供另一种融资方式。从客户手上购入销售设备，再向客户回租，使客户实现轻资产优势专门针对某一客户的祖灵方式根据客户具体要求，建造设施，普洛斯拥有其所有权和出租权一般租户由于时间或是资金原因更倾向于选择多租户方式普洛斯根据市场调研和其经验设计、建造并最终管理高质量物流设施普洛斯企业研究34融资能力：普洛斯拥有多种融资途径，产融结合的资本运作方式为其提供了雄厚的资金基础资本市场融资银行贷款基金信托融资资金多样化的融资渠道降低融资风险产融结合的资本运作带来资金的高杠杆效应资金为普洛斯的收购合作带来支撑，使得普洛斯又能借力合作方，实现土地问题或资源的共享p作为上市公司，普洛斯可以选择资本市场融资，也可以通过银行贷款，而旗下的基金公司更是可以通过产融结合的资本运作方式为其带来资金p雄厚的资金基础为普洛斯的扩张，收购等带来支撑，实现了普洛斯多市场网络建设和高标准高品质产品服务的核心竞争优势普洛斯企业研究35选址布局：普洛斯独到的市场分析能力使其领先一步开始战略布局，尤其是在中国进行精准的选址形成物流配送网络客户跨国经营物流服务需求市场分析能力多市场扩张日本、中国、巴西+新加坡+Nu开发选址上重点是临港、临空而建u基本上选址在城市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽获取土地，开发建设物流中心。u获取土地通过直接投资与间接投资组合方式p从2005年到2008年，普洛斯认识到中国经济要快速增长，物流基础设施将是非常重要的社会资源p积极与地方政府合作提供价值，不断发展仓储设施，搭建不同的物流平台p既扩大了普洛斯在中国的网络规模，又提升了各地物流基础设施配套的水平，实现双赢的局面p集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线城市设点布局。p一线城市包括：北京、天津、广州上海等。二、三线城市：青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳等。p每个枢纽城市开发3至4个物流园区，形成一个物流配送网络沿海内陆普洛斯在经济活力城市，重要交通枢纽重点布局普洛斯企业研究36物流网路：全球网络保证了物流通路p作为亚洲最大的工业及物流基础设施提供商和服务商，普洛斯（GLP）已经将物流网络覆盖中国、日本、巴西p这样的网络适应了客户需求，为跨国企业全球扩张提供了物流支撑。p随着人力及成本的增加，国内外客户都要在物流网络上提高他们的效益，普洛斯的优势便凸显出来p2009年普洛斯启用新企业品牌形象，推出绿色物流，普洛斯将以其出众的“全球网络”来为客户提供完善的“物流通路”普洛斯企业研究37管理系统：强大的管理系统ProLogisOperationSystem，系统囊括了对内部流程和客户服务的所有管理客户需求和选址u选址的评估，从法律、工程和投资回报上的审慎调查u与当地政府的谈判、客户租赁的谈判，以及设计建造规格的商讨等。u这一切定夺之后，向投资委员会上报投资方案，经投资委员会审核通过后，再进入执行阶段u这期间要上报所有土地出让和转让手续，还有设计和施工的报批手续，待所有的权证都齐全后，就可以进场施工施工过程管理、成本控制、预算管理u这都由内部管理信息系统来控制，在前期投资的报告中形成的预算，在后期运作过程中是不允许突破的，这是非常严格的管理和控制的过程。u直到物业竣工、验收后，决算的成本和预算成本进行比较客户管理和物业管理u每个客户签的租约都必须进入系统，先期的预算和租约对未来收益要进行比较在保证投资安全性上，还需要在投资方面积极主动，在操作方面严格控制。p普洛斯一切的活动都是在依靠系统的流程进行的，这期间也配有专业的团队来执行p普洛斯估价师的估价在浩大的工程背后有着相当的精细和透明。p其他专业人员负责整个物流仓储设施作总体的规划，详细描述建筑情况，包括规格、租金、成本的上下浮动等。普洛斯企业研究38高标准设施：普洛斯的仓储设施从设计到施工细节都遵从高标准高专业化p在整个仓库的施工与设计上，普洛斯都在考虑如何为客户提高效率和方便。因为客户对仓库有着烦复而截然不同的需求。有些问题在普洛斯最初选择地块时就必须考虑，如仓门设置、货架式样、叉车行驶路线等等，都有细致的设计要求，涉及到温度、采光、空气质量等，也会有具体的参数标准。p普洛斯十分注重高标准，每一个细节都必须按照标准来示例：北仑项目p一幢仓库高9米，面积在15000平方米左右，由隔墙分割成3个大小相当的区域，每个区域都有3个可以直接对接集装箱卡车的标准化工业提升门，卡车可以直接停靠收卸货平台，免去了货物的二次搬运p库内的地面平整度要求很高，规定2米以内误差不超过3毫米。通过在地上安好2道槽钢，在中间小心地浇上混凝土，过程中利用水准仪等工具进行反复测量确认，最后按规定剂量撒上硬化剂，以达到地面能够承受3吨重量的标准要求p升降式收卸货平台，根据车辆大小灵活调整适合的平台高度示例：上海普洛斯临港物流园p仓库全部采用10米宽、4米高的工业提升门，提升物流的运行效率，减小由于操作不当而造成损坏的可能性p普洛斯的蛋糕式仓库是一个亮点。跟电梯库相比，由于垂直运输是通过坡道将车直接开上二楼，大大提高了二楼的运作效率；跟两幢二层库房共用中间的卸货平台相比，由于蛋糕式的仓库在一层卸货区域没有柱子，大大改善了一层的使用便利性