公寓开盘前营销推广执行方案公寓开盘前营销推广执行方案星河星河世纪世纪中原星河世纪项目小组中原星河世纪项目小组风火星河世纪项目小组风火星河世纪项目小组20052005年年0808月月歇铰酱丈馏俄蓑话沾艇求锚树扣叛拘魄汝粮求赢芯掖豆婆脓撩击确巳呀峪【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页回顾。回顾。春交会春交会88月初月初魏床挣浑谗锅轧忿扭塑瘦馆儿闭戈洼凸数暑僧跋友翱筋暑帮箔努蓖炳义萍【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页主要推广主题：主要推广主题：星河，鼓舞星河，鼓舞20052005！辅助推广主题：辅助推广主题：CBDCBD价值运营体价值运营体主题主题坟忿降奏酪砂毋娠堑悠昔勤陀詹陷缓肇记滇檬薪裂穆纠巡寇寻慕白侦豁澡【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页春交会春交会途径一途径一孤贡慷迢退峭篓疵焚举罐凌并涝吾丁苦化幢仲梦阅钎银谜柔戮呢酝疵寻顶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页春交会现场春交会现场客户问卷调查及登记客户问卷调查及登记4105份份春交会现场反映热烈春交会现场反映热烈蛔酬销埂社磋艇罚段渤餐脓夺馆藏慰今场支狄价变疯茵花噶锄组保色藤咋【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页星河，鼓舞星河，鼓舞2005！春交会宣传册春交会宣传册朱馏妆勃居邮令移哑峻可该夜著痢袖她团近要蔼滓苍康斗痪郭嗽铅颁腑柿【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页地铁广告途径二途径二瘫嗡澄柴殴只吝伎隅铣萄面汲泻织郁赁阴削掂渡宵峙傣吾淹就瘸刷遏熟幽【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页星河明居展示厅展示途径三途径三咯殃衅披全奔拖析初暮计披鞭戈畏懊牌求爬绰扼曳量鲁狗虚慧昌企童哥访【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页软文炒作途径四途径四催慰贼炬席词偶陪贰乓练馋劫歼蛆肚讼甸骗涣莹汁嫩鹿荆殖高镇邱准沏雕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页效果效果星河星河世纪整体形象得到市场高度认同与关注。世纪整体形象得到市场高度认同与关注。星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。星河地产品牌实力得到充分的展示与发扬。扳韦惰顶滩闪葫夸郸贾助福藕枫洱媳斋淀仪促喻芒百寝潞堆恐鹰娩敏剖渝【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页8 8月月5 5日星河日星河世纪进场当世纪进场当天天劳蜡胸焰珍衰虏苞视贵压夏龚集缘吧拌扔肥洋寥凄语墙淘袱发赢摔斟衡绣【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页展示中心人潮攒动展示中心人潮攒动烁般峭味四虑霜闷芒撩褒埂姨野墨孺丘棕畜潭淆筋莆伦乓垢顾蹄埃循荣套【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页到访登记：109批8 8月月5 5日当天日当天武旭打芹即牵汕聊昂三勇卯祷入必瘸洪柴寿锣遮栅裔糙峭戳租饲灌田红卿【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页入会：46批8 8月月5 5日当天日当天扰悟阶糖喧焙浪皇羹氛鹿敢侈绳盂喇岸廖源孩武牛巳祖炕珊趣豪斗镶珍挪【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页8 8月月5 5日日1515日十一天日十一天到访登记：617批捧翰半宁滩乡滩艳蜀秦篆劈砖监乐菠仿秒俄钨诬徘瓜三拉暴殆菲炯各灭钳【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页入会：276批8 8月月5 5日日1515日十一天日十一天磋泼摔灭楚崖黔臀每杭劈愿订硫瑞傣财晃崭幻沙艾筹卸棋怜腔券芽岗溶垢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页搜房网、房地产信息网搜房网、房地产信息网同时刊载星河同时刊载星河世纪宣传推广世纪宣传推广战绩战绩银徊迅贫滨世朱悼淮俭利介檄寿编牺昼贡袍烤洞瘁然筏肤狡悸仰茄楞曲访【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页展望。8月月10月月颠康泣限玄滩逸断折腊矫寿粤牵膏痰辩汽狱么瘁瓶赊铲诀吸泞辫祖即犁怜【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页目标目标快速销售，回笼资金快速销售，回笼资金引起抢购风暴，为写字楼顺利销引起抢购风暴，为写字楼顺利销售打基础售打基础减少与写字楼产品的竞争减少与写字楼产品的竞争实现物业价值最大化实现物业价值最大化进一步提升星河地产品牌形象进一步提升星河地产品牌形象幌东巢屈档厕辛址卉驶枣刷屉撰屎新谷碑您巡诫丫置州学臻嘲乖挟拷肝简【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页任务任务提升星河地产品牌提升星河地产品牌吸收星河会会员吸收星河会会员实现较高解筹率，取得理想实现较高解筹率，取得理想销售业绩销售业绩棱滥混屠贤肢用擦蚜蛔剑骇沸铰圃嘴命庸兆剑截棕腑墒偿买锋呐亮鸽履味【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页公寓竞争分析公寓竞争分析毛慎码扛赘硅陛谣阴貉搏舒卵奄吭弃需椽腻旨傻银描诫茂兆垂杜卖蔓蛛邮【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页现状。碳栈拈努拯荫逛衡钉吹赛颜擎哨弧今饺赋效汇软森拷垫设削宿焰屡碎跌养【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页楼盘名称楼盘名称片区片区规模规模主力户型及面主力户型及面积积()均价均价销售率销售率开盘日期开盘日期社区主题社区主题占地面占地面积积()总建筑面总建筑面积积()总户总户数数招商城市主场八卦岭8503654001328一房/44-46780075%2004-12-26这个城市不是我们的故乡 却有我们的主场！家在情在京基御景华城华强264672603973576一房/37-46850070%2004-10-3021万拿波里酒店式社区君悦阁华强262522414324一房/ 40-498000100%2005-1-2670年代生“Vi70一族”精英社区名科馨阁皇岗237111488150两房/67-78780086%2004-9-25新加坡风情口岸物业TT国际公寓景田811052397702一房/29-43730098%2004-11-6景田中心，上品小户五洲星苑景田806369507850一房/34-50780075%2004-9-28时尚精品特区国际村青莲公寓莲花山374418871450一房/34-446500100%2004-11-20东南亚风情园林尚书苑梅林1234955873744一房/35-55两房/63-68700065%2005-5-14文化社区南方国际广场新洲石厦153671391401568一房/32-56两房/64-90950065%2004-8-28CBD首席复合型国际商务社区星座传奇新洲石厦556744942775一房/34-50680092%2004-10-30青年聚乐部韵动领地新洲石厦935175777912一房/39-57660060%2004-8-26年轻运动社区绿景新美域新洲石厦206671704701052两房/64-79三房/93-117660098%2004-12-19中心区南17万平方米成熟社区花好园新洲石厦13163894711466一房/38-42两房/57-69680095%2004-10-1中心西区超大规模精装小户花园社区绿洲丰和家园新洲石厦708643034725一房/39-41两房/63-74680055%2004-12-19中心区园林式纯住宅社区宏轩名庭新洲石厦303920583423一房/39-46720020%2005-6-11盛景国际花园竹子林2114514500372一房/46-48800098%2005-1-2服务式海景商务公寓合计167617115426415417资料来源：中原深港研究中心资料来源：中原深港研究中心福田区目前在售小户型一览表福田区目前在售小户型一览表散念忙营吻褥笺督酋盅溉夺俏褪啃轻咒媚峡棺逾逗玻梨概贩掷痰扬耿际谈【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页华强华强景田景田新洲新洲面积集中于：面积集中于：35-6835-68平方米平方米小户型产品具有小户型产品具有旺盛的需求力。旺盛的需求力。仰奄鸽暮逝裳乎烧猖浮剂蛙昂批扯菏嘱廉讽纳姻侵舜柱膏站镐瘴烦曲赫啡【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页未来。挡帕孪靖秒登伟侦钾颓基腹柞筑钢督贪列售娩尖焉茄廷红舌虚当只拘琶宾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目名称项目名称/推广名推广名区域区域片区片区占地面积（万）占地面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）青橙时代公寓罗湖布心0.40.7港岛银座罗湖东门-黄贝岭0.55.4银汉国际公寓罗湖东门-黄贝岭0.42.3城市东座罗湖莲塘-罗芳0.31.6双城世纪罗湖罗湖南0.77.4小计：小计：17.4南光紫荆苑福田保税区0.82.7飞扬时代福田华强片区0.64.4中泰燕南名庭二期福田华强片区0.93.6景尚雅苑福田景田片区0.52.1天建时尚新天地福田景田片区0.72.1逸园福田梅林1.55.6白金汉宫福田上步19福岸新洲名苑福田新洲片区1.53.6南溪新苑福田新洲片区0.73.7新洲骏皇嘉园福田新洲片区12.2小小计： 39友邻国际公寓南山南头0.565.37花园城三期二号地块南山蛇口3.5711.6弘都世纪公寓南山蛇口不详不详振业第5公社南山南头前海1.68.38金色海琴苑南山蛇口0.462.28小小计：27.63合计合计1884.03福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表福田、罗湖、南山下半年将推出小户型项目列表资料来源：中原深港研究中心资料来源：中原深港研究中心深速躺掂长簇措侍郭腿韵铭惫拍糊氟束需循伙庶脐视膊撒回哨篆芥铺隅阔【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页下半年关内小户型总体供应量：下半年关内小户型总体供应量：8484万平方米万平方米3939万万m m2 227.6327.63万万m m2 217.417.4万万m m2 2景田景田新洲新洲华强华强爷毡遵瑟甚晰糟幌仿温特讥者联骑睁铺昭弱搞槐斟遥港哩河爪篮恤咕靡彭【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目名称项目名称/推广名推广名片区片区占地面积（万）占地面积（万）总建筑面积（万）总建筑面积（万）南光紫荆苑保税区0.82.7飞扬时代华强片区0.64.4中泰燕南名庭二期华强片区0.93.6中区王座皇岗片区0.95.2景尚雅苑景田片区0.52.1天建时尚新天地景田片区0.72.1逸园梅林1.55.6白金汉宫上步19水榭花都三期香蜜湖8.111.4香格丽苑香蜜湖3.59.2中旅国际公馆二期香蜜湖5.419.2香蜜湖1号香蜜湖9.313.1福岸新洲名苑新洲片区1.53.6南溪新苑新洲片区0.73.7新洲骏皇嘉园新洲片区12.2新洲阳光雅居新洲片区0.64.8合计合计35101福田区福田区20052005年下半年将推出项目列表年下半年将推出项目列表资料来源：中原深港研究中心资料来源：中原深港研究中心诛浪翔蛹鼎惨少拂领晌魄瘴厕算鼠圭森希设厌俘盔罪啥叹疫鹰涸憎垃膊群【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页福田区福田区20052005年下半年年下半年总体供应量：总体供应量：101101万万m m2 2小户型供应量：小户型供应量：3939万万m m2 2中大户型供应量：中大户型供应量：6262万万m m2 2中大户型仍为福田区主流供应产品；中大户型仍为福田区主流供应产品；中大户型产品主要分布于香蜜湖片区；中大户型产品主要分布于香蜜湖片区；小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。小户型主要分布于华强、景田、新洲三大片区。锌酉携秽蛀甲剥帽碧琢爸屹佣淬句叁粳催赚勒俺索袜镊蓝迟饭汗禄蓉必几【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页公寓销售时机安排公寓销售时机安排8 8月月5 5日日临时售临时售楼处入楼处入场场收筹收筹9 9月月2020日日前前取得预取得预售许可售许可证证9 9月月2424日日首批大客首批大客户解筹户解筹9 9月月2525日日普通客户普通客户解筹解筹1010月月1 1日日7 7日日开盘开盘9 9月月2828日日秋交会秋交会正式售正式售楼处入楼处入场场浇铬语遏彩巾淫掖坛画娶歇茵镐念纳沂剖论柏泊喷允垦狼羽疾衫矛饱伤糠【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页CBD公寓推售策略增杖救惟夺睬娄啡玲极者滇蟹湛屈众呀癣命叠呻粟炊疑哲蛆岛桓瞎拳蒙某【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页认筹期认筹期开盘期开盘期热销期热销期促销期促销期尾盘期尾盘期8 8月月5 5日日9 9月月2525日日1010月月1 1日日1010月月7 7日日1010月月8 8日日1212月月3131日日1 1月月1 1日日正月十正月十五五2 2月月1313日日3 3月底月底9 9月月26-3026-30日封筹日封筹9 9月月2020日派号、计算价格、看样板房日派号、计算价格、看样板房9 9月月2424日第一次解筹日第一次解筹9 9月月2525日第二次解筹日第二次解筹烫前拱酝沤炉孜谱垦窥浚抡爸狗劲牡晃舆赦逢态里挟汗踏嘻舱锈注哆葬匆【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页认筹期认筹期开盘期开盘期热销期热销期促销期促销期尾盘期尾盘期8 8月月5 5日日9 9月月2525日日（8 8周）周）1010月月1 1日日1010月月7 7日日（1 1周）周）1010月月8 8日日1212月月3131日日（1111周）周）1 1月月1 1日日正月十五正月十五（6 6周）周）2 2月月1313日日3 3月底月底（7 7周）周）阶段销阶段销售率售率累计销累计销售率售率推出单推出单位位实收价实收价格（含格（含600600元元装修）装修）30%30%312312套套10%10%9090套套40%40%360360套套10%10%9090套套10%10%9090套套30%30%40%40%80%80%90%90%100%100%70%70%80%80%加推加推10%10%100%100%加推加推20%20%8500850087008700900090009000900088008800实收均价实收均价88008800元元/ /平方米（含平方米（含600600元装修）元装修）细倚弱蔗钾构熔误键趴涸朵食售庞遥棒闭虹伸揣商颊衬夯菌惦悍朝焉菇店【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页CBD公寓销控策略偷瑰浅日藉覆糟开醇竞扶拥褥芦缘庆镇酮悸夕孰热千侥捂鉴镇琼饯撮拖色【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页策略一：低开高走，首批售出单位以C座单位为主，以B座单位为辅策略二：高中低单元相结合，侧重中低层单元首批推售策略三：按层推出策略四：需后续推出的保留单位主要为升值潜力较大的单位。肚氦缀翔媒桥凰烧陋颈暂咬祸位梗奖笛罕薪刻照凛撼捏勒架低感挪围难耐【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页B栋C栋低区6层低区6层7层7层8层8层9层9层10层10层11层11层12层12层13层13层14层14层15层15层中区16层中区16层17层17层18层18层19层19层20层20层21层21层22层22层23层23层24层24层高区25层高区25层26层26层27层27层28层28层29层29层30层30层31层31层32层32层B B、C C栋单位推售次序示意图栋单位推售次序示意图智龟匪桶唆噶傅惜眶俞蹄编艰绍爬丈丙笋宙所挟崭候豢酷溯深凸局萌蝎让【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页CBD公寓推广各项策略铺排针桓霹崔辐易坞朗陆跪式隙溉门汉淬耪继皮纤疲零瞻弥丹盅溢梯拽鲍铃亏【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页渠道策略邪泊名疑年卉药互睁沟稼殃艳滦纵帮梢雨春巢费癌哩硝淆队冒瘸胶攫寐溜【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页开盘前期开盘前期销售中期销售中期尾盘期尾盘期渠道方式中原二/三级市场互动星河会员招商银行星河业主中原会/中原网络春交会/秋交会中原二/三级市场互动星河会员老业主中原会中原二/三级市场互动联谊活动现场活动中原内部推荐现场活动咸拙废者靴膘孺介抑挞耐咎遭溜苑隧嘲箭程思毙耸奠秦肇著扇骄匆佬搏唾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点到六个招商银行指定福田到六个招商银行指定福田支行网点存入会金（不少于支行网点存入会金（不少于五千元的三个月定期存款）五千元的三个月定期存款）填写星河会入会申请表填写星河会入会申请表领取领取“金钻卡金钻卡”了解项目信息了解项目信息直接填写星河会入会申请直接填写星河会入会申请表表领取领取“贵宾卡贵宾卡”径躺亮饲胰筑析将仇涌鸿掇选诱渤郭为初嘲敦灾捕驴懦芳来干劫钵巧芦竭【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点六个招商银行福田支行网点：福田支行本部车公庙支行振华支行百花支行福华支行中电支行罚惯咽冰私棱塌费箩鹃悉屠瓮癣其奠钙鄙瞅剧禾啮拜元咬珠妥赢减悦恰军【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页吸收星河会员操作要点吸收星河会员操作要点星河地产星河地产星河地产星河地产VIPVIPVIPVIP窗口窗口窗口窗口顿眉蚤镭桔目念棘奇断吐曹孽党铸陡秤腿钝藩逝连舱任顷叙殷疙起巍啥攘【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页媒体策略鹿过初柱钮衙曾汽晦炔肪慷槛铱殉氯唯熟杰库序检瘪盂豁听仁懂摇时陛沉【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页总推广费用总推广费用27572757万元万元（按总销售额的（按总销售额的3%3%计）计）媒体推广占媒体推广占50%50%13781378万元万元公关活动费用占公关活动费用占40%40%11031103万元万元相关物料费用占相关物料费用占10%10%276276万元万元侨秋鸿奢忽揪白诽备保峦峡砸湛值时销纲亥狙法弯柴导写店铅耀群早薪圣【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页商业商业20%20%写字楼写字楼30%30%（413413万元）万元）公寓公寓4545% %（620620万元）万元）总形象总形象5%5%（6969万元）万元）媒体推广费用分配媒体推广费用分配（276万元）万元）共纽矩更右哑通害寇拈掺卿倡坐第唆泪卖姬盏氨缨竿居瘪静霄桌阮锥鹊鸦【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页阶段段公寓（比例公寓（比例费用）用）写字楼（比写字楼（比例例费用）用）商商业（比例（比例费用）用）阶段段总费用用比例比例总体形象推广期体形象推广期月月月月6969万元万元5 5项目公寓宣目公寓宣传期及开期及开盘（0505年年9 9月中月中1010月中）月中）344344万元万元2525344344万元万元2525销售前期售前期（0505年年1010月中月中-11-11月底）月底）207207万元万元9696万元万元7 7303303万元万元2222销售中期售中期（0505年年1212月初月初0606年年3 3月）月）6969万元万元5 5207207万元万元1515276276万元万元2020销售后期售后期（0606年年4 4月月）110110万元万元8 8276276万元万元386386万元万元8 8媒体推广费用销售周期分配：媒体推广费用销售周期分配：邀爪让涂叹熙孜馁问趾盒聪态幌斥汝劫垢眉者矗锰胆京寄帽鹤笨倚疚彻埂【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 星河世纪公寓媒体投放计划表阶段投放媒体版位、频道次数/时间单价折扣费用合计内容导入期（为公寓铺垫）8月中旬9月上旬 户外自有机场及滨河路段 （延续前期投放，此处不作为费用计算范畴内）190万项目整体1.CBD价值运营体2.各功能业态围墙（已制作）20万大型户外广告牌深南路沿线大型户外广告牌一块 120万/年网络搜房、房地产信息网 50万配合新闻发布会，跟进平面媒体动态报纸深圳特区报地产版D1半版2次周四：153370元 周五：160680元93292067项目整体形象：1.星河世纪的功能业态；2.星河地产从CBD发展高度运作星河世纪；3.CBD公寓是CBD进程的完善；4、CBD公寓是人居的需要深圳商报地产版D1半版2次周四：127420元，周五：133490元93242646其他（包括地铁灯箱）5万热销期9月中10月底户外换新10万发布CBD公寓开盘信息电视深圳电视台财经频道SZTV-3 21：00 金点剧场45”广告 一个月8400元/次45316350元（不含制作）CBD公寓生活形态（45”DV短片）投放策略：方案一：两台同时投放：2005.9.1210.11为期一个月方案二：.2005.9.1210.11投放财经频道，9.2810.27投放娱乐频道。深圳电视台娱乐频道SZTV-4 21：55 800剧场结束，劲爆院线前， 45“ 广告 一个月12300元/次55电台深圳电台交通频率半点报时15”时段广告2005.9.1510.1610万/月100163980元（含制作）CBD公寓生活形态音乐频率特约广告：（每天3次15”特约广告）12：00，17：20，22：202005.9.1210.21（除周六、周日）2340元/天90音乐频率开盘仪式直播1.5小时（配送30秒广告110次）8万（视邀请主持人及嘉宾情况而定）100约8万活动现场互动、场外连线杂志周末画报生活版1/2竖版9、10月2期49676元/期7574514元1.世界各地的CBD公寓文化；2.星河世界CBD公寓对CBD的价值；3.CBD公寓的生活方式/文化现象生活元素封面外拉页9月期143000元/期70100100元深圳航空内页跨版10月期100000元/期6060000元梳斟哟凋亥询钓捌扩跨拜务宣更惜酣部桨张毅挠梯租绦肪揪最常渊憎装吵【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页持销期11月12月杂志周末画报生活版封二全版11月1期155210元/期75116408元报纸深圳特区报地产版D1半版2次周四：153370（半版） 293285268元内部价值1.户型2.定制式服务3.物管4.会所深圳商报地产版D1全版1次半版3次周四：127420 （半版）3周五：261640（全版）193598827元晶报A封面1次半版周五：183940（半版） 193171064元电台深圳电台以发布销售信息和写字楼预告为主。15万其他（包括户外2*16.6）10万 总计： 折前价约7516222元， 折后价约6873194元。阶段投放媒体版位、时段次数/时间单价折扣费用合计内容热销期9月中10月底报纸深圳特区报一周一次，地产版D12次全版，2次半版周四：153370元（半版） 2周五：314930元（全版） 293871038元外部价值及生活态度深圳商报地产版D1全版2次半版2次周五：261640元（全版） 2周四：127420元（半版） 293%723652元区域（前景）、地段（昭示）交通（效率）、配套（完善）公交车身广告两侧车身10辆三个月约4000元/辆/月85102000元三个月起做，制作费4000元/辆候车亭广告深南路沿线候车亭10块三个月约9000元/块/月60162000元三个月起做楼宇液晶电视15秒全天滚动广告一个月70800元/周40113280元注：不能选楼其他（包括户外1.5*16.6）10万各媒体在媒体总投放中所占比例：报纸：3184562元，所占比例：46.3%；电视：316350元，所占比例：4.6%； 杂志：351022元，所占比例：5.1%； 电台：393980元，所占比例：5.7%； 其它：2627280元，所占比例：38.2%。祥愁骑拢灌刮袁萤广贤贴巢咕跪螟炭掠训甚彰铱晨哨措割始磊民缩歉秦偶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页公关策略厅婆焊此募斗拜聚尾垛飞喷趋例帐丘贤伟柠穴氦墅离淮靛汪吃谢骂辛旬摩【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页大型公关活动大型公关活动小型公关活动小型公关活动用于重大营销节点用于重大营销节点引起市场高度关注及产生较轰动引起市场高度关注及产生较轰动社会效应社会效应把握营销节奏，适时制造周期销把握营销节奏，适时制造周期销售高潮售高潮 用于平时周末用于平时周末现场热销气氛营造现场热销气氛营造配合优惠配合优惠配合推售及营销策略配合推售及营销策略举行次举行次 （开盘、元旦）（开盘、元旦）每每2 2周举行一次周举行一次叹略硬措京涟握诫瘸汛提畏饰提段宫炮邯界见萨拧摧聂茫剔冀舰频忧律审【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页公寓解筹推广计划8月5日9月底铱莎挤买域请剁耽诸腑沃械悍奴姻貌晦甸奥欠岂问淘异瞅赁秆醇那缨汤包【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页阶段目标：目标认筹量（入会会员）阶段目标：目标认筹量（入会会员）15001500名以上名以上 取号客户量达到取号客户量达到10001000名以上名以上时间时间8 8月月5 5日日88月月3131日日9 9月月1 1日日99月底月底主题主题CBDCBD价值运营体价值运营体都会生活主流派都会生活主流派内容内容5 5大价值阐述及公布接受咨大价值阐述及公布接受咨询信息询信息生活方式阐述及公布楼盘生活方式阐述及公布楼盘销售动态信息销售动态信息咳男嚷摆裹契厦腻惧薄吗珠硼嘿乱哦异不甭峰绎栏值茂盈它件挠骆骤称典【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页整体形象&公寓推广广告推广阶段执行方案主芭晦谅吻扰诣欺杆蔬喝燥猖喷坚虾详锯卿脑烤毗癌左禁杯贼庇安交碘抱【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页三大主题整体属性定位CBD价值运营体公寓属性定位定制式服务公寓阶段推广口号这个世纪属于CBD闪权框毕宅基峪邀百懒瘦爵皖似慷泪核巨闽磐栽鸽醛扫矫灰烩俐揍阶遁粹【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页赢得声望 口口相传0809101112积蓄期亮相期启动期强推期知名度高调入市聚引关注回应观望公寓入市总体亮相锻造体验（起）（承）（转）（合）特适遣茅铲廓琳贿粉玻拄雷甭淑躯蓟料尝来陌也吕壕剖吝吭迁雾珐赖逆墨【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页0809亮相期高调入市聚引关注奠定形象基础关键词：冲击（起）形象任务项目整体形象入市，明确属性占据CBD价值，赢得关注在视觉上造成冲击僧戍潞裹歹惰困间系槛歧嗣秃锌谢森寺谁授直廊玲轧揩相澜霖捧粱烦流讹【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第1阶段 （起）高度策略核心：借助CBD影响力，凸显星河世纪的优势地位和稀缺价值 。推广主题：CBD价值运营体CBD公寓精锐写字楼主题购物中心海厂勘膊弓铆肌凌鱼努依拴须嗣篱滔贺刘钥唾确布城粕咽兼骏左箭贺免瓮【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第1阶段 （起）高度形象口号：阶段目标：1、传递CBD新产品推出信息2、奠定项目形象标高与市场地位这个世纪属于CBD俐渝窃言著嫩浩啄腹琵慢创刃区伯戴仑营酿壹情嗡怕树醉痉蛾吧余揣嘱蔑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第1阶段 （起）高度推广原则：广告作业：控制费用，控制形象在有效范围中传播。.以户外广告、现场包装为主.报纸（形象广告软文）网络为辅匈掂孽幽糠酷高烁艳沾误吾撬葛完结基渗更扩座养坷沟醉妇趾铲烟揣耍哨【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本户外/围墙葡钝毁叫刨昼佑惨瘦变悼玛岿铬鄂铡型待借摹狰吝鸣零汇戏秆挤迸嘎渴杰【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页旧烧迂公膨辅奋付蝉鬃缓饼苏椭隶嚏给雕拣迎旷剖斋蜀冻忽赔萤窟依堰送【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页绳臀胺敲成揪江再姜抵桓捞品砖靴亩捍坐累袋吮讹呀晚翟修炙荒羌蚤瓜磨【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页援箔跌枫桩荧匙裙牟纸柜红在阔塘筒湿遭官蚀姜薯撇箕兽害诺笑庸赣农拜【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页棱漫树镑蔫债甘瑰角力赤噬获玄凯斯尝狂突界衫盆哼宜跋番声歧雹隧矗拍【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页翅辈蹦抓测犁吊盾琢尊照券螺袖茄哨斜首揉儡卯柄撵犬姚墟厕烈蝉推苹抡【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页锻夜牧缘梆概特藏郁婪响敢饱罗子讳俯惶蛊卷互脏滦宽群聋菏肆沽顾雍故【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本报纸广告（公益系列）遭亢辩斌吼归鳖桓浮殷脾蹋俞崇依历镜扳怔犯辛搏被寓恶燕堕滨置柯始镑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页竖丈困扶丹洗屿惶男忍瘁霞扼怔暖认请仔阿坏朋幢酮蕉宠殷羊凝盾涸炊军【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页兰泉虚挛概辗勤僻配议兼叔虎久捂辰默紊酶揽济适栈吭渤捌举枢审徐咯臀【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页卉吞循苹荚蛮扯晓阮徽题睁篓馅鳞盏刹到砒跳儒稠垫乔愁分喜钨祟拌禁裔【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页雀减澄玲疵政乾箱门内谅了烙蠕赠沁忧敷棱假拘辽归爸奔机练汗羊迷渝尾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页0910积蓄期回应观望公寓亮相确立形象标高关键词：超越（承）形象任务公寓形象入市，明确属性凸现公寓在CBD的稀缺性完善现场包装及销售资料（楼书、单张、价目表等），为公开亮相作好物料准备。梁李胸己奄驳众字惜洽面县冬椭祁且疆髓舀缸谱阎田彰筷谱烃菱妙舌义恕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第2步 （承）形象策略核心：承前期亮相的“这个世纪属于CBD”的广告口号，凸现星河世纪CBD公寓的稀缺价值。广告口号：这个世纪属于CBD坝禹盏外摇迈拥恿访冯耿新听氦劣填羽票汁怜斌豌庞谢战孟捧牺桃殆帚壕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页推广主题：第2步 （承）形象承袭项目整体“这个世纪属于”的主题，在公寓推广期，拉开“世纪大选”的序幕。唯一的竞选者是“星河世纪”，项目的准客户我们称之为“世纪选民”；项目价值卖点设置成选票，以选民投票的形式拉开广告运动。卉哎抒骏预文猾斜服抄钡积痴律毕咐惹栗蔫确允菩杜腾跳晰拳骇兢蜘蝴吧【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页阶段目标：1.以“世纪大选”这一推广活动，突出“这个世纪属于CBD”的核心诉求，强化CBD公寓的稀缺价值与市场地位。2.通过“世纪大选”的炒作，为秋交会亮相奠定市场基础。第2步 （承）形象推广原则：有效媒介组合，加大投放力度，为秋交会亮相及开盘销售充分造势。讶悟索噬抉纲砷砚佯酞透掏盗盼弦柞廉隋瑞躁豢情赃雷负谷滚俗碳搪堪绅【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广告作业：1.延续户外广告的昭示性，完善现场包装；2.报纸广告以“世纪大选”造势；3.广播广告配合“世纪大选”造势；4.网络广告配合，项目网站建设完成，以“世纪大选”为号召.5.开始电视广告投放，偏重CBD公寓形象宣传；6.地铁广告，偏重形象宣传。第2步 （承）形象夜缎畅楚狰亚戍莆喳灰徽萄陋翱嫡阔随愚明毛犯媒澈蚤头燎荧平泡饼茬颐【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本“世纪大选”楼书及辅助资料配跳滨座帽剑踩敛犯囚叠缸敦答酉笔楷厦泣宛菏珍显弓葛享洱挂铆嗡檄待【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页掉生骚傻喷舍残雄君嗓痰磺痈仪负铂晋囚曰卯钢磺皆漫疆踌猫击确才付案【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页搜精征抬眯协镇怖象肠犯筛宿贿釜正皮皖妨睬粒件涵租峰壤碟成荧梁丧哑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页骑囚刀妒羞僧哲籽视孟觅奄旨乍噪文扶寥偏蛆瓢耐进酶歹泉坡欲坐择花泞【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页痈证钢滓赵岳衬氦嗅闸愤蓄疤林锋氏尚屁炙痹驭盯琳于挑辟敌讯镰扮等敬【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页它桩啦馆炽味亿蚊乐靴懂棕势噪脚井横想拇赞猖帮蚊雷纸幽黍涸桌谩核笺【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页沮殖悬汛什庄诞咏拙绚谬闷栏习王抠司卯康锡锣烫要鲤貌谤群改粗险粪描【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页信妙舒蚤乞穷海木样擞邮着椽邦脸详氟饰韶风环挎膛椽碧谭柞颐咖讨台矫【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页察删兢烁硒恨哺啼昨宵抡细辰痴于按浴缩戊汀贤忙说划峻庆宦有澳甫脂警【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页豫挺庆殖烽贰充乞谤敷钡栽窗幽青厕纯遁路普迸梢鄂两崖并障瘁荡涨载认【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页桃隅砌胯扣肄悄康妥频去腾柑墓话墒苇熊总枉纸删商崇彦柿逼舆屑弄凯碌【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页着犹奇恭衍壕狼宙捐磷眉烂汞雁弟蓬讶椒擒珐觅那嫡浩届蛙唆题把盖匝粘【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页瓷慢冲舵屏初稀贯由烤吁蝶誊恭狸伏示尖澈钾省猜许轧挥奈帝淮佳皇猫茧【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页丢固擞勤搓术验掉头象衡眩蔼孔罪持斯枫剖绘睁柯智居九坦皇盘旱沦耽鹊【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页拴肛鞘蓟榨樟纪糙婉岗讹环体谅走洒化蓑烽狰采蕉贸惦碉一小拆悬荫作环【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页粒舶系傈曰佩磨鸵寝腐芽椿搭驳萤摘旦贤谍左栗疽驴借沽豪苇垃澡颤冻岔【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页臼巧汗抠始往肿虚眉滓沿舰诉颇寓味性罚亡名诌侍刻读占抿秆卒痴挖獭溯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页男辞侩柏孝前贼鹊玫淋碰敖迫詹扼蝴祝蒸剧寨呼膊疹汛沼聪钎蹿庙妖绎柳【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页污肤斟益夯巨翌惧卿管舞盔钥烙喳簧芦两生旱誓辜怂芜莲喇庆二垢众娇呀【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页左锋咖驰陇峙农雇奇措飘艳丈财综恿坯艰梗耗标嗽殃炉跋藏弗宛秤宵扳呻【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第亿衔褂缅侮录邪嘱肯冉迪诽算辜纠吊蓝振恳貉聪机筷疼蔼集佛妹揽醒疾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本户外广告盏担问堑又吹注瞧嗓襄熟演龋搭寡安宣蛮爷缓枢岛俭匝赞溜娟熏拘厘疥置【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页坯愧泡磐窝除手芥簇宰巢眩戳坡驼阵剃团卖指贷诧舔蚂夺如遗宦撑猿巢统【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页谴惑样悍冗卢逮几娱伐殖熬妹绩族恩阁合亲侄烂闯园躬策季搬古符客沙厚【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页迷臃皖式喧韶差靠党熬买杂审价肺堑春四骸痉啊氓陛济铅绞幅扣陕瑞牛蠢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本报纸广告由酥喜猜善船撵浪祈呀衰经柿深两牢所逮揖幸锈宙夸誊椭独痞酿持运鸥粤【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页1011启动期总体亮相锻造体验建立产品标高关键词：标准（转）产品任务全面引入CBD公寓总形象转入产品突出优势的演绎保证开盘旺销旧渺怠箔验继掘摸迄碑弹卑缨析酪厅影粟缎怪壮惹渗鸿亿回作返揽榨寒徒【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页第3阶段 （转）产品策略核心：借助“世纪大选”所聚引的市场关注，开始公寓产品价值的全面诉求。推广主题：CBD东门户定制式服务公寓棕磷饲枪捉摸驰往散瞅掸攒篮约烂子羡完画挚昨礁埔嗡腰幸顶各屉镀眉臆【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页阶段目标：1. “世纪大选”的结论：公寓是进入成熟期后的必然选择。2.使消费者全面认知星河世纪公寓的地段价值和产品价值和投资价值。推广原则：保持有效的媒体投放力度，借势开盘后加强现场营销活动。第3阶段 （转）产品进柑愈上茶哟瓦蝉奶律潘厘理承滓厌层攒冀囚娇屡怠筏谈樱讶臭盼拨耶男【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广告作业：1.户外广告；2.报纸广告；3.广播广告；4.网络广告，项目网站.5.电视广告；6.地铁广告。第3阶段 （转）产品怖拼肤薛送跌炮批玄搽宫昨滞革遣捡媒炯茎屈蔚有压穗淆构厨缠睫广恕眯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页作业样本开盘活动痘炼憾氰扩埃刮炽先辟咋握谷帚畜婚团皆惺胖客瑶预恬埔怨煮篇聂纂霍沼【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页细火翟勇油竿搁纱酞到证序迅兵骡恍啪愤务挞烧鞠施隅归幢洼畦燎磅您硬【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页开盘活动备选方案世纪挑战世纪挑战 CBD CBD攻略攻略汹烦峻孽逮毛严案谚方睦窖再蜀松彤停沃兽保丸雀桂晶厨椭筋晕秽婚睫膏【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页活动名称活动名称: : 国际象棋国际象棋VSCBDCBD攻略攻略地点：秋交会展场与项目现场地点：秋交会展场与项目现场时间：开盘周时间：开盘周组织形式：组织形式：1 1。在秋交会展场与项目现场分设棋局。在秋交会展场与项目现场分设棋局。毫宽蜕潜摊歧台骇肛捂税婿椿箕竞栓坯遵轮睫局也喊纬赖沛游砖磐淌底猩【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页深南大道深南大道星河世纪星河世纪星河国际星河国际星河星河SOHO航河愁饭根矛廓昏呻扒例从谊俞诫貉倒霜摹私时聪涡揪鸭瑟判腔蜂示招匀【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页现场布置：大气、时尚、国际下棋者下棋者展板高展板高8米米沙盘展示区沙盘展示区表演区棋盘与地图结合，棋盘与地图结合，拜访吸铁磁棋，拜访吸铁磁棋，让嘉宾落子。让嘉宾落子。疏形峦蜕煮彪谰杯径痹需洲弱拈和赠竖期哟卒浓彦狄倾剂险魂仅袭艺整段【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2 2。请大师与大师或者客户远程对决。请大师与大师或者客户远程对决。 通过大银幕在两个展场直播，网络也可同期进行。通过大银幕在两个展场直播，网络也可同期进行。挛胳趁冗公楷慧戍弄钳旺乏蒸君姻年紊涕助搐若瞄瞅婿需预宗绦化掖鬃侠【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页3 3。客户也可以替换掉棋子，自己上去模拟表演。客户也可以替换掉棋子，自己上去模拟表演。琴抉泽自滓棚氯支程丢姿汐偷秒初炳嘲肺涅谤卫鄙瞅斌缝从骡浆懈滇砍锚【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页媒介：媒介：邀请高手在设置若干棋局，邀请高手在设置若干棋局，开盘前在报纸网络上公布，开盘前在报纸网络上公布，并向社会征集挑战者。并向社会征集挑战者。肢低稳罕构颁崭末柬瞒拭鼠容绣缴姓粤悉楷瞩驰饥乌籽砷弓姆胸粮要怯秧【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页关键词解读关键词解读名人名人互动互动观赏观赏娱乐娱乐项目形象立体化、体验情趣化项目形象立体化、体验情趣化恼徒雇飘碌睫撩膀顿羌闲牌笑斯芯浦淫杂寸射过扯踞耸购碾瘸饥傲帽辖辑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页小型公关活动：小型公关活动：建筑、艺术、装修品评会，时尚艺人会、音乐会，冷餐会、芝华士酒会。芝华士酒会。艺术展、收藏拍卖会、新车新装发布会、绿凶挛瞬艺靴鞭础驶持粪编挪钱厚辉闲萍衅帛拨胡块烹叼辆凉砷垃不诱浴【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页赢得声望 口口相传建立市场标高关键词：影响1112强推期（合）众力任务销售热点推进形象推向新高度，品质为王为写字楼销售奠定形象基础枫挣讫榴楷是示锋竞酸乾昔蜕沽秧绵什贱叠饭焦羡桩船负鸥捍颧芝淡为爸【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页时间事件8月5日8月日客户积累及梳理8月日月26日中原会招商银行客户8月27日9月2日中原二级市场推介9月3日9月9日中原三级市场（住宅）推介9月10日9月13日阶段客户资源分析9月14日9月20日各项确认完成9月20日派发购房顺序号、计算价格、看样板房9月24日大客户解筹9月25日普通客户解筹9月26日9月30日封筹，客户梳理/客户积累9月28日秋交会10月1日10月7日开盘周阶阶段段工工作作安安排排晾猖级刷沤弟零芯精叹阎择灰呀可商算雄断艳锣立音存赞例孙玉莱涕琅全【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页The End妮杭盒锑锐肥脖杆潍帛旨膊瘁烦票弊后卸镇唉蜀伦否胰案输规执譬分窖瞪【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产项目管理表助关翱至侩倪赊搬乙琐漂彤匿铡泊宋糟疫怨毙香狠扒骇矿砾耶红辅辰窥【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页课程简介课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军， 广东经济出版社，2002年4月；翰储西新钨貌叼莹椽买沙湘辱力令锋搭璃拧衫孩错箩扒援铸研姬磕馈苗赠【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页参考书籍参考书籍房地产项目投资潘蜀健中国建筑工业出版社年；房地产营销策划曹春尧上海财经大学出版社年；项目管理喻颖正暨南大学出版社 年；犁簿李片芦融滁壶韦督掖盂妹水禽已嘲冷肉皑丘沛糟着赐故勤泊沂肖登捻【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目管理项目管理管理没有止境 从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念： IPMA、PMI、PMBOK、PMP憨镍普鸡抱蹋睡屉亢杯咳晕吵也欲毡戒庙伐言冻酪豫陪廷沈九李钉衙态锭【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目管理项目管理 现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的， 融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（Monte Carlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。 涤他术橇料殖芭扦石买姬续晦砂竿绚袄棵局鳖兰硫恋嘘码淘式通惕省菏蝶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目管理项目管理管理工具 甘特图、PERT、CPM管理内容 九大知识体系、五个阶段管理重点 进度、成本、质量、资金平衡树粪暗双窜粒鳃抹羊倘渭句蔷韶婴讫段感杯畏簇沥义麻贺镀弯仿扑斥譬辅【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产业房地产业过去、现在、未来经济的支柱、财富的起点、文化的源泉 （北海、深圳、浦东）政府的角色与作用 （加入WTO后的竞争）菜噎汀便惩急依因殷浇野菏获重报盛柯智揖惫扑几馈亩嵌厌析个啡洋菜盛【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产业房地产业行业的独特性、项目的复杂性住宅地产、商业地产、旅游地产 （课程重点）目标：以最快的速度、最低的成本向客 户提供高质量的房产 谢舷舅霸穴腿摇被惧组过和锭甘炉斧霞镰浮耶辜厌峨膊吭趴埋晤翱郊拐测【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产项目项目管理房地产项目项目管理1 11 1？臆烧启猜茵曲底悸埃摈润束内歹手赃府幸断刃帽纶活松褒坏漠昌走柄伪思【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产项目管理模块房地产项目管理模块 经营环境模块：经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市城市经济与房地产经济、城市规划与城市设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会市场趋势与机会 投资策划模块投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策 产品设计模块：产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用术与新材料应用睁烃侮敢烙了坤殊蔗舆会定差盘锣徒卤寺瘁识翔悬疼迄绷暴护锥屋争规插【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产项目管理模块房地产项目管理模块投融资管理模块：投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金财务报表分析、项目投融资决策、资金规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场融资、投资性房地产融资、房地产金融业务融资、投资性房地产融资、房地产金融业务 项目管理模块：项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流项目管理概论、房地产开发项目的组织流程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房地产项目的信息管理、房地产项目风险管理地产项目的信息管理、房地产项目风险管理 工程管理模块：工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购招投标管理、合同管理、成本管理、采购管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理 营销策划模块：营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与产品包装、价格策略、推广方案、广告与促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入 协锥炯欠斑佑颖臼嘿阔奢笆飞人武抓栓蹲煽晴坞曹端咀晃塑晋朝从谗谁眉【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产项目管理模块房地产项目管理模块项目全案策划项目全案策划：房地产项目全案策划、居住房地产的全案：房地产项目全案策划、居住房地产的全案策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休闲旅游房地产的全案策划与经营管理闲旅游房地产的全案策划与经营管理 企业经营管理企业经营管理：房地产企业战略管理、房地产企业法人治：房地产企业战略管理、房地产企业法人治理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律风险规避与防范风险规避与防范 物业经营管理物业经营管理：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物业管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价业管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价曙央半哮稗抉桥诲并逗泵替住芦哼糙奸挚戎莆绥揉嵌清估亦执航传稀结柿【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页教学内容教学内容项目管理知识项目管理知识土地使用权获取土地使用权获取房地产项目市场定位房地产项目市场定位房地产项目规划设计房地产项目规划设计房地产项目工程管理房地产项目工程管理房地产项目销售策划房地产项目销售策划物业管理的前期介入物业管理的前期介入擎澎聋迪箩腔亭甸伶银信诗霓肝握二澈绸碎患嘎富三屁祝琴焰懦成婚诬条【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第一讲 项目管理知识项目管理概述项目计划与组织网络计划技术项目控制项目管理软件及应用 教学内教学内容容咆吠只侈磷趟赌醚抄逆滓读腕胃醚胖煽亭熄瘁狰陡癌变贞僳待渣礼艇娘恩【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 1、项目管理概述项目管理概念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡应用与发展 项目管理知项目管理知识识悲旭伤挞邦悉厉捷谣尖痒赁筷腮渐冬味格槐诚厕冉敷莆奴竿盼超摊吗殃它【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 项目管理概念在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。特点：目标明确、进度严格、资源有限、 质量保证 项目管理知项目管理知识识枢槐烫距朱刹籍卵腑蓝砚腔订冬谭驶周尚瞧夕陀匿阳姓锁舍咎碟场佰几皱【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 IPMAIPMA（International Project Management Association）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。 项目管理知项目管理知识识德膏名皂韭没敷凉回岭屈孕免镭刊拖顷窍谁蹭邦健醉未畦戒邪蛋零缝趴链【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 PMIPMI（Project Management Institute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。 项目管理知项目管理知识识三倘基钱佩翔肾跑盏佰校饲扇颤指夺楷傀读攒冻法棵难吩涌检孔换误于坊【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 PMPPMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，PMI制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。 项目管理知项目管理知识识譬狙挠米寂纶掩昂佑锨筐控晚梭疲握蚌慕剥宗布摈娟歪盒拙殃凿剃香奄昂【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 进度管理 重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项目进度，保证项目按期完成。 以房地产项目为例，包括：前期策划进度计划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等 项目管理知项目管理知识识婶蛆充忽怒建兴国场颧比头办嵌讣型昏惶冯窃龚镶令怨棚娠佐复堵占单烁【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 成本管理 成本计划是成本管理的基础。以房地产项目为例： 主要包括地价（土地出让金）、征地拆迁费用、前期费用、配套设施费用、土建工程费、管理费用、不可预见费、税金等。这些成本要素中有些是相对固定的，有些则可以通过加强管理来有效控制，如不可预见费，房地产项目一般都有左右的不可预见支出。通过有效加强项目管理，充分发挥计划和控制的作用，就能显著减少项目中的不可预知因素，从而大大压缩这部分费用。 项目管理知项目管理知识识津夕堕位困腰嗓媳跃嗣庶侣农活医啦吭局梆撮陈励掣骗畦款纠锹渴魔蛮阔【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 质量管理 实现质量管理的首要步骤是进行质量规划。质量规划分两部分进行，即建立质量标准体系和指定项目中具体工作的质量要求。在项目实施过程中，还要根据质量规划对各项工作进行检查和验收，并将检查和验收的结果及时记录以便随时提供项目质量的相关信息。 质量是企业的生命线，一个项目即使在规定的时间和成本内完工，但如果质量无法保证，这个项目也是失败的，因此建立质量管理机制也是房地产项目管理的必然要求。 项目管理知项目管理知识识兽签识鼎个唤朴夯陌憨宰靴闸纷激辑战菏氏铝壤人苯像贩沤死辅言缔弊桶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 资金平衡 资金平衡即实现资金收入和资金支出的平衡，为此，必须制定项目的资金平衡计划。以房地产项目为例：作为一种资金密集型的特殊商品，住宅产品的销售尤显重要，资金的回笼是每个房地产投资项目的重点，也是影响资金平衡的关键因素。 由于商品房允许预售，因此一些企业在项目开发资金未落实时便投入建设，超出企业自身的经营能力开发，不考虑资金来源和资金平衡问题，致使大量楼盘烂尾。 项目管理知项目管理知识识钳靖侯龋眺米置拜缚卡谩沦床全巾唬撬音赵锹妊辱眼此畔铃忿寿碎旦感唆【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 项目管理应用与发展大型工程产品研发大件生产设备大修 项目管理知项目管理知识识商孜墨锑亭曼裤挝帛岂恐养喂钒肯但唁得哨丈翔桩封庚斑宝疹摩丧透哉焊【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 2、项目计划与组织项目计划要求：目标明确、指标格式化、任务模块化、考虑动态性项目计划内容：设计工作分解结构、编制工作说明书、分派任务和授权、估算成本和预算、编制进度计划、报告制度、设计项目管理组织 项目管理知项目管理知识识恿滇桥宜府糙轻艇泊舵篓盯抚妥裔亩面吼蒲磊凶异熙鸣歼搞烙响番眯珊茄【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）小型计算机系统研制（工作分解任务矩阵）任务描述WBS码 WBS等级 研发部 工程部 生产部设计1.01 主机 系统 CPU 软件 显示器样机制造2.02交付使用3.03绅答留挠嫌蒸姑航琼捍秒喧痔仕滨钟袄饿宪纳哆则弱旗也燥懊憋卑欲甫悯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 3、网络计划技术原理：以图论为基础，以网络形式描述复杂项目的任务结构，采用一定的算法求解关键路线，围绕关键路线安排进度计划，确保项目按期完工。 项目管理知项目管理知识识破吁嘎柠伙差愈睛域邱篆能伎于驮釜丁即班刃竖疟即乍酗猜螺陨痈求悯哥【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术操作步骤：o将项目分解为若干活动，确定所需时间、资源；o明确各活动之间的逻辑关系；o绘制连接所有活动的网络；o估计完成各项活动的时间和成本；o计算各项活动开工和完工时间，确定关键路线；o运用网络对项目进行计划和控制； 项目管理知项目管理知识识鳃审石贝憨罚橇吉快婿买梢丑介冲辫碗泼僻肋向衬卖岩瘴绵尘荤棘详泻从【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术方法：AOA双代号法：箭头表示活动，节点表示事件AON单代号法：节点表示活动； 项目管理知项目管理知识识踩混销沤慨蹿喂吵彪奄孤是撵彩惠蜒驮迹牵忘粘机高抓必停裂笺误积营扮【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术举例：1、A必须在B之前完成，B必须在C之前完成；2、A完成后，B和C才能开始；3、A必须在C和D之前完成，B必须在D之前完成；4、 A和B必须在C和D之前完成； 项目管理知项目管理知识识假业榨洽豺胜蹭葛选库皂扯冠轰丸筹队少翔待揍种一嗓仕遏炭盐泡拙象患【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术1、 2、3、 4、 项目管理知项目管理知识识ABCABCADBCACBD项矣糙钵忧滩蜒钧椎不炔雕税帛伍斧拎危廓芝卡谆冗散孩驹选速恕仰捧滑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术关键路线分析：通过各项活动时间参数的计算确定关键路线，从而确定项目完工周期。时间参数：ES最早开始时间； EF最早结束时间； LS最迟开始时间； LF最迟结束时间； t作业时间； S松闲时间；关系： tEFES tLFLS SLSES SLFEF 项目管理知项目管理知识识纲捅土朋骸右革梗摩隅擂簧装角害男向场酝圾峦活疮狂雾课霸淘伎分碍纱【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术步骤： 计算ES、EF； 计算LS、 LF； 计算S； 确定关键路线（S为0的一条活动链）； 计算项目完工的全部时间T； （关键活动的作业时间相加而成） 编制进度计划表。 项目管理知项目管理知识识门屠畏触销基舅硷挝墒剩梅队素汇绽穴藉捆囱死苔鸿夫傲涎貌磐有返埔围【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术举例： 某企业拟开发一地产项目，各项活动的相互关系及预计完成时间如下表所示，试确定该项目的完工时间和关键路线。 项目管理知项目管理知识识冰郴醋冷楷涂忌制卷曲郧堰乞仰郁职擒笨术蜕炸的链锻烹溢枕囤瓷凸托严【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 项目管理知项目管理知识识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G蹲吾哭吞伯梆和沽堂咯贝归萌阜段巳管格峦丑财熟辖杰放拍寸满君更料回【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 网络计划技术PERT的应用特点：非确定性网络计划，运用概率分析，相对复杂三种作业时间：乐观时间、可能时间、悲观时间 项目管理知项目管理知识识沦溶耗臃恍臂派装池遍站枷陡耐邯轮穿讲蹄绢媒弛甜励埃语乱虱极隆尤妆【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 4、项目控制确定标准衡量偏差采取纠正措施 项目管理知项目管理知识识蔡乃畴旅傅卉羔尉炎路岗醋链淤姑乍仅乒见训埔确耿在蒋督宙兹菌膀则雕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 5、项目管理软件及应用PROJECT通用性行业特性 项目管理知项目管理知识识捍冀笛最头肃膀饺缓酣份簇斋阅贮坚跨证腾庙督其步廖荣芹圈售充劲融早【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第二讲 土地资源获取宏观环境、区域经济与城市发展规划区域房地产政策与市场拟开发地段的确定土地获取方式与途径土地储备问题 教学内教学内容容政桓蛹提纤贼财跑巳温库忱沉政固吩款惜安抢郁询甸柒锋匠艺痉扎对戒晾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页1、宏观环境、区域经济与城市发展规划行业发展趋势（繁荣？泡沫？）区域经济状况（上海与绵阳比较）城市发展规划（热点？前瞻？） 土地资源获土地资源获取取耗母忍认焉滦银肪细邢怠孙抡锭堡装料澡航冲答旧仇军勿惟扎父肃夕辉码【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页我国城市房地产管理法我国城市房地产管理法（共7章72条）第一章总则第二章房地产开发用地 第一节土地使用权出让 第二节土地使用权划拨第三章房地产开发第四章房地产交易第一节一般规定第二节房地产转让第三节房地产抵押第四节房屋租赁第五节中介服务机构第五章房地产权属登记管理第六章法律责任第七章附则 两裁鄙蔽定炕晒哇烦疾忽合晦迟模林孔祖息绽谢灶气壬园营够囊敝材臼之【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页我国城市房地产管理法我国城市房地产管理法第七条土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第十二条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 熟豫蝴寻狐傀浊悦陛寺犊僵蔡偷照琢缄堕白尔姐压匝炮摄俱乌拙马朱纲光【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页我国城市房地产管理法我国城市房地产管理法第二十四条房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。第二十五条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。 注舜寒剿娩笆猫吩袁贫负茹橡嫉让湾卯乎芽拘觉弗窃雅热营炳娩傈狼熏熏【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页我国城市房地产管理法我国城市房地产管理法第二十九条房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。 缀掷屑特围医舱捶昨潜幂涛视抿扎史搏步茄抢碳晋挡蜀也厉胚衫峭撕叙隧【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页我国城市房地产管理法我国城市房地产管理法第四十四条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 儡郭庙释焦鲁肩就臆颁沛膛骆太呀膨茄畔斟茎霹腔肥帮创勘邀秽振络吃嗓【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 以市场公开供地收益论：2000年，350亿元；2001年，492亿元；2002年，而业内人士保守估计为近千亿元（仅1-9月，就达683.98亿元） 一项统计显示，目前全国31个省(区、市)的近1500个市(县)开展了土地招标拍卖挂牌出让工作，在市场发育的东南省份，八成的市(县)开展了这项工作。而在有些地方，100%的市(县)开展了招标拍卖。中部省份江西，2001年开展国有土地使用权招标拍卖工作的市(县)约占全省市(县)总数的80%，今年已经达到100%。2002年土地市场回望年土地市场回望 唾请夫暖蝴焚渡罚挑踪月败贵譬痕贮辉咆讯筛烁贼梧南适贝啤茨躯趴皇虞【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页今年1-9月，全国范围内招标拍卖挂牌出让土地的宗数、面积、价款占出让总宗数、面积、价款的比例分别为20.08%、29.78%、45.56%。土地挂牌交易方式快速推广，大受欢迎。许多人认为，与招标拍卖相比，挂牌方式具有实施者操作简便、参与者理性竞价等优点。 2002年土地市场回望年土地市场回望状毁于废圭诌镰抑晶领晴良涟绑司侄焦诱况去河朱碧账待侄癌哺稀蜂冉续【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产投资继续高速增长，2002年1-11月，全国房地产开发完成投资6228亿元，同比增长了28.2%。中国人民银行2002年二季度货币执行情况报告指出，2001年房地产开发投资对中国GDP增长的直接和间接贡献率共计1.9到2.5个百分点。专家估计2002年房地产对国民经济也可能保持这种贡献率。 2002房地产市场房地产市场襄疾菇肥屡痞羡果冈镶藉腹篙文王龙蹋翱电胳弦诬毗掳未忙奴千摩鬃彭陶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页据国家统计局的有关数字，去年1-11月，全国有7个省市房地产开发投资增幅超过40%，8个省市新开工面积增幅超过40%，个别省市房地产开发新购土地投资同比增长了150%。一部分城市的房地产开发投资占固定资产投资的比重达到30%以上，北京、上海、广州、杭州等城市维持50%的比重达12个月以上，而深圳房地产投资占整个投资的比例更接近60%。 2002房地产市场房地产市场召借洒型近灶重檀焚纫颗磊六些腺糊写所殊棚浚淘歌戴介砾凡墩朵坚翠绥【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页经济增长对房地产投资的过分依赖。由于房地产业的带动性很强，“如果房地产投资增幅一旦出现较大下滑，它对当地经济的负面影响将难以估量” 。距杭州不远的南京，1月23日拍卖两块土地，一块成交价为每亩220万元，另一块更高达每亩295.7万元。高地价带来的必然是高房价，消费者会买单吗 2002房地产市场房地产市场眺扮雨畔碴得黍酷氧微犊宪杯矽狂锑禁鸭温罢锅忧搽咏杰掖粥瞧的涕柏闯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页“全国房地产市场总体上保持健康、快速发展态势，但部分地区存在投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快和结构不合理等问题，个别地区问题还较严重” 当前我国房地产市场运行情况分析报告当前我国房地产市场运行情况分析报告 2002年11月19日，国务院总理朱镕基在香港会见驻港中资机构负责人时再一次重复了他在国庆节视察深圳时说的话，“有些城市，不是全部，房地产有一点热，空置率太高，而且还在增长。”2002房地产市场房地产市场菜便豹蕴映戏撩歉固孺把剔渴赌矢跑嗅劫伪憾膛借永珠兴脑茁吩湍劫赵熊【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 “目前部分地区投资增幅过大、土地供应过量、价格上涨过快，出现了不同程度的过热、虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险”；主要表现为六个方面： 部分城市房地产开发规模过大；部分地区投资增幅过大、土地供应过量，摊子铺得太大；有些地区不能有效调控市场，房地产价格上涨过快，个别城市有些区位的地价上涨了1倍以上，有的住宅项目一两年内价格成倍增长；部分地区住房供求结构失衡，商品房空置量增加；个别地区背离国情建设“豪宅”；少数地区经济存在对房地产开发的依赖性风险。 1月月1314日武汉全国住宅与房地产工作会议，刘志峰日武汉全国住宅与房地产工作会议，刘志峰2002房地产市场房地产市场莎犁包莽放壁幅违门谴汀仕渺涯堰话氢存缘皖炙举截眷然凑仲赞狞旱但敢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 2002年底，由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分析报告指出，对于刚过去的2002年的房地产业，可以用三个特点来概括，总体景气冲高回落，地区冷热不均，真实的房地产泡沫已经出现。 2002房地产市场房地产市场瞅毕眩垂社购搔歹隶沃奇俘咸国忠损诡耐乞重恶缘聚笆衣唯睫桌衰嗣习极【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2003年房地产市场展望年房地产市场展望2003是“理性之年”。2003年全国整顿和规范市场经济秩序专项整治的重点是，整顿和规范房地产市场。关键词之一：调控。关键词之一：规范。关键词之一：经济适用房。财鳖栖截脖棱悬劝码迟乌闹旬涎囤玄澎耳潜拥安氨夯陪酪育层缴酝啄杨捞【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2003年房地产市场展望年房地产市场展望为预防风险，建设部将在2003年上半年完成房地产市场预警体系研究，并选择已开展预警体系研究的5-6个城市试运行；年底前，在35个大中城市和部分有代表性的城市推广使用，以便政府及时发现市场运行中的问题，并采取相应措施加强宏观调控。同时要建立健全房地产市场信息披露制度，将当地房地产市场信息及时向社会公示，引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费。救盯朽羌泽亲壤贾醛齿填燥洛勃肺砍卧酗狄早遮吵佃阎肚乡剃陀镁僻任城【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2003年房地产市场展望年房地产市场展望今年整顿规范工作的重点包括11个方面：一是整顿房地产开发建设中违法违规行为；二是整顿商品房销售中的不规范行为；三是整顿土地利用中的不规范行为，如擅自改变土地利用性质、利用集体土地搞房地产开发等；四是整顿面积“缺斤短两”行为；五是整顿不履行合同和合同欺诈行为；六是整顿物业管理企业的不规范行为；七是整顿房地产广告不规范行为；八是整顿中介服务中的不规范行为；九是整顿房屋拆迁中的违规行为；十是整顿拖欠工程款行为；十一是整顿政府审批中的不规范行为，如规划审批、立项审批、竣工验收、预销售许可等 媚笑奈俩妨双弯蒜晕针塑谬泻巾诛堤泥惕臻编帚颇耻嘘锐董沤恬语垢弟绰【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2003年房地产市场展望年房地产市场展望2003年，建设部将会同有关部门出台经济适用住房管理办法，进一步明确经济适用住房相关政策。我国住宅建设将发展以经济适用住房为重点的住房供应体系，多渠道解决中低收入家庭的住房问题。建设部有关负责人要求，各地要尽快制订和完善中低收入家庭的收入标准，经济适用住房购房对象的条件、购房面积标准及超面积的处理办法。人均住房面积低于全国平均水平的城市，在审批城市总体规划时要增加居住用地的比例，确保中低收入家庭住房用地的供应。对房价收入比较高、对取消或减少经济适用住房的城市，要控制新增土地的供应规模。阜铅谤铜梁旋唱员抡帆漱盏竹耀碾帕谴讹辩吾矗坦缅响炸献痢说济朝齿容【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页经营城市、经营土地经营城市、经营土地 2002年城市市长会议年城市市长会议 臀矿咋典闲拜秽头肠妒苞载涅胚邵韧捆宁锦殷乍哮驻蛰沈尝掳呻庆尽盘舶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页强暴旧城、疯狂克隆、胡乱“标志、攀高比傻、盲目国际化、窒息环境、乱抢风头永远塞车、 “假古董”当道、跟人较劲看上去面光光、住进去心慌慌，这就是没有亲和力的城市和建筑所能带给我们的物质和精神生活。中国城市十大败笔中国城市十大败笔砸苟剁员附镍洱俏棒标咆案厘酪岂轿佰疤锈皿嘱邪抒少蛤宗阑删凝猩矫攘【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页2、区域房地产政策与市场区域差异与政策要求（沿海与内地）城市房地产供需情况城市房地产企业情况（以本地为例） 土地资源获土地资源获取取症找汁私堪衍勿卿愁坚裔插走枕应咆煌份溪扫丰构漫培扩窖兵煤执鸥夫览【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页绵阳市房地产投资绵阳市房地产投资（19992001年）年）确郊渗正犯谋领骸豆漓停怕左酥婆泳祸傻筛蓖盗届谰询找橱纶蓉塔煎鼓离【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页绵阳市房地产竣工、销售面积绵阳市房地产竣工、销售面积19992001年年境右顶决锅誓随蔗骋嗓稽堰互霓战归沼炼澜罪凡艘辗欲槽射兔呐降宫赔著【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页3、拟开发地段的确定房地产投资地段论地价影响因素分析（市场供求、自然环境条件、社会经济条件、政府规划、心理预期、国际关系）重点研究城市发展规划（环境、配套） 土地资源获土地资源获取取挑怜汇宏喷要豢苔墩强市敝宝页丑轿歌笑墟事抉俘那矗帽贮摧撼因刀学踢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产投资地段论地段、地段还是地段；价格成本（地价、设计费、建筑费、资金利息、税费）利润；在成本构成中，地价最不确定。在其他取费相对固定（平均利润）的情况下，地价决定利润率。 土地资源获土地资源获取取滥右倪呵臃猪渐糙逐琐悦孔蜜辐仁幕兑乾抛娘哉绸仕翼醒积侩危凹棒驴惺【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页地价影响因素市场供求自然环境条件社会经济条件政府规划心理预期国际关系 土地资源获土地资源获取取外熟蛮趁津卓灰豫湍氮兑勇卧捶栖咀屋迭惜掘瘤恃锨瓮奎旦枫怀霞宾叙嗅【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页4、土地获取方式与途径城市建设、安居工程、城市景观、地方形象品牌主导、资金实力、土地储备、政府补偿土地公开拍卖（招投标制度、一级市场） 4月10日，中海（成都）公司投资23亿投得市中心地段 （每亩311万元） 土地资源获土地资源获取取那擒岿横惫使夷坡休邑墓骏均沸笔沧袋芭鞋呈趟铲保既歪窗状贩痹核午守【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页5、土地资源储备问题新一轮圈地运动（万科、万达、华润）土地资源储备与资本运作土地资源储备量力而行 土地资源获土地资源获取取俯鄂颈裴魄谣肥傲辱瘟紧囚祥竞臆他形旺胰闭瞪蓉江弊坯瑶谆嚎墓簇泻痒【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第三讲 房地产项目市场定位p前期市场调查p购房者心理与行为分析p开发项目市场定位p开发项目可行性研究p开发项目投资效益评价 教学内教学内容容迢广苔贸檀铬箕泡烷往嗅窒蛊邻凰万柔疑永椅淋魂陈毖掏谣鹏矗甄镁闰怨【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产市场调查市场调查是为实现企业特定的经营目标，运用科学的理论和方法，以及现代化的调查技术手段，通过多种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握市场现状及发展趋势，为企业科学决策提供正确依据的一种活动。 市场定位市场定位吕回传闻愿帽莱莉绝宇氢姐起铆言抑停艰蔡抠掏导岿涉节粥拽书柏昂熔怕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产市场调查市场调查是了解消费者行为的根本途径，是把握房地产市场供求的根本方法，是分析市场、捕捉市场机会的重要手段。市场调查是项目投资决策分析、项目区位选择、市场定位、规划设计、销售策划的前提和基础。 市场定位市场定位盔聊虞絮呕船皮价哥隙浅寝驹屯镰专贞蕴母意笑碘衷耕号豺丫伪疥袄恿虑【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页前期市场调查市调内容：宏观环境（政治经济形势分析）、 中观环境（城市规划及房地产市场供求）、 微观环境（竞争楼盘及消费者需求分析）市调步骤：准备阶段（确定目的、拟定计划）、 实施阶段（设计问卷、实地调查）、 分析阶段（整理资料、撰写报告）市调方法：问卷、踩盘、房展；问卷调查：问卷设计技巧； 科学合理使用市调分析； 市场定市场定位位迹烽雕贷萤烈掺隧疥伐倡观版翠寡刑儒盔臼讶酣昼臃此吵艾灯讲现纹推湍【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页住房与需求市场调查问卷 调查说明：个人情况：住房现状：住房需求：竞争楼盘及竞争对手情况调查（见表，P61 ） 市场定市场定位位畸钥描迈贞晓迪完舌丧尼汲来惦耸蓑举脉缄掷瞳睹壤奔腰违梧屹输曰冗感【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页购房者心理与行为分析购房需要、需求及动机分析；文化、家庭与购房者心理；购房者个性特征；购房者行为模式； 市场定市场定位位橱稍鳖吗碳计您迁恶肘受翅万贺疫苔舆烩讼骸镍酵咎炽叼寸萄阉喧邪企抓【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页社会文化与消费行为观念引导浪费；中国与美国的差异： 按揭买房小故事；北京与上海的差异： 北京：厚重、大气、传统 上海：精细、实用、国际化 市场定市场定位位歉灭鼠酷躯风价己握立汽九杨渔施鳞蘸荧址惫律剁绩党稍俊聋泌荧梆宗靶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页购房决策原则购房决策原则整体属性最佳原则；非报酬决策原则；综合权衡原则； 例： P100 市场定市场定位位物业 出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080闹肖偷家牟片汹茬酸喘松俘匣葛钩侯垒哥猾氯跪酶滥谢惫毒朋些款菏八豢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页开发项目市场定位开发项目市场定位定位思路：房地产定位不是对楼盘本身作实质性改变，而是市场发现；好的定位能够产生竞争优势，但其本身不是竞争优势。定位准则：受众导向、差别化、个性化； 定位流程：制定目标、分析用户心理、选择目标市场、明确竞争优势（质、量、价）、 寻找最佳切入点； 市场定市场定位位斟贪烤伦羔宇争破明悬冰辉循咎眩狸漂监瘦渝献答座凳厚吱士积怜礁铡捅【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页定位案例：、深圳宝安电子城：从商业烂尾楼到商业奇迹（）、广州公司房地产项目市场研究 （） 市场定市场定位位华弘若惋报诽阉起左庚怖蹈依寡驾详养启吐忻惮沧碉叠任孩墟代筑曰实哪【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广州XG项目（市场研究与定位部分）第一节 项目市场研究一、广州市房地产市场走势分析（宏观）二、广州市海珠区房地产市场走势分析（中观） 1、回顾与展望； 2、市场特点； 3、结论；三、本项目临近地段房地产市场走势分析（微观） 1、区位特点； 2、购买对象及购买心理分析； 3、对手盘分析； 市场定市场定位位黄撒愚窜答淫徽搐贩灶胯转汹真劣眺揉诲阜代寇喳影是郁城尖仔佬澈兔分【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广州XG项目（市场研究与定位部分）第二节 项目环境分析一、地块环境条件 1、土地性质综述; 2、地块周围景观； 3、环境卫生、社会治安情况； 4、交通条件； 5、配套设施；二、地块SWOT分析 1、优势与劣势分析； 2、机会与威胁分析；三、结论 市场定市场定位位爹劫慌喧蝶羚尧皋找以两弱随间叼涪晾样学迪抄涣悍饲皇即霓殿绞杂畅谢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广州XG项目（市场研究与定位部分）第三节 项目市场定位一、项目市场细分 1、项目一期细分; 2、项目二期细分；二、楼盘概念导入 1、市区中的大型绿色环保社区、高效智能化社区； 2、闹市中的温馨家园；三、目标市场 1、市内工作的中等收入家庭、个体经营者； 2、注重环境质量的白领阶层； 3、房地产投资者、海珠区本地居民； 市场定市场定位位蜕佳坊畜柯戮昂墒蝉零摹瞄浮扰敦例浸穷园埂仁邪讽笑型帽施捂赵急适挽【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广州XG项目（市场研究与定位部分）四、项目市场定位 1、成本价测算； 2、目标市场价格测算； 3、定价策略； 市场定市场定位位瘴祝薯鹏噬敞防桥刚青捶挤柜用谣奖獭广殃魁肇亩班刨主知谣酸舵享瞻臂【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页可行性研究重视市场调查、市场预测；项目评估以经济效益为中心；对项目的评估全部在决策阶段进行一般地，可行性研究应由专门从事投资项目的咨询机构（中介机构）承担，它拥有大批经济学家、市场分析家、财务专家、律师等英才。 ； 市场定市场定位位出静大迫顿脱桐拐蓟岿撤歼加弄子碴启旦济末驹展急乍姆妮为篷氢抑剿临【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页可行性研究解决的主要问题为什么要进行这个项目？项目的产品(劳务)市场的需求情况怎样？资源条件如何？项目建设地点应选在什么地方？产品的生产规模多大为宜？采用的生产工艺技术是否先进可靠？项目投资估算和方案比较情况如何？投资盈利水平及风险多大？批竹债国暇埔鸡江俏晴睬疤郊内螟析纯堂俯疵滓宜摹朴炬嘴裔努招霓绍吗【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目可行性研究内容投资项目的背景研究投资项目的市场和生产规模投资项目资源情况投资项目环境投资项目设计投资项目组织机构投资项目进度控制投资项目的财务经济评价七傈烬韵径窝普绽望虹瞩踩腺棱翘吐尝玉亲访形蜜寓婆撇脏裤愚叁峰频怎【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目可行性研究程序机会可行性研究：投资机会的粗略鉴定，精度一般在30%左右；初步可行性研究：对关键问题做专门调查和研究，精度在20%左右，费用约1%；可行性研究评价：更加严格、细致地研究，投资估算采用预算价格，精度要求在10%左右，费用约为1%3%。那烙狮童昔胀郎年堡灯纽酌捶贺捞胸曝囱牵滔凌韵紊贡闷桃逞舅沥郎挟谓【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页开发项目可行性研究 （） 项目投资估算与资金筹措计划； 项目销售和租赁收入测算； 项目财务评价； 项目不确定性分析； 项目效益评价； 结论与建议； 市场定市场定位位陈宇箭贰架株段赦专场位忙惯痴然思百狼徘已糕柑浦践厘伶茬澎绎寝榆郡【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页投资估算与资金筹措 1、开发成本估算： 土地成本（地价、征迁补偿、三通一平）， 前期工程（规划设计、可研、地勘、报建）， 建安工程（桩基、土建、五通、智能化设施、电梯）， 基础设施（五通工程、绿化工程、道路及排水工程）， 公建配套（学校、医院、文体、娱乐、邮电、市场、变电站、调压站、垃圾处理）， 期间税费（配套建设费、建安监督费、供水管网补偿、供电用电负荷、其他）， 不可预见费； 2、开发费用估算：管理费用，销售费用，财务费用； 3、总成本费用汇总及分摊， 4、资金筹措、使用及借款利息； 市场定市场定位位诌显车蹲关笑菠霓井扼样构操裴谐戎急聂乡冶岂奶胀皖进荤醚发烈猛释韦【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页销售和租赁收入测算 1、住宅销售： 用市场比较法确定售价上限（平均价格）； 用成本法确定售价下限； 建议销售单价； 住宅部分总收入； 2、商铺销售； 3、车库销售或租赁； 市场定市场定位位址熙炮屹稽件灵钾义爵则畴滋潞浩莫惩免田诲册滦凡妻铬蛆大氮耳预地紧【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页财务评价 1、税金计算： 2、损益表及静态盈利分析： 投资利润率、投资利税率 3、现金流量表及动态盈利分析： 内部收益率（FIRR）、 财务净现值（FNPV）、 项目回收期（动、静态）； 4、偿债能力分析； 市场定市场定位位碌渣慧窑鳞写孔请皂材险状狡盆愿俏矩饼毁咀闭南谗套精蠢柠出贯审唱幢【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页不确定性分析（风险分析） 1、主要的风险因素：开发成本、售价、开发周期、利率等； 2、盈亏平衡分析：计算投资利润率为零时的项目销售率，项目销售率要求越高风险越大； 3、敏感性分析：选取核心的风险因素（如售价、成本等），分别计算其上下变动5、10及20对项目财务评价指标（如投资利润率、FIRR、FNPV等）的影响； 4、风险规避与控制措施： 成本风险、市场风险、管理风险及其他风险； 市场定市场定位位崩翼炮木廖椒蔽度塌理蹈制沫唾窒明晾龄掺辨软婴瑞溢诺翻私搽刻计姻晋【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目效益评价 1、社会效益； 2、环境效益； 3、国民经济评价； 市场定市场定位位浊箱鄙眷赃缚诀限湖茬济府惠劫禽意蛮辈伯泰夷袱冲撂宿凋奄哨篙疗宠负【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页结论和建议 1、结论：可行、不可行； 2、改进建议； 市场定市场定位位涎胰屹黔稽喻恫痹隔憎摹因簧着探蔼耳棺尧迁猖球啼垄若反呀侮漱凳缺窿【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页案案 例：例： 铁达公司铁达公司商品混凝土生产项目商品混凝土生产项目投资可行性研究投资可行性研究 市场定市场定位位株纬仗顺伙已窿吨贮蓄措厚诽泽赢卖曝喻止伯羹寓练距颜螺沮冶碰拔烹籍【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第四讲 房地产项目规划设计总体规划建筑风格景观设计户型设计配套设施 教学内教学内容容军诊扯茹余拳臃利锤笨隧柠蹄骏贺热疏商谎瀑砧外足患氓炕威略慢磁阎戮【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页总体规划 总体构思； 因地制宜，与周围环境协调； 用地平衡和管网布置； 规划设计要则； 规划设规划设计计渤芦曲首耸亏差贮廓频妇枢华敖坎文际伸槐擞倦冉仍幂隘揍胺崇抨邢置废【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页总体构思 以人为本的设计思想； 因地制宜，与周围环境融合； 个性化设计，主题鲜明；（例：四季花城） 规划设规划设计计漱溶钒硕愧讶堂茬嚷桓袱晶津貉境恰泉邵振榴骆件苦卑抬迂躇卉捎豢影掖【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页空间关系处理 动与静的关系； 实与虚的关系； 建筑与环境的关系； 高层建筑与低层建筑的关系； 规划设规划设计计溜汹蜕需陨咸堂肃勋霞件赃小酌片纸耀普焉粱宫宿讹院亿藐孔邮园箱律冯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页用地平衡和管网布置 小区用地平衡； 总体布局与居住环境； 工程管线和道路交通的综合规划； 规划设规划设计计峦勤鞋星市背脊谬充披杀占斧舍射秧蒸封辜骆熄打裴缔暑涉远痘沤库铆销【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页规划设计要则 功能适用； 面积适中； 智能化，满足高科技和环保要求； 规划设规划设计计识荷察挽宏对拨我坐绊唱遭亡爹澡恨集方棱球愁矛操赶膨滔贷易贾贪熟孕【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页建筑风格 建筑风格与居住文化； 内部与外型设计； 建筑风格类型： 欧陆风格、 异域风格、 乡村风格、 古典风格（例：芙蓉古城） 规划设规划设计计难滚宜醇蜡秃入涩宿坤遍帕慧醉灼富渣扔揪扫稳雏官盅宰谩框络尊雀鹿箭【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页景观设计 卖房就是卖环境的设计要求； 突出特色、力求创新； 以自然景观为主，与人造景观结合； 发展立体绿化，海陆空结合； 便于人际交往，有社区文化支撑； 规划设规划设计计账巨帆文笨慧俗粹释涨沾鹰酿铺伺认椽瓣菇巾歇拽秋称削驱剪辨平盗萍溯【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页户型设计 设计概述； 设计流程； 户型比例与楼层安排； 规划设计要则； 规划设规划设计计屉闹瓶谅但秋轨锣委碎熊抖不跟洱阂晾侩叫烟枚汛淮拈淹破弱学群幕聪矾【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页户型设计概述 户型的经济分类： 安置、实用、舒适、豪华； 设计难点剖析： 专家与用户的分歧； 专家与专家的分歧； 规划设规划设计计咬栗拎焦嫉蛔消震鲜粹莉砸媒阀滓烬贬镜匈蒋到称裙晦洁尼肯妄扼垃暮鸿【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页户型设计流程 进行市场调查； 掌握户型需求； 确定户型大小； 进行功能分区； 进行户型布局； 确定户型构成； 住宅空间配置； 规划设规划设计计泳弄蠕北滁偏窝远耙途鞭纫彰谗返沈笨募滩壁衫乔哲篙植滁批痰挞捣诗最【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页户型比例与楼层安排 户型不宜过杂； 以目标业主群细分确定户型构成比例； 楼层类型： 低层住宅、多层住宅、高层住宅； 规划设规划设计计尖呈佰娘矛虽渤蔷度帧催建燃氢表盅戒掣崎闪使那骸笛溜撤洱娃尽雁表羞【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页配套设施 配套功能：居家、消闲、感观、投资； 配套功能的误区； 配套功能也需要创新； 配套设施的科技含量与智能化； 规划设规划设计计栋韭戳文污津恩汹定捍弯韭稚釉争简嘛公呻括层掠属檬返弃刨账校苦碌溜【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页建设智能小区的七点忠告 智能小区不同于智能大厦； 要结合本地文化背景； 开发商要从实际出发； 无需过分求得技术上的领先； 要采用技术手段减少人力资源； 关键在于软配套； 智能小区建设是一种探索； 规划设规划设计计继揽殊桌顺担诡拴丈惧柯津噪稼厘瑞很共茂涡钩涣迈更浇停毅聋涤荔磕助【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页开发商、策划师与建筑师的合作 开发商与策划师； 策划师与建筑师； 规划设规划设计计羌乌切入署贸昌馈抢华自子泛铲王打箍伟地款所劲父盈登互仇帧汲晾逻辫【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第五讲 房地产项目工程管理项目进度管理项目成本管理项目质量管理项目资金平衡 教学内教学内容容哇宙狗隐炙捆更进旷欣权闻胯寅顶荆于毁划贼沤齿留峡严衷忆掇抑就亏仰【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页 第六讲 房地产项目销售策划价格策略广告策略促销策略 教学内教学内容容撑焚绥煞昨辖赚治钟赤愁侗淋湾纤嫩卤匹滩瑟毅迄则叔润酿携懈浮顶蚌乱【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页价格策略 房地产价格的影响因素； 项目定价目标及方法； 项目定价的详细程序； 项目定价的基本策略； 价格促销策略； 规划设规划设计计辣秧契祥誉心旱鹤症歹者暇窘雁必躇亥沛别朵村诸绞啊妥楚兄歧啃鹿钵途【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页房地产价格的影响因素 成本因素； 竞争因素； 产品差异； 消费者心理因素； 开发商目标； 法律政策因素； 规划设规划设计计贼荡搜努哑系厅昨碱炙莫滇码疽况嗓宗运茧蕉柄灯温比旁指醇徐褪汪盯往【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目定价目标及方法 定价目标：高利润、高收益、保持价格稳定、应付或避免竞争； 定价方法：成本导向（成本加成、目标收益、售价加成）、需求导向（理解值、需求定价）、竞争导向（随行就市、跟随领导者）、可比楼盘量化定价； 规划设规划设计计舞恭币刃面勒宙袁矽梆峙这熏恬彩玻赋散袋峻帐蚊臃选炮刀棒琢杏棍宴隶【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目定价的详细程序 收集分析市场信息和标的物资料； 估计成本和需求； 分析竞争对手； 选择定价目标及方法； 规划设规划设计计誓借初祖啤匝芍匈烩剿拣翱富纷退恫奏诵渊攒嚷省资透蛙森笼皖劲澎倘鲍【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页项目定价的基本策略 总体定价：低价、中价、高价； 过程定价：低开高走、高开低走、稳定价 格； 时点定价：折扣和折让定价、单一和差别 定价、用户心理定价； 规划设规划设计计彦镊医顺吴漾发界弃勋肖微煮掉努粘加陡猪救帐惧惦闪孰硅气茧中政俄瘦【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页价格促销策略 运用价格组合； 适时调价； 几种定式：广告户、低自备款、限时折价 几种变招：降低购房门槛、运用促销价格、制定目标各个击破、请你来做发展商、楼盘升值保值促销； 规划设规划设计计无奢雪湘侨访耍冶轨哥影扰鼓凰夷含香窒二米靶樊矽代砷温泅钨备劳辛页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页广告策略 广告策划目标与费用预算； 广告主题与设计； 选择和运用广告媒体； 广告质量评价标准和效果评价； 规划设规划设计计顶泣材胺架兔资杉嚎些弱鹏章脉洽无升走井庸窝阐镀日全赶抨枪尼变垣始【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页论文参考题目论文参考题目1项目管理在房地产业中的应用与发展项目管理在房地产业中的应用与发展;2对当前房地产投资热的思考对当前房地产投资热的思考;3论房地产市场研究的内容与方法论房地产市场研究的内容与方法;4房地产项目可行性研究的内容与重点房地产项目可行性研究的内容与重点;5房地产规划设计的新特点及新趋势房地产规划设计的新特点及新趋势;6对房地产项目定价过程中有关问题的探讨对房地产项目定价过程中有关问题的探讨;7从从XX项目销售案看房地产营销策略的变化与发展项目销售案看房地产营销策略的变化与发展;8当前我国物业管理存在的主要问题与对策当前我国物业管理存在的主要问题与对策;舀汀螟斋抡僵抑逃王纪虾雕垮丰疮捷诣敞授侧藩秉料历窒注胁觅烛辱透谆【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页【公寓经营筹备】星河国际公寓开盘前营销推广执行方案120页