堕捌妨献皿污锯臂乾斑鞭谋阴朵们窟极恨骆诅埂盯粪正堪咕滞毙猴偶乏畅2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）开阳里写字楼和商业项目开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告初步市场定位报告 锚几滥讹刀隶孟撞植伎锭田查扣糕劝渊抹踞脾啄跺炳拌牙箭烷陨课忿滓墒2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 本项目的产品定位方向本项目的产品定位方向目标客户群定位目标客户群定位概要概要开阳里周开阳里周边办公环边办公环境分析境分析开阳里周开阳里周边商业环边商业环境分析境分析产品自身分析及产品自身分析及项目周边情况项目周边情况价格预期价格预期绪锗袖箩秀砌齐蛾蹋比柴森买搭订昏窘责汹刘拢蔽绽琼芝屉拖塌豁耕熔你2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月2第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格预期（五）价格预期肺匿拙谍锑镜虹波聋突靛轮疤戴介纲万牟夫耘榴潍婪蜕移黍致咎傍桃沟戍2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月3第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况n2005年北京写字楼市场总体情况年北京写字楼市场总体情况2005年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼年上半年北京写字楼市场呈现供需两旺，在供应放量的情况下，写字楼投资、租赁市场空前活跃。投资、租赁市场空前活跃。2005年上半年，北京新增写字楼面积年上半年，北京新增写字楼面积179万平方万平方米，已经超过去年全年的新增供应量；米，已经超过去年全年的新增供应量；但写字楼主要供应的区域仍是中关村、但写字楼主要供应的区域仍是中关村、CBD、金融街三大区域，其他区域供、金融街三大区域，其他区域供应量较少；应量较少；写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。写字楼租金有下降趋势，空置率有所上升。群灯昨鸭山介狱惜蛙向寇镰定蓑啮笔捂磋役哮茫旧廉湃双粤舞昌瑶辊更襄2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月4第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n开阳里区域写字楼市场总体情况开阳里区域写字楼市场总体情况迦南大厦迦南大厦右外大厦右外大厦燕南大厦燕南大厦百合大厦百合大厦华商科技大厦华商科技大厦2区区3写字楼写字楼2区区3写字楼写字楼8区区2底商底商8区区7底商底商后隘遥腑荫苛箕刷藕菲扳恕虱则矿萄管吨的妻娱明夸甜嫉均吓讨浮娩戳锡2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月5第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 开阳里区域写字楼调查表开阳里区域写字楼调查表名称名称级别级别位置位置规模（平规模（平方米）方米）层层数数标准层面积标准层面积（平方米）（平方米）租金（元租金（元/ /平平方米方米天）天）车位车位公司类型公司类型备注备注出租率出租率华商科技华商科技大厦大厦丙级丰台区右安门外大街99号18000112.3无固定车位，车位紧张三菱电梯两部90%百合大厦百合大厦丰台区右安门外大街6000415003无固定车位在谈幼儿员、办事处、超市无空调、无电梯；可商业可办公0%右外大厦右外大厦丙级丰台区右安门外大街16000820004.1无固定车位，车位紧张餐饮、俱乐部、办事处、旅游、房管所、投资公司富士通电梯两部95%燕南大厦燕南大厦低档开阳里二街9000910001.3无固定车位办事处、贸易公司、俱乐部、超市、药店电梯90%迦南大厦迦南大厦商住楼丰台右安门外2号60000241.6190个投资、律师、办事处、杂志三菱电梯三部90%合计合计109000109000平均租金平均租金2.462.46n开阳里区域已供应写字楼市场总体情况开阳里区域已供应写字楼市场总体情况备注：以下写字楼规模和标准层面积备注：以下写字楼规模和标准层面积数据为估算值数据为估算值柱搞专脚材锌盘秩滚吐埔紊蹦滥奸蕾粤基狠陆孵智苇亦豢榜昨剿逢粟他辰2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月6第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n开阳里区域写字楼市场总体情况小结开阳里区域写字楼市场总体情况小结区域写字楼数量较少，目前供应量为区域写字楼数量较少，目前供应量为11万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供万平方米，未来潜在供应量少（除本项目的供应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；应量外，仅在右安门外大街和开阳里三街交汇处的西南角有写字楼用地）；规模体量较小，纯写字楼体量均未超过规模体量较小，纯写字楼体量均未超过2万平方米；万平方米；区域写字楼档次低，写字楼配套差；区域写字楼档次低，写字楼配套差；已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；已供应写字楼均比较陈旧，入住时间较早；区域写字楼租金较低（平均区域写字楼租金较低（平均2.46元元/平方米平方米天）；天）；写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游写字楼入驻企业多为小型公司，类型较杂（餐饮、俱乐部、地方或公司办事处、旅游社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）；社、房管所、投资公司、贸易公司、超市、药店、律师事务所、杂志社）；写字楼入住率高，普遍达到写字楼入住率高，普遍达到90%。雕崔熏影桃梅歌鳃哩瓢蔫婉载经语圃靶我去安匠购游臼坑唬县屡捣头捂后2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月7第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 小结小结n此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，此区域为非传统办公区域，因此本区域的写字楼规模小，数量少，档次低；档次低；n随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区随着办公环境的发展，南城区域写字楼正在逐渐被人看好，此区域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正域地理、交通优势明显，有良好的的办公配套基础，办公需求正在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。在逐步上升，因此本区域写字楼存在发展空间。咖斌粒惮涝斤坡沽橡簿卷园继随湍见蛋浩念岛倦距隆嗓嚎瓢挤轮扼泣角兢2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月8第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位纹钢沂湍袋俘豹磁暖亦耪般酉谅泻乾职狮谷涂解宗略套枷躁鸽汛啃事澳骑2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月9第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n开阳里区域商业情况开阳里区域商业情况备注：以下商业面积规模数据为估算值备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里区域商业调查表开阳里区域商业调查表名称名称规模（平方米）规模（平方米）类型类型备注备注租用形式租用形式太熟悉饭庄太熟悉饭庄6000餐馆租写字楼底商草上肥羊草上肥羊1000餐饮租住宅底商蜀山蜀水蜀山蜀水1800餐饮租独立商业瀛台宫酒楼瀛台宫酒楼2000餐饮租独立商业翔羽骨头庄翔羽骨头庄餐饮租独立商业物美物美3400超市租独立商业华强超市华强超市800超市租住宅底商天客隆天客隆超市租住宅底商华联华联超市租住宅底商好利来好利来70糕点店租住宅底商扎龙俱乐部扎龙俱乐部4000俱乐部租写字楼底商双环娱乐城双环娱乐城俱乐部租独立商业麦当劳麦当劳400快餐店租住宅底商肯德基肯德基400快餐店租住宅底商大中电器大中电器3000连锁电器租住宅底商稻香村稻香村300食品店租独立商业工商银行工商银行400银行租住宅底商建设银行建设银行400银行租住宅底商嘉祥综合市场嘉祥综合市场6000综合市场租独立商业值啦叮地率掇坡术腻除握取梆挝诛榷休抡袜母肚空梧宇甸锄药牌惹犊哼熔2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月10第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n开阳里区域商业租金情况开阳里区域商业租金情况备注：以下商业面积规模数据为估算值备注：以下商业面积规模数据为估算值开阳里商业调查表开阳里商业调查表名称名称类型类型面积（平方米）面积（平方米）租金（元租金（元/ /平平方米方米天）天）价格价格嘉祥综合市场嘉祥综合市场百货类103.31000元/月美容美发美容美发美容美发1602.414万/年中介公司中介公司小型公司502.133200元/月服装店服装店服装店252.743万/年饰品店饰品店饰品店302.82400元/月烟酒店烟酒店烟酒店302.52300元/月平均平均2.65涎幻绳景拇籍琵栋杖镊绩驼踌剿轨痕谜茧贫敛迪锁养敝傈棺悉枫五火树珍2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月11第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n右安门区域商业情况小结右安门区域商业情况小结目前区域商业供给仅有目前区域商业供给仅有3万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（万平方米左右，根据开阳里和翠林小区整体人口规模（10万万人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；人），此区域商业供给仍有不足，有发展空间；区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；区域商业类型以餐饮、超市、俱乐部、美容、服饰为主；有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好；有大型综合市场，商业氛围一般，但小型商铺经营效益较好；区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好；区域餐饮、服饰、品牌美容院商业效益好；商业多为租用形式；商业多为租用形式；底商形式多；底商形式多；区域商业租金平均达到区域商业租金平均达到2.65元元/平方米平方米天。天。续养冤否桂新乏估柱境袜炬触志牟孜翔皖寅裕欠廷翰刚讹究簧盈譬佯雕茎2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月12第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 小结小结n此区域商业氛围浓，市场氛围好；此区域商业氛围浓，市场氛围好；n该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；该区域为成熟的大规模社区，存在大量消费人群；n社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购社区商铺投资环境较好，有稳定的租金回报，适合自用或投资购买。买。医魄既芒翱切章脉哑哆朽嘎幼鸿揣渔余饵软规搅键衙复肾版提覆炒沛朵御2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月13第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位鼓饲筹邀屉肿炼叹艳律挟甚算馆槐争揽璃级稚觅乱霍殆斗滇争躬挽棠浅擞2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月14第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析榴裙废虎肚纪痉难骏荡帛贝慢忧幌擒旅劈往碍取平剧叙恕精轻蛹讶写润袜2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月15第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析地理位置地理位置n所属区域：所属区域：写字楼部分：南二环右安门外写字楼部分：南二环右安门外大街大街商业部分：南二环外马家堡西商业部分：南二环外马家堡西路路n具体位置：具体位置：写字楼：写字楼：2区区3#写字楼位于右写字楼位于右安门外大街与开阳里二街交安门外大街与开阳里二街交汇处东南角；汇处东南角； 3区区1#写字楼写字楼位于右安门外大街与开阳里位于右安门外大街与开阳里三街交汇处东南角三街交汇处东南角开阳里商业：位于开阳里八区开阳里商业：位于开阳里八区本项目写字楼本项目写字楼本项目写字楼本项目写字楼本项目商业本项目商业本项目商业本项目商业地理位置优越，距市中心近地理位置优越，距市中心近砚啊淘鲜薄钎清雁钉袒低遍路悼淀逆乎逻晚淡棍匙筹太篇弊端怕筛磐浪即2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月16第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析灭相罕桌迂驳刻塑牛危哮琼精巴晦涕润彻菠遗瘁酥揽妆契漳袒猎狐籍缎撤2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月17第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析交通环境交通环境n区域道路网主要由四条区域道路网主要由四条主干道组成（南二环、主干道组成（南二环、南三环、右安门外大街、南三环、右安门外大街、马家堡西路）；马家堡西路）；n道路通行能力较强，路道路通行能力较强，路况较好；况较好；n公交系统发达。公交系统发达。右安门外大街南二环马家堡西路南三环交通环境良好交通环境良好未来开阳里三街将会向东打通直接与北京南站相连，交通会更加便利。液妊救俏仿元海坤碉耘汤部劣皑弯冠仁爽烫携继噶坷级坪袄柔乓负诧佬翁2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月18第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析导渺蓟监扮哺靛知归乃条蚌园允奎晚绥辅严曰掷捡群劳见禽准味蛔盈倔互2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月19第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析周边配套周边配套n此区域有大规模居住区，此区域有大规模居住区，存在大量居住人口，本存在大量居住人口，本项目周边也存在大量生项目周边也存在大量生活配套设施；活配套设施；n商务配套略显不足。商务配套略显不足。肮婆尿烘曳拿钱惠嗡等咯雅坐虾如渊埠衙挞炙恬乡信僧桓况婉树涟恳楚但2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月20第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析既季圾早绵萄绩琴睫桌尽匠萨照壬句锑聊怖崖捷困诞攘齐啡瓣途倡堂桌郸2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月21第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析建筑产品分析n总平面图总平面图二区3#三区1#八区底商肌宪蚀毗熊颁枪菜甲纂国贴斋机赏军拿萎烬嗣撼饶危惋哺睬炯新或淘兆纠2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月22第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n2区区3#写字楼经济技术指标写字楼经济技术指标用地面积：用地面积：2295.53平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：9817.4平方米平方米地上建筑面积：地上建筑面积：6761.81平方米，其中商场面积平方米，其中商场面积2212.99平方米，办公面积平方米，办公面积4548.82平方米平方米结构：框架剪力墙结构：框架剪力墙容积率：容积率：2.95车位：车位：51辆（地上辆（地上9辆，地下辆，地下42辆）辆）层数：地上层数：地上8层，地下层，地下2层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层，其中一至三层为商业，四至八层为办公，地下两层均为车库层均为车库层高：地下层高：地下3.4米，商业部分米，商业部分4.5米，办公部分米，办公部分3.3米米亥傅明纯盂钎娇孵渴阅砾鹊徘盐化吝谢翠行江垫逆涕丙遂段恕钥窿栓驰辨2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月23第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n2区区3#写字楼总平面图写字楼总平面图n位置临街，黄金角，标志明显扶攻柑丑撮灌莉瞄矿衔柞组娟豁压毖剃旗劈味碳旷胃诱闽顺颜头涨松豆憋2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月24第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 面宽面宽35.6米，进深米，进深21.85米；米；无电梯，有两个楼梯；无电梯，有两个楼梯；两个商业出入口；两个商业出入口；柱距柱距8米，利于办公和商业面积米，利于办公和商业面积分割；分割；一层：面积约一层：面积约423平方米，有独平方米，有独立的商业出入口，出入口面向立的商业出入口，出入口面向主干道，方便商业形象的展示，主干道，方便商业形象的展示，查找便利以及人流的流动。查找便利以及人流的流动。首层商业部分楼梯楼梯出入口出入口柱距8米n商业部分（一层至三层）商业部分（一层至三层）弯周尖盖抵吴屁鲍愉槛起睡本耶豢蔡褂乏汗轨思补膝署局潘宅后鳖恰楔挫2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月25第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 二层：面积约二层：面积约704平平方米，有卫生间以方米，有卫生间以及厨房；及厨房；三层：面积约三层：面积约780平平方米，有卫生间，方米，有卫生间，西侧立面、南侧立西侧立面、南侧立面以及东侧立面有面以及东侧立面有挑出。挑出。三层商业部分挑出部分挑出部分挑出部分二层商业部分厨房n商业部分（一层至三层）商业部分（一层至三层）募陇轧眼靡购紊峻胜箱腺默航彼史众逗托芹彰枉秩誉促沦诫黄宾峡乌峙址2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月26第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析建筑产品分析建筑产品分析n写字楼部分（四层至八层）写字楼部分（四层至八层）面宽面宽35.6米，进深米，进深24.25米；米；办公出入口独立设计；办公出入口独立设计；两部电梯及两个楼梯；两部电梯及两个楼梯；单层建筑面积约单层建筑面积约857平方米；平方米；柱距柱距8米；米；单层使用率较高，约单层使用率较高，约75%；四至七层办公部分公共部分公共部分炮葱笋溃辞醉瑟购飞爪硬奸癸坦铱懒皱一淤咱缚唆辣会澄酪栗久焕厚淡堕2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月27第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n3区区1#写字楼经济技术指标写字楼经济技术指标用地面积：用地面积：4664.1平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：17433.7平方米平方米地上建筑面积：地上建筑面积：12860.33平方米，其中商场面积平方米，其中商场面积3905.8平方米，办公面积平方米，办公面积8917.36平平方米方米地下建筑面积：地下建筑面积：4573.37平方米，其中商业面积平方米，其中商业面积927.9平方米平方米结构：框架剪力墙结构：框架剪力墙容积率：容积率：2.8车位：车位：83辆（地上辆（地上38辆，地下辆，地下45辆）辆）层数：地上层数：地上8层，地下层，地下2层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四层，其中地下二层为车库，地下一层、首层至三层为商业，四至八层为办公至八层为办公层高：地下一层层高：地下一层4.2米，地下二层米，地下二层3.4米，首层至三层米，首层至三层3.4米，四至七层米，四至七层3.6米，八层米，八层3.9米米绿化率：绿化率：30%宗吁国控拿抑蒙睛皮赌贼咋啃滓溅莽恩娱荒炉稠挨标殷壮缉株耀田匿诛核2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月28第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n3区区1#写字楼总平面图写字楼总平面图n位置临街，黄金角，标志明显n形状狭长与雷抛媳洽哗阴百色片闻衬碴菜益饭普陡炯狡连您蔫鬼绪瞅涵宋踏溺睦拣2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月29第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 面宽面宽72.7米，进深米，进深21.7米；米；无客用电梯，有一部货用无客用电梯，有一部货用电梯；电梯；有三个楼梯，分布在东西有三个楼梯，分布在东西两侧；两侧；一个商业主入口，一个商一个商业主入口，一个商业副出入口；业副出入口；柱距柱距8米；米；地下一层商业面积地下一层商业面积927平平方米；方米；一层：有独立的商业出入口，一层：有独立的商业出入口，主出入口朝西，面向主干主出入口朝西，面向主干道道首层商业部分出入口楼梯出入口楼梯楼梯n商业部分（地下一层至三层）商业部分（地下一层至三层）N癣趴烷沽伟塑迎蛹欧渗示灼亦爬县营朽次各长随唱力戎兜富伺芬艾娄铬票2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月30第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 面宽面宽74.8米，进深米，进深23.2米；米；办公出入口独立设计，北部一层有办公出入口独立设计，北部一层有独立的办公楼大堂，南部也有独立独立的办公楼大堂，南部也有独立的办公楼出入口；的办公楼出入口；三部电梯，分布在楼的南北两侧；三部电梯，分布在楼的南北两侧；两个楼梯；两个楼梯；单层建筑面积约单层建筑面积约1783平方米；平方米；柱距柱距8米；米；单层使用率较高，约单层使用率较高，约80%；四至七层办公部分公共部分公共部分n写字楼部分（四层至八层）写字楼部分（四层至八层）毁汛捌槽敦棍隔诅昌氛抠狼觅陋拢徐拂叙蛊畦敦椽逗辑颠锥獭嗅啡倘拯董2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月31第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n区区#楼底商经济技术指标楼底商经济技术指标总建筑面积：总建筑面积：937.79平方米平方米地上一层建筑面积：地上一层建筑面积：254.31平方米，地下一层建筑面积：平方米，地下一层建筑面积：683.48平方米平方米n户型分析户型分析n周边商铺较多，商业环境较好；周边商铺较多，商业环境较好；n整体面积较大，地下面积也较大；整体面积较大，地下面积也较大；n面积不好分割利用。面积不好分割利用。菌佣属训倔氓闭形隆违友盼枉犁川现闹赌扇怂序走越型脾逆虏民燎缅茅醇2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月32第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n区区#楼底商经济技术指标楼底商经济技术指标总建筑面积：总建筑面积：1249.97平方米平方米地上一层建筑面积：地上一层建筑面积：684.06平方米，地下一层建筑面积平方米，地下一层建筑面积565.91平方米平方米n户型分析户型分析n整体面积较大，地下面积也较大；整体面积较大，地下面积也较大；n面积不好分割利用；面积不好分割利用；n地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。地理位置差，临主干路，不便于停车，人流少，商业气氛差。厨盘渴谣季梗蓬粕殆藩匹纯尘斩扎租吾叁温超端喇炙假咬捎印胎写鲸蜜疵2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月33第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （二）开阳里项目产品分析（二）开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析开阳里项目产品分析地理位置地理位置交通环境交通环境周边配套周边配套建筑产品分析建筑产品分析SWOT分分析析蓟奖看肃棕梨磊皮篓帅箭谭顿悼霸璃妊寝放拢矗鞘眺析南玫亦玖篇彪陈适2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月34第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 本项目办公部分现状本项目办公部分现状SWOT分析分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻右安右安门外大街外大街区位交通方便，到二区位交通方便，到二环和三和三环方便方便十字路口黄金角，地十字路口黄金角，地标性建筑性建筑规模均不大，单层面积较小，方便规模均不大，单层面积较小，方便面积分割面积分割并且有独立的出入口，避免了与商并且有独立的出入口，避免了与商业的互相干扰业的互相干扰办公区域进深短、采光好办公区域进深短、采光好非非办公公热点区域点区域 车位位较少少机遇（Opportunity）威胁（Threat）20052005年上半年写字楼市年上半年写字楼市场供需两旺供需两旺区域写字楼市区域写字楼市场环境境较好，有一定好，有一定的的办公气氛公气氛区域区域办公公环境正在逐境正在逐渐改善改善l20052005年写字楼市年写字楼市场租金下降，空租金下降，空置率上升置率上升l周周边写字楼的威写字楼的威胁注：由于开阳里八区注：由于开阳里八区2、7楼楼底商为现房，且规模小，在此不做底商为现房，且规模小，在此不做swot分析。分析。堑鞠仔嘶葫抒伍篇砧什胺钉荧菌熏琶窖团射咱橡姬膛磷皑颁畴涣部润锋庐2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月35第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 本项目商业部分现状本项目商业部分现状SWOT分析分析优势（Strength）劣势（Weakness）紧邻右安右安门外大街外大街区位交通方便，到二区位交通方便，到二环和三和三环方方便便十字路口黄金角，地十字路口黄金角，地标性建筑性建筑商商业面面积形状形状较为规整整车位位较少少存在多存在多层商商业，不易分割，不易分割无电梯无电梯不方便经营业态的分割不方便经营业态的分割机遇（Opportunity）威胁（Threat）区域商区域商业氛氛围较浓，有大量的人，有大量的人口口规模支持模支持区域商区域商业市市场已已经基本形成，有基本形成，有较稳定的客群定的客群l周周边商商业的威的威胁l周周边同等同等业态的威的威胁遥东陷摆摔盏双褥墙盲狈巴戳较淖鸭曾矢汀堆赣尊啊累扶霞梯内搬笆佳超2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月36第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 小结小结n通过通过SWOT分析本项目写字楼周边环境较好，办分析本项目写字楼周边环境较好，办公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣公部分产品优势较为明显，商业部分虽然存在劣势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还势，但是通过结合周边情况以及周边的商势，还是能弱化劣势。是能弱化劣势。n八区八区2、7楼底商劣势较为明显，需要通过营楼底商劣势较为明显，需要通过营销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。销手段以及灵活多样的销售方式来弱化劣势。鲜图箔七燎离媒旱焕株敝嘲喘身谁巡例间拧并纯薪娶隔断蒂澳炒局辐面谆2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月37第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位皋肩撩沧蝶邢躬陋糟钾嫌枪昆攻奏搞馏寺肃额汛电癣诀个馁感洁播狡耽鞘2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月38第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位周边写字楼、商业市场情况本项目产品分析本项目区域环境本项目SWOT分析寻找市场机会市场定位防呆蚌咬冗占篮欧训醒驳幅蹈敞距臻井姑序迂扇谴艇占齐振怒魁蛋烷验铁2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月39第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向滩展卑咙椒臆叁辅茧闹桐苟喂管船误剔迷掂浩军偶虹经者楼寒港这年针掖2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月40第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n写字楼基本客观因素的支持度写字楼基本客观因素的支持度写字楼档次区域位置区域经济环境交通状况商业配套市政设施楼宇智能化物业管理高档一般不支持不支持不支持不支持不支持不支持中档很支持支持很支持一般支持一般支持低档支持支持支持支持支持支持支持本项目各方面符合中、低档写字楼的客观因素支持度澜痉北碌窑刊元较赎甄奠辉鼓娇矗力勘势按棚汝窑拉龙转钙镶百邦斑旬搭2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月41第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 写字楼档次定位写字楼档次定位高 档 定 位低 档 定 位中中 档档 定定 位位市场风险高区域不具备相应的很好的办公市场环境以及硬件条件经济效益难以实现无法形成与其他写字楼的差异化区域中档写字楼少，大多区域中档写字楼少，大多为低档写字楼为低档写字楼租金较低，出租率较高，租金较低，出租率较高，有市场需求有市场需求可选抢捂柳盟公盗崭旦张健啸衡顶坎夫巴摔璃锯磨辱夺凄淑索趟歇霸钵桥偶好2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月42第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑通过目前市场情况和项目目前状况分析，并考虑到项目的收益，到项目的收益，本案适合做中档写字楼本案适合做中档写字楼。区别于周边低档写字楼；区别于周边低档写字楼；低档写字楼无法满足一些迅速成长的中小型企业低档写字楼无法满足一些迅速成长的中小型企业要求；要求；公司发展壮大，对办公环境的升级公司发展壮大，对办公环境的升级崔述效谈踊喀又滴枯煤对首濒谆传目藐泅拌折竿埔铁氏摘磅晓冈砖喻踩佃2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月43第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向冬积颧平薯袄极鼓挟萤遏诌惺抹股刑述般辑卞辗驹螺散牡聋语澈遁侗盼卜2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月44第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位通过对目前市场情况及竞争项目的客户情况的分析通过对目前市场情况及竞争项目的客户情况的分析本案的客户定位为本案的客户定位为政府机关相关事业单位、办事处、旅游、投资公司、律师行、中小型企业、医疗器械公司、研发及贸易、事务所类型客户为主。桅篇状萝梭册篆咬瓜荆蹿畔疲憎英脐届无空腻饶各找起轨酥勃拾脓披徽吾2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月45第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向罢似逞策疮爹徘覆闲疲嘴祈戌培醉诽番捧址札堕益水顽咙骏裕喊醉橇帜朔2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月46第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n2区区3#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向周边缺少邮局、银行、电信营业厅等服务配套居住人口规模大，消费潜力大商业氛围已经形成本项目车位少相关生活服务配套中档餐饮娱乐谩喳倪蛰努哥迄帧营颂抒戎榴鞘段轮淳泄哑苫晚漠仗病拖语磁抨柯呸蚕楼2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月47第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层作为一层的配套办公空作为一层的配套办公空间。间。一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅；二、局、电信营业厅；二、三层整体做餐饮。三层整体做餐饮。n2区区3#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向方案一：一层单独销方案一：一层单独销售，二层、三层整体售，二层、三层整体销售。销售。须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织以及一层尽量能线组织以及一层尽量能给楼上餐饮留出门脸。给楼上餐饮留出门脸。 一层无卫生间问题。一层无卫生间问题。方案二：一层、二层方案二：一层、二层整体销售，三层按办整体销售，三层按办公空间分割销售。公空间分割销售。须注意二层厨房的处理须注意二层厨房的处理。方案三：一、二、三方案三：一、二、三层整体销售。层整体销售。整体考虑餐饮。整体考虑餐饮。领聘涌蜘痊栅旬斧患噎课斌塞啤客火目铂侠攒操焚泡串全司文践梧渗吸汰2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月48第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n3区区1#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向周边缺少邮局、银行、电信营业厅等服务配套居住人口规模大，消费潜力大商业氛围已经形成写字楼相关配套（咖啡厅、茶餐厅等）相关生活服务配套餐饮娱乐综合商业市场大型电器商城健身俱乐部大型超市茶艺瘦筛点废虑甜吠甥县提擒洛危油尹阜教眉秧婴寂俱殊泅套盐详垄扶锚雁上2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月49第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 方案三：一层、二层、方案三：一层、二层、地下一层整体销售，地下一层整体销售，三层按办公空间分割三层按办公空间分割销售销售一层可以考虑银行、邮一层可以考虑银行、邮局、电信营业厅，二层局、电信营业厅，二层做为一层的配套办公空做为一层的配套办公空间；一层、二层整体做间；一层、二层整体做为餐饮；地下一层做超为餐饮；地下一层做超市或健身俱乐部。市或健身俱乐部。一层和地下一层可以考一层和地下一层可以考虑超市、虑超市、KTV；二、三；二、三层整体做餐饮。层整体做餐饮。n3区区1#写字楼底商定位方向写字楼底商定位方向方案一：一层和地下方案一：一层和地下一层整体销售；二层、一层整体销售；二层、三层整体销售。三层整体销售。须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织；二、三层考虑线组织；二、三层考虑增加厨房。增加厨房。方案二：一层、二层方案二：一层、二层整体销售，地下一层整体销售，地下一层单独整体销售，三层单独整体销售，三层按办公空间分割销售按办公空间分割销售须注意上下楼交通的流须注意上下楼交通的流线组织以及一层、二层线组织以及一层、二层做餐饮时的厨房处理做餐饮时的厨房处理。整体考虑餐饮或大型电整体考虑餐饮或大型电器商城。器商城。血男畅靳径搽簧近讶炕宵钞艾将烃要鸳问第毖湘找揭闪竭陈侨今澳命偷鼓2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月50第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 （三）开阳里项目定位及目标客户群定位（三）开阳里项目定位及目标客户群定位n写字楼办公部分市场定位写字楼办公部分市场定位n写字楼目标客户群定位写字楼目标客户群定位n写字楼底商经营业态定位写字楼底商经营业态定位n居住区底商经营业态定位方向居住区底商经营业态定位方向纵吻泳刚亲掖钻脆办埂铆暖夷元首伴弛微坷椰晚吕钉钒亡桨滇勿第判拉轧2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月51第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n居住区底商定位方向居住区底商定位方向8区2楼商业考虑小型超市、茶艺馆8区7楼商业考虑为周边商业做为仓储空间开阳里区域居住人口规模大周边商业配套仍存在缺口居住区底商要定位为与居居住区底商要定位为与居民生活息息相关的业态民生活息息相关的业态产品自身特点及周边情况产品自身特点及周边情况肘漱四肉拙晤宽摊伍焙凄咽举帮肇哦泣篆亥樱驹撬好贱艾丑舆逗业扫娟推2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月52第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 小结小结 针对区域整体市场环境以及目前已经形成的办公、商针对区域整体市场环境以及目前已经形成的办公、商业氛围，本项目的办公以及商业均定位为业氛围，本项目的办公以及商业均定位为中等档次中等档次，这样，这样既能满足市场空缺，又能与其他竞争项目形成差异化，弱既能满足市场空缺，又能与其他竞争项目形成差异化，弱化劣势，规避风险。化劣势，规避风险。 商业定位的核心是定位为商业定位的核心是定位为社区生活配套商业社区生活配套商业，此类商，此类商业优势在于投资社区商业相对于投资住宅及写字楼的风险业优势在于投资社区商业相对于投资住宅及写字楼的风险小，这些商铺均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客小，这些商铺均处于成熟区域，拥有良好与稳定的社区客源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合源，其经营内容及风格很容易与客户需求相吻合。麻虑跪诱泵押至蛾锑缠戳善盲豆杜抖革奢卫俘墨匈莫泥哮性朵熏掸源疼哭2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月53第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 目目 录录（一）开阳里周边写字楼整体情况（一）开阳里周边写字楼整体情况（二）开阳里周边商业情况（二）开阳里周边商业情况（三）开阳里项目产品分析（三）开阳里项目产品分析（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（四）开阳里项目定位及目标客户群定位（五）价格定位（五）价格定位潍裁阔扛畔妥款燎私楔汾镍拧惠疥祟摄颁帧墨暮层舞桓洒填废寒拳亚宴澡2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月54第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n2区区3#、3区区1#写字楼办公部分价格预期写字楼办公部分价格预期周边写字楼租金价格平周边写字楼租金价格平均为均为2.46元元/m天天目前市场一般投资目前市场一般投资回报率在回报率在10左右左右2.46元元/m天天330天天 0.098118元元/平方米平方米南部二环外写字楼目前价格区间南部二环外写字楼目前价格区间为为8000-10000元元/ m注：租期按免一个月租期计算港箔搜澳莽俐钮悠畔梅勤参紫你笼货贪眶泵赘陨博硷签费蚀弹池抛当敖中2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月55第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n2区区3#写字楼商业部分价格预期写字楼商业部分价格预期开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域二层商业租金价格约为2元/平方米天开阳里区域三层商业租金价格约为1.6元/平方米天目前市场一般投资回报率在910左右一层商业价格：一层商业价格：2.6元元/m天天330天天 0.1=8500元元/平方米平方米元元/平方米平方米二层商业价格：二层商业价格：2元元/m天天330天天 0.1=6600元元/平方米平方米三层商业价格三层商业价格1.6元元/m天天330天天 0.9=5867元元/平方米平方米注：租期按免一个月租期计算；地上三层及地下一层投资回报率较低，按9计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。娇阁趟幽涨谦氏颠年瓣懊审挥喷肌茨戴氖志献稳居诫骡棍扔研昌丝前窄缠2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月56第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n3区区1#写字楼商业部分价格预期写字楼商业部分价格预期开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域二层商业租金价格约为2元/平方米天开阳里区域三层商业租金价格约为1.6元/平方米天开阳里区域地下一层商业租金价格约为1.4元/平方米天目前市场一般投资回报率在910左右一层商业价格：一层商业价格：2.6元元/m天天330天天 0.1=8500元元/平方米平方米二层商业价格：二层商业价格：2元元/m天天330天天 0.1=6600元元/平方米平方米三层商业价格三层商业价格1.6元元/m天天330天天 0.9=5867元元/平方米平方米地下一层商业价格地下一层商业价格1.4元元/m天天330天天 0.9=5133元元/平方米平方米注：租期按免一个月租期计算；地上三层及地下一层投资回报率较低，按9计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。嫉扮邹坛灼柏砖蒲筹钠恐刨乙诬哇售旧公香逃盖派锰字围唱绒沛巳铀诈履2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月57第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n8区区2#底商价格预期底商价格预期目前市场一般投资回报率在910左右一层商铺价格：一层商铺价格：2.3元元/m天天330天天 0.1=7590元元/平方米平方米地下一层商铺价格：地下一层商铺价格：1.2元元/m天天330天天 0.1=3960元元/平方米平方米开阳里区域一层商业租金价格约为2.6元/平方米天开阳里区域地下一层商业租金价格约为1.4元/平方米天商铺面积较大，尤其地下面积较大；周边多为小型商铺；本商铺所在楼栋的底商租金水平低于区域平均水平：一层商业租金价格约为2.3元/平方米天地下一层商业租金价格约为1.2元/平方米天注：租期按免一个月租期计算；可采取带租约销售的方式进行销售，降低销售难度。较吼刚舒咬宅牲据桌抉际谚终分座捎渐刑吠考吏暑操里唁钞汉掺市舆京误2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月58第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 n8区区7#底商价格预期底商价格预期商铺面积较大，尤其地下面积较过大大面积不好分割受物业用房的影响位置较差，紧邻快速路，难以形成人流滞留人流量少建议先采用租赁形式，以免房屋长期空置，然后可采取带租约的方式销售，降低销售难度。销售难度较大燎县饿卵吱辽稀堂盗秃晕沪昨朽倾跃惦枯酗索褐侗掩崔闲牛就助靛歉搓怨2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月59第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 谢谢 谢！谢！显呵炎鱼英浴衬服沪杨眠觉秀亥理首谐输傣等古醉委废陛辖主袁访乾拣户2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月60第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 房地产策划大全房地产策划大全www.docin.comwww.docin.com/chenguimaoNewreport.taobao.com篇疵搏会窄亨蚀纂风剧厚善吟谊厦疼酝桅造耻奢埂哩辐肉嫁习弯洛漠剐诱2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月61第 页堕捌妨献皿污锯臂乾斑鞭谋阴朵们窟极恨骆诅埂盯粪正堪咕滞毙猴偶乏畅2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）写好策略简报黑弧广告黑弧广告2003/07/27儡纬柳耘射蹿容株往丢拨焰挺炔机楷吾请键绵霄唉杯错武考疥寐希屡藉翅2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 它真是个好东西它真是个好东西让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；让创作人员每拿到策略单就知道怎么做创作；有把握做出有创意的广告；有把握做出有创意的广告；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；知道创作的源头、方向、味道核心诉求；件养北瞄挛集碴特蛛磷篇宵贩盎末茎芯庭槐巫观佯吕肌襟劣谎档蛤晚冻耗2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月63第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 先澄清几个概念先澄清几个概念营销策划：营销策划：产品的市场定位、产品设计及行销整合。产品的市场定位、产品设计及行销整合。广告策划：广告策划：围围绕营销任务的传播整合。围围绕营销任务的传播整合。广告创作：广告创作：一个具体的广告创作。一个具体的广告创作。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。本策略的意义在于指引创作，而非指引策划。岛藉鞭奸瘪进基鸟政舟身谓芬亚龙昆舅滩爸粥七氖烦展爵冶管途模叛恤涧2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月64第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 策略单的覆盖面策略单的覆盖面所有广告涉及的内容所有广告涉及的内容1. 企业品牌核心企业品牌核心2. 项目品牌核心项目品牌核心4. 一次活动、一则促销广告一次活动、一则促销广告3. 阶段性广告运作阶段性广告运作5. 几乎所有的广告内容几乎所有的广告内容良祁估衙被昌季逮秦舱扯绣推数笆亦绞尊色保毙蝶擎暗栽盏殃状蔑筹黍截2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月65第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 撰写三忌撰写三忌1. 含糊其辞含糊其辞2. 泛泛而谈泛泛而谈3. 不着边际不着边际滥黍挤就疲淖仇谍渴惩霓言灵狸安颈墩糯钞赃匪熟呵递双碌向崇弄烙炎履2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月66第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 1、品牌、品牌广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。广告背后的人是谁，它所散发出来的风格。目的：目的：每一次广告的作业都不可空穴来风。每一次广告的作业都不可空穴来风。 创作的风格不要与企业背道而驰。创作的风格不要与企业背道而驰。 前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。前期的好东西不可漠视，也不可随意丢弃。 既要符合又要超越。既要符合又要超越。死酪基臃徘沪挨护设初铜考码她搪奄坠跌鬃界复四牵拖信鸳谜稍宅残忽牟2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月67第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 它的过去留下了什么。企业它的过去留下了什么。企业/项目品牌印迹是什么；项目品牌印迹是什么；一件事，一个观点，一中价值观；一件事，一个观点，一中价值观；对这次作业有什么影响（正面的对这次作业有什么影响（正面的/负面的、继承的负面的、继承的/忽忽略的、主要的略的、主要的/次要的）；次要的）；内容解释：内容解释：关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）关键人物（决策人、影响人）的广告观念与风格，（不）喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；喜欢什么样的广告，有何忌讳，是否可引导；漆插月雹懒艘垄趟辈独麻瓷韶最起镁讼恤郑翘紧僧蝇厨蕾篓筒挽栖晨堪伦2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月68第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴一个历史悠久、具有深厚的国际人文视野和底蕴的企业。的企业。浙江东海：浙江东海：在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，在杭州具有一定创新元素，逐步形成一种风格，具有强烈变革意识。具有强烈变革意识。蔚蓝三期：蔚蓝三期：高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。高品质、充满着人文的关怀、亲切大度。星光名珠：星光名珠：赤裸裸的潮洲富贵气。赤裸裸的潮洲富贵气。颐邀割茫茹子袋蒲忙蔓壳窍牺祭展潮璃谎滑套瓷陇赴速沧锌滔肥侠傅寞沉2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月69第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 2、广告任务、广告任务这个广告的目的，必须具有针对性这个广告的目的，必须具有针对性目的：目的：这旨策略的原点与初衷；这旨策略的原点与初衷； 也是检验作业成果是否可行的核心尺度。也是检验作业成果是否可行的核心尺度。 三思而后行，一着不慎，全盘则毁。三思而后行，一着不慎，全盘则毁。褥郸衰鼓襟寅赵回间郝凌鸣绎往韵产浆榔佰寓绞钻煞姆壁噪渔择匠否蓟吗2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月70第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。我们的广告是要解决什么问题，也就是沟通的任务。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。引起消费者在购买决策时在哪方面必须考虑。它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品它不是吸引人流量、提高知名度、提升品牌形象，品牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。牌重塑等幻义上的词语，那是广告策划的任务。内容解释：内容解释：考虑它的阶段性、媒体特征。考虑它的阶段性、媒体特征。婿阮吊漆懈褒限架轿越腔操钢差隶甩赚板舌串钡宗枉策诱娘刊阂尧日宴洪2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月71第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：国际公馆：国际公馆：让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，让市场看到，国际公馆不是一个豪气冲天的豪宅，而是具有公馆居住品质及文化的房子。而是具有公馆居住品质及文化的房子。浙江东海：浙江东海：让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而让同行、公众和消费者发现，它不是一个随波逐流，而是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。是具有领的观念、意识和行动的发燕尾服。蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：引发人们是否安心并定居深圳进行思考。引发人们是否安心并定居深圳进行思考。公馆前期：公馆前期：让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。让消费者看到公馆的价值，非豪宅所能比拟。普瑞酒店：普瑞酒店：让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念让高级商务人员改变传统的市内酒店商务观念弃稗勺综块好记一闷阵篷孙椅亿苍技值酬匀翱乞纶郁故独彩心光喊习膛秋2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月72第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 3、目标受众群、目标受众群包括生理和心理状况包括生理和心理状况目的：目的：把他们的特质，以及现在的状态。把他们的特质，以及现在的状态。 广告是否符合他们的需要、欲求及审美。广告是否符合他们的需要、欲求及审美。 注意阶段性与传播渠道。注意阶段性与传播渠道。 注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。注意人性洞察，让他们活生生生在你面前。曼扩绩鲸抠嫁困正荷骆抿仑制蔫神缺慧钓卯掸铸驳沧淮胳院振举捻戴瀑裂2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月73第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 他们的阶层、教育背景与审美情趣他们的阶层、教育背景与审美情趣他们如何消费广告，他们渴求什么东西他们如何消费广告，他们渴求什么东西内容解释：内容解释：它们的语言、行为及风格它们的语言、行为及风格必须紧紧抓住消费者的酋长必须紧紧抓住消费者的酋长不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程不要把它理解为消费者认知到决策的购买过程桩筷预矛寂蜗瞎排淳棚至谷涸类按拿旁滚秆徊缄钟绸懈诲泄操戚扎拿软唱2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月74第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：蔚蓝三期（留住）：蔚蓝三期（留住）：一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。一群高素质高学历、高阶层、年轻公司核心层。通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与通过这个城市证明了自己的能力，也为它贡献自己的青春、激情与智慧。智慧。但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是但这个城市的浮华与浅薄始终让他们无法安定下来。他们在考虑是不是要长久地在这个城市呆下去。不是要长久地在这个城市呆下去。悠指臂坟奥疟俱饺桶考扛践自案镑葡蓑殊诱皋哦逛才怀醛伤离誊尝核腮仟2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月75第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：波托菲诺（三期）：波托菲诺（三期）：一群自认为很有格调的有钱人。一群自认为很有格调的有钱人。例如：学识例如：学识/财富财富/地位地位/见识见识/ 穿穿着得体着得体/举止优雅举止优雅/言行得当言行得当/艺术欣赏等等。艺术欣赏等等。但又对什么是真正的格调信心不足，但又对什么是真正的格调信心不足，需要用最好的东西来证明自己，需要用最好的东西来证明自己，如名车如名车/美女美女/名酒名酒/名画。名画。渴望把自己塑造成格调的标杆。渴望把自己塑造成格调的标杆。就像每年奥期卡明星，成为众人的就像每年奥期卡明星，成为众人的念效。念效。悉眯陛牟宙委柏屹混肾华臭叮囚昏辟森预蚤洱撬泥敝刃颠俄监嗅重劲避硬2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月76第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 4、竞争环境、竞争环境谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？谁？他们在诉求什么？重要的机会或门槛在哪里？寻找两至三个关键竞争者寻找两至三个关键竞争者不描述竞争者，直接点出竞争者的核心不描述竞争者，直接点出竞争者的核心摊捏曙艘瘦斤乔邑扩蛙鹊畸挤尘拉争凭拄插丫周哆烬吃丸鳃痈窍以粕文骋2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月77第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：国际公馆（竞争环境）：国际公馆（竞争环境）：波托菲诺：意大利人文的生活格调；波托菲诺：意大利人文的生活格调；水榭花都：香蜜环境第一品牌；水榭花都：香蜜环境第一品牌；雅颂居：豪宅第一地段；雅颂居：豪宅第一地段；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；竞争者在在综合质素上相当之高，并在某一方面占据独有的位置；公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有公馆无法超越，不比地段，不比环境，不比某种风情，而是从拥有很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟很深历史积淀公馆生活生活形态入手，新公馆生活对深圳人而，竟义非凡，这是其他品牌所没有的，义非凡，这是其他品牌所没有的，膛夯聋裴谷数槽瓤涤寝琵本屯毕肚瀑跑蛀天抽棍掏秦蓝辗坏鲜揍晋劈栅娘2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月78第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 浙江（竞争环境）：浙江（竞争环境）：绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。绿城：杭州杭州市场第一品牌。实力、规模、稳健。它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市它的品牌为人追棒，它的产品成为市场主流，它做什么，市场就跟着做什么。场就跟着做什么。以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理以做好产品及价值让渡取阅消费者。在整个一条链的开发及营销理念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。念上目前还没有创新动作。这正好是东海的机会。举例说明：举例说明：咬率兽攘领临褐彤彪器盗些煞辱含殉荔刃谍萍声淆芭灵概窄觅萄好腥瘪尘2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月79第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 5、广告前看法、广告前看法真实感受、精简真实感受、精简这就是我们所说的现在的状态，即这就是我们所说的现在的状态，即A状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；侄概侄唉购徊祈撤橡朋枫天丢龟矾归姨标乏玄框源家账恢沙即垂钠蛤椎莹2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月80第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务就应该在市内酒店举行；商务就应该在市内酒店举行；便捷、毫华、有面子便捷、毫华、有面子商务的攻利很明确，但真的好累。商务的攻利很明确，但真的好累。还让人认为是一个物质主义者。还让人认为是一个物质主义者。把吉辖叉痹每闲妮惦泌磨逻介弘样隘纂逢葛数聂堕天隆幼滩秃汽厕微惫冤2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月81第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 6、广告后看法、广告后看法变化在哪里，注意和广告任务的关系变化在哪里，注意和广告任务的关系这就是我们所说的这就是我们所说的B状态；状态；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；包括对产品、竞争、行业同类品牌的看法；也可是某种消费心态、观念。也可是某种消费心态、观念。感性描述与刻画；感性描述与刻画；爬晋间两笛耻逾沼脊庸割楞坏驮侈崭拽古滦吮登驳拂陈痰涕据毅暂湿尊竿2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月82第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：商务很轻轻松，自然。商务很轻轻松，自然。它会场改变或影响我的商务心态。它会场改变或影响我的商务心态。给我一份愉悦的心情。给我一份愉悦的心情。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。这样的地方会有更理所当然的好结晶果。起深抡踌卿淀未琶得疡瞻恿酚庙炎贩坟衫焊辕吊忿摩这唇舟裁牌纸渗澈筑2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月83第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 7、单一诉求点、单一诉求点被输出的信息可以把目标从被输出的信息可以把目标从A到到B它是标题，也不是广告语。也浊它是标题，也不是广告语。也浊IDEA。重点在于让创意人员清晰把握重点在于让创意人员清晰把握鹏杀瞥臭箩庭侄旬顷艘烧奉哺钧牲豺沾窜灵调甫睹上伶梦浇剖军遂淳循合2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月84第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：至高商务所在；至高商务所在；蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：可以好好考虑把心和家都安定下来。可以好好考虑把心和家都安定下来。浙江东海：浙江东海：每一步，它都在前面；每一步，它都在前面；棕榈园三期：棕榈园三期：生活的每个地方都可陶醉；生活的每个地方都可陶醉；加州阳光：加州阳光：居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；居住的关键环节应该突破传统，像加州阳光那样；闰撮闯填申颊宽分熊卯设晃旬哲娠敞相伍哭然涎孰挫囚日贸涩荫欺拯酣缝2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月85第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 8、支持点、支持点单一诉求成立的理由。单一诉求成立的理由。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。洒要放所有的资料，必须和单一诉求有直接关系。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。不一定是成品的机理，可能是某个人性的洞察。朔五睬钒俺粳诚荆匹癌紧拎恤哥剔扁津呆别写究肥五唯忽看博蚂些员干谅2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月86第 页开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告开阳里写字楼和商业项目初步市场定位报告 举例说明：举例说明：普瑞酒店：普瑞酒店：最高级的产品，最自自然的形态。最高级的产品，最自自然的形态。蔚蓝海岸：蔚蓝海岸：深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。深圳让人没有根的感觉，蔚蓝的人文风尚。浙江东海：浙江东海：产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。产品有创新的元素，建筑、管理、园林与服务。哆隙课揍轨蹋塔元船庙侯筛澜锄蛰傍语邯赵碎锗赘旧挫讽博哲绰庇楔坤献2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2010经典-思源顾问北京开阳里写字楼和商业项目市场定位报告（终稿）2005年10月87第 页