Centaline Consultants好好年项目发展战略及定位报告好好年项目发展战略及定位报告2011.8Code of this report | 2整体定位：整体定位：我们的定位必须体现以下七点我们的定位必须体现以下七点是城市级的是城市级的是滨海物业的代表是滨海物业的代表是具有标志性的是具有标志性的是区域的价值高点是区域的价值高点是有强烈城市意向的是有强烈城市意向的是可回避竞争的是可回避竞争的是可实现跨越式发展的是可实现跨越式发展的辐射珠三角的城市代表项目辐射珠三角的城市代表项目稀缺的资源条件成就经典传承的作品稀缺的资源条件成就经典传承的作品能代表新时代的深圳，城市发展中的能代表新时代的深圳，城市发展中的“一级一级”实现价值高于城市中心其它区域实现价值高于城市中心其它区域可辩识，明显区别于其它区域可辩识，明显区别于其它区域拉开与其他项目的差距拉开与其他项目的差距采取一切可能的超常规的手段采取一切可能的超常规的手段Code of this report | 3整体定位：整体定位：具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合具有领先水平蕴涵独特海洋文化的国际港口海滨综合体，深圳海滨项目新典范体，深圳海滨项目新典范国际港口物业国际港口物业独特海洋文化独特海洋文化打造深圳国际港口的标志性物业成就滨海物业的经典独具海洋文化理念的新型项目资源型居住度假生活演绎 理念超前理念超前 特色特色突出突出Code of this report | 4年份楼盘名称客户来源特征描述20022002年年南方明珠南方明珠二期、东二期、东海丽景海丽景当地工作及居住的人工作及居住的人盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内盐田港及物流、船务公司的中高级员工、沙头角保税区内员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费员工、政府公务员、本地居民，部分企业白领及香港消费群体、私营业主群体、私营业主20032003年年和亨家园和亨家园 片区内的工作人员，其他投资客的工作人员，其他投资客户户 主要为片区的企业职员（约主要为片区的企业职员（约65%65%），部分工业区企业管理人），部分工业区企业管理人员，其他投资客户。员，其他投资客户。 20052005年年金港盛世金港盛世 当地居民及片区企业员工及私营居民及片区企业员工及私营业主业主 主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。主要为本地居民及片区企业员工及私营业主。 20072007年年裕达华庭裕达华庭当地工作及居住的人工作及居住的人。盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。盐田港本地居民及工作在盐田区域的员工及私企业主。20082008年年 花花 港港 客户主要来自客户主要来自罗湖客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。客户主要来自罗湖，投资客户居多，自住客户年龄偏小。鹿港国际鹿港国际盐田附近居民盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的盐田附近居民，几乎都是全家一起到场选房的 。20102010年年幸福海幸福海主要来自主要来自罗湖、福田自住客较多，年龄自住客较多，年龄30-4030-40岁岁20102010年年金山碧海金山碧海罗湖占一半，其次是福田、南山，盐田客户少盐田客户少罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客罗湖、福田客户为主，投资客户多于度假客户多于自住客户，年龄特征户，年龄特征40-5040-50岁，看重其在山中的位置和海景岁，看重其在山中的位置和海景客户定位4 4盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，盐田港区域原以本地客户为主，随着深盐二通道通车，罗湖、福田客户占到大多数罗湖、福田客户占到大多数当地为主罗湖福田为主Code of this report | 5结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客结合区域客户结构及本项目实际情况，对本项目客户进行界定户进行界定主要客户主要客户福田、南山及香港的自住兼投资客户福田、南山及香港的自住兼投资客户客户定位4 4主要来自盐田及罗湖的自住客户主要来自盐田及罗湖的自住客户核心客户核心客户边缘客户边缘客户来自深圳及香港的投资客户来自深圳及香港的投资客户Code of this report | 6本项目客户具象描述本项目客户具象描述客户定位4 4购房原因购房原因追求更高品质的居住追求更高品质的居住环境环境改善居住环境，提升自改善居住环境，提升自身价值标签身价值标签结婚或者居住的功能型结婚或者居住的功能型需求需求投资需求投资需求客户群体客户群体企业高管、企业主企业高管、企业主区域原住民区域原住民小生意人小生意人事业初创者事业初创者周边小区原住民子女周边小区原住民子女高收入年轻精英阶层高收入年轻精英阶层香港、龙岗、宝安私营企业主香港、龙岗、宝安私营企业主各地投资客各地投资客生命周期生命周期小孩刚出生或已上学小孩刚出生或已上学小孩成年独立居住小孩成年独立居住刚结婚或小孩出生不久刚结婚或小孩出生不久单身或者刚结婚单身或者刚结婚客户生命周期范围较广泛客户生命周期范围较广泛来源区域来源区域盐田、罗湖盐田、罗湖福田福田南山南山整个深圳及香港整个深圳及香港具象描述具象描述看重景观资源环境看重景观资源环境对社区环境和高端配套对社区环境和高端配套敏感敏感对区位和周边配套比较对区位和周边配套比较重视重视看重物业管理看重物业管理喜欢创新的户型设计喜欢创新的户型设计对价格比较敏感对价格比较敏感对升值潜力比较感兴趣对升值潜力比较感兴趣1 1主要客户主要客户2 2次要客户次要客户Code of this report | 7房型面积结合项目属性初步建议套数比例单房-1房20%小2房70以下4%大2房70以上25%中小3房85-140 30%大3房150 以上5%4-5房120以上5%复式10%别墅小于1%户型推导修正户型推导修正二次推导二次推导房型面积套数比例单房-1房30-6020%小2房60-654%大2房70-9025%中小3房85-14025%大3房150-1807%4-5房130-1808%创新复式88-140 6%顶层复式250-350 2%整栋大复式180-300 2%联排别墅200-300 小于1%Code of this report | 8户型推导修正结果：户型推导修正结果：产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧产品以三房为主力户型，产品发展历程为紧凑型向舒适型及豪华型过度凑型向舒适型及豪华型过度三次推导三次推导房型面积套数比例套数推断面积比例单房-1房30-6020%15689%小2房60-654%3102%大2房70-9020%156816%中小3房85-14025%196026%大3房150-18010%78615%4-5房130-18010%78615%创新复式88-140 6%4707%顶层复式250-350 2%1566%整栋大复式 180-300 2%1564%联排别墅200-300 小于1%351%合 计100%7795100%二次推导二次推导房型面积套数比例单房-1房30-6020%小2房60-654%大2房70-9025%中小3房85-14025%大3房150-1807%4-5房130-1808%创新复式88-140 6%顶层复式250-350 2%整栋大复式 180-300 2%联排别墅200-300 小于1%Code of this report | 9Part 1Part 1商业客户定位商业客户定位Code of this report | 10商务人士：商务人士：来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附来往盐港以及盐港内部，且迫切需要在附近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士近找到他们会友、休闲、娱乐等功能的各国商务人士服务对象1 1他们代表着一个生活：忙碌、紧张、高节奏。他们需要、期望在本区域内找到他们暂时的归属：居住、会友、休闲、娱乐；他们追求有品位的生活，他们关注热点与时尚；节节节节 奏奏奏奏紧紧 张张他们少有时间去休闲，他们需要在紧缩的都市中去享受会友、休闲、娱乐休闲之余感受真正的深圳渔村文化的原始文明和特色鲜明的休闲街区，尽情放松是他们的梦想Code of this report | 11时代精英：时代精英：有消费的新理念、新思想，在个人的消费中希望拥有有消费的新理念、新思想，在个人的消费中希望拥有属于他们的社区和有一定居住品位属于他们的社区和有一定居住品位引领潮流引领潮流引领潮流引领潮流高贵富足高贵富足高贵富足高贵富足他们游乐世界，以挑剔而好奇的眼光关注着这座城市；他们代表着一个时尚：注重生活品质而淡化消费支出。他们 憧憬搜索到能满足他们的好奇的一切；他们高贵而富足，他们追求品牌，引领时代潮流；作为公众人物，他们不可能花费大量时间在都市穿梭，要让紧凑的城市满足他们的一切 Code of this report | 12旅行观光：旅行观光：来深圳旅行者，他们不会错过深圳最具代表性的城市来深圳旅行者，他们不会错过深圳最具代表性的城市印象的地区停留，购物、就餐、休闲印象的地区停留，购物、就餐、休闲他们来到这座城市，他们以好奇的眼光记录着这座城市所发生的点点滴滴他们代表着一种理念：生活需要调节，绷得太紧的神经需要放松他们来到这座城市期待着这里能给他放松，而不是奔波这里给他们不仅仅是的愉快和休息，而且是美的享受Code of this report | 13货轮水手：货轮水手：在工作闲暇之余，可以找到一个释放自己配备身心的在工作闲暇之余，可以找到一个释放自己配备身心的场所，尽情的享受生活场所，尽情的享受生活他们来自海内外，在货轮上度过漫长的时间，生活乏味他们努力在工作至于去追求另外一种生活方式他们追求着陆后的释放，强行把自己拉回到显示生活中闲暇之余，放松属于他们的主要生活组成Code of this report | 14Part 2Part 2商业整体定位商业整体定位Code of this report | 15商业形式定位：商业形式定位：综合地理位置、环境以及文化历史背景，项目商综合地理位置、环境以及文化历史背景，项目商业打造为集中商业、街区商业、游憩商业为一体的综合商业模式业打造为集中商业、街区商业、游憩商业为一体的综合商业模式特色街区商业集中商业游憩商业集中商业：承载项目商业整体形象，作为未来盐田商业发展核心，填补盐田缺少集中商业空白，突破盐田目前商业格局的主力核心特色商业街区：承载项目内部商业间过渡，迎合当代都市人居家生活个性化的需求，使高尚生活的多样化表现的载体游憩商业：作为项目避免同质化，自身独有的条件，打造成为项目亮点商业海岸城海岸城COCOPARKCOCOPARK中心城中心城万象城万象城金光华金光华Code of this report | 16Part 2.1Part 2.1集中商业定位集中商业定位Code of this report | 17集中商业打造：集中商业打造：立足盐田辐射深圳的集中商业体，立足盐田辐射深圳的集中商业体，高档核心主力高档核心主力店提升城市商业档次与品位，激发盐田商业活力店提升城市商业档次与品位，激发盐田商业活力打造深圳都市文明，将盐港建设成为真正的知名的休闲购物聚会场所生活百货：打造专业主题购物生活百货：打造专业主题购物场馆场馆超级市场超级市场-大型综合超级市场，创造“时尚、健康、快乐” 的经营理念影视城影视城-为生活添加更多的乐趣，让生活离我们更近餐饮、餐吧餐饮、餐吧-满足目标人群的商务需求Code of this report | 18主力高档商业店要颠覆盐田现有的商业模式，以全新的面貌展现主力高档商业店要颠覆盐田现有的商业模式，以全新的面貌展现核心区高档商业的价值感核心区高档商业的价值感通过电梯、空中花园等提升集中商业建筑的商业价值大堂挑高突显商业建筑气质Code of this report | 19富有活力的商业形态组合富有活力的商业形态组合，高档核心主力店结合，提升城市商业，高档核心主力店结合，提升城市商业档次与品位，激发深圳东部地区的商业活力。档次与品位，激发深圳东部地区的商业活力。高档核心主力店采取错位经营方式，迎合高端客户需求，为区域注入活力以国际中高档品牌为主，融合国内顶集品牌，高价位、高形象吸引高尚客户群体体现对生活的关怀，营造温馨、舒适、和谐的生活氛围全新的消费环境、全新的业态组合引导全新的时尚生活方式，打造成为区域集休闲娱乐、餐饮、购物于一体的体验式特色商业激发区域活力、演绎中心生活新景象Code of this report | 20Part 2.2Part 2.2街区商业定位街区商业定位Code of this report | 21街区商业打造：街区商业打造：服务住宅区以及承载项目内部商业间过渡，迎合服务住宅区以及承载项目内部商业间过渡，迎合当代都市人居家生活个性化的需求，尽情品味高尚生活的多样化当代都市人居家生活个性化的需求，尽情品味高尚生活的多样化小尺度使商业街更丰富、更亲切餐饮、精品、美容、品牌专卖,让都市生活更有情调街区生活：逛不完的街、看不完的人、找不完的乐、24小时不停息的都市疯狂Code of this report | 22打造体验式的街区生活，使街区成为活力和价值的体现打造体验式的街区生活，使街区成为活力和价值的体现让蔡屋围成为“喝不完的美酒、逛不完的街、找不完的乐、24小时聊不完的天”的地方“晚上10点，蔡屋围的生活刚刚开始”Code of this report | 23街区是城市的基本元素，城市精神和生活价值荟萃之地，沉淀城街区是城市的基本元素，城市精神和生活价值荟萃之地，沉淀城市历史和人文市历史和人文街区基本特征：街区基本特征：互动性、便利性、共享性、多样性、包容性和防卫性目前国内比较有名的目前国内比较有名的街区：街区：上海新天地阳朔西街北京建外soho天津第五大道目前国外比较有名的目前国外比较有名的街区：街区：日本东京新宿香港中环Code of this report | 24将项目打造成开放的、有丰富城市生活和深圳印象的街区，延续将项目打造成开放的、有丰富城市生活和深圳印象的街区，延续城市历史和人文城市历史和人文深圳现有的具有街区特征的蛇口酒吧街和华侨城开放度都不够，不具有丰富的街区生活。规划设计注意高密度、小尺度街区和开放空间的混合使用。Code of this report | 25Part 2.3Part 2.3游憩商业定位游憩商业定位Code of this report | 26海洋文化：海洋文化：海洋文化商业标识，贯穿整个商业，赋予海洋文化商业标识，贯穿整个商业，赋予商业海洋文化底蕴商业海洋文化底蕴缘于海洋而生成的文化，也即人类对海洋本身的认识、利用和因有海洋而创造出来的精神的、行为的、社会的和物质的文明生活内涵海洋文化的本质，就是人类与海洋的互动关系及其产物海洋民俗、海洋考古、海洋信仰、与海洋有关的人文景观等都属于海洋文化的范畴 海洋文化标识，展示深圳盐港地区滨海发展历程，以及历史演变，更好的诠释盐港的现状与未来文化长廊1 1Code of this report | 27主体博物馆：主体博物馆：主体博物馆，增强项目参与性与娱乐性，还原深圳主体博物馆，增强项目参与性与娱乐性，还原深圳历史的原封原貌，增强项目文化积淀历史的原封原貌，增强项目文化积淀深圳渔村原始风貌的以及渔民生活方式还原展现盐港发展历史发展历程，讲述盐港从发展到现在以及未来发展蓝图展示货轮博物馆：世界各国货轮知识介绍，以及世界著名港口简介，使来此游客，足不出户就能领略全世界货轮、货港的发展历史Code of this report | 28海鲜食街：海鲜食街：亲海特色海鲜食街，营造活力四射海上不亲海特色海鲜食街，营造活力四射海上不夜城夜城作为目前已经在盐田形成氛围的海鲜食街，予以保留与传承，在现有基础上，更大化的营造气氛，兴盛活力四射的海上不夜城2010年上半年盐田海鲜街实现0.72亿元，增长28.6特色美食2 2Code of this report | 29聊天、会友聊天、会友疯狂、快乐疯狂、快乐一醉方休一醉方休酒吧街：酒吧街：培育现代的生活氛围，超越海上世界酒吧街培育现代的生活氛围，超越海上世界酒吧街和和cocoparkcocopark酒吧街，成为深圳夜生活新的聚集地酒吧街，成为深圳夜生活新的聚集地酒吧街区3 3Code of this report | 30项目酒店定位：项目酒店定位：打造深圳滨海主题酒店的标杆物业，造就深圳滨打造深圳滨海主题酒店的标杆物业，造就深圳滨海主题酒店新的里程碑海主题酒店新的里程碑市场高星级酒店较多，但特色酒店稀缺，存在特色奢华酒店的市场机会就项目本身而言，酒店是项目形象的至高提升点，需要更为具有影响力的国际高星级酒店运营区域的影响力Code of this report | 31海洋文化酒店：海洋文化酒店：为项目带来独树一帜的特色元素，避免与其他高为项目带来独树一帜的特色元素，避免与其他高星级酒店直面竞争，同时将海洋文化发扬极致星级酒店直面竞争，同时将海洋文化发扬极致特色酒店，避免与项目内其他高星级酒店直面竞争特色海洋文化酒店体现项目海洋文化，带来独树一帜的特色元素海洋文化酒店与项目内海洋文化标示与海洋博物馆相呼应，将海洋文化的概念发挥到极致，为项目注入以海洋文化为主的精神内涵Code of this report | 32写字楼定位：写字楼定位：领先区域市场的高档写字楼物业，与项目整体形象领先区域市场的高档写字楼物业，与项目整体形象吻合，项目中承担作为补充物业角色吻合，项目中承担作为补充物业角色区域办公物业的外部氛围较差，一时难以形成良好的商务氛围，因此不建议将写字楼作为项目整体规划运营中的重点考虑到项目整体形象，如果保留写字楼物业，则需要配合项目整体的高端形象进行设计和规划，保证项目高端的纯粹性和价值点Code of this report | 33ThanksforyourattentionWishyouagoodday!