第五章第五章房地产项目的可行性研究房地产项目的可行性研究（一）可行性研究的定义（一）可行性研究的定义一、可行性研究的含义、目的和作用第一第一节节可行性研究概述可行性研究概述 在建设项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面的情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 （二）可行性研究的目的（二）可行性研究的目的提高开发建设项目的经济、社会和环境效益。（三）可行性研究的作用1.申请投资项目核准的依据申请投资项目核准的依据2.项目投资决策的依据项目投资决策的依据3.筹集建设资金的依据筹集建设资金的依据4.开发商与有关各部门签订协议、合同的依据开发商与有关各部门签订协议、合同的依据5.编制下阶段规划设计的依据编制下阶段规划设计的依据（四）可行性研究的依据1.国家相关法律法规；2.国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划以及行业发展规划；3.国家宏观调控政策、产业政策、行业准入标准；4.城市规划行政主管部门出具的规划意见；5.国有土地使用权出让合同或国有土地使用权书；6.环境保护行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；9.有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；10.国家所规定的经济参数和指标；11.开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等；8.自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；7.交通行政主管部门出具的环境影响评价文件的审批意见；二、可行性研究的工作阶段（一）投资机会研究（一）投资机会研究机会研究是指在一地区或部门内，以市场调查和市场预测为基础，进行粗略和系统的估算，来选择最佳投资机会，提出项目。在我国项目建议一般采用项目建议书的形式。1、建设项目提出的必要性的依据。2、住宅类型、拟建规模和建设地点的初步设想。3、建设条件的初步分析。4、投资估算和资金筹措设想。5、项目的进度安排。6、经济效益初步估计。 估算精度一般在30%以内，研究费用一般占总投资的0.20.8%。所需时间约1-2个月。 分析投资机会研究的结论： 对一些中小型投资项目，或某些投资机会研究已获得足够资料的项目，往往就越过初步可行性研究阶段，直接进入详细可行性研究阶段。 初步可行性研究阶段投资估算的精度稍高于投资机会研究，可达到20%，所需费用约占总投资的0.25%1.5%，所需的时间为2个月左右。 （二）初步可行性研究（二）初步可行性研究（三）详细可行性研究（三）详细可行性研究（四）项目评估与决策（四）项目评估与决策 详细可行性研究即通常所说的可行性研究，是项目投资可行性研究全过程中最重要的一个部分。 该阶段对建设投资估算的精度在10%，所需费用小型项目约占总投资的1%3%，大型项目约占0.2%1%。所需时间为23个月。 对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须就项目可行性研究报告进行评价论证。 三、可行性研究的内容（一）项目概况（一）项目概况（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（二）开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定（三）市场分析和建设规模的确定（三）市场分析和建设规模的确定（四）规划设计方案的选择（四）规划设计方案的选择（五）资源供给条件分析（五）资源供给条件分析（六）环境影响评价（六）环境影响评价（七）项目开发组织机构和管理研究（七）项目开发组织机构和管理研究（八）开发建设计划的编制（八）开发建设计划的编制（九）项目经济及社会效益分析（九）项目经济及社会效益分析（十）结论与建议（十）结论与建议房地产开发项目规划设计房地产开发项目规划设计城市规划：城市规划：是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。（一）城市规划的层次（一）城市规划的层次 总总体体规规划划是一个远景规划，短的15年，长的30年，一般为20年。 城市总体规划由同级人民政府负责编制。 总体规划图是房地产开发公司在一个城市进行投资开发决策的重要依据之一。城市规划包括总体规划、分区规划和详细规划。1.总体规划总体规划2.分区规划分区规划分区规划：分区规划：在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置做出进一步的安排，以便与城市详细规划更好的衔接。详细规划又可分为控制性详细规划和修建性详细规划。3.详细规划详细规划详细规划：详细规划：以总体规划或分区规划为依据，对一定时期内城市局部地区的土地利用、空间环境和各项建设用地所作的具体安排。修建性详细规划修建性详细规划是在城市分区的局部地区所进行的城市空间构成的规划。 （1）控制性详细规划：）控制性详细规划：以总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度指标、道路工程和工程管线控制性位置及空间环境控制的规划要求。（2）修建性详细规划：）修建性详细规划：以总体规划、分区规划或控制性详细规划为依据，制定用以指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计。控制性详细规划控制性详细规划使城市总体规划与详细规划有机地衔接起来。核心指标核心指标：用地性质、建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率。（二）居住区规划方案的技术经济指标（二）居住区规划方案的技术经济指标1.居住区总用地居住区总用地（ha），其中包括居住用地，公共建筑用地，道路用地，绿化用地；2.居住区总建筑面积居住区总建筑面积（），其中包括居住建筑面积、公共建筑面积；3. 建筑密度，建筑密度，指居住区用地内各类建筑的总基底面积与居住区用地面积的比率。4. 绿地率，绿地率，居住区内用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。5. 容积率，容积率，指居住建筑面积净密度指居住建筑面积净密度。6. 住宅建筑面积毛密度，住宅建筑面积毛密度，指居住区内建筑面积与居住区用地面指居住区内建筑面积与居住区用地面积的比值积的比值。7. 住宅建筑面积净密度，住宅建筑面积净密度，指居住区内建筑面积与住宅用地面积指居住区内建筑面积与住宅用地面积的比值的比值。8. 住宅建筑净密度（居住建筑密度），住宅建筑净密度（居住建筑密度），指住宅建筑基底总面积指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比值与住宅用地面积的比值。（三）房地产开发项目的规划管理（三）房地产开发项目的规划管理“一书两证”：建设用地选址意见书、建设用地规划许可证和建筑工程规划许可证。开发地点选址、定点审批阶段申请建设用地规划许可证阶段申请规划设计条件通知书规划设计方案审批阶段申请建设工程规划许可证阶段竣工验收阶段四、可行性研究的步骤研究项目的必要性和现实性研究方案论证、比较研究技术上的可行性研究经济上的可行性研究实施办法得出结论与建议项目构思了解有关部门与委托单位对建设项目的设想市场调查资源调查开发场地调查确定建设规模、档次和组织结构征求有关部门和委托方对方案建议财务评价国民经济评价项目初步设计和建设总进度提出可行性研究报告决策部门决策可行性研究报告的撰写可行性研究报告的撰写（一）可行性研究报告的基本构成一）可行性研究报告的基本构成 1、封面 2、摘要 字数以不超过1500字为宜。 3、目录 4、正文 通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投资估算及资金筹措、项目评价基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析和结论与建议等十二个方面。 5、附表6、附图 根据国家发展计划委员会第9号令（2001年6月18日颁发），在工程项目可行性研究报告中还须增加有关招标的内容。 （二）可行性研究报告正文的写作要点（二）可行性研究报告正文的写作要点1、项目总说明2、项目概况3、投资环境研究4、市场研究5、项目地理环境和附近地区竞争性发展项目6、规划方案及建设条件7、建设方式及进度安排 8、投资估算及资金筹措 包括土地费用、前期工程费用（含专业费用）、房屋开发费用、开发间接费、管理费、销售费用、财务费用和不可预见费。9、项目评价基础数据的预测和选定。 10、项目经济效益评价 现金流量分析，要从全投资和自有资金（股本金）两个方面对反映项目经济效益的财务内部收益率、财务净现值和投资回收期进行分析测算。11、不确定性分析 一般包括盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析（概率分析）。 12、可行性研究的结论 较强的抗风险能力，项目是否可行。 根据项目综合评价，提出项目可行或不可行的理由，对于不可行的项日，要提出不可行的主要问题及处理意见，对于可行的项目，应指出存在的问题及改进建议。 以上12点是可行性研究报告正文的内容，其中市市场研究、项目经济效益评价和不确定性分析是可行性场研究、项目经济效益评价和不确定性分析是可行性研究报告中的重中之重的部分研究报告中的重中之重的部分。 第二第二节节房地房地产产开开发项发项目投目投资资与收入估算与收入估算一、投资估算建设项目总投资建设投资建设投资流动资金流动资金工程费用工程费用工程建设工程建设其他费用其他费用预备费预备费建设期利息建设期利息建筑工程费设备购置费安装工程费建设管理费建设管理费可行性研究费可行性研究费研究试验费勘察设计费勘察设计费环境影响评价费环境影响评价费劳动安全卫生评价费场地准备及临时设施费场地准备及临时设施费引进技术和引进设备其它费工程保险费工程保险费联合试运转费工程监理费工程监理费市政公用设施建设及绿化补偿费市政公用设施建设及绿化补偿费建设用地费建设用地费专利及专有技术使用费生产准备及开办费住宅开发项目成本费用估算结果的汇总序号项目或费用名称投资金额（万元）单方成本（元/平方米）占开发成本比重（%）1土地费用2前期工程费3建安工程费4基础设施建设费5公共配套设施建设费6管理费7财务费用8销售费用9开发期税费10其他费用11不可预见费用总计总计（一）土地费用估算开发项目土地费用是指取得开发项目用地而发生的费用。主要有以下几种： 划拨或征用土地的土地征用拆迁费土地征用拆迁费、出让土地的土地出让土地出让地价价款地价价款、转让土地的土地转让费土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。 房地产开发项目总投资是由固定资产投资（即工程造价）和流动资金（即流动资产投资，较少，略）二部分构成。 （二）工程费用估算1.建筑工程费的估算建筑工程费的估算建筑工程投资估算一般采用以下方法：（1 1）单位建筑工程投资估算法 建筑工程投资估算法，以单位建筑工程量投资乘以建筑工程总量计算。房地产开发项目一般以单位建筑面积（m2）的投资，乘以相应的建筑工程总量计算建筑工程费。（2 2）单位实物工程量投资估算法 单位实物工程量投资估算法，以单位实物工程量的投资乘以实物工程量计算。（3 3）概算指标投资估算法 对于没有上述估算指标且建筑工程费占总投资比例较大的项目，可采用概算指标估算法。2. 设备工器具购置费的估算设备工器具购置费的估算设备购置费估算应根据项目主要设备表及价格、费用资料编制。设备及工器具购置费，包括设备的购置费、工器具购置费、现场制作非标准设备费、生产用家具购置费和相应的运杂费。序号序号设备名称设备名称型号规格型号规格单位单位数量数量设备购置费设备购置费出厂价运杂费总价合计合计国内设备购置费估算表国内设备购置费估算表3. 安装工程费的估算安装工程费的估算 安装工程费通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和指标估算投资。安装工程费=设备原价安装费率安装工程费=设备吨位每吨安装费安装工程费=安装工程实物量安装费用指标序号序号安装工程名称安装工程名称单位单位数量数量安装费用安装费用合计合计（三）工程建设其他费用估算-按取费费率和取费标准估算工程建设其他费用工程建设其他费用序号内容投资合计(万元)计价依据1征地拆迁费14603.5472建设单位管理费894.09 财建 2002394号3勘察设计费4662.97计价格200210号4环境影响咨询服务费46.11报告书编制和评估，计价格2002125号5可行性研究费135.00计价格19991283号6建安工程监理费2832.84发改价格2007670号7工程保险费633.27按第一部分工程费用的0.3%计取8招标代理费86.66计价格20021980号9工程量清单编制费574.87川价发2008141号10施工图审查费1688.73按一部分工程费用0.8%计取11竣工结算审核费746.14川价发2008141号12场地准备及临时设施费2110.91按第一部分工程费用1%计取合计29015.14 预备费是指投资估算时用以处理实际发生的费用与估算发生的费用不相符而追加的费用，包括基本预备费和涨价预备费两大部分。 1.基本预备费又称为不可预见费，是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用。用公式表示为： 基本预备费基本预备费(工程费工程费+工程建设其他费工程建设其他费)基本预备费率基本预备费率 2.涨价预备费又称为价差预备费，是指房地产开发项目在建设期间由于价格等变化引起工程价格变化的预测预留费用。 （四）预备费（四）预备费例例 某住宅小区固定资产静态投资为10000万元，按本项目进度计划，项目建设期为3年，3年的投资计划比例分别为40%、35%、25%，预测建设期内年平均价格变动率为3%，请估算该住宅小区建设期的涨价预备费。 解解 第一年固定资产静态投资额：It1000040%=4000（万元）第一年涨价预备费PFl=I1(1+f)1-14000(1+3%)1-1=120（万元）第二年固定资产静态投资额：I21000035%3500（万元）第二年涨价预备费PF2=I2(1+f)2-13500(1+3%)2-1=213.15（万元）第三年固定资产静态投资额：I31000025%2500（万元）第三年涨价预备费PF3=I3(1+f)3-12500(1+3%)3-1=231.82（万元）该住宅小区建设期涨价预备费：该住宅小区建设期涨价预备费：PF=120+213.15+231.82=564.97（万元） 例例 某住宅小区，建设期为3年，在3年建设期中，第一年贷款额为300万元，第二年贷款额为600万元，第三年贷款额为400万元，贷款年利率为6%。计算该住宅小区建设期贷款利息。 解解：第一年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（0+3002）6%=9（万元） 第二年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+6002）6%=36.54（万元） 第三年建设期贷款利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2）年利率=（300+9+600+36.54+4002）6%=68.73（万元） 该住宅小区建设期贷款利息该住宅小区建设期贷款利息=9+36.54+68.73=114.27=9+36.54+68.73=114.27（万元）（万元） （五）建设期利息建设期每年应计利息=（年初贷款本息累计+本年贷款额2） 年利率（六）住宅开发项目销售期成本估算 住宅开发项目销售期成本包括销售费用和财务费用。 销售费用又可称为经营费用，是指为销售商品住宅而发生的各项费用。 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，包括利息支出（不能与前面开发期利息支出重复计算）和其他财务费用。 （一）住宅开发项目销售收入估算（一）住宅开发项目销售收入估算 住宅开发项目销售收入是指销售商品住宅所获得的收入。（二）住宅开发项目销售税金及附加估算（二）住宅开发项目销售税金及附加估算 在住宅开发项目财务数据估算时，主要使用土地增值税和销售税金及附加的估算。 销售税金及附加销售税金及附加 住宅开发项目在具体测算销售税金及附加时，一般按住宅开发项目销售收入的5.565%计算。（现大多取5.55%）（三）住宅开发项目利润总额估算（三）住宅开发项目利润总额估算 利润总额=销售收入-总成本-土地增值税-销售税金及附加 税后利润=利润总额-所得税二、住宅开发项目销售期收入估算第三节第三节 房地产开发项目经济评价房地产开发项目经济评价一、房地产开发项目经济评价 是在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，根据现行财税制度和价格体系，通过编制基本财务表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况进行分析，判断项目的财务可行性。二、房地产开发项目财务评价指标盈利能力指标盈利能力指标清偿能力指标清偿能力指标静态评价指标静态评价指标动态评价指标动态评价指标投资利润率财务净现值借款偿还期资本金利税率财务净现值率利息备付率资本金利润率财务内部收益率偿债备付率成本利润率动态投资回收期资产负债率静态投资回收期流动比率1 净现值（净现值（NPV） 净现值净现值（Net Present Value,NPV）是指按一定的折现率是指按一定的折现率i ic c（称为称为基准收益率），将投资项目在分析期内各年的净现金流量折现到计算基准收益率），将投资项目在分析期内各年的净现金流量折现到计算基准年（通常是投资之初）的现值累加值。基准年（通常是投资之初）的现值累加值。动态盈利能力指标判别准则判别准则项目可接受项目可接受项目不可接受项目不可接受单一方案单一方案2 净现值率（净现值率（NPVR） 净现值率净现值率是是指按基准折现率计算的方案寿命期内的指按基准折现率计算的方案寿命期内的净现值净现值与其全部与其全部投资现值的比率。投资现值的比率。总投资额总投资额净现值率的经济含义净现值率的经济含义 净现值率反映了投资资金的利用效率，常作为净现值净现值指标的辅助指标。净现值率的最大化，有利于实现有限投资取得净贡献的最大化。独立方案或单一方案，独立方案或单一方案，NPVR0时方案可行。时方案可行。多方案比选时，多方案比选时，maxNPVRj0的方案最好。的方案最好。判别准则判别准则3 动态投资回收期（动态投资回收期（Pt） 在考虑资金时间价值条件下，按基准收益率收回全部投资所需要的在考虑资金时间价值条件下，按基准收益率收回全部投资所需要的时间。时间。理论公式理论公式:实用公式实用公式:若若 Pt Pc，则项目可以考虑接受。则项目可以考虑接受。若若 Pt Pc，则项目应予以拒绝。则项目应予以拒绝。4 内部收益率（内部收益率（IRR）内部收益率内部收益率IRR(internalrateofreturn)又称内部报酬率，是指项目在又称内部报酬率，是指项目在计算期内各年净现金流量计算期内各年净现金流量现值累计值等于零现值累计值等于零时的折现率，即时的折现率，即NPV(IRR)=0时时的折现率。的折现率。判别准则（与基准折线率判别准则（与基准折线率i i0 0相比较）相比较）当当 IRRi0 时，则表明项目的收益率已达到或超过基准收益率水平，项时，则表明项目的收益率已达到或超过基准收益率水平，项目可行；目可行；当当 IRRi0 时，则表明项目不可行。时，则表明项目不可行。i(%)NPV1NPV2NPVABEDCFIRR的求解的求解线性插值法求解线性插值法求解IRRIRR的近的近似值似值i i* *(IRR)(IRR) 例例 某投资者以10000元平方米的价格购买了一栋建筑面积为27000平方米的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4%的契税、0.5%的手续费、0.5%的律师费用和0.3%的其他费用。其中，相当于楼价30%的购买投资和各种税费均由投资者的自有资金(股本金)支付，相当于楼价70%的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5%、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元平方米，前三年的出租率分别为65%、75%和85%，从第四年开始出租率达到95%，且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28%。如果购买投资发生在第一年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者的目标收益率为14%。试从投资者的角度，计算该项投资自有资金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。如果在48年经营期内年平均通货膨胀率为1%，问公司投入该项目资本的实际收益率（这时的内部收益率为表面收益率）是多少?解解 1 写字楼购买总价：270001000027000(万元)2 写字楼购买过程中的税费： 27000(4%+0.5%+0.5%+0.3%)1431(万元)3 投资者投入的股本金：2700030%+14319531(万元)4 抵押贷款金额：2700070%18900(万元)5 抵押贷款年还本付息额： APi/1(1+i)-n189007.5%/1(1+7.5%)-15 2141.13(万元) 6 写字楼第一年的净经营收入： 270001601265%(128%)2426.11(万元)7 写字楼第二年的净经营收入： 270001601275%(128%)2799.36(万元)8 写字楼第三年的净经营收入： 270001601285%(128%)3172.61(万元)9 写字楼第四年及以后的年净经营收入： 270001601295%(128%)3545.86(万元) 本项目投资自有资金的现金流量表：本项目投资自有资金的现金流量表： 年份年份0 01 12 23 34-154-1516-4816-48营业收入营业收入3369.53888.04406.44924.84924.8运营费用运营费用943.51088.61233.81378.91378.9营业利润营业利润2426.12799.43172.63545.93545.9资本金投入资本金投入-9531抵押贷款还抵押贷款还本付息本付息-2141.1-2141.1-2141.1-2141.1资本金净现资本金净现金流量金流量285.0658.21031.51404.73545.9全部投资净全部投资净现金流量现金流量2426.12799.43172.63545.93545.911 该投资项目的财务净现值：因为ic14%，故：FNPVFNPV-9531.00+284.98(1+14%)+658.23(1+14%)2+1031.48(1+14%)3+1404.7314%1-(1+14%)-12(1+14%)-3+3545.8614%1-(1+14%)-33(1+14%)-15789.81(万元)12 求该投资项目自有资金的财务内部收益率（1）因为i1=14%时，NPV1789.81(万元)（2）设i215%，则：NPV2=-224.34(万元)（3）FIRR14%+1%789.81(789.81+224.34)14.78%FNPV789.81万元0，FIRR14.78%14%，故该项目可行项目可行。 13 计算项目实际收益率 实际收益率(Rr)、表面收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1+Ra)(1+Rr)(1+Rd) 通过计算已得到Ra14.78%，又已知Rd1%，所以Rr可以通过下式计算得： (1+0.1478)(1十Rr)(1十0.01)，求解得Rr0.1364因此，该项目投资的实际收益率为13.64%。 静态盈利能力评价指标 1.成本利润率：成本利润率：是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。 2.销售利润率：销售利润率：是衡量房地产开发项目单位销售收入盈利水平的指标。销售利润率=销售利润/销售收入100% 3.投资利润率：投资利润率：是指开发项目平均利润占开发项目总投资的比率。开发项目总投资与项目总开发成本的差异差异在于前者不含财务费用不含财务费用。 在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售如果项目全部销售，则等于扣除销售税金后的净销售收入；当项目用于出租时当项目用于出租时，为项目在整个持有期内所有净经营营收入的现值累计之和现值累计之和。项目的总开发成本，一般包括土地费用、前期开发费、房屋开发费、管理费、财务费用、销售费用和其他费用。 4.资本金利润率：资本金利润率：是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率。 5.资本金净利润率：资本金净利润率：是指项目经营期内一个正常年份的税后年利润总额或项目经营期内年平均税后利润总额与资本金的比率。 已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 例例 某房产开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，5至14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和5.5%，预计建成后售价12000元/平方米。项目开发期为3年，建造期为2年，地价于开始时一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建造期内均匀投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商成本利润率分别是多少？ 1 项目总开发价值项目总开发价值解解（2）标准层每层建筑面积：（22000-400060%4）/10=1240（平方米）（1）项目总建筑面积：项目总建筑面积：40005.5=22000（平方米）（3）项目总销售收入：2200012000=26400（万元）（4）销售税费：264005.5%=1452（万元）（5）项目总开发价值项目总开发价值：26400-1452=24948（万元）2项目总开发成本项目总开发成本（1）土地成本：5000万元（2）建造成本：2200035007700(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：77008%616(万元)（4）其他费用：460万元（5）管理费：(5000+7700+616+460)3.5%482.16(万元) （6）财务费用财务费用（7）市场推广及销售代理费用：26400(0.5%+3.0%)924(万元)（8）项目开发成本总计）项目开发成本总计： 5000+7700+616+460+482.16+3619.86+92418802.02(万元)3 开发利润（销售利润）开发利润（销售利润）：24948-18802.026145.98(万元)4 成本利润率：成本利润率：(6145.98/18802.02)100%32.69%5 销售利润率：销售利润率：(6145.98/26400)100%23.28%土地费用利息土地费用利息：5000(1+12%/4)34-12128.80(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (7700+616+460+482.16)(1+12%/4)(2/2)4-11161.98(万元)融资费用融资费用：(2128.80+1161.98)10%329.08(万元)财务费用总计财务费用总计；2128.80+1161.98+329.083619.86(万元) 例例 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为4500平方米。开发商通过市场研究了解到当前该区中档写字楼的年净租金收人为450元平方米。银行同意提供的贷款利率为15%的基础利率上浮2个百分点，融资费用为贷款利息的10%。开发商的造价工程师估算的中档写字楼的建造成本为1000元/平方米，专业人员费用为建造成本的12.5%，行政性收费等其他费用为60万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0%，市场推广及出租代理费为年净租金收入的20%，当前房地产投资的收益率为9.5%。项目开发期为18个月，建造期为12个月，可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率对该项目进行初步评价。 解解1 项目总开发价值项目总开发价值（1）项目可出租建筑面积：45000.853825(平方米)（2）项目每年净租金收入：3825450172.125(万元)2 项目总开发成本（1）土地成本：425万元（2）建造成本；45001000450(万元)（3）专业人员费用(建筑师，结构、造价、机电、监理工程师等费用)：45012.5%56.25(万元)（4）其他费用：60万元（5）管理费： (425+450+56.25+60)3.0%29.74(万元)（6）财务费用土地费用利息土地费用利息：425(1+17%/4)1.54-1120.56(万元)建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息：建造费用、专业人员费用、其他费用、管理费用利息： (450+56.25+60+29.74)(1+17%4)0.54-151.74(万元)融资费用：融资费用：(120.56+51.74)10%17.23(万元)项目总开发价值财务费用总计财务费用总计：120.56+51.74+17.23189.53(万元)（7）市场推广及出租代理费：172.12520%=34.43（万元）（8）项目开发成本总计：3 开发商利润：1789.63-1241.35=548.28（万元）425+450+52.65+60+29.74+189.53+34.43=1241.35（万元）4 开发商成本利润率为：548.28/1241.35100%=44.17%清偿能力指标 1.借款偿还期：借款偿还期：在国家规定及房地产投资项目财务条件下，项目开在国家规定及房地产投资项目财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目项目借款本息借款本息所需要的时间。所需要的时间。 2. 利息备付率：利息备付率：项目在借款偿还期内各年用于支付利息的息税前利项目在借款偿还期内各年用于支付利息的息税前利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。 3. 偿债备付率：偿债备付率：项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数的保障倍数。商用房地产金融与投资中：商用房地产金融与投资中： 4. 资产负债率：资产负债率：反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及清偿能力指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量企业或项目在清算时保护债券人的利益程度。 5. 流动比率：流动比率：反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。 6. 速动比率：速动比率：反映企业快速偿付流动负债能力的指标。 例例 从某房地产企业（项目公司）的资产负债表上，我们可以得到如下信息：负债合计3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率和速动比率。第四第四节节房地房地产产开开发项发项目不确定性分析目不确定性分析房地产投资项目的不确定性分析房地产投资项目的不确定性分析 是指分析不确定性因素对项目可能造成的影响，并进而分析可能出现的风险。一、房地产开发项目的主要不确定性因素不确定因素土地费用建安工程费用租售价格开发期与租售期容积率及有关设计参数资本化率贷款利率风险和不确定性分析方法风险和不确定性分析方法盈亏平衡分析盈亏平衡分析敏感性分析敏感性分析风险分析（概率分析）风险分析（概率分析）二、盈亏平衡分析 着眼于经营上的盈亏平衡点，在这点上，经营活动即不赚钱也不赔钱，根据经营上的种种变化（价格的升降、成本的增加减少）计算它们对该点的影响，有时也称作量量-本本-利利分分析析（cost-volume-profit analysis）。即分析产量、成本、利润三者之间的关系。通常被用于衡量企业的决策所引起的产量、销售价格、固定成本和变动成本的变化对利润所产生的影响，评估项目所面临的风险水平。 盈亏平衡分析盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。 盈亏平衡分析可分为线性盈亏平衡分析线性盈亏平衡分析和非线性盈亏平衡非线性盈亏平衡分析分析两种。销售收入及成本与产量之间的关系 销售收入(TR)、产品价格(P)与产品产量(Q)之间的关系 总成本(TC)、固定成本(TFC)、单位产品变动成本(AVC)和产品产量(Q)之间的关系0QCTCTFCAVC QTFCAVCQ成本的划分：主要有固定成本和可变成本。TRPQ0QTR盈亏平衡分析图销售收入、总成本和产品产量之间的关系线性盈亏平衡分析的计算分析过程0QTRPQTCTFCAVC QQ*BEP亏损盈利收入/成本例例1 某企业生产某产品1000件，成本资料如下：原材料3100元；燃料和动力2000元；生产工人工资4000元，其中计件工资1500元，计时工资2500元；车间经费和企业管理费10900元，其中变动成本部分3400元，固定成本部分7500元。（1）试分析成本与产量的关系，并计算相应的成本值；（2）若该产品价格为30元/件，试求盈亏平衡点产量；（3）计算销售量为1500件时的利润。解：（1）原材料费、燃料和动力费、计件工资、管理费中的变动成本部分，都与产量有正比关系，属于变动成本。因此，该企业的变动成本V为：V=3100+2000+1500+3400=10000元单位产品的可变成本v为：v=V/Q=10000/1000=10元/件计时工资、管理费中的固定成本部分与产量没有正比关系，属于固定成本。根据给出的条件，所计算出的该企业的固定成本为：F=2500+7500=10000元（2）将V、F、P代入公式 ，可知盈亏平衡点的产量为：（3）销售量为1500件时的利润为： （1）房地产产品的总销售收入和生产总成本是房地产开发面积（产品产量）的线性函数。 （2）房地产产品的生产量和销售量相等，即开发的房地产能全部租售出去； （3）房地产产品的固定成本和单位租售价格在产品租售期间保持不变； （4）同时开发几种不同类型的房地产产品时，应将其组合折算成一种产品； （5）计算所使用的各种数据是正常生产年度的数据。( (一）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的假设条件一）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的假设条件 例例2 2 某房地产开发公司拟建一房地产开发项目，该项目的固定成本为5000万元，单位可变成本为1500元/，项目建成后平均售价为3000元/，销售税金及附加为500元/，试求项目盈亏平衡时的开发数量。 项目盈亏平衡时的开发数量为50000m2。（二）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的应用（二）房地产开发项目线性盈亏平衡分析的应用平衡点的设置平衡点的设置临界点分析：临界点分析：分析计算一个或多个风险因素变化使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。保本点分析：保本点分析：分析计算一个或多个风险因素变化使房地产项目达到利润为零时的极限值。表示方式：表示方式：以风险因素的以风险因素的临界值组合临界值组合显示房地产项目的显示房地产项目的风险程度风险程度。1.最低租售价格分析 是指房地产开发项目租售价格降到最低可接受收益水平可接受收益水平下的价格，房屋租售价格低于这一价格时，开发项目的盈利能力将不能满足预定的要求。含义含义：最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗：最低租售价格与预测租售价格之间的差距越大，说明房地产项目抗市场风险能力越强。市场风险能力越强。2.最低租售数量分析 是指在预定的房屋租售条件下，要达到预定的最低盈利，所必须达到的租售数量。含义含义：最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，说明房地产开发项目：最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，说明房地产开发项目抗市场风险的能力越强。抗市场风险的能力越强。3.最高土地取得价格分析 是指在开发项目的销售额和其他费用不变条件下，保持满足预期收益水平，所能承受的最高土地取得价格。含义含义：最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发：最高土地取得价格与实际估测的土地取得价格之间差距越大，开发项目所承受土地取得价格风险的能力越强。项目所承受土地取得价格风险的能力越强。4.最高工程费用分析 是指在预定销售额下，要满足预期的开发项目收益要求，所能承受的最高工程费用。含义含义：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目：最高工程费用与预测可能的工程费用之间差距越大，说明开发项目承受工程费用增加风险的能力越大承受工程费用增加风险的能力越大。三、敏感性分析（一）敏感性分析的概念 敏感性分析敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。 敏感性分析的目的敏感性分析的目的，就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度。（二）敏感性分析的步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标选择需要分析的不确定性因素分析每个不确定性因素的波动程度及其对分析指标可能带来的增减变化情况确定敏感性因素（三）单因素与多因素敏感性分析 单变量、相互独立，一项可变参数的变化而其它参数保持不变。 多变量、两个或两个以上的变动因素同时发生变化。 变动幅度一般取10%，不超过20%。 1.1.敏感度系数敏感度系数某不确定因素某不确定因素敏感度系数敏感度系数= =评价指标相对变化率评价指标相对变化率该不确定因素变化率该不确定因素变化率敏感性分析的指标敏感性分析的指标敏感度系数文字表达式如下敏感度系数文字表达式如下: 敏感度系数表示项目评价指标对不确定因素的敏感程度。 敏感度系数高，表示项目效益对该不确定因素敏感程度高，提示应重视该不确定因素对项目效益的影响。计算公式为：计算公式为： S SAFAF0,0,表示评价指标与不确定性因素同方向变化表示评价指标与不确定性因素同方向变化; ; S SAFAF0,0,表示评价指标与不确定性因素反方向变化，表示评价指标与不确定性因素反方向变化，绝对值绝对值S SAFAF越大越大, ,表明评价指标表明评价指标A A对于不确定性因素越敏感对于不确定性因素越敏感. .式中 SAF敏感度系数;不确定因素F的变化率；不确定因素F发生时，评价指标A的相应变化率；例例例例：根据下表，分别计算建设投资增加根据下表，分别计算建设投资增加5%5%，销售收入增加，销售收入增加5%5%时时的敏感度系数。的敏感度系数。不确定因素不确定因素变动幅度变动幅度财务净现值财务净现值不确定因素不确定因素变动幅度变动幅度财务净现值财务净现值销售收入销售收入-10%-193.84建设投资建设投资-10%368.52-5%-46.08-5%233.76098.99098.995%249.405%-35.7810%397.1510%-170.55 临界点临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限值项目的效益指标将不可行。例如当产品价格下降到某一极限值时，财务内部收益率刚好等于基准收益率，此点称为产品价格下降的临界点。临界点的高低与设定的基准收益率有关，对于同一个投资项目，随着设定基准收益率的提高，临界点就会变低（即临界点表示的不确定因素的极限变化变小）。而在一定的基准收益率下，临界点越低，说明该因素对项目效益指标影响越大，项目对该因素就越敏感。2.2.临界点（又称开关点）临界点（又称开关点）例：例：根据上表，计算建设投资的临界点和销售收入的临界点。解：解：解：解：通过插值法计算，财务净现值为零时的建设投资的临通过插值法计算，财务净现值为零时的建设投资的临通过插值法计算，财务净现值为零时的建设投资的临通过插值法计算，财务净现值为零时的建设投资的临界点界点界点界点则建设投资的临界点为3.67%通过插值法计算，财务净现值为零时的销售收入的临界点通过插值法计算，财务净现值为零时的销售收入的临界点通过插值法计算，财务净现值为零时的销售收入的临界点通过插值法计算，财务净现值为零时的销售收入的临界点则销售收入的临界点为则销售收入的临界点为-3.41%-3.41% 某小型电动汽车厂项目的投资方案，用于确定性经济分析的现金流量某小型电动汽车厂项目的投资方案，用于确定性经济分析的现金流量见下表，所采用的数据是根据未来最可能出现的情况而预测估算的。由于对见下表，所采用的数据是根据未来最可能出现的情况而预测估算的。由于对未来影响经济环境的某些因素把握不大，投资额、经营成本和营业收入均有未来影响经济环境的某些因素把握不大，投资额、经营成本和营业收入均有可能在可能在20%20%的范围内变动。设定基准折现率的范围内变动。设定基准折现率10%10%，不考虑所得税，试就三个，不考虑所得税，试就三个不确定性因素作敏感性分析。不确定性因素作敏感性分析。单因素敏感性分析举例单因素敏感性分析举例年份年份0 01 12 210101111投资投资K K1500015000营业收入营业收入B B19800198001980019800经营成本经营成本C C15200152001520015200期末资产残值期末资产残值L L20002000净现金流量净现金流量-15000-150004600460066006600确定性分析确定性分析年份年份0121011投资投资K K15000营业收入营业收入B B1980019800经营成本经营成本C C1520015200残值残值L L2000净现金流量净现金流量-1500046006600敏感性分析敏感性分析分析指标分析指标：净现值不确定因素：不确定因素：投资额、经营成本和营业收入。综合评价求变化关系：设投资额、经营成本和营业收入变动的百分比为 k、 c 、b ，对NPV产生线性影响，分析这些百分比对方案NPV的影响规律。编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图求影响方案取舍的不确定因素变化的临界值投资投资(K)(K)变动变动 k：经营成本经营成本(C)(C)变动变动 c : :营业收入营业收入(B)(B)变动变动 b ：求变化关系求变化关系 分别对k、c、b的不同取值，计算方案的NPV，结果见下表。 变动率变动率因素因素-20%-20%-15%-15%-10%-10%-5%-5%0 05%5%10%10%15%15%20%20%投资额投资额143941439413644136441289412894121441214411394113941064410644989498949144914483948394经营成本经营成本283742837424129241291984419844156391563911394113947149714929042904-1341-1341-5586-5586营业收入营业收入-10725-10725-5195-51953353355864586411394113941692416924224532245327983279833351333513编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图变动率变动率0变动率变动率投资额投资额营业收入营业收入经营成本经营成本1010NPV敏敏感感性性分分析析图图11394NPV变动率变动率0变动率变动率投资额投资额K营业收入营业收入B经营成本经营成本C101011394敏敏感感性性分分析析图图求影响方案取舍的不确定因素变化的临界值求影响方案取舍的不确定因素变化的临界值 求直线与横轴的交点求直线与横轴的交点令令NPV=0=0：算得：算得 k =76.0%, =76.0%, c =13.4%, =13.4%, b =-10.3%=-10.3%C C、B B不变，不变，K K增长大于增长大于76.0%76.0%：K K、B B不变，不变，C C增长大于增长大于13.4%13.4%：K K、C C不变，不变，B B减少大于减少大于10.3%10.3%：方案变得不可行方案变得不可行方案变得不可行方案变得不可行 营业收入营业收入营业收入营业收入变化的临界变化的临界变化的临界变化的临界值最小值最小值最小值最小最敏感因素最敏感因素最敏感因素最敏感因素解析法（线性函数分析）解析法（线性函数分析）线性函数的两个特征值线性函数的两个特征值：截距：截距：截距：截距：斜率：斜率：斜率：斜率：确定性分析的指标值确定性分析的指标值指标对不确定因素的敏感性指标对不确定因素的敏感性变动率变动率0变动率变动率投资额投资额K营业收入营业收入B经营成本经营成本C1010NPV11394敏敏感感性性分分析析图图营业收入的斜率最大营业收入的斜率最大营业收入的斜率最大营业收入的斜率最大 最敏感因素最敏感因素最敏感因素最敏感因素综合评价综合评价 本例中，营业收入（产品价格）是本例中，营业收入（产品价格）是最敏感因素最敏感因素最敏感因素最敏感因素，经营成经营成本是本是次敏感因素次敏感因素次敏感因素次敏感因素，投资额显然不是影响方案经济性的主要因，投资额显然不是影响方案经济性的主要因素。素。对项目经营者的对项目经营者的启示启示启示启示： 要求企业在项目生产经营过程中采取科学管理、降低成要求企业在项目生产经营过程中采取科学管理、降低成本和做好市场文章等措施，项目经营效益，抵御风险。本和做好市场文章等措施，项目经营效益，抵御风险。四、风险分析（概率分析）（一）不确定性分析与（一）不确定性分析与风险风险分析的区分析的区别别（二）风险分析的一般过程风险分析风险辨识风险估计风险评价专家调查法等。调查和专家打分法、解析方法、蒙特卡洛法等。风险发生的概率大小和分布情况。 不确定性分析不同于风险。风险是指不利事件发生的可能性，其中不利事件发生的概率是可以计量的。（三）概率分析的步骤与概率确定方法确定不确定性因素概率分析的步骤：选择经济评价指标确定不确定性因素发生的概率确定经济指标的累计概率概率分析的确定方法：客观概率、主观概率（四）概率分析中的期望值方法采用期望值法进行概率分析的步骤：1.选用净现值作为分析对象。2.确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。3.估算各不确定因素每种情况下发生的概率。4.分别计算各可能发生情况下的净现值。各年各年净现值净现值期望值计算公式：整个项目项目寿命周期寿命周期净现值期望值计算公式：5.计算各年净现值的标准差和整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数。各年净现值标准差计算公式：整个寿命周期的标准差计算公式：标准差的大小在一定程度上能够反映项目风险的大小：标准差的大小在一定程度上能够反映项目风险的大小：6.计算净现值大于或等于零时的累计概率。累计概率值越大，项目风所承担的风险就越小。7.对以上分析结果进行综合评价，说明项目是否可行及承担的风险性大小。例例 某项目投资20万元，建设期1年。据预测经营期内的年收入可能为5万元、10万元、12.5万元，相应的概率为0.3，0.5和0.2。同时，预计受技术进步的影响，经营期可能为2年、3年、4年、5年，对应的可能性为0.2，0.2，0.5和0.1。如果折现率为10%，对净现值作累计概率分析。标准差系数计算公式：1净现值净现值概率概率加权现值加权现值0.060.060.150.030.100.100.250.050.040.040.100.02-7267-5218-8387-831-42232608220447231-1113304160224616-20万元0.30.50.2-121113-86958-55912-27689-422262608488176144622-2782826051602202307770.20.20.50.125万元0.50.20.20.1310万元412.5万元0.22年年0.23年年0.54年年0.15年年