2010.6shanghai2010.6shanghai元通轻纺城项目元通轻纺城项目策划报告策划报告珊珊面面艺艺蜕蜕述述晾晾锤锤冬冬梭梭封封锥锥嫁嫁六六沤沤愉愉剂剂洒洒赎赎命命坞坞饮饮市市间间殷殷失失戴戴忌忌逝逝诊诊击击笆笆汽汽2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89pPART1通过对于市场、周边环境、项目本身的分析，为能否支撑产品的开发，得出客观的结论！签签坛坛悄悄射射茨茨癣癣琼琼藉藉策策身身惹惹辈辈汗汗艳艳孙孙先先楞楞苑苑班班患患僚僚轩轩擒擒鞋鞋闹闹衣衣戌戌奖奖惨惨岳岳劈劈焙焙2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，环比上涨1.1%，市场无视政策调控，房价呈现持续上涨态势；“两会”刚召开，地王再现，高价地从一线城市向二三线城市蔓延，房价上涨预期加剧，与今年房地产政策调控的稳定市场预期目标背道而驰；去年房地产市场销售强力回暖，开发放缓，导致今年上半年供应持续偏紧，而累积的刚性需求旺盛，支撑房价持续向上攀升；5月随着调控新政的出台，成交量应声下跌，但是价格还维持高位。多方博弈开始，调控预期难料。房地产宏观趋势房地产宏观趋势热热润润营营唐唐坷坷径径醛醛禽禽零零东东灼灼绒绒炬炬肺肺往往翁翁疽疽奖奖冰冰骨骨姨姨滞滞粳粳躯躯栈栈语语续续槐槐喧喧寞寞远远仕仕2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p宏观政策特点：宏观政策特点：“限限”字当头，字当头，“控控”字为重字为重 限信贷：限信贷：2010 2010 年将执行严格的房地产信贷政策年将执行严格的房地产信贷政策限房贷：首套房利率收紧，二套房政策逼紧，三套房禁止贷款限房贷：首套房利率收紧，二套房政策逼紧，三套房禁止贷款限按揭：二套房首付按揭比例不低于限按揭：二套房首付按揭比例不低于50%50%限预售：广西开始试点取消新商品房预售制度，或将全国推行限预售：广西开始试点取消新商品房预售制度，或将全国推行限返点：中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用限返点：中银协发文叫停银行向房产中介提供房贷返点费用限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制收回限囤地：国家严打囤地炒地，多处闲置土地被强制收回限融资：证监会表示加强对房地产企业融资的监管限融资：证监会表示加强对房地产企业融资的监管 房地产宏观趋势房地产宏观趋势泅泅咬咬稳稳刃刃络络阂阂颅颅环环兜兜铺铺摈摈缮缮拱拱晶晶哩哩密密行行犹犹盒盒秆秆誓誓鲸鲸疏疏锑锑屎屎邹邹什什肋肋皇皇奄奄庇庇称称2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p宏观政策调控未来市场预测宏观政策调控未来市场预测短期内市场调整难以避免短期内市场调整难以避免“暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”，实质上是对部分城市的部分购房者已经开出了结构性禁贷令。新出台的调控政策远超过了2007年“9.27”房贷新政的政策力度。从政策作用机理上看，这些政策将收缩购房者的资金杠杆，达到抬高炒房者入市门槛的目的。从政策效果看，预计市场将很快进入观望期，并在下半年出现一定程度的调整。现阶段楼市调控已提升为政治任务。因此，对楼市调控的理解应更多从其民生角度出发。房地产业兼具经济属性和民生属性，2009年在“保增长”前提下，其经济属性压倒民生属性；2010年，“调结构”占据上峰，民生属性反过来压倒经济属性，政策收缩成了唯一的结果。因此，我们判断目前的政策并未完全释放，在信贷调控之后，若未达到中央政府调控预期，税收【物业税/房产税等】调控有可能随后跟上。首提行政首长问责制。在“考核问责制”的激励之下，后期地方政府可能“政策频出”，我们预计各地方政府在接下来较短的时间内，可能陆续出台针对当地市场的相关实施细则。这种以房价上涨速度作为地方政府考核指标的机制，也可能会作为一种中长期制度性安排被逐渐固化下来。在相应责任考核制度下，也同时赋予地方政府灵活决策的权力。按住终端非理性需求的同时，通过加大土地供应增加供给，有利于房地产投资在中长期更加持续的增长，短期针对房地产局部过热的调控将遏制房价持续上涨的预期，减小出现全局泡沫的可能性，降低金融系统的风险，使得经济增长更加平稳。税收调控是税收调控是“另一只靴子另一只靴子问责制将使地方政策频出问责制将使地方政策频出供给大幅增加将平滑房价供给大幅增加将平滑房价痕痕帖帖诡诡综综哎哎线线普普挝挝骡骡蜡蜡踌踌众众吹吹讽讽粟粟颅颅见见啸啸辩辩琉琉焕焕塑塑梨梨翠翠肆肆德德跌跌妓妓湿湿遥遥杀杀啄啄2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p 将受到新政的迅速波及，房价“调控”威力渐露，城市房价开始松动，城市房价开始松动，低价盘开始涌现，市场“抛盘”现象明显，甚至出现零星的“退房”潮。 二手房挂牌量激增，成交迅速下滑，实力炒房客出货出逃现象明显，卖方卖方主动降价行为渐多主动降价行为渐多。 二三线中小城市由于投资比重不高，因此市场被炒作的程度远以及一线城市，所以目前敏感度不是很强，目前敏感度不是很强，量价没有出现明显的松动，但未来随着政策效应的范围扩大将波及至二、三线城市，因此开发商近期促销措施被提上日程。 虽然政策影响没有直接体现，但对于市场心理预期的利空影响开始凸显，虽然政策影响没有直接体现，但对于市场心理预期的利空影响开始凸显，可能带来市场观望氛围的加深。可能带来市场观望氛围的加深。一、二线等大城市一、二线等大城市 二、三线中小城市二、三线中小城市 宏观政策调控未来市场预测宏观政策调控未来市场预测沁沁矩矩豌豌菱菱涸涸溢溢纯纯嘎嘎赐赐悼悼芦芦茁茁拭拭盔盔悠悠脯脯炯炯辨辨垦垦坐坐允允池池舱舱搅搅有有园园陛陛胀胀漱漱彰彰夹夹序序2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p以郑州市场为基准的月度还款额变化情况以郑州市场为基准的月度还款额变化情况利率利率7 7折（利率为折（利率为5.94%5.94%）利率利率8585折（利率为折（利率为5.94%5.94%）贷款比贷款比例例1010年期年期1515年期年期2020年期年期贷款比贷款比例例1010年期年期1515年期年期2020年期年期0.600.604895.894895.893588.633588.632948.822948.820.600.605102.655102.653808.073808.073180.793180.790.700.705711.875711.874186.734186.733440.293440.290.700.705953.095953.094442.754442.753710.933710.930.800.806527.866527.864784.844784.843931.763931.760.800.806803.536803.535077.435077.434241.064241.06利率利率8585折（利率为折（利率为5.94%5.94%）利率利率1.11.1倍（利率为倍（利率为5.94%5.94%）贷款比贷款比例例1010年期年期1515年期年期2020年期年期贷款比贷款比例例1010年期年期1515年期年期2020年期年期0.600.605102.655102.653808.073808.073180.793180.790.600.605458.615458.614190.294190.293588.373588.370.700.705953.095953.094442.754442.753710.933710.930.700.706368.386368.384888.674888.674186.434186.430.800.806803.536803.535077.435077.434241.064241.060.800.807278.157278.155587.065587.064784.494784.49 二套房的交易对于利率二套房的交易对于利率优惠较为敏感，差别化房贷优惠较为敏感，差别化房贷政策明确要求提高二套房贷政策明确要求提高二套房贷首付比例及利率，将遏制投首付比例及利率，将遏制投资投机性需求。资投机性需求。 以郑州市场价格为以郑州市场价格为标准，总房款标准，总房款8080万元（相当万元（相当于于80008000元元/ /平方米平方米*100*100平方平方米）进行房贷政策调整前后米）进行房贷政策调整前后的模拟测算。的模拟测算。 7折利率变为8.5 折时，10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别上升了4.22%、6.12%、7.87%；贷款利率由8.5 折变为1.1 倍之后， 10 年期、15 年期、20 年期月度还款额分别再度上升了6.98% 、10.04%、12.81% 。 通过以上测算可以看出，二套房贷款利率的大幅度提高将增加投机投资性需求的购房成本二套房贷款利率的大幅度提高将增加投机投资性需求的购房成本0 0界界款款煌煌渍渍卯卯愧愧扒扒吉吉堡堡迸迸盲盲层层咀咀才才勤勤势势傻傻箍箍堆堆踩踩睦睦缩缩滚滚鹿鹿孙孙交交虑虑拷拷枢枢裸裸蕾蕾绑绑2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p各方表现市场加快出货，开始突击买房卖房4月19日，西区交易大厅二手房成交90套、东区成交109套，合计199套4月20日，西区二手房成交了157套，东区67套，合计224套4月23日，郑州商品住宅共成交520套，成交量较平时激增分析：抢在新政落地前完成交易，规避贷款首付增加、利率提高的损失，此种状况不会持续很长时间，很快就会恢复常态。开发商加快推售房源天伦房地产新政出台后，公司将个项目推盘的时间都往前移了。建业集团也采取了加快推盘的办法，郑州的枫林上院期、密码国际、壹号城邦等项目的推广节点明显前移。鑫苑现代城4月25日认筹，来访3400余人，办卡2000余人。市场还是相当火爆。购房者心态各异，看法不同想买房子的人，一部分开始观望。投资房产的人打算放弃入市念头，合理需求开始受到打压。二手房中介业绩下滑：未来一段时间，二手楼市还会出现成交量继续下滑的情况，二手房房价也会出现小幅波动，但总体会保持稳定。新政后郑州市房地产市场的表现新政后郑州市房地产市场的表现芒芒快快洱洱招招棕棕耶耶颈颈檬檬错错随随号号斩斩样样晌晌猜猜镑镑茧茧赖赖呸呸粹粹燥燥伙伙鸥鸥障障发发秦秦庸庸泉泉帛帛值值绞绞鳞鳞2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p小结：小结：相对于沿海一线城市，郑州投资购房比例较低，绝大部分是自住购房，因此房价泡沫相对较小。此次新政，重点打击的是投资购房行为，对郑州这样一个以自住需求为主的市场来说，近期影响不会太大。“如果说有影响，也是买卖双方成交速度减缓，增加持币观望的心态，导致成交量下降严重。同时本次调控主要针对住宅产品，对于从住宅市场挤出的资金，反而促进商业产品投资市场。鳃鳃兄兄喂喂酝酝獭獭咽咽唱唱俗俗隘隘护护先先唉唉肪肪的的梭梭咎咎苦苦关关烂烂网网椽椽吁吁帘帘包包屡屡覆覆肚肚巡巡砧砧渴渴丛丛项项2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p区域介绍区域介绍项目所在地位于中原区须水镇，离市中心仅15公里。西接荥阳市，南邻郑州市二七区 ，北连国家郑州高新技术产业开发区，面积58.82平方公里，辖22个行政村，89个自然村，159个村民组，人口7.9万人。赡赡睬睬萤萤遁遁缆缆锗锗努努伞伞槐槐踊踊时时稽稽绚绚蔬蔬缀缀姓姓鸡鸡亥亥蹿蹿衬衬怪怪戊戊炉炉熟熟磁磁碟碟裳裳短短敞敞起起料料尸尸2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p区域交通区域交通n 连接郑州市城市主干道。中原路和郑上路两条郑州市主干道经过本项目，十多分钟车程即可直达郑州市委市政府。n 西南绕城高速入口近在咫尺，高速路网快速联通。本项目东1.5公里处即为郑州市西南绕城高速入口，通过西南绕城高速，可直通新郑机场、连霍高速、京珠高速、郑少高速、郑尧高速等。n 郑西高铁规划车站在项目周围。郑州西安高铁经过项目南侧地块，规划的郑西高铁荥阳站即在本项目西2公里处。主要交通体系主要交通体系距离（公里）距离（公里）车行时间（分钟）车行时间（分钟）连霍高速8公里10分钟京珠高速40公里40分钟郑西高铁2公里20分钟绕城高速3公里3分钟火车站20公里20分钟火车北站21公里25分钟新郑机场50公里30分钟拍拍就就邑邑俞俞逞逞勃勃老老尼尼框框咆咆凋凋噪噪噪噪芝芝备备真真暂暂憨憨媳媳沼沼奶奶椰椰娄娄藏藏求求轮轮支支总总伦伦屁屁娠娠娠娠2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p区域环境区域环境区域处于发展阶段，商务及居住环境还是处于初级阶段。区域主要是机械制造和服装产业园。主要商业包括：花卉市场、建材市场、汽配市场、大厨房市场。现在还没有成熟的居住小区。凭凭疯疯盖盖哟哟铡铡翅翅半半金金湍湍卤卤夏夏橡橡寿寿却却锐锐赃赃校校漂漂医医景景追追生生谆谆枢枢逛逛礁礁就就辈辈帕帕驰驰厢厢权权2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p配套缺乏配套缺乏本区域属于生产区，生活配套缺乏。无法满足普通生活需要。人气不足人气不足环境脏乱环境脏乱 由于是加工区，企业的入驻需要时间，同时区域人口不是以居住为目的。人口导入缓慢。在区域环境的硬件营造上，还需要政府加大投入，改变目前环境脏乱的局面。成成尹尹贡贡稚稚敖敖酚酚皖皖夷夷争争拄拄霓霓宦宦琢琢纫纫哥哥炯炯收收以以菱菱璃璃亡亡骇骇恍恍零零勉勉笋笋啼啼剖剖敌敌醉醉剖剖父父2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p建材钢材市场：中原建材城以512亩的体量打造集建材交易、商贸物流、居住办公、信息服务于一体的郑西最大的建材交易市场，总体量20万方，可容纳3000家商户,一期200多家招商已满，二期正在做里外粉刷，三期基本封顶，一期二期已经销售完毕，二期八月份交房,三期四排共48间商铺九月份交房,三期即将开始销售 。 本项目周边专业市场本项目周边专业市场蒸蒸硬硬志志斩斩敏敏蒂蒂慷慷餐餐增增惭惭惭惭气气着着厉厉套套慕慕獭獭蹬蹬裙裙桶桶翁翁绢绢躯躯宾宾裂裂辙辙库库啡啡贱贱氛氛裕裕啮啮2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p建材钢材市场：近期销售平均价格每平方3790元，返三年租金24%的回报率，可以直接折在总房款里面，折过价后每平方2880元/平方。包租第一年免租金,第二年10元/平方,第三年30元/平方。业态涵盖包括油漆涂料、陶瓷洁具、五金工具、板材门类等建材行业的所有业态。 市场前期多次启动运作，均告失败。目前市场人气较差,除了商户基本没什么客户,开发商资金不足，市场遗留问题较多。工程质量问题较为严重，部分商铺出现塌陷，市场形象较差。前期多次启动导致市场对外形象较为混乱。本项目周边专业市场本项目周边专业市场匡匡悠悠翅翅堰堰遏遏呜呜剁剁兢兢拘拘贸贸神神寓寓袖袖侧侧巢巢烘烘炙炙羚羚厕厕需需驶驶孟孟召召褐褐钳钳菲菲趴趴阂阂泽泽悄悄缺缺驱驱2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p中原花木城：中原花木城： 中原路水岸花木城是集花卉种植、交易、农业科研机构、农业高科技生产、生态环保、农耕文明、中原文明、旅游观光为一体的“现代农业科技示范生态观光园” 。项目东西长约3公里，南北宽420米，规划总面积126万平方米。共分两期开发，一期为“花卉市场”，规划面积10万平方米。本项目周边专业市场本项目周边专业市场散散摄摄稼稼帚帚隋隋拿拿救救泊泊滦滦厨厨醉醉奋奋拂拂殉殉采采迪迪讼讼银银终终狐狐肺肺添添硝硝缎缎心心摘摘尺尺祖祖孝孝呐呐祥祥晒晒2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p07年初,24平方商铺价格，根据位置优劣不等，分别是65800/70000/98000/108000/元/铺,六年包租,六年后1.2倍回购.土地适用年限30年。中原花木城：中原花木城：本项目周边专业市场本项目周边专业市场通过对业主的调研，目前商铺价值对07年升值有限。牵牵梭梭飘飘辊辊躬躬托托的的鸭鸭慰慰酷酷膜膜溃溃茅茅代代濒濒啡啡阉阉归归富富锗锗担担引引韵韵伤伤返返商商窥窥斡斡容容刻刻奔奔伊伊2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p中原汽配大世界中原汽配大世界 中原汽配大世界位于郑州市中原区建设西路，是在大庄汽车百货广场的基础上扩建而成，项目占地287亩，总建筑面积20万。一期汽车装饰商场1.2万方,自由分割销售,均价3450元/平方.二期是独立门面房，一共180套房，还剩余20套，目前销售价格2680元/平方，统一经营、管理、招商，六月中旬试营业，招商已达到80%。本项目周边专业市场本项目周边专业市场钥钥殊殊郸郸惩惩裤裤仆仆度度础础罗罗晤晤哄哄斌斌蒜蒜抵抵晕晕绅绅兑兑操操续续棘棘弹弹赤赤炕炕境境琶琶芭芭模模潮潮浑浑吧吧孕孕契契2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p中原汽配大世界是集汽车配件、汽车装饰、汽车维修、商务信息、居住办公、物流配送等六大功能为一体的汽车贸易中心。郑西最大、最完善、最专业的一站式汽配装饰专业市场。中原汽配大世界将携手中原路多家汽车4S店和三环50余家汽修厂，整个市场共分一个商务中心，四大功能分区，其中商务信息中心2万m2，产品交易区10万m2，5万m2市场公寓区，仓储物流区3万m2，3万m2大型停车场。中原汽配大世界中原汽配大世界 本项目周边专业市场本项目周边专业市场充充驾驾窖窖芬芬睫睫霜霜事事们们靳靳庇庇酶酶籍籍留留迹迹阵阵杠杠遣遣轻轻揍揍遥遥肺肺彬彬浸浸砒砒钾钾袋袋陇陇李李堪堪杆杆钒钒撬撬2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p明宇汽贸城明宇汽贸城 明宇汽贸城” 项目位于河南省郑州市中原区郑上路111号。明宇汽贸城总占地约800余亩，总建筑面积65万平方米共分三期开发。项目一期工程占地180余亩，总投资近2亿元，建筑面积4万余平方米，主要以新车4S店、2S店，二手车交易市场为主；汽配、汽车装饰、汽车修理为辅的综合性汽车交易市场，一期招商工作已基本完成，2010年5月9日试营业。 本项目周边专业市场本项目周边专业市场楼楼奶奶戊戊邻邻尝尝君君杆杆鲜鲜灸灸塘塘隙隙对对伍伍豁豁钠钠眩眩迂迂兰兰搂搂缎缎断断铀铀松松腮腮鹃鹃稠稠粮粮说说欲欲她她嫩嫩粹粹2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p目前招商50%,市场较冷清.同时郑州市车管所西所已成功进驻本市场并开展车辆审验、检测、上牌、过户等一系列服务。二期工程占地200余亩，以汽车配件、汽车装饰美容、汽车维修为主。建立起省内最大的汽车用品及服务市场，预计于2011年开工，三期工程占地300余亩，以仓储物流，商务酒店，办公写字楼为主，总投资将达到15亿元。拟建成仓储物流区、大型汽车综合体验场、综合商务功能区。明宇汽贸城明宇汽贸城 本项目周边专业市场本项目周边专业市场房房弛弛毙毙旨旨傅傅坊坊戒戒依依堵堵铃铃肌肌寝寝圆圆佬佬颈颈仔仔坎坎郝郝健健域域须须鹊鹊财财爷爷陈陈寻寻睹睹勘勘褪褪笋笋程程栅栅2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p大厨房市场：大厨房市场： 郑州大厨房农副产品物流港是政府发展郑州西区的重点工程，郑州大厨房项目总占地面积640000平方米，一期开发406亩，建筑面积160000平方米。它位于西环路以西、中原路以北、郑上路以南、西四环以东的街区内，紧临西流湖、连霍高速公路、国家南水北调运河，系“郑洛工业走廊”的起点。本项目周边专业市场本项目周边专业市场馆馆影影卵卵爱爱伦伦孕孕烂烂且且脊脊愧愧筋筋荆荆熄熄弱弱激激狭狭抑抑着着你你套套踞踞特特留留文文野野棚棚宾宾似似或或久久元元亚亚2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p小结：小结：1、周边专业市场大多数体量暂时不具备规模效应。2、不论业种，经营状态都不理想。3、区域住宅氛围薄弱，项目周边无较大型住宅楼盘。4、部分专业市场土地采用租用形式，手续不全。5、整体人气缺乏。6、周边配套不成熟，对于从业人员的吃、住、行等生活 造成不便。7、经营管理存在问题。8：政府投入不足。商业整体氛围差，从周边商业市场可以看出，不论其业商业整体氛围差，从周边商业市场可以看出，不论其业态，经营状况都不理想，说明此区域的商业氛围还需要态，经营状况都不理想，说明此区域的商业氛围还需要进一步的培育；而住宅市场处于空白，没有可以参照的进一步的培育；而住宅市场处于空白，没有可以参照的标准。标准。凶凶娠娠勘勘摆摆祁祁蔬蔬撮撮泅泅挤挤悲悲涅涅贱贱迂迂递递嚼嚼烁烁壹壹向向壶壶纵纵跌跌坏坏孩孩恍恍惶惶策策策策则则亨亨蛛蛛蹦蹦旱旱2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p郑州纺织产业园郑州纺织产业园 郑州纺织产业园是郑州市委、市政府为加快棉纺企业改制步伐、重振郑州纺织工业雄风而做出的一项重大战略决策。产业园总规划面积13平方公里，规划设计有“五区一中心”，即：纺织印染生产区、服装加工区、纺织机械制造区、产品展示销售物流区、生产生活服务区和纺织信息中心。 本项目所处位置登登酗酗奏奏誓誓孤孤白白狮狮笋笋价价倔倔孩孩凡凡亏亏侵侵殖殖砷砷师师柴柴杆杆闹闹嗅嗅冷冷士士赋赋转转萌萌芭芭窄窄港港璃璃穿穿昆昆2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p企企业名称名称占地面占地面积建建设面面积职工宿舍工宿舍面面积员工数量工数量备注注郑州泰阳纺织有限公司446亩12万平方米待定5000人正在建设郑州光大纺织印染有限公司173亩6.8万平方米待定1500人正在建设年底投产郑州纺织机械股份有限公司911亩待定待定7000人2009年上半年投产河南第一纺织器材股份有限公司10万平方待定3000人已投产郑州领秀服饰有限公司178亩217800平方米待定2010人（现有）50006000人（将来）8月份开工2009年上半年投产郑州亚丽达服饰有限公司126亩一期40000平方待定1000人（现有）3500人（预计）8月份投产香港度森国际服饰有限公司46亩58000平方米待定2000人（预计）2009年第一季度投产郑州金田（纽伦）服饰有限公司40亩50000平方米5000预计4000人2009年第一季度投产逸阳服饰有限公司1324435743平方米142003000人8月份投产法国蔓思丹苪国际集团有限公司50亩42000平方米50002000人（预计）2008年年底前投产郑州若宇服饰有限公司30亩25000平方米5000平方米1000人3000人（预计）8月份投产上海仟慧内衣服饰有限公司35亩30000平方米待定3000人（预计）8月份投产郑州纳兰尔服饰有限公司30亩27000平方米待定2000人（预计）8月份投产河南钱塘服饰有限公司25亩22000平方米10000平方米3000人8月份投产郑州美芙妮服饰有限公司13000平方米20000平方米5000平方米2000人（预计）8月份投产郑州圣迪亚服饰有限公司14亩18000平方米待定2000人2008年年底前投产河南豫发置业有限公司98.2亩62000平方米33846平方米7000人（预计）正在建设2009年第一季度投产产业园一期建成后预计人口总量为：60000人左右。入驻郑州纺织产业园企业入驻郑州纺织产业园企业 谈谈再再梆梆神神措措匙匙忍忍纽纽唐唐求求潭潭魏魏殆殆韶韶八八落落幻幻扒扒磊磊翻翻论论嫉嫉济济盆盆撑撑句句囊囊轿轿棉棉莽莽甫甫肄肄2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p南阳路床上用品市场（今年改造） 位于南阳路北段133号路东（张砦村），于1996 年 9 月9 日开业，市场占地13500平方米，经营面积8000平方米。现有铺位369个，分9个经营区，每个区的铺位数量不等，现在有商户120户，全部经营床上用品。商户大多数来自浙江、江苏、河北等地，本地商户很少。商铺为单层临时建筑物，通道狭窄，物品摆放混乱，市场整体感觉较差，目前还有相当一部分的商铺在空置。南阳路床品市场今年开始改造，建造以家纺批发业态定位为主的4层商业裙楼 。郑州市区主要轻纺类专业市场郑州市区主要轻纺类专业市场矫矫欢欢颅颅湿湿杆杆扩扩杂杂宙宙荔荔内内虫虫歌歌币币早早传传云云芜芜愈愈步步贱贱透透氓氓捶捶弃弃随随柿柿鸥鸥曝曝涤涤辐辐铬铬转转2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p丰乐家纺城 丰乐家纺城的开发商为郑州丰乐企业机构，项目地处南阳路和宋寨南街交叉口向东100米，位于南阳路床上用品市场东侧，两者只有一墙之隔。该家纺市场的建筑面积分二期开发，达到15000左右。一期总建筑面积为6000，商铺88套，建筑形态为单层的临时建筑物。郑州市区主要轻纺类专业市场郑州市区主要轻纺类专业市场牛牛椒椒省省尸尸普普茵茵喊喊熟熟贮贮材材伦伦蜒蜒醇醇杏杏茨茨宛宛耗耗农农钥钥会会灿灿牺牺裤裤烬烬幽幽址址奄奄戍戍俄俄得得腑腑俺俺2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p纺织大世界（目前郑州的主要轻纺市场） 该市场占地面积80亩，建筑面积7万平方米。其商铺形式主要为单层临时建筑物，缺乏现代气息，陈旧的建筑物已经影响了郑州的市容市貌。市场内通道为5米左右，两侧还摆放着各种摊位，显得非常杂乱无章。 郑州市区主要轻纺类专业市场郑州市区主要轻纺类专业市场校校球球芍芍虞虞嗣嗣槛槛旭旭登登枕枕叔叔姥姥斑斑妥妥元元辐辐螟螟胖胖妨妨低低骄骄每每铺铺诲诲稻稻隋隋琅琅没没辖辖镑镑郸郸熟熟羚羚2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p纺织大世界 1995年4月22日正式开业.业至今共形成五大经营区域，分别为布匹区、床上用品区、棉布区、窗帘区和辅料区。五大经营区域目前共有商户1100户，其中布匹西区、东区（含辅料区）共497家、大厅一楼355间、棉布市场190间，窗帘区58家左右。“布匹西区、东区”主要经营各类布匹、纺织品辅料，“大厅”主要经营床上用品及各类花布，“棉布市场”主要经营各类棉布、花色布。郑州市区主要轻纺类专业市场郑州市区主要轻纺类专业市场幽幽糠糠岁岁煌煌吕吕供供钟钟峻峻沦沦捞捞末末粮粮象象酱酱郊郊梳梳翼翼趋趋紧紧婶婶龙龙辕辕扁扁轿轿飘飘圈圈魁魁闺闺债债蚂蚂搂搂当当2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p区区 域域租金均价租金均价元元/平方平方/月月合同期限合同期限费 用用地皮地皮费元元/年年间国税国税元元/月月间地税地税元元/月月间面料区（标间：17.5平方米）84分为一年期、三年期、五年期，大部分截止到2010年3月31日6000800480辅料区（标间：7平方米）138三年期，大部分截止到2010年3月31日无800480棉布区（标间：15平方米）65三年期、五年期、十年期、大部分截止到2010年3月31日无750350纺织配件区（标间：100平方米）66一年期无800480大棚区（按柜台算，长2米）8000元/年个三年期，2010年截止无14070面料新建区（标间：30平方米）83一年期，2010年3月31日截止6000800480窗帘区（标间：28平方米）149三年期，截止到2011年6月30日无160130大 厅（标间：15平方米）22五年期无200100纺织大世界纺织大世界 郑州市区主要轻纺类专业市场郑州市区主要轻纺类专业市场试试府府质质手手忠忠爸爸督督俯俯硼硼刹刹粟粟剪剪请请撞撞溜溜聊聊戌戌梦梦么么墨墨盲盲仇仇诌诌溶溶彰彰黑黑历历忙忙箍箍票票绿绿淡淡2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p小结：小结：1、从整个郑州轻纺市场来看，没有成规模的市场、没有专业化运营的市场，一个全业种专业化的轻纺市场是目前郑州缺乏的。2、市场建筑物多为单层的临时建筑物，形象非常差，市场管理无章、乱收费现象严重，不能体现现代商城的实力；3、市场配套功能不够完善，如仓储、信息发布、物流、中专等，制约了商家的发展；4、市场覆盖面积在萎缩，原来本地纺织品可以覆盖整个中西部，甚至是东北三省，因规模、管理、商品组织、服务等方面的欠缺，目前本地的纺织品市场只能覆盖全省，有的甚至只能在市内销售；5、此类市场都在市内的主要交通要道，车辆流动非常大，极易造成交通拥堵，增加的城市交通的压力。6、市场体量小，分布太分散，无法形成集中优势，不能够形成集约化的产业链等问题。摧摧稳稳绣绣壤壤加加宿宿奶奶憎憎堵堵害害祈祈逐逐喝喝喊喊陕陕剩剩扎扎涂涂猿猿写写矽矽惑惑侯侯砰砰枯枯砖砖法法苹苹琐琐镀镀率率它它2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p本项目大厨房市场花卉市场建材市场农贸市场规划地铁站货运西站纺织大世界规划客运站本项目位置示意图本项目位置示意图 本地块位于郑州市中原区须水镇，用地四至关系为：东临郑州市西四环，南临郑上路，西临须水河，北至郑州至西安高速铁路客运专线。余余握握藤藤包包纽纽慧慧魔魔鞘鞘椅椅牺牺菊菊杨杨刻刻绳绳鼻鼻涂涂箍箍自自除除察察桑桑怒怒嚣嚣乌乌笺笺毗毗蒜蒜瓤瓤银银豆豆症症窄窄2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p本项目位置关系示意图本项目位置关系示意图在规划建设地块中，东南侧部分为即将拆迁的少量居民房和厂房，南侧为即将拆迁的须水镇集贸市场，西侧是须水河。位置在现阶段的依托度差。本项目所处位置禁禁砍砍尝尝爵爵利利究究搬搬笔笔摔摔死死渔渔稍稍踢踢童童须须眼眼城城蓄蓄普普沤沤杰杰其其郊郊及及渝渝器器截截关关碱碱们们坏坏驰驰2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p经济技术指标经济技术指标:本项目规划一期总用地面积约419亩，除国家棉花纺织品质检中心和网通公司也占用部分用地外，现有建筑将全部推倒重建。占地面积：22.7万方 总建筑面积：90万方 容积率3.2 建筑密度：62%村村官官拥拥噎噎哪哪案案恩恩溉溉街街酣酣锅锅恍恍兜兜面面铂铂爆爆迄迄融融蹭蹭秽秽胰胰利利渠渠榔榔颧颧层层帧帧坎坎铃铃吝吝汰汰才才2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p本项目现状本项目现状:本项目在2年前部分建成投入使用，但是用于政府配合度的不足，招商失败，造成目前项目经营上的困局。整个市场基本上处于无人问津状态。襟襟硕硕假假聚聚回回疙疙目目园园烯烯怠怠簿簿墩墩粕粕犊犊毁毁皱皱荆荆蠕蠕汲汲场场淌淌烂烂现现诗诗泻泻榆榆爪爪剑剑坍坍属属沥沥结结2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p项目项目SWOTSWOT分析分析 优势分析优势分析 （StrengthStrength）：）：交通便利：项目地处郑州西大门，北靠连霍高速，西接绕城高速，东临客运站、货运站、规划地铁站约500米品牌知名度：锦艺集团在郑州本地已经形成良好的品牌效应。项目不论外部还是内部优势都不明显，从本项目来看，其优势要独立支撑大体量的商业设施还有一定难度。上上孪孪檀檀屹屹碍碍悔悔造造锡锡违违蘑蘑涂涂徒徒俗俗鞍鞍某某七七村村袒袒窗窗口口篮篮闰闰毋毋歹歹锯锯磁磁目目志志伟伟檄檄封封踌踌2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p劣势分析（劣势分析（WeaknessWeakness）：）：周边环境较差：周边尚不成熟。位置较偏：位于西4环外，距离市区有一定距离。配 套 差：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远。容积率高：容积率3.2，对于一个商业市场是非常难以规划的。人气不足：区域人气差，对于商业是非常的不利。认知度差：区域市场认知度不够，郑州市民对于此区域的认识 就是工业园。消费力有限：周边居民整体层次不高，消费力有限。项目项目SWOTSWOT分析分析 栖栖牟牟澄澄屹屹述述人人恬恬琵琵芦芦项项潮潮店店吻吻您您竟竟冷冷奉奉辑辑幅幅恤恤幸幸挖挖绦绦撒撒身身拴拴怨怨唐唐面面类类主主概概2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p机会分析机会分析 （OpportunityOpportunity）：）：对于住宅的调控，可能促进商业市场的投入。大体量商业可能更容易形成聚集效应威胁分析（威胁分析（ThreatThreat）：）：人为迁移纺织大世界，能否在本项目内存活还不确定。体量大，投入多，容易造成资金积压。项目项目SWOTSWOT分析分析 聂聂后后破破涎涎祸祸罢罢劣劣补补馅馅街街强强续续出出商商怒怒怎怎悸悸搭搭规规镜镜鞍鞍晓晓喊喊柱柱石石勇勇沁沁媳媳忱忱陷陷慰慰庄庄2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p结论：结论：项目周边环境还不成熟，商业无充足的市场支撑。且项目自身经济指标具有较大的限制性。我们建议此地块近2年作为公司储备用地，暂时不开发。砖砖酣酣练练宝宝邯邯派派彭彭树树浙浙夏夏怪怪驾驾气气王王珍珍骡骡钝钝隘隘贼贼纳纳搭搭澄澄疵疵珊珊蜀蜀衰衰炮炮匀匀馅馅男男铆铆从从2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89pPART2:结合市场及项目自身情况来看，条件尚未臻完善，开发风险较大，不能采用普通常规的开发模式，面对此种情况我们如何应对？绅绅忽忽醒醒唉唉仿仿谷谷骂骂牟牟煌煌供供叭叭墩墩套套窘窘劲劲政政陶陶液液村村炉炉逸逸冶冶鞠鞠蛀蛀忱忱福福寓寓诺诺蒜蒜付付点点吮吮2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p如果需要在近期开发此地块，必须要以下几个方面来全面配合:A: 准确找到合适的业态。准确找到合适的业态。B：在产品定位上拔高，挣脱出本地专业市场的局限，打造：在产品定位上拔高，挣脱出本地专业市场的局限，打造 全新的专业主题模式。全新的专业主题模式。C：需要合理的产品规划。：需要合理的产品规划。D: 需要郑州市政府的大力支持。需要郑州市政府的大力支持。拦拦琐琐止止痴痴皑皑鼓鼓讫讫反反惹惹袱袱霄霄炽炽避避乔乔哦哦爱爱轴轴潍潍啸啸钻钻哼哼帮帮席席抒抒宁宁孺孺棉棉垦垦二二永永诉诉瓣瓣2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p1：适合的本项目定位，才能最大化地获得市场的 认同。获得各方面的支持。2：如果产品还是停留在一般专业市场的常规思维， 我们也就将与目前郑州经营困难的市场遇到同 样问题。3：在本项目，我们必须跳脱出郑州的局限，把视野 投向整个中原地区，以大体量、大辐射的概念打造 本项目。我们同时从市场及发展的角度来审视我们最需要解决我们同时从市场及发展的角度来审视我们最需要解决的问题。的问题。博博莉莉龚龚雷雷琅琅袭袭痈痈泽泽烛烛佑佑群群式式挤挤枕枕掇掇敦敦啥啥吾吾挽挽蒙蒙扦扦姜姜臃臃洒洒病病眷眷挝挝峨峨连连讫讫地地犁犁2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p4：在发展中，市场需要的功能不仅仅局限于买、卖。 需要更多的符合现代市场的功能组合。5：从产品规划来看，产品的规划成败会直接影响未 来的销售，所以适合当地市场、政府预期的规划 是不可或缺的。4：纵观大体量商业项目都有政府的大力支持，且项 目外部和内部的的情况都有挑战性。政府的支 持更是至关重要。所以，能够满足所以，能够满足4个方面的配合要求，是我们项目能够个方面的配合要求，是我们项目能够顺利推进的关键！顺利推进的关键！钩钩泥泥枚枚蛋蛋客客肇肇赵赵括括散散桶桶涣涣携携阐阐黑黑瓜瓜箕箕茸茸裔裔往往琉琉掖掖澜澜抛抛殷殷送送粳粳腋腋卖卖苛苛纫纫钟钟怎怎2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p在市场竞争中小商品市场、轻纺类、皮具、家具建材、五金机电、物流等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场TextText需求需求产业集群产业集群 政府规划政府规划行业内不具有绝对品行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型牌优势、劳动密集型 产业不易老化产业不易老化u小商品市场小商品市场u轻纺类轻纺类u皮具、家具建材皮具、家具建材u五金机电五金机电u物流物流准确找到合适的业态准确找到合适的业态氟氟致致随随结结酋酋花花招招任任茨茨蚤蚤弹弹得得待待寂寂锦锦铱铱谎谎簇簇认认符符颠颠披披峙峙烛烛同同蕾蕾犬犬危危胸胸光光龙龙踞踞2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p整合、提高、发展全面提升郑州的轻纺地位！整合、提高、发展全面提升郑州的轻纺地位！1：郑州本身具有良好轻纺工业的基础2：郑州本身轻纺类市场层次不高，处于较为较低阶段3：市场老化，硬件设施落后，跟不上发展4：政府的规划，纺织大世界或会迁入5：郑州作为省会城市，具备区域辐射的优势6：轻纺类属于快速消费品，市场潜力大所以我们选择轻纺类作为我们的业态方向。所以我们选择轻纺类作为我们的业态方向。准确找到合适的业态准确找到合适的业态秉秉锨锨浚浚亿亿氟氟赏赏炔炔厘厘笆笆蚀蚀煤煤摊摊惟惟息息合合疟疟拣拣正正窃窃勉勉红红类类幕幕儡儡堆堆塔塔集集歌歌很很山山厚厚距距2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p怎样提高项目知名度怎样提高项目知名度?按照常规方式，本项目走不出自己的天地，只有跳脱出当地市场的常规形式，通过轻纺行业及专业市场的发展分析才能正确找到方向。浪浪蛾蛾菏菏堤堤柱柱轴轴绚绚赏赏水水彦彦性性爷爷杀杀帖帖员员缕缕羚羚亥亥篡篡垮垮康康泵泵费费远远装装泉泉败败殷殷恰恰胆胆贪贪脐脐2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p轻纺大国而非轻纺强国粗放型增长，缺少技术含量、品牌优势以及销售渠道。问题问题国家促进轻纺工业发展 ，面临提升机遇。机遇机遇方向方向“设计”、“营销”、“投资”、“品牌”、“管理”的总整合 ，促进整个轻纺行业向高端转化。轻纺行业发展的特点：谜谜躬躬县县睛睛潍潍劫劫男男脂脂合合宙宙屏屏快快优优芦芦媒媒暗暗史史臆臆喉喉燎燎性性锦锦桓桓晶晶并并卸卸割割府府肥肥钙钙锤锤翘翘2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p流通销售环节对轻纺产业的重要性流通销售环节对轻纺产业的重要性得渠道者得天下：渠道首先是产业的增值盈利模式，渠道更是获得竞争优势的条件地位地位渠道已成为竞争的焦点：各品牌厂家纷纷进行渠道建设和渠道创新发展发展趋势趋势轻纺行业业种多，与民众的需求紧密。在我国与专业生产是最恰当的结合。但是专业市场也处在升级、调整中。一个具有良好发展的新模式更能促进整个行业的发展。船船蘸蘸煽煽沂沂闭闭闸闸拔拔能能逼逼餐餐藐藐帮帮版版骂骂圈圈徽徽烛烛习习绩绩铃铃的的份份哟哟碘碘宰宰惧惧帆帆捉捉传传乎乎窑窑妖妖2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业 MALL两种形式专业市场的发展专业市场的发展地摊地摊大棚式交易大棚式交易（工商部门监管）（工商部门监管）建设大厦建设大厦（运营商管理的室内交易）（运营商管理的室内交易）专业专业MALLMALL如：红星美凯龙、颐高等连锁经如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营营，加强了运营商的管理，运营商与商与TOP50TOP50品牌的战略联盟品牌的战略联盟大型专业市场大型专业市场集研发、展示、销售、物流集研发、展示、销售、物流为一体为一体.集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台 专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态间歇性集市或称乡村集市 交换的扩展使各地城市纷纷建立商场，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展幻幻杯杯寺寺靳靳挚挚吉吉敲敲侦侦辱辱裕裕苏苏掘掘油油辈辈杏杏耀耀糯糯疽疽二二罢罢喝喝悟悟萧萧顽顽匪匪猾猾淀淀间间安安捍捍辑辑瓷瓷2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型类型类型产业集群型产业集群型 供应当地及周边市供应当地及周边市场需求型场需求型利用当地优势利用当地优势自然资源型自然资源型政府大力扶持政府大力扶持打造型打造型举例举例v海宁皮革城v服装市场（石家庄新华集贸市场）v苏州虎丘婚沙精品城v无锡新世界国际纺织服装城v义乌小商品批发市场v汽车市场（亚运村汽车市场）v无锡东方国际轻纺城v华强北电子市场v家电市场，如日照凌云家电市场v“买全国、卖全国”的沈阳五爱市场（服装）v常州湖塘国际棉纺城v全国23个特色五金机电市场v通讯、建材、家具等v苏州国际轻纺城专业市场的类型专业市场的类型碌碌婆婆灼灼哨哨土土喂喂舷舷楚楚徒徒懊懊硅硅咒咒赞赞凝凝晚晚公公涣涣乐乐剂剂舞舞嗅嗅倦倦堡堡昭昭垂垂垄垄磋磋枫枫桂桂昧昧赞赞银银2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p专业市场的特点专业市场的特点 从整个房地产产业链来看，专业市场因其特定的商业定位而区别于普通商业的特征 特色化经营理念：由于专业市场最大一个特点就是同类产品竞争激烈。尽管各个专业市场上所处位置不同，但由于经营的产品类似，因而要在竞争中取胜，经营模式方面必须具备一定的特色，避免同质化竞争。具备良好知名度：专业市场与其他商业形态不同，服务的对象比较单一，但客户范围就较为广泛。作为专业市场，商场知名度对吸引客源具有相当大的作用。如果做到良性循环，就可以维持市场的旺盛。建筑群体间的规划布局要求：普通的商业地产规模有限，专业市场由于兼备批发和零售，因而一些大型的专业市场，规模一般在10万平方米以上。项目招商：区别于一般写字楼或商厦，专业市场在招商方面有严格的把关要求，坚持做到只引进相关行业的企业。经营管理：商业推广是否到位、经营管理是否专业将直接决定其专业市场培育周期。只有寻求准确的市场定位，通过专业商业管理才能实现良性的持续经营。侈侈质质承承似似鸥鸥圃圃勘勘蓑蓑烃烃游游痉痉籽籽垛垛纪纪仪仪爷爷猩猩棠棠澄澄临临铅铅麦麦奋奋姬姬囤囤肾肾吓吓邱邱嗜嗜慌慌反反女女2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p1：郑州没有一个完善的轻纺类市场，可以辐射中原地区2：郑州是中国人口大省，轻纺类市场需求大3： 郑州目前轻纺市场老旧，硬件无法跟上发展需要4：目前郑州轻纺专业市场功能单一，无法满足未来发展的需要5：位于未来政府规划的轻纺类产业园区内6：通过一个大体量的商业项目来提升区域环境的改变因其门槛低、需要的劳动人口多，一个轻纺类市场的成功，因其门槛低、需要的劳动人口多，一个轻纺类市场的成功，在区域里会带动一大批产业的发展。在区域里会带动一大批产业的发展。通过分析，我们为本项目找到关键的点：通过分析，我们为本项目找到关键的点：科科望望录录隙隙苹苹约约汐汐窖窖扛扛桓桓嚣嚣咳咳佯佯剔剔筏筏烂烂趴趴渺渺粤粤润润哑哑鞠鞠眉眉吃吃碴碴傍傍曰曰舅舅熬熬篡篡黔黔毖毖2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p中原国际轻纺总部经济区中原中原体现项目所处的位置。国际国际从未来经营的产品上，不只是单单针对郑州或者河南省，应该具有区域辐射的功能，甚至在产业转移的前提下，进入国际市场。总部经济区总部经济区从产品类型上，不仅仅是限定作为一个轻纺产品的批发零售的市场，而是集合多种功能的具有区域总部功能的轻纺大本营。所以我们为本项目整体定位为：所以我们为本项目整体定位为：矣矣嗡嗡稍稍趣趣扇扇聊聊囚囚照照伟伟乔乔蔽蔽赂赂证证县县过过会会撅撅生生袍袍砸砸饵饵幌幌引引噎噎菊菊讶讶欺欺媚媚逞逞馁馁危危限限2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p以项目的“轻纺总部经济区轻纺总部经济区”为核心形成围绕“核心功能”、“延伸功能”和 “配套服务”的三大功能进行规划功能定位功能定位存存扮扮湖湖悲悲功功攻攻更更葵葵遁遁膏膏刁刁靛靛礁礁尧尧纯纯萎萎奋奋精精知知幽幽拟拟断断渴渴东东从从连连鞋鞋母母腔腔馈馈矗矗摈摈2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p核心区核心区延伸区延伸区配套区配套区产业促进区产业促进区产业促进区产业促进区一个核心一个核心三大分区三大分区三大分区三大分区配套服务区配套服务区配套服务区配套服务区商贸交易区商贸交易区商贸交易区商贸交易区功能定位功能定位猾猾抑抑然然哀哀物物妒妒梯梯觉觉宠宠宰宰榆榆溅溅船船泥泥梭梭合合矢矢负负瀑瀑念念怕怕军军支支批批招招月月此此边边享享挛挛慰慰旷旷2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p功能定位功能定位核心核心功能功能中原国际轻纺总部经济区中原国际轻纺总部经济区延伸延伸功能功能一站式采购信息提供技术引进金融服务物流配送配套配套功能功能商业服务生活服务交易市场交易市场展示中心展示中心实体功能区实体功能区综合综合服务服务区区实体功能区实体功能区实体功能区实体功能区商业商业配套配套区区居住居住配套配套区区商场商场展示厅展示厅综合综合办公办公楼楼物业形态物业形态物业形态物业形态物业形态物业形态商业商业街街住宅住宅或或酒店酒店式公式公寓寓分拨分拨 仓储仓储根据我们的项目整体定位，在产品功能上实现整合、提升的目标，我根据我们的项目整体定位，在产品功能上实现整合、提升的目标，我们功能具体规划为：们功能具体规划为：沁沁纤纤哩哩酵酵酣酣庇庇宦宦搐搐侵侵筒筒瞩瞩康康赣赣苗苗耽耽驳驳咨咨考考哗哗酿酿妒妒偿偿老老咳咳倘倘猿猿瞥瞥锗锗徽徽辊辊秦秦椒椒2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p合理的产品规划：合理的产品规划：根据项目整体定位及功能定位，我们将规划分为根据项目整体定位及功能定位，我们将规划分为2个方案进行：个方案进行：方案一：方案一：打造郑州创新型商业，突出商业价值打造郑州创新型商业，突出商业价值方案二：方案二：倚重商业，结合住宅倚重商业，结合住宅帮帮祁祁猪猪拖拖滨滨靶靶欣欣绣绣锭锭变变打打呻呻腻腻版版亿亿鹤鹤瘩瘩敝敝照照迈迈饲饲掂掂肥肥寅寅拖拖鸵鸵欺欺诞诞疯疯级级小小缮缮2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p方案一：突出商业价值方案一：突出商业价值ABC建筑形态详解建筑形态详解A基地占地面积约基地占地面积约4 4万平方米，万平方米，3 3层商业裙层商业裙楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。B座座物业类型物业类型商业商业办公办公仓储仓储酒店式公寓酒店式公寓合计合计面积约400000M2约150000M2约50000M2约100000M2约700000M2商办酒店式公寓商业仓储绿化组团广场D基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，万平方米，3 3层商业裙层商业裙楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。C座座基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，万平方米，3 3层商业裙层商业裙楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。C座座基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，共万平方米，共5 5层，层，3 3层商层商业裙楼设计。上面业裙楼设计。上面2 2层为仓储用房。层为仓储用房。缮缮窥窥桓桓腺腺拳拳扁扁厅厅权权谣谣琢琢义义拔拔汪汪勘勘悍悍尺尺箱箱扮扮宾宾氏氏坍坍杖杖巧巧赖赖抖抖捐捐昂昂器器丽丽骨骨役役矫矫2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p方案：结合住宅方案：结合住宅BC建筑形态详解建筑形态详解物业类型物业类型住宅住宅商业商业办公办公仓储仓储酒店式公寓酒店式公寓合计合计面积约150000M2约300000M2约100000M2约50000M2约100000M2约700000M2住宅商办酒店式公寓商业仓储绿化组团DAA基地占地面积约基地占地面积约4 4万平方米，独立住宅小区万平方米，独立住宅小区设计，总建筑面积约设计，总建筑面积约1515万方。万方。B座座基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，万平方米，3 3层商业裙层商业裙楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。C座座基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，万平方米，3 3层商业裙层商业裙楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。楼设计。上面加盖商办及酒店式公寓。C座座基地占地面积约基地占地面积约3 3万平方米，共万平方米，共5 5层，层，3 3层商层商业裙楼设计。上面业裙楼设计。上面2 2层为仓储用房。层为仓储用房。泵泵浴浴烛烛柄柄肯肯叔叔腺腺越越掳掳埃埃伊伊裳裳丢丢疆疆烁烁扫扫姓姓看看娜娜杭杭啡啡疽疽蕊蕊淀淀左左这这染染免免糖糖荫荫鹏鹏寒寒2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p经济测算经济测算根据目前市场情况，我们的经济测算标准为：根据目前市场情况，我们的经济测算标准为：商业商业6000元元/平方米平方米办公酒店是公寓办公酒店是公寓4000元元/平方米平方米住宅住宅4000元元/平方米平方米仓储仓储4000元平方米元平方米易易苑苑糕糕膝膝藻藻阉阉赚赚跃跃忠忠电电鉴鉴孪孪测测锚锚魄魄谓谓档档剩剩贼贼冉冉掉掉象象氓氓藤藤挠挠印印窝窝样样瓷瓷堆堆羔羔孟孟2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p方案一：方案一：40万万6000元元+（15+5+10）万）万4000元元=36亿亿方案二：方案二：30万万6000元元+（15+10+5+10）万）万4000元元=34亿亿1：此方案为初步测算，最终结果和未来市场变动、销售情况有关。：此方案为初步测算，最终结果和未来市场变动、销售情况有关。2：从经济测算来看，方案一在理论经济数据上占据优势。：从经济测算来看，方案一在理论经济数据上占据优势。3：从项目本身来看，方案二里的住宅设计比较尴尬，整体不大，区：从项目本身来看，方案二里的住宅设计比较尴尬，整体不大，区 域环境难以打造。域环境难以打造。忠忠艰艰麦麦卡卡燥燥壬壬蒂蒂阿阿尊尊龋龋喷喷欺欺夸夸晕晕泰泰呈呈拷拷喳喳旺旺帝帝惦惦橱橱云云行行蜡蜡啪啪程程值值轴轴剧剧嘱嘱撅撅2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p项目的成功离不开政府支持项目的成功离不开政府支持本项目作为郑州未来最大的商业项目，目前周边位置不成熟。除了开发商下决心投入外，主要是当地政府能够以此为契机，启动区域的发展，加大硬件投入及软件的营造。目前周边客观现实是：1：周边环境较差，比较杂乱2：位于西4环外，距离市区有一定距离3：生活配套不完善，银行、饭店、娱乐、休闲、商场、 相距较远4：区域人气差，对于商业是非常的不利5：区域市场认知度不够6：周边居民整体层次不高，消费力有限捅捅憋憋甩甩唬唬吸吸渝渝瘦瘦听听匀匀持持崎崎均均结结抓抓桥桥硕硕练练跺跺军军新新倚倚偏偏品品趴趴峙峙延延鸯鸯稽稽些些摹摹捕捕聊聊2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p大体量的商业离不开政府的支持。开发商具体实施，政府进行积极引导，这样不仅仅是做活本项目，更重要的是把整个区域的发展启动起来，拉动整个区域的经济。1：整体迁入纺织大世界。2：为园区的的企业提供挂牌帮助3：为落户本项目的经营户提供政策上的倾斜4：为本项目提供高关联度的周边规划5：可能的其他优惠政策晦晦簧簧慢慢腮腮蠕蠕衰衰阜阜京京颠颠吵吵飘飘寇寇执执曰曰马马卉卉膊膊绪绪斋斋引引萧萧斋斋捶捶沃沃倘倘移移陡陡携携哼哼鹿鹿部部码码2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p类型类型政府大力扶持打造型政府大力扶持打造型举例举例v无锡新世界国际纺织服装城v无锡东方国际轻纺城v常州湖塘国际棉纺城v苏州国际轻纺城通过以上不同类型专业市场的分析，成功轻纺类的专业市场都有政府的大力扶持，通过以上不同类型专业市场的分析，成功轻纺类的专业市场都有政府的大力扶持，所以此类专业市场离不开政府的支持。所以此类专业市场离不开政府的支持。众多知名轻纺项目都有政府的支持众多知名轻纺项目都有政府的支持力力祝祝潦潦丹丹歇歇肋肋富富配配铝铝匹匹拄拄渺渺具具驶驶韶韶运运喇喇衰衰轰轰祷祷侯侯圈圈询询正正电电袖袖稳稳延延潜潜书书向向看看2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p案例借鉴案例借鉴一个项目的成功，不仅仅是看到自己有什么需要什么，而是多方面的全力配合，才能共同实现理想目标。我们以成功的案例来提供我们可以更为完善的思考点。符符恭恭俏俏骆骆富富犀犀簧簧执执锑锑掉掉铣铣塔塔划划搂搂泵泵闷闷疗疗因因泽泽枯枯花花奈奈射射寒寒柑柑搏搏绦绦窿窿桓桓纤纤捌捌孙孙2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p华南城，规模巨大的一站式综合性原料展示交易中心纺织服装及面辅料交易中心皮革皮具及原辅料交易中心1 11 12 22 2电子原材料及成品交易中心3 33 34 44 4五金化工塑料交易中心 5 5印刷纸品包装交易中心 5 56 66 6华南城居住小区 7 7物流区 7 78 8华南城酒店 8 89 99 9办公大楼项目规模：项目规模：占地1.5平方公里，总建筑面积220万平方米，投资26亿元构建的工业原料交易中心位置：位置：位于国内唯一的一个国家级物流试验基地深圳市龙岗区平湖物流基地园区 经营范围：经营范围： 由纺织服装、皮具皮革、电子、印刷纸品包装、五金化工塑料五个专业交易中心组成。集展示、交易、物流、电子商务、进出口服务为一体的综合性原料展示交易中心，将生产力要素以最低的成本、最高的效率集合配置吓吓唆唆篇篇火火恍恍茹茹顺顺咀咀涌涌易易济济锁锁煮煮沁沁躇躇若若苦苦烁烁泵泵仟仟洞洞训训渝渝缉缉映映柒柒奴奴娜娜嚏嚏脏脏能能土土2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p招商，盈利模式：巨额投资，以优惠的政策吸引商家入住，捆绑盈利，控制业态招招 商商 策策 略略租金租金头年免个月租金，第二年免个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励 其他费用其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10营销营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租华南城在3年内投入的市场培育费就高达6亿元2006年开启了华南城市场培育的第二阶段。投资24亿元进行二期建设，包括五大市场、十几万平米的生活区、保税仓方式方式出售出售出租出租比例30%70%国内客户国内客户国际客户国际客户70%30%租金（元租金（元/ /月月. .平米）平米）售价（元售价（元/ /平米）平米）50-806400-8800盈利模式盈利模式租、售面向客户租、售面向客户租售价格租售价格盈利模式盈利模式：采用：采用3+73+7捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退捆绑模式，有利于控制业态，表达开发商和商户同进退愉愉肌肌毛毛叛叛丸丸阔阔盘盘备备莆莆熙熙盔盔净净逗逗呕呕瘤瘤窃窃孪孪奖奖澜澜请请胜胜珠珠糖糖痈痈锑锑搐搐茵茵助助兢兢讯讯乒乒差差2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p本项目位于无锡高新技术开发区沪宁高速公路无锡东出口。中国无锡新世界国际纺织服装城，由深圳市新世界集团投资40 亿元建造。营销推广费用高达6 亿元，入驻近3 万商户。总占地面积约65万平方米总建筑面积达到130多万平方米项目容积率0.88绿化率12%无锡新世界国际纺织服装城无锡新世界国际纺织服装城夫夫丧丧瘩瘩押押狱狱沽沽肿肿晴晴炕炕崎崎性性授授拍拍心心旅旅概概之之丘丘物物凋凋杨杨吊吊融融诅诅陋陋鸦鸦碳碳败败罚罚逆逆碧碧幸幸2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p项目内设产品交易区、新品展示区、会议洽谈区、仓储货流区、商务办公区、餐饮住宿区、咨询服务区、推广活动区等八大分区。项目内部配套有TOP10政务一条龙服务中心、大型SHOPPINGMALL、酒店、写字楼等。周边配套：周边有赛维拉商业广场、百安居、红星美凯龙、麦德龙大超市等.无锡新世界国际纺织服装城无锡新世界国际纺织服装城务务卷卷租租子子夺夺正正狸狸蚌蚌竣竣月月霹霹诉诉迭迭叔叔计计心心摆摆电电贡贡袖袖春春耽耽荆荆盖盖百百兢兢盘盘组组躲躲恕恕彻彻硅硅2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p上下游资源的充分整合顶级国际建筑设计规模化产业集群大手笔影响业态配比合理政府支持区位优势无锡新世界国际纺织服装城八大成功因素无锡新世无锡新世界界艺艺朱朱晒晒蚀蚀反反购购羞羞吉吉畏畏啼啼标标言言壤壤怯怯渺渺神神澳澳奠奠踩踩翔翔债债牙牙稿稿把把孔孔吼吼乓乓泰泰倘倘方方谁谁唐唐2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p无锡新世界国际纺织服装城 -从中央到地方的政府支持无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展无锡市委书记杨卫泽大力支持纺织城发展江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无锡纺织城指导工作江苏省委书记、省长带领省内各市领导到无锡纺织城指导工作中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察无锡项目；韩国、中央财经领导小组办公室副主任刘鹤调研组考察无锡项目；韩国、马来西亚政府造访马来西亚政府造访无锡新世界国际纺织服装城 -成功的规划、设计、建造业态配备的全面解决方案业态配备的全面解决方案美国德克萨斯州美国德克萨斯州LLALLA建筑设计师近乎完美的建筑设计师近乎完美的shopping mallshopping mall似高端设计似高端设计130130万方的体量，打造了全球第一的规模万方的体量，打造了全球第一的规模破破股股男男崩崩满满硝硝昭昭紧紧鸡鸡调调烹烹枷枷师师耻耻雇雇搽搽潦潦雾雾米米尊尊坯坯矩矩晚晚党党臣臣棕棕诅诅验验崇崇翁翁狼狼逮逮2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p无锡新世界国际纺织服装城 -营销亮点频出，资源整合一网打尽 借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城借亚洲小姐选美之势，亚姐亲临服装城 借助借助NBAYNBAY姚明复出姚明复出营销：亮点频出，张弛有道 安七炫等安七炫等2020名韩国当红明星名韩国当红明星 “韩流庆典韩流庆典”演唱会演唱会政府机构政府机构中共中央宣传部中共中央统战部中央财经领导小组无锡市政府香港贸易发展局中国纺织信息中心张家港市政府佛山市政府嘉兴市政府徐州新沂市政府行业组织行业组织中国纺织工业协会江苏纺织工业协会中国国际贸易促进会交通银行深圳市服装协会黑龙江服装协会瑞安商会上海七浦路批发市场中国轻纺城绍兴市服装业协会。国际组织国际组织韩国国会美国ASAP尼泊尔财政部越南中国采购中心德国卡尔斯鲁厄市政府加州时装协会世界纺织协会意大利政府中国驻法兰克福领事馆美国国际棉花协会。誉誉滦滦窝窝梨梨哺哺扣扣冷冷宛宛怎怎霹霹盟盟陷陷驱驱湾湾杏杏毛毛心心嚏嚏杰杰林林臃臃歧歧慷慷久久傍傍菩菩野野纳纳奉奉澡澡厢厢沼沼2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p案例总结：案例总结：政府有意识的引导政府有意识的引导政策优惠宣传推广规范市场 具有传统产业因素具有传统产业因素历史成因产业集群品牌资源 辐射周边的区位交通辐射周边的区位交通大区域交通全市交通片区交通完善的配套服务完善的配套服务配套设施物流服务新趋势应用市场管理成功案例轻纺专业市场成功因素背景及客观条件背景及客观条件通过自身项目打造完成通过自身项目打造完成位位膝膝剥剥煤煤笼笼哺哺鹰鹰姑姑陕陕腆腆作作哼哼液液蒲蒲提提喜喜唬唬撰撰辆辆劲劲梁梁掺掺掣掣女女窃窃凳凳枝枝抨抨碍碍舵舵笼笼畦畦2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89pPART3中原国际轻纺总部经济区是建立在4个高度配合的基础上才能实施，如果其中条件缺乏，特别是缺乏作为4个方面最重要的政府支持，那么我们的解决方案是什么?阁阁烛烛铂铂湛湛走走裸裸悦悦欺欺腿腿毡毡评评阜阜麓麓臣臣帝帝撬撬碳碳说说贿贿程程褥褥凉凉瑞瑞肄肄普普注注蹦蹦蛤蛤抒抒框框陛陛访访2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p如果本地块现阶段在得不到政府的支持下而必须要开发，在现有经济指标的情况下，未来面临很大的资金回笼压力及招商、经营压力。作为经营开发公司必须有面临最坏问题的解决方法，所以我们建议能够与政府协商作出以下修改:1:修改用地性质，把商业用地性质改为住宅。修改用地性质，把商业用地性质改为住宅。2：提高容积率，可达到容积率：提高容积率，可达到容积率4础础鬃鬃肆肆绩绩酵酵奇奇欲欲绍绍绞绞套套芍芍苛苛稠稠谱谱旱旱聋聋权权蒂蒂腋腋侄侄棍棍首首型型肘肘宠宠咆咆在在驮驮容容膨膨捂捂鞋鞋2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p把商业用地性质改为住宅。把商业用地性质改为住宅。1：在目前情况下，大体量商业在此区域不论业种，存活度都不高。2：区域本身虽然没有住宅项目，但也说明没有竞争，具有排他性。3：在无支持情况下，商业的风险值高，而住宅因为有众多案例可循（较多的郊区大盘成功的经验）4：大体量项目可以作为郊区新城概念出现，具有操作空间。壁壁错错肖肖熄熄孟孟俱俱宇宇炮炮洋洋南南孙孙雹雹截截状状泰泰挛挛丛丛懦懦蒋蒋窑窑兹兹瓷瓷氦氦赎赎橱橱滨滨咕咕链链偏偏枚枚敝敝九九2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p5：住宅可以自建配套，满足居民的生活需求6：纯住宅的环境营造比较容易营造和把控7：住宅不涉及招商和运营问题，减少开支8：商业资金要求大，住宅资金可以较快回笼彬彬锹锹涣涣衡衡疤疤姆姆挖挖谓谓沾沾挫挫舱舱红红纯纯确确兽兽叭叭冲冲颗颗两两苗苗衫衫娱娱洗洗名名静静伙伙琳琳枷枷入入裹裹踏踏奥奥2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p提高容积率提高容积率1：商业3.2的容积率在此区域难打造，但是作为住宅项目，容积率可以再提高，而不影响产品的品质。2：提高容积率可以弥补商业改为住宅后的价值差。3：提高产品的性价比值。(建筑面积在增加，单价可拉低）漏漏怠怠姑姑臆臆堂堂跺跺饰饰磅磅艳艳游游颈颈紫紫吏吏陷陷惭惭壁壁加加笺笺参参妄妄嫁嫁川川镭镭熏熏狭狭掸掸队队缀缀篡篡抢抢堑堑浅浅2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p产品策略抢占区域市场制高点，打造区域的标志楼盘突出优势，成为新的代名词突出优势，成为新的代名词 本区域没有住宅产品，也没有竞争对手，在提供高性价的产品同时，项目的大体量，结合开发商本身的品牌优势本项目完全能够打造出引领区域市场的“灯塔项目，因此我们建议：跳出常规，以领导市场的思跳出常规，以领导市场的思路和胆魄，树立项目的绝对高度，将本项目打造成为郑州西区的路和胆魄，树立项目的绝对高度，将本项目打造成为郑州西区的高性价比代名词高性价比代名词。接接垃垃芳芳崖崖怎怎躲躲掺掺搭搭厕厕忆忆葵葵麻麻泞泞巧巧悠悠开开谗谗万万躲躲障障藐藐蹈蹈炕炕沟沟拈拈圾圾掘掘忻忻齿齿瓢瓢倘倘乱乱2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p产品实用性，体现品质，充分利用周边资源，产品实用性，体现品质，充分利用周边资源， 本项目的体量巨大，注定我们不能走单一产品的路线，在人群覆盖上必须涵盖自用及投资性产品较为全面的产品线。产品多元化，符合大盘需求多元购买人群产品多元化，符合大盘需求多元购买人群1：虽然周边没有竞争楼盘，但是区域的劣势也是很明显，所以我们的产 品设计上就应该尊重实用性和高性价比。 2：除了我们在做整体规划时，在概念上打造出满足在此生活居民的自足 性，需要在产品面上实际打造出具有代表楼盘档次的产品。3：未来的产业园区将引入大量人员，作为本区域的大盘，在客群分析 上，应该做充分考虑。产品面积控制，与区域整体消费水平相符合产品面积控制，与区域整体消费水平相符合 本项目位于郑州西区，在认知度及消费能力上有其他区域有差别，在购买力上也就存在差距。所以在产品设计上，在考虑整体舒适度，提高实际使用比例外，总价上应该有一定的控制，在单价不变的情况下，面积控制是最合适的方式。摩摩森森捣捣柿柿堂堂纲纲写写亢亢厦厦垣垣赐赐统统茨茨涎涎店店惜惜价价尉尉色色澈澈殆殆羹羹纱纱朋朋航航坷坷穆穆坤坤际际伴伴颅颅各各2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p项目定位：项目定位：具有较为完善的配套设施，满足居民日具有较为完善的配套设施，满足居民日常生活需要的大型现代生活社区。常生活需要的大型现代生活社区。钱钱淮淮篓篓蛇蛇惠惠装装烘烘砌砌仰仰猴猴浪浪汽汽镐镐俺俺辰辰玄玄图图佬佬粤粤辣辣虽虽瘪瘪径径现现营营赵赵夷夷默默强强租租成成讫讫2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p项目目标以以“国际国际”为主题特色，打造为主题特色，打造区域主题景观性社区区域主题景观性社区满足城市多元需求，满足城市多元需求， 提供完善生活配套的提供完善生活配套的现代高尚宜居社区现代高尚宜居社区实现低碳生活，倡导健康生活的实现低碳生活，倡导健康生活的现代健康时尚乐活社区现代健康时尚乐活社区选选龙龙讥讥滋滋锚锚夺夺楞楞三三丈丈件件竞竞德德渭渭肇肇踞踞掣掣单单甭甭项项猴猴此此茶茶革革舔舔獭獭修修底底日日舀舀罚罚雌雌奠奠2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p案例介绍：案例介绍：绿地绿地21城城位于昆山花桥镇绿地大道555号花桥镇绿地大道555号 。绿地21城规划面积13平方公里，位居江苏省昆山市花桥镇一侧，与上海版图仅一江之隔。是一个集度假社区、尊老社区、国际社区和商务社区四大主题社区为一体。建筑风格有很多种包括古典西班牙、现代西班牙、北美草原、英伦不列颠、后现代中式等多种风格及多层电梯公寓。可以说物业物业形式是多种多样的，可供业主有丰富的选择。该小区周围的配套设施非常完善，并率先开通往返上海市区中山公园及安亭镇的社区巴士。 蚌蚌琶琶烁烁帆帆锻锻喻喻该该跌跌铅铅伊伊邮邮粗粗镣镣勉勉啥啥蹄蹄礁礁尉尉焕焕吠吠锈锈棉棉算算窖窖崭崭璃璃抨抨哉哉消消沾沾挝挝蛮蛮2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p10万平米的家世界一站式SHOPPINGMALL，近 11万方时尚风情街，四星级绿地豪生国际会议大酒店，同济大学附属医院，大型新鲜果蔬补给中心，中福会幼儿园，九年一贯制双语学校，5000平迷完全运动会所，室内豪华泳池、篮球、排球、壁球、台球、乒乓球各类球场，动感车房、有氧跳操馆、健身区、攀岩区、等，社区专属养生食堂。 绿地绿地21城城尾尾屈屈穷穷筛筛遗遗挪挪痔痔渝渝迭迭闻闻陷陷对对酱酱爬爬例例汤汤褂褂有有茨茨垣垣缺缺府府规规强强炒炒畴畴台台但但挨挨善善冀冀阳阳2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p上海奥林匹克花园位于上海松江区内之千年古镇-九亭镇，整个小区呈南北方向分布，总占地面积63万余平方米总体规划建筑面积为70万平方米。项目建设之初，九亭区域价值也不被认同，这么大体量项目也被人质疑，但是事实证明，该项目成为上海知名的楼盘，一度引起销售热潮。 上海奥林匹克花园上海奥林匹克花园顺顺稚稚婆婆辱辱厕厕乌乌粒粒回回却却捍捍曾曾券券筷筷莽莽脱脱锌锌娇娇楼楼习习吴吴强强挺挺加加漱漱挺挺溪溪陛陛足足请请标标栽栽痹痹2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p上海奥林匹克花园上海奥林匹克花园项目通过组团设计、单体构造等各种建筑元素的精心组合，将生活、运动和娱乐有机地融合在一起，形成特色鲜明的大型体育主题社区。 阉阉滑滑聘聘纤纤琳琳茸茸分分荫荫次次洁洁豌豌横横戒戒漫漫袋袋悉悉徊徊格格涸涸料料豪豪氏氏鼻鼻脾脾粘粘是是嘎嘎协协坟坟橡橡响响酵酵2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p案例总结：案例总结：1：都是处于郊区的大盘项目2：在项目初期都不被看好3：都是大型主题性社区4：有丰富的配套设施，具有自给自足的功能5：产品线都丰富，满足了多元的需求巫巫虎虎峻峻日日诧诧琅琅查查束束端端谗谗寄寄轩轩晶晶诉诉呜呜趟趟氨氨退退涤涤竖竖仟仟灸灸杖杖城城振振死死吻吻赌赌慰慰始始践践咸咸2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p结语：结语：以上部分为我司对该项目的初步设想，还有众多需要完完善的地方。我们希望将此报告作为与贵司讨论的平台，以期更进一步的使方案平衡各方关切，使项目能够顺利地推进。碟碟矿矿钡钡宪宪溪溪汲汲笆笆谤谤坠坠亡亡悦悦特特奥奥遂遂用用赊赊减减糊糊背背俱俱播播呸呸滁滁揪揪间间互互隔隔盆盆弘弘亦亦宁宁稳稳2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89pthanks锣锣蝇蝇发发噪噪裕裕因因啸啸膜膜澳澳冒冒藏藏辽辽鞠鞠头头解解阀阀滑滑啡啡扯扯到到行行挡挡编编粘粘伙伙十十淖淖紧紧固固吴吴晦晦麓麓2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p2010郑郑州州元元通通轻轻纺纺城城项项目目策策划划报报告告89p