始于信达于行上海信达汇融股权投资基金管理有限公司信达地产信达地产-不良项目收购不良项目收购有限合伙基金有限合伙基金方案简要方案简要2014年10月上海始于信达于行目录二、基金要点一、基金总体框架三、交易流程四、收益测算五、项目情况简介六、方案总结及选择始于信达于行信达基金一一、基金总体框架基金总体框架劣后LP信达地产有限合伙基金（规模约20亿元）不良资产项目不良项目整体转让股权、债权转让劣后LP信达资产优先LP市场资金GP信达汇融信达地产-不良项目收购项目1000万49000万50000万100000万始于信达于行信达基金信达地产-不良项目收购项目二、基金要点二、基金要点基金名称信达地产-不良项目收购基金基金类型有限合伙企业基金规模20亿基金期限2-3年GP/管理人上海信达汇融股权投资基金管理有限公司出资人/额GP上海信达汇融股权投资基金管理有限公司：1000万（劣后）LP信达资产：49000万（劣后级）LP信达地产：50000万（劣后级）LP市场投资人：100000万（优先级）LP预期收益（优先级）100万投资金额200万，10%（税后）；200万投资金额300万,10.5%（税后）；投资金额300万，11%（税后）保障措施保障措施1、保证担保：3、资金监管：4、股东承诺：始于信达于行信达基金宁波月湖项目三、交易流程三、交易流程1.设立有限合伙基金2.基金整体收购信达地产不良资产项目（取得产权，缴纳契税）3.基金进行不良资产项目招商运营（取得租金、缴纳营业税、房产税；分配优先级LP收益4.基金向市场转让不良资产项目物业（取得转让收入、缴纳营业税、土增税）5.基金清算、收益分配、基金结束（分配优先级LP本金、分配劣后级投资人收益及本金）始于信达于行信达基金宁波月湖项目四、收益测算四、收益测算基金持续运营，转让项目优先级有限合伙人退伙月湖项目招商运营收购宁波月湖项目设立有限合伙基金始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案一、资产情况一、资产情况广州建和中心大厦位于广州市天河区体育西路，信达立人持有该大厦地下2层，地上13层至29层，共18层、总面积26826.78的办公楼物业。本次拟处置物业包括该办公楼的14层至18层、22至24层，共8层，合计面积11918.64。楼层情况：地下2层，地上13层至29层总面积：26826.78信达立人持有办公楼物业楼层情况：14层至18层，22层至24层出售面积：11918.64本次拟处置办公楼物业始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案一、资产情况一、资产情况本次拟处置办公楼物业11918.64，资产原值15656.66万元，净值13089.28万元，现有租金收入1014.17万元/年；根据2014年4月评估机构出具评估报告，该资产评估价格19142.53万元，折合单价16061元/。本次拟处置11918.64办公楼物业现年租金收入：1014.17万元资产净值：13089.28万元评估单价：16061元/评估价格：19142.53万元资产原值：15656.66万元始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案二、处置方案概览二、处置方案概览方案一：零散出售处置按常规的零散出售方式，向市场寻求多个买家，以当地市场价格逐一出售办公楼资产。方案二：整体出售处置以不低于资产评估价格向有限合伙基金整体转让该部分办公楼资产。方案一：零散出售处置方案二：整体出售处置始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案三、处置方案一三、处置方案一方案一：零散出售处置1.当地办公楼市场情况根据初步了解，当地办公楼市场类似物业成交均价约17000元/至18000元/，但成交量很小，交易不活跃。当地办公楼成交市场情况类似物业成交均价约17000元/至18000/类似物业成交量较小始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案四、处置方案二四、处置方案二2.处置收益估算按评估单价16061元/估算处置收益，预计可实现处置净收益5644.10万元3.预计处置时间处置时间短，短期内可完成全部资产处置。处置毛收入：19142.53万元减去：营业税及附加209.15万元减去：土地增值税0万元处置净收入：18833.38万元处置置净收益：收益：5744.10万元万元短期可完成全部资产处置始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案四、处置方案二四、处置方案二2.处置收益估算按评估单价16061元/估算处置收益，预计可实现处置净收益5644.10万元3.预计处置时间处置时间短，短期内可完成全部资产处置。处置毛收入：19142.53万元减去：营业税及附加209.15万元减去：土地增值税0万元处置净收入：18833.38万元处置置净收益：收益：5744.10万元万元短期可完成全部资产处置始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案五五、处置方案比较处置方案比较处置方案比较针对方案一、方案二两种处置方案，在处置收益、处置时间、处置难度、处置风险方面进行比较。方案方案比比较方案一：方案二：预计处置收益置收益1年后实现7755.23万元即期实现5744.10万元预计处置置时间超过1年2个月内处置置难度度物业零散出售工作较繁重一次性整体出售处置置风险难以完成处置；收益不确定风险较小始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案五、五、处置方案比较处置方案比较处置方案比较方案二可于近期一次性实现18833.38万元的处置现金流入，较方案一的处置收入预计实现时间提前约1年；按内部资金成本9%/年计，该笔现金可实现资金收益1695万元（节约资金成本），即1年后方案二可实现处置收益7439.10万元。考虑收入实现时间及资金成本因素，方案一与方案二实际处置收益并无太大差距。1年后方案一处置净收益1年后方案二处置净收益处置收益差额316.13万元始于信达于行信达基金广州建和中心大厦物业处置方案六六、处置方案总结及选择处置方案总结及选择方案选择及总结根据以上对处置方案一、处置方案二的比较，两者在处置净收益上并无太大差额，但处置时间、出资难度，处置风险各方面，方案二均优于方案一。处置方案二以不低于评估价向基金整体出售拟处置资产处置方案一以现市场价格零散出售拟处置资产建议广州建和中心办公楼物业处置优先选择处置方案二，以确保按期完成处置工作，顺利实现处置收益。可实现处置收益：即期收益5744.10万元+资金收益1695万元。优于始于信达于行16